Gemeente Boxtel. Woonvisie Versie voor ter inzage legging. 10 maart 2016

Transcriptie

1 Gemeente Boxtel Woonvisie Versie voor ter inzage legging 10 maart

2 DATUM 10 maart 2016 TITEL Woonvisie ONDERTITEL Versie voor ter inzage legging OPDRACHTGEVER Gemeente Boxtel Boulevard Heuvelink KT Arnhem Postbus BD Arnhem (026) BTW NL B01 IBAN NL95RABO KVK AUTEUR(S) Roeland Kreeft Bram Klouwen PROJECTNUMMER

3 1

4 Inhoud 1 Inleiding 2 2 Actuele stand van zaken wonen Inleiding De Boxtelse woningmarkt Verschuiving in de vraag: van kopen naar huren Veranderingen in wetgeving en rijksbeleid Opgaven voor het gemeentelijk woonbeleid 9 3 Opgaven voor het wonen in Boxtel Opgave 1: Een betaalbare woning voor ieder huishouden Opgave 2: Verbeteren kwaliteit, de geschiktheid en de duurzaamheid van de bestaande woningvoorraad Opgave 3: Huisvesting bijzondere (zorg)doelgroepen Opgave 4: Vraaggericht bouwen met oog voor de toekomst Opgave 5: Boxtel aantrekkelijke woongemeente 18 4 Doelen en ontwikkelingsrichtingen 24 1

5 1

6 1 Inleiding In 2009 stelde de gemeente Boxtel haar strategische visie (1) vast met de titel Boxtel, duurzaam en dynamisch centrum in het Groene Woud. De duurzaamheid en dynamiek in de titel zijn onlosmakelijk verbonden aan de Boxtelse identiteit en krijgen handen en voeten in het gemeentelijk beleid. Zo zijn de ambities op het gebied van duurzaamheid vertaald in een ambitieus klimaatbeleid (vastgesteld in 2011). Duurzaamheid is een manier van werken van de gemeente en dus integraal in deze visie verwerkt. Het gaat om het vinden van een goed evenwicht tussen people, planet en profit. De gemeente wil vervuiling van het milieu en het gebruik van fossiele brandstoffen tegen gaan, maar ook zorgen voor een gezonde leefomgeving, een gezonde economie en sociaal sterke gemeenschappen. We hebben een gevarieerde economie, een hoogwaardig aanbod voor toeristen en recreanten en een hoge woon- en leefkwaliteit. De gemeente is aantrekkelijk voor inwoners, bezoekers en bedrijven door haar strategische ligging tussen drie grote stedelijke centra en de bijzondere landschappelijke kwaliteit van het Groene Woud (niet voor niets uitgeroepen tot nationaal landschap!). De zes ambities (2) die de gemeente in de strategische visie heeft vastgelegd, vormen al jaren de leidraad voor de gemeente en worden ook in deze raadsperiode met kracht nagestreefd. De strategische visie vormde de basis van de vorige woonvisie ( ) (3) en van de woonvisie die nu voor u ligt. Het gesternte waaronder de woonvisie tot stand kwam, was echter wezenlijk anders dan nu. In de jaren na 2010 kwam door de economische crisis de woningmarkt vrijwel tot stilstand. Ontwikkelingen op het gebied van wonen liepen daarom veel langzamer en moeizamer dan in 2010 werd verwacht. In de Structuurvisie Verfrissend Boxtel (4) uit 2011 is een update opgenomen van de ambities op het gebied van het wonen. De situatie is inmiddels flink anders. Er is onmiskenbaar sprake van herstel op de woningmarkt. Het aantal woningverkopen stijgt en de bouwproductie komt weer op gang. Door de hervormingen en wetswijzigingen keert de woningmarkt echter niet terug naar de situatie van voor de crisis. De vraag naar woningen is veranderd, woonconsumenten zijn kritischer. Rijksbeleid in de zorg leidt tot een groeiend aantal kwetsbare inwoners die zelfstandig (blijven) wonen. De ambities die we nastreven in ons woonbeleid zijn net als in 2010 gebaseerd op onze strategische visie en structuurvisie. De omstandigheden waaronder we die ambities moeten verwezenlijken zijn echter sterk veranderd. Terugblik woonvisie De nieuwe woonvisie vormt het vervolg op de woonvisie Aan de woonvisie is de afgelopen jaren invulling gegeven. Voor een belangrijk deel zijn de doelen bereikt door nieuwbouw en locatieontwikkeling, zij het niet altijd volledig door de economische crisis, stagnatie op de woningmarkt en tijd die het vroeg om plannen vlot te trekken. Wij hebben mede daarom beschikbaar gesteld aan startersleningen, om de woningmarkt in beweging te krijgen. Dit budget is volledig besteed. Soms bleek echter de praktijk weerbarstig om bijvoorbeeld verschillende kwaliteitsambities in anterieure overeenkomsten af te spreken, zoals WoonKeur. Daarvoor zijn wel alternatieven gevonden in de Gemeentelijke Praktijk Richtlijn (GPR) (5). Deze redenen samen zijn de aanleiding om de huidige woonvisie meer richtinggevend te maken met een jaarlijks voortschrijdende agenda om doelen te concretiseren. Zo kan de gemeente beter aansluiten bij het tijdsbestek. Visie als kompas We leggen in deze woonvisie de prioriteiten van het woonbeleid vast voor de periode De prioriteiten vloeien voort uit vijf opgaven die we beschrijven in hoofdstuk 3. De visie is geen 'hermetisch' verhaal. We willen helder richting geven. Tegelijkertijd zijn we ons ervan bewust dat we ook moeten 2

7 kunnen inspelen op nieuwe ontwikkelingen en kansen die zich voordoen. We zijn voor de realisatie van onze doelen bovendien mede-afhankelijk van andere partijen: woningcorporaties, ontwikkelaars, beleggers, zorginstellingen en niet in de laatste plaats de inwoners van Boxtel, Liempde en Lennisheuvel. We zien de woonvisie daarom als een 'kompas' waarmee we aangeven hoe we aankijken tegen de opgaven in het woonbeleid en de doelen die we willen bereiken. Voor de uitvoering doen we een beroep op alle betrokken stakeholders om samen met ons op te trekken. Samen met hen werken we de woonvisie uit in een woonagenda, met een jaarlijks activiteitenoverzicht over hoe de doelen bereikt moeten worden; acties en projecten. De agenda gaat over hoe we zaken willen bereiken, de woonvisie over het wat. De woonagenda vormt de leidraad voor een jaarlijkse cyclus van evaluatie, overleg en bijsturing waaraan we vormgeven samen met St. Joseph, de huurdersorganisaties en andere stakeholders. Ieder jaar leggen we de acties voor het komende jaar vast en kijken we door naar de jaren daarop volgend. Van de corporaties verwachten we jaarlijks een bod op deze woonvisie, op basis waarvan we met hen wederkerige prestatieafspraken maken over ieders bijdrage aan de woonagenda. In regionaal verband stemmen we de woonvisie af via de regionale Agenda Wonen en de jaarlijkse woningbouwprogrammering. Totstandkoming woonvisie De woonvisie hebben we opgesteld in nauw overleg met de in 2015 bestaande lokale woningcorporaties, de gemeenteraad, stakeholders en inwoners. In een aantal interactieve werkbijeenkomsten hebben we de contouren van de woonvisie besproken. Met een projectgroep waarin de gemeente en St. Joseph (mede namens GWL) zitting hadden, hebben we de inbreng vanuit de werkbijeenkomsten verwerkt tot deze woonvisie. De visie is afgestemd op de afspraken vanuit de regionale Agenda Wonen. Met de woonvisie hebben we een duidelijk kader opgesteld voor de inzet die de gemeente in de komende jaren wil plegen om samen met betrokken partijen verder vorm te geven aan wonen in Boxtel. Leeswijzer In hoofdstuk 2 beschrijven we trends en ontwikkelingen rond wonen in Boxtel waar de komende jaren met de woonvisie op ingespeeld moet worden. Deze ontwikkelingen leiden tot een vijftal centrale woningmarktopgaven. Deze opgaven zijn weergegeven in hoofdstuk 3. Tot slot vatten we het beleid in hoofdstuk 4 samen in een overzicht van doelen en gewenste ontwikkelingsrichtingen per opgave. De woonvisie wordt jaarlijks uitgewerkt in een woonagenda. Deze woonagenda bestaat uit twee delen. Enerzijds een overzicht van activiteiten die de gemeente onderneemt en richtingen voor afspraken met partners (in het bijzonder de corporaties), anders een overzicht van richtinggevende kaders voor woningbouwontwikkelingen; een afwegingskader. 3

8 2 Actuele stand van zaken wonen 2.1 Inleiding Voordat we de prioriteiten van het woonbeleid beschrijven, gaan we in dit hoofdstuk eerst in op de context waarin de woonvisie tot stand komt. We staan stil bij de situatie op de Boxtelse woningmarkt en gaan daarna kort in op veranderingen in wetgeving, rijksbeleid en maatschappelijke ontwikkelingen. Zowel de Woningwet als de Huisvestingswet zijn herzien, de 'ladder voor duurzame verstedelijking' is opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening. Veranderingen in de zorg zetten de discussie over wonen voor ouderen en zorgdoelgroepen op scherp. De maatregelen die de rijksoverheid heeft genomen ter bestrijding van de crisis op de woningmarkt hebben belangrijke gevolgen voor de vraag naar woningen. Tenslotte heeft de uitbreiding van de Europese Unie en de onrust in het Midden-Oosten en Afrika migratiebewegingen in gang gezet die voor nieuwe opgaven op de woningmarkt zorgen. 2.2 De Boxtelse woningmarkt Samenstelling woningvoorraad In de gemeente Boxtel staan ca woningen. Ruim daarvan staan in de kern Boxtel. De woningvoorraad is gemêleerd. Ongeveer een derde bestaat uit sociale huurwoningen, een derde uit dure koopwoningen (waarde van of meer) en een derde uit middeldure en goedkope koop- en (zeer beperkt) vrije sector huurwoningen. Van de laatste groep is 9% goedkoop (woningen met een WOZ-waarde van minder dan ). Ongeveer 30% van de woningen in Boxtel zijn appartementen (hoofdzakelijk koop). Liempde en Lennisheuvel zijn kleine gemeenschappen met relatief welvarende inwoners. De woningen zijn doorgaans groot en (navenant) duur. Met 251 woningen (13%) is het aantal sociale huurwoningen in Liempde zeer beperkt. Slechts 54 koopwoningen hebben een waarde onder de Dit maakt de kleine kernen minder toegankelijk voor huishoudens met lagere inkomens (bijvoorbeeld starters op de woningmarkt). Door de inwoners van de dorpen wordt dit dan ook als een belangrijk probleem gezien. Nieuwbouwprogrammering In de Regionale Agenda Wonen (6) die de provincie Noord-Brabant heeft opgesteld met de gemeenten in de regio Noordoost Brabant wordt de netto-behoefte aan toevoeging van woningen in Boxtel in de periode 2015 tot en met 2024 geraamd op (uitgaande van 160 sloop in deze periode, soms met verdunning; minder terugbouwen dan er stond, is de gewenste nieuwbouw om aan de behoefte te voldoen woningen). Dat betekent dat er in Boxtel de komende tien jaar jaarlijks ongeveer 145 woningen moeten worden gebouwd. In de actuele provinciale prognose wordt rekening gehouden met de huisvestingsvraag van verblijfsgerechtigden. Bij een aanhoudende stroom vluchtelingen die de status van vergunninghouder krijgt, zal het effect hiervan in de volgende actualisering van de bevolkings- en woningbehoefteprognose zichtbaar zijn. Dit leidt dan waarschijnlijk tot een extra woningbehoefte. Dit aantal wordt jaarlijks in de woonagenda van Boxtel bijgesteld. Er liggen op dit moment plannen klaar voor ongeveer 700 nieuwe woningen. Een beperkt deel daarvan is harde plancapaciteit (ongeveer 250; peildatum 1 januari 2015). Gemiddeld lag de bouwproductie in Boxtel de afgelopen tien jaar op 105 woningen per jaar. Om te voorzien in de vraag naar woningen moet dus extra plancapaciteit worden gevonden. Bijkomend voordeel hiervan is dat we dan flexibeler in kunnen spelen op actuele vraagontwikkelingen. 4

9 Bijna de helft van de geplande woningen zit in het hoge prijssegment. (> ). Ongeveer 40% van de plannen betreft koopappartementen. Het is onze ambitie nieuwe plannen zo goed mogelijk te laten aansluiten bij de (verwachte) woningvraag. Dat betekent dat er in het bouwprogramma deels andere accenten komen te liggen. Daar moeten dan ook locaties bij gevonden worden. De dynamiek op de woningmarkt De dynamiek op de Boxtelse woningmarkt is de afgelopen jaren lager geweest dan in het verleden. In de periode verhuisden gemiddeld 81 per inwoners. Zowel het aantal transacties op de koopwoningmarkt als het aantal mutaties in de sociale huurvoorraad was laag. Dit had te maken met de crisis op de woningmarkt. De afnemende dynamiek heeft echter ook structurele elementen (7). We verwachten dat het aantal verhuisbewegingen op de woningmarkt de komende jaren groter zal zijn dan in de periode Tegelijkertijd houden we in het woonbeleid rekening met de ontwikkelingen die structureel zorgen voor minder dynamiek. Figuur Dynamiek op de woningmarkt: jaarlijks aantal verhuizingen per inwoners in Noord-Brabant ( ) Bron: CBS Verminderde doorstroming op de woningmarkt heeft bijvoorbeeld grote consequenties voor de noodzakelijke omvang van de voorraad sociale huurwoningen. St. Joseph heeft een onderzoek (8) laten uitvoeren die dit goed laat zien. Stromen huishoudens met hogere inkomens vaker door naar een koopwoning (of een dure huurwoning) dan is op dit moment de huidige voorraad sociale huurwoningen in Boxtel voldoende om de doelgroep te huisvesten. Momenteel zijn er weinig tekenen die erop wijzen dat de doorstroming op korte termijn flink zal toenemen. Woningen zijn daardoor minder beschikbaar voor nieuwkomers op de woningmarkt, waaronder ook verblijfsgerechtigden. Het tekort dat hierdoor ontstaat wordt tegelijkertijd genuanceerd, doordat de doelgroep voor deze woningen door passend toewijzen beperkt is. We houden er rekening mee dat de druk op de sociale huurwoningmarkt voorlopig zal aanhouden. Buitenlandse migratie De uitbreiding van de Europese Unie met Oost-Europese landen heeft geleid tot de komst van meer arbeidsmigranten. Aangezien zij vrij mogen reizen door Europa worden arbeidsmigranten uit andere EU- 5

10 landen niet geregistreerd. We weten niet precies hoeveel hiervan in Boxtel wonen, maar we schatten in dat het er enkele honderden zijn. De oorlogen in Afghanistan, Syrië en Libië en de mensenrechtensituatie in Eritrea en andere Afrikaanse landen hebben een ongekende vluchtelingenstroom op gang gebracht naar Europa. Nederland biedt mensen die vluchten voor oorlog of vervolging een veilig heenkomen. De huisvesting van de grote aantallen vluchtelingen gaat echter moeizaam. Boxtel slaagt er vooralsnog in haar taakstelling ten aanzien van de huisvesting van verblijfsgerechtigden te vervullen. 2.3 Verschuiving in de vraag: van kopen naar huren De kabinetten Rutte I en II hebben een aantal ingrijpende maatregelen genomen om 'een eerlijke en goedlopende woningmarkt' binnen bereik te brengen (regeerakkoord kabinet Rutte-II) (9). Het doel van de maatregelen is enerzijds om te voorkomen dat huishoudens te hoge hypotheken afsluiten, anderzijds om de doorstroming tussen de sociale huursector en de vrije sector op gang te brengen. Zwaardere hypotheeknormen en beperking van de doelgroep voor sociale huurwoningen zorgen voor een vraagverschuiving van koop naar huur en van sociale huurwoningen naar huurwoningen in het vrije huursegment. Zwaardere hypotheeknormen Woonconsumenten moeten aan zwaardere eisen voldoen om in aanmerking te komen voor een hypotheek. Ze kunnen niet alle kosten die met de aankoop van hun woning samenhangen meefinancieren en moeten verplicht (een deel van) hun hypotheek aflossen. Deze maatregelen hebben tot gevolg dat met name een deel van de starters op de woningmarkt ervoor kiest (eerst) een woning te huren in plaats van te kopen. Middeninkomens zijn aangewezen op de goedkope koop- en de vrijehuursector Woningcorporaties mogen (met enkele uitzonderingen) alleen nog woningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot de toewijzingsgrens ( ). Deze maatregel moet zorgen voor een betere beschikbaarheid van sociale huurwoningen voor huishoudens met lage inkomens. St. Joseph heeft in haar koersplan vastgesteld dat ook inkomens tot ,- zijn aangewezen op een sociale huurwoning en moeilijk in de vrije sector huur- en koopsector terecht kunnen. Ook voor hen biedt St. Joseph woningaanbod. Huishoudens met hogere inkomens zijn aangewezen op aanbod in de vrije sector. Met name voor huishoudens met een middeninkomen ( , per jaar) is een koopwoning in Boxtel vaak te duur. Voor deze groep zal een groter aanbod aan vrije-sectorhuurwoningen tussen 710 en 800 moeten zijn. Op dit moment maakt de particuliere huursector in Boxtel slechts iets meer dan 3% van de totale woningvoorraad uit (ruim 400 woningen, waarvan 200 tot 710 en 200 boven ). Dit is bij lange na niet genoeg om in de (verwachte) vraag te voorzien. Volgens het woningmarktonderzoek groeit de vraag namelijk naar 500 à 600 woningen met een huurprijs boven 710 in 2025; dus een tekort van ruim 300 vrije sector huurwoningen tot Bij locatieontwikkelingen wil de gemeente ruimte geven aan toevoegingen in vrije-sector huur. 1 We missen informatie over de huurprijzen van vrije-sectorhuurwoningen. De WOZ-waarde geeft een indicatie. Tabel Voorraad particuliere huurwoningen in de gemeente Boxtel(* Op basis van een huur van 4,5% WOZ-waarde) Aantal woningen Indicatieve huurstelling* Woz-waarde tot Tot 700 Woz-waarde van tot Woz-waarde hoger dan Meer dan Totaal 408 6

11 Woonbehoefteonderzoek 2015 Deze verschuiving is ook goed zichtbaar in het woonbehoefteonderzoek (10) dat in 2015 is uitgevoerd. Uit dit onderzoek blijkt dat van de verhuisgeneigde doorstromers op de woningmarkt 60% een voorkeur heeft om een woning te huren. Oudere huishoudens (55+) hebben vaker een voorkeur voor een huurwoning dan jongere huishoudens. Starters op de Boxtelse woningmarkt geven in 70% van de gevallen de voorkeur aan een huurwoning boven een koopwoning. Als alleen wordt gekeken naar starters in de leeftijdsgroep 24 tot 30 jarigen, dan geldt dit voor 59%. Van de doorstromers die nu een koopwoning heeft, geeft bijna de helft er de voorkeur aan een woning te gaan huren. Vaak zijn dit oudere huishoudens. Ook doorstromende huurders hebben in grote meerderheid een voorkeur voor een huurwoning als volgende woning (75%). De cijfers die uit het Woonbehoefteonderzoek komen, laten zien dat vooral starters en oudere huishoudens vaker zoeken naar een huurwoning. Bij het interpreteren van de vraag van die laatste groep moet wel worden bedacht dat ouderen hun woonwensen vaak niet omzetten in een verhuizing. Uit onderzoek van het PBL in 2013 bleek slechts drie van de tien ouderen die in woonbehoefteonderzoek aangaf binnen twee jaar te willen verhuizen dat na twee jaar ook daadwerkelijk te hebben gedaan. Tabel Additionele vraag huur- en koopwoningen (Verdieping woonbehoefteonderzoek e scenario) Soort woningen Aantal woningen Eengezinswoningen huur 200 Waarvan circa 300 Meergezinswoningen huur ** 700 Eengezinswoningen koop ** 200 Meergezinswoningen koop 200 Totaal boven 710 **Volgens het woonbehoefteonderzoek bestaat de extra behoefte voor ruim 45% aan sociale huurwoningen en ruim 20% uit vrije sector huurwoningen. Meer dan de helft van de behoefte bestaat uit huurappartementen. Tegelijkertijd is er een beperkt tekort bij eengezinskoopwoningen. Daarin klinkt de vraag van senioren duidelijk door. Zij geven in het onderzoek aan een woning te willen die minder onderhoud vergt en goed toegankelijk is. Daarbij denken zij doorgaans aan een huurappartement. De onderzoekers geven aan dat deze vraag deels ook bediend wordt door het aanpassen van de huidige (grondgebonden) woning in combinatie met een onderhoudsabonnement voor huis en / of tuin. Vanuit het PBL blijkt dat dit voor 70% van de ouderen geldt. De afnemende doorstroming laat zien dat dit ook zo gebeurt. Als je deze beperktere doorstroming in de cijfers mee zou nemen, zou de behoefte aan meergezinshuurwoningen afnemen en blijven meer mensen wonen in een eengezinskoopwoning. Mocht de doorstroming niet op gang komen en beperkt blijven tot 30% van de ouderen die willen verhuizen, dan zou de behoefte aan meegezinshuurwoningen met zo n 300 woningen afnemen. Daarmee zou de toevoeging in het sociale segment op ruim 25% komen, in plaats van 45%. Deze variatie geeft de bandbreedte voor toevoeging van sociale huur; een bandbreedte die sterk afhankelijk is van economische en maatschappelijke ontwikkelingen. Voor de korte termijn sluit een programmering van 45% in het sociale segment aan bij de behoefte, door enerzijds de vraag van laagste inkomens en anderzijds de noodzakelijke huisvesting van verblijfsgerechtigden. Monitoring moet uitwijzen of dit percentage op termijn anders moet liggen. Op termijn (als de vergrijzingsgolf eindigt) moet de gemeente er sowieso rekening mee houden dat veel van (eengezinskoop)woningen van ouderen vrijkomen. 7

12 De behoefte is schematisch als volgt: netto woningbehoefte tot woningen, incl. compensatie voor sloop: woningen 68% huurwoningen 45% sociale huur 23% vrije sector huurwoningen Bij stagnatie doorstroming van senioren: 25% sociale huur 32% koopwoningen 32% koopwoningen >> 32% koopwoningen De behoefte ligt tussen 25% en 45% in de sociale huur. Verkoop van sociale huurwoningen vermindert de beschikbaarheid in het sociale segment. In dat geval is compensatie door nieuwbouw nodig om in te kunnen blijven spelen op de behoefte. Dat geldt niet bij verkoop aan scheefhuurders. In dat geval komt namelijk niet de beschikbaarheid voor de doelgroep onder druk. 2.4 Veranderingen in wetgeving en rijksbeleid Woningwet Op 1 juli 2015 is de herziene Woningwet in werking getreden. De Woningwet en het daarbij horende Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (Btiv) hebben gevolgen voor het takenpakket van woningcorporaties. In de herziene Woningwet is uitputtend vastgelegd wat behoort tot 'het terrein van de volkshuisvesting' en wat niet. De mogelijkheden voor woningcorporaties om te investeren in commercieel en in mindere mate ook in maatschappelijk vastgoed zijn beperkt. Onder de herziene Woningwet is veel gedetailleerder geregeld hoe woningcorporaties, gemeenten en huurdersorganisaties met elkaar moeten omgaan. Woningcorporaties moeten 'naar redelijkheid' bijdragen aan het gemeentelijk volkshuisvestelijk beleid zoals dat door de gemeenteraad is vastgesteld. Hierover maken ze jaarlijks afspraken. De wet bepaalt dat woningcorporaties in bepaalde gevallen een zienswijze moeten vragen van de gemeente (en huurdersorganisaties). Dit geldt bijvoorbeeld voor de verkoop van woningen. Meer lezen >>> (11) Huisvestingswet De Huisvestingswet is in 2014 aangepast. De Huisvestingswet geeft gemeenten instrumenten om tot een rechtvaardige en evenwichtige verdeling van (schaarse) woningen te komen. Hiervoor kunnen gemeenten een Huisvestingsverordening vaststellen. Om een verordening in te stellen moeten gemeenten kunnen aantonen dat er sprake is van schaarste en verdringing op de woningmarkt en dat ingrijpen daarom noodzakelijk is. Boxtel heeft in het verleden geen reden gezien om een Huisvestingsverordening op te stellen. Zij is altijd in staat geweest om redelijk in de woningbehoefte te voorzien. Dit is ook vanuit de huidige woningmarktsituatie nog het uitgangspunt. Derhalve is er nog altijd geen reden voor de inzet van een Huisvestingsverordening. Meer lezen >>> (12) De ladder voor duurzame verstedelijking Om meer afstemming af te dwingen van bouwprojecten is de 'ladder voor duurzame verstedelijking' opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De ladder is een (juridisch) toetsingskader dat 8

13 gemeenten verplicht om in regionaal verband de actuele (en toekomstige) regionale vraag naar woningen (en bedrijventerreinen) in beeld te brengen. Voordat mag worden besloten tot nieuwe stedelijke ontwikkelingen moet worden gekeken welke mogelijkheden er zijn voor inbreiding en voor het transformeren van leegstaande gebouwen. Meer lezen >>> (13) Extramuralisering De oplopende kosten in de zorg (mede door de vergrijzende bevolking) zijn aanleiding geweest tot een aantal ingrijpende hervormingen in het zorgstelsel die ook van invloed zijn op het wonen. De eisen voor opname in een intramurale instelling zijn flink verhoogd. Alleen als er sprake is van een (zeer) zware zorgvraag worden mensen nog intramuraal opgenomen. Meer ouderen, mensen met een licht verstandelijke beperking of een psychiatrische stoornis blijven zelfstandig wonen en krijgen zorg en ondersteuning thuis. Met de invoering van de nieuwe Wmo in 2015 zijn gemeenten verantwoordelijk geworden voor een groter deel van deze ondersteuning. Meer lezen >>> (14) 2.5 Opgaven voor het gemeentelijk woonbeleid De ontwikkelingen in de afgelopen vijf jaar - in de maatschappij, op de woningmarkt en in wet- en regelgeving - brengen voor het gemeentelijk woonbeleid nieuwe vragen met zich mee. Hoe zorgen we voor voldoende betaalbare (huur)woningen voor huishoudens met middeninkomens? Hebben starters op de woningmarkt voldoende kansen om in hun woonbehoefte te voorzien? Hoe zorgen we voor voldoende geschikte woningen voor ouderen en andere kwetsbare groepen die niet meer in aanmerking komen voor een plaats in een intramurale voorziening? Hoe zorgen we ervoor dat de woningvoorraad beter geschikt wordt voor ouderen? Is er aanleiding om te sturen in de woningtoewijzing? Hoe geven we de samenwerking met de in Boxtel actieve woningcorporaties vorm? Hoe stemmen we af met andere gemeenten in de regio over woonbeleid en bouwvoornemens? Hoe huisvesten we arbeidsmigranten en verblijfsgerechtigden? In het volgende hoofdstuk beschrijven we hoe we deze vragen willen beantwoorden. We hebben hiervoor vijf opgaven geformuleerd die de gemeente Boxtel in de komende vijf jaar prioriteit wil geven. 9

14 3 Opgaven voor het wonen in Boxtel In dit hoofdstuk beschrijven we vijf opgaven die we de komende jaren centraal stellen in het woonbeleid. Per opgave is beschreven wat het vraagstuk is waarop het beleid zich richt, welke doelen we stellen en welke instrumenten we kunnen inzetten. Een deel van de instrumenten die we zullen inzetten om de opgaven aan te pakken zullen in de looptijd van deze visie worden ontwikkeld in samenwerking met onze partners. Deze krijgen een plek in de Woonagenda. 3.1 Opgave 1: Een betaalbare woning voor ieder huishouden Wonen is een basisbehoefte. De betaalbaarheid van het wonen voor verschillende groepen huishoudens staat echter onder druk. Zowel de gevolgen van de economische crisis op de reële inkomens van huishoudens als de gevolgen van rijksbeleid zijn hierop van invloed. Betaalbaarheidsproblemen doen zich voor bij verschillende groepen op de woningmarkt. Zittende huurders De rijksoverheid heeft de afgelopen jaren ruimte geboden voor huurstijging boven de inflatie, waardoor woonlasten van huurders zijn gestegen. Aangezien de inkomensontwikkeling in dezelfde periode hiermee geen gelijke tred heeft gehouden (voor verschillende groepen zelfs negatief is geweest), drukken de woonlasten zwaarder op huishoudensinkomens dan voorheen. Uit onderzoek (15) dat in 2014 werd uitgevoerd in opdracht van de woningcorporaties in Noordoost Brabant blijkt dat op dit moment 5 à 10% van de huurders in een corporatiewoning in Boxtel betaalbaarheidsrisico s loopt. Als de streefhuur van St. Joseph als toekomstige huurprijs wordt gehanteerd, neemt dit aandeel toe tot 14 à 18%. St. Joseph heeft direct na de resultaten van het onderzoek haar streefhuren bij ruim 600 woningen verlaagd. Starters met lage inkomens Voor nieuwe toetreders tot de sociale huurwoningmarkt is het wonen zelfs nog duurder geworden omdat woningcorporaties de afgelopen jaren hun huren bij mutatie hebben opgetrokken naar hogere niveaus (huurharmonisatie). Vanaf 1 januari 2016 moeten woningcorporaties huishoudens met recht op huurtoeslag een woning toewijzen met een huur onder de van toepassing zijnde aftoppingsgrens (16). Deze maatregel voorkomt betalingsproblemen bij startende huishoudens met lage inkomens. Door afspraken over beschikbaarheid van woningen onder de aftoppingsgrenzen voor huishoudens, in het bijzonder starters, met een inkomen (net) boven de huurtoeslaggrens willen we voorkomen dat zij relatief hoge huren moeten betalen en dus als het ware de kosten van passend toewijzen betalen. Een deel van de starters met lage inkomens komt overigens terecht in particuliere huurwoningen (in Boxtel of daarbuiten). De beschikbaarheid van goedkope sociale huurwoningen is door de beperkte doorstroming op de sociale huurwoningmarkt laag. Hierdoor zijn met name spoedzoekers vaak aangewezen op ander aanbod. Vaak zijn dit woningen met een hogere huur dan die zij zouden betalen als ze een sociale huurwoning zouden huren. Bijzondere doelgroepen De druk op de voorraad goedkope sociale huurwoningen wordt verder vergroot door maatregelen in de zorg. Door extramuralisering in de ouderenzorg, de VG en de GGZ-sector blijven mensen zelfstandig 10

15 wonen die voorheen zouden zijn verhuisd naar een intramurale instelling. Ook deze maatregelen beperken de doorstroming op de sociale huurwoningmarkt. Starters met middeninkomens Door de invoering van inkomensgrenzen voor de toegang tot de sociale huursector is een groeiende groep huishoudens aangewezen op woningen in de vrije huursector en de koopwoningmarkt. Voor deze groepen is (nog) onvoldoende passend aanbod beschikbaar. Ieder huishouden een betaalbare woning De gemeente Boxtel vindt dat ieder huishouden, ongeacht het inkomen een betaalbare woning moet kunnen vinden. De betaalbaarheid gaat naast de huurprijs om bestedingsgedrag en overige lasten, zoals energielasten en gemeentelijke lasten. Dat maakt dan ook dat we betaalbaar wonen als een gemeenschappelijk vraagstuk zien. Hierbij doen zich op dit moment knelpunten voor. De gemeente beschouwt het als haar taak om samen met partners te kijken hoe de betaalbaarheid van het wonen kan worden verbeterd. Ieder huishouden dat zich gebonden voelt aan Boxtel moet in Boxtel een passende woning voor een passende prijs kunnen vinden in de sociale huursector, de vrije huursector of de koopsector. De gemeente kan de betaalbaarheid van het wonen beperkt beïnvloeden. De gemeente zorgt voor kwijtschelding van gemeentelijke lasten bij de laagste inkomens, en maakt met woningcorporaties afspraken over huurbeleid en stuurt op de beschikbaarheid van betaalbare woningen door keuzes te maken in de woningbouwprogrammering. We zien bovendien goede kansen om de betaalbaarheid van het wonen te ondersteunen door het verbeteren van de energieprestaties van woningen actief te stimuleren. Betaalbaarheidsproblemen tijdig aanpakken Als huishoudens met lage inkomens in betalingsproblemen komen, is het vaak lastig deze op te lossen. Een goed preventief beleid gericht op het tijdig signaleren van problemen en het voorkomen van schulden vinden we daarom van belang. Gemeente en corporaties werken hieraan door faciliteren van betaalbaar woningaanbod, inkomensondersteuning en begeleiding van mensen. Zij concretiseren hun inzet in de jaarlijkse prestatieafspraken. In de samenwerking spelen ook andere organisaties in de gemeente een rol. Het niet (op tijd) betalen van de huur is meestal voor huishoudens met betalingsproblemen een laatste redmiddel. Uit onderzoek blijkt dat zij dan al hebben bezuinigd op tal van andere uitgaven (bijvoorbeeld verzekeringen, zorg en vrije tijdsbesteding). Snelle signalering van betalingsproblemen vraagt daarom om een actieve betrokkenheid van een bredere groep partijen. Verdergaande samenwerking en uitwisseling in een signaleringsoverleg van de gemeentelijke sociale dienst, St. Joseph, en hulporganisaties kan bijdragen aan deze vroegsignalering. Deze partijen kunnen vervolgens door samenwerking afhankelijk van de problematiek maatwerkoplossingen vinden. 3.2 Opgave 2: Verbeteren kwaliteit, de geschiktheid en de duurzaamheid van de bestaande woningvoorraad Duurzaamheid woningvoorraad De gemeente Boxtel heeft duurzaamheid hoog in het vaandel staan. Hiervoor hebben we meerdere redenen. Allereerst hebben wij tegenover komende generaties simpelweg de plicht en verantwoordelijkheid om zorgvuldig om te gaan met de aarde. Daarnaast zal met het schaarser worden 11

16 van fossiele brandstoffen het energiegebruik van woningen van steeds groter belang worden voor het beheersen van de woonlasten. De hoogte van de energierekening zal zwaarder gaan meewegen in de afwegingen die woningzoekenden maken om een woning al dan niet te kopen of te huren. De gemeente heeft in 2011 ambitieuze energiedoelen (17) geformuleerd: Boxtel volledig energieneutraal in Boxtel wil een regionale gids- en voorbeeldfunctie vervullen voor gemeentelijk duurzaamheidsbeleid. Verbetering van de energieprestaties van woningen is een belangrijke doelstelling om de ambities te verwezenlijken. Een mooi voorbeeld van deze doelstelling in de praktijk was In Goede Aarde. De wijk werd opgeleverd tussen 2005 en 2007 en is nog altijd een schoolvoorbeeld van duurzaam bouwen. Ook toekomstige nieuwbouw zal moeten voldoen aan hoge duurzaamheidseisen, waarbij we gelet op onze ambities initiatiefnemers moeten uitdagen en faciliteren bij het realiseren van plannen. In de bestaande woningvoorraad moet een forsere slag worden gemaakt om de energieprestaties te verbeteren. De gemeente gaat na wat nodig is om dit te realiseren, bijvoorbeeld door oprekken van bestemmingsplankaders. Met de woningcorporaties maakt de gemeente afspraken over verbetering van hun woningbezit. Particuliere woningeigenaren stimuleren we met bijvoorbeeld duurzaamheidsleningen (18), EPA-maatwerkadvies (19) en de zonatlas (20) waarmee eigenaren in een oogopslag kunnen zien of hun dak geschikt is voor zonnepanelen. Samen met de provincie Noord-Brabant, Brabantse gemeenten en andere betrokkenen, waaronder St. Joseph, werken we aan verduurzaming van de woningvoorraad met het project De Brabantse Stroomversnelling (21). Meer lezen >> (22) Geschiktheid woningvoorraad De vraag naar woningen verandert door demografische ontwikkelingen. Een toekomstbestendige (duurzame) woningvoorraad moet ook voor toekomstige generaties waarde hebben. Het aantal jongeren neemt af, zowel in de groep 0-19 als van af. Zij verhuizen ook verhoudingsgewijs vaak naar buiten de gemeente, in belangrijke mate om redenen van werk en studie. Nieuwbouw voor starters is dan ook beperkt noodzakelijk. Wel neemt het aantal huishoudens dat kleiner en betaalbaar wil wonen toe (als gevolg van huishoudverdunning/ individualisering én toename levensverwachting). Voor deze vraag willen we in alle kernen aanbod bieden, waardoor ook starters als zij in de gemeente Boxtel willen wonen voldoende aanbod kunnen vinden. Ook als gevolg van de demografische ontwikkelingen groeit de groep oudere huishoudens. De babyboom -generatie (geboren tussen 1945 en 1955) bereikt op dit moment de pensioengerechtigde leeftijd. Tussen 2015 en 2030 neemt het aantal 65-plussers naar verwachting toe met personen. Tabel Ontwikkeling aantal ouderen in Boxtel en hun aandeel op de totale bevolking (bevolkingsprognose Noord-Brabant, actualisatie 2014) Leeftijdsgroep Aantal 2015 Aantal jaar % % jaar % % 85+ jaar 610 2% % Totaal % % Deze groep nieuwe ouderen verschilt met voorgaande generaties als het gaat om hun welvaart, hun waardepatroon en hun woonwensen. Een relatief groot deel van deze generatie woont in een 12

17 koopwoning. Het aantal verhuizingen en de verhuisgeneigdheid onder deze groep is laag. Meer lezen >> (23) Op zichzelf is het geen probleem dat ouderen ervoor kiezen te blijven wonen in een gezinswoning. Langer zelfstandig blijven wonen is zelfs een expliciet beleidsdoel van de rijksoverheid. Deze trend brengt echter wel een aantal aandachtspunten met zich mee. Ouderen zijn zich vaak niet bewust van risico s in hun woning: dat het bovenlicht in de keuken alleen opengezet kan worden door op een stoel te klimmen, dat kleedje in de gang waar ze weleens over struikelen, de vloer van de badkamer die erg glad is of de steile trap naar de zolder. Valincidenten zijn goed voor een groot deel van de ziekenhuisopnamen van ouderen en daarmee (daarna) voor een groot deel van de zorg- en ondersteuningsvraag. Relatief kleine aanpassingen kunnen deze risico s fors terugdringen (denk aan een extra trapleuning, anti-slipmatten, rookmelders of het verwijderen van drempels). Dat meer ouderen wonen in niet-geschikte woningen moet er niet toe leiden dat het aantal ongelukken in huis toeneemt. Uit ervaringen in verschillende gemeenten blijkt dat gerichte voorlichting en advies, zoals Blijvend thuis in eigen huis, effectief is om mensen na te laten denken over het aanpassen van hun woning aan hun hogere leeftijd. Preventieve verhuiswensen van ouderen Hoewel een groot deel (het grootste deel) van de ouderen verhuizen zolang mogelijk uitstelt, zijn er ook ouderen die preventief willen verhuizen naar een geschikte woning. Deze groep groeit met de vergrijzing. In de bevolkingsprognose van de provincie is geraamd dat de behoefte aan geschikte woningen in de periode 2014 tot 2030 in Boxtel toeneemt met bijna 800 woningen (dat kunnen woningen zijn in de bestaande voorraad of nieuwbouw). Meer lezen >> (24) Om vraag en aanbod op de woningmarkt de komende jaren goed op elkaar af te stemmen vinden we het van belang ouderen te stimuleren om te verhuizen van een gezinswoning naar een voor ouderen geschikte woning. Hiermee voorkomen we onnodige ongelukken in huis, maar bovendien komen er zo meer woningen vrij voor starters en jongere doorstromers. Wij zien het als een opgave om het aanbod aan seniorenwoningen beter af te stemmen op de vraag. Uit onderzoek blijkt keer op keer dat ouderen alleen verhuizen als het aanbod van voldoende kwaliteit is. Op locaties die aansluiten bij de woonwensen van ouderen, bouwen wij bij voorkeur woningen die op deze groep zijn gericht. Kwaliteit woningen ouderen Ouderen investeren gemiddeld minder in hun (koop)woning dan jongere huishoudens. Dat geldt zowel voor 'grote' investeringen (zoals isolatie, het installeren van een nieuwe ketel, het vervangen van keuken of badkamer, etc.) als voor regulier onderhoud. De trend van langer zelfstandig wonen betekent dat een groeiend deel van de woningvoorraad gevoelig is voor kwaliteitsverlies omdat modernisering uitblijft en het onderhoud wordt geminimaliseerd. Ook hiervoor geldt dat voorlichting over investeringen in veiligheid, woongenot en de courantheid van woningen kan helpen om ouderen te stimuleren hun woning 'up-to-date' te houden. Gezien de groeiende groep zelfstandig wonende ouderen groeit de noodzaak hiertoe. Het op peil houden van de kwaliteit van de woningvoorraad is van extra groot belang omdat de regionale woningmarkt zich op langere termijn gaandeweg zal gaan ontspannen (als gevolg van demografische ontwikkeling). In een ontspannen woningmarkt is de keuze voor woningzoekenden groot en kunnen woningzoekenden zich dus een kritische houding veroorloven. De kwaliteit van woningen en 13

18 van de woonomgeving zullen in de toekomst van nog grotere betekenis zijn voor de aantrekkelijkheid van dorpen en wijken voor potentiële vestigers. De gemeente Boxtel stimuleert woningeigenaren door voorlichting de kwaliteit van de woningvoorraad op peil te houden. 3.3 Opgave 3: Huisvesting bijzondere (zorg)doelgroepen Door de toename van het aantal ouderen zal ook het aantal ouderen dat een beroep doet op specifieke woonvormen toenemen. Ook verwachten we door de extramuralisering in de zorg een stijgende vraag naar woonvormen voor andere zorgdoelgroepen zoals mensen met een verstandelijke beperking of een psychiatrische aandoening. Andere bijzondere doelgroepen die om aandacht vragen zijn arbeidskrachten uit Oost- en in toenemende mate ook uit Zuid-Europese landen die (tijdelijk) in Nederland komen werken en vluchtelingen met een verblijfsstatus. Kwetsbare ouderen Omdat veel ouderen ervoor kiezen zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen, is verhuizing voor ouderen veel vaker een urgente stap in plaats van een preventieve. Deze ouderen verhuizen niet omdat ze dat willen, maar omdat zelfstandig wonen niet meer gaat. Vaak is het moment waarop verhuizen urgent wordt, gekoppeld aan een vervelende gebeurtenis zoals het overlijden van de partner of een valincident. Ouderen die op late leeftijd (noodgedwongen) verhuizen, hebben andere verhuiswensen dan jongere preventieve verhuizers. De behoefte gaat op latere leeftijd meer uit naar een woning in de nabijheid van zorg, in een beschutte omgeving, met sociale contacten en eventueel met welzijnsdiensten. De vraag naar dergelijke woonvormen zien we toenemen, zowel als gevolg van de vergrijzing als van de sluiting van verzorgingshuizen. In 2012 (voor de start van de extramuralisering in de ouderenzorg) hadden 160 ouderen in Boxtel een indicatie voor verzorgingshuiszorg. Deze indicaties worden niet meer afgegeven. Een deel van deze groep zal thuis blijven wonen. Een ander deel zal op zoek gaan naar een alternatief in de vorm van een aanleunwoning of een andere vorm van zelfstandig wonen met zorg. In de provinciale bevolkingsprognose wordt berekend dat we voor deze groep ca. 140 woningen moeten toevoegen tot (25) Zorgdoelgroepen Specifieke zorggerelateerde huisvestingsvragen komen niet alleen van kwetsbare ouderen, maar ook van andere groepen die als gevolg van rijksbeleid niet meer terecht kunnen in intramurale zorg. Het gaat daarbij in het bijzonder om mensen met een (lichte) verstandelijke beperking en mensen met een psychiatrische aandoening. In de meeste gevallen hebben deze mensen geen speciale of aangepaste woning nodig. Wel richt hun huisvestingsvraag zich doorgaans op het laagste prijssegment, waarin het aanbod beperkt is. In een aantal gevallen kan bijzondere huisvesting wel zijn aangewezen. Bijvoorbeeld voor mensen die niet voor zichzelf kunnen zorgen of als zij zelfstandig wonen overlast veroorzaken voor hun omgeving. Als bijzondere huisvesting nodig is, ligt het initiatief voor de realisatie daarvan bij woningcorporaties en zorginstellingen. De gemeente zal op de Boxtelse schaal actief medewerking verlenen, mits passend binnen gemeentelijk (Wmo)-beleid. De coördinatie voor het bieden van beschermd en begeleid wonen voor mensen met psychiatrische klachten, ligt sinds de invoering van de nieuwe Wmo in 2015 bij de centrumgemeente in de regio (Den Bosch). Boxtel is samen met de andere regiogemeenten verantwoordelijk voor een evenwichtige spreiding van deze woonvoorzieningen. 14

19 Naast extramuralisering van lichte zorgcliënten ontstaan steeds meer kleinschalige woonvoorzieningen voor zwaardere zorgcliënten. We onderschrijven de meerwaarde van dergelijke woonvormen en zullen op Boxtelse schaal initiatieven dan ook ondersteunen. De veranderingen in de organisatie van zorg en ondersteuning hebben ook consequenties voor jongeren die in Boxtel worden gehuisvest en begeleid in De La Salle. De continuïteit van de zorg vraagt er soms om jongeren ook na het bereiken van hun 18 e verjaardag te blijven ondersteunen. Het kan daarvoor wenselijk zijn een aantal zelfstandige woningen beschikbaar te hebben waar deze jongeren na hun verblijf voor begeleid wonen nog enige tijd onder begeleiding van de Koraalgroep of zelfstandig kunnen wonen. Deze veranderingen gelden ook voor Cello. We willen met Cello, de Koraalgroep en de woningcorporaties kijken welke mogelijkheden hiervoor zijn. Verblijfsgerechtigden Wij vinden dat zowel de gemeente als de inwoners van Boxtel mensen die vluchten voor vervolging en geweld gastvrij moeten ontvangen. De huisvesting van de groep verblijfsgerechtigde vluchtelingen heeft echter direct invloed op de beschikbaarheid van sociale huurwoningen. Dit vinden we een onwenselijke situatie. Het verlenen van voorrang bij het toewijzen van woningen aan verblijfsgerechtigden is nodig, maar niet rechtvaardig ten opzichte van andere huishoudens die (lang) wachten op een woning. Bovendien ondermijnt deze situatie het draagvlak voor de huisvesting van vluchtelingen. Op dit moment is er nog veel onduidelijkheid over huisvesting van verblijfsgerechtigden. Wij vinden dat vluchtelingen niet de reguliere woningvraag mogen verdringen. Om de beschikbaarheid voor reguliere woningzoekenden niet te veel onder druk te laten komen, zet de gemeente in op realisatie van nieuwe en onorthodoxe woonconcepten: door het aanpassen van bestaand maatschappelijk vastgoed en het plaatsen van een aantal tijdelijk units. De gemeente wil hiervoor ruimte bieden door gronden beschikbaar te stellen voor tijdelijke huisvestingsvormen, die ook voor andere huishoudens beschikbaar zijn. Hierbij kijken we naar de mogelijkheid om de voorraad goedkope huurwoningen af te stemmen op de vraag. Doel is om voor alle groepen op termijn de huidige slaagkans te behouden of te verbeteren. Zeker als de nieuwe woonconcepten ook voor andere huishoudens (bijvoorbeeld starters) beschikbaar zijn. Arbeidsmigranten De afgelopen jaren zijn veel werknemers uit Oost-Europese landen naar Nederland gekomen om te werken in de landbouw, het transport of de industrie. Recenter zijn daar ook werknemers uit Zuid- Europese landen bijgekomen. Arbeidsmigranten die naar Nederland komen om zich permanent te vestigen, kunnen op reguliere wijze aan woonruimte komen. Een groot deel van deze groep vestigt zich (eerst) tijdelijk in Nederland. De huisvesting van deze mensen is een aandachtspunt. Het komt regelmatig voor dat arbeidsmigranten met teveel personen worden ondergebracht in reguliere woningen of in recreatiewoningen. Ook in Boxtel worden veel recreatiewoningen gebruikt voor de huisvesting van arbeidsmigranten. We vinden deze situatie onwenselijk omdat deze woning daar niet voor zijn bedoeld. In het ergste geval leidt overbewoning tot overlast en tot gevaarlijke situaties. Boxtel zal vanuit de Nationale verklaring huisvesting EU-arbeidsmigranten (26) een bijdrage leveren aan de verbetering van woonomstandigheden. 15

20 3.4 Opgave 4: Vraaggericht bouwen met oog voor de toekomst Kwantitatieve woningvraag In de Regionale Agenda Wonen wordt de netto-behoefte aan toevoeging van woningen in Boxtel in de periode 2015 tot 2025 geraamd op Inclusief compensatie voor sloop zijn dat er 145 per jaar. Gemiddeld lag de bouwproductie in Boxtel de afgelopen tien jaar daar gemiddeld ruim onder. Zonder extra inspanningen kan Boxtel niet in de geraamde woningvraag voorzien, omdat plancapaciteit vooralsnog ontoereikend is. We zijn daarom altijd op zoek naar voldoende geschikte bouwlocaties. Doorstroming De vergrijzing in combinatie met de geringe verhuismobiliteit van ouderen zorgt voor een afname van de doorstroming op de woningmarkt. Dit maakt het voor nieuwe toetreders (starters) moeilijker de woningmarkt te betreden. Dat verklaart waarom ondanks de vergrijzing de vraag naar (nieuwe) woningen vooral komt van jonge huishoudens. Als wordt gekeken naar de ontwikkeling van de omvang van de verschillende huishoudenstypen zien we op langere termijn dat de huidige gezinswoningen minder aansluiten bij de toekomstige samenstelling van de vraag. Dat kan een probleem gaan vormen als in de periode de babyboom -generatie gaat uitstromen. In die periode zal het aanbod (voor een groot deel in de koopsector) de vraag naar verwachting juist overtreffen. In de woonagenda en het bijbehorende afwegingskader willen we daarom bijzondere aandacht besteden aan de ontwikkeling van locaties die geschikt zijn voor de realisatie van woningen voor ouderen, zodat gezinswoningen vrijkomen voor starters en vestigende gezinnen. Het woonbehoefteonderzoek (27) geeft inzicht in de woonwensen van de groep oudere woningzoekenden. Prioriteiten in het woningbouwprogramma De gemeente streeft naar een woningbouwprogramma dat aansluit bij de actuele vraag, maar ook bij de toekomstige vraag naar woningen. Het woonbehoefteonderzoek dat op regionaal niveau is uitgevoerd geeft inzicht in de actuele woonwensen van de huidige inwoners van Boxtel. We betrekken bij onze afwegingen echter ook nadrukkelijk de verwachte toekomstige vraag naar woningen. Voor de toekomst is het met name van belang rekening te houden met het groeiende aanbod van woningen in de bestaande voorraad die vrijkomen als ouderen doorstromen of overlijden. Als woningen worden gebouwd in segmenten waarin op langere termijn overschotten worden verwacht, vragen we expliciet van ontwikkelende partijen dat zij de mogelijkheden voor aanpasbaar bouwen onderzoeken. De gemeente kan niet in alle gevallen sturen op het programma dat op een locatie wordt ontwikkeld, niet ieder programma kan op elke locatie worden gerealiseerd en niet iedere locatie is aantrekkelijk voor iedere doelgroep. De programmering van woningtypologieën is dus maatwerk en vraagt om een zekere flexibiliteit. De eisen die de gemeente stelt aan nieuwbouwprojecten stemmen we af op de doelgroep waarvoor wordt gebouwd. Dit kan via het instrument GPR-gebouw (28) waarbij de kwaliteiten van te bouwen woningen worden gemeten aan de hand van vijf thema s: energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde. De gemeente gebruikt dit instrument om haar prioriteitstelling voor ontwikkelende partijen inzichtelijk te maken. Die prioriteit ligt bij enerzijds energiezuinig bouwen en anderzijds gebruikskwaliteit. Onder gebruikskwaliteit zijn veel eisen opgenomen ten aanzien van de toegankelijkheid van woningen. Hier hanteert de gemeente hoge kwaliteitsnormen; ruim boven Bouwbesluit, vergelijkbaar met niveau WoonKeur. De exacte normering werkt zij nader uit, mede in het licht van de meerkosten die hiermee gemoeid zijn. Met een dergelijke 16

21 toepassing van GPR zijn aanvullende eisen vanuit Woonkeur niet meer nodig (zijn hierin grotendeels opgenomen). Het is logisch dat tijdelijke huisvesting voor verblijfsgerechtigden niet hoeft te voldoen aan de strengere GPR-eisen. bij specifieke starterswoningen leggen we, conform de wensen van starters het accent vooral op betaalbaarheid. Bij woningen op locaties die aantrekkelijk zijn voor senioren stellen we juist hogere eisen aan gebruikskwaliteit. In de programmering gebruiken we het instrumentarium dat ons als gemeente ter beschikking staat om te bevorderen dat in het bouwprogramma bijzondere aandacht is voor de verschillende doelgroepen die hiervoor de revue passeerden: A. Grondgebonden woningen voor middeninkomens (waaronder kleine huishoudens / starters) in het vrije huursegment B. Woningen voor senioren in het sociale en in het vrije huursegment C. Goedkope sociale huurwoningen voor starters (bij voorkeur met tijdelijke huurcontracten, zodat de woningen beschikbaar blijven voor de doelgroep) D. Wonen met zorg voor kwetsbare inwoners E. Innovatieve (permanente en tijdelijke) woonvormen voor arbeidsmigranten en verblijfsgerechtigden Daarnaast is in de koopsector bijzonder aandacht nodig voor: F. Betaalbare koopwoningen voor starters met een middeninkomen (29) G. Toegankelijke koopwoningen, in middeldure en dure segment voor senioren die willen doorstromen uit hun gezinswoning H. Ruimte voor particuliere wooninitiatieven. De gemeente maakt ten behoeve van deze segmenten afspraken met de woningcorporaties, zoekt actief naar beleggers die willen investeren in geliberaliseerde huurwoningen, faciliteert ontwikkelende partijen, bewoners en bewonersgroepen die gewenste ontwikkelingen tot stand willen brengen, zoekt en geeft ruimte aan nieuwe locaties die passen bij de beleidsdoelen en verwerft (selectief) grond waar zij specifieke woningbouwontwikkeling wenselijk acht, gericht op de prioritaire doelgroepen. We gaan ervan uit dat als we deze prioriteiten in de woonagenda en het afwegingskader aanbrengen de vraag naar grondgebonden koopwoningen in voldoende mate zal ontstaan in de bestaande woningvoorraad. Deze segmenten bieden houvast bij de gewenste invulling van locaties. Vanwege veranderde vraag of maatschappelijke ontwikkelingen is afwijken van deze segmentering mogelijk, mits goed onderbouwd. Duurzaam omgaan met vrijkomend vastgoed Naast nieuwbouw kan een deel van de woningvraag mogelijk worden geaccommodeerd in leegstaande of leegkomende gebouwen. Door de groei van de interneteconomie neemt de behoefte aan winkelruimte af, door demografische ontwikkeling zijn er in de toekomst minder klaslokalen nodig, door ontkerkelijking komen religieuze gebouwen leeg te staan. De gemeente wil ruimte bieden aan nieuwe ontwikkelingen in bestaand vastgoed. De gemeente hecht eraan een zekere mate van flexibiliteit te houden binnen het woningbouwprogramma om als zich transformatieopgaven voordoen daaraan te kunnen meewerken. Met name als het gaat om gezichtsbepalende of cultuurhistorisch waardevolle gebouwen is (langdurige) leegstand ongewenst. Hergebruik en transformatie zijn bovendien vanuit het oogpunt van duurzaamheid vaak te verkiezen boven sloop en nieuwbouw. 17