DE HERZIENE EIGENWONINGREGELING

Transcriptie

1 DE HERZIENE EIGENWONINGREGELING Voldoende herzien om de woningmarkt te reguleren en de schuldenlast te reduceren in Nederland? januari 2014 Student: Rianne Brits studentnummer Begeleidend docent: Mevrouw R. Hennuin Aantal woorden: Ingeleverd op 6 januari 2014 Master Nederlands Belastingrecht

2 INHOUDSOPGAVE Inhoudsopgave... 2 Lijst van gebruikte afkortingen... 4 Inleiding De eigenwoningregeling voor 1 januari Inleiding Het doel van hypotheekrenteaftrek Inperkingen rondom hypotheekrenteaftrek in Wet IB Eigenwoningschuld Hypotheekrenteaftrek Bijleenregeling Eigenwoningforfait Kapitaalverzekering, spaarrekening en beleggingsrecht eigen woning Aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld Conclusie De Wet herziening fiscale behandeling eigen woning Inleiding Inhoud Wet herziening fiscale behandeling eigen woning Aanpassing van het begrip eigenwoningschuld Afschaffing van het regime van de kapitaalverzekering (KEW), spaarrekening eigen woning (SEW) en het beleggingsrecht eigen woning (BEW) Overgangsrecht op grond waarvan een bestaande schuld behoort tot de eigenwoningschuld Conclusie Internationale standaarden Inleiding Europese Commissie OESO IMF Conclusie De huurmarkt Inleiding

3 4.2 Huidige situatie huurwoningenmarkt Adviezen OESO en EU Maatregelen huurwoningenmarkt Marktgerichte huurprijzen Inkomensafhankelijke huurverhoging Verhuurdersheffing Conclusie Buurlanden België en Duitsland Inleiding Duitsland België Conclusie Conclusie en aanbevelingen Literatuurlijst Bijlagen Bijlage

4 LIJST VAN GEBRUIKTE AFKORTINGEN AWR Algemene wet inzake rijksbelastingen BBP Bruto Binnenlands Product BEW Beleggingsrecht eigen woning CPB Centraal Planbureau DNB De Nederlandsche Bank EU Europese Unie IMF Internationaal Monetair Fonds KEW Kapitaalverzekering eigen woning NHP Nationaal Hervormingsprogramma OESO Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling SEW Spaarrekening eigen woning Wet IB 1964 Wet Inkomstenbelasting 1964 Wet IB 2001 Wet Inkomstenbelasting 2001 WOZ Wet Waardering Onroerende Zaken WWS Woningwaarderingsstelsel 4

5 INLEIDING De eigenwoningregeling is al jarenlang één van de meeste bediscussieerde onderdelen van het Nederlandse belastingstelsel. Er is regelmatig aandacht geschonken aan de vraag of een herziening van de regeling noodzakelijk zou zijn. Sinds de invoering van de Wet Inkomstenbelasting 2001 is het bereik van de eigenwoningregeling al meerdere keren ingeperkt, maar door de eurocrisis is de noodzaak tot schuldreductie nadrukkelijk op de agenda van de regering komen te staan. Door veranderingen en waardedalingen op de woningmarkt lopen eigenwoningbezitters het risico in betalingsproblemen te komen of bij verkoop met een restschuld te blijven zitten. Uiteindelijk kunnen deze individuele risico s doorwerken naar de financiële stabiliteit van burgers en zelfs van heel Nederland. 1 De inzet van de regering is behoud van de hypotheekrenteaftrek. De kwetsbaarheden die nu te zien zijn op de woningmarkt zouden volgens de regering niet tot gevolg moeten hebben dat de aftrek van rente betaald voor een lening die is aangegaan ter verwerving, onderhoud of verbetering van een eigen woning, wordt afgeschaft omdat dat het eigenwoningbezit bevordert. Het beleid is daarom gericht op het beperken van de risico s van hoge schulden, zoals betalingsproblemen en restschulden. 2 Tegen deze achtergrond is de eigenwoningregeling begin 2013 herzien, namelijk in de Wet herziening fiscale behandeling eigen woning, die op 1 januari 2013 in werking is getreden. Deze nieuwe wet heeft meerdere doelen, te weten: - het verlagen van de hypotheekschulden van burgers; - de versteviging van financiële stabiliteit van zowel burgers als van heel Nederland; - de verbetering van de financierbaarheid van de hypotheekportefeuille van banken 3. Tevens wordt er met de nieuwe wet gepoogd burgers zekerheid te bieden om daarmee het herstel van vertrouwen op de woningmarkt te bevorderen. 4 1 Kamerstukken II 2012/13, , nr. 3 2 Idem noot 1 3 Met hypotheekportefeuille wordt bedoeld het verstrekken van hypotheken door banken 4 Zie M.J.J.R. van Mourik, G.G.M. Snoeks & R.Stam CPL, De herziene eigenwoningregeling, Deventer: Kluwer 2013, p.2 5

6 Ondanks deze wijzigingen in de eigenwoningregeling is een aantal internationale organisaties, waaronder de Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling (hierna: OESO), niet heel positief over de Nederlandse woningmarkt en economie. De OESO heeft geconstateerd dat de huizenprijzen scherp zijn gedaald, waardoor de hypotheken van steeds meer woningbezitters onder water staan. In dat licht juicht de OESO in ieder geval toe dat de hypotheekrenteaftrek wordt beperkt. En naast de OESO vinden ook andere internationale organisaties zoals de Europese Commissie en het IMF dat de hypotheekrenteaftrek in Nederland beperkt, danwel helemaal afgeschaft moet worden, om op termijn een verdere afname te realiseren van de maximale loan-to-value ratio 5 van woninghypotheken. 6 In deze scriptie wordt onderzocht of de Wet herziening fiscale behandeling eigen woning een voldoende herziening inhoudt om de woningmarkt te reguleren en de schuldenlast te reduceren in Nederland. In hoofdstuk 1 zal eerst worden ingegaan op de ontwikkelingen die de fiscale behandeling van de eigen woning tot en met december 2012 heeft doorgemaakt. In hoofdstuk 2 zal vervolgens de op 1 januari 2013 in werking getreden Wet herziening fiscale behandeling eigen woning worden behandeld. Daarna wordt in hoofdstuk 3 ingegaan op de internationale standaarden en adviezen van de Europese Commissie, de OESO en het IMF, en wordt onderzocht of de fiscale behandeling van de eigen woning hieraan voldoet. In hoofdstuk 4 zal worden gekeken naar de huurwoningenmarkt, want ook de huurwoningenmarkt moet worden herzien om de woningmarkt te reguleren. Tot slot wordt in hoofdstuk 5 een vergelijking gemaakt met buurlanden België en Duitsland. Kennen zij een vergelijkbare regeling, vanwege vergelijkbare problemen? De vraag die centraal staat in deze scriptie is de volgende: Is de herziening van de eigenwoningregeling die is ingetreden op 1 januari 2013 afdoende om de doelen die worden beoogd te realiseren? Dat wil zeggen de financiële stabiliteit in Nederland te verstevigen, de woningmarkt te reguleren en de hypotheekschulden in Nederland te reduceren. En zo nee, op welke punten zou deze verder kunnen worden herzien. 5 De maximale hoogte van het hypothecair krediet ten opzichte van de waarde van de woning 6 Vastgoedmarkt.nl (2013). Nederlandse woningprijzen nog in top 5 Oeso-landen. Geraadpleegd op 22 november 2013 via Oeso-landen 6

7 1 DE EIGENWONINGREGELING VOOR 1 JANUARI INLEIDING Op 1 januari 2013 is een herziening van de eigenwoningregeling van kracht geworden en is de Wet herziening fiscale behandeling eigen woning in werking getreden. In dit hoofdstuk wordt de eigenwoningregeling besproken zoals die eruit zag voor de invoering van deze wet. 1.2 HET DOEL VAN HYPOTHEEKRENTEAFTREK Met het eigenwoningregime voor 1 januari 2013 wilde de overheid het eigenwoningbezit stimuleren, onder andere met de hypotheekrenteaftrek. Want de hypotheekrenteaftrek maakte het ook voor lagere inkomensgroepen en starters gemakkelijker om een eigen woning aan te schaffen. Dit fiscaal gunstige beleid rond de eigen woning heeft er jarenlang inderdaad voor gezorgd dat er meer woningen werden gekocht. Toch is de eigenwoningregeling regelmatig het onderwerp van discussie (geweest) waarbij het vooral gaat om de vraag of de eigenwoningregeling herzien moet worden. Zo is bijvoorbeeld de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek geopperd, omdat deze de Staat te veel geld zou kosten. Maar ook hebben veel burgers hoge schulden opgebouwd door het aangaan van een lening voor de eigen woning. 1.3 INPERKINGEN RONDOM HYPOTHEEKRENTEAFTREK IN WET IB 2001 Met de invoering van de Wet IB 2001 in 2001 heeft de eigenwoningregeling al enkele inperkingen ondergaan op het gebied van de hypotheekrenteaftrek. Met de belastingherziening in 2001 is het begrip eigenwoningschuld ingevoerd en alleen wanneer de schuld kwalificeert als eigenwoningschuld is de hypotheekrenteaftrek van toepassing. Dat komt er op neer dat alleen voor de eigen woning de kosten aftrekbaar zijn die betrekking hebben op de financiering van deze woning. Sinds 2001 geldt bovendien de hypotheekrenteaftrek nog maar voor maximaal dertig jaar. Verder is in 2004 de bijleenregeling geïntroduceerd. Deze houdt in dat bij de bepaling van de eigenwoningschuld van een nieuwe woning rekening wordt gehouden met de overwaarde op de oude woning. Sinds 2009 is het plafond voor het eigenwoningforfait afgeschaft, waardoor de bijtelling ook bij hogere eigenwoningwaarden oploopt met de Waardering onroerende zaken-waarde 7 (hierna: WOZ-waarde). 7 Gemeenten stellen deze waarde vast, aan de hand van het prijspeil van vergelijkbare woningen op 1 januari van het voorgaande jaar. 7

8 Er zijn niet alleen inperkingen geweest maar er zijn ook maatregelen ingevoerd om de aflossing van de hypotheekschuld te bevorderen. Ten eerste is ingevoerd dat met een kapitaalverzekering eigen woning (hierna: KEW) gespaard kan worden voor de aflossing van de hypotheekschuld. Wanneer het gespaarde daadwerkelijk wordt aangewend voor de aflossing van de hypotheekschuld blijft de in de KEW opgebouwde rente onbelast. Voor de KEW geldt ook een maximale periode van dertig jaar waarin gespaard kan worden. Ten tweede geldt sinds 2005 een aftrek voor geen of geringe eigenwoningschuld. Deze aftrek heeft de naam Hillen-aftrek gekregen, vernoemd naar het toenmalige (in 2001) lid van de Tweede Kamer, Hillen, die in 2001 een initiatiefwetsvoorstel heeft ingediend om het aflossen van de hypotheekschuld te bevorderen en de lasten te verminderen voor eigenwoningbezitters zonder hypotheekschuld of met een lage hypotheekschuld. De Hillen-aftrek, of aftrek voor geen of geringe eigenwoningschuld, zoals die is opgenomen in de Wet IB 2001 heeft inderdaad dit doel. 8 Ten derde bestaat sinds 2008 de mogelijkheid om via een geblokkeerde spaarrekening (spaarrekening eigen woning, hierna: SEW) of beleggingsrecht (beleggingsrecht eigen woning, hierna: BEW) vermogen op te bouwen voor de aflossing van de eigenwoningschuld. Tenslotte zijn er in 2010 nog een tweetal wijzigingen geweest. Te beginnen met de afschaffing van de goedkoperwonenregeling. Dit was een uitzondering op de bijleenregeling voor doorstromers naar een goedkopere woning. Mensen die goedkoper gingen wonen werden door deze regeling begunstigd. Daarnaast wordt het eigenwoningforfait sinds 2010 stapsgewijs verhoogd voor woningen met een waarde boven Het zal oplopen tot 2,35% in Hierna zullen de hiervoor genoemde onderdelen kort worden besproken EIGENWONINGSCHULD Met de herziening van de Wet IB in 2001 is het boxenstelsel geïntroduceerd. Daarbij is een strikte scheiding gemaakt tussen de eigen woning, het hoofdverblijf, en de tweede woning. Ook de wijze van belastingheffing is daarmee veranderd, de eigen woning wordt in box 1 belast tegen een progressief tarief, terwijl de tweede woning in box 3 valt en belast is tegen een forfaitaire rendementsheffing. 10 Deze strikte scheiding en de wijze van belastingheffing gelden nog steeds in de Wet IB 2001 in Wat onder een eigen woning moet worden verstaan is omgeschreven in art lid 1 Wet 8 Zie Kamerstukken I 2011/12, , V, p Zie M.J.J.R. Van Mourik, G.G.M. Snoeks & R. Stam CPL, De herziene eigenwoningregeling, Deventer: Kluwer 2013, p Zie Kamerstukken I 2011/12, , V, p. 20 8

9 IB Men spreekt van een eigen woning als een gebouw, of een gedeelte van een gebouw, met de daartoe behorende aanhorigheden, voor zover dat de belastingplichtige of personen die behoren tot zijn huishouden anders dan tijdelijk als hoofdverblijf ter beschikking staat, op grond van eigendom of recht van vruchtgebruik, bewoning of gebruik verkregen krachtens erfrecht. Onder een woning kan onder voorwaarden ook verstaan worden een woonwagen of een duurzaam aan een plaats gebonden schip. 11 Van belang is dat de woning als hoofdverblijf ter beschikking staat. Een tweede woning of vakantiewoning die niet permanent in gebruik is, valt hierdoor niet onder het begrip eigen woning. Zij vallen, zoals beschreven, onder de vermogensrendementsheffing van box Ook is van belang dat de woning de belastingplichtige ter beschikking moet staan op grond van eigendom, economisch eigendom daar onder begrepen. Het spreekt voor zich dat gehuurde woningen om die reden niet onder de eigenwoningregeling kunnen vallen, want het (economische) eigendom ligt in die gevallen niet bij de huurder. 13 Art Wet IB 2001 is in 2010 tijdelijk op twee punten gewijzigd voor drie jaar (2010 t/m 2012), met als reden het stimuleren van de woningmarkt in tijden van financiële crisis. De eerste wijziging hield in het herleven van het recht op hypotheekrenteaftrek van de voormalige eigen woning na een periode van verhuur. De tweede wijziging behelst de verlenging van de maximale termijn van hypotheekrenteaftrek in verhuissituaties van twee naar drie jaar. 14 Inmiddels gelden deze wijzigingen niet meer HYPOTHEEKRENTEAFTREK De hypotheekrenteaftrek is ingevoerd in 1893, toen in datzelfde jaar de toenmalige Minister van Financiën, Nicolaas Pierson, de eerste inkomstenbelasting invoerde. Vanaf dat moment moesten Nederlanders belasting betalen over hun inkomsten, daaronder begrepen de eigen woning. Dat een woning inkomsten kon opleveren kwam af van het idee dat de eigen woning ook verhuurd kon worden. De kosten die gemaakt werden voor het verwerven van het inkomen c.q. het verwerven van de eigen woning, konden worden afgetrokken. Tot op heden is deze insteek terug te vinden in de wetsbepalingen rondom de hypotheekrenteaftrek. 15 Het is van belang om vast te stellen of er sprake is van een eigen woning omdat de 11 Art lid 1 Wet IB Commentaar bij art Wet IB 2001, 15. Historie Wet IB 1964 t.o.v. art Wet IB 2001, NDFR 13 Idem noot Idem noot Zie Kamerstukken I 2011/12, , V, p

10 hypotheekrenteaftrek alleen daarop van toepassing is. Daarnaast kan slechts één woning in aanmerking komen voor hypotheekrenteaftrek, namelijk het hoofdverblijf. Hiermee wordt bedoeld een voor duurzaam eigen gebruik bestemde woning die in overeenstemming is met deze bestemming en die ter beschikking staat aan de belastingplichtige of personen die behoren tot zijn huishouden (art lid 1 Wet IB 2001). Feiten en omstandigheden bepalen of sprake is van een hoofdverblijf, waarbij aansluiting wordt gezocht bij art. 4 lid 1 Algemene wet inzake rijksbelastingen (hierna: AWR). 16 De hypotheekrenteaftrek is een van de aftrekbare kosten die worden genoemd in art lid 1 Wet IB 2001 en vormt ook het grootste deel van de aftrekbare kosten. De aftrekbare kosten met betrekking tot de eigen woning zijn volgens dat artikel het gezamenlijke bedrag van: - renten van schulden, kosten van geldleningen daaronder begrepen, die behoren tot de eigenwoningschuld, en; - periodieke betalingen op grond van de rechten van erfpacht, opstal en beklemming met betrekking tot de eigen woning. 17 De eigenwoningschuld die in het artikel wordt genoemd, moet zijn aangegaan ter aanschaf, verbetering of onderhoud van de eigen woning. 18 Daarnaast kunnen ook in het jaar van aanschaf van de woning, eenmalig, de financieringskosten worden afgetrokken. Financieringskosten ter aanschaf van de woning zijn bijvoorbeeld kosten die verband houden met het verkrijgen van geldleningen, notariskosten en taxatiekosten (voor het verkrijgen van een lening). 19 Sinds de invoering van de Wet IB 2001 geldt er echter wel een beperking van de hypotheekrenteaftrek, in die zin dat de hypotheekrente maximaal dertig jaar aftrekbaar is. 20 Dat houdt in dat deze rente alleen in aftrek kan worden gebracht in het geval de lening niet ouder is dan dertig jaar. De termijn van dertig jaar begint te lopen vanaf het jaar waarin de rente op de hypotheek voor het eerst in aftrek wordt gebracht en stopt wanneer de hypotheekschuld volledig is afgelost. In het geval de hypotheekschuld gedeeltelijk wordt afgelost, loopt de termijn voor het bedrag waarvoor de lening is aangegaan door. Het daarna opnemen van een eerder afgelost deel van een lening kan dan alleen tot hypotheekrenteaftrek én een nieuwe periode van dertig jaar leiden indien het opgenomen bedrag daadwerkelijk wordt gebruikt voor aanschaf, onderhoud of verbetering van de eigen woning. Verder kan 16 Zie J.E. van den Berg, De eigen woning, Deventer: Kluwer 2013, p Art lid 1 Wet IB 2001, de tekst die gold in Bron: wetten.overheid.nl 18 Art a lid 2 Wet IB Belastingdienst (2013). Eenmalig aftrekbare kosten. Geraadpleegd op 30 november 2013 via ning/wat_is_aftrekbaar/eenmalig_aftrekbare_kosten/ 20 Art lid 2 Wet IB 2001, de tekst die gold in Bron: wetten.overheid.nl 10

11 tussentijds een tweede lening worden afgesloten in verband met bijvoorbeeld de financiering van kosten voor de verbetering of het onderhoud van de eigen woning. In dat geval gaat er voor die nieuwe, tweede lening eveneens een termijn van dertig jaar lopen. Als dertig jaren zijn verstreken kan de rente niet meer in aftrek worden gebracht op het inkomen uit box 1 en zal de lening verschuiven naar box 3, op grond van art lid 3 sub a Wet IB Met de intreding van de Wet herziening fiscale behandeling eigen woning is de hypotheekrenteaftrek niet afgeschaft maar zijn er wel strengere voorwaarden gesteld waaraan moet zijn voldaan wil de belastingplichtige recht hebben op hypotheekrenteaftrek. Hier wordt in hoofdstuk 2 verder op ingegaan BIJLEENREGELING In 2004 is de bijleenregeling toegevoegd aan de eigenwoningregeling en deze bestaat tot op heden nog steeds, namelijk in het huidige art aa Wet IB Deze regeling heeft als doel om de aftrekbaarheid van rente over de overwaarde, welke vrijkomt bij de verkoop van de woning, te beperken. Het is de bedoeling dat de volledige overwaarde wordt gebruikt ter financiering van de nieuwe eigen woning. Wordt het geld daar niet voor gebruikt, dan is geen renteaftrek mogelijk over het leningbedrag ter grootte van de overwaarde en verschuift dit deel naar box 3. De regeling is op deze manier ingericht om te voorkomen dat de overwaarde wordt gebruikt voor consumptie of beleggingen in box 3. Het gevolg zou namelijk zijn dat voor het nieuwe gedeelte van de lening, ter compensatie van de belegde overwaarde gebruik wordt gemaakt van de renteaftrek in box 1, terwijl het rendement van de weggesluisde overwaarde belast wordt tegen het 30%-tarief van box EIGENWONINGFORFAIT Het eigenwoningforfait is geregeld in art Wet IB De eigen woning is onder het box 1 inkomen geschaard; inkomen dat uit werk wordt genoten en/of voordelen die worden behaald uit de eigen woning worden belast in box 1. Het eigenwoningforfait is een voordeel dat behaald is uit de eigen woning, net als de uitkering van de kapitaalverzekering eigen woning. De hoogte van het eigenwoningforfait is afhankelijk van de waarde van de eigen woning. In art lid 1 Wet IB 2001 is dit voordeel gesteld op een bepaald percentage van de WOZ-waarde van de eigen woning dat wordt opgeteld bij het box 1 inkomen. De percentages zijn vastgelegd in het artikel en tot ,- (in 2013) is dat percentage maximaal 0,60% van de WOZ-waarde. Voor eigen woningen met een WOZ-waarde hoger 21 Zie J.E. van den Berg, De eigen woning, Deventer: Kluwer 2013, p L.G.M. Stevens, Fiscale beleidsnotities 2009, WFR 2008/

12 dan ,- is het eigenwoningforfait (in 2013) vastgesteld op een bedrag van 6360,- vermeerderd met 1,55% van de woningwaarde voor zover deze uitgaat boven ,-. 23 Sinds 2009 geldt er geen plafond meer en deze regeling is in 2013, ook na de invoering van de Wet herziening fiscale behandeling eigen woning, nog steeds van toepassing KAPITAALVERZEKERING, SPAARREKENING EN BELEGGINGSRECHT EIGEN WONING De kapitaalverzekering, spaarrekening en beleggingsrecht eigen woning waren tot en met 2012 opgenomen in de artikelen t/m Wet IB Kapitaalverzekeringen en beleggingen worden in de Wet IB 2001 in principe gerekend tot het inkomen uit sparen en beleggen, box 3. In box 3 worden de voordelen uit de kapitaalverzekering of de belegging jaarlijks forfaitair vastgesteld op 4% van de waarde in het economische verkeer van deze kapitaalverzekering of de belegging en belast tegen het 30%-tarief. Maar hierop zijn een paar uitzonderingen gemaakt, namelijk voor: - de kapitaalverzekering die is afgesloten om de geldlening af te lossen die gediend heeft voor de aanschaf, het onderhoud en de verbetering van de eigen woning. Dit wordt de kapitaalverzekering eigen woning (KEW) genoemd, en; - de spaarrekening eigen woning (SEW) en het beleggingsrecht eigen woning (BEW). Bij deze KEW, SEW en BEW, moet voor tenminste vijftien jaar, jaarlijks premies worden betaald. Bij de uitkering aan het einde van de looptijd zijn de voordelen (het rentebestanddeel uit de uitkering of het tegoed) uit de KEW, SEW en BEW onderdeel van de belastbare inkomsten uit eigen woning, maar deze voordelen zijn vrijgesteld in box 1 als de uitkering wordt gebruikt om de eigenwoningschuld mee af te lossen. 24 Aan deze vrijstelling is een plafond gebonden. Wanneer tenminste twintig jaar premies zijn betaald is het voordeel (de rente) begrepen in de KEW vrijgesteld tot een bedrag van ,-. In het geval waarbij gedurende vijftien jaar premies zijn betaald, is het voordeel (de rente) begrepen in de KEW vrijgesteld tot een bedrag van ,- (art lid 4 (oud) Wet IB 2001). 25 Met de invoering van de Wet herziening fiscale behandeling eigen woning in 2013 is het regime van de KEW, de SEW en het BEW komen te vervallen. Voor bestaande KEW s, SEW s en BEW s op 31 december 2012 is er overgangsrecht opgenomen in de Wet IB Dit zal verder aan de orde komen in hoofdstuk Art lid 1 Wet IB Zie J.E. van den Berg, De eigen woning, Deventer: Kluwer 2013, p O.C.R. Marres, S.J. Mol-Verder & J.L. van de Streek, Hoofdzaken belastingrecht, Den Haag: Boom fiscale uitgevers

13 De eigenwoningregeling vóór 1 januari 2013 heeft ertoe geleid dat de voorkeur bestond om de hoogte van de eigenwoningschuld dertig jaar lang op hetzelfde hoge niveau te houden zodat optimaal gebruik kon worden gemaakt van de hypotheekrenteaftrek. Veelal werd daarom een aflossingsvrije hypotheek afgesloten waarbij tijdens de looptijd van de hypotheek niets werd afgelost en er optimaal gebruik kon worden gemaakt van de hypotheekrenteaftrek. Daarnaast kon er doormiddel van een KEW worden gespaard voor de aflossing van de eigenwoningschuld. Maar doordat de huizenprijzen de laatste jaren flink zijn gedaald is er voor eigenwoningbezitters met een aflossingsvrije hypotheek geen of te weinig overwaarde op hun eigen woning ontstaan. De hypotheekschuld zal dan niet afgelost kunnen worden waardoor eigenwoningbezitters in de betalingsproblemen komen en met een restschuld achterblijven AFTREK WEGENS GEEN OF GERINGE EIGENWONINGSCHULD Op grond van art. 3.1 lid 2 sub e Wet IB 2001 vallen onder het inkomen uit werk en woning onder andere de belastbare inkomsten uit eigen woning, met een aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld (art. 3.1 lid 2 sub h Wet IB 2001). Deze aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld, ook wel Hillen-aftrek genoemd, staat beschreven in art a Wet IB 2001 en geldt wanneer de voordelen uit eigen woning (het eigenwoningforfait) meer bedragen dan de op deze voordelen drukkende aftrekbare kosten. 26 De aftrek is gelijk aan de voordelen (het eigenwoningforfait) verminderd met de op deze voordelen drukkende aftrekbare kosten. 27 Met deze aftrek heeft de overheid het aflossen van de eigenwoningschuld willen bevorderen. Wie namelijk (snel) aflost en daarmee uiteindelijk een lage of zelfs geen eigenwoningschuld heeft, kan gebruikmaken van deze aftrek. En deze aftrek zorgt er dan voor dat het belastbare inkomen van box 1 kleiner wordt en er daardoor minder belasting betaald hoeft te worden door de belastingplichtige. Wanneer de belastingplichtige bijvoorbeeld een eigen woning heeft met een WOZ-waarde van ,- en geen eigenwoningschuld meer heeft, dan bedragen de voordelen uit eigen woning (het eigenwoningforfait) 1.200,- ( x 0,60%). 28 Maar omdat er geen eigenwoningschuld meer is geldt de aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld en die bedraagt in dit geval 1.200,-, op grond van art a lid 26 Art a lid 1 Wet IB Art a lid 2 Wet IB Art lid 1 Wet IB

14 2 Wet IB 2001, waardoor het saldo inkomen uit eigen woning op nihil wordt gesteld. De aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld is in 2013 nog altijd van toepassing. 1.4 CONCLUSIE Het beleid van de overheid is er tot en met december 2012 op gericht geweest het eigenwoningbezit te stimuleren door verschillende fiscaal aantrekkelijke financierings- en aftrekregelingen te bieden zoals de KEW en de hypotheekrenteaftrek. Dit heeft er toe geleid dat burgers in Nederland hoge schulden hebben opgebouwd door het aangaan van een lening voor de financiering van de eigen woning. De overheid heeft dat opgemerkt en is tot en met december 2012 al bezig geweest om ongelimiteerde opbouw van schulden in te perken. 14

15 2 DE WET HERZIENING FISCALE BEHANDELING EIGEN WONING 2.1 INLEIDING Dat er al veel gesproken is over een herziening van de eigenwoningregeling staat vast. En zoals uiteen is gezet in hoofdstuk 1 heeft de eigenwoningregeling al een aantal inperkingen ondergaan sinds de invoering van de Wet IB 2001 maar zijn er ook al een paar maatregelen ingevoerd om het aflossen van de hypotheekschuld te bevorderen. Door de eurocrisis is de noodzaak tot schuldenreductie steeds belangrijker geworden. Dat is een van de redenen voor de herziening van de eigenwoningregeling van 1 januari 2013 geweest. Vooral degenen die recent een eigen woning hebben gekocht met een hoge hypotheek (in verhouding tot de waarde van de woning) lopen het risico in betalingsproblemen te komen of met een restschuld te blijven zitten wanneer ze moeten verhuizen vanwege bijvoorbeeld verandering van werk, echtscheiding of relatiebreuk. Tot nu toe zijn de risico s van hoge schulden beperkt gebleven ondanks de economische crisis (huishoudens hebben over het algemeen nog steeds grotere bezittingen dan schulden 29 ), maar uiteindelijk kunnen deze risico s doorwerken naar de financiële stabiliteit van Nederland. De woningmarkt beleeft een lastige tijd de laatste jaren. Sinds de eurocrisis staan de prijzen van huizen onder druk, verhuizen nog maar weinig mensen en is het vertrouwen in de economie en de woningmarkt gedaald. Deze ontwikkelingen laten zien dat er kwetsbaarheden zijn op de hypotheekmarkt. Kwetsbaarheden op huishoudniveau, waar vooral de recente koper met een hoge hypotheek (in verhouding tot de waarde van de woning) het risico loopt in betalingsproblemen te komen of met een restschuld te blijven zitten wanneer deze koper moet verhuizen als gevolg van bijvoorbeeld verandering van werk. Daarnaast speelt mee dat de helft van de afgesloten hypotheken in Nederland, hypotheken zijn die (voor een deel) aflossingsvrij zijn. Op overheidsniveau zijn ook kwetsbaarheden te zien, de overheidsfinanciën kunnen namelijk onder druk komen te staan wanneer er een groter beroep moet worden gedaan op de Nationale Hypotheekgarantie Het kabinet vindt echter dat die risico s niet tot gevolg moeten hebben dat de aftrek van hypotheekrente die is betaald voor een lening die is aangegaan ter verwerving, onderhoud of verbetering van een eigen woning, wordt afgeschaft. Het pleit voor behoud van de 29 Kamerstukken I 2011/12, , V, p. 10 (tabel 1) 30 Wanneer een eigenwoningbezitter de maandelijkse hypotheeklasten niet meer kan dragen en de eigen woning moet verkopen maar de opbrengst is niet voldoende om de hypotheekschuld af te lossen, dan betaalt de NHG de restschuld aan de hypotheekverstrekker, zodat de verkoper niet met een restschuld blijft zitten. 31 Kamerstukken I 2011/12, , V, p. 5 15

16 hypotheekrenteaftrek omdat ze het belangrijk vindt dat het eigenwoningbezit bevorderd blijft worden. Het signaleren van de kwetsbaarheden heeft er toe geleid dat beleid om het eigenwoningbezit te bevorderen gericht is op het beperken van de risico s van hoge hypotheekschulden. 2.2 INHOUD WET HERZIENING FISCALE BEHANDELING EIGEN WONING De Wet herziening fiscale behandeling eigen woning is een uitwerking van het Lenteakkoord 32 en de wet is op 20 november 2012 aangenomen door de Tweede Kamer. Op 1 januari 2013 is de wet in werking getreden. De herziening bevat vooral wijzigingen rondom het begrip eigenwoningschuld en de grootste verandering heeft dan ook betrekking op art a Wet IB In dit artikel staat dat een lening als een eigenwoningschuld kwalificeert als deze is aangegaan ter verwerving, onderhoud of verbetering van een eigen woning. Deze voorwaarde bestond dus al voor 1 januari 2013 maar per 2013 zijn hier enkele voorwaarden aan toegevoegd. Een lening moet namelijk contractueel verplicht in maximaal 360 maanden (dertig jaar), tenminste volgens een annuïtair aflossingsschema en volledig worden afgelost. Op het moment dat de herziene wet in werking trad, was ongeveer de helft van alle hypotheken aflossingsvrije hypotheken. Met de aanpassing van het begrip eigenwoningschuld verwacht het kabinet dat de stimulans voor aflossingsvrije leningen verdwijnt en het aantal aflossingsvrije leningen in de komende 30 jaar sterk zal teruglopen. Dit is uiteindelijk goed voor de schuldenpositie van huishoudens en voor de financiële stabiliteit in Nederland. Verder wordt met deze herziene wetgeving gepoogd om meer zekerheid te bieden aan burgers en het (gedeukte) vertrouwen in de woningmarkt weer te doen toenemen. Die zekerheid wordt geboden doordat er nu duidelijke regels zijn met betrekking tot de hypotheekrenteaftrek; deze wordt niet afgeschaft maar de nieuwe regels zijn er wel voor bedoeld om de risico s van hoge hypotheekschulden tegen te gaan. De Wet herziening fiscale behandeling eigen woning bestaat grofweg uit drie onderdelen: 1. Aanpassing van het begrip eigenwoningschuld; 2. Afschaffing van het regime van de kapitaalverzekering eigen woning (KEW), de spaarrekening eigen woning (SEW) en het beleggingsrecht eigen woning (BEW); 3. Overgangsrecht op grond waarvan een bestaande schuld behoort tot de eigenwoningschuld. 32 Hierin staan afspraken voor de begroting voor 2013 die zijn gemaakt door vijf politieke partijen: VVD, CDA, D66, GroenLinks en ChristenUnie 16

17 2.2.1 AANPASSING VAN HET BEGRIP EIGENWONINGSCHULD Het nieuwe artikel 3.119a lid 1 Wet IB 2001 verstaat onder eigenwoningschuld het gezamenlijke bedrag van de schulden van de belastingplichtige: a. die zijn aangegaan in verband met een eigen woning; b. ter zake waarvan een contractuele verplichting geldt tot het gedurende de looptijd ten minste annuïtair en in ten hoogste 360 maanden volledig aflossen overeenkomstig art c Wet IB 2001; c. ter zake waarvan aan de verplichting tot aflossing wordt voldaan (aflossingseis); en d. ter zake waarvan, ingeval art g Wet IB 2001 van toepassing is, aan de verplichting tot informatieverstrekking, bedoeld in dat artikel, wordt voldaan. Als aan deze vier voorwaarden is voldaan behoort een schuld tot de eigenwoningschuld en levert dat een renteaftrek op in box 1. Als aan een van de voorwaarden niet wordt voldaan, behoort de schuld in box De veranderingen ten opzichte van het begrip eigenwoningschuld van voor 1 januari 2013 zijn dat een lening voortaan in maximaal 360 maanden (30 jaar), tenminste annuïtair en volledig wordt afgelost. Van belang is dat deze voorwaarden alleen gelden voor leningen die zijn aangegaan op of na 1 januari Het ten minste annuïtair wordt niet getoetst aan de hand van het in een jaar af te lossen bedrag maar aan de hand van de (resterende) hoogte van de schuld. Een lineair aflossingsschema voldoet daardoor bijvoorbeeld ook aan de aflossingseis. 34 De voorwaarde dat annuïtair afgelost moet worden zal goed in de gaten worden gehouden en als op enig moment te weinig wordt afgelost, waardoor de omvang van de schuld hoger ligt dan die zou zijn conform het aflossingsschema, dan verliest de lening de status van eigenwoningschuld en is vanaf dat moment de rente niet meer aftrekbaar. Er is hier wel een kleine marge ingebouwd waardoor de eventueel opgelopen achterstand het volgende jaar kan worden en moet zijn ingehaald zonder verlies van de renteaftrek. Overigens kunnen na 31 december 2012 nog steeds aflossingsvrije hypotheken worden afgesloten voor de eigen woning maar deze hypotheken worden fiscaal niet meer gefaciliteerd omdat ze niet meer kwalificeren als eigenwoningschuld. De keuze ligt nog steeds bij de belastingplichtige. Maar verwacht mag worden dat door de intreding van de Wet herziening fiscale behandeling eigen woning het belang van de aflossingsvrije hypotheken substantieel 33 Van Mourik, M.J.J.R. & Snoeks, G.G.M. (2013), De herziene eigenwoningregeling, Deventer: Kluwer Bijlage 1 tenminste annuїtair aflossen 17

18 zal afnemen in de komende dertig jaar en het belang van de annuïtaire en lineaire leningen zal toenemen. Eén van de doelen die met deze vernieuwing van de fiscale behandeling van de eigen woning wordt beoogd is meer financiële stabiliteit in Nederland. Dat doel wordt bereikt. Immers, de verhouding tussen de uitstaande schuld aan hypotheekleningen op de balansen van de banken en de waarde van het onderliggende onderpand, de loan-to-value ratio, zal hierdoor verbeteren. Ook is het goed voor de schuldpositie van de burgers, een ander doel van de herziene regeling, omdat zij hun schuld in 30 jaar afbetalen en de lening dus na 30 jaar volledig is afgelost. Deze twee positieve effecten zullen volgens het Centraal Plan Bureau (hierna: CPB) uiteindelijk leiden tot een welvaartswinst van 0,3% van het Bruto Binnenlands Product (hierna: BBP). En de Nederlandsche Bank (hierna: DNB) concludeert dat de kwetsbaarheden (de risico s van betalingsproblemen en restschulden en het mogelijke grotere beroep op de Nationale Hypotheekgarantie) in het financiële stelsel zullen verminderen door de nieuwe maatregelen AFSCHAFFING VAN HET REGIME VAN DE KAPITAALVERZEKERING (KEW), SPAARREKENING EIGEN WONING (SEW) EN HET BELEGGINGSRECHT EIGEN WONING (BEW) De eigenwoningregeling vóór 1 januari 2013 heeft ertoe geleid dat de voorkeur bestond om de hoogte van de eigenwoningschuld dertig jaar lang op hetzelfde hoge niveau te houden (bijvoorbeeld met een aflossingsvrije hypotheek) zodat optimaal gebruik kon worden gemaakt van de hypotheekrenteaftrek. Daarnaast kon doormiddel van een KEW worden gespaard voor de aflossing van de eigenwoningschuld. Dit heeft er voor gezorgd dat veel eigenwoningbezitters een aflossingsvrije hypotheek hebben afgesloten. Doordat de huizenprijzen de laatste jaren flink zijn gedaald is er voor deze eigenwoningbezitters geen of te weinig overwaarde op hun eigen woning ontstaan. De hypotheekschuld zal dan niet afgelost kunnen worden waardoor eigenwoningbezitters in de betalingsproblemen komen en met een restschuld achterblijven. Een KEW had als groot voordeel dat het opgebouwde vermogen niet belast werd in box 3 als voordeel uit sparen en beleggen en dat daarnaast het rentebestanddeel in de uiteindelijke uitkering of het tegoed uit een KEW was vrijgesteld in box 1. Deze vrijstelling gold alleen wanneer voldaan was aan de voorwaarden die stonden opgesomd in art lid 2 (oud) Wet 35 Kamerstukken II 2012/13, , nr. 3 18

19 IB 2001, te weten: Van een kapitaalverzekering eigen woning is sprake zolang de verzekeringnemer of zijn partner een eigen woning heeft en: - in de overeenkomst is bepaald dat de begunstigde de uitkering zal aanwenden ter aflossing van de eigenwoningschuld; - in de overeenkomst is bepaald dat ten minste 15 jaar, of tot het overlijden van de verzekerde, jaarlijks premies ter zake van de verzekering worden voldaan waarbij de hoogste premie niet meer bedraagt dan het tienvoud van de laagste premie; - de verzekering recht geeft op een eenmalige kapitaalsuitkering bij leven of overlijden; - de premies voor de verzekering verschuldigd zijn aan een levensverzekeraar als bedoeld in artikel 1:1 van de Wet op het financieel toezicht. Per 1 januari 2013 zijn de artikelen rondom de KEW, SEW en BEW (artt t/m Wet IB) komen te vervallen. Nu er een verplichte aflossing in de wet is opgenomen is het niet meer nodig om andere aflossingsvormen fiscaal te ondersteunen. Voor de KEW, SEW en BEW die op 31 december 2012 bestonden is er overgangsrecht opgenomen in de wet 36 en in het Begrotingsakkoord 2013 van mei 2012 is ook opgenomen dat de vrijstelling voor de KEW, SEW en BEW voor bestaande hypotheken blijft gehandhaafd OVERGANGSRECHT OP GROND WAARVAN EEN BESTAANDE SCHULD BEHOORT TOT DE EIGENWONINGSCHULD De wijziging van het begrip eigenwoningschuld die is ingetreden op 1 januari 2013 heeft alleen betrekking op leningen die zijn afgesloten op of na 1 januari De hypotheekrenteaftrek blijft ongewijzigd voor de bestaande eigenwoningschuld. Als hoofdregel geldt hierbij dat alle op 31 december 2012 bestaande schulden die een belastingplichtige is aangegaan ter financiering van de eigen woning, als bestaande eigenwoningschuld worden aangemerkt en daarmee onder het overgangsrecht vallen CONCLUSIE De herziening van de eigenwoningregeling zal op den duur de doelen bereiken zoals die geformuleerd zijn bij de Wet herziening fiscale behandeling eigen woning. De hypotheekschulden zullen door het annuїtaire aflossing in dertig jaar zijn afgelost. En omdat de hypotheekrenteaftrek alleen van toepassing is op hypotheken die volgens een annuїtair 36 Art. 10bis.2 Wet IB Kamerstukken II 2012/13, , nr Kamerstukken II 2012/13, , nr. 3 19

20 aflossingsschema moeten worden afgelost, zullen eigenwoningbezitters vanaf 2013 veelal voor die hypotheekvorm kiezen. Als Nederlandse burgers minder schulden hebben zal dit doorwerken naar de financiële stabiliteit van die huishoudens maar ook naar de verbetering van de financierbaarheid van de hypotheekportefeuille van banken aangezien zij met een annuїtaire hypotheek meer zekerheid hebben dat de lening wordt afgelost. Er mag dus wel iets verwacht worden in de bestrijding van de problematiek die is gegroeid tot en met december Waarschijnlijk zullen de doelen alleen niet zo snel behaald worden als dat gewenst is door de overheid en misschien wel noodzakelijk is voor de economie in Nederland. De reden daarvoor is dat de aangescherpte regels voor de hypotheekrenteaftrek alleen gelden voor leningen die zijn aangegaan op of na 1 januari 2013 want voor bestaande hypotheken blijven de oude regels gelden. 20

21 3 INTERNATIONALE STANDAARDEN 3.1 INLEIDING De reden dat is besloten om de fiscale behandeling eigen woning te herzien is voornamelijk voortgekomen door de veranderde financiële positie van huishoudens door de eurocrisis. Veel Nederlanders hebben zich in verhouding tot hun inkomen relatief diep in de schulden gestoken, gestimuleerd door de hypotheekrenteaftrek. Door de hypotheekrenteaftrek zijn de huizenprijzen jarenlang gestegen, maar door de marktcorrectie tijdens de eurocrisis zijn deze weer fors gedaald. Eigenwoningbezitters zien daardoor de waarde van hun woning afnemen, terwijl hun hypotheekschuld hetzelfde blijft. Echter, dit was voor het Nederlandse kabinet niet de enige stimulans om de eigenwoningregeling te herzien. Brussel, de Europese Commissie, en internationale organisaties als de OESO en het IMF hebben Nederland meermaals geattendeerd op het belang van het reduceren van deze hoge hypotheekschulden met betrekking tot de eigen woning. 3.2 EUROPESE COMMISSIE De Europese Commissie is onderdeel van de Europese Unie (hierna: EU). Zij is het uitvoerende orgaan en zij doet voorstellen voor nieuwe Europese wetgeving, maar ziet er ook op toe dat het EU-recht correct wordt toegepast door de EU-lidstaten. Tevens beheert zij de EU-begroting en vertegenwoordigt zij de EU op internationaal niveau. De Europese Commissie is gevestigd in Brussel. Recent, in april 2013, heeft de Europese Commissie een analyse uitgebracht over de Nederlandse economie. 39 Daarin staat onder andere dat zij concluderen dat de Nederlandse economie uit balans is. De situatie is niet excessief maar Brussel maakt zich wel zorgen over de Nederlandse huizenmarkt. In de analyse laat de Europese Commissie weten een voorstander te zijn van de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek. Ze vindt de maatregelen die nu zijn genomen, met de invoering van de Wet herziening fiscale behandeling eigen woning, een stap in de goede richting: Alle initiatieven die de fiscale stimulans voor het aangaan van een schuld wegnemen en/of het aflossen van hypothecaire leningen stimuleren, zijn gerechtvaardigd. Toch zouden de maatregelen volgens de Europese Commissie nog verstrekkender moeten zijn. Zo zou, om de huizenmarkt vlot te trekken, bijvoorbeeld ook de vrije huursector gezonder en groter moeten worden. 39 European Commission, Macroeconomic Imbalances Netherlands 2013, april

22 Nederland heeft deze analyse meegenomen in het Nationaal hervormingsprogramma dat eind april 2013 naar Brussel is gestuurd. Het Nationaal Hervormingsprogramma (hierna: NHP) is een jaarlijkse rapportage in het kader van het Europees Semester van economische en budgettaire beleidscoördinatie, en wordt gestuurd naar de Europese Commissie. In deze rapportage is een overzicht gegeven van de wijze waarop het kabinetsbeleid invulling zal geven aan de aanbevelingen die zijn vastgesteld door de Raad van de Europese Unie (hierna: de Raad van de EU) in Daarin wordt onder andere gesproken over de maatregelen voor de woningmarkt. Het kabinet neemt daarbij de aanbeveling van de Raad in acht, welke als volgt luidt: De woningmarkt onder meer door de volgende maatregelen geleidelijk te hervormen: i) wijziging van de gunstige fiscale behandeling van eigenwoningbezit, onder meer door een geleidelijke afschaffing van de hypotheekrenteaftrek, en/of door een systeem voor toerekening van de huurwaarde; ii) totstandbrenging van een meer marktgericht prijsstelsel 40 op de huurwoningenmarkt, en; iii) aanpassing van de huren voor sociale woningen aan het inkomen van huishoudens. Het kabinet is deze aanbevelingen tegemoet gekomen door de invoering van de Wet herziening fiscale behandeling eigen woning en de daarbij horende gewijzigde bepalingen. 41 Hierop heeft de Europese Commissie op 29 mei 2013 laten weten dat de hervormingen van de woningmarkt verder opgevoerd moeten worden om Nederland weer economisch gezond te maken. Het advies dat Brussel geeft is om de beperking van de hypotheekrenteaftrek nog sneller in te voeren en de huren beter te koppelen aan de inkomens van huishoudens in de sociale woningsector OESO De Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling (OESO) heeft een raadgevende rol en verenigt 34 landen die door een democratische regering en een markteconomie worden gekenmerkt. Zij heeft als doel om de beleidsdomeinen te bevorderen die instaan voor de verbetering van de economische en sociale welvaart in de wereld. 43 In 2010 heeft de OESO zich uitgelaten over de woningmarkt in Nederland. De organisatie is vooral kritisch over de grote en rigide sociale woningbouw. De kritiek komt voort uit het feit 40 Marktgericht wil zeggen dat met alle partijen (huurders, verhuurders, woningcorporaties) rekening wordt gehouden bij het bepalen van de huurprijs. 41 Ministerie van Economische Zaken, Nederlands Nationaal Hervormingsprogramma 2013, april H. Haverkort (2013). Brussel houdt Nederland aan bezuinigingen. Geraadpleegd op 7 december 2013 via

23 dat de toegang tot de sociale woningbouw is onderworpen aan een inkomensonderzoek dat achteraf niet wordt herhaald en door de strenge regelgeving omtrent huren. De OESO adviseert dan ook om de huren vrij te laten bij woningen die nieuw op de markt komen om zo de huursector flexibeler te maken. Ook zouden de huurcontracten een beperkte duur moeten krijgen zodat huurprijzen makkelijker zijn aan te passen aan de markt. Daarnaast is de OESO geen voorstander van de hypotheekrenteaftrek. Zij vindt een beperking gewenst en stelt dat het doelmatiger zou zijn om de hypotheekrenteaftrek om te zetten in een lagere loonbelasting. 44 Al lange tijd is de OESO voor (een geleidelijke) afschaffing van de hypotheekrenteaftrek maar sinds de eurocrisis vindt zij helemaal dat de regeling, die de Staat miljarden kost, afgeschaft zou moeten worden. De OESO stelt dat dat geld beter besteed zou kunnen worden aan het verlagen van de belastingheffing op arbeid. En niet alleen kost de hypotheekrenteaftrek de Staat veel geld, volgens de OESO houdt het tevens de belastingtarieven hoog, beperkt de mobiliteit van eigenwoningbezitters, bevoordeelt de burgers met de hoogste inkomens en verstopt de woningmarkt in die zin dat het aantal verhuizingen de laatste jaren is gedaald. 45 En ook recent heeft de OESO zich nogmaals weinig positief geuit over de Nederlandse woningmarkt (en economie). De huizenprijzen zijn dan wel flink gedaald maar de hypotheken van eigenwoningbezitters staan steeds meer onder water. De inperking van de hypotheekrenteaftrek met de invoering van Wet herziening fiscale behandeling eigen woning wordt toegejuicht door de OESO, maar volgens haar is er een verdere beperking nodig om de maximale loan-to-value ratio en daarmee de schuldenopbouw te laten afnemen IMF Het Internationaal Monetair Fonds (IMF) is een gespecialiseerde instelling van de Verenigde Naties, die in 1944 werd opgericht om het tot stand brengen van een stabiele wereldeconomie te bevorderen. Het IMF heeft haar hoofdzetel in Washington en wordt bestuurd door 183 landen. De instelling speelt een centrale rol inzake de internationale betalingen en de wisselkoersen en haar doel is om crises te voorkomen door de landen aan te moedigen een 44 OECD, OECD Economic Surveys: Netherlands overview, June N. Goebert (2004). OESO wil afschaffing hypotheekrenteaftrek. Geraadpleegd op 12 november 2013 via 46 Vastgoedmarkt.nl (2013). Nederlandse woningprijzen nog in top 5 Oeso-landen. Geraadpleegd op 22 november 2013 via Oeso-landen 23

24 gezond politiek beleid te voeren. Zoals de naam aangeeft beheert het IMF ook een fonds waarop landen een beroep kunnen doen wanneer sprake is van financiële problemen. 47 Net als de EU en de OESO is het IMF voorstander van een geleidelijke beperking van de hypotheekrenteaftrek in Nederland. Volgens het IMF heeft de aftrek mede bijgedragen aan de sterk gegroeide hypotheekschuld in Nederland. Doordat de hypotheekrente aftrekbaar is, kunnen mensen duurdere huizen kopen met als gevolg dat de woonlasten door de aftrek ook bij duurdere huizen betaalbaar blijven. Probleem nu is dat de huizenprijzen dalen, de huizen minder waard zijn, maar de hypotheeklasten hetzelfde blijven. In maart 2011 heeft het IMF in een rapport 48 over de Nederlandse economie de regering geadviseerd om geleidelijk maatregelen te treffen om de hypotheekrente af te bouwen. Nederlandse banken lopen ook te veel risico door de hoge hypotheekschuld in verhouding tot de (verminderde) waarde van het onderpand, volgens de economen van het IMF. 3.5 CONCLUSIE Ook van verschillende buitenlandse organisaties, namelijk de EU, het IMF en de OESO, komt het advies om te hypotheekrenteaftrek te beperken danwel helemaal af te schaffen. Deze regeling heeft volgens hen namelijk voor een aantal negatieve effecten gezorgd op de woningmarkt en het heeft er voor gezorgd dat veel eigenwoningbezitters in de financiële problemen zijn geraakt. Echter, hun adviezen blijven slechts adviezen en hun voorgestelde maatregelen zijn niet afdwingbaar. Maar (volledig) negeren kan Nederland de adviezen van deze toonaangevende instituten niet. Nederland voert de herziening van de fiscale behandeling eigen woning en de beperking van de hypotheekrenteaftrek langzaam door, in lijn met de adviezen, maar in lager tempo dan de internationale organisaties graag zouden zien IMF (2011). Kingdom of the Netherlands The Netherlands 2011 Article IV Consultation: Preliminary Conclusions. Geraadpleegd op 20 november 2013 via 24

25 4 DE HUURMARKT 4.1 INLEIDING Om de woningmarkt te reguleren zal niet alleen de koopwoningenmarkt maar ook de huurwoningenmarkt aangepakt moeten worden, zodat er meer evenwicht komt tussen koop en huur en er meer keuzevrijheid en doorstroming ontstaat. 49 Omdat de situatie op de markt voor koopwoningen en huurwoningen niet gelijk is, is het nodig om voor elk van deze markten een eigen aanpak te ontwikkelen. In hoofdstuk 2 is de aanpak op de koopwoningenmarkt besproken, namelijk het beperken van hypotheekrenteaftrek. In dit hoofdstuk zal worden ingegaan op de ontwikkelde aanpak voor de huurwoningenmarkt. 4.2 HUIDIGE SITUATIE HUURWONINGENMARKT De huidige situatie op de huurwoningenmarkt kenmerkt zich door een grote vraag naar betaalbare huurwoningen. Toch zijn er meer dan genoeg betaalbare huurwoningen om alle huishoudens met een laag inkomen ( ,- of minder) te huisvesten. De grote vraag wordt veroorzaakt doordat de gereguleerde voorraad huurwoningen voor een deel wordt bewoond door huishoudens met een inkomen boven de toewijzingsgrens voor sociale huurwoningen. Dit wordt ook wel scheefwonen genoemd. Hierdoor zijn sociale huurwoningen voor lagere inkomens minder toegankelijkheid. Huishoudens met een hoger inkomen (meer dan ,-) stromen maar beperkt of in ieder geval vertraagd door naar duurdere huurwoningen of koopwoningen. Ondanks dat duurdere huurwoningen of koopwoningen de kwaliteit bieden die deze huishoudens zoeken, weegt deze verbetering in kwaliteit kennelijk niet op tegen het prijsverschil. Als gevolg hiervan zijn er minder betaalbare woningen beschikbaar voor lagere inkomensgroepen en is er constant een druk om nieuwe betaalbare huurwoningen bij te bouwen. Om de doorstroming te bevorderen is het nodig om de huurwoningenmarkt beter als een markt te laten functioneren en meer woningen voor de lagere inkomensgroepen beschikbaar te krijgen. 50 De aanpak voor de huurwoningenmarkt bevat maatregelen om deze doorstroming te bevorderen, hier wordt verder op ingegaan in paragraaf ADVIEZEN OESO EN EU Naast de ideeën die het kabinet zelf heeft om de situatie op de huurmarkt aan te pakken, hebben de OESO en de Europese Unie ook hun advies gegeven. 49 Zie Ministerie van Economische Zaken, Nederlands Nationaal Hervormingsprogramma 2013, april 2013, p Zie Kamerstukken II 2011/12, , nr. 3, p. 2 25