Algemene Bepalingen Ikbouwbetaalbaar (Algemene Bepalingen Ibb) horend bij Overeenkomst

Transcriptie

1 Bijlage 1 Algemene Bepalingen Ikbouwbetaalbaar (Algemene Bepalingen Ibb) horend bij Overeenkomst Deze Algemene Bepalingen Ibb zijn van toepassing op en maken integraal onderdeel uit van de Overeenkomst tussen Koper en Vof IbbA en alle tussen hen in verband met de Overeenkomst gemaakte nadere afspraken.

2 Definities en begrippen In de Overeenkomst en de Algemene Bepalingen Ibb wordt verstaan onder: Vof IbbA *van toepassing op de kavels in Homeruskwartier en Europakwartier* de vennootschap onder firma IkbouwbetaalbaarinAlmere, gevestigd te Almere aan het Stadhuisplein 1 *van toepassing op de kavels in Nobelhorst* de vennootschap onder firma IkbouwbetaalbaarinAlmere Ymere, gevestigd te * Koper Partijen Gemeente Huishouden(s) Inkomen Individueel Toetsinkomen Partner 1 Partner 2 Doelgroep Regeling Ikbouwbetaalbaar Korting de aan het hoofd van de Overeenkomst sub 2. vermelde persoon of personen (maximaal 2) Vof IbbA en Koper tezamen de publiekrechtelijke rechtspersoon Gemeente Almere het huishouden van de Koper, bestaande uit een natuurlijk persoon en zijn niet duurzaam gescheiden levende echtgenoot of geregistreerd partner, of degene die met hem een gezamenlijke huishouding voert of zal gaan voeren in de te verwerven woning, niet zijnde kinderen of pleegkinderen is een (pleeg)kind (mede-)koper, dan behoort deze persoon wel tot het Huishouden er kunnen niet meer dan twee personen tot het aldus gedefinieerde Huishouden behoren het Individueel Toetsinkomen van Partner 1 en, indien van toepassing hierbij opgeteld, het Individueel Toetsinkomen van Partner 2, vastgesteld conform de Normen van NHG het toetsinkomen van ieder lid van het Huishouden, vastgesteld conform de Normen van NHG het lid van het Huishouden met het hoogste Individueel Toetsinkomen indien het Huishouden twee personen telt: degene die niet het hoogste Individueel Toetsinkomen heeft indien Partner 1 met meer dan één andere persoon een gezamenlijke huishouding voert, wordt als Partner 2 aangemerkt degene naast Partner 1 met het hoogste Individueel Toetsinkomen Huishoudens met een Inkomen van maximaal ,- (2012) die minmaal 60% van de Verwervingskosten kunnen financieren met een hypothecaire financiering bij een bank en voldoen aan de overige eisen die Vof IbbA stelt de regeling zoals uiteengezet in de Overeenkomst die het mogelijk maakt voor de Doelgroep om als particulier opdrachtgever een koopwoning te ontwikkelen en te realiseren het voordeel dat Koper heeft genoten in verband met de gunstige condities van de Ibb-Starterslening, zoals omschreven in de Overeenkomst 2

3 Verwervingskosten Normen (van NHG) NHG SVn Ibb-Starterslening(en) Ibb-Voorwaarden Ibb-Uitvoeringsregels Overeenkomst Vergoeding Algemene Bepalingen Ibb Notaris Onroerende zaak de totale kosten voor het verkrijgen van de Onroerende zaak en de ontwikkeling en realisatie hierop van een woning met aanhorigheden, goedgekeurd door Vof IbbA volgens het bepaalde in art ikel 11 van de Overeenkomst de normen die van toepassing zijn op NHG, zoals deze gelden op het moment dat de normen tijdens de looptijd van de Overeenkomst worden toegepast Nationale Hypotheek Garantie, zijnde de publicitaire naam van de door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen verstrekte borgtocht of enige hiervoor in de plaats komende garantieregeling en/of borgstellende instantie de Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten, gevestigd te Hoevelaken of enige hiervoor in de plaats komende instantie de financiering onder gunstige voorwaarden, toe te kennen door Vof IbbA en te verstrekken door SVn aan Koper, vanuit het bij SVn aangehouden Ibb-fonds waarin zich door Vof IbbA gestorte gelden bevinden, een en ander ter uitvoering van de tussen SVn en Vof IbbA gesloten overeenkomst en het daarin opgenomen derdenbeding de door Vof IbbA vastgestelde voorwaarden die gelden om in aanmerking te komen voor een Ibb-Starterslening, in de versie zoals gepubliceerd op de website op het moment van toepassing de door Vof IbbA vastgestelde uitvoeringsregels waarin de procedures rond de aanvraag, toekenning en verstrekking van de Ibb-Starterslening zijn beschreven in de versie zoals gepubliceerd op de website op het moment van toepassing de tussen Vof IbbA en Koper gesloten koopovereenkomst kavel, waarop deze Algemene Bepalingen Ibb van toepassing zijn verklaard het door Koper aan Vof IbbA te betalen bedrag als tegenprestatie voor de door Vof IbbA verleende Korting, verschuldigd op het moment dat Koper overgaat tot Vervreemding van de Onroerende zaak, mits er sprake is van Overwaarde en met dien verstande dat de Vergoeding nooit meer bedraagt dan 50% van de Overwaarde van de Onroerende zaak deze Algemene Bepalingen Ikbouwbetaalbaar die van toepassing zijn op de Overeenkomst (één van de notarissen van) het in artikel 1 lid 6 van de Overeenkomst vermelde notariskantoor de door Vof IbbA aan Koper verkochte bouwkavel zoals in artikel 3 lid 1 van de Overeenkomst nader is omschreven met inbegrip van de daarop te realiseren c.q. gerealiseerde woning met aanhorigheden 3

4 Koopprijs AV 2012 Gedragscode Bouwbegeleider Ontwikkelingskosten Taxatiekosten Gerealiseerde kosten Vervreemding Overwaarde de prijs van de Onroerende zaak zoals vermeld in artikel 3 lid 2 van de Overeenkomst Algemene Voorwaarden 2012 betreffende de verkoop van onroerende zaken door de gemeente Almere een verzameling uitgangspunten en (gedrags)regels waaraan de bouwbegeleider zich terzake de uitvoering van adviesopdrachten in het kader van de Regeling Ikbouwbetaalbaar heeft verbonden een door Koper aan Vof IbbA verschuldigd vast bedrag in verband met de ontwikkeling van een IbbA kavel een door Koper aan Vof IbbA verschuldigd vast bedrag in verband met de taxatie en goedkeuring van het bouwplan de werkelijke kosten die gemoeid zijn geweest met de koop van de Onroerende zaak en de ontwikkeling en realisatie van de woning gerealiseerd één maand na het verstrijken van de in de aannemingsovereenkomst opgenomen onderhoudstermijn overdracht van het eigendom danwel bezwaring van het eigendom met een zakelijk genots- of gebruiksrecht, alsook overdracht of bezwaring als vorenbedoeld in economische zin het verschil tussen de Waarde bij aanvang en de Waarde bij verkoop Waarde bij aanvang de door Vof IbbA volgens de procedure zoals beschreven in artikel 11 van de Overeenkomst goedgekeurde Verwervingskosten (eventueel aangepast indien de Gerealiseerde kosten lager zijn dan de Verwervingskosten zoals vastgesteld bij aanvang) Waarde bij verkoop de waarde in het economisch verkeer van de Onroerende zaak op het moment van berekening van de Vergoeding, vast te stellen volgens de uitgangspunten zoals neergelegd in artikel 17 lid 4 en volgende van de Overeenkomst en de procedure zoals beschreven in artikel 5 van deze Algemene Bepalingen 4

5 Bepalingen 1 Algemeen 1.1 Bij strijd tussen hetgeen in de Algemene Bepalingen Ibb en de Overeenkomst is bepaald, prevaleert het bepaalde in de Overeenkomst. 1.2 Bij strijd tussen het bepaalde in de artikelen van de Overeenkomst en het bepaalde in de bijlagen, prevaleert het bepaalde in de art ikelen van de Overeenkomst. 1.3 Indien in de Overeenkomst of de Algemene bepalingen Ibb vereist is dat een verklaring of mededeling schriftelijk wordt gedaan, is aangetekende verzending niet vereist, tenzij anders is aangegeven. Onverlet latende het vorenstaande, draagt de verzender de bewijslast dat de door hem verstuurde verklaring of mededeling door de andere partij is ontvangen. 2 Rente, kosten en belastingen 2.1 Over alle door Koper aan Vof IbbA verschuldigde betalingen, daaronder begrepen verschuldigde boete, is Koper vanaf de dag van opeisbaarheid tot de dag der algehele voldoening de wettelijke rente verschuldigd. 2.2 De volledige in redelijkheid gemaakte gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten van incasso in verband met enige niet (tijdig) danwel niet volledig nagekomen betalingsverplichting van Koper, komen voor rekening van Koper. 2.3 Indien en voorzover over een te betalen boete omzetbelast ing verschuldigd is, is deze belasting in de boete begrepen. 2.4 Boetes worden jaarlijks, voor het eerst op 1 januari volgend op het jaar waarin de Overeenkomst is gesloten, geïndexeerd aan de hand van het door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) gepubliceerde consumentenprijsindexcijfer, reeks alle huishoudens. 3 Goedkeuring Vof IbbA bouwplan Taxatie 3.1 Vof IbbA kan haar goedkeuring aan het bouwplan onthouden indien de getaxeerde waarde van het bouwplan in relatie tot de Verwervingskosten naar het oordeel van Vof IbbA onvoldoende is (artikel 11.3 sub i van de Overeenkomst). 3.2 Koper wordt geacht te hebben ingestemd met de afkeuring van het bouwplan als gevolg van de uit de taxatie blijkende waarde, indien Koper niet binnen 14 dagen na verzending door Vof IbbA schriftelijk en onder opgave van redenen aan Vof IbbA te kennen heeft gegeven dat hij de uit de taxatie blijkende waarde niet aanvaardt. 3.3 Indien Koper de uit het taxatierapport blijkende waarde van het bouwplan niet aanvaardt, heeft hij het recht om op eigen kosten opdracht te verstrekken aan een taxateur voor het verrichten van een contrataxatie. Ook een in opdracht van Koper verrichte taxatie dient te voldoen aan de eisen die hieraan in de Normen van NHG worden gesteld. 3.4 Indien Part ijen geen overeenstemming bereiken en Vof IbbA, ook naar aanleiding van een eventuele contra-taxatie, geen goedkeuring wenst te verlenen aan het bouwplan op de in artikel 11.3 sub i van de Overeenkomst genoemde grond, wijzen Partijen gezamenlijk een taxateur aan die bij wijze van bindend advies zoals bedoeld in art ikel 7:900 lid 2 BW de waarde van het te realiseren bouwplan vaststelt. Indien deze taxateur ten behoeve van zijn advies een taxatierapport vervaardigt dient ook dit rapport te voldoen aan de Normen van NHG. 3.5 Als Vof IbbA en Koper geen overeenstemming bereiken over de benoeming van de taxateur, kan de meest gerede part ij de voorzieningenrechter van de rechtbank Zwolle verzoeken de taxateur aan te wijzen. 3.6 Het bindend advies over de waarde van het te realiseren bouwplan laat onverlet het recht van Vof IbbA om goedkeuring aan het bouwplan te onthouden, met dien verstande dat het onthouden van goedkeuring op de grond zoals genoemd in artikel 11.3 sub i van de Overeenkomst niet mogelijk is indien de Verwervingskosten lager of gelijk zijn aan de bij wijze van bindend advies vastgestelde waarde van het te realiseren bouwplan. 3.7 De kosten van het bindend advies en/of het verzoek aan de rechter komen voor rekening van Partijen, ieder voor de helft. 5

6 4 Gerealiseerde kosten lager dan Verwervingskosten 4.1 Een opgetreden verschil tussen de Gerealiseerde kosten en de Verwervingskosten zoals bedoeld in artikel 15.1 van de Overeenkomst komt tot uitdrukking in een positief saldo van het bouwkrediet dat is aangehouden voor de Ibb-Starterslening. Het is Koper niet toegestaan dit positieve saldo op te nemen of anderszins aan te wenden. 4.2 Vof IbbA stuurt een afschrift van de schriftelijke verklaring van Koper zoals bedoeld in artikel 15.1 van de Overeenkomst aan SVn. Koper is verplicht mee te werken aan een verlaging van de hoofdsom casu quo gedeeltelijke aflossing van de Ibb-Starterslening. met het verschil tussen de Gerealiseerde kosten en de Verwervingskosten, zijnde het bedrag van het positieve saldo van het bouwkrediet. Indien het positieve saldo om welke reden dan ook niet (meer) aanwezig is, dient de verlaging van de hoofdsom casu quo gedeeltelijke aflossing van de Ibb-Starterslening te worden voldaan uit eigen middelen. 4.3 De kosten in verband met de aanpassing van de hoofdsom casu quo gedeeltelijke aflossing van de Ibb- Starterslening komen voor rekening van Koper. 4.4 Koper stelt Vof IbbA schriftelijk op de hoogte van een geëffectueerde verlaging van de hoofdsom casu quo gedeeltelijke aflossing van de Ibb-Starterslening, onder overlegging van bewijsstukken en binnen 30 dagen na de datum waarop de schriftelijke verklaring van Koper zoals bedoeld in artikel 15.1 van de Overeenkomst door Vof IbbA is ontvangen. Indien Vof IbbA de hier bedoelde schriftelijke mededeling niet binnen de genoemde termijn heeft ontvangen is Koper, tenzij Koper binnen de gestelde termijn een schriftelijk en met redenen omkleed verzoek tot uitstel aan Vof IbbA heeft gericht en dit verzoek door Vof IbbA is gehonoreerd, zonder nadere ingebrekestelling in verzuim conform het bepaalde in artikel 20 van de Overeenkomst. 4.5 Niet nakoming door Koper van de in artikel 15.1 van de Overeenkomst opgenomen verplichting om Vof IbbA op de hoogte te stellen van een positief saldo van het bouwkrediet van de Ibb-Starterslening leidt tot onmiddellijk verzuim van Koper in de zin van artikel 20 van de Overeenkomst. Verzuim van Koper om de hier genoemde reden, doet niet af aan de verplichting van Koper om, indien en zodra Vof IbbA er kennis van krijgt dat de Gerealiseerde kosten lager zijn dan de door Vof IbbA goedgekeurde Verwervingskosten, alsnog medewerking te verlenen aan het verlagen van de hoofdsom casu quo gedeeltelijk aflossen van de Ibb-Starterslening. Het bepaalde in de artikelen 4.2 tot en met 4.4 van deze Algemene Bepalingen Ibb is in dat geval van overeenkomstige toepassing, met dien verstande dat voor de schriftelijke verklaring van Koper zoals bedoeld in artikel 15.1 van de Overeenkomst in dit geval dient te worden gelezen de schriftelijke mededeling van Vof IbbA aan Koper, waarin Vof IbbA Koper op de hoogte stelt van het door haar geconstateerde verschil tussen de Gerealiseerde kosten en de Verwervingskosten. 5 Procedure vaststelling Waarde bij verkoop - Taxatie 5.1 Indien Koper voornemens is de Onroerende zaak te Vervreemden of Koper wenst op eigen initiatief zoals bedoeld in art ikel 18 van de Overeenkomst over te gaan tot betaling van de Vergoeding aan Vof IbbA, deelt hij dit schriftelijk aan Vof IbbA mede. 5.2 Vof IbbA gaat zonder andersluidend bericht van Koper zo spoedig mogelijk na ontvangst van de schriftelijke mededeling van Koper over tot opdrachtverstrekking voor het verrichten van een taxatie ter vaststelling van de Waarde bij verkoop, conform het bepaalde in de artikelen 17.4 tot en met 17.6 van de Overeenkomst. 5.3 De kosten van de eerste taxatie worden door Vof IbbA voldaan. 5.4 In verband met de maximale geldigheidsduur van het taxatierapport van zes maanden en de in artikel 17.7 van de Overeenkomst vermelde maximale termijn van één maand die gelegen mag zijn tussen het moment van vaststelling van de Vergoeding en de Vervreemding van de Onroerende zaak casu quo de betaling van de Vergoeding door Koper op eigen initiat ief (zoals bedoeld in artikel 18 van de Overeenkomst), kan Koper Vof IbbA verzoeken opdrachtverstrekking tot nader order aan te houden, aan welk verzoek Vof IbbA gehoor zal geven. Indien als gevolg van het verstrijken van in de Overeenkomst opgenomen termijnen opnieuw opdracht dient te worden verstrekt voor het verrichten van een taxatie, komen de kosten hiervan voor rekening van Koper. 5.5 Vof IbbA stuurt zo spoedig mogelijk na ontvangst van het taxatierapport een kopie van het rapport aan Koper. Koper wordt geacht te hebben ingestemd met de taxatie en de hieruit blijkende Waarde bij verkoop, indien Koper niet binnen 21 dagen na verzending door Vof IbbA schriftelijk aan Vof IbbA te kennen heeft gegeven dat hij de uit de taxatie voortgekomen Waarde bij verkoop niet aanvaardt. Indien Koper de taxatie aanvaardt, wordt de Waarde bij verkoop vastgesteld op de in dit taxatierapport vastgestelde waarde in het economisch verkeer van de Onroerende zaak. 6

7 5.6 De schriftelijke mededeling van Koper, dat hij de uit de taxatie voortgekomen Waarde bij verkoop niet aanvaardt, dient te zijn voorzien van een in opdracht van Koper vervaardigd taxatierapport dat voldoet aan de in de art ikelen 17.4 tot en met 17.6 van de Overeenkomst gestelde eisen en uitgangspunten. De kosten van de door Koper geïnitieerde taxatie, komen voor rekening van Koper. 5.7 De in opdracht van Koper verrichte taxatie en de hieruit blijkende Waarde bij verkoop wordt geacht door Vof IbbA te zijn aanvaard indien Vof IbbA niet binnen 21 dagen na ontvangst van het rapport schriftelijk aan Koper te kennen heeft gegeven dat zij de uit de taxatie voortgekomen Waarde bij verkoop niet aanvaardt. Indien Vof IbbA de taxatie aanvaardt, wordt de Waarde bij verkoop vastgesteld op de in dit taxatierapport vastgestelde waarde in het economisch verkeer van de Onroerende zaak. 5.8 Indien Vof IbbA de uit de door Koper geïnitieerde taxatie voortvloeiende Waarde bij verkoop niet aanvaardt treden Part ijen in overleg teneinde alsnog overeenstemming te bereiken over de Waarde bij verkoop. Indien Part ijen gezamenlijk niet tot overeenstemming komen, wijzen zij binnen 21 dagen na verzending van de definitieve afwijzing gezamenlijk een derde taxateur aan die bij wijze van bindend advies zoals bedoeld in art ikel 7:900 lid 2 BW de Waarde bij verkoop bindend vaststelt. Indien deze derde taxateur ten behoeve van zijn advies een taxatierapport vervaardigt dient ook dit rapport te voldoen aan de in de art ikelen 17.4 tot en met 17.6 van de Overeenkomst gestelde eisen en uitgangspunten. 5.9 Als Vof IbbA en Koper geen overeenstemming over de benoeming van de derde taxateur bereiken, kan de meest gerede part ij de voorzieningenrechter van de rechtbank Zwolle verzoeken de taxateur aanwijzen De kosten van het bindend advies en/of het verzoek aan de rechter komen voor rekening van Partijen, ieder voor de helft. 6 Betaling Vergoeding en eindigen derde hypotheekrecht 6.1 Betaling van de Vergoeding door Koper heeft tot gevolg dat het ten behoeve van Vof IbbA gevestigde derde recht van hypotheek eindigt en Vof IbbA medewerking verleent aan doorhaling van het hypotheekrecht in de openbare registers. 6.2 De kosten die verband houden met het eindigen en doorhalen van het hypotheekrecht komen voor rekening van Koper. 6.3 In geval van gedwongen onderhandse verkoop of openbare verkoop als gevolg van executie van een recht van hypotheek op de voet van het bepaalde in artikel 3:268 Burgerlijk Wetboek door de houder(s) van het eerste of tweede recht van hypotheek op de Onroerende zaak, doet Vof IbbA reeds nu voor alsdan afstand van haar vordering indien en voorzover de opbrengst bij executie niet voldoende is om de Vergoeding te voldoen. 7