Ontwikkeling en beheer van monumenten

Transcriptie

1 Ontwikkeling en beheer van monumenten Financierings - en samenwerkingsmodellen voor duurzame renovatie van monumenten. Dr. L.L.M. Frederix November 2013

2 II

3 Ontwikkeling en beheer van monumenten Financierings - en samenwerkingsmodellen voor duurzame renovatie van monumenten op basis van gesprekken met experts in oktober en november 2013 Dr. L.L.M. Frederix November 2013 Onderzoek in opdracht van het lectoraat Nieuwe Energie van de Zuyd Hogeschool te Heerlen. Contactgegevens: Mail: frederix@home.nl III

4 Kasteel Genhoek te Beek IV

5 INHOUDSOPGAVE SAMENVATTING INLEIDING VI Thans bekende financieringsmogelijkheden ten principale De inzet van ESCo s DEEL 1. PROBLEEMSTELLING Steunfuncties en proces ondersteuning 27. DEEL 2. ANALYSE EN BEVINDINGEN DEEL 3 ADVIEZEN EN AANBEVELINGEN 3.1. De Gestalt van gebouw en omgeving en de functies van een gebouw de manier van benaderen ervan Belangrijke condities bij het ontwikkelen van een plan Integraal denken en handelen zijn beide gevraagd Nieuwe functies: niet te beperkt zijn Waarden die in het spel zijn of kunnen komen Herbestemming als apart thema 3.2. Plannen en faseren Een goede fasering Overige adviezen en bevindingen De fasering: klassieke fouten in een schema gezet 3.3. Restaureren en exploiteren Keuzen vooraf moeten helder zijn Exploitatie algemeen Jaarlijks epeterende kosten in soorten Kansen en opstekers voor herstel en exploitatie/gebruik van monumenten in de nabije toekomst Economische effecten monumenten en binnensteden Alternatieve aanwendingen van monumenten, een voorbeeld De waarde van monumenten voor binnensteden Samenwerking met het onderwijs actie zoeken en belangrijk uit breiden 3.8. Samenwerking op een grotere schaal Een rust als vorm van en kader voor ontwikkeling? Een stichting cultureel erfgoed Limburg als mogelijkheid? Coöperatief verband of model voor effectief werk Nieuwe kansen door het werken op een grotere schaal en in een krachtig verband, de Duitse Orde als voorbeeld Grenzen verleggen en over grenzen heen zien, oude grenzen respecteren en benutten EPILOOG TOT SLOT: GOOD PRACTICES EN HUN KENMERKEN Energie als essentiële bron van besparing en innovatie bij herstel en exploitatie 3.5 Aanpalende terreinen en beleidsvelden benutten Aanhaken bij bestaand beleid Terugploegen Value Capturing als vorm van het vinden van geld en kansen Crowdfunding als methode voor het verwerven van middelen BIJLAGEN B1. Introductie van de gesprekken en vraagstellingen bij de gesprek spartners B2. Voorbeeld van een stedelijk verband voor monumentenbehoud te Utrecht B3. Een Ideaal stappenplan V

6 SAMENVATTING De wereld van het behoud van erfgoed en het herstel van monumenten is sterk in beweging. Er is een voortdurende inspanning nodig om, naast de economische, ook de maatschappelijke waarde van een object in balans te houden en te benutten. Veel onheil kan worden voorkomen indien de aanpak van het gebouw niet lijdt onder de verkeerde sentimenten en gebukt gaat onder gehaast herstel. Ook indien het gebouw in balans met zijn omgeving kan worden bezien en behandeld en, indien de toekomende exploitatie het plan voor restauratie en behoud bepaalt, wordt winst geboekt en worden er concrete besparingen bereikt. De oplossingen voor financieringsproblemen die optreden bij het herstel van monumenten, het herbestemmen ervan en het behoud van erfgoed liggen in de volgende richtingen: nieuwe vormen van financiering opsporen en toepassen breder kijken bij de definitie van een toekomstige bestemming het actief benutten van relevante andere beleidsvelden die verder strekken dan primair cultuurhistorische overwegingen en belangen nieuwe vormen van ontwikkeling en beheer beproeven In deel 3 van deze rapportage komen deze aspecten aan de orde en worden zij van een beknopte uitwerking voorzien. Daaruit blijkt dat er inzake de problematiek van de financiering van het herstel en de exploitatie van monumenten mogelijkheden en kansen liggen om winst te boeken.de kern van mijn aanbevelingen is het om nieuwe wegen te vinden. Er is veel in beweging. Nieuwe vormen kunnen worden gevonden in samenwerking van instellingen en het bundelen van belang en know how. Nieuwe aansluitingen kunnen worden ontwikkeld als er meer thematisch wordt gedacht en ontwikkeld. Andere vormen betreffen het vinden van proactieve aansluitingen bij andere beleidskaders buiten de kaders die primair op monumenten en erfgoedbehoud zijn gericht. Daarbij is met name het aspect van het terugploegen van maatschappelijke winst een interessante optie. Ik ga in deze rapportage niet uitputtend in op de talrijke vormen en bronnen die er al zijn, maar geef aan waar nieuwe mogelijkheden voor financiering gaan bestaan en besparingen mogelijk zijn. Ook geef ik weer waar, door meer rationele inrichting van processen, winst te behalen valt en waar concrete synergie te bereiken valt. Een aantal nieuwe manieren om aan middelen te komen veronderstelt ook nieuwe krachtige support en netwerkvorming. Denk bijvoorbeeld aan regionaal beleid, het terugploegen van geld en de inzet van Esco s, Voor individuele particuliere monumenteigenaren is dit vaak een enorme investering in kennis en tijd. Ik bepleit daarom een versterking van de steunfuncties en - nog meer - de vorming van een trust of coöperatie op de Limburgse schaal. Indien een dergelijke vorm een lichte werkbare en niet bureaucratische cultuur kent, is er een wereld te winnen. In figuur 1 is een schematische weergave van de stappen zoals gezet opgenomen. Langs deze weg wil ik allen bedanken die in plezierige en constructieve gesprekken en andere leerrijke contacten informatie gaven, advies verschaften en uitgebreide ervaringskennis aanreikten. Dr. Leon Frederix November 2013 VI

7 De Gestalt van het gebouw, de omgeving en de functies idee Plannen & faseren Traditionele vormen financiering Regelgeving en financiering van herstel en exploitatie Nieuwe vormen financiering Trust, coöperatie, stichting Restauratie en exploitatie Figuur 1. - Stroomschema VII

8 Oliemolen te Schinnen 8

9 INLEIDING Het renoveren en restaureren van monumenten kosten doorgaans veel geld en veel moeite. Om de beheer- en exploitatiekosten te kunnen dragen zijn financieringsconstructies nodig. Dat geldt voor alle gebouwen. Maar bij monumenten zijn er diverse beperkingen in eigenheid, bouw en exploitatie die extra kosten of zelfs onmogelijkheden met zich meebrengen, zoals hoge energielasten, diverse beperkingen van overheidswege om iets aan de infrastructuur te veranderen, historische (gevoels)waarde, enz. Dat maakt het proces zoals te doorlopen doorgaans kostbaar en complex. Twee voorbeelden: Kasteel X wordt, zoals veel kastelen, deels geëxploiteerd als horecagelegenheid (partycentrum). Onderzoeken door studenten van Zuyd leidden recent tot energieadviezen, die o.a. ook investeringen vroegen. De eigenaar (een stichting) had echter grote twijfels bij die investeringen, waardoor een patstelling ontstond tussen eigenaar en exploitant. In dat geval had een degelijke financieringsconstructie wellicht het gesprek tussen beide partijen weer vlot kunnen trekken. Welke mogelijkheden zijn er voor subsidie en voor goedkope leenarrangementen voor monumenten en wat zijn daarvan de financiële consequenties voor de eigenaar? Verder: zijn er aanvullende mogelijkheden in geval van duurzame renovatie? Of kunnen wij vanuit het project aan de overheid of banken adviseren om bepaalde mogelijkheden in het leven te roepen? Om bovenstaande vragen uit het projectplan te kunnen beantwoorden, was eerst een nadere inventarisatie nodig van de vraagstelling. Deze vond plaats door gesprekken met monumenteigenaren en met andere stakeholders in de keten (o.a. gemeenteambtenaren en banken). Dus deskresearch en vooral fieldresearch. Deze gesprekken en sonderingen zijn vooral gericht op het opsporen van good practices, goede voorbeelden van geslaagde aanpakken met effect. Kort samengevat Hoe gaat het nu en kan het ook beter? Zo ja, hoe kan het beter gaan en hoe komen we tot vlotter resultaat en effectiever werk? Na een korte probleemstelling in deel 1 wordt in deel 2 op acht verschillende domeinen een bundeling van de adviezen gepresenteerd. Deze zijn gebaseerd op gesprekken en contacten met experts in de afgelopen weken. Geraadpleegde respondenten Alle respondenten werd per om medewerking verzocht. Er vond een gesprek plaats van ongeveer een uur. Daarna zijn er aanvullende vragen gesteld. De respondenten werd daarna per mail verzocht om goede voorbeelden aan te dragen. Alle informatie is verwerkt. De respondenten hadden de volgende beroepsmatige achtergronden (tabel 1). Tabel 1 - Respondenten en hun beroepsmatige achtergronden. Categrorie Architecten, bouwkundigen 3 Ambtenaren van gemeenten en provincie 5 Medewerkers van steunfunctie - instellingen 2 Particuliere initiatiefnemers 2 Leden van welstandscommissie 2 Experts voor beheer en ontwikkeling 3 Rentmeesters 2 Exploitanten en bestuurders 4 Projectmanagers 2 Landschapsarchitecten 2 Aantal Bij deze experts ben ik, met fact finding als doel, nagegaan welke hun ervaringen en ideeën waren. Mijn ervaringen daarbij waren zonder uitzondering positief. Problemen en wensen, knelpunten en perspectieven werden vlot op tafel gelegd en de gesprekken verliepen in een bijzonder goede sfeer. 9

10 DEEL 1. PROBLEEMSTELLING Duurzaam restaureren en duurzaam exploiteren van monumenten als onderneming kent, naast het aanwezig zijn van subsidies en stimulansen, een groot aantal beperkingen, voetangels en klemmen. Er is een voortdurende strijd gaande om maatschappelijk waardevolle monumenten ook economisch draagvlak te geven en in economisch opzicht recht van bestaan en overleven te geven. Deze strijd is behoorlijk zwaar, gemeten naar normale economische eisen voor rendement op investeringen is het een zelfs een dubieuze zaak om monumenten te herstellen om er later geld mee te kunnen verdienen of ze kostendekkend te laten zijn. Veelal is het behalen van een doelstelling om kostendekkend te werken al een brug te ver. De driehoek van activiteiten restauratie-exploitatie-subsidie vormt doorgaans al een complex geheel. Indien er het aspect energie en duurzaam restaureren en beheren bijkomt maakt dat de zaak meestal nog gecompliceerder dan ze in bouwkundig opzicht al vaak is. Daar zijn verschillende oorzaken voor. Enerzijds komt dat door de sterke toename van technische eisen en de integratie van die eisen in het bouwkundig kader van een monument, anderzijds door de beperkingen die het monument zelf geeft bouwkundig etc. en de beperkingen die de overheid oplegt bij het omgaan met en het aanpassen van monumenten. Er is duidelijk behoefte aan een kader waarin de chemie van de samenwerking kan worden bevorderd, het verloop versneld kan worden en de effectiviteit verhoogd kan worden. Ook kunnen illustratieve uitwerkingen van good practices die zijn opgedaan als voorbeeld dienen en verhelderend en inspirerend werken Daartoe heb ik in de maanden oktober en november 2013 een aantal mensen gesproken om tot een heldere synthese komen. De productie werd gemaakt tussen 30 september en 4 november Ik heb gestreefd naar een instructieve en eenvoudige aanpak voor het probleem waarbij: helderheid wordt geboden over cruciale stappen en condities in het proces en het tijdig en effectief vermijden van valkuilen daarbij. Maak dit op grond van de -recente -ervaring van relevante spelers. Baseer het geheel op relevante en actuele kennis van belangrijke en ervaren spelers in de markt bij de overheid etc. en kom tot een synthese van knelpunten en concrete oplossingen. wordt gedefinieerd hoe de omgeving aan steunfuncties en het geven van adviezen beter in beeld komt en beter kan functioneren en hoe de samenwerking in het algemeen kan worden bevorderd. Kom tot de beknopte uitwerking van enkele best practices die als voorbeeld kunnen dienen van een geïntegreerde en effectieve aanpak. De focus moest liggen op financieringsmogelijkheden voor het duurzaam renoveren van monumenten. Uiteraard is er bij veel monumenten sprake van een complexe problematiek waar veel partijen (ook adviseurs beleidsmakers en steunfuncties ) bij zijn betrokken, maar de focus ligt op betaalbaarheid en financiering. Behalve subsidie worden aan monumenteigenaren ook andere vormen van ondersteuning geboden die de betaalbaarheid vergroten. Verder is het belangrijk, dat er concrete tips uitkomen of beknopte beschrijvingen van best practices, die zijn te vertalen naar de praktijk van de projectdeelnemers: monumenteigenaren (zowel particulieren als eigenaren/exploitanten van monumentale gebouwen zoals kastelen, kerken, stadsmonumenten), belangenorganisaties, toeleverende bedrijven van duurzame technieken, ambtenaren van provincie en gemeente. Gestreefd is naar een bondige rapportage die het karakter heeft van een helder en concreet advies voor de praktijk en geprobeerd is om relevante mensen in Belgisch Limburg en mogelijk de stad of Regio Aken te vinden en te spreken en ook hun kennis te gebruiken. 10

11 Het project is verder aldus uitgewerkt: Periode Acties Week van 30 september Plan van aanpak en overleg, aanbieding voor stel leggen van contacten Week van 7 oktober Gesprekken en benaderen netwerk, opzet vragenlijst voornaamste indicatoren en vragen, overleggen Week van 14 oktober Uitvoeren van interviews Week van 21 oktober Uitvoeren van interviews Week van 28 oktober Uitvoeren van interviews en rapportage Week van 4 november Uitwerken ideale aanpak en schets van best practices/rapportages Week van 11 november Overleggen en toetsing laatste gesprekken, aanbieden rapportage In dit rapport wordt aldus een verslag aangeboden van het veldwerk verricht rond de volgende specifieke vraag: Zijn er nieuwe financierings- en beheervormen nodig voor een versnelde duurzame renovatie van monumentale gebouwen?. Om bovenstaande vraag uit het projectplan te kunnen beantwoorden was eerst een inventarisatie nodig van de vraagstelling. Gesprekken met monumenteigenaren en met andere stakeholders in de keten (o.a. gemeenteambtenaren en banken). Dus deskresearch en vooral fieldresearch. Dit aspect is als volgt aangepakt: er is een bestand opgesteld van relevante gesprekspartners met de partners heeft een gestructureerd interview plaatsgevonden op basis van een mailbericht vooraf er is via diverse andere bronnen informatie verzameld de resultaten zijn gesystematiseerd en gebundeld in acht groepen van advies en goede raad Plinthos te Sweikhuizen 11

12 DEEL 2. ANALYSE EN BEVINDINGEN 2.1. Frequente en tamelijk basale problemen zoals gerapporteerd Bij het totale proces (op de weg van bouwval tot renderend exploitabel monument ) zijn uiteraard veel partijen betrokken. Als frequent genoemde foutief gezette stappen en verkeerde houdingen zijn de volgende punten genoemd: Dring niet teveel aan een gebouw op. Het gebouw zoekt zelf een functie, alsdan komt er een vloeiende overgang en een harmonische relatie tot stand tussen de mogelijkheden van het gebouw, de functies en zijn omgeving. Mens, durf te slopen! Veel volume wordt tegen een hoge prijs hersteld. Vaak is er door een forse reductie in volume veel te winnen. Onderhoudskosten vervallen voor een deel en het nieuwe monument wordt kleiner, hanteerbaarder en beter exploiteerbaar. Een integraal kader voor de ontwikkeling sluit alle relevante aspecten in en het wordt niet eenzijdig bepaald door overwegingen die slechts hun oorsprong vinden in overigens respectabele motieven rond behoud van het verleden Frequent aanwezige valkuilen Bij de gesprekken die ik voerde zijn verder nog talloze gezichtspunten en ervaringen aangereikt. Deze spitsten zich niet primair op financiering toe, maar ze betroffen vooral de algemene omgang met monumentaal erfgoed en onze houding en de gekozen insteken daarbij. Onderstaand geef ik enkele illustratieve citaten weer als voorbeelden van frequente valkuilen: de ontwikkelaar heeft geen tijd, te veel haast de ontwikkelaar luistert niet voldoende naar adviezen er wordt niet voldoende tijd besteed aan een kritische vraag naar de werkelijke haalbaarheid van een idee er is geen geïntegreerde aanpak; facetten die ook een wezenlijke rol kunnen spelen worden mogelijk verdrongen er vindt kanskapitalisatie plaats, alle mogelijke kansen en halve toezeggingen worden bij elkaar opgeteld en daarop wordt de verwachting gebaseerd dat het allemaal wel zal lukken, meestal zwak gefundeerd op het gevoel komt tijd, komt raad. Deze tekorten en gebruikelijke valkuilen hebben een repeterend karakter, ze zijn vaak hardnekkig. Deze zijn vaak hardnekkig en ze worden frequent gerapporteerd Het vermijden van valkuilen Uit de bekende tekorten volgen adviezen voor de verbetering van de situatie. Ik geef deze weer aan de hand van de indeling in de majeure stappen in het proces. 1. De belangrijkste is zonder twijfel de aandacht voor een geïntegreerde en volkomen zakelijke benadering van de procedure, het denkbeeld en het geheel. 2. De zakelijke benadering is de start van een daadwerkelijke objectieve studie naar de reële haalbaarheid van het proces inclusief alle fasen en inclusief de exploitatie ervan. De ervaring leert dat daarin te weinig consequent wordt geïnvesteerd. De gevolgen zijn vaak desastreus. 3. Er moet ruimte wordt gelaten voor de overgang van aanvaard idee tot uitvoeringsdetails die in het bestek worden opgenomen. Heel vaak is dan een reductie noodzakelijk van de luxe en de dimensionering die oorspronkelijk werd voorzien. Daartoe moet wel de nodige ruimte aanwezig zijn. 4. De samenhang en samenwerking in alle fasen van het proces is een essentiële, daartoe moeten alle partijen investeren en daarvoor moet iedereen zijn best doen. Vaak zien respondenten het op dit vlak misgaan. 5. T.a.v. de financiering en de subsidiëring geldt: - Reken je vooraf niet rijk met vage toezeggingen of verwachtingen. - Baseer het volume en de ambities op hetgeen je werkelijk aan kan. - Commerciële functies in een gebouw maken meer dan eens een forse vergroting van het volume van het oorspronkelijke gebouw noodzakelijk; de vraag is of dat kan (esthetisch,landschappelijk, bouwkundig ). 12

13 - Creëer daarvoor ruimte of begin er niet aan. - In het geval van aanbouw en/ of uitbreiding :bekijk welk additioneel vol ume uit het ondernemingsplan volgt, is dat onduidelijk begin er dan niet aan. - Ga na welke de lijst is de reeks is van subsidiënten en maak een helder schema van stappen en aanpassingen, in de loop van de tijd denkbaar, voor realisatie van verbouw en nieuwbouw. Daarbij gaat ook hier uiteraard de kost voor de baat. Werken vanuit de idee dat het vanzelf gaat blijkt vaak een kostbaar misverstand. Indien echter de aanpak rationeel en doordacht is, en van begin af aan een zakelijke aanpak kent, kunnen ook de (proces)kosten aanmerkelijk beperkt blijven. Dat kan mede door het bepalen van een heldere werklijn en het opsporen van kansen. Valkuilen daarbij zijn ongetwijfeld een te sterke oriëntatie op hetgeen er niet kan, alle mogelijke denkbare bureaucratische barrières en een onvoldoende gerichtheid op concreet resultaat. Het voldoende delen van invloed, kennis en kansen in alle fasen van het proces gaan ook hier als conditie vooraf aan het succes. Figuur 2 - Expertgesprek v.l.n.r. Jack Forschelen (gemeente Maasgouw), Rob Brouwers (Architectenbureau Satijn. Born), Kees van Aken (voorzitter Welstandscommissie Maasgouw), Iwan Povse (Architectenbureau Povse en Timmermans, Sittard) en Leon Frederix (steller van deze notitie). 13

14 DEEL 3. ADVIEZEN EN AANBEVELINGEN Inzake de problematiek van de financiering van het herstel en de exploitatie van monumenten is er op veel terreinen duidelijk winst te boeken. Ik ga in deze rapportage niet uitputtend in op de talkrijke vormen en bronnen die er voor subsidies zijn, maar geef aan waar: nieuwe mogelijkheden voor financiering gaan bestaan besparingen mogelijk zijn door meer rationelere inrichting van processen, winst te behalen valt concrete synergie met maatschappelijke actoren te bereiken valt Hierna zijn de bevindingen en aanbevelingen in een aantal clusters gerangschikt. De adviezen, ideeën en (harte)wensen zijn mij aangereikt in een aantal gesprekken die ik in oktober en november 2013 mocht hebben. Bijlage 1 geeft een overzicht van de vooraf gezonden introductie en vraagstelling, aangeboden per . De essentiële punten zijn gerubriceerd naar thema. De rubrieken zijn als volgt: 3.1. De Gestalt en de functies van een gebouw, 3.2. Plannen en faseren; valkuilen en hartenkreten 3.3. Restaureren en exploitatie, kostbare valkuilen 3.4. Energie als essentiële bron van besparing en innovatie 3.5. Beleidsvelden aanpalend maar zeer relevant 3.6. Steunfuncties en ondersteuning 3.7. Kansen en opstekers voor herstel en exploitatie in de nabije toekomst, alternatieve ideeën 3.8. Structurele en beklijvende samenwerking op een grotere schaal en in een hechter verband Deze acht bij elkaar vormen een reeks nieuwe kansen voor ontwikkeling, besparing en nieuw geld De Gestalt van gebouw en omgeving en de functies van een gebouw de manier van benaderen ervan Essentie: historie en herstel, oorsprong en het behoud. Denken over de Gestalt van een gebouw en zijn omgeving. Fundamentele keuzen bij herstel en innovatie die worden gemaakt. Innovatie tegen elke prijs? Belangrijke condities bij het ontwikkelen van een plan De volgende adviezen en ervaringsgegevens werden mij aangereikt : Unieke gebouwen vragen altijd unieke oplossingen en dus maatwerk. Denk buiten de box en denk aan patchwork als model. Verstoor de eenheid en het karakter van en gebouw niet. Ga na wat monumenten kunnen bieden ze staan er al eeuwen. Niet alle innovatie is een verbetering en vaak heeft een ingreep met nieuwe methoden slechte gevolgen voor klimaat vocht energie etc. Laat het gebouw met rust en respecteer het. Laat het gebouw een functie zoeken. Alsdan komt er een vloeiende overgang en een harmonische relatie tot stand tussen de mogelijkheden van het gebouw, de functies en zijn omgeving. Accepteer het zoals het is en kijk naar de oplossingen die het eeuwenlang hebben gedaan, probeer er niet tegen elke prijs nieuwe dingen in te wringen. Pas de techniek aan bij het gebouw en niet andersom. Accepteer een gebouw zoals het is en leg er geen overdreven eisen op. Respecteer het verleden zoals het zich in het gebouw manifesteert. Moderne verbouwingen kunnen dat aspect zwaar beschadigen Integraal denken en handelen zijn beide gevraagd Betrek in elk plan de omgeving als factor niet alleen voor het uitzicht en het parkeren en andere functies, maar ook voor de uniciteit van de plek en de nieu- 14

15 we functies die er mogelijk zijn. Behoud de waardevolle en soms eeuwenoude link tussen gebouw en landschap. Maak eerst een plan over de functionaliteit zoals beoogd, ga dan na wat het gebouw aan kan technisch en historisch en maak dan een plan. Neem de omgeving daarin mee Nieuwe functies: niet te beperkt zijn Wees niet al te beperkt in de eerste creatieve ideeën en omring met mensen met wilde ideeën Functies verbreden: denk aan daadwerkelijk nieuwe functies ontwikkelen, denk aan werkelijk nieuwe functies los van het geijkte pad: zorg huisvesting en horeca, denk ook aan sport, leisure recreatie. Denk ook aan vormen die op het eerste gezicht niets met een monument te maken hebben. Denk aan thematische invulling van functies (bepaalde sportgroepen bijvoorbeeld). Draai de zaak creatief om, vraag niet wat het beleid voor het monument kan doen maar ga na wat het monument voor het actuele beleid kan betekenen. Belangrijke thema s zijn daarbij: o regionale economische ontwikkeling, idem lokale bedrijvigheid o werk en inkomen o leefbaarheid in kleine kernen o bereikbaarheid o veiligheid en beheersbaarheid o opwaardering van de kwaliteit van het buitengebied o gezonde en aantrekkelijke leefomgevingen o toeristische aspecten o verkeersmodaliteiten en oplossingen Consequent starten met een programma van eisen, ga niet andersom werken. Zonder Programma van Eisen moet er geen start plaatsvinden en moet er niet eerst een plan voor bouw en aanpassingen worden opgesteld, dat is gedreven door cultuurhistorische sentimenten Waarden die in het spel zijn of kunnen komen Het erfgoedaspect van gebouwde- en landschapselementen als erfgoed kent tal van waarden die als volgt kunnen worden geïllustreerd: De collectiewaarde Een kerntaak van erfgoedinstellingen is het verzamelen en beheren van collecties namens de samenleving. Erfgoed vormt ons collectief geheugen en verhaalt over ons verleden en onze identiteit. De verbindende waarde Erfgoedinstellingen zijn steeds meer maatschappelijke ondernemingen die als netwerker en mediator opereren in een veld tussen overheid, maatschappij en markt. Daarmee vormen zij steeds meer een platform voor verbinding en debat. Ook in veel gemeenten is het binden en organiseren van mensen een belangrijke factor gebleken voor huidig en toekomstig succes. Mensen leren landschap en gebouw in de historische context ervan beter te zien te lezen en waarderen. De educatieve waarde Erfgoedinstellingen hebben traditioneel een educatieve functie en leveren vaak ook een bijdrage aan het onderwijs. Erfgoed leert ons over ons verleden en daarmee over onze identiteit, maar het vormt ook studiemateriaal voor zaken die we niet (meer) weten; duidelijke articulatie geeft mensen een nog grotere betrokkenheid. De belevingswaarde Het zichtbaar en beleefbaar maken van erfgoed in het landschap is de laatste decennia steeds belangrijker geworden, niet in het minste vanwege de technische mogelijkheden die er tegenwoordig zijn om dat mogelijk te maken; het openleggen van beken en ander oppervlaktewater kan daaraan bijvoorbeeld sterk bijdragen. Ook het ontwikkelen van augmented reality biedt vele mogelijkheden om het verleden opnieuw beleefbaar te maken. 15

16 De (regionaal en lokaal aanwezige )economische waarde Cultuur is een belangrijke vestigingsbasis en voorwaar- de voor bewoners, mensen van buiten en bedrijven en trekt toeristen. Een goed cul- tuur- en erfgoedbeleid kost geld, maar betaalt zich terug in een aantrekkelijke stad voor inwoners, bedrijven en bezoekers. Leefbaarheid en een aantrekkelijke leefomgeving gelden zowel lokaal als regionaal als belangrijke beleidsdoelen (denk aan Brainport Zuidoost-Nederland) Zij worden door het investeren in landschap en het zorgzaam omgaan met erfgoed daarbinnen zonder twijfel sterk bevorderd. De vraag is nu hoe wij in het verband van de ontwikkeling van een monument punten van bijzonder historisch belang in gebouwen en landschap kunnen ontdekken, ontwikkelen en behouden en welke synergie er te vinden is tussen de wereld van conservering, het vakgebied van de historici en het ontwikkelen van een markant deel van het verleden. Het palet van de extrinsieke aspecten is evenzeer breed en veelvormig, economi-sche impulsen worden geboden voor de stad en de regio, de ontsluiting van het gebied is aan de orde, de opwaardering van de directe en middellijke omgeving van het verleden wordt door velen zeer geapprecieerd. Landschappelijk ontstaat er een kwalitatief hoogwaardige verdere invulling van de idee en vele mensen krijgen werk aan het herstel en aan het verzorgen van de nieuwe functies. Ook mensen met een grote afstand tot de arbeidsmarkt komen daarbij nadrukkelijk aan bod Herbestemming als apart thema Herbestemming is een actueel thema in de monumentenwereld. De financiering van restauraties en renovaties betreffende herbestemming is veelal in overheidshanden. In overleg met het Restauratiefonds kan een plan voor een totaalfinanciering worden gemaakt, dat afhankelijk is van de specifieke situatie van het monument. Daarbij is er in 2013 een bedrag van 2,5 miljoen euro beschikbaar gesteld door het Rijk voor het opstellen van regelingen op het gebied van herbestemming. Het gaat hierbij om het wind- en waterdicht maken van reeds lange tijd leegstaande monumenten, evenals haalbaarheidsonderzoeken voor het herbestemmen van monumenten. Rijk en provincie stellen restauratie- en renovatiesubsidies beschikbaar in het geval er sprake is van herbestemming. Onlangs - vanaf 15 september trad er in Limbiurg een nieuwe provinciale regeling, de Nadere subsidieregeling restauratie en stimulering herbestemming monumenten in werking. Deze regeling voorziet in de subsidiëring, tot een hoogte van 50% van de subsidiabele kosten, in restauratie- en renovatiekosten. De subsidie komt alleen beschikbaar, als er sprake is van herbestemming (functiewijziging, uitbreiding van functies). Hieraan moet worden toegevoegd, dat ook particulieren en vastgoedondernemers soms geïnteresseerd zijn in herbestemming. Het gaat dan vooral om industrieel erfgoed, waarin bijvoorbeeld koopwoningen of andere -economisch renderende -functies kunnen worden ondergebracht. De private sector neemt in de huidige tijd vaak een afwachtende houding aan. Er liggen hier echter grote uitdagingen in het verschiet, temeer daar het hier gaat om bijzondere, karakteristieke locaties, die aan een bedrijf of een particulier een bijzondere en representatieve uitstraling kunnen geven. (De zogeheten branding van bedrijven, regio s en steden bijvoorbeeld) Plannen en faseren Fasering van de aanpak en plaatsing van de processen, de valkuilen daarbij. De rol van herstel en exploitatie in onderlinge afweging. De betekenis van harde data Een goede fasering Het belang van een goede fasering is mij bij herhaling voorgehouden door de gesprekspartners. Informanten kwamen tot de volgende aanwijzingen en adviezen: 16

17 Restauratie/behoud en herstel is psychologisch en qua plan vaak het stipje aan de horizon. Dat bepaalt de focus en het overstraalt alle zorgen en problemen die achter de horizon zullen opdoemen. Exploitatie wordt vaak vergeten. Men is vaak veel te veel object - georiënteerd en niet functie georiënteerd. Men komt vaak snel uit de startblokken vol enthousiasme. Eén enorm risico doorheen het gehele proces is de kwaliteit van de informatie waarop wordt gekoerst Bij het bepalen van de haalbaarheid van de onderneming als geheel mag niet worden volstaan met cultuur-historische en romantiek en gedrevenheid maar er moeten harde en objectieve feiten op tafel liggen. Daarbij gelden de volgende stappen en hun volgorde als dwingend. De risico s van elke stap zijn eveneens geschetst. In tabel 3.1 zijn nog niet de verschillende loops opgenomen die telkens terugwerkend op één of meer van de vorige fasen kunnen optreden Overige adviezen en bevindingen Ook bij de Provincie leeft de vraag hoe we nu het beste de zorg voor monumenten zoals de kloosters (inclusief het duurzaamheidsaspect ervan ) moeten aanpakken en wat daarbij wat werkt en wat niet. Waar kan het zoal misgaan in het gehele proces; waar schuilden daar de grootste risico s voor afbreuk? Frequent door geraadpleegde experts gegeven antwoorden zijn: Het ontbreken van een verhaal over het creëren van maatschappelijk belangrijke waarden (voorbeeld: als een abdij van de cisterciënzers wordt gestart, is relevant of men selfsupporting kan zijn, of er een waterbron of waterloop is, die voor water kan zorgen, in de aanloop is er steun vanuit de eigen orde totdat men op eigen benen kan staan. Is de waterbron opgedroogd, dan stopt de abdij. Als er geen economisch valide bron van inkomsten is (voorbeeld een renderende brouwerij) of als het verzorgingsgebied niet voldoende oplevert is de Tabel Risico s Stap dwingende volgorde Het programma van de functies die in het gebouw moeten worden ontplooid, binnen de mogelijkheden en randvoorwaarden van het gebouw en zijn omgeving Een eerste raming van de kosten op basis van een globaal idee De verwerving van gelden uit de markt of van de overheid en of andere subsidienten De opzet van de exploitatie in de vorm van een sluitend business plan Een definitief plan voor de aanpak van de restauratie een definitief ontwerp ter goedkeuring van Het vergunningentraject: omgeving, monumenten, etc. De toets finale haalbaarheid waarbij het gebouw uiteindelijk vaak het definitieve programma bepaalt De besteksfase en de aanbesteding Risico s Onhelderheid geen keuze verkeerde keuze te vage perspectieven Te laag i.v.m. de noodzaak doel te halen en de wens en de stellige verwachting het doel inderdaad te bereiken Zeer langdurige ongewisse trajecten, selectieve waarnemingen van toezeggingen Te rooskleurige verwachtingen over volume. Geen oog voor eigen financiering naast cofinanciering door de overheden / subsidiënten. Complexe en fijnmazige kaders voor subsidie en bureaucratie. Conflicterende elementen tussen business plan, landelijke omgeving en gebouwelijk kader en vergunningverlening Langdurige trajecten en onduidelijkheid in de oordeels- en besluitvorming Risico op problemen en vertragingen, kostbare tijdsinvesteringen en verlies van élan Talrijke kostbare aanpassingen Bouw en tegenvallers 17

18 abdij ten dode opgeschreven). Het monumentale gebouw is dan van niemand meer en verliest haar functie. Het ontbreken van een totaalconcept dat doorborduurt op of aansluit bij de oorsprong. Het ontbreken van een sterk draagvlak in de lokale gemeenschap. Het ontbreken van een actieve leefgemeenschap die drager is van het oorsprongsverhaal en die communiceert met de buitenwereld. Professionals of ondernemers zonder kennis van en toewijding tot het oorsprongsverhaal en de daarin besloten creatie van nieuwe waarden. Adviesbureaus die teveel in haalbaarsheidsvragen en globale schetsen van perspectieven blijven steken. Haast en de bijkomende noodzaak snel te willen scoren door te investeren in dit soort projecten: Slechte communicatie van eigenaren met de omgeving, de politiek e.d. Ten aanzien van de ondersteuningsfuncties en hulpbronnen voor financiering die er zijn. hoe functioneren deze en wat is er te verbeteren in het proces kort te schetsen? Indien de eigen organisatie niet meer kapitaalkrachtig is en er geen instantie is die de organisatie ontzorgt/ verzorgd is het einde in zicht. Ook de tombola BRIM die er is voor grote monumentale complexen helpt dan niet en decentralisatie van BRIM-aanvragen helpt hierbij naar uit de ervaring blijkt ook niet. (zowel tijdelijk bv uit de bouw of structureel uit de exploitatie door capabele en toegewijde ondernemers) en culturele opbrengsten met elkaar in onderlinge balans moeten worden gebracht. Daar bestaat geen Programma van Eisen voor. Ga vooraf heel secuur na welk achterstallig onderhoud een gebouw kent en wat dwingende eisen zijn bij het aanpakken daarvan. Laat de functies zoals beoogd en zoals te ontwerpen zich voegen naar de veronderstelde functies van het gebouw, ga later niet het gebouw terugschroeven naar de functies die je later, werkende weg, als een optie ontdekt. Het gebouw en zijn kracht worden dan in een meestal niet passend keurslijf gewrongen. De gevolgen daarvan zijn doorgaans kostbaar en vaak niet reparabel. Denk na over de generalisatie van gekozen functies naar andere soortgelijke. Zoek in de regio confrères, collega s, concurrenten op met dezelfde oogmerken en kansen qua te ontwikkelen functies en zoek het schaalvoordeel op. Dit kan zich in alle fasen manifesteren Kies een 360 graden benadering van diverse experts. Laat hun suggesties toe en neem ze serieus De fasering: klassieke fouten in een schema gezet In het onderstaand figuur 3.1 is de doorgaans verkeerde volgorde geschetst. In figuur 3.2 is de ideale situatie verbeeld. Zonder sluitende exploitatie is het gevaar groot dat een -kostbare - restauratie uiteindelijk een fiasco wordt. Bij de vraag naar het zoeken naar nieuwe modellen om financiering te vinden voor het herstel van monumenten is meermalen op het volgende gewezen: De vraag is of de insteek monumentenzorg, monumentenherstel e.d. wel de goede is om een financieringsregeling te ontwerpen. In de regeling zou stirmulering van de bouw, stimulering van ambachtelijke werkleerbedrijven en leerwerkplaatsen, duurzaamheid, versterking van de waardecreatis in de lijn van de oorspronkelijke betekenis en waarde van monumenten, economische eerste idee bouwplan restauratie Figuur A gebruikelijke volgorde exploitatieplan rendement 18

19 eerste idee exploitatieplan bouwplan restauratie rendement de aankoop mee moet slepen in je exploitatie is de zaak vaak bij voorbaat tot mislukken gedoemd en meer dan eens volstrekt onhaalbaar gebleken Publieke financiering van restauratie is niet per definitie strijdig met private exploitatie. Figuur B ideale volgorde 3.3. Restaureren en exploiteren Regeling, uitvoering, financiering van herstel, bouwen en inrichten bedreigingen en kansen. Een trustfonds voor de financiering kan een idee zijn, dat naar Engels voorbeeld te overwegen zou zijn. Hier werden de volgende ervaringsgegevens gemeld: Keuzen vooraf moeten helder zijn Het kiezen van één dimensie of het wel of niet niet gaan voor één economische basis kan een groot dilemma inhouden. Het kan aantrekkelijk zijn. Veiliger is het echter meerdere acties te kiezen die in een kader worden uitgevoerd en profit genereren. Vaak ligt daarbij het gevaar op de loer van conflicterende functies en conflicterende doelgroepen maar dat is met passen en meten op te lossen en biedt in elke geval een bredere basis voor de exploitatie. Ontwerpers van de bouwtechnische vertalingen van de eisen moeten zeer vroeg in het proces betrokken worden. Reparatie achteraf is kostbaar. Zorg voor draagvlak. Maak de kring van de stakeholders van begin af aan helder betrek er iedereen bij maar stel dan wel de verzameling vast van belanghebbenden en maak de kring later niet groter. Denk er vooral aan bij projecten, die een breed maatschappelijk draagvlak en een groot belang vertegenwoordigen, mensen die het aan gaat in te schakelen; sla hen niet over. Verwerf als ontwikkelaar het pand bij voorkeur om niet, indien je de last van Exploitatie algemeen Huisvesting zorg en horeca gaan gebukt onder een krimpende markt en bijzonder slechte actuele perspectieven. Financiers kennen momenteel grote aarzelingen op die vlakken. Private exploitatie kan harmoniëren met publieke functies in een gebouw, De cumulatie van publieke functies (massa) en attractiviteit van privaat aanbod (aantal en consumptief) kan win/win momenten schenken. Van elke huurder/gebruiker op welke titel dan ook wordt daadwerkelijk engagement met het collectief verwacht. Daarin schuilt bij meervoudige exploitatie vaak een probleem. Een zorgvuldige positionering van het collectief is daarom van essentiële betekenis voor de toekomstige beleving. Resultaat van exploitatie wordt gedefinieerd als: o een zakelijke verantwoorde exploitatie, die minimaal kostendekkend is en reserveringen toelaat (in shape houden van gebouw en functionaliteit); o een voor de functies adequaat centrum (een ruimtelijk-fysiek-technisch geslaagd geheel) o tevreden huurders en gebruikers (de beleving, het gemak, de sfeer, de kosten, het uitrustingsniveau). De ondernemer staat steeds voor het maken van diverse keuzes, die vaak nog royaal voor de ingebruikname moeten worden gemaakt om geen mogelijkheden verloren te laten gaan. Die keuzes hebben betrekking op: o de rolinvulling van het bestuur van het erfgoed indien dat niet zelf wordt verworven (direct richting uitvoering of meer op afstand, al dan niet op formele basis), 19

20 o de wel of niet te hanteren ambitie van een brede exploitatie, o alsmede het actief willen benaderen van belanghebbende derden, die een bijdrage aan de voor het monument noodzakelijke opbrengsten wil len leveren. Bij alles verdient het bestuur van het monument, dat in essentie meestal bestaat uit vrijwilligers met hart voor het monumentaal erfgoed,een deugdelijke en te verankeren regeling voor het beperken van de verantwoordelijkheden en daaruit volgende mogelijkheden voor aansprakelijkstelling voor de afzonderlijke leden. Randvoorwaardelijk zijn en blijven diverse eerdergenoemde punten, onverkort aan de orde: o vlot overleg en expliciete afstemming met de gemeente en de omgev ingover de bestemming van het terrein en het pand o jaarlijks duidelijkheid en prospectieve dechargering uit hoofde van het financiële beheer van een - meestal aan de exploitatie voorafgaand fun geende - restauratiestichting o regeling van diverse bevoegdheden, verantwoordelijkheden en taken in een intern en extern (gemeenten, andere middelen-verstrekkers) helder te communiceren reglement en een kadering van verhoudingen Jaarlijks epeterende kosten in soorten Afgezien van afschrijvingen op de gedane casco-investeringen levert de instandhouding van een gebouw structureel tenminste de volgende lasten per jaar: rentekosten voor financiering van bouw en herstel dagelijks beheer en bewaking groot onderhoud, dotatie aan voorziening beheer installaties energie personele inzet, schoonmaak, onderhoud etc. koetsmiddelen etc. verzekeringen, rechten en lokale lasten kantoor, bestuur, accountant, telefoon, publiciteitskosten overige organisatiekosten onvoorzien Deze kostensoorten zijn te zien als hard en minimaal noodzakelijk om enig gebouw c.q. complex in de bestaande staat te kunnen handhaven. Er is nog geen rekening gehouden met (a) toenemende kosten als direct gevolg van georganiseerde activiteiten (b) ruimte voor bijkomend noodzakelijke investeringen (bijvoorbeeld variërend van het realiseren van parkeeraanwijzingen een hekwerk, via het nader cultiveren en inrichten van het terrein, tot het plegen van bouwtechnische aanpassingen) Energie als essentiële bron van besparing en innovatie bij herstel en exploitatie Hier werden de volgende aanwijzingen gegeven en suggesties verstrekt: Schaalvergroting nastreven, kosten delen van ontwikkeling van herstel en functieontwikkeling lijkt een aantrekkelijk perspectief. Betere steunfuncties op dit punt inrichten, werking ervan beter regelen en afstemmen met provincie, Provincie, kom naar buiten, help en steun. Denk na over nieuwe toepassingen van energie, water, wind. Sla de energieopbrengst van terrein en bij het monument behoren de opstallen niet over (zonne-energie). Denk na over IR/ KIM thermische toepassingen. Beheer financiële verdeling van de energierekening op eigen terrein (water, wind, zon). Verschillende disciplines werken samen (restauratie architect versus technisch 20