Managementletter / samenvatting

Transcriptie

1 1 DEEL 1 Managementletter / samenvatting 1

2 Managementletter Groninger Bouw- en Woningmarktbericht Dit is het 19e gezamenlijke woningmarktbericht sinds 1993 van de samenwerkende Groninger overheden en marktpartijen. Het biedt inzicht in vraag- en aanbodontwikkelingen op de woningmarkt in de provincie Groningen en de 23 afzonderlijke Groninger gemeenten. Naast informatie over de ontwikkelingen in de afgelopen tijd tot nu toe, wordt ook toekomstgerichte informatie in beeld gebracht. Die is gebaseerd op verwachtingen van de verschillende overheden en de corporaties en andere woningmarktpartijen in het provinciale veld. Voor de lezer met beperkte leestijd is deze managementletter samengesteld en opgenomen. De lezer, die nadrukkelijker wil weten wat de afzonderlijke beroepsgroepen er van vinden, moet het interessante deel 2 van dit marktbericht raadplegen. In deel 3 is per gemeente gedetailleerde vraag- en aanbodinformatie te vinden. Ontwikkelingen vraag en aanbod koopsector prov. Groningen Algemeen beeld koopsector in de provincie Groningen 212 en begin 213 Het algemene beeld van de vraag en aanbod in de bestaande koopsector in de provincie Groningen wordt geschetst op basis van NVM cijfers. Daaruit blijkt dat de mate waarin de woningmarkt in de afgelopen jaren aan het ontspannen was is qua afzet, in de provincie Groningen minder sterk geworden. Heel globaal gezien stabiliseert sinds 29 het aantal verkochte bestaande koopwoningen in de provincie Groningen op een niveau van 3.5 a 4. woningen per jaar. Het dieptepunt van het dal was per 1 januari 213 nog net niet bereikt. De ontwikkeling van het aanbod (te staand volume) had dit punt per 1 januari 213 ook nog niet bereikt, maar de jaarlijkse forse toename is in het afgelopen jaar 212 wel opvallend afgezwakt. Dit jaar 213 wordt het dal wel bereikt. Het volume van de verkoop neemt weer toe. De groei van de voorraad te koop staande koopwoningen stabiliseert en zal daarna afnemen. De prijsdaling zal nog even doorzetten, maar de mate van daling zal afnemen. Pas na voldoende groei van het verkoopvolume en daling van het aanbodvolume zal de verkoopprijs gaan verbeteren. Inzicht aanbodzijde in de koopsector in de provincie Groningen In de provincie Groningen heeft het totale NVM aanbod per van koopwoningen opvallende kenmerken. Zo blijken er verschillen in de ontwikkeling van het aanbod van de afzonderlijke woningtypen in de afgelopen 12 maanden (212). In absolute zin is het aantal goedkopere woningen (tussenwoningen en hoekwoningen) relatief gedaald. Dat is al jaren niet meer voorgekomen. De twee onder een kapwoningen zijn gelijk gebleven. De andere woningtypen (vrijstaande woningen en appartementen) kenden nog wel een toename van het aanbod. Maar de omvang van die toename is in 212 kleiner geworden dan eerdere jaren. In voorgaande jaren zagen we dat in nagenoeg alle gemeenten het aanbod toenam. In 212 heeft er in de markt een omslag plaatsgevonden. Want in 6 van de 23 Groninger gemeenten is het aanbod gedaald, in 12 van de Groninger gemeenten is de toename van het aanbod minder sterk geworden. En in slechts 5 gemeenten is het aanbod toch nog gestegen. Maar die stijging was minder omvangrijk dan voorgaande jaren. Ontwikkeling verkoopprijzen en verkooptijden In de periode 23 tot 27 is de gemiddelde verkoopprijs in de bestaande koopsector in de provincie Groningen opvallend gestegen. Vanaf 27 (dus al voordat de kredietcrisis begon) daalde die prijs gedurende 2 jaar. In 21 nam de gemiddelde prijs weer toe, waarna opnieuw een daling optrad. Die daling heeft zich in 212 voortgezet. Sinds 28 is de gemiddelde verkooptijd in de provincie Groningen gestegen. Slechts tijdens de korte marktopleving van is de verkooptijd gestabiliseerd. In het afgelopen jaar 212 is de verkooptijd weer gestegen. Zowel de daling van de gemiddelde verkoopprijs als de stijging van de gemiddelde verkooptijd worden veroorzaakt door de verstoorde markt die per 1 januari 213 nog steeds aanwezig is. Het aanbod is nog steeds veel te groot. De in 212 opgetreden afzwakking van de groei van het aanbodvolume en de stabilisatie van de afzet in de goedkopere woningsegmenten / typen zijn een veelbelovend begin van herstel. Inzicht vraagzijde in de koopsector in de provincie Groningen De vraag naar woningen in de koopsector wordt uitgedrukt in het aantal woningen dat in een bepaalde periode daadwerkelijk verkocht is. In 212 werden in de provincie Groningen door de NVM bestaande koopwoningen verkocht. Dat verkoopvolume heeft opvallende kenmerken. Zo blijken er weinig of geen verschillen te zijn in de ontwikkeling van de verkoop van de afzonderlijke woningtypen in de afgelopen 12 maanden (212). In absolute zin is het totaalaantal verkochte hoekwoningen, twee onder een kapwoningen en vrijstaande woningen gestabiliseerd ten opzichte van een jaar geleden. Bij de andere twee woningtypen (tussenwoningen en appartementen) is sprake van een daling van het verkoopvolume. In voorgaande jaren zagen we dat in nagenoeg alle gemeenten het aantal transacties (aantal verkochte woningen) afnam. Die ontwikkeling heeft zich in 212 voortgezet. Dat geldt niet voor alle Groninger gemeenten. Want in 13 van de 23 Groninger gemeenten is er een verbetering opgetreden in de vraagontwikkeling (ontwikkeling afzet). In 7 van die 13 gemeenten is sprake van een groei van het aantal transacties. In de andere 6 van de 13 gemeenten is de jaarlijkse daling van de aantal transacties opvallend minder sterk geworden. In 1 van de 23 Groninger gemeenten was er in 212 nog sprake van een sterkere daling van het aantal transacties. 2

3 Ontwikkeling relatie tussen Aanbod en Verkocht in de koopsector provincie Groningen Indien de ontwikkelingen van het aanbodvolume (blauwe lijn) en het verkoopvolume (rode lijn) in de periode 26 t/m 212 op een rij worden gezet ontstaat het volgende beeld. Daarin zien we niet alleen de grote omslag in 28 naar een markt waarin teveel aan aanbod is en een gedaalde vraag. Als we de spanningsfactor (procentuele verhouding tussen aanbod en verkocht) in diezelfde periode weergeven zien we de ontspanning van de woningmarkt opvallend toenemen. In 28 en 29 blijkt een forse ontspanning en een lichte afvlakking in 21 door een lichte toename van het aantal verkochte woningen. In 212 is de daling in de afzet verder gegaan. De groei van het aanbodvolume is echter afgevlakt en dat is een gunstig teken. 7 Ontwikkeling aanbod (te koop staand) en verkocht prov. Groningen 26 t/m aantal woningen procenten te koop staand per einde jaar verkochte koopwoningen in heel jaar percentage aanbod versus verkocht Bron: juli 213; NVM, bewerking Asree bv Opm. : De linker waarde-as geeft het aantal woningen x 1 weer. Deze schaal is gebruikt om de omslag in markt duidelijk te laten zien. Ontwikkeling verkoopprijs 23 t/m 212 Ontwikkeling verkooptijd 23 t/m Ontwikkeling verkoopprijs mediaan prov. Groningen 23 t/m Ontwikkeling verkooptijd gemiddeld prov. Groningen 28 t/m verkoopprijs mediaan in 1. euro verkooptijd gemiddeld in dagen Bron: juli 213; NVM, bewerking Asree bv Inzicht vraag en aanbod koopsector via spanningsbeelden van de provincie Groningen Door het aanbod (te koop staande woningen) ten opzichte van het aantal transacties van koopwoningen in relatieve cijfers te berekenen en deze cijfers in 9 beredeneerde spanningsklassen onder te brengen ontstaat een beeld van de spanning in de koopsector tussen vraag en aanbod. Zie ook de bijgevoegde spanningsbeelden koopsector. Het totale aanbod in de bestaande koopsector in de provincie Groningen had op een omvang van woningen. In de betreffende meetperiode van tot , werden in de provincie Groningen koopwoningen verkocht. Dat wil zeggen dat er op ongeveer 196% van het totale jaarlijkse verkoopvolume op de plank lag bij de NVM makelaars en die voorraad gemiddeld 196% van een jaar zou vergen om ver- 3

4 kocht te worden bij gelijkblijvende verkooptijd. Vorig jaar was dat percentage 174%, het jaar daarvoor 136% en het jaar daarvoor 12%. De marktsituatie is daarmee in 212 opnieuw achteruit gegaan ten opzichte van voorgaande jaren. Maar die achteruitgang is niet zo sterk als in het jaar 211. In de eerste drie kwartalen van 213 zien we een opvallende verbetering. Na een zekere aarzeling aan het begin van 213 is een duidelijk herstel zichtbaar in de provincie Groningen. Het aantal verkopen nemen toe en de groei van het aanbod is gestopt. Een markt in evenwicht is de meest wenselijke en gezonde situatie. Daarbij is het aanbod wat kleiner dan de vraag. Uit jarenlange ervaring is gebleken dat in een woningmarkt in evenwicht het volume van aanbod beweegt tussen 6% a 75% van het verkoopvolume op jaarbasis. De verhouding tussen het volume woningen wat in 212 verkocht is (vraagzijde) en wat er op 1 januari 213 te koop stond (aanbodzijde) is met 196% niet als een woningmarkt in evenwicht te kwalificeren, eerder is sprake van een verstoorde markt in de bestaande koopsector, met aanzienlijk teveel aan aanbod in bepaalde segmenten. Die aanduiding is gebaseerd op het gemiddelde van de vijf woningtypen: Tussenwoningen, Hoekwoningen, Twee onder een kapwoningen, Vrijstaande woningen en Appartementen. Er zijn grote verschillen zichtbaar tussen deze vijf woningtypen. De duurdere woningen kennen een aanzienlijk te groot aanbod. Op 1 verkochte twee onder een kapwoningen in 212 staat er per een aantal van ongeveer 18 woningen te koop. Maar ten opzichte van 12 maanden geleden is sprake van een stabilisatie. Dat is zeker nog niet het geval bij vrijstaande woningen en appartementen. Want daar is sprake van een verder gaande ontspanning. De goedkopere woningen kennen een gunstiger situatie. Op iedere 1 verkochte tussenwoningen en hoekwoningen staan er ongeveer 12 a 13 te koop. Dat is een gunstige ontwikkeling. Ontwikkelingen vraag en aanbod in de huursector Groningen Algemeen beeld ontwikkelingen sociale huursector Uit de gehouden twee enquêtes onder de corporaties in de provincie Groningen wordt de conclusie getrokken dat de sociale huursector ook in de afgelopen jaarperiode (212) onder druk stond, maar toch een stabiele factor vormt voor het functioneren van de woningmarkt in deze provincie. Dat geldt voor gisteren, vandaag en voor de korte termijn van morgen. Vooral voor morgen zijn er flinke zorgen over de te verwachten externe factoren die van invloed zijn op het goed functioneren van de sociale huursector. Aanbod woningvoorraad sociale huursector in de provincie Groningen Per 1 januari 213 omvat de sociale huurwoningvoorraad, van de deelnemende Groninger corporaties, ongeveer 91%. van de totaal aanwezige sociale huurwoningvoorraad in de provincie Groningen. Die deelnemende corporaties hebben gezamenlijk een werkgebied wat dekkend is voor de hele provincie. Per beheren ze tezamen sociale huurwoningen. In de periode tussen en is de omvang van de voorraad sociale huurwoningen, in beheer bij alle corporaties in de provincie Groningen, met 5,6% afgenomen. Het is in die 7 jaar, per saldo, een daling van ongeveer 5. huurwoningen. Het is het resultaat van beleid en realisatie ten aanzien van: nieuwbouw, aankoop, sloop, verkoop en functiewijziging, etc. In de periode vanaf heeft de daling een beperkte omvang en zou men kunnen stellen dat de voorraad sociale huurwoningen per saldo ongeveer gelijk in omvang is gebleven. In de periode van tot en met is het aandeel in de voorraad van de goedkope sociale huurwoningen gedaald van 35% naar 27%. Dat is een daling van 8%. In diezelfde periode is het aandeel in de voorraad van de betaalbare / bereikbare sociale huurwoningen toegenomen van 61% naar 64%. De prijsklasse duur is in omvang toegenomen van 3% naar 6%. Dat is een verdubbeling in 3 jaar. Sloop, verkoop, huurharmonisatie en huurverhogingen zullen de oorzaak zijn van de afname of toename van de betreffende huurprijsklassen. 85 Ontwikkeling sociale huurvoorraad in de provincie Groningen tot totaal woningen per 1 jan Bron: okt. 213; Corporaties Groningen / bewerking Asree bv 4

5 Wat is op dit moment de omvang van de vraag naar sociale huurwoningen in de provincie Groningen? Voor dit moment (medio 213) geeft 62% van de deelnemende corporaties aan dat de vergroting van de sociale huurwoningvoorraad in hun werkgebied niet nodig is. Van die corporaties geeft bijna tweederde deel aan dat er een pas op de plaats gemaakt moet worden met uitbreiding van de voorraad en in omvang gelijk mag blijven. Het andere eenderde deel van de corporaties geeft aan dat er behoefte is aan verkleining van de sociale huurvoorraad. Van het totaal aantal corporaties geeft 38% aan dat vergroting van de voorraad wel wenselijk is. Die corporaties komen allemaal uit het centrum gedeelte van de provincie cq uit de stad Groningen. Dat zijn dus vooral corporaties uit het stedelijk gebied van de provincie. Terwijl de corporaties uit het landelijk gebied pleiten voor het gelijk blijven of verkleinen van de omvang van de sociale huurvoorraad. Hoe zal de vraag zich naar verwachting, in de sociale huursector, qua omvang ontwikkelen? Verwachting voor de komende 1 a 2 jaar: De vraag naar huurwoningen in provincie Groningen zal, volgens de helft van de deelnemende corporaties, in de komende 12 a 24 maanden naar verwachting in omvang gelijk blijven. Dat zijn corporaties met werkgebieden verspreid over de hele provincie, behalve de stad Groningen. In de stad Groningen en directe omgeving wordt een toename van de vraag naar huurwoningen verwacht. Een enkele corporatie in het noord oostelijk deel van de provincie verwacht een dalende vraag naar huurwoningen. Verwachting voor de komende 3 a 5 jaar: Een ruime meerderheid van de corporaties geeft voor de langere termijn aan dat de vergroting van de huurwoningvoorraad niet nodig is. De voorraad mag wel gelijk in omvang blijven stelt de grootste groep van deze corporaties. Een ander deel van deze groep geeft voor de komende 3 tot 5 jaar aan dat de behoefteontwikkeling een verkleining van de voorraad rechtvaardigt. Er is echter ook een duidelijke groep corporaties die vergroting van de voorraad in de komende periode wenselijk vindt. Dat zijn vooral corporaties uit de stad Groningen. Inzicht ontwikkeling vraag en aanbod via woningmutaties sociale huursector in het jaar 212 Een goed werkende woningmarkt wordt gekenmerkt door het voldoende beschikbaar komen van gevraagde woningen. Voldoende doorstroming (mutaties t.g.v. verhuizingen ) van bewoners in de bestaande voorraad is daarvoor een belangrijk aanbodelement. In de provincie Groningen was de omvang van het aantal mutaties in 212 ongeveer sociale huurwoningen op een totale voorraad van ongeveer sociale huurwoningen. Dat is 8,6% van het totaal. Het betekent dat 1 op de 11,6 sociale huurwoningen in 212 een nieuwe huurder kreeg. In de periode tussen 28 tot en met 212 schommelde de omvang van het aantal woningmutaties in de sociale huurvoorraad tussen 9,7% en 8,6% van de voorraad. Heel globaal gezien is er in de afgelopen jaren sprake van een licht dalende trend in het aanbod sociale huurwoningen dat beschikbaar komt voor nieuwe huurders. In 212 hebben minder nieuwe huurders in de provincie Groningen een beroep kunnen doen op de sociale huursector ten opzichte van het jaar daarvoor. Het komende jaar zullen we kunnen zien of die trend doorzet. Aangetekend moet worden dat de woningzoekenden aanzienlijk kritischer zijn geworden. Waardoor corporaties minder makkelijk vrijkomende huurwoningen verhuren. 9,8 Woningmutaties in % soc. huurvoorraad prov. Groningen ,6 9,4 9,2 9 8,8 8,6 8,4 8,2 8 mutaties in % tov voorraad Bron: okt. 213; Corporaties Groningen / bewerking Asree bv Inzicht in de vraagzijde via Woningzoekenden in de sociale woningvoorraad provincie Groningen in 212 In de periode tussen en is de omvang van het aantal woningzoekenden vooral in de eerste jaren stabiel gebleven op een niveau van ongeveer 45. zoekenden. In de afgelopen 12 maanden (212) is het aantal zoekenden gestegen naar het niveau van ongeveer 5.. De groep nieuwe woningzoekenden, dit zijn nieuwe zoekenden in de afgelopen 12 maanden, omvatte per ongeveer 39% van het totaalaantal zoekenden. Vier op de tien zoekenden zijn dus sinds kort actief op de sociale markt. Een jaar eerder (211) was het 5

6 aantal nieuwe woningzoekenden zowel in grootte als in aandeel ongeveer even groot. Heel voorzichtig trekken we daaruit de conclusie dat er in de afgelopen jaren jaarlijks een ongeveer even grote groep nieuwe mensen zich meldt op de sociale huurmarkt in de provincie Groningen. 52 Ontwikkeling aantal woningzoekenden soc. huursector prov. Groningen tot aantal woningzoekenden per 1 jan Bron: okt. 213; Corporaties Groningen / bewerking Asree bv Inzicht in de vraagzijde via Wachttijden in de sociale woningvoorraad provincie Groningen in 212 In 212 moesten woningzoekenden in de provincie Groningen gemiddeld 2,14 jaar (78 dagen) wachten voordat ze een huurwoning kregen. Ten opzichte van het jaar daarvoor (211) is de wachttijd gemiddeld 39 dagen toegenomen. In de periode 28 tot en met 212 is de wachttijd in de provincie Groningen in de beginperiode fors gestegen, waarna een geleidelijke daling optrad naar een niveau van 2 jaar wachttijd. Het provinciaal gemiddelde wordt sterk beïnvloed door de cijfers van de stad Groningen. Indien we bijvoorbeeld de cijfers van de stad Groningen buiten beschouwing laten dan daalt het provinciaal gemiddelde in het jaar 212 van 78 naar 43 dagen, ofwel 1,18 jaar in plaats van 2,14 jaar. Binnen de provincie zijn er sterke verschillen in wachttijden. 3 Gemiddelde wachttijd woningzoekenden soc. huurwoningen prov. Groningen, periode 28 t/m 212 2,5 2 jaar 1,5 1,5 wachttijd in jaren Bron: okt. 213; Corporaties Groningen / bewerking Asree bv Hoe kijken corporaties in de provincie Groningen aan tegen de vraag naar huurwoningen? De vraag naar sociale huurwoningen zal naar verwachting de komende periode in het landelijk gebied gelijk blijven of afnemen. Alleen in en bij de stad Groningen zal ze toenemen. Vergroting van de sociale huurwoningvoorraad is dan ook niet nodig, behalve in de stad Groningen. Enkele corporaties pleiten voor verkleining van de voorraad. Door deelname van alle corporaties is het mogelijk om van de afzonderlijke deelgebieden van de provincie Groningen aan te geven naar welke soort huurwoningen vraag is. Zie daarvoor het hoofdstuk 2-4 Huursector. Het algemene beeld van de corporaties, ten aanzien van de wensen van de woonconsument is dat die een pas op de plaats maakt, zeer kritisch is, geen grotere woning zoekt, niet perse een hogere kwaliteit wil en zeker niet op zoek is naar een duurdere woning qua huurniveau. Gaan de corporaties in de provincie Groningen door met de verkoop van huurwoningen? De verkoop van sociale huurwoningen is in de periode 28 tot en met 212 op eenzelfde niveau gebleven van 6

7 ongeveer 4 woningen per jaar (,55% van de voorraad). De verkoop verliep gemiddeld matig tot slecht, waarbij in het afgelopen jaar 212 vooral in en rond de stad Groningen een beter verkoopklimaat geconstateerd werd. Voor de komende periode wordt verwacht dat het volume van de verkoop op hetzelfde volumeniveau zal blijven. Gaan de corporaties door met bouwen van huur- en koopwoningen? De bouw van sociale huurwoningen is in de periode 28 tot en met 212 redelijk constant gebleven, op een niveau van ongeveer 1. woningen per jaar. In het afgelopen jaar 212 was het volume wat lager met 912 woningen. Voor de komende periode wordt verwacht dat het bouwvolume van het aantal nieuwe sociale huurwoningen aanzienlijk zal dalen van een niveau van 1.3 naar ongeveer 25 nieuwe huurwoningen in het komende jaar. Qua sloop/vervangende nieuwbouw wordt de komende 3 a 5 jaar een niveau van 9 a 1. woningen verwacht. De corporaties hebben de afgelopen jaren aanzienlijk minder koopwoningen gebouwd (van 3 naar 1 won.) en zullen ook naar verwachting in de komende periode minder nieuwe koopwoningen op de markt brengen en het aantal corporaties die dat zullen doen is afgenomen t.o.v. de vorige meetperiode (van bijna 6 naar 1 won / jr). Leidt de veranderde vraag in de markt tot aanpassing van de voorraad van de corporaties? De corporaties geven in meerderheid aan dat ze door willen gaan met de aanpassing van hun voorraad op de actuele vraag in de markt. Dat omvat vervanging, verbetering en renovatie van hun voorraad. De corporaties hebben in dat kader de afgelopen jaren veel sociale huurwoningen uit de markt gehaald door sloop. De sloop van sociale huurwoningen is in de periode 28 t/m 212 wisselend in omvang geweest, variërend van 29 tot 681 woningen. In het jaar 212 is dat aantal gedaald naar het laagste niveau van 29 woningen. Voor de komende periode wordt verwacht dat het sloopvolume licht zal toenemen tot een niveau van 268 woningen. De renovatie van sociale huurwoningen varieerde, in de periode 28 tot en met 212, in omvang tussen en woningen per jaar. In het afgelopen jaar 212 werden gerenoveerd. Voor de komende periode van 3 a 5 jaar wordt verwacht dat de omvang 2.9 a 2.13 woningen per jaar zal zijn. Investeringen in onderhoud van de sociale huurwoningen In de afgelopen 3 jaar is door de corporaties gezamenlijk jaarlijks gemiddeld 12 miljoen euro geïnvesteerd in het onderhoud van het eigen bezit. Gemiddeld is dat ongeveer 1.7,- euro per jaar per sociale huurwoning. Als we voorgaande ontwikkelingen op een rij zetten dan ontstaat een overzichtbeeld van de meerjarige trends. Gerealiseerde ontwikkelingen sociale Huursector provincie Groningen Medio 29 Gerealiseerd Medio 21 Gerealiseerd Medio 211 Gerealiseerd Medio 212 Gerealiseerd Medio 213 Gerealiseerd Woningzoekenden 62% 6% 71% 6% 69% Mutaties 9,7% 9,5% 8,6% 9,5% 8,6% Renovatie 2,4% 2,1% 3,3% 1,9% 2,5% Verkoop,5%,6%,5%,6%,51% Sloop,6%,7% 1,1%,5%,29% Nieuwbouw huur 1,6% 1,5% 1,2% 1,5% 1,28% Nieuwbouw koop,5%,4%,2%,3%,15% Investering in onderhoud in Pm Pm gecorrigeerde cijfers Bron: corporaties provincie Groningen / bewerking Asree bv Opm.: Verwachtte ontwikkelingen sociale Huursector provincie Groningen Medio 29 Verwachting Medio 21 Verwachting Medio 211 Verwachting Medio 212 Verwachting Medio 213 Verwachting Renovatie pm pm pm pm 2,9 a 3,% Verkoop,6%,7%,6%,5%,52% Sloop,9%,6%,4%,7%,38% Nieuwbouw huur 2,2% 2,5% 1,1% 1,9% 1,46% Nieuwbouw koop,9%,7%,4%,2%,1% Verwachte sloop / nieuwbouw huur 3 a 5 jr 3,% 1,2% 2,% 2,6% 1,2 a 1,4% Behoefte aan uitbreiding huurvoorraad 3 a 5 jr 2,4% 1,5%,6%,5%,5 a,6% Bron: corporaties provincie Groningen / bewerking Asree bv Opm.: Expliciet gevraagd vanaf medio 213 7

8 De voorgaande tabel wordt onderstaand grafisch weergegeven. 3,5% 3,% Verwachtingen corporaties in prov. Gron., periode crisis , in % voorraad behoefte aan uitbreiding 3-5 jr Verkoop Sloop Nieuwbouw Huur Nieuwbouw Koop sloop / nieuwbouw 3-5 jr 2,5% 2,% 1,5% 1,%,5%,% Bron: corporaties provincie Groningen / bewerking Asree bv Ontwikkelingen aanbodzijde woningmarkt provincie Groningen Ontwikkeling woningvoorraad in de provincie Groningen Op 1 januari 213 stonden er in de provincie Groningen woningen. De woningvoorraad in de provincie Groningen omvat 43,3% huurwoningen en 56,3% koopwoningen. Van,4% van de woningen weet het CBS niet of ze huur of koop zijn en registreert die onder het begrip onbekend. Dat omvat hier zo n 1.7 woningen. Binnen de provincie varieert het aandeel koop- en huurwoningen sterk per gemeente. Gemeenten met een laag percentage huurwoningen zijn veelal landelijke gemeenten, met een hoog percentage koopwoningen. Voor meer stedelijke gemeenten geldt het tegenovergestelde beeld. 27 Ontwikkeling totale woningvoorraad prov. Groningen tot aantal woningen Bron: sept. 213 CBS / bewerking Asree Opm. De CBS cijfers vanaf zijn gebaseerd op de BAG registratie. Dat leidt tot een aanzienlijke sprong in het aantal woningen Ontwikkeling woningproductie in de provincie Groningen In het afgelopen jaar 212 zijn er 83 nieuwe woningen opgeleverd. In het jaar 212 was de productie, met 83 woningen 57,4% lager dan in het jaar 211. In de provincie Groningen zijn in de afgelopen 13 jaren in totaal woningen gebouwd. Dat zijn woningen gemiddeld per jaar. De totale productie varieerde gedurende de genoemde periode van 83 nieuwe woningen in 212 tot woningen in 28. In de eerste helft van 213 werden woningen gereed gemeld. Dat betekent dat in heel 213 zeer aanzienlijk meer woningen gereed gemeld zullen worden dan in 212. In 212 werd voor 766 woningen bouwvergunning verleend door de 23 Groninger gemeenten. Van die 766 woningen was 64% van de vergunningen beschikt als huurwoning en 36% als koopwoning. In de afgelopen jaren was het aantal afgegeven vergunningen aanzienlijk 8

9 lager dan het aantal woningen dat in het betreffende jaar gereed gemeld werd. In 212 is die negatieve ontwikkeling bijna doorbroken en is het aantal verleende bouwvergunningen voor nieuwe woningen bijna even groot als het aantal gereed gemelde woningen. In de eerste helft van 213 werd voor 383 woningen een bouwvergunning afgegeven (ruim 12% huurwoningen en bijna 88% koopwoningen). Ten opzichte van 212 is dat een zeer krachtig herstel voor de nieuwbouw in de koopsector. Want toen werd slecht 37% als koopwoningen beschikt Woningproductie totaal (huur + koop) prov. Groningen 2 t/m 212 en 1e helft 213 aantal woningen gemiddelde productie e helft Bron: okt 213 CBS / bewerking Asree Opm. In de eerste helft van 213 werden woningen gereed gemeld. Pijplijn periode 2 tot en met Ontwikkeling vergunningverlening, bouwvolume in de pijplijn en woningproductie provincie Groningen 2 t/m 212 en 1e helft aantal woningen bouwvergunning verleend aantal woningen nog gereed te komen (pijplijn) aantal gereedgekomen woningen e Bron: okt 213 CBS / bewerking Asree 9

10 Onttrekkingen aan de woningvoorraad provincie Groningen 25 2 Ontwikkeling onttrekkingen (sloop) aan de woningvoorraad 2 t/m 212 en 1e helft 213 provincie Groningen aantal huurwoningen aantal koopwoningen totaal aantal won e Bron: sept 213 CBS / bewerking Asree Opm. per sept 213 is de omvang van sloop van de koopsector en de huursector afzonderlijk nog niet bekend bij het CBS Opm. in de eerste 6 maanden van 213 werden 33 woningen in de provincie Groningen gesloopt. In heel 212 waren dat 399 woningen. Ontwikkelingen vraagzijde woningmarkt Groningen, demografisch bezien Ontwikkeling inwonersaantallen in de provincie Groningen In het afgelopen jaar 212 is het aantal inwoners van de provincie Groningen gegroeid met 83 personen naar een totaalaantal van Sinds 28 neemt de bevolking in de provincie weer toe. Waarbij opvalt dat de groei in 212 minder sterk was dan de daaraan voorafgaande jaren. De verwachting is dat de groei de komende jaren verder zal afzwakken. De genoemde groei van de bevolking is het uiteindelijke resultaat (saldo) van het aantal mensen dat geboren wordt en sterft en van de binnenlandse en buitenlandse migraties. De ontwikkeling van het saldo van geboorte en sterfte, in de periode 22 tot en met 212, laat zien dat groei van de bevolking steeds meer afneemt naar een heel bescheiden niveau. Dat de totale groei toch nog doorzet is dus afhankelijk van de migratiebewegingen Ontwikkeling geboorte en sterfte 22 t/m 212 prov Groningen buitenlands en binnenlands migratiesaldo 22 t/m 212 provincie Groningen Buitenlands migratiesaldo aantal mensen Binnenlands migratiesaldo aantal mensen 3 2 aantal geborenen aantal overledenen saldo geboorte sterfte * -15 Bron: CBS / bewerking Asree bv, sept. 213 Migratiestromen in provincie Groningen (vertrek en vestiging binnen en van buiten Nederland) In de periode 2 tot 24 was sprake van een afnemend vestigingsoverschot. In de periode daarna, van 24 tot en met 28 was sprake van een vertrekoverschot in de provincie Groningen. Sinds 29 is er weer sprake van een vestigingsoverschot. Ofschoon dat overschot sinds 21 slinkt tot een bescheiden niveau van 38 personen in 212. Splitsen we de totale migratiestromen uit naar buitenlandse en binnenlandse stromen dan zien we opvallende verschillen. Sinds 22 is het saldo van de binnenlandse migratie meestal negatief en pas sinds 29 is er een klein overschot te zien. De buitenlandse migratie kende in de periode 22 tot en met 212 een duide- 1

11 lijke en sterke golfbeweging. Die golf laat zien dat het vooral deze buitenlandse migraties zijn die zorgen voor perioden van vestigingsoverschot (bevolkingsgroei) in onze provincie. Die positieve migratiestroom is in omvang dalende sinds 21. Ontwikkeling vestigingsoverschot in prov. Groningen 2 t/m prov. Groningen migratiesaldo totaal afname(-) of toename(+) aantal mensen, per saldo Bron: sept 213, CBS / bewerking Asree bv. Opm.: CBS cijfers zijn voorlopige cijfers 212, incl. correcties Ontwikkeling aantal huishoudens In de periode tot is het aantal huishoudens in de provincie Groningen gestaag toegenomen met huishoudens naar een aantal van huishoudens. Dat is in die periode een toename van 9,%. Het totaalaantal huishoudens aan het begin van 213 omvatte ongeveer 46,7% eenpersoonshuishoudens, ongeveer 22,5% huishoudens zonder kinderen en ongeveer 3,8% huishoudens met kinderen. Uit het vergelijk tussen met valt op dat de groep meerpersoonhuishoudens zonder kinderen in omvang is gedaald. De groep meerpersoonhuishoudens met kinderen is in omvang toegenomen. Het meest opvallende is de forse groei van het aantal eenpersoonshuishoudens in de genoemde periode. Mogelijke relatie tussen de bevolkingsontwikkeling en de ontwikkeling in de bestaande koopsector De afgelopen jaren heeft de bevolkingsgroei binnen de provincie Groningen zich sterk geconcentreerd in de stad Groningen. Globaal is het beeld dat hoe verder gemeenten van de stad afliggen hoe ongunstiger de bevolkingsontwikkeling is. Achtergrond hiervan is dat de behoefte om in of dichtbij de stad te wonen toeneemt. Dit vanwege de groei van het aantal tweeverdienende huishoudens en het aantal alleenstaanden waarvoor nabijheid van werk en voorzieningen belangrijk is. En vanwege de voortgaande concentratie van voorzieningen en werkgelegenheid binnen de provincie Groningen in de stad. Dit is een ontwikkeling die zich niet alleen in de provincie Groningen voordoet maar in geheel Nederland en zelfs in de gehele wereld. Een en ander vindt ook zijn weerspiegeling in de spanning op de koopwoningenmarkt. Deze spanning is in de stad Groningen een stuk groter dan daarbuiten. Ook hier geldt: hoe verder weg van de stad hoe lager de spanning. Zie ook het hoofdstuk Koopsector. Ontwikkeling ontgroening en vergrijzing in de provincie Groningen In de provincie Groningen is in de periode tussen en daadwerkelijk ontgroening en vergrijzing opgetreden. Daarbij is de omvang van de groep jongeren (alle inwoners tussen en 2 jaar) gedaald van personen naar personen per Dat is in 1 jaar een afname van 4,6%. Per had die groep nog een omvang van personen. Ten opzichte van 1 jaar geleden is er een duidelijke daling opgetreden en daarmee is er sprake van ontgroening. De groep ouderen (alle inwoners van 65 jaar of ouder) is gestegen van naar personen tussen en Dat is een forse toename van 2,7%. Per had die groep nog maar 8.99 personen. Ontwikkeling bevolkingsopbouw provincie Groningen 1992-tot 213( 23 gemeenten) Leeftijdsgroep: Aantal inwoners aantal inwoners aantal inwoners Index 213 tov 23 tot 2 jaar ,4% 2 tot 65 jaar ,3% 65 jaar of ouder ,7% Totaal ,5% Bron: CBS sept 213 / bewerking Asree bv 11

12 De middengroep (alle mensen tussen 2 en 65 jaar) daalde in de provincie Groningen tussen en van naar personen, een lichte daling van,7%. Er is een duidelijke ontgroeningstrend van 4,6% en een sterke vergrijzingstrend van 2,7% zichtbaar in de reeds opgetreden bevolkingsontwikkeling in de afgelopen 1 jaar. Ook de middengroep neemt in omvang af. Prognoses De prognoses voor de bevolkings- en huishoudensontwikkeling in de provincie Groningen zijn geactualiseerd voor de periode 214 tot 234. Die prognoses geven aan dat de totale bevolking in de periode 214 tot 219 zal stijgen van tot inwoners. Daarna zal tot 234 het aantal inwoners dalen naar inwoners. In de regio s Eemsdelta, De Marne en Oost Groningen zal tussen 214 en 234 een continue daling optreden. In de periode 214 tot 229 zal in de provincie het totaalaantal huishoudens toenemen van naar Na 229 zal tot 234 het aantal afnemen naar huishoudens. Vanaf dit jaar 213 zal in de komende 17 jaar het aantal huishoudens in totaal in de provincie Groningen nog toenemen. In de regio s Eemsdelta, De Marne en Oost Groningen zal tussen 214 en 234 naar verwachting een continue daling optreden. Prognose ontwikkeling bevolking en huishoudens , provincie Groningen Bevolking [aantal] Opm. / trend Eemsdelta dalende trend De Marne dalende trend Oost Groningen dalende trend Overig Groningen stijgende/dalende trend Totaal Provincie stijgende/dalende trend Huishoudens [aantal]. Eemsdelta dalende trend De Marne dalende trend Oost Groningen dalende trend Overig Groningen stijgende trend Totaal Provincie: stijgende/dalende trend Bron: Provinciale trendprognoses en Primos 213 / provincie Groningen Ontwikkeling consumentenvertrouwen in Nederland is een golfbeweging De ontwikkelding in de afgelopen 12 jaar van het consumentenvertrouwen, economisch klimaat en koopbereidheid laat een dynamische golfbeweging zien. De woningmarkt functioneert ook in golfbewegingen en is mede afhankelijk van deze indicatoren Bron: okt. 213 / CBS / bewerking Asree bv Ontwikkeling: consumentenvertrouwen, economisch klimaat, koopbereidheid in NL 2 t/m 3 kw 213, per kwartaal in punten Consumentenvertrouwen Economisch klimaat Koopbereidheid 12

13 Samenvatting / managementletter woningmarktbericht 1142 Spanningsbeelden vraag en aanbod woningmarkt provincie Groningen Woningvoorraadontwikkeling (koop+huur) tussen situatie en Intensiteit Woningproductie gemiddeld per jaar periode en = -5% of meer afname woningvoorraad (sterk dalend aantal won.) = -3% tot -5% afname woningvoorraad (dalend aantal won.) = % tot -3% afname woningvoorraad (licht dalend aantal won.) = % tot 3% groei woningvoorraad (licht stijgend aantal won.) = 3% tot 5% groei woningvoorraad (licht groeiend aantal won.) = 5% tot 1% groei woningvoorraad (sterk groeiend aantal won.) = 1% of meer groei voorraad heel sterk groeiend aantal won.) = tot 25 won. per jr (is een heel bescheiden productie) = 25 tot 5 won. per jr (is een bescheiden productie) = 5 tot 1 won. per jr (is een gemiddelde productie) = 1 tot 25 won. per jr (is een meer dan gemiddelde prod.) = 25 tot 5 won. per jr (is een omvangrijke productie) = 5 won. of meer per jr (is een aanzienlijk omvangrijke prod.) Wit = informatie is nog niet bekend, volgt zodra beschikbaar Ontwik. inwonersaantal tot Ontwik. aantal huishoudens tot = 96% of minder groei inwonersaantal (is sterker dalend) = 96% tot 98% groei inwonersaantal (is dalend aantal) = 98% tot 1% groei inwonersaantal (is licht dalend) = 1% tot 12% groei inwonersaantal (is heel licht groeiend) = 12% tot 14% groei inwonersaantal (is licht groeiend) = 14% tot 16% groei inwonersaantal (is groeiend aantal) = 16% of meer groei inwonersaantal (is sterker groeiend) = 4% of meer dalend aantal huishoudens (is sterker dalend) = 2% tot 4% dalend aantal huishoudens (is dalend aantal) = % tot 2% dalend aantal huishoudens (is heel licht dalend) = % tot 2% groei aantal huishoudens (is heel licht groeiend) = 2% tot 4% groei aantal huishoudens (is licht groeiend) = 4% tot 6% groei aantal huishoudens (is groeiend aantal) = 6% tot 8% groei aantal huishoudens (is sterker groeiend) = 8% of meer groei aantal huishoudens (is heel sterk groeiend) 13

14 Samenvatting / managementletter woningmarktbericht 1142 Spanningsbeelden vraag en aanbod Huursector provincie Groningen Voorraadverandering Spanning mutaties 212 Omvang mutaties 212 Verandering gemeentelijke woningvoorraad huursector periode tot Spanning vraagzijde / mutaties vergelijk aantal mutaties 212 tov 211 t.o.v. voorraad in % Situatie rel. omvang mutaties 212 tov voorraad = -1% of meer afname voorrd (sterk dalend) = -5% tot -1% afname voorraad (dalend) = % tot -5% afname voorraad (licht dalend) = % tot 5% groei voorraad (licht stijgend) = 5% tot 1% groei voorraad (groeiend) = toename aantal(spanning neemt af) = gelijkblijvend aantal (spanning gelijk) = afname aantal(spanning neemt toe) Wit = cijfers corporaties ontbreken = %-3% aantal mutaties 211 = 3% tot 6% aantal mutaties 211 = 6% tot 9% aantal mutaties 211 = 9% tot 12% aantal mutaties 211 = 12% of meer aantal mutaties 211 Ontwikkeling vraagzijde sociale huursector (totaal aantal woningzoekenden) provincie Groningen Situatie : Situatie : Situatie : Index kaart Ontwikkelingen vraagzijde sociale huursector (totaal aantal woningzoekenden) = 1% of meer woningzoekenden tov aantal bestaande corp s huurwon. (= gespannen markt met te hoge vraag in soc. huursector) = 5% tot 1% woningzoekenden tov aantal bestaande corp s huurwon. (= markt globaal in evenwicht in soc. huursector) = 25% tot 5% of minder woningzoekenden tov aantal bestaande corp s huurwon. (= ontspannen markt met lagere vraag in soc. huursector) = 24% of minder woningzoekenden tov aantal bestaande corp s huurwon. (= aanzienlijk ontspannen markt met lage vraag in soc. huursector) Opm.: kleur wit = informatie ontbreekt nu nog en volgt zodra beschikbaar. 14

15 Samenvatting / managementletter woningmarktbericht 1142 Spanningsbeelden vraag en aanbod Koopsector provincie Groningen Groningen - Drenthe Situatie Groningen - Drenthe Situatie Index kaart Spanning tussen aanbod en vraag (transacties) situatie = 35% of meer aanbod t.o.v. van wat in 1 jaar verkocht is (= ernstig verstoorde markt met veel teveel aanbod) = 25% tot 35% aanbod t.o.v. van wat in 1 jaar verkocht is (= zeer verstoorde markt met fors teveel aanbod) = 15% tot 25% aanbod t.o.v. van wat in 1 jaar verkocht is (= verstoorde markt met aanzienlijk teveel aanbod) = 125% tot 15% aanbod t.o.v. van wat in 1 jaar verkocht is (= aanzienlijk ontspannen markt met teveel aanbod) = 1% tot 125% aanbod t.o.v. van wat in 1 jaar verkocht is (= ontspannen markt met teveel aanbod) = 75% tot 1% aanbod t.o.v. van wat in 1 jaar verkocht is (= licht ontspannen markt met teveel aanbod) = 6% tot 75% aanbod t.o.v. van wat in 1 jaar verkocht is (= markt ~ in evenwicht = evenveel vraag als aanbod) = 36% tot 6% aanbod t.o.v. van wat in 1 jaar verkocht is (= licht gespannen markt met te weinig aanbod) = 35% of minder aanbod t.o.v. van wat in 1 jaar verkocht is (= gespannen markt met te weinig aanbod) Opmerking: de kleur wit betekent dat er (nog) geen waarnemingen zijn of dat de aantallen te klein zijn. Groningen Drenthe Situatie Groningen Drenthe Situatie

16 Samenvatting / managementletter woningmarktbericht 1142 Spanningsbeeld per woningtype in de koopsector Groningen Vrijstaande won Appartementen Twee onder een kap Index kaart Spanning tussen aanbod en vraag (transacties) situatie = 35% of meer aanbod t.o.v. van wat in 1 jaar verkocht is (= ernstig verstoorde markt met veel teveel aanbod) = 25% tot 35% aanbod t.o.v. van wat in 1 jaar verkocht is (= zeer verstoorde markt met fors teveel aanbod) = 15% tot 25% aanbod t.o.v. van wat in 1 jaar verkocht is (= verstoorde markt met aanzienlijk teveel aanbod) = 125% tot 15% aanbod t.o.v. van wat in 1 jaar verkocht is (= aanzienlijk ontspannen markt met teveel aanbod) = 1% tot 125% aanbod t.o.v. van wat in 1 jaar verkocht is (= ontspannen markt met teveel aanbod) = 75% tot 1% aanbod t.o.v. van wat in 1 jaar verkocht is (= licht ontspannen markt met teveel aanbod) = 6% tot 75% aanbod t.o.v. van wat in 1 jaar verkocht is (= markt ~ in evenwicht = evenveel vraag als aanbod) = 36% tot 6% aanbod t.o.v. van wat in 1 jaar verkocht is (= licht gespannen markt met te weinig aanbod) = 35% of minder aanbod t.o.v. van wat in 1 jaar verkocht is (= gespannen markt met te weinig aanbod) Opmerking: de kleur wit betekent dat er (nog) geen waarnemingen zijn of dat de aantallen te klein zijn. Hoekwoningen, situatie Tussenwoningen, situatie Index kaart Spanning tussen aanbod en vraag (transacties) situatie = 35% of meer aanbod t.o.v. van wat in 1 jaar verkocht is (= ernstig verstoorde markt met veel teveel aanbod) = 25% tot 35% aanbod t.o.v. van wat in 1 jaar verkocht is (= zeer verstoorde markt met fors teveel aanbod) = 15% tot 25% aanbod t.o.v. van wat in 1 jaar verkocht is (= verstoorde markt met aanzienlijk teveel aanbod) = 125% tot 15% aanbod t.o.v. van wat in 1 jaar verkocht is (= aanzienlijk ontspannen markt met teveel aanbod) = 1% tot 125% aanbod t.o.v. van wat in 1 jaar verkocht is (= ontspannen markt met teveel aanbod) = 75% tot 1% aanbod t.o.v. van wat in 1 jaar verkocht is (= licht ontspannen markt met teveel aanbod) = 6% tot 75% aanbod t.o.v. van wat in 1 jaar verkocht is (= markt ~ in evenwicht = evenveel vraag als aanbod) = 36% tot 6% aanbod t.o.v. van wat in 1 jaar verkocht is (= licht gespannen markt met te weinig aanbod) = 35% of minder aanbod t.o.v. van wat in 1 jaar verkocht is (= gespannen markt met te weinig aanbod) Opmerking: de kleur wit betekent dat er (nog) geen waarnemingen zijn of dat de aantallen te klein zijn. 16

17 Scenario s herstel bestaande koopsector provincie Groningen De werkgroep Groninger Bouw- en Woningmarktbericht heeft gevraagd om enkele scenario s te schetsen van een mogelijk herstel van de koopsector. Want er zijn in dit jaar 213 sterke signalen dat herstel in aantocht is. Ontwikkelingen tot (NVM cijfers) We maken dit Groninger Bouw en Woningmarktbericht vanaf Uit de verzamelde cijfers zien we dat tussen 1993 en 27 het aanbodvolume constant ongeveer 5% a 6% is van het aantal verkochte woningen. Deze ontwikkeling resulteert in 27 in een aanbodvolume van ongeveer 3. woningen en een verkoopvolume van ongeveer 6. woningen voor de provincie Groningen. Vanaf 28 is die situatie gekanteld naar ruim 6. woningen aanbod en ruim 3. woningen verkoopvolume in 212. Het zijn de duidelijke effecten van de kredietcrisis, interventies daarna en gebiedsontwikkelingen. Ontwikkelingen in 213 tot (NVM cijfers) In de eerste 3 kwartalen van 213 voltrekt zich een omslag in het verkoopvolume. Want van daling slaat het om in een toename. In het 1 e kwartaal is de markt nog zoekende. In het 2 e kwartaal van 213 (voorjaarskwartaal) werden in de provincie Groningen 93 woningen verkocht. Dat is ongeveer 2% meer dan in het 2 e kwartaal van 212. Landelijk is in het 3 e kwartaal (zomerkwartaal) 1% meer verkocht dan in het kwartaal daarvoor. Meestal wordt er in het 3 e kwartaal juist minder verkocht dan in het 2 e kwartaal. In de provincie Groningen is in het 3 e kwartaal van 213 het verkoopvolume gestegen van 93 woningen naar Dat is een toename van ongeveer 18%. Ten opzichte van het 3 e kwartaal in 212 is de toename zelfs 28%. Dat is een krachtige herstelbeweging. Als jaargemiddelde 213 ramen we een 1% groei van het verkoopvolume en 5% daling van het aanbodvolume. Al eerder hebben we aangegeven dat er latent veel vraag in de markt aanwezig is. Ook is aangegeven dat er potentieel aanbod is dat tijdens de herstelperiode op de markt zal komen. De eerste tekenen daarvan worden zichtbaar. Want in het 3 e kwartaal van 213 zien we landelijk, na een dalende trend, een stabilisatie in het volume van het nieuwe aanbod (bestaande woningen) en een daling in het volume van ingetrokken woningen die te koop stonden. In dit jaar 213 wordt kennelijk het dal bereikt en krabbelt de markt in de koopsector weer voorzichtig op. Het volume van de verkoop neemt weer toe. De groei van het aanbod (de voorraad te koop staande bestaande koopwoningen) stabiliseert en zal daarna afnemen. De prijsdaling zal nog even doorzetten, maar de mate van die daling zal afnemen. Pas na voldoende groei van het verkoopvolume en daling van het aanbodvolume zal de verkoopprijs gaan verbeteren. Als basiskarakteristiek kent de woningmarkt in de bestaande koopsector in de provincie Groningen een verhouding van 5% a 6% aanbod ten opzichte van het verkoopvolume. Dat is zeker in de afgelopen 15 jaar zo geweest. We gaan er vanuit dat de markt in dit gebied (provincie Groningen) van nature naar deze verhouding zal blijven streven en er uiteindelijk ook naar zal terugkeren. De huidige werkelijkheid wijkt daar sterk vanaf. Dat betekent dat herstel waarschijnlijk even krachtig en snel zou kunnen plaatsvinden. Daarvoor geldt dan wel de voorwaarde dat er geen grote negatieve (overheid) interventies meer zullen plaatsvinden in de komende periode. De volumeniveaus van aanbod en verkoop zullen echter niet snel weer volledig terugkeren in de eerdere omvang. Binnen het gebied van de provincie Groningen zullen sterke verschillen in ontwikkelingen te zien zijn. Bepaalde gebieden zullen een bescheiden herstel kennen en andere gebieden zullen een middelmatig herstel ondergaan. Er zullen waarschijnlijk ook gebieden binnen de provincie zijn met een sterk herstel, zoals de stad Groningen en omgeving. Enkele scenario s In deze scenariobenadering kijken we alleen naar de vermoedelijke ontwikkelingen van de provincie als geheel en nog niet naar de deelgebieden. De ontwikkelingen op de woningmarkt verlopen in de vorm van golfbewegingen. Lineaire ontwikkelingen komen nagenoeg niet voor. Sinds de negentiger jaren kent de woningmarkt ook steeds krachtigere schommelingen, die bovendien ook een steeds kortere cyclus kennen. Dat is een periode van 3 a 5 jaar. Dat komt ook overeen met de minimale interventieperiode in de pijplijn van nieuwbouw van woningen. De herstelperiode die nu in 213 optreedt zal dan ook waarschijnlijk slechts enkele jaren aanhouden. Waarna weer een correctie optreedt. Bovendien worden daarbinnen meerdere aarzelingen verwacht. Om die reden zijn voor de periode 213 tot en met 215 mogelijke aanbodvolumes en verkoopvolumes berekend voor een tweetal scenario s. Het eerste scenario A gaat uit van de zichtbare ontwikkelingen tot nu toe ( ) en hanteert die cijfers. Waarbij een bescheiden golfeffect (aarzelingen) gehanteerd wordt. Het tweede scenario B gaat uit van een krachtiger herstel dan in situatie A, gebaseerd op de eerdere geformuleerde gebiedskarakteristiek. Waarbij ook een wat sterker golfeffect gehanteerd wordt en na 4 jaar evenwicht is. 17

18 Enkele scenario s van mogelijk herstel koopsector provincie Groningen, periode Scenario Scenario A (in 216 terug naar 29) Scenario B (in 216 terug naar 27) Opm % won. % won. % won % won % won. % won. % won %. won Won. Aanbod , Verkoop Aanbod / verkoop 17% 147% 126% 17% 162% 124% 93% 68% 196% Bron: okt. 213 / Asree bv. In de laatste kolom zijn de startvolumes voor de scenario s aangegeven, uitgaande van het jaar 212. Scenario A op basis van huidige zichtbare ontwikkelingen Start Ontwikkeling Aanbod (te koop staand) en Vraag (verkocht) provincie Groningen, en scenario A tot en met 216 te koop staand per einde jaar verkochte koopwoningen in heel jaar percentage aanbod versus verkocht won 4 3 perc Bron: okt 213 / Asree bv Scenario B op basis van veronderstelling van krachtig herstel tot gebiedskarakteristiek (5% a 6%) Ontwikkeling Aanbod (te koop staand) en Vraag (verkocht) provincie Groningen, en scenario B tot en met 216 te koop staand per einde jaar verkochte koopwoningen in heel jaar percentage aanbod versus verkocht 25 2 won perc 1 5 Bron: okt 213 / Asree bv 18

19 Prognoses ontwikkeling bevolking en huishoudens 21 tot 23 prognose ontwikkeling aantal inwoners prognose ontwikkeling aantal huishoudens Eemsdelta De Marne Oost Groningen Overig Groningen 15. Eemsdelta De Marne Oost Groningen Overig Groningen inwoners huishoudens Bron: Provinciale trendprognoses en Primos 213 / provincie Groningen 19