Instantie. Onderwerp. Datum

Transcriptie

1 Instantie Hof van Cassatie Onderwerp Eigendom - Mede-eigendom - Eigendomsoverdracht van een kavel - Verplichtingen van de syndicus - Verstrekken van inlichtingen aan de notaris - Aard van de verbintenis - Gevolg - Artt , 4, 7 en , 1, BW Datum 23 februari 2001 Copyright and disclaimer Gelieve er nota van te nemen dat de inhoud van dit document onderworpen kan zijn aan rechten van intellectuele eigendom, die toebehoren aan bepaalde betrokkenen, en dat er u geen recht wordt verleend op die desbetreffende rechten. M&D Seminars wil u met dit document de nodige informatie verstrekken, zonder dat de in dit document vervatte informatie bedoeld kan worden als een advies. Bijgevolg geeft M & D Seminars geen garanties dat de informatie die dit document bevat, foutloos is, zodat u dit document en de inhoud ervan op eigen risico gebruikt. M&D Seminars, noch enige van haar directieleden, aandeelhouders of bedienden zijn aansprakelijk voor bijzondere, indirecte, bijkomstige, afgeleide of bestraffende schade, noch voor enig ander nadeel van welke aard ook betreffende het gebruik van dit document en van haar inhoud. M&D Seminars - 1 mei 2002 M&D CONSULT BVBA HUBERT-FRERE-ORBANLAAN GENT TEL 09/ FAX 09/ info@mdseminars.be

2 Nummer : RC012N2_1 Datum : Jurisdictie : HOF VAN CASSATIE, NEDERLANDSE AFDELING, 1E KAMER Zetel : VEROUGSTRAETE Verslaggever : WAUTERS Openb. Min. : THIJS Rolnummer : C980356N Kop EIGENDOM. - Mede-eigendom. - Eigendomsoverdracht van een kavel. - Verplichtingen van de syndicus. - Verstrekken van inlichtingen aan de notaris. - Aard van de verbintenis. - Gevolg. - Artt , 4, 7 en , 1, BW. Samenvatting Bij gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen, is de notaris, in het geval van de eigendomsoverdracht van een kavel, krachtens art , 1, van het BW, gehouden bij ter post aangetekende brief aan de syndicus van de vereniging van medeeigenaars een staat te vragen met de in dit artikel bepaalde inlichtingen, terwijl de syndicus in dat geval, krachtens art , 4, 7, van dat wetboek tot opdracht heeft de lijst van de schulden over te leggen binnen 15 dagen te rekenen vanaf het verzoek van de notaris; uit de aard en de strekking van die bepalingen volgt dat de notaris niet kan worden verplicht een vergoeding te betalen voor de inlichtingen die hij aldus opvraagt krachtens een wettelijke verplichting. Wettelijke basis -BURGERLIJK WETBOEK,ART 577-8, 4,7 -BURGERLIJK WETBOEK,ART , 1 Tekst Nr. C N D. R. Y, eiser tot cassatie van een vonnis, op 6 april 1998 in laatste aanleg gewezen door de Vrederechter van het kanton Sint-Kwintens-Lennik, vertegenwoordigd door mr. Ludovic De Gryse, advocaat bij het Hof van Cassatie, kantoor houdende te 1060 Brussel, Henri Wafelaertsstraat 47-51, alwaar keuze van woonplaats wordt gedaan, tegen 1

3 V.M. Dirk Martens en Val. De Saedeleer, vereniging van medeeigenaars van het gebouw gelegen te 9300 Aalst, Terlindenpark 12, verweerster in cassatie, vertegenwoordigd door mr. Pierre Van Ommeslaghe, advocaat bij het Hof van Cassatie, kantoor houdende te 1050 Brussel, Louizalaan 81, alwaar keuze van woonplaats wordt gedaan. HET HOF, Gehoord het verslag van raadsheer Waûters en op de conclusie van advocaat-generaal met opdracht Thijs; Gelet op het bestreden vonnis, op 6 april 1998 in laatste aanleg gewezen door de Vrederechter van het kanton Sint-Kwintens-Lennik; Over het middel, gesteld als volgt : schending van de artikelen , 1 (zoals ingevoegd bij de wet van 30 juni 1994), en 1370 van het Burgerlijk Wetboek, doordat het bestreden vonnis de vordering van verweerster gegrond verklaart en derhalve eiser veroordeelt tot betaling aan verweerster van BEF (hoofdsom) te vermeerderen met de verwijlrente sedert 9 september 1996, met de gerechtelijke intrest op BEF en de kosten, daartoe steunend op onder meer volgende overwegingen : "1. Het afleveren van de kostenstaat is een uitgave van de vereniging van de mede-eigenaars. Het behoort tot de wettelijke opdrachten van de syndicus om de door de notaris aangevraagde inlichtingen over te leggen. Voor deze en andere opdrachten wordt de syndicus vergoed door de vereniging van de mede-eigenaars. De aan de syndicus toekomende vergoeding moet niet globaal bepaald worden voor alle opdrachten zoals omschreven in artikel 577-8, 4, 1-8, van het Burgerlijk Wetboek. De vergoedingen kunnen afzonderlijk bepaald worden, rekening gehouden met elke onderscheiden opdracht en/of bevoegdheid. Aldus bijvoorbeeld zal er aan de syndicus geen vergoeding verschuldigd zijn voor de opdracht zoals voorzien in artikel 577-8, 4, 7, van het Burgerlijk Wetboek indien geen enkel verzoek van een notaris aan de vereniging van de mede-eigenaars werd gericht. Wanneer echter binnen een bepaalde vergoedingsperiode, verschillende kavels worden overgedragen en er derhalve verschillende verzoeken van notarissen aan de vereniging van de mede-eigenaars worden gericht zal de vergoeding van de syndicus schommelen, rekening gehouden met het aantal verzoeken. Het afleveren van de gevraagde inlichtingen vergt een specifieke behandeling. De syndicus dient, binnen de door de wet voorziene termijnen, de inlichtingen te verzamelen, de nodige berekeningen te maken, en de gevraagde inlichtingen schriftelijk aan de notaris mede te delen. Het betreft een reële, in concreto bepaalbare kost van de vereniging van de mede-eigenaars, telkens als er een eigendomsoverdracht is van een individuele kavel. (Eiser) concludeert derhalve ten onrechte dat er geen afzonderlijke vergoeding kan aangerekend worden voor één van de acht wettelijke verplichtingen van de syndicus nl. de 7de, opgelegd door artikel 577-8, 4, van het Burgerlijk Wetboek. In tegenstelling tot de conclusie van (eiser) is het perfect mogelijk om, precies en enkel voor de wettelijke verplichting waarvan sprake, een eigen betalingsregeling te voorzien, afgescheiden van de zeven andere in dit artikel opgenomen verplichtingen. Of en hoe de syndicus door de vereniging van de mede-eigenaars voor het uitvoeren van de opdracht vergoed wordt, dient terzake niet onderzocht te worden. Dit heeft niets te maken met de vordering van de mede-eigenaars tegen de notaris. 2

4 Vaststaande dat de vereniging van de mede-eigenaars kosten heeft moeten doen om de door de wet gevraagde inlichtingen te verschaffen, dient alleen onderzocht te worden of deze kosten van de instrumenterende notaris kunnen gevorderd worden. 2. De rechtsgrond van de vordering is niet contractueel. 1 De verhouding notaris - vereniging van de mede-eigenaars kadert niet in de koopverkoopovereenkomst die afgesloten werd met betrekking tot een kavel uit de mede-eigendom. Beide relaties bestaan autonoom en afzonderlijk van mekaar. De vereniging van de medeeigenaars is geen verkoper en de notaris is geen koper. De notaris is evenmin mandataris, hetzij van de koper, hetzij van de verkoper, hetzij van beiden samen. De vraag om inlichtingen heeft tot doel de bij de verkoop betrokken partijen, en dan voornamelijk de koper, te informeren over de correcte toestand van de eventuele lasten en schulden die de verkrijger zal moeten betalen na het verwerven van de mede-eigendom. De informatieplicht van de notaris is hem niet door de partijen van de verkoop opgedragen. De huidige vordering kan derhalve geenszins beoordeeld worden in het licht van artikel 1593 van het Burgerlijk Wetboek dat de kosten van de koop ten laste legt van de koper. 2 Tussen de vereniging van de mede-eigenaars en de notaris bestaat geen aanneming van diensten. Aanneming van diensten veronderstelt het bestaan van een contract. Dit veronderstelt dat de essentiële elementen voor het tot stand komen van een contract aanwezig moeten zijn. Er moet wilsautonomie en wilsovereenstemming bestaan tussen de partijen. Zelfs wanneer de wet het afsluiten van bepaalde contracten van aanneming van diensten oplegt, is er nog ruimte voor contractsvrijheid van partijen. Bijvoorbeeld : hoewel ieder voertuig verplicht verzekerd moet worden, kan de verzekerde de maatschappij kiezen met wie hij wenst te contracteren; hoewel een authentieke akte vereist is voor een aantal rechtshandelingen kunnen de partijen een notaris kiezen; hetzelfde geldt voor het beroep doen op een architect of een gerechtsdeurwaarder. Maar terzake bestaat er geen enkele vrijheid tussen de vereniging van mede-eigenaars en de notaris. Deze relatie komt louter toevallig tot stand, zonder dat de wil van een van de partijen daarbij ook maar enige rol speelt. Naar aanleiding van de eigendomsoverdracht van een kavel uit een mede-eigendom moet de instrumenterende notaris en alleen die, aan de syndicus van de vereniging van de medeeigenaars, zonder dat de mogelijkheid bestaat zich anders te informeren, de nodige inlichtingen vragen. Er is geen enkele ruimte voor enige contractsvrijheid noch wat de partijen betreft, noch wat de inhoud van de opdracht betreft : het is de wet die bepaalt wie de inlichtingen moet vragen, aan wie, onder welke vorm, en welke inlichtingen het zijn. De wet bepaalt verder, wie, wanneer, hoe en wat de wederpartij moet antwoorden. 3 De rechtsgrond van de vordering is wettelijk. Verbintenissen kunnen ontstaan buiten overeenkomst. Artikel 1370 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt uitdrukkelijk dat verbintenissen kunnen ontstaan uit kracht van de wet alleen. Het zijn verbintenissen die buiten de wil ontstaan. Terzake heeft de optredende notaris de wettelijke opdracht om bij eigendomsoverdracht van een kavel aan de syndicus van de vereniging van mede-eigenaars een staat van kosten te vragen. Zoals reeds gesteld treedt de notaris terzake niet op als vertegenwoordiger van een van de partijen. 3

5 De notaris voert een wettelijke verplichting uit in zijn hoedanigheid van openbaar ambtenaar. De notaris vraagt deze inlichtingen niet omdat de partijen, of een van hen hem dit hebben gevraagd of daartoe de opdracht hebben gegeven maar omdat de wet hem deze opdracht verplicht oplegt in het kader van zijn algemene informatieverplichting als onpartijdig openbaar ambtenaar. De bij de eigendomsoverdracht betrokken partijen kunnen de notaris niet ontslaan van de hem wettelijk opgelegde verplichting, door bijvoorbeeld te verklaren dat zij perfect op de hoogte zijn van de kosten verbonden aan de mede-eigendom. De notaris treedt terzake autonoom op, in eigen naam. Wanneer hij bij de uitoefening van zijn wettelijke opdracht vergoedingen verschuldigd is, is de notaris schuldenaar van deze vergoedingen en/of kosten. Schuldeiser is de vereniging van mede-eigenaars die de wettelijke verplichtingen heeft om de gevraagde inlichtingen te verschaffen. Uiteraard zal de notaris de gemaakte kosten, samen trouwens met de andere gemaakte kosten (bijvoorbeeld kosten voor het aanvragen van de hypothecaire staat) doorrekenen aan de partijen hetzij bij toepassing van artikel 1593 van het Burgerlijk Wetboek, hetzij ingevolge een andersluidende overeenkomst tussen de partijen die betrokken zijn bij de eigendomsoverdracht. Maar dit is niet het voorwerp van huidig geschil. De aldus gemaakte kosten zijn noch erelonen noch kosten eigen aan de studie van de notaris, maar een duidelijk afzonderlijk begrootbare kost. 4 Het gevorderde bedrag. Er werden geen tarieven bepaald voor het verstrekken door de syndicus van de door de notaris aangevraagde inlichtingen. De kosten dienen begroot te worden aan de hand van de tijd die men er moet aan besteden en de materiële kosten die men hiervoor moet maken. Terzake werden de vergoedingen op een redelijke wijze begroot op BEF", terwijl, zo inderdaad de verbintenis van de notaris tot het opvragen van bepaalde informatie steunt op de wet (in casu op artikel , 1, van het Burgerlijk Wetboek), er weliswaar, zoals door artikel 1370 van het Burgerlijk Wetboek bepaald en door het bestreden vonnis aangestipt, lastens de notaris (in casu eiser) een verbintenis bestaat "uit kracht van de wet alleen" (zie bestreden vonnis, p. 6, sub nr. 3 ), doch deze enkel uit kracht van de wet bestaande verbintenis in beginsel niet uitgebreider kan zijn dan de wetsbepaling welke deze verbintenis vastlegt; in casu de verbintenis van eiser steunt op de bepalingen van artikel , 1, van het Burgerlijk Wetboek; genoemde wetsbepaling aan de notaris de verplichting oplegt, enerzijds, "bij ter post aangetekende brief aan de syndicus van de vereniging van medeeigenaars een staat te vragen" betreffende in genoemde wetsbepaling opgesomde kosten en bedragen, en, anderzijds, "de partijen (dit zijn : de vervreemder en de verkrijger) daarvan in kennis te stellen" of, zo de syndicus niet tijdig antwoordt, "partijen in kennis (te stellen) van diens verzuim"; artikel , 1, van het Burgerlijk Wetboek bijgevolg aan de notaris enkel oplegt enerzijds bij de syndicus van de vereniging van mede-eigenaars bepaalde inlichtingen op te vragen en anderzijds de partijen betrokken bij de eigendomsoverdracht van een kavel terzake te informeren; artikel , 1, van het Burgerlijk Wetboek aan de notaris geen enkele verplichting oplegt tot betaling van enig bedrag aan de vereniging van mede-eigenaars ter vergoeding van de door haar syndicus op grond van artikel , 1, van het Burgerlijk Wetboek verstrekte diensten om de notaris te informeren, 4

6 zodat het bestreden vonnis, nu het oordeelt dat eiser tot betaling van de ten processe bedoelde vergoeding aan verweerster gehouden is uit kracht van de wet alleen bij toepassing van de artikelen , 1, en 1370 van het Burgerlijk Wetboek en enkel bij toepassing van die wetsbepalingen (met uitsluiting immers van meer bepaald enige contractuele basis), op artikel , 1, van het Burgerlijk Wetboek een verbintenis lastens de notaris grondt welke dit artikel niet bevat (te weten een verbintenis tot betaling van een vergoeding), derhalve artikel , 1, (zoals ingevoegd in het Burgerlijk Wetboek) van het Burgerlijk Wetboek schendt en, voor zover als nodig, het wettelijk begrip "verbintenis ontstaan uit kracht van de wet alleen" in de zin van artikel 1370 van het Burgerlijk Wetboek miskent, nu het aanneemt dat een dergelijke verbintenis ook aanwezig kan zijn zonder dat ze in een wetsbepaling is vervat (schending van artikel 1370 van het Burgerlijk Wetboek) : Overwegende dat bij gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen, artikel , 1, van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat in het geval van de eigendomsoverdracht van een kavel, de notaris gehouden is bij ter post aangetekende brief aan de syndicus van de vereniging van mede-eigenaars een staat te vragen met de in dit artikel bepaalde inlichtingen; Dat in dit geval de syndicus, krachtens artikel 577-8, 4, 7, van dit wetboek, tot opdracht heeft de lijst van de schulden bedoeld in artikel , 1, over te leggen binnen vijftien dagen te rekenen vanaf het verzoek van de notaris; Overwegende dat de notaris die de voormelde inlichtingen vraagt, optreedt krachtens een wettelijke verplichting en niet krachtens een overeenkomst of krachtens de bepalingen van het reglement van mede-eigendom van het gebouw; Overwegende dat een verbintenis die alleen uit kracht van de wet ontstaat niet verder reikt dan hetgeen de wet oplegt; Dat uit de aard en de strekking van die bepalingen niet volgt dat deze kosten ten laste vallen van de notaris; Overwegende dat het bestreden vonnis dat anders oordeelt en de notaris verplicht voor die inlichtingen een vergoeding te betalen, de in het middel aangewezen wetsbepalingen schendt; Dat het middel gegrond is; OM DIE REDENEN, Vernietigt het bestreden vonnis, behalve in zoverre dit de vordering van verweerster ontvankelijk verklaart; Beveelt dat van dit arrest melding zal worden gemaakt op de kant van het gedeeltelijk vernietigde vonnis; Houdt de kosten aan en laat de beslissing daaromtrent aan de feitenrechter over; Verwijst de aldus beperkte zaak naar de Vrederechter van het kanton Asse. Aldus geoordeeld door het Hof van Cassatie, eerste kamer, te Brussel, door voorzitter Verougstraete, de raadsheren Waûters, Bourgeois, Londers, Dirix, en uitgesproken in openbare terechtzitting van drieëntwintig februari tweeduizend en een, door voorzitter Verougstraete, in aanwezigheid van advocaat-generaal met opdracht Thijs, met bijstand van griffier Van Geem. 5