KOOPOVEREENKOMST KAVEL. onder toepassing van DE REGELING IKBOUWBETAALBAAR. Toelichting

Transcriptie

1 KOOPOVEREENKOMST KAVEL onder toepassing van DE REGELING IKBOUWBETAALBAAR Toelichting 1

2 Inhoudsopgave In dit document wordt een toelichting gegeven op de Regeling Ikbouwbetaalbaar. In hoofdstuk 1 wordt kort toegelicht hoe de Regeling Ikbouwbetaalbaar op hoofdlijnen werkt. In hoofdstuk 2 wordt ingezoomd op de Ibb-Starterslening. In hoofdstuk 3 komt de fiscale behandeling van de regeling in het kader van de Inkomstenbelasting aan bod. In hoofdstuk 4 wordt een korte toelichting gegeven op de overeenkomst, per artikel. Hoewel de inhoud van dit document met de grootste zorgvuldigheid is samengesteld, kunnen hieraan geen rechten worden ontleend. De contractstukken bepalen de rechtsverhouding tussen de koper en IbbA. Voor de beantwoording van vragen verzoeken wij u contact op te nemen met IbbA via de Kavelwinkel in het Stadhuis van de gemeente Almere op het telefoonnummer

3 Hoofdstuk 1 De Regeling Ikbouwbetaalbaar in het kort De grond wordt door IbbA uitgegeven in eigendom. Op de grond wordt in opdracht van de koper een woning gebouwd. Voor het deel van de totale kosten in verband met de koop van de grond en de ontwikkeling en realisatie van de woning dat de kavelkoper niet zelf kan financieren (tot een in de overeenkomst genoemd maximum %) kan door hem een Ibb-Starterslening worden aangevraagd. De Ibb-Starterslening wordt verstrekt door de Stichting Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn). Om dit mogelijk te maken, hebben Vof IbbA en SVn een samenwerkingsovereenkomst gesloten. Vof IbbA stelt geld beschikbaar aan SVn en stelt de voorwaarden waaronder door SVn Ibb-Startersleningen worden verstrekt. De Ibb-Starterslening is de eerste drie jaar renteloos en aflossingsvrij. Met ingang van het vierde jaar is in principe de (marktconforme) rente en aflossing verschuldigd. Als de koper aantoont dat zijn inkomen naar normen van NHG (nog) niet voldoende is om de volledige rente en aflossing te voldoen wordt de betalingsverplichting aangepast aan het niveau dat koper op grond van zijn inkomen naar normen van NHG geacht wordt te kunnen betalen. Dezelfde procedure kan zich herhalen met ingang van het zevende, elfde en zestiende jaar; in beginsel moet de marktconforme rente en aflossing worden betaald, tenzij de koper aantoont dat zijn inkomen naar normen van NHG hiertoe (nog) niet toereikend is. Als tegenprestatie voor het voordeel dat koper geniet uit de Ibb-Starterslening, is koper verplicht Vof IbbA een vergoeding te betalen indien de woning met overwaarde wordt verkocht. De vergoeding die koper verplicht is aan Vof IbbA te betalen bedraagt nooit meer dan 50% van de overwaarde. In de overeenkomst is een formule opgenomen, waarmee de hoogte van de vergoeding wordt bepaald. De hoogte van de vergoeding is afhankelijk van de mate waarin en de duur waarvoor koper een lagere dan de marktconforme rente heeft betaald over de Ibb-Starterslening. Als er geen overwaarde is, hoeft koper geen vergoeding te betalen. Koper mag de vergoeding ook op eigen initiatief, dus buiten de situatie van verkoop van de woning, aan Vof IbbA betalen. 3

4 Hoofdstuk 2 Starterslening en Ibb-Starterslening De Ibb-Starterslening is gelijk aan de Starterslening, met dien verstande dat: 1. De Ibb-Starterslening wordt verstrekt tot een hoger bedrag dan de reguliere Starterslening. Waar het met de reguliere Starterslening doorgaans mogelijk is tot 20% van de totale kosten te financieren met een Starterslening, kan met de Ibb-Starterslening tot een hoger percentage van de totale verwervingskosten worden gefinancierd. 2. De Ibb-Starterslening de verplichting doet ontstaan voor de koper om het voordeel dat hij heeft gehad doordat hij een deel van de totale verwervingskosten van de woning met de Ibb-Starterslening heeft kunnen financieren, in principe aan Vof IbbA terug te betalen. Bij de reguliere Starterslening bestaat geen verplichting om het verkregen voordeel terug te betalen. De terugbetalingsverplichting is uitgewerkt in de overeenkomst. In het kort komt het erop neer dat de koper het voordeel uit de Ibb-Starterslening terugbetaalt als de woning wordt verkocht en er sprake is van overwaarde. De terugbetalingsverplichting bedraagt nooit meer dan 50% van de overwaarde. Naast de hier genoemde bijzonderheden komt de door SVn aan koper te verstrekken geldlening inhoudelijk overeen met de gebruikelijke SVn-Starterslening. Hiermee wordt bedoeld dat de Ibb-Starterslening door SVn wordt verstrekt op een wijze zoals door haar ook de reguliere Starterslening wordt verstrekt, met dezelfde algemene voorwaarden, procedures voor aanvraag en hertoetsing, rentebetalingsverplichting en aflossingsverplichting. De Vof IbbA is met SVn overeengekomen en ziet erop toe dat de door SVn te hanteren geldleningsvoorwaarden zich bevinden binnen de marges van hetgeen als marktconform te beschouwen is. De Vof IbbA is met SVn overeengekomen en ziet erop toe dat de door SVn aangeboden geldleningsovereenkomsten voldoen aan de voorwaarden die (ten tijde van de verstrekking van de financiering) gelden om deze financieringen in beginsel aan aanmerking te doen komen voor kwalificatie als eigenwoningschulden in de zin van de eigenwoningregeling van de Wet Inkomstenbelasting

5 Hoofdstuk 3 Fiscale behandeling De Regeling Ikbouwbetaalbaar is, voor wat betreft de fiscale behandeling voor de Inkomstenbelasting, afgestemd met de Belastingdienst. Een kopie van de vaststellingsovereenkomst waarin de afstemming met de Belastingdienst is vastgelegd, wordt koper op eerste verzoek toegezonden. Onderstaand volgt een uiteenzetting en nadere toelichting van hetgeen in het kader van deze afstemming is bepaald. De tekst van de vaststellingsovereenkomst blijft in dit kader echter bepalend. 1. De IbbA woning is een eigen woning in de zin van de Wet IB 2001 De toepassing van de Regeling Ikbouwbetaalbaar sluit de toepasbaarheid van de eigenwoningregeling van de Wet Inkomstenbelasting 2001 op de woning niet uit, daar waar het betreft de behandeling van: - (rente terzake een) financiering die een deelnemer ter financiering van dat gedeelte van de verwervingskosten dat de deelnemer op grond van zijn inkomen, naar de normen van NHG, kan financieren, is aangegaan; - (daadwerkelijk betaalde rente terzake een) financiering die de deelnemer ter financiering van het restant van de verwervingskosten (dat hij niet kan financieren met een hypothecaire geldlening bij een bank en evenmin met een inbreng van eigen geld kan voldoen) met SVn is aangegaan, Korter gezegd: rente die u betaalt op eerste hypotheek en Ibb-Starterslening mag u conform de op dat moment geldende regels aftrekken. Hierbij wordt aangenomen dat de door de bank en SVn aan de deelnemer verstrekte financieringen voldoen aan de voorwaarden die (ten tijde van de verstrekking van de financiering) gelden om deze financieringen in beginsel in aanmerking te doen komen voor kwalificatie als eigenwoningschulden in de zin van bedoelde eigenwoningregeling. Aanvullend verklaart Vof IbbA dat door haar geen bepalingen of bedingen aan de kopers zullen worden opgelegd die de kwalificatie van de IbbA woningen als eigenwoning in de zin van de Wet IB 2001 belemmeren. Er zal door Vof IbbA of de Gemeente geen verplichting tot zelfbewoning, en geen verbod op doorverkoop worden bedongen. 2. De door koper aan Vof IbbA te betalen vergoeding leidt tot een verlaging van de eigenwoningreserve in het kader van de zogenaamde bijleenregeling De (eventuele) betaling van de vergoeding door koper aan Vof IbbA bij verkoop van de woning (uit de overwaarde, als tegenprestatie voor de voordelen die koper heeft gehad uit de Ibb-Starterslening) leidt, gelet op de aard van deze vergoeding, tot verlaging van de (eventuele) eigenwoningreserve van een deelnemer als bedoeld in artikel 3.119a lid 4 van de Wet Inkomstenbelasting

6 Dit heeft tot gevolg dat, indien de koper de vergoeding meefinanciert in de financiering voor de nieuwe woning, ook de rente die de koper betaalt over het gedeelte van de financiering dat dient om de vergoeding aan Vof IbbA te betalen, aftrekbaar is in het kader van de eigenwoningregeling van de Wet IB 2001 (mits wordt voldaan aan de hiervoor geldende voorwaarden). Voorbeeld*: De totale kosten ter verkrijging van de IbbA woning: ,- De opbrengst bij verkoop: ,- De aan Vof IbbA te betalen vergoeding: 2.000,- De koopprijs van de nieuwe woning: ,- *in dit rekenvoorbeeld zijn de bijkomende kosten in verband met de aankoop van de nieuwe woning omwille van de duidelijkheid buiten beschouwing gelaten. Koper sluit een aanvullende financiering voor de aankoop van de nieuwe woning van ,- (ofwel verhoogt de bestaande hypotheek van ,- met dit bedrag tot ,-): Koopprijs nieuwe woning ( ,-) minus de opbrengst van de IbbA woning ( ,-) plus de te betalen vergoeding aan Vof IbbA ( 2.000,-) = ,- Deze financiering wordt door koper dus (mede) aangewend voor de betaling van de vergoeding aan Vof IbbA ad 2.000,-. Gevolg van de fiscale afstemming van de Regeling Ikbouwbetaalbaar met de Belastingdienst is, dat koper de rente die hij over zijn financiering van ,- (of ,-) betaalt, in zijn geheel kan aftrekken. 6

7 Hoofdstuk 4 Toelichting per artikel van de overeenkomst Overwegende dat De overwegingen bevatten een korte beschrijving van het principe van de Regeling Ikbouwbetaalbaar (hierna ook genoemd: de regeling ); de financiering van een gedeelte van de totale kosten die gemoeid zijn met de verwerving van de kavel en ontwikkeling en bouw van de woning door middel van een (in de eerste drie jaar) renteloze en aflossingsvrije lening (Ibb-Starterslening) met als tegenprestatie een verplichting om (onder voorwaarden) een deel van de overwaarde bij verkoop van de woning aan Vof IbbA af te dragen tot zekerheid van de nakoming van deze verplichting bij verkoop wordt een derde recht van hypotheek gevestigd ten behoeve van de Vof IbbA. Ook wordt in de overwegingen ingegaan op de samenwerking tussen Vof IbbA en SVn. Vof IbbA stelt gelden aan SVn ter beschikking voor het verstrekken van Ibb-Startersleningen aan de deelnemers van de Regeling Ikbouwbetaalbaar. De randvoorwaarden die gelden bij verstrekking door SVn van Ibb-Startersleningen (bv. doelgroep, project, bedrag), worden bepaald door Vof IbbA. Tenslotte wordt in de overwegingen bevestigd dat de Regeling Ikbouwbetaalbaar in principe geen belemmeringen geeft voor toepassing van de fiscale eigenwoningregeling. In Hoofdstuk 2 is de fiscale behandeling gedetailleerd beschreven. Algemeen Deel Artikel 1. Algemene voorwaarden 1.1 Op de overeenkomst zijn algemene bepalingen van toepassing. Deze zijn onderdeel van de overeenkomst als bijlage In de algemene bepalingen is de betekenis opgenomen van alle in de overeenkomst voorkomende begrippen. In de overeenkomst zijn deze begrippen met een hoofdletter aangeduid. De eerste keer dat zo n begrip voorkomt in de overeenkomst, is deze voor de herkenbaarheid vetgedrukt. 1.3 Niet alleen de artikelen, maar ook de overwegingen aan het begin en de slotbepalingen aan het einde, maken onderdeel uit van de overeenkomst. 1.4 De normen van Nationale Hypotheek Garantie worden van tijd tot tijd aangepast. Bij toepassing van de NHG normen tijdens de overeenkomst wordt altijd aangesloten bij de NHG normen zoals die gelden op het moment dat ze worden toegepast. 1.5 De uitvoeringsregels zijn van toepassing op de Ibb-Starterslening die wordt verstrekt door Svn. Deze regels worden van tijd tot tijd aangepast. Bij toepassing van de uitvoeringsregels tijdens de overeenkomst wordt altijd aangesloten bij de uitvoeringsregels zoals die gelden op het moment dat ze worden toegepast. 1.6 Als er tegenstrijdigheden voorkomen tussen de tekst van de overeenkomst en de tekst in een van de bijlagen, gaat de tekst van de overeenkomst voor. 1.7 De Vof IbbA wijst een projectnotaris aan. Alle notariële akten voor het project worden dan gepasseerd bij dezelfde notaris. Hierdoor kunnen ook kostenvoordelen worden behaald. Artikel 2. Koper financiert 100% zonder Korting 2.1 Tussen het moment waarop de koper zich inschrijft voor het project Ikbouwbetaalbaar en het moment waarop de grond aan hem wordt overgedragen, verstrijkt een behoorlijke periode. In sommige gevallen blijkt het voor kopers mogelijk om de totale verwervingskosten bij de bank te 7

8 financieren, zonder dat gebruik wordt gemaakt van de Ibb-Starterslening. Dit is uitdrukkelijk toegestaan. Koper sluit in dat geval geen Ibb-Starterlening bij SVn. Alle bepalingen in de overeenkomst die te maken hebben met de Ibb-Starterslening, de Korting en de Vergoeding zijn dan niet meer van toepassing. Alle bepalingen die zien op het gezamenlijke bouwproces blijven wel van toepassing. 2.2 Als koper de totale verwervingskosten bij de bank kan financieren, en geen Ibb-Starterslening nodig heeft, meldt hij dit schriftelijk aan Vof IbbA. Vof Ibb bevestigt hierop aan koper dat de artikelen die genoemd zijn in artikel 2.1 niet meer van toepassing zijn. 2.3 Alle deelnemers aan het project Ikbouwbetaalbaar zijn verplicht om aan de Vof IbbA de Taxatiekosten te betalen. In de Taxatiekosten worden de door Vof IbbA te maken taxatiekosten aan de koper doorberekend. Ook als koper geen gebruik maakt van de Ibb-Starterslening, is hij gehouden de Taxatiekosten aan Vof IbbA te betalen, mits deze kosten ook daadwerkelijk zijn gemaakt, dus als het bouwplan door Vof IbbA is getaxeerd. De Taxatiekosten (als ze verschuldigd zijn) moeten uiterlijk op het moment dat de grond wordt geleverd (bij de notaris) worden betaald. Verkoop en overdracht van de Onroerende zaak Artikel 3. Verkoop Onroerende zaak 3.1 In dit artikel wordt de kavel aangeduid, aan de hand van de kadastrale gegevens en de oppervlakte. De tekening van de kavel is bij de overeenkomst gevoegd als bijlage In dit artikel wordt de koopprijs van de kavel vermeld. Over de koopprijs hoeft door de koper geen overdrachtsbelasting of omzetbelasting te worden betaald. 3.3 Vanaf het ondertekenen van deze overeenkomst tot de levering van de grond bij de notaris, verstrijkt gemiddeld een jaar. Over de koopprijs hoeft in deze tussenliggende periode door koper geen rente te worden betaald. Artikel 4. Overdracht Onroerende zaak 4.1 De kavel wordt door Vof IbbA aan koper geleverd door middel van een notariële akte. Na het tekenen van de overeenkomst maakt koper een bouwplan, hij vraagt een vergunning aan, sluit een overeenkomst met een aannemer en vraagt offertes aan voor het verkrijgen van de benodigde financiering(en). Pas als dit allemaal gereed is, en door Vof IbbA is goedgekeurd, wordt de kavel aan de koper geleverd. Om ervoor te zorgen dat de woningen in hetzelfde bouwblok zoveel mogelijk gelijktijdig worden gebouwd, zijn termijnen in de overeenkomst opgenomen waarbinnen koper bepaalde stappen in het project moet hebben doorlopen. Ook zijn ontbindende voorwaarden opgenomen (artikel 21) zodat de overeenkomst kan worden ontbonden als koper er niet in slaagt alle noodzakelijke stappen binnen de genoemde termijnen af te ronden. De kavel wordt geleverd zodra alle stappen zijn doorlopen, maar in ieder geval binnen 6 weken nadat ontbinding van de overeenkomst niet meer mogelijk is. 4.2 In het project Ikbouwbetaalbaar bestaat de korting uit de mogelijkheid die koper wordt geboden om een Ibb-Starterlening te sluiten bij SVn. De Ibb-Starterslening wordt aan koper verstrekt, maar de eerste drie jaren betaalt hij over deze financiering geen rente of aflossing. Door de combinatie van de financiering bij de bank en de Ibb-Starterslening worden de totale verwervingskosten door koper gefinancierd. De tekst in dit artikel bevestigt uitdrukkelijk dat, hoewel 8

9 gesproken wordt over korting, koper in staat is en verplicht is om bij de levering de volledige koopprijs van de kavel aan Vof IbbA te betalen. 4.3 De kosten in verband met de levering van de kavel (honorarium notaris, kosten inschrijving in openbare registers) komen voor rekening van koper. Tegelijkertijd met de levering van de kavel zullen ook de hypotheekrechten ten behoeve van de bank, SVn en Vof IbbA (zie onderdeel Financiering ) worden gevestigd. De kosten in verband met het passeren en inschrijving van de hypotheekakten komen eveneens voor rekening van koper. De kosten in verband met de levering van de kavel en de vestiging van hypotheekrechten, kunnen niet in alle gevallen worden meegefinancierd in de financiering bij de bank en/of de Ibb- Starterslening. De NHG-normen leggen een beperking op ten aanzien van het meefinancieren van bijkomende kosten. Een deel van de bijkomende kosten dient door koper uit eigen middelen te worden voldaan. Artikel 5. Staat van overdracht 5.1 De kavel is geschikt voor de bouw van een woning. 5.2 De werkelijke oppervlakte van de kavel kan afwijken van de oppervlakte zoals vermeld op de situatietekening. Als dit het geval is, wordt de koopprijs niet aangepast. 5.3 De situatietekening is nog niet definitief. De hierop ingetekende omgeving of infrastructuur kan nog wijzigen. Ook is de exacte afmeting van de kavel nog niet bekend. 5.4 Zodra de kavel bij de notaris door Vof IbbA aan koper is geleverd, kunnen partijen niet meer overgaan tot ontbinding van deze overeenkomst. 5.5 De bodem is geschikt voor woningbouw. IbbA geeft echter geen garantie dat de grond niet inklinkt. In sommige gebieden wordt in verband met de grondwaterstand geadviseerd te bouwen zonder kruipruimte. 5.6 Bij de levering van de kavel worden in de akte van levering alle rechten en verplichtingen opgenomen die op de kavel van toepassing zijn, voorzover deze voor de Vof IbbA bekend zijn. Het gaat hier bijvoorbeeld om rechten of verplichtingen jegens buren, de gemeente of verplichtingen in verband met het gebruik van de kavel, zaken die in de grond aanwezig zijn of beperkingen aan het gebruik van de kavel. Artikel 6. Projectspecifieke bepalingen In dit artikel worden specifieke rechten en/of verplichtingen gemeld die gelden ten aanzien van een bepaalde kavel of in een bepaald gebied. Artikel 7. Verplichtingen jegens de Gemeente 7.1 De grond is door de gemeente verkocht aan de Vof IbbA. De gemeente hanteert bij de verkoop van grond Algemene Verkoopvoorwaarden en specifieke voorwaarden die van toepassing zijn op een bepaalde kavel of in een bepaald gebied. De gemeente heeft de Vof IbbA verplicht bepaalde van deze voorwaarden bij de verkoop van de grond op te leggen of door te leggen op de kopers. De gemeente kan de kopers hierdoor rechtstreeks aanspreken als de voorwaarden niet worden nagekomen. De voorwaarden waaraan koper moet voldoen zijn opgenomen in bijlage 3. Onderdeel van deze bijlage is het kavelpaspoort (Annex 1). Hierin staan de stedenbouwkundige randvoorwaarden (SRV) opgenomen. Dit zijn de voorwaarden die vanuit de gemeente worden gesteld aan het bouwplan en het gebruik van de woning. Dit betreft bijvoorbeeld de toegestane hoogte en diepte van de 9

10 bebouwing, regels over erfafscheidingen, parkeren etc. 7.2 Door ondertekening van de overeenkomst verklaart koper dat hij zich bewust is van de voorwaarden zoals opgenomen in bijlage 3 en het kavelpaspoort (Annex1) en deze voorwaarden accepteert. 7.3 Op bepaalde verplichtingen in bijlage 3 is een kettingbeding van toepassing verklaard. Andere verplichtingen zijn geformuleerd als een kwalitatieve verplichting. Dit houdt in dat de verplichting door koper aan iedere nieuwe koper moet worden opgelegd en hij de verplichting door de nieuwe koper moet laten aannemen. Koper verklaart dat hij de verplichtingen voor zichzelf aanvaardt en bij verkoop zal opleggen en laten aannemen door de nieuwe eigenaar. Artikel 8. Erfdienstbaarheden 8.1 Er wordt een algemene erfdienstbaarheid gevestigd, op grond waarvan de kopers in het project in de gelegenheid worden gesteld het project te realiseren overeenkomstig de goedgekeurde bouwplannen en zonder teveel belemmeringen voortvloeiend uit het burenrecht. Zo dient men van elkaar te accepteren dat leidingen en kabels worden gelegd, dat in gevallen waar een koper ten opzichte van zijn buurman dieper of hoger bouwt, het diepere of hogere gedeelte (ook in de toekomst) gedeeltelijk over de erfgrens mag worden gebouwd. Ook moet bouwkundige inankering en inbalking worden toegestaan, en moet eventueel op het eigen erf gelegenheid worden gegeven voor onderhoud door de eigenaar van het naastgelegen erf. Welke verplichtingen met betrekking tot aaneengesloten bouwen over en weer precies gelden, is opgenomen in bijlage 5 bij deze overeenkomst. De rechten en verplichtingen gelden over en weer, en dienen ter bevordering van een soepel verloop van de bouw en samenhangend resultaat van het project als geheel. Deze erfdienstbaarheid blijft op de kavels rusten, zodat de rechten en verplichtingen ook bij verkoop voor de nieuwe eigenaar blijven bestaan. 8.2 In dit artikellid en verdere leden in dit artikel kunnen verdere erfdienstbaarheden worden vermeld. Deze kunnen bijvoorbeeld betrekking hebben op achterpaden, balkons, etc. Ontwikkeling en realisatie woning Artikel 9. Ontwikkeling bouwplan en sluiten aannemingsovereenkomst 9.1 De kavel mag alleen worden gebruikt voor de bouw van een woning en alles wat daarbij hoort, in opdracht van koper. 9.2 Koper is verplicht zich gedurende het hele traject van ontwikkeling en bouw van de woning te laten adviseren door een bouwbegeleider. De bouwbegeleider moet werken volgens de Gedragscode Bouwbegeleider die als bijlage bij de overeenkomst is gevoegd. Bouwbegeleiders die hieraan voldoen, zijn door de gemeente Almere geselecteerd. 9.3 In de overeenkomst zijn verschillende termijnen opgenomen, waarbinnen de koper bepaalde stappen in het ontwikkeling- en bouwproces moet doorlopen. In het project IbbA is het van belang dat de woningen tegelijkertijd worden gebouwd. Hiermee kunnen kostenvoordelen worden behaald en wordt bereikt dat de wijk gelijktijdig wordt opgeleverd. 10

11 Binnen een jaar na de datum die is genoemd aan het slot van de overeenkomst moet door koper een bouwplan zijn ontwikkeld, een aanneemovereenkomst zijn gesloten en aan hem een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen zijn verleend. Voldoet de koper niet aan de gestelde termijnen, dan zal de overeenkomst op grond van artikel 21 worden ontbonden. Alle al gemaakte kosten blijven dan voor rekening van koper. Koper is aan Vof IbbA een boete verschuldigd, als hij niet voldoende zijn best heeft gedaan om binnen de gestelde termijnen alle stappen in het proces tot ontwikkeling en realisatie van een woning te voldoen. 9.4 Het bouwplan en de aannemingsovereenkomst moeten door Vof IbbA worden goedgekeurd. In artikel 11 is beschreven hoe de goedkeuring wordt verkregen. De omgevingsvergunning moet zijn verleend voor het goedgekeurde bouwplan. 9.5 De totale kosten die samenhangen met het de aankoop van de kavel, de ontwikkeling van een bouwplan en de realisatie van de woning (verwervingskosten), moeten passen binnen het door Vof IbbA vastgestelde minimum en maximum (artikel 10.1). Let op: in de NHG normen is een beperking opgenomen voor het meefinancieren van bijkomende kosten. Bijkomende kosten die op grond van de NHG normen niet vanuit de financiering kunnen worden voldaan, dienen door koper uit eigen middelen te worden betaald. 9.6 Koper mag materialen of werkzaamheden buiten de aannemingsovereenkomst houden, en in eigen beheer (laten) uitvoeren. Denk bijvoorbeeld aan de aanschaf en/of plaatsing van de keuken. Als koper de kosten die hiermee samenhangen onderdeel wil laten uitmaken van de totale verwervingskosten, moeten ook deze worden opgenomen in de totale begroting, en door Vof IbbA worden goedgekeurd. Voorwaarde voor goedkeuring door Vof IbbA is dat de leverancier of het bedrijf dat de werkzaamheden uitvoert, een ondernemer is in de zin van de btw en voor de werkzaamheden of de levering een factuur met btw wordt verzonden. 9.7 Goedkeuring van het bouwplan, het totale begrotingsplaatje en de aannemingsovereenkomst is een voorwaarde voor Vof IbbA om de kavel aan koper te leveren. Artikel 10. Minimum en maximum Verwervingskosten 10.1 Het totale bedrag dat gemoeid is bij het in eigendom verkrijgen van de grond en de ontwikkeling en realisatie van een woning (vallend binnen de NHG normen; dus exclusief zelf in te brengen middelen voor bijkomende kosten), wordt aangeduid als de verwervingskosten. Voor het gedeelte van de verwervingskosten dat koper op basis van zijn inkomen niet kan financieren bij een bank, wordt koper in staat gesteld een Ibb-Starterslening te sluiten. De Ibb-Starterslening is alleen beschikbaar indien koper voldoet aan alle voorwaarden die Vof IbbA stelt. De Ibb- Starterslening kan pas worden aangevraagd als het bouwplan en bijbehorende begrotingsplaatje door Vof IbbA is goedgekeurd. In dit artikel is bepaald wat de minimale en maximale verwervingskosten zijn van een IbbA woning. De totaalprijs van een IbbA woning heeft een vastgesteld minimum en een vastgesteld maximum. De minimum en maximum bedragen staan in dit artikel vermeld. Deze bedragen zijn inclusief de btw In dit artikel is een opsomming gemaakt van de kosten die koper zal moeten maken om de kavel te kopen en een woning te ontwikkelen en te realiseren. Deze opsomming is indicatief, en is bedoeld om koper een indruk te geven van de totale kosten. 11

12 Alle financieringen in het project IbbA (de financiering van de eigen bank en de Ibb-Starterslening) moeten zijn voorzien van NHG garantie. In de normen van NHG wordt ook een opsomming gegeven van kosten die worden gezien als kosten voor het verkrijgen van eigendom van een nieuwbouwwoning gebouwd in eigen beheer of zelfbouw. Vof IbbA zal bij de goedkeuring van het begrotingsplaatje van koper altijd aansluiten bij de meest recente NHG normen. Op basis van de normen dienen bijkomende kosten door koper (gedeeltelijk) uit eigen middelen te worden gefinancierd. De kosten die in de overeenkomst zijn genoemd: a. de Koopprijs van de Onroerende zaak De kavel is in de overeenkomst gedefinieerd als de onroerende zaak. De prijs die voor de kavel moet worden betaald, is gedefinieerd als koopprijs. b. de aanneemsom In de catalogus met bouwplannen is een groot aantal bouwplannen opgenomen die binnen de begroting van het project IbbA passen. Kopers kunnen in overleg met de aannemer, aan de hand van deze bouwplannen, een definitief ontwerp van de woning maken. De aanneemsom is de prijs die in de overeenkomst met de aannemer wordt afgesproken voor het bouwen van de woning. Met de aannemer wordt afgesproken welke kosten in deze prijs zijn inbegrepen. De bouwbegeleider is als adviseur van de koper betrokken bij het ontwerpproces en het sluiten van de aannemingsovereenkomst met de aannemer. c. de kosten van activiteiten in eigen beheer Het is mogelijk om bepaalde materialen buiten de aannemingsovereenkomst om te laten leveren. Ook is het mogelijk bepaalde werkzaamheden buiten de aannemingsovereenkomst om te laten uitvoeren. Dit gebeurt vaak met de levering of plaatsing van de keuken. Maar ook voor andere materialen en/of werkzaamheden mag koper hiervoor kiezen. Voorwaarde voor opname van deze kosten in het totale begrotingsplaatje is, dat de Vof IbbA de investering goedkeurt. Hiervoor is in ieder geval vereist dat de partij die levert of uitvoert, een bedrijf is die een factuur met btw verstuurt. d. de kosten van bouwbegeleiding Bouwbegeleiding is verplicht in het project IbbA. De bouwbegeleider adviseert gedurende het gehele traject van ontwikkeling en realisatie van de woning. e. Taxatiekosten (zoals omschreven in artikel 10.3) Het bouwplan wordt door Vof IbbA (vanaf papier) getaxeerd om te beoordelen of de waarde van de te realiseren woning in verhouding staat tot de investering. Pas als dit bouwplan door Vof IbbA is goedgekeurd, wordt de kavel aan koper geleverd. De taxatie wordt verricht in opdracht en voor rekening van Vof IbbA. Deze kosten worden door Vof IbbA bij koper in rekening gebracht door middel van de taxatiekosten. Koper betaalt Vof IbbA de taxatiekosten aan Vof IbbA uiterlijk op het moment dat de kavel aan koper geleverd wordt (bij de notaris). f. de kosten van aansluiting op de nutsvoorzieningen Dit zijn kosten die koper aan de energieleveranciers betaalt voor het aansluiten van de woning op gas, water en elektriciteit. De kosten voor het aansluiten zijn afhankelijk van het gebied waar de kavel gelegen is. Bij het energiebedrijf kan worden geïnformeerd naar de hoogte van de kosten. 12

13 g. de legeskosten Dit is een bedrag dat aan de gemeente moeten worden betaald in verband met de omgevingsvergunning. In veel gevallen maken de leges onderdeel uit van de totale aanneemsom. Informeer hiernaar bij de aannemer. h. de omzetbelasting De omzetbelasting is in de totale verwervingskosten begrepen. i. bijkomende kosten (waaronder bijvoorbeeld financieringskosten, kosten van notariële en hypothecaire akten en kosten in verband met de inschrijving van akten in de openbare registers) Financieringskosten zijn kosten in verband met de financiering bij de bank en de financiering bij SVn. Hieronder valt bijvoorbeeld provisie (de kosten voor het afsluiten van een financiering) en kosten voor Nationale Hypotheek Garantie, maar ook bouwrente. Kosten van notariële akten en hypotheekakten zijn de kosten van de notaris. Alle akten moeten getekend worden bij de notaris. Hiervoor betaalt u een bedrag aan de notaris. Vof IbbA heeft prijsafspraken gemaakt met de door Vof IbbA aangewezen projectnotaris. Hierdoor worden prijsvoordelen behaald. De akten die bij de notaris zijn getekend worden ingeschreven in de openbare registers. Voor inschrijving geldt een tarief per akte. In het project IbbA gaat het om 4 akten: - de akte van levering: de grond wordt in eigendom aan koper overgedragen; - de akte van de eerste hypotheek van de bank - de akte van de tweede hypotheek van SVn - de akte van de derde hypotheek van Vof IbbA Deze kosten betaalt koper rechtstreeks aan de notaris. Een deel van de bijkomende kosten dienen door koper uit eigen middelen te worden voldaan De taxatie van het bouwplan wordt verricht in opdracht en voor rekening van Vof IbbA. Deze kosten worden door Vof IbbA bij koper in rekening gebracht door middel van de taxatiekosten. Deze kosten maken onderdeel uit van de verwervingskosten De taxatiekosten worden door koper betaald op het moment dat de kavel in eigendom wordt overgedragen. In artikel 20 is een regeling opgenomen voor het geval dat koper zijn verplichtingen uit de overeenkomst niet nakomt. Voor de betaling van de taxatiekosten geldt, dat koper direct een boete verschuldigd is als hij niet bij de levering van de kavel deze kosten aan Vof IbbA betaalt. Artikel 11. Goedkeuring Vof IbbA bouwplan 11.1 Om ervoor te zorgen dat alle woningen in het project tegelijkertijd worden gebouwd gelden termijnen waarbinnen koper bepaalde stappen in het proces van ontwikkeling van het bouwplan moet hebben afgerond. Binnen 10 maanden na de datum die aan het einde van de overeenkomst is genoemd, moet koper het bouwplan aan Vof IbbA voorleggen voor goedkeuring. Bij het bouwplan hoort ook het kostenplaatje, de omgevingsvergunning en een onderbouwing van het bedrag dat koper zelf kan financieren bij de bank, eventueel aangevuld met eigen geld dat hij wil inbrengen. 13

14 In dit artikel is een lijst opgenomen van alle informatie die koper aan Vof IbbA beschikbaar stelt Vof IbbA laat het door koper voorgelegde bouwplan taxeren. De taxatie is bedoeld om vast te stellen dat de totale investering (verwervingskosten) in verhouding staan tot de waarde van de woning. De taxatie wordt verricht volgens de eisen die NHG hieraan stelt. De kosten van de taxatie worden betaald door Vof IbbA, vanuit de door koper betaalde taxatiekosten (10.3) Vof IbbA beoordeelt of het bouwplan voldoet aan alle gestelde voorwaarden en of de taxatiewaarde voldoende is in verhouding tot de verwervingskosten. Vof IbbA informeert koper schriftelijk of het bouwplan is goed- of afgekeurd. Bij deze brief wordt het taxatierapport meegestuurd In dit artikel wordt nader toegelicht om welke redenen Vof IbbA haar goedkeuring aan het bouwplan zal kunnen onthouden. a. Het bouwplan moet voldoen aan de stedenbouwkundige randvoorwaarden (SRV) zoals neergelegd in het kavelpaspoort (deze is als annex 1 gehecht aan bijlage3) b. Voor het verkrijgen van NHG garantie op de financieringen is een vereiste dat de aannemingsovereenkomst een (afbouw)garantieregeling bevat voor het geval de aannemer bijvoorbeeld failliet gaat. c. De aannemingsovereenkomst (intentieovereenkomst) moet een ontbindende voorwaarde bevatten voor het geval koper de financiering niet rond krijgt en de woning hierdoor niet kan gaan bouwen. d. De leverancier van materialen of uitvoerder van werkzaamheden buiten de aannemingsovereenkomst moet een bedrijf/ondernemer zijn (in de zin van de btw). e. Voor de werkzaamheden in eigen beheer moet een offerte of andere kostenopgave beschikbaar zijn om te kunnen beoordelen of de woning binnen de opgegeven verwervingskosten kan worden gebouwd. f. Vof IbbA toetst of de door koper voorgelegde overeenkomsten met de aannemer en andere uitvoerders in het algemeen geen onredelijke bepalingen bevatten, bijvoorbeeld ten aanzien van betalingstermijnen, overeengekomen prijs en het moment van gereedkomen. Dit alles met het doel om ervoor te zorgen dat de vooraf begrote verwervingskosten toereikend zullen zijn om de woning te kunnen bouwen, en de woning ook binnen een redelijke termijn gereed zal zijn. g. Vof IbbA beoordeelt of de maximale verwervingskosten niet worden overschreden. h. Vof IbbA kan het bouwplan afkeuren, als bepaalde posten binnen de begroting niet in verhouding staan tot het totale begrotingsplaatje. Als voorbeeld wordt hier genoemd een zeer luxe keuken of badkamer in verhouding tot de rest van de woning. i. De getaxeerde waarde van het bouwplan mag niet lager zijn dan de totale kosten die gemoeid zijn met de aankoop van de kavel en de ontwikkeling en bouw van de woning. j. Koper moet zelf een in de overeenkomst genoemd minimum % van de totale verwervingskosten financieren. Vof IbbA toetst daarom bij de beoordeling van het bouwplan ook de offerte van de bank, en wijst het bouwplan af als hieruit blijkt dat koper niet het minimaal voorgeschreven % van de verwervingskosten kan financieren. 14

15 k. De financiering die koper sluit bij de bank, moet passen bij de NHG normen die gelden bij zijn inkomen. Als blijkt dat koper een lager bedrag kan financieren dan past bij zijn inkomen naar normen van NHG, is dit een indicatie dat er bijvoorbeeld lopende kredieten zijn. Dit wordt in het project Ikbouwbetaalbaar niet geaccepteerd. Als de financiering lager is dan mag worden verwacht op basis van het inkomen wordt het bouwplan door Vof IbbA afgekeurd In de Algemene Bepalingen Ibb (bijlage 1) wordt een procedure gegeven voor het geval het bouwplan wordt afgekeurd, omdat de getaxeerde waarde lager is dan de totale verwervingskosten (= de investering om de woning te bouwen). Koper heeft het recht (op eigen kosten) een contra-taxatie te laten verrichten, om de uitkomst van de door Vof IbbA verrichte taxatie te laten toetsen. In het uiterste geval kan een derde taxatie worden verricht waarmee de taxatiewaarde bindend wordt vastgesteld. De kosten van deze derde taxatie komen voor rekening van koper en Vof IbbA, ieder voor de helft. Als de waarde die hieruit naar voren komt lager is dan de verwervingskosten, wordt het bouwplan afgekeurd. Koper zal het bouwplan moeten aanpassen, of de verwervingskosten moeten verlagen, om alsnog goedkeuring te krijgen Vof IbbA zal koper gelegenheid om, in geval van afkeuring van het bouwplan, het plan aan te passen en opnieuw voor te leggen. Als geen goedkeuring wordt verkregen voor het bouwplan, kan de overeenkomst worden ontbonden. De kosten die koper al heeft gemaakt blijven voor zijn rekening. Als koper zich niet voldoende heeft ingespannen om een bouwplan te ontwikkelen dat voldoet aan alle gestelde eisen, en daardoor geen goedkeuring is verkregen en de overeenkomst wordt ontbonden, is koper aan Vof IbbA een boete verschuldigd Als het bouwplan is goedgekeurd, kan koper een Ibb-Starterslening aanvragen. Het feit dat het bouwplan is goedgekeurd, betekent niet dat automatisch de Ibb-Starterslening wordt toegekend. De aanvraag en toekenning van de Ibb-Starterslening is een aparte procedure In het project Ikbouwbetaalbaar is koper opdrachtgever voor de ontwikkeling van een bouwplan en bouw van de woning. Vof IbbA faciliteert en ondersteunt koper in dit proces, ondermeer door toetsing van het bouwplan en de bijbehorende contractstukken. In dit artikel wordt duidelijk gemaakt dat de goedkeuring van Vof IbbA voor het bouwplan en deze contractstukken niet tot gevolg hebben dat Vof IbbA (mede)verantwoordelijkheid draagt voor de inhoud van deze stukken of het behalen van het einddoel, namelijk het gereedkomen van de woning. Koper is als opdrachtgever verantwoordelijk voor de ontwikkeling en bouw van de woning. Artikel 12. Realisatie woning 12.1 Koper moet de woning bouwen volgens het goedgekeurde bouwplan. Koper mag dus na goedkeuring van het bouwplan hier geen wijzigingen meer in brengen, of een overeenkomst sluiten met een andere aannemer, uitvoerder of leverancier van materialen In het project Ikbouwbetaalbaar worden de woningen zoveel mogelijk gelijktijdig gebouwd. Het gelijktijdig bouwen heeft praktische en financiële voordelen. IbbA stuurt hierop door de in de overeenkomst opgenomen termijnen strikt te hanteren en het behalen van kostenvoordelen te stimuleren. Het gelijktijdig uitvoeren van de hei- en funderingswerkzaamheden en het (bij rijwoningen) in bouwkundig opzicht afstemmen van de gevelaansluitingen is hiervan een voorbeeld. De koper is 15

16 verplicht hieraan mee te werken. De verplichte bouwbegeleiding heeft een belangrijke rol bij de invulling van deze verplichtingen In de bijlage bouwkundige aansluitingen bij de overeenkomst is gedetailleerd beschreven op wat voor manier de gevels van de woningen op elkaar aangesloten dienen te worden. Om de situatie naar de toekomst vast te leggen, wordt een erfdienstbaarheid gevestigd. Op basis van deze erfdienstbaarheid dient men van elkaar te accepteren dat leidingen en kabels worden gelegd, dat in gevallen waar een koper ten opzichte van zijn buurman dieper of hoger bouwt, het diepere of hogere gedeelte (ook in de toekomst) gedeeltelijk over de erfgrens mag worden gebouwd. Ook moet bouwkundige inankering en inbalking worden toegestaan, en moet eventueel op het eigen erf gelegenheid worden gegeven voor onderhoud door de eigenaar van het naastgelegen erf. De rechten en verplichtingen gelden over en weer, en dienen ter bevordering van een soepel verloop van de bouw en samenhangend resultaat van het project als geheel. Deze erfdienstbaarheid blijft op de kavels rusten, zodat de rechten en verplichtingen ook bij verkoop voor de nieuwe eigenaar of gebruiker blijven bestaan Als de kavel aan koper is geleverd (bij de notaris) moet zo snel mogelijk worden begonnen met de bouw. De bouw moet vanaf de start constant doorgaan, totdat de woning is opgeleverd. Er wordt dus op toegezien dat de bouw niet stil komt te liggen Door de Ibb-Starterslening wordt koper in staat gesteld de kavel te kopen en in particulier opdrachtgeverschap de woning te bouwen. Als tegenprestatie voor het beschikbaar maken van deze Ibb-Starterslening, is koper aan Vof IbbA een vergoeding verschuldigd bij verkoop van de woning met overwaarde. Vof IbbA heeft dus belang bij de waarde(ontwikkeling) van de woning. In dit artikel wordt aan koper de verplichting opgelegd om de woning goed te onderhouden, en niets te doen waardoor de waarde van de woning achteruit gaat. Deze verplichting geldt zolang koper de vergoeding aan Vof IbbA nog niet heeft betaald. Financiering Artikel 13. Eerste recht van hypotheek (hypothecaire financiering bank) 13.1 In het project IbbA dient de koper te financieren wat hij op grond van zijn inkomen naar de voorwaarden en normen van Nationale Hypotheek Garantie (NHG) maximaal kan financieren. Door de koppeling te maken met de normen van NHG wordt gegarandeerd dat een gezonde balans bestaat tussen het besteedbaar inkomen en de hypotheeklasten. De hypothecaire financiering mag door de koper worden aangevuld met eigen middelen. Koper dient een in dit artikel genoemd minimum percentage van de verwervingskosten zelf te financieren. Voor wat betreft deze financiering wordt aangesloten bij de normen van de Nationale Hypotheek Garantie. Koper dient zijn financieringscapaciteit op basis van deze normen maximaal te benutten. Dit betekent bijvoorbeeld dat koper geen financieringscapaciteit onbenut mag laten. Ook betekent dit dat koper zijn financieringscapaciteit niet negatief mag beïnvloeden, door bijvoorbeeld een krediet of andere persoonlijke verplichtingen aan te gaan De bank waar koper de financiering sluit, zal een hypotheekrecht willen vestigen op de woning. Het hypotheekrecht geeft de bank zekerheid dat koper zijn verplichtingen uit de geldleningsovereenkomst zal nakomen. Als koper zijn verplichtingen niet nakomt, kan de bank het hypotheekrecht ten uitvoer leggen, wat betekent dat de bank de woning kan verkopen. De lening 16

17 wordt dan uit de opbrengst terugbetaald. De hypotheek wordt gevestigd door bij de notaris een hypotheekakte te passeren. De kosten die verband houden met het vestigen van het hypotheekrecht komen voor rekening van koper. Dit zijn de kosten van de notaris en de kosten in verband met de inschrijving van de akte in de registers De hypothecaire financiering bij de bank moet worden geborgd met Nationale Hypotheek Garantie. Hiervoor is vereist dat de financiering voldoet aan de NHG normen. Dit zijn bijvoorbeeld eisen over de mate waarin de lening tijdens de looptijd moet worden afgelost en de kosten die mogen worden meegefinancierd. Svn stelt als verstrekker van de Ibb-Starterslening ook eisen aan de hypothecaire financiering bij de bank. Deze eisen zijn opgenomen in de Ibb-Uitvoeringsregels. Deze voorwaarden zijn gebaseerd op de normen van NHG en wijzigen als de normen van NHG wijzigen. Ook kan SVn beleidsmatig over gaan tot wijziging van de Ibb-Uitvoeringsregels. De meest recente versie van de Ibb-Uitvoeringsregels zijn als bijlage aan de overeenkomst gehecht. De meest recente versie van de Ibb-Uitvoeringsregels worden gepubliceerd op de website Als er een verschil is tussen de eisen zoals die worden gesteld door NHG en de Ibb-Uitvoeringsregels, gelden altijd de NHG normen Indien koper niet in staat is het minimaal voorgeschreven % van de verwervingskosten te financieren, kan de overeenkomst worden ontbonden. Als het te wijten is aan koper zelf dat hij de financiering niet rond krijgt, bijvoorbeeld omdat hij een lening heeft afgesloten, en de overeenkomst om die reden moet worden ontbonden, is koper aan Vof IbbA een boete verschuldigd. Als de overeenkomst wordt ontbonden, blijven alle kosten die door koper al zijn gemaakt, voor zijn rekening. Als aan koper geen verwijt kan worden gemaakt is geen boete verschuldigd. Artikel 14. Tweede recht van hypotheek (Ibb-Starterslening SVn) 14.1 Zodra het bouwplan van koper door Vof IbbA is goedgekeurd, kan koper de Ibb-Starterslening aanvragen. Met de goedkeuring van het bouwplan door Vof IbbA verstrekt Vof IbbA direct de formulieren die koper nodig heeft om een aanvraag in te dienen bij SVn Als koper eigen geld heeft dat hij wil inbrengen om een deel van de verwervingskosten te voldoen, vermeldt hij dit op het aanvraagformulier. Eigen geld moet door koper altijd worden gebruikt bovenop de maximale financiering van zijn eigen bank. Koper mag het eigen geld dus niet gebruiken om een lagere financiering bij de bank te sluiten en voor het overige een Ibb-Starterslening aan te vragen SVn beoordeelt de aanvraag. Hierbij maakt SVn gebruik van de door de Vof IbbA gestelde randvoorwaarden. Ook maakt SVn bij de beoordeling gebruik van de NHG voorwaarden en de Ibb-Uitvoeringsregels. De beoordeling van SVn eindigt bij een advies aan Vof IbbA om de Ibb-Starterslening aan de betreffende koper wel of niet toe te wijzen. 17

18 14.4 Vof IbbA beoordeelt het advies van SVn, controleert of de aanvraag is gebaseerd op het door Vof IbbA goedgekeurde bouwplan en onderliggende stukken, en wijst de Ibb-Starterslening toe of af. In principe zal Vof IbbA het advies van SVn opvolgen, tenzij er bijzondere of gewijzigde omstandigheden zijn. Vof IbbA kan toewijzing van de Ibb-Starterslening weigeren als deze minder bedraagt dan 5.000,-. Als de Ibb-Starterslening minder bedraagt dan 5.000,- zullen de totale verwervingskosten moeten worden verlaagd, of zal een deel van de verwervingskosten door koper moeten worden betaald uit eigen middelen. Vof IbbA stuurt van haar beslissing een brief aan koper, en informeert SVn of de Ibb-Starterslening aan koper is toe- of afgewezen Als de Ibb-Starterslening is toegewezen, sluit koper met SVn een geldleningsovereenkomst (Ibb- Starterslening). Om zekerheid te hebben met betrekking tot de nakoming door koper van zijn verplichtingen uit de Ibb-Starterslening, bedingt SVn een tweede recht van hypotheek op de woning. Als koper zijn verplichtingen niet nakomt, kan SVn het hypotheekrecht ten uitvoer leggen, wat betekent dat SVn de woning kan verkopen. SVn is tweede hypotheekhouder, na de bank (13.2). De lening van SVn wordt terugbetaald uit de opbrengst van de woning die overblijft nadat eerst de lening van eerste hypotheekhouder (de bank) is terugbetaald De hypotheek wordt gevestigd door bij de notaris een hypotheekakte te passeren. De kosten die verband houden met het vestigen van het hypotheekrecht komen voor rekening van koper. Dit zijn de kosten van de notaris en de kosten in verband met de inschrijving van de akte in de registers De Ibb-Starterslening is de eerste drie jaar rente- en aflossingsvrij. Vanaf het vierde jaar wordt in principe de volledige rente en aflossing verschuldigd, tenzij koper aantoont dat zijn inkomen hiervoor nog niet voldoende is gestegen. In dit artikel wordt bepaald dat bij de beoordeling van het inkomen altijd zal worden gekeken naar het inkomen van het huishouden. Hiermee wordt bedoeld dat ook het inkomen van een inwonende partner van koper zal worden meegeteld, ookal heeft koper de woning alleen gekocht Als, naar aanleiding van het advies van SVn, de Ibb-Starterslening door Vof IbbA niet wordt toegekend, kan de overeenkomst worden ontbonden. Als door eigen toedoen van koper de Ibb-Starterslening aan hem niet kan worden toegewezen, en de overeenkomst om die reden wordt ontbonden, is koper aan Vof IbbA een boete verschuldigd. Alle kosten die door koper al zijn gemaakt, komen voor zijn eigen rekening. Artikel 15. Gerealiseerde kosten 15.1 Als de kavel aan koper wordt geleverd (bij de notaris), worden de gelden die van de eerste financiering van koper bij zijn bank en de Ibb-Starterslening, in een bouwdepot gestort. Vanuit dit bouwdepot worden de termijnen van de aannemer en alle overige kosten betaald. In dit artikel is een regeling opgenomen voor het geval bij oplevering van de woning nog gelden in het bouwdepot overblijven. Dit is bijvoorbeeld het geval als bepaalde kostenposten lager zijn uitgevallen dan vooraf was begroot. Het geld wat overblijft in het bouwdepot, moet altijd worden gebruikt voor een eenmalige aflossing op de Ibb-Starterslening. Hiermee wordt de hoofdsom van deze lening (en de rentelasten over deze lening in de toekomst) dus verlaagd. 18

19 Koper moet aan Vof IbbA melden als er een restant in het bouwdepot overblijft. Doet hij dit niet of gebruikt hij het geld dat nog in het depot zit voor andere dingen dan aflossing van de Ibb- Starterslening, dan pleegt koper wanprestatie. Hij riskeert dan een boete van Vof IbbA, en moet de aflossing van de Ibb-Starterslening alsnog doen. Om in de toekomst de overwaarde van de woning vast te stellen, wordt uitgegaan van het verschil tussen de verwervingskosten bij aanvang (goedkeuring bouwplan Vof IbbA) en de taxatiewaarde bij verkoop. Als tijdens de bouw kosten zijn bespaard zoals bedoeld in dit artikel, en door koper na oplevering dus een aflossing is gedaan op de Ibb-Starterslening, worden de verwervingskosten opnieuw vastgesteld op dit lagere bedrag. Bij het bepalen van de overwaarde in de toekomst wordt dan dus uitgegaan van deze lagere verwervingskosten bij aanvang In dit artikel wordt vastgesteld dat eventuele meerkosten door koper uit eigen middelen zullen moeten worden voldaan. Het is dus niet mogelijk om een nadere financiering van Vof IbbA of SVn te verkrijgen voor het voldoen van kosten die buiten de vooraf vastgestelde verwervingskosten vallen Als door koper uit eigen middelen aanvullende investeringen zijn gedaan in verband met de realisatie van de woning, boven de vooraf vastgestelde verwervingskosten, worden de verwervingskosten, die bepalend zijn voor het vaststellen van de overwaarde bij verkoop en de hoogte van de door koper aan Vof IbbA te betalen vergoeding, in principe niet aangepast. De door koper aan Vof Ibba te betalen vergoeding bij verkoop wordt vastgesteld aan de hand van de overwaarde. De overwaarde is het verschil tussen de verwervingskosten bij aanvang en de getaxeerde waarde bij verkoop. De verwervingskosten worden vastgesteld bij de goedkeuring van het bouwplan door Vof IbbA, voor start bouw. Meerkosten (15.2) of aanvullende investeringen (15.3) tijdens de bouw die door koper uit eigen middelen worden voldaan, leiden niet tot een verhoogde vaststelling van deze verwervingskosten, tenzij aan alle voorwaarden van artikel 17.6 is voldaan. Kort gezegd komt het erop neer dat de verwervingskosten alleen verhoogd worden vastgesteld als Vof IbbA hiermee heeft ingestemd. Criterium voor deze instemming is dat de kosten die koper heeft gemaakt noodzakelijk waren om de woning gereed te maken en de vooraf getaxeerde waarde te realiseren (zie verder artikel 17.6). Korting Artikel 16. Korting 16.1 In dit artikel wordt in detail vastgesteld waaruit de door Vof IbbA aan koper verleende korting uit bestaat. Tussen Vof IbbA en SVn is een overeenkomst gesloten, op grond waarvan Vof IbbA gelden ter beschikking stelt aan SVn. Deze gelden zijn bedoeld om, namens Vof Ibba, Ibb-Startersleningen te verstrekken aan deelnemers in het project Ikbouwbetaalbaar. Vof IbbA stelt de randvoorwaarden vast die SVn hanteert bij het advies aan Vof IbbA om de Ibb-Starterslening toe of af te wijzen. In de relatie tussen Vof IbbA en koper, wordt het beschikbaar maken van een Ibb-Starterslening tegen gunstige voorwaarden, gezien als een korting. De Ibb-Starterslening heeft ten opzichte van een geldlening bij een reguliere bank gunstigere voorwaarden, doordat (in ieder geval) de eerste drie jaar geen rente en aflossing verschuldigd is. De korting bestaat uit de optelsom van de rente over de Ibb-Starterslening die koper, vanwege deze gunstige voorwaarden, niet hoeft te betalen. Omdat Vof IbbA het voor koper heeft mogelijk gemaakt de Ibb-Starterslening te sluiten en de gelden die zij voor de verstrekking van Ibb-Startersleningen beschikbaar heeft gesteld, door de overeenkomst die zij heeft gesloten met SVn, is koper aan Vof 19

20 IbbA een tegenprestatie verschuldigd. De tegenprestatie bestaat uit de verplichting om de verkregen korting aan Vof IbbA terug te betalen. Hiervoor gelden voorwaarden. Als er geen overwaarde is, hoeft koper niets aan Vof IbbA terug te betalen. Als er wel overwaarde is, hoeft koper nooit meer dan 50% van de overwaarde terug te betalen. Het uiteindelijk door koper aan Vof IbbA te betalen bedrag is de vergoeding De korting is het totaal van de rente die koper op basis van de voorwaarden van de Ibb-Starterslening tijdens de looptijd niet heeft hoeven betalen. In 16.4 is een formule opgenomen waarmee de hoogte van de korting wordt vastgesteld De hoogte van de korting is afhankelijk van de ontwikkeling van het inkomen van koper. De eerste drie jaar hoeft over de Ibb-Starterslening geen rente te worden betaald. Vanaf het vierde jaar betaalt koper in principe de volledige rente, tenzij hij aantoont dat zijn inkomen (volgens de normen van NHG) nog niet voldoende is om de gehele rentelast te betalen. De te betalen rente wordt dan op zijn verzoek voor de volgende periode aangepast aan een niveau dat past bij zijn inkomen. Vanaf het zevende, elfde en zestiende jaar (nieuwe perioden) kan de betalingsverplichting op zijn verzoek opnieuw worden beoordeeld en vastgesteld, aan de hand van het inkomen en de NHG normen. De hoogte van de korting is hiermee dus afhankelijk van het inkomen van koper gedurende de hele looptijd van de Ibb-Starterslening, en is voor iedere koper verschillend. Als het inkomen van koper stijgt, zal hij eerder verplicht zijn om de volledige rente over de Ibb-Starterslening te betalen, dan wanneer zijn inkomen gelijk blijft. De uiteindelijke korting is afhankelijk van hoelang en hoeveel rentevrijstelling koper krijgt Vof IbbA vraagt bij SVn informatie op over de door koper betaalde rente. Voor het vaststellen van de korting worden de verkregen gegevens verwerkt in een formule. Voorbeeld: Verwervingskosten: ,- Financiering bank: ,- Ibb-Starterslening: ,- Rente Ibb-Starterslening: 5,5% Koper A en koper B worden de eerste drie jaren vrijgesteld van het betalen van rente over de Ibb-Starterslening. Aan het einde van jaar 3 wordt hen beide medegedeeld dat zij vanaf het vierde jaar 5,5% rente zullen moeten betalen over de Ibb- Starterslening. Koper A heeft door een salarisverhoging aan het begin van het vierde jaar voldoende inkomen om naast de betalingsverplichtingen aan zijn bank nu ook de rente over de Ibb-Starterslening te betalen. Vanaf het vierde jaar gaat hij over de Ibb-Starterslening rente betalen. Vanaf het vierde jaar krijgt hij dus geen korting meer. Koper B heeft aan het begin van het vierde jaar nog hetzelfde inkomen als bij aanvang. Dit inkomen is nog niet voldoende om naast de betalingsverplichtingen aan de bank ook de rente over de Ibb-Starterslening te betalen. Hij vraagt SVn om een hertoetsing. SVn beoordeelt aan de hand van het inkomen van koper B en de normen van NHG, of hij de rente over de Ibb- Starterslening of een deel daarvan, kan betalen. In het voorbeeld gaan we ervan uit dat koper B vanaf het vierde jaar nog geen rente kan betalen over de Ibb-Starterslening. De rente blijft voor de volgende periode van drie jaar, voor hem vrijgesteld. Aan het einde van het zesde jaar vindt dezelfde beoordeling plaats. In het voorbeeld gaan we ervan uit dat koper B nu wel een hoger inkomen heeft, maar nog niet voldoende om de volledige rentelast over de Ibb-Starterslening te betalen. SVn stelt de betalingsverplichting voor de komende periode (jaar 7 t/m 10) vast op 3% (in plaats van de volledige verschuldigde rente van 5,5%). De derde periode loopt af aan het einde van jaar 10. Koper B heeft inmiddels een voldoende inkomen om de volledige 5,5% over de Ibb-Starterslening te betalen. Vanaf jaar 11 betaalt hij de marktconforme rente van 5,5%. Vanaf het elfde jaar ontvangt 20