2014 in vogelvlucht. Mei. Januari. Februari. Juni. Maart. Juli. April. Augustus. Verdere aanscherping wetgeving bemiddelingskosten

Transcriptie

1 Jaarverslag 2014

2

3 Jaarverslag 2014

4 Nederlandse Woonbond 2014 in vogelvlucht Januari Landelijke Kaderdag Symposium VTW en Woonbond Februari Uitspraak College Bescherming Persoonsgegevens dat gluurverhoging strijdig met de wet was Burgemeesters Europese steden spreken zich uit voor betaalbare huisvesting Maart Gemeenteraadsverkiezingen Woonbond en FNV pleiten voor gematigde huurverhoging Bewoners winnen rechtszaak tegen ASR over toepassen Overlegwet Woonbond lanceert Meldpunt Warmtewet April Aedescongres spreekt zich uit voor betaalbaar wonen Belastingdienst licht voor het eerst huurders in over verstrekken inkomensgegevens Symposium regio Zuid Bewoners aan de knoppen tijdens de Renovatiebeurs Mei Verdere aanscherping wetgeving bemiddelingskosten aangekondigd Aantal geschillen huurcommissie blijkt te zijn verdubbeld Juni Landelijk symposium Doe-het-zelfbeheer Woonbond start pilot ondersteuning Wooncoöperatie Kabinetsplannen langer zelfstandig wonen gepresenteerd Juli Woonbonddirecteur Ronald Paping in openbaar verhoor Parlementaire Enquêtecommissie Woningcorporaties Woonbond waarschuwt voor stijgende huren en korting huurtoeslag Er komt 400 miljoen subsidie (step) beschikbaar voor energiebesparing in de huursector Augustus Nieuwe bezuiniging op de huurtoeslag dreigt Gemiddelde huurverhoging blijkt 4,3%

5 Jaarverslag 2014 September Huurdersorganisaties spreken met Tweede Kamer over de Woningwet Verdere bezuiniging huurtoeslag afgeblazen Ledenraadpleging over zeggenschap huurders Oktober Wetsvoorstel tijdelijke verhuur gepresenteerd; Woonbond kritisch in consultatieronde De eerste Landelijke huurdersdag in Ede Minister Blok opent de Week van de Energiebesparing. Energiecamper toert door het land. Rapport Parlementaire Enquêtecommissie Woningcorporaties wordt gepresenteerd November Landelijke LSA-bewonersdag in Enschede Open dag regiokantoor Zuid Huurdersorganisatie De Klink wint de Stook je Rijk-trofee December Tweede Kamer neemt Woningwet 2015 aan Winterserie themabijeenkomsten betaalbaarheid in regio West van start Woonbond houdt workshops over Energielabel

6 Nederlandse Woonbond Afkortingen amvb Algemene maatregel van bestuur awbz Algemene wet bijzondere ziektekosten bbsh Besluit beheer sociale huursector bzk Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties cbp College Bescherming Persoonsgegevens cecodhas Comité Européen de Coordination de l Habitat Social cfv Centraal Fonds Volkshuisvesting daeb Diensten van Algemeen Economisch Belang dg Directeur Generaal ec Europese Commissie eu Europese Unie fnv Federatie Nederlandse Vakbeweging iut International Union of Tenants ivbn Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland kwh Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector lcr Landelijke Cliënten Raad loc Landelijke Organisatie Cliëntenraden lsa Landelijk Samenwerkingsverband Actieve Bewoners pbl pego pv rli ser veh vng vr vtw vve vws wb wif wka wmo wohv wsw wws zbo Planbureau voor de Leefomgeving Platform Energietransitie Gebouwde Omgeving Provinciale Vergadering Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur Sociaal Economische Raad Vereniging Eigen Huis Vereniging Nederlandse Gemeenten Verenigingsraad Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties Vereniging van Eigenaren Ministerie van Volksgezondheid, Welzijn en Sport Afdeling Wonen en Bouwen van het ministerie van bzk Wooninvesteringsfonds Woonbond Kennis- en Adviescentrum Wet maatschappelijke ondersteuning Wet op het Overleg Huurders Verhuurder (de Overlegwet) Waarborgfonds Sociale Woningbouw Woningwaarderingsstelsel Zelfstandig Bestuursorgaan

7 Jaarverslag 2014 Speerpunten uit het meerjarenbeleidsplan De Vereniging Nederlandse Woonbond Verhoging organisatiegraad met 1 procentpunt per jaar. Versterken van het democratisch functioneren van de vereniging. Actief beleid op instroom, diversiteit en kwaliteit van kaderleden. (Toegang tot) de woningmarkt Streven naar een integraal hervormingsplan voor huur- en koopsector. Bevorderen slaagkansen huurders op de woningmarkt, met specifieke aandacht voor middeninkomens, jongeren/starters en ouderen met een zorgvraag. Woonbond als partij Jaarlijks kaders en speerpunten voor wenselijk huurbeleid binnen de Vereniging vaststellen: introductie van het huurvoorwaardenbeleid. Vertaling van het landelijke huurvoorwaardenbeleid naar lokaal niveau. Verbeteren van de positie van de lidorganisaties in de lokale en regionale belangenbehartiging. Zeggenschap Versterking van huurdersorganisaties. Vergroting van de betrokkenheid van huurders bij gemeentelijk woonbeleid (woonvisie, prestatieafspraken, planvorming bij krimp, wijkaanpak en herstructurering, woonruimteverdeling). Stimuleren van nieuwe vormen van participatie en deze verbinden met de formele zeggenschap. Woonlasten en betaalbaarheid De Woonbond streeft naar een gematigd huurbeleid, lagere woonlasten en naar een gelijke behandeling van huurders en kopers. De Woonbond ontwikkelt een brede visie op de totale woonlasten (integrale woonlastenbenadering). Energiebesparing Beheersbare woonlasten voor huurders. Energiezuinige woningen; betere kwaliteit en gezonder binnenmilieu. Herijking van het convenant Energiebesparing Corporatiesector met bijzondere aandacht voor woonlastenbeheersing, lange termijn visie en lokale aanbevelingen voor prestatieafspraken en duurzame energie. Z.o.z.

8 Nederlandse Woonbond Wonen en zorg Versterken van de positie van huurders die zijn aangewezen op zorgvoorzieningen. Realiseren van goede randvoorwaarden bij het scheiden van wonen en zorg (bevordering keuzevrijheid en acceptabele woonlasten). Huurders in zorgcomplexen moeten dezelfde rechten krijgen als andere huurders. Europa De Woonbond is actief lid van de International Union of Tenants (iut). Doorgaan met de lobby in Brussel, gericht op behoud van het brede, universele karakter van de Nederlandse volkshuisvesting. Beïnvloeden van de Europese regelgeving op het gebied van energiebesparing en duurzaamheid, zodanig dat investeringen in energiezuinigheid van woningen worden gestimuleerd. 6

9 Jaarverslag 2014 Inhoud Voorwoord De Vereniging Een sterke vereniging Ledenaantal 13 Ledenontwikkeling (stand per 31-12) 13 Ledenraadpleging 14 Digitaal ledenonderzoek 14 Een actieve vereniging Symposium vtw en Woonbond 15 Symposium Doe-het-zelfbeheer 15 Landelijke huurdersdag 15 Regiosymposium Bewoners aan de knoppen 16 Themabijeenkomsten Regio West 16 Geen open dag landelijk kantoor 16 Een sterke vereniging Huurdersorganisatie+ 17 Kaderdag 17 Dienstverlening Bladen en brochures 17 Website 18 Huisstijl 18 Consulenten 18 Kadertraining 18 Huurderslijn 19 Commerciële sector 19 2 Beleid en belangenbehartiging De woonbond als partij Bestuurlijk overleg minister Blok en Woonbond 22 Betaalbaarheid als thema voor corporaties 22 Staat van de woningmarkt betaalbaarheid 22 Huurdersbelangen als thema bij gemeenteraadsverkiezingen 23 Werkbezoek Tweede Kamercommissie 23 Woonlasten en betaalbaarheid Betaalbaarheid steeds verder onder druk 23 Samen met fnv op de bres voor huurmatiging 24 Woonbond vraagt Kamer om huurders te helpen 24 Aanscherping privacybescherming bij inkomensafhankelijke huurverhogingen 24 Actie Huuralarm richt zich op gemeenteraadsverkiezingen 25 Dossier huurbeleid Huurverhogingen 25 Dreiging nieuwe bezuiniging op huurtoeslag afgewend 26 Huurverhogingscheck 26 Herziening woningwaarderingsstelsel 26 Huurcommissie 26 Huurprijscheck zelfstandige en onzelfstandige woningen 27 Bemiddelingskosten 27 (Toegang tot) de woningmarkt Huisvestingswet 29 Kabinetsbeleid verandert huurmarkt ingrijpend 29 Tijdelijke huur 30 Grootschalige verkoop corporatiewoningen 30 Duur aanbod 30 Zeggenschap Zelfbeheer en wooncoöperatie 31 Prestatieafspraken 31

10 Nederlandse Woonbond Landelijke Bewonersdag lsa 32 Rechterlijke uitspraken wohv 32 Samenwerking met andere medezeggenschaps - raden Ruimte voor raden 32 Energiebesparing SER Energieakkoord 33 Uitwerking Energieakkoord 33 Energielabel 33 Warmtewet 34 Woonlastenbenadering 34 Week van de Energierekening 34 Professionaliseringsbijeenkomst energiecoaches 34 Stook je Rijk Wonen en zorg Advies over langer zelfstandig wonen 35 Initiatief voor gezamenlijke lobby 35 Thema op Provinciale Vergaderingen en Verenigingsraad 35 Europa Europees project verantwoord ondernemen in de huursector 36 Serie artikelen in Woonbondig 37 Projecturen 37 Overleggen Directieoverleg 39 Personeelsformatie (in fte s) 39 Werkoverleg regioteams 40 Werkoverleg ledenadministratie 40 Woonbonddagen/studiemiddagen 40 Verenigingsoverleg 40 Directie-Ondernemingsraad 40 Interne communicatie 40 Bestuur Samenstelling bestuur in Financieel resultaat Staat van baten en lasten 43 Toelichting op het resultaat Toelichting op de baten 44 Toelichting op de lasten 44 Balans per 31 december 45 Toekomstverwachting 46 Begroting Woonbond Kennis- en Adviescentrum Werkorganisatie en bestuur Personele ontwikkelingen Personeelsformatie 39 Salaris algemeen directeur en bestuursvergoedingen 39 Bijlage Verenigingsorganen Bestuur 50 Verenigingsraad 50 Provinciale Vergaderingen 51

11 Jaarverslag

12

13 Jaarverslag 2014 Voorwoord 2014 Was het jaar van de Parlementaire Enquête Woningcorporaties en de Woningwet Hierdoor stond het hele jaar in het teken van systeemdiscussies over de sociale huursector. Centraal in deze discussie stonden de vragen welk doel een corporatie moet dienen en van wie de corporatie eigenlijk is. Vragen waarbij het wezenskenmerk van de corporatiesector ter discussie wordt gesteld. Nu alle stofwolken zijn opgetrokken, kunnen we stellen dat deze vragen naar tevredenheid zijn beantwoord: Een corporatie is er volgens de Enquêtecommissie voor de huurder en hoort in principe geen commerciële projecten uit te voeren. Een principe dat wij van harte onderschrijven. Over de invulling daarvan zullen de meningen de komende jaren echter nog fors verschillen. De Woningwet 2015 geeft de huurder meer zeggenschap. Maar vergroting van de zeggenschap brengt ook een grotere verantwoordelijkheid met zich mee. Daar zullen huurdersorganisaties op voorbereid moeten zijn. Daarom is de Woonbond in 2014 al gestart met het project Huurdersorganisatie+, een volgende stap in de verdere professionalisering van het huurderswerk. Sterke huurdersorganisaties vormen de bouwsteen van een solide Woonbond in de toekomst. Mei 2015 Jan Laurier, voorzitter Ronald Paping, directeur Foto links: minister Blok voor een uitverkochte zaal tijdens de Landelijke Huurdersdag. Ede, Jan Laurier (l) en Ronald Paping in gesprek met minister Blok tijdens de Landelijke Huurdersdag. Ede,

14 Hoofdstuk 1 De Vereniging 12

15 Jaarverslag 2014 Een sterke vereniging Doelen JJ Een sterke landelijke vereniging voor hurend Nederland JJ Een organisatiegraad van 53% Ledenaantal De Nederlandse Woonbond kent twee typen leden: Persoonlijke leden en lidorganisaties. Het aantal persoonlijke leden zit al jaren in de lift. Ook in 2014 was een groei te zien: Op 31 december 2014 waren huurders lid van de Woonbond. Een jaar eerder waren dat er Het aantal lidorganisaties daalde. Op 31 december 2014 waren 504 organisaties lid van de Woonbond. Een jaar eerder waren dit er nog 525. De Woonbond streeft ernaar om een sterke vereniging te zijn, met een hoge organisatiegraad. Zo kunnen we de belangen van huurders zo krachtig mogelijk behartigen. Daarom heeft de vereniging zichzelf een ambitieuze doelstelling opgelegd, waarin de organisatiegraad jaarlijks met 1% groeit. In 2014 heeft de Woonbond de jaarlijkse groei van het organisatiepercentage voor het eerst in jaren niet kunnen realiseren. Dit is een direct gevolg van de daling in het aantal huurdersorganisaties. De aangesloten organisaties vertegenwoordigden woningen. Dit brengt de organisatiegraad op 52,0%. Foto: Landelijke Huurdersdag Ede, aantal lidorganisaties Ledenontwikkeling (stand per 31-12) aantal huurwoningen : ? : aantal lidorganisaties aantal huurwoningen dat wordt vertegenwoordigd door lidorganisaties (vanaf invoering nieuw contributiebeleid 2001) 13

16 Nederlandse Woonbond De verklaring voor het niet halen van de doelstelling ligt niet in de inzet waarmee de voorgenomen activiteiten uit het werkplan zijn uitgevoerd. Consulenten hebben volop aan werving en ledenbinding gedaan. Meer dan vijftig huurdersorganisaties werden benaderd om hen te interesseren voor het lidmaatschap. De opzeggingen van huurdersorganisaties betroffen echter een fors hoger aantal aangesloten woningen. Financiële overwegingen, vaak ingegeven door bezuinigingen bij verhuurders, spelen daarbij een aanzienlijke rol. Ledenraadpleging Net als in voorgaande jaren werd in 2014 een digitale ledenraadpleging georganiseerd. Het onderwerp was zeggenschap. Uit de uitkomst van de ledenraadpleging blijkt dat huurders en huurdersorganisaties vinden dat de zeggenschap van huurders nogal te wensen over laat; 89% van de huurdersorganisaties en 86% van de individuele leden vinden dat misstanden bij verhuurders zouden kunnen worden voorkomen als huurders meer zeggenschap zouden hebben; 67% van de huurdersorganisaties en 77% van de huurders geven aan dat huurders onvoldoende zeggenschap hebben. Huurders geven aan dat vooral meer zeggenschap over het onderwerp huurprijzen en huurverhogingen willen hebben; 79% van de huurdersorganisaties en 70% van de huurders noemen dit als belangrijkste onderwerp. De uitkomst van de digitale ledenraadpleging heeft onmiskenbaar een rol gespeeld in de belangenbehartiging van de Woonbond. Tijdens de bespreking van de Parlementaire Enquêtecommissie Woningcorporaties en de Woningwet 2015 in de Tweede Kamer is nadrukkelijk aandacht geweest voor de zeggenschap van huurders en huurdersorganisaties. De resultaten van de digitale ledenraadpleging hebben mede tot gevolg gehad dat de positie van huurders wordt verbeterd na invoering van de Woningwet Digitaal ledenonderzoek Het voornemen uit het werkplan 2014 om een digitaal ledenonderzoek te organiseren is niet uitgevoerd. De voornaamste reden daarvoor is dat de functie van medewerker communicatie, hoofdverantwoordelijke voor dit onderzoek, in 2014 tijdelijk door drie verschillende medewerkers is vervuld. Het opzetten van een digitaal ledenonderzoek is daardoor verschoven naar 2015 en inmiddels van start gegaan. Een actieve vereniging Op diverse manieren zijn leden van de Woonbond betrokken bij de verenigingsdemocratie en actuele onderwerpen. Dit gebeurt met Provinciale Vergaderingen (PV s), Verenigingsraad (VR), themabijeenkomsten en digitale ledenraadpleging. Ter voorbereiding op de PV s verschijnt het digitale PV-bulletin met een introductie van de onderwerpen en met links naar de vergaderstukken. De PV s spraken in maart over de inzet voor het huurbeleid 2014 en over flexibele huurcontracten. Op 29 maart stelde de Verenigingsraad een commissie in van ervaringsdeskundigen op het gebied van tijdelijke huur en antikraakwonen. In juni werd een aantal aanpassingen in de verenigingsstructuur besproken in de PV s. De VR bevestig de op 28 juni de notities over freeriders (huurdersorganisaties die geen contributie betalen voor hun achterban en met een persoonlijk lidmaat- 14

17 Jaarverslag 2014 schap aanspraak maken op het volledige serviceaanbod van de Woonbond) en een vernieuwing van het contributiebeleid. De stemverhoudingen in de verenigingsstructuur werden geëvalueerd en er werd een standpunt over de positie van participatieraden, klantenraden en panels vastgesteld. In september hielden de PV s hun jaarlijkse themabijeenkomst naar keuze. Thema s die aan de orde kwamen betroffen onder meer de huursombenadering, wonen & zorg, betaalbaarheid en een woonlastenmonitor. Tijdens de VR van 27 september stond een inhoudelijke verdieping van de thema s vernieuwing huurdersparticipatie en wonen & zorg centraal. In november werd in de PV s gesproken over uitkomst van de digitale ledenraadpleging, het opzetten van acties over betaalbaarheid en project versterking huurdersorganisaties. In de VR van 29 november werd dit project vastgesteld. Voor het begin van 2015 werd een actiecampagne over betaalbaar huren in de steigers gezet. Symposium vtw en Woonbond De Woonbond en de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) hielden op vrijdag 24 januari een gezamenlijk symposium over De dialoog tussen intern toezicht en huurders. Het was een groot succes. Niet alleen gezien de hoge opkomst, maar ook door de opvallende eensgezindheid over het belang van een goede dialoog tussen raden van commissarissen en huurdersorganisaties. De overgrote meerderheid van de 150 aanwezige toezichthouders en vertegenwoordigers van huurdersorganisaties ondersteunde de noodzaak van een brede dialoog over de betaalbaarheid van het huren. Aan het slot van het geslaagde symposium concludeerden Woonbond en VTW graag op de ingeslagen weg door te gaan en de samenwerking tussen beide organisaties verder handen en voeten te geven. Symposium Doe-het-zelfbeheer In het werkplan 2014 was vastgesteld om dit jaar slechts 1 symposium te organiseren. Vanwege de initiatieven van senator Duivesteijn om de wooncoöperatie als volwaardig alternatief in het stelsel op te nemen, viel de onderwerpkeuze op zelfbeheer. Op 21 juni werd het Bruishuis in Arnhem decor voor een symposium dat borrelde en bruiste van vernieuwende initiatieven. Insteek voor de oriëntatie van de Woonbond op zelfbeheer is het versterken van de zeggenschap van huurders en het bieden van een alternatief voor complexgewijze verkoop van corporatiewoningen aan beleggers. Bijkomend voordeel is dat door besparingen in beheer en onderhoud de woonlasten omlaag gaan. Naast lezingen van Adri Duivesteijn en de Duitse professor Münkner was er vooral veel ruimte voor het uitwisselen van ideeën en ervaringen. Huurdersorganisaties en bewonerscommissies van zeer divers pluimage maakten elkaar warm voor wonen in zelfbeheer. Ook konden twee zelfbeheerprojecten bezocht worden. Uit de enthousiaste reacties bleek dat veel huurders en huurdersorganisaties belangstelling hebben voor dit thema. Landelijke huurdersdag In het kader van de International Tenants Day, die jaarlijks in het begin van oktober wordt gehouden, hield de Woonbond op 11 oktober voor het eerst een landelijke huurdersdag. Het werd een doorslaand succes. Ruim 600 huurders kwamen voor een uitgebreid programma naar De Reehorst in Ede. Minister 15

18 Nederlandse Woonbond Blok trapte de dag af met de opening van de week van de energierekening voor huurders. De zaal met huurders was kritisch tegenover Blok, die sprak over het omlaag brengen van de energierekening, terwijl de huren zo hard zijn gestegen. In debat met Blok vertolkte Woonbonddirecteur Ronald Paping het geluid van de huurders op het podium. In het middagprogramma werden masterclasses over huurrecht en energiebesparing gegeven, was er een debat tussen wethouders Wonen uit Utrecht, Leeuwarden en Etten-Leur en waren er diverse workshops. Een actiepeiling onder de aanwezigen leidde tot het opzetten van een grote actie voor betaalbaar huren in de eerste maanden van Regiosymposium Bewoners aan de knoppen In april organiseerde de regio Zuid zijn regiosymposium op een andere manier dan gebruikelijk: op de Renovatiebeurs in de Brabanthallen in Den Bosch. Onder het motto Bewoners aan de knoppen kregen de huurdersorganisaties een speciaal programma aangeboden, waarin aandacht was voor thema s als energiebesparing en overlastbesparend renoveren. Concrete renovatieprojecten werden besproken in een panel en de huurders riepen de meest gebruikersvriendelijke standhouder van de beurs uit. Themabijeenkomsten Regio West Regio West koos ervoor om in 2014 geen regiosymposium te organiseren, maar hield in plaats daarvan een winterserie van drie themabijeenkomsten over betaalbaarheid. Op 9 december werd de eerste bijeenkomst Armoedebeleid, taak van de gemeente? gehouden. De andere bijeenkomsten vonden plaats na de jaarwisseling. Daarnaast was er een netwerkbijeenkomst in het kader van de gemeenteraadsverkiezingen en waren er vier bijeenkomsten voor huurders van commerciële verhuurders. Eén daarvan ging specifiek over de Warmtewet. Geen open dag landelijk kantoor Het werkplan van 2014 bevatte vele nieuwe initiatieven. Het idee om een open dag op het Woonbondkantoor te organiseren bleek uiteindelijk niet realiseerbaar. Wel organiseerde de PV Flevoland tijdens haar thema-avond al een excursie naar het landelijk kantoor. De Regio Zuid organiseerde een open dag op haar regiokantoor. Een sterke vereniging Doel JJ Versterking participatie bij huurdersorganisaties In 2013 heeft het RIGO in opdracht van de Woonbond een toekomstverkenning voor de organisatie gemaakt. Op basis van die toekomstverkenning heeft het bestuur een keuze gemaakt uit de vier uitgewerkte scenario s. Door te kiezen voor het scenario Woonbond decentraal heeft de Woonbond gekozen voor verbreding en vernieuwing aan de basis. Daar is nog veel te bereiken. In de Parlementaire Enquête Woningcorporaties bleek dat huurders geen vuist hebben kunnen maken tegen vercommercialisering en wanbeleid bij corporaties. Gebrek aan middelen en 16

19 Jaarverslag 2014 invloed hebben een verdere professionalisering van huurdersorganisaties afgeremd, terwijl de schaal bij corporaties steeds groter werd. Nu corporaties verder verzakelijkt zijn en door nieuwe wetgeving hun bedrijfsvoering tegen het licht moeten houden, is er kans op het ontstaan van een nieuwe balans tussen de huurders(organisatie) en de verhuurder. De verantwoordelijkheid voor betrokkenheid en participatie komt veel meer bij de huurdersorganisatie te liggen. Dat vraagt van de huurdersorganisatie een andere visie, een nieuwe cultuur en actievere inzet. Huurdersorganisatie+ In 2014 is een begin gemaakt met het project Versterking en vernieuwing van huurdersorganisaties. Hiermee gaat de Woonbond actief huurdersorganisaties stimuleren en ondersteunen om te professionaliseren en de kwaliteit te verhogen. Inmiddels is het project omgedoopt tot Huurdersorganisatie+. Onderdeel van de versterking van huurdersorganisaties is een beter contact met de achterban. Huurdersorganisaties vertegenwoordigen hun achterban, maar moeten die claim wel kunnen waarmaken. Instrumenten als digitale panels en achterbanraadplegingen kunnen worden ingezet om beter contact met de achterban te krijgen. Dit versterkt de positie van de huurdersorganisatie in het overleg met de verhuurder. Training en opleiding van actieve huurders is ook essentieel. Versterking en professionalisering maakt de huurdersorganisatie een relevante en niet te negeren gesprekspartner voor verhuurder en gemeente. Kaderdag Het motto van de kaderdag van dit jaar was: Vandaag begint de toekomst!. Op zaterdag 25 januari discussieerden de kaderleden over de toekomstverkenning van de Woonbond. Vier VR-leden gaven een pitch over een thema dat relevant is voor de toekomst van de Woonbond en het huurderswerk. Deze thema s waren: toenemende marktwerking en krimp van de sociale huursector, decentralisatie en regionale verschillen, diversiteit en huurcontractvormen en versterking (en nieuwe vormen) van participatie. De conclusies en voorstellen hebben gefunctioneerd als input voor een plan van aanpak dat heeft geresulteerd in het plan Huurdersorganisatie+. Dienstverlening Doel JJ Verbetering van de dienstverlening aan lidorganisaties en persoonlijke leden, zodat het aantrekkelijk is om lid te zijn en te blijven van de Woonbond Bladen en brochures Met Woonbondig biedt de Woonbond zijn lidorganisaties tien keer per jaar actueel nieuws. Daarnaast verscheen Huurwijzer, het tijdschrift voor individuele huurders, vier keer. Nieuwe brochures waren Woonruimteverdeling volgens de Huisvestingswet 2014 en Wonen in zelfbeheer. Ook verscheen in deze periode de mini-publicaties Knelpunten in de financiering van huurdersorganisaties en Een lagere huurverhoging: het kan. 17

20 Nederlandse Woonbond Als herdruk werden uitgegeven: Fusie van woningcorporatie (derde druk), Verkoop van huurwoningen (derde druk) en afkortingen en begrippen (vierde druk). Website Iedere werkdag verschijnt een nieuwsbericht op woonbond.nl. Hiermee houdt de Woonbond huurders en huurdersorganisaties op de hoogte van de actualiteiten op het gebied van huren en wonen. Ook onder beleidsbepalers en andere media wordt de website van de Woonbond als informatiebron gebruikt. Maandelijks wordt een peiling onder huurders gehouden rondom een actueel dilemma, die tegelijk met de peiling in Woonbondig wordt gepubliceerd. Ter ere van het 25-jarig bestaan in 2015 gaat de Woonbond zijn website volledig vernieuwen. In 2014 is dit project gestart. Huisstijl De voorgenomen aanpassing van de huisstijl is in gang gezet. Deze zal de herkenbaarheid van de Woonbond richting achterban moderniseren en verbeteren. De nieuwe huisstijl zal volgens planning in 2015 worden afgerond. Consulenten Meer huurdersorganisaties maakten in 2014 gebruik van hun adviesrecht bij het vaststellen van het huurbeleid. Consulenten hebben in het voorjaar veel tijd besteed aan het begeleiden van huurdersorganisaties in dit proces, bijvoorbeeld door te ondersteunen bij het schrijven van het advies. In diverse gevallen heeft dit adviesrecht geleid tot een meer gematigd huurbeleid. Ook op andere terreinen zijn consulenten ingegaan op adviesverzoeken van huurdersorganisaties, bijvoorbeeld als men problemen ondervond in de communicatie met de verhuurder, hulp nodig had bij het opzetten van een nieuwe samenwerkingsovereenkomst of een conflict had met de verhuurder over de servicekostenberekening. Wanneer huurdersorganisaties uitgebreider advies en ondersteuning nodig vonden, verwees de consulent door naar het Woonbond Kennis- en Adviescentrum (WKA). Een WKA-adviseur kon dan in opdracht bijvoorbeeld de financiële argumentatie van de verhuurder doorlichten, of uitgebreid adviseren in een langlopend conflict over de kosten van een warmtepomp. De consulenten in de regio West namen ook deel aan het vier-grote-stedenoverleg van huurdersorganisaties in deze steden. Kadertraining De kadertraining voor (nieuwe) bestuursleden van huurdersorganisaties wordt zeer gewaardeerd. Daarom bood de Woonbond in 2014 deze training wederom aan. Bestuursleden kregen informatie over algemene wetgeving en de Overlegwet, Wonen en Zorg en de Huisvestingswet in het bijzonder. Daarnaast was er een workshop onderhandelen. 18

21 Jaarverslag 2014 Huurderslijn De Huurderslijn is in keer gebeld (2013: 3.915). Ook in 2014 ging het vaak over de inkomensafhankelijke huurverhoging, al was dat veel minder vaak dan in het eerste jaar daarvan (in 2013: 1.155). Hoewel het hoge aantal meldingen van 2013 dit jaar niet bereikt is, ligt het aantal bellers wel hoger dan in de jaren voor Daarnaast is het vaakst gebeld over de traditionele onderwerpen, zoals onderhoud/ renovatie en servicekosten. Vanwege een interne verschuiving van taken is het begeleiden van de huurdersorganisaties in de commerciële sector dit jaar overgenomen door de consulenten van regio West. Als gevolg hiervan is een ronde gemaakt langs de verschillende platforms en een deel van de achterban, om kennis te maken. Niet alle platforms zijn lid van de Woonbond, maar toch zijn alle platforms benaderd. Door de houding van de verhuurder heeft één koepelorganisatie zelf besloten tot opheffing. De Top 5 van 2014 ziet er daardoor als volgt uit: 1. Huurverhoging (692) 2. Onderhoud/renovatie (568) 3. Servicekosten (532) 4. Huurcontract (398) 5. (Buren)overlast (246) Naast de telefonische Huurderslijn worden ook individuele adviesaanvragen behandeld, die per post of per binnenkomen. Commerciële sector Voor huurders in de commerciële huursector is het vaak extra lastig om op een goede manier met de verhuurder te overleggen. Bovendien zijn de huren hoger dan bij de corporatiewoningen en is goed onderhoud niet altijd vanzelfsprekend. Daarom heeft de Woonbond extra aandacht voor de ondersteuning van huurdersorganisaties in de commerciële sector. Opvallend was dat de invoering van de inkomensafhankelijke huurverhoging vooral in de commerciële sector gepaard ging met een gebrek aan kennis over de geldende regelgeving. Diverse commerciële verhuurders werden door de Woonbond of door lidorganisaties voor de rechter gedaagd vanwege het overtreden van de Overlegwet bij het invoeren van een nieuw huurbeleid, rechtszaken die allemaal door de Woonbond en de huurders werden gewonnen. Ook bij het opvragen van inkomensgegevens van huurders bij de Belastingdienst gingen met name commerciële verhuurders in de fout. Over zes commerciële verhuurders en drie corporaties ontving de Woonbond meerdere klachten, die aan de Belastingdienst zijn doorgegeven. Naar aanleiding hiervan heeft de Belastingdienst forse waarschuwingen uitgedeeld. De lidorganisaties in de commerciële sector ontvangen een eigen digitale nieuwsbrief, de particulier. Dit jaar is nummer 6 verspreid, die handelde over de Warmtewet en de huurverhoging. 19

22 Hoofdstuk 2 Beleid en belangenbehartiging 20

23 Jaarverslag 2014 Voor de volkshuisvesting zal 2014 de geschiedenis ingaan als het jaar van de Parlementaire Enquête Woningcorporaties. Hierin werden enkele fundamentele weeffouten in het corporatiestelsel blootgelegd. Nog hetzelfde jaar werd de Woningwet herzien om deze weeffouten te herstellen, een proces dat al in 1998 was ingezet. Voor de Woonbond een gelegenheid om enkele systeemverbeteringen, die al jaren op het verlanglijstje staan, gerealiseerd te krijgen. Op 8 juli werd Woonbonddirecteur Ronald Paping door de Enquête commissie ondervraagd in een openbaar verhoor. In dit live uitgezonden gesprek bracht hij voor het voetlicht dat de invloed van huurders in de beleidsvorming van corporaties te klein is. Hadden huurders meer invloed gehad, dan was er zorgvuldiger omgesprongen met het besteden van de budgetten, die feitelijk huurdersgeld zijn. Een andere boodschap was dat de corporaties weer moeten gaan doen waar ze voor zijn opgericht: voorzien in betaalbare huisvesting voor mensen met een laag inkomen of bescheiden middeninkomen. Daar horen geen commerciële activiteiten bij. Beide standpunten kwamen duidelijk herkenbaar terug in het eindrapport van de commissie. In november behandelde de Tweede Kamer vervolgens de Woningwet In deze wet worden de kerntaken en het functioneren van corporaties opnieuw gedefinieerd. De Woonbond is met minister Blok van mening dat de werkzaamheden van woningcorporaties zich moeten toespitsen op het huisvesten van lagere en bescheiden middeninkomens. De Woonbond is daarom voorstander van een duidelijk afgebakend werkterrein voor de woningcorporaties, maar ziet de kerntaken ruimer dan de minister. De Woonbond had ook kritiek op de plannen van de minister, omdat deze kunnen leiden tot grootscheepse liberalisatie van sociale huurwoningen. Als de corporaties gescheiden worden in een sociale en een commerciële tak, gaan de geliberaliseerde woningen over naar de commerciële tak. Maar de minister geeft corporaties ook toestemming om sociale huurwoningen, die op basis van het aantal punten in de toekomst geliberaliseerd kunnen worden, over te hevelen naar de commerciële tak. De Woonbond vreest dat hiermee veel te liberaliseren woningen worden overgeheveld en daarmee verdwijnen uit de sociale huursector. Gemotiveerd door het eindrapport van de Parlementaire Enquêtecommissie stond de Tweede Kamer open voor de verbetering van de positie van de huurder en huurdersvertegenwoordigers. Een succesvolle lobby zorgde ervoor dat een aantal langgekoesterde wensen van de Woonbond, zoals de gelijkwaardige positie van de huurders bij lokale prestatieafspraken, instemmingsrecht van huurders bij fusie, een minimum van eenderde huurderscommissarissen in de Raad van Toezicht en een betere borging van de financiële ondersteuning van huurdersorganisaties in de wet werden opgenomen. De Tweede Kamer sprak zich uiteindelijk unaniem uit voor de Woningwet

24 Nederlandse Woonbond De woonbond als partij Doelen JJ Handhaven en waar mogelijk verstevigen van de rol van de Woonbond als partij op landelijk niveau JJ Versterken van de belangenbehartiging op lokaal niveau Bestuurlijk overleg minister Blok en Woonbond Op 13 maart en 15 oktober vonden bestuurlijke overleggen plaats met de minister over de nieuwe Woningwet. In deze gesprekken lichtte de Woonbond-delegatie onze visie toe op o.a. de huurder als prioritaire stakeholder, de rol van huurders bij de prestatieafspraken, de afbakening van het taakgebied van corporaties, de zorg over vergaande liberalisering, terugdringen van de bedrijfslasten en verbetering van het toezicht. Betaalbaarheid als thema voor corporaties In 2013 raakten de verhoudingen met Aedes verstoord door de deal die Aedes sloot met minister Blok, waarbij Aedes akkoord ging met de verhuurdersheffing, op voorwaarde dat verhuurders een ruimer huurbeleid door Blok gegarandeerd kregen. Voor de Woonbond was het onacceptabel dat een dergelijke deal over de ruggen van huurders gesloten werd, zoals de VR liet blijken in de vorm van een motie. In de eerste maanden van 2014 is er weer voorzichtig contact met Aedes geweest, in de vorm van twee informele bestuurlijke overleggen. Aedes hield op 17 april een ledencongres, waarbij het onderwerp betaalbaarheid centraal stond. Een Woonbonddelegatie, bestaande uit voorzitter Jan Laurier en directeur Ronald Paping was uitgenodigd. Ronald Paping liet het congres weten dat het, na de afkeurenswaardige deal tussen Blok en Aedes, een goede zaak is dat de corporatiesector zich weer verantwoordelijk voelt voor de betaalbaarheid van het huren. Na discussie sprak 94% van het congres zijn steun uit voor het advies over betaalbaarheid. Op voorstel van de Woonbond heeft het congres ook besloten om de ontwikkelingen rond betaalbaarheid strikt te monitoren, niet alleen op landelijk niveau, maar ook lokaal. Op 20 november sprak Ronald Paping op een symposium van Aedes over de invloed van stakeholders op het beleid van corporaties. Staat van de woningmarkt betaalbaarheid Het ministerie van BZK is naar aanleiding van een motie van de Tweede Kamer aan de slag gegaan met het opzetten van een jaarlijkse betaalbaarheidsmonitor. Dit is opgenomen in de jaarlijkse rapportage aan de Tweede Kamer onder de noemer Staat van de woningmarkt, waarin betaalbaarheid is opgenomen. De Woonbond heeft meegedacht en inbreng geleverd welke elementen meegenomen moeten worden. Daarbij is intensief opgetrokken met Aedes, VNG, G4 en G32. Vanuit deze organisaties is in principe positief gereageerd op de uitbreiding van de Staat van de woningmarkt, maar is gezamenlijk ook nadrukkelijk aangegeven dat monitoring van woonlasten op lokaal niveau daarin niet mag ontbreken. Het woonbeleid wordt steeds meer verschoven naar het gemeentelijk niveau. Gemeente, corporaties en huurdersorganisaties kunnen bijvoorbeeld via prestatieafspraken 22

25 Jaarverslag 2014 sturen op de lokale huurmarkt en de woonlasten van huurders. Goede cijfers zijn daarvoor van essentieel belang. Woonlasten en betaalbaarheid Huurdersbelangen als thema bij gemeenteraadsverkiezingen Vanuit de Woonbond en de lidorganisaties is veel tijd gestoken in de lokale belangenbehartiging in de verkiezingscampagne voor de gemeenteraadsverkiezingen. Zo werden huurdersbelangen in veel gemeenten een verkiezingsthema. In Katwijk bijvoorbeeld stonden de woonlasten en armoede prominent op de agenda tijdens het politieke debat dat de huurdersvereniging organiseerde. Een panel van elf politieke partijen, aannemers, verhuurder en Woonbond mocht kort reageren op stellingen. In steden als Nijmegen, Breda, Middelburg en Almere is door de Woonbond op verkiezingsavonden een inleiding gehouden over armoede onder huurders. Werkbezoek Tweede Kamercommissie De Woonbond heeft, in samenwerking met de andere partijen waarmee in 2012 het akkoord Wonen 4.0 is gesloten, het programma samengesteld voor een werkbezoek van de Tweede Kamercommissie aan Duitsland en Denemarken in juli Namens de Woonbond ging voorzitter Jan Laurier mee op dit werkbezoek. De Kamercommissie kreeg onder andere een inkijk in het functioneren van wooncoöperaties in Duitsland en de hoge mate van zeggenschap van Deense huurders. Doelen JJ Verbeteren van de betaalbaarheid van het wonen JJ Verder ontwikkelen van het speerpunt huurbeleid van de Woonbond JJ Promoten van een gematigd huurbeleid en de huursombenadering Betaalbaarheid steeds verder onder druk De betaalbaarheid staat steeds meer onder druk. Een kwart tot eenderde van de huishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens heeft te hoge woonlasten, concludeerde onderzoeksbureau RIGO begin juni in een rapport in opdracht van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG). Uit het onderzoek blijkt dat vooral huishoudens met beperkte inkomens en kwalitatief slechte woningen moeite hebben om hun woonlasten te betalen. Bijvoorbeeld omdat hun woningen slecht geïsoleerd zijn. Ook het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) concludeerde in juli dat steeds meer huurders moeite hebben om rond te komen. Het onderzoek keek naar de ontwikkelisng tussen 2002 en Sindsdien is het aantal huurders met financiële problemen alleen maar toegenomen. 23

26 Nederlandse Woonbond Door hogere huren en lagere inkomens hebben steeds meer mensen huurtoeslag nodig. In 2013 deden meer dan 1,4 miljoen huishoudens een beroep op de huurtoeslag om de huur te kunnen betalen. Dat zijn er meer dan in De kosten voor de huurtoeslag zijn daarmee opgelopen tot 2,4 miljard. Overal in Nederland werden woonlastenonderzoeken gehouden of voorbereid, om het lokale of regionale effect te meten. Gemeenten, corporaties of provincies zijn hiervan meestal de trekker. De Woonbond speelde vaak een adviserende rol in deze onderzoeken, bijvoorbeeld in de provincie Drenthe, waar de Woonbond als voorzitter van de begeleidingscommissie van het provinciale onderzoek optrad. Samen met fnv op de bres voor huurmatiging In de eerste maanden van 2014 hebben Woonbond en FNV tweemaal gezamenlijk opgeroepen de huurverhogingen te matigen. In een brief aan de Tweede Kamer wezen ze op het koopkrachtverlies als gevolg van de enorme huurstijgingen. Zij riepen de Tweede Kamer op om de betaalbaarheid van het huren niet alleen met de mond te belijden, maar ook concrete maatregelen te nemen om de huurverhoging in 2014 binnen de perken te houden. Bij de publicatie van de CPB-cijfers constateerden Woonbond en FNV echter dat het voorzichtige herstel van de economie niet voor huurders geldt. De beide bonden bepleitten nogmaals om de huren te matigen. Er zal een toenemende armoede ontstaan onder huurders, zij profiteren door de huurstijgingen helemaal niet van de aantrekkende economie. De FNV en de Woonbond willen daarom dat de inflatiecorrectie voor huurders wordt bijgesteld, de huren worden gematigd en er op korte termijn een woonlastenmonitor komt. Woonbond vraagt Kamer om huurders te helpen Voorafgaand aan een debat in mei over de kabinetsplannen voor de huursector, sprak de Woonbond zijn zorg uit over de groeiende armoede onder huurders. Daarbij heeft de Woonbond alternatieven aangedragen voor de nieuwe plannen van minister Blok. Er werd gepleit voor een hogere liberalisatiegrens, zodat sociale verhuurders de mogelijkheid krijgen om goedkope woningen die vrijkomen aan de laagste inkomens toe te wijzen, en duurdere woningen aan bescheiden middeninkomens tot Voordeel daarvan is dat het draagvlak voor financiering van de verhuurdersheffing niet onnodig wordt uitgehold. Als veel meer woningen geliberaliseerd worden, heeft dat tot gevolg dat de verhuurdersheffing straks in zijn geheel op het bordje komt van sociale huurders met een laag inkomen. De Tweede Kamer koos er echter voor om de liberalisatiegrens juist te bevriezen. Aanscherping privacybescherming bij inkomensafhankelijke huurverhogingen In 2013 heeft de Woonbond een handhavingsverzoek ingediend bij het College Bescherming Persoonsgegevens (CBP), omdat de verstrekking van inkomensindicaties aan verhuurders in strijd leek te zijn met de privacywetgeving. Het CBP heeft onderzoek uitgevoerd en concludeerde in februari dat de klacht terecht was. Volgens het CBP heeft de Belastingdienst in 2013 in strijd met de wet de inkomensgegevens van alle huurders gebruikt voor de uitvoering van de inkomensafhankelijke huurverhoging. Als gevolg van deze uitspraak heeft de Belastingdienst haar werkwijze veranderd: in 2014 werden alleen nog inkomensgegevens beschikbaar gesteld voor verhuurders die van te voren kenbaar hebben gemaakt dat zij inkomensafhankelijke huurverhogingen daadwerkelijk willen doorvoeren. Eerder werden de gegevens 24

27 Jaarverslag 2014 van alle huurders in Nederland klaargezet. Verder krijgen huurders in april bericht van de Belastingdienst als hun verhuurder voor hun woonadres een indicatie van de inkomensgegevens heeft gekregen. Zo worden huurders geïnformeerd dat hun gegevens aan de verhuurder zijn verstrekt. Door deze maatregelen wordt de privacywet niet langer overtreden. Vanwege de grote problemen bij de uitvoering van de inkomensafhankelijke huurverhoging in 2013 is het ministerie een afstemmingsoverleg gestart waaraan de verhuurders, de huurcommissie, de Belastingdienst en de Woonbond deelnemen. Naast het monitoren van de stand van zaken in de uitvoering, werden ook afspraken gemaakt om de voorlichting aan huurders en verhuurders te verbeteren. De Woonbond kreeg via het Meldpunt Huuralarm veel meldingen van huurders met een geliberaliseerd huurcontract, van wie de verhuurder ten onrechte inkomensgegevens heeft opgevraagd bij de Belastingdienst. In het overleg gaf de Belastingdienst aan dat deze verhuurders een forse waarschuwing hebben gekregen. Bij herhaling zullen zij worden uitgesloten van inkomensgegevens. Actie Huuralarm richt zich op gemeenteraadsverkiezingen Met het oog op de gemeenteraadsverkiezingen op 19 maart werd de Actie Huuralarm gestart om de armoede onder huurders onder de aandacht te brengen. Huurdersorganisaties die van mening waren dat het bij de gemeenteraadsverkiezingen vooral ook over de betaalbaarheid van het huren moest gaan, vonden op Actiehuuralarm.nl een schat aan informatie. Een gids met tips voor de beste aanpak, achtergrondinformatie in de vorm van onderzoeksrapporten over de woonlastenproblematiek/armoede onder huurders, aandacht voor de gevolgen van hoge energierekeningen voor de woonlasten en een platformpagina waar huurders en huurdersorganisaties ideeën en ervaringen konden uitwisselen. Hiervan werd goed gebruik gemaakt door huurdersorganisaties, waardoor woonlasten en betaalbaar huren in veel gemeenten een campagnethema werd. Dossier huurbeleid 2014 Ook dit jaar ondersteunde de Woonbond de huurdersorganisaties bij de advisering over het huurbeleid. Het was aan de lokale huurdersorganisaties om in het overleg met de verhuurder te pogen de huurstijging te beperken. Het dossier huurbeleid 2014 op de website moest daarvoor inspiratie bieden en argumenten leveren. Om lidorganisaties te helpen de beste insteek te kiezen voor het overleg met de verhuurder over het huurbeleid, schreef de Woonbond een handreiking, Een lagere huurverhoging: het kan!. Daarnaast was in dit dossier nog meer nuttige informatie te vinden die huurdersorganisaties konden gebruiken bij het opstellen van een advies en in het overleg met de verhuurder. De stukken waren overigens alleen beschikbaar voor lidorganisaties van de Woonbond. Huurverhogingen De gemiddelde huurverhoging in 2014 bedroeg 4,3%. Daarmee viel de huurverhoging voor het tweede opeenvolgende jaar fors hoger uit dan de afgelopen twintig jaar. Ondanks vaak goed onderbouwde adviezen van huurdersorganisaties met het verzoek de huurverhogingen te matigen, vroeg toch 63% van de woningcorporaties de maximaal toegestane huurverhoging. Het overgrote deel van de verhuurders in de Randstad vroeg de volledige en de inkomensafhankelijke huurverhoging en bleek ook hoge streefhuren te hanteren. Niet alleen in Amsterdam en 25

28 Nederlandse Woonbond Utrecht, maar ook in Rotterdam is een streefhuur van (bijna) 100% normaal. Hierdoor hadden afspraken over aftopping van huren op de streefhuur weinig om het lijf, terwijl de harmonisatie tot enorme effecten leidt. Gemiddeld werd een woning na harmonisatie 22% duurder. De mooie woorden over betaalbaarheid op het Aedes congres bleken zich nog niet in concrete resultaten te vertalen. Gelukkig probeerden niet alle corporaties het onderste uit de kan te halen. De Woonbond heeft goede voorbeelden verzameld en gepubliceerd. Dreiging nieuwe bezuiniging op huurtoeslag afgewend Minister Blok liet in augustus een brief aan de Tweede Kamer weten dat een nieuwe korting op de huurtoeslag dreigde. De bezuiniging zou de meeste huurtoeslagontvangers gemiddeld 2,50 per maand gaan kosten. De afgelopen jaren was de huurtoeslag door een reeks van maatregelen al met bijna 30,- per maand gekort. Een nieuwe bezuiniging was onaanvaardbaar geweest, omdat het gaat over de allerlaagste inkomens, die zelfs een klein bedrag niet kunnen missen. De Woonbond riep in reactie de Tweede Kamer op niet in te stemmen met het voorstel van de minister. Deze oproep had effect: het voorstel werd ingetrokken en de bezuiniging ging niet door. Op deze manier worden individuele huurders ondersteund als zij op zoek zijn naar betrouwbare informatie over de huurverhoging. Met de online check kunnen huurders nagaan of hun verhuurder zich aan alle wettelijke regels houdt. Als dat niet zo is, kunnen ze met succes bezwaar maken. De huurverhogingscheck biedt ook een voorbeeldbrief voor het maken van bezwaar, die is toegespitst op de persoonlijke situatie van de huurder. Herziening woningwaarderingsstelsel Het ministerie van BZK heeft in 2014 het woningwaarderingsstelsel (WWS) herzien. In het vernieuwde WWS zal de WOZ-waarde van de woning voor een deel gaan meetellen. De huidige woonomgevingspunten en de punten voor de woonvorm zullen vervangen worden door punten op basis van de WOZwaarde. Het kabinet wil dat zo in totaal 25% van de huurprijs gebaseerd zal worden op de WOZ-waarde. De Woonbond was betrokken bij het overleg over de herziening. Wij zijn in principe voorstander van vervanging van de woonomgevingspunten door de WOZwaarde, maar dan moeten wel de Donnerpunten afgeschaft worden. Centraal uitgangspunt van het Rijk en de verhuurders was echter dat de verdiencapaciteit van verhuurders moet worden gewaarborgd. De Donnerpunten worden dan niet afgeschaft, maar versleuteld in de puntprijs. Hierdoor komt de betaalbaarheid verder onder druk. De Woonbond heeft daarom niet ingestemd met het voorstel. Huurverhogingscheck Net als in 2013 heeft de Woonbond weer de huurverhogingscheck op de website geplaatst. Deze is aangepast aan de actuele ontwikkelingen, zoals de nieuwe bezwaarmogelijkheid tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging door mantelzorgers. Huurcommissie Tweemaal per jaar organiseert de Woonbond een bijeenkomst voor huurdersleden van de huurcommissie. In 2014 is onder meer aandacht besteed aan de ontwikkelingen in het rijksbeleid, het huurbeleid en de verhuurdersheffing. 26

29 Jaarverslag 2014 De Woonbond levert drie leden voor de Raad van Advies van de huurcommissie. In deze raad was de geschilbeslechting voor de nieuwe Warmtewet een heet hangijzer. Daarnaast stonden onder meer de vereenvoudiging regelgeving huurcommissie en de huurverhoging op de agenda. Via een wetswijziging is de werkwijze van de huurcommissie gemoderniseerd. In grote lijnen kon de Woonbond instemmen met dit voorstel. Huurprijscheck zelfstandige en onzelfstandige woningen De huurcommissie heeft in samenwerking met Vastgoed Belang en de Woonbond een huurprijscheck zelfstandige en onzelfstandige woonruimte ontwikkeld. Dit initiatief is genomen omdat deze organisaties allemaal een andere huurprijscheck hadden. Het is gelukt om een check te maken waarin genoemde partijen zich kunnen vinden. Het is jammer dat Aedes niet mee wilde doen. Bemiddelingskosten De bemiddelingskosten bij verhuur van woningen stonden in 2014 nadrukkelijk ter discussie. Het komt te vaak voor dat een bemiddelaar ten onrechte bij de huurder hoge bemiddelingskosten in rekening brengt. Het consumentenprogramma tros Radar besteedde hier tweemaal aandacht aan. De Woonbond lichtte in beide uitzendingen toe dat veel woningbemiddelaars de wettelijke regels voor woningbemiddeling aan hun laars lappen. Bemiddelaars mogen huurders niet zomaar bemiddelingskosten in rekening brengen. Zij mogen dit alleen als de woningzoekende expliciet opdracht geeft om een woning te zoeken, en als de bemiddelaar ook werk heeft verzet om hem aan een woning te helpen. Rechters worden steeds duidelijker in hun uitspraken dat een bemiddelaar in principe voor de verhuurder werkt. Dat heeft tot logisch gevolg dat de rekening ook door de verhuurder moet worden betaald. De Woonbond heeft huurders daarom steeds geadviseerd om via de rechter de bemiddelingskosten terug te vragen. De Autoriteit Consument en Markt deed een onderzoek naar de praktijken van bemiddelingsbureaus, waarbij ook de Woonbond betrokken was. Dit onderzoek leidde ertoe dat drie grote bemiddelaars hun werkwijze aanpasten. Om eventuele onduidelijkheid over bemiddelingskosten uit de wereld te helpen wordt de wet aangescherpt. Bovendien gaat het verbod ook gelden voor kamerverhuurders. Ministers Opstelten en Blok stuurden een wetsvoorstel hierover naar de Tweede Kamer. Het wetsvoorstel is een hart onder de riem van alle huurders die bemiddelingskosten hebben betaald. In de consultatieronde heeft de Woonbond zich positief uitgesproken over het voorstel. Het voorstel maakt ook duidelijk hoe de nu geldende wet moet worden uitgelegd. De Woonbond heeft daarom huurders opgeroepen om betaalde bemiddelingskosten via de rechter terug te vorderen. Hierbij is concrete ondersteuning geboden. Naar aanleiding van de ervaringen hierbij, is besloten om in 2015 in een pilot samen te werken met een gerechtsdeurwaarderskantoor, om Woonbondleden nog betere ondersteuning te bieden bij het terugvorderen van bemiddelingskosten. 27