Antwerp Office Review

Maat: px

Weergave met pagina beginnen:

Download "Antwerp Office Review"

Roeland van den Velde
8 jaren geleden
Aantal bezoeken:

1 Antwerp Office Review 1 ste halfjaar 2008

2 Vraag Take - up Antwerpen blijft blaken van dynamiek: na een uitstekend 2007 met een totaal van m² aan transacties, zet de stad ook in 2008 een uitzonderlijk eerste semester neer met de verkoop van liefst m². Alleen het tweede semester van 2004 overtreft dit aantal toen waren alleen al de twee transacties van het Kievitplein en de Alacatel toren goed voor bijna m² is duidelijk een krachttoer voor Antwerpen, met een belangrijk volume en het recordaantal van 105 transacties tijdens het eerste semester. Die groeitendens tekent zich al sinds 2005 af de gestage stijging in de grafiek hieronder brengt dit in beeld. Toch trekt Antwerpen nog geen grote gebruikers aan: de gemiddelde grootte van de transacties in 2008 bedraagt slechts 350 m². Toch is dit op zich al een verbetering, want sinds 2000 schommelt de gemiddelde grootte rond 300 m². Opvallend voor Antwerpen is wel dat de meeste kopers de panden zelf in gebruik nemen. Dat is overigens een typisch kenmerk voor middelgrote oppervlakten. Zo ging tijdens de eerste zes maanden van 2008 bijna m² over in de handen van eigenaars die hun eigendom zelf gebruiken. Dat is goed voor een investering van meer dan 20 miljoen euro. De geografische verdeling van de benutting (take-up) toont duidelijk dat de stadsrand de drijvende kracht is, met bijna de helft van de geboekte activiteiten. De m² die er van eigenaar wisselden, zijn op hun beurt een record, omdat de omzet in de stadsrand momenteel gemiddeld m² per semester bedraagt. Het havendistrict zet ook uitstekende cijfers neer met m², tegenover een gemiddelde van m² sinds De Singelwijk volgt de trend, maar minder uitgesproken, met transacties voor m² tegenover een gemiddelde van m². Deze globaal gezonde evolutie gebeurt een beetje ten koste van het centrum, dat maar m² realiseert, tegenover een gemiddelde van m². Take - up 2

2008 is duidelijk een krachttoer voor Antwerpen, met een belangrijk volume en het recordaantal van 105 transacties tijdens het eerste semester.

3 Aanbod Stock en beschikbaarheid Volgens ramingen telt Antwerpen in 2008 een totaal van 1,86 miljoen vierkante meter kantoorruimte. Er is een bescheiden jaarlijkse groei met 1,5% sinds Met een leegstandspercentage van 10,5% is er in totaal m² aan kantoorruimte meteen beschikbaar. De leegstand is hoofdzakelijk te wijten aan het grote aantal gebouwen waarvoor renovatie niet rendabel is in vergelijking met de geldende huurprijzen op de markt. Toch zijn een aantal projecten in uitvoering. Die zorgen er straks voor dat het aantal beschikbare kantoorgebouwen van hoogstaande kwaliteit fors toeneemt. De belangrijkste lopende projecten zijn: City Link: een project van KVH-Landsbeeck voor m² in de Berchemse Singelwijk. Cofinimmo kocht dit aan onder de formule van forward funding. AMCA: hier komen tegen 2009 twee gebouwen. Het eerste is eigendom van AXA en omvat m². Cofinimmo heeft er een tweede (Avenue Building) van m². Deze projecten liggen in de centrumwijk Het Eilandje. City Link Onyx: een Robelco-project van m². Dit gebouw ligt aan de Singel, niet ver van de Rubens Building, een ander eersteklas gebouw. Op lange termijn komen er nog projecten, zoals Prestibel Left Village met m² op Linkeroever en de heraanleg van het Alcatel terrein waar ook m² kantoorruimte komt. AMCA Onyx

De leegstand is hoofdzakelijk te wijten aan het grote aantal gebouwen waarvoor renovatie niet rendabel is in vergelijking met de geldende huurprijzen op de markt.

4 Markt Verhuur De tophuurprijs blijft onveranderd op 140 euro per m² op jaarbasis, maar we noteren wel een stijging met 5% van de gemiddelde gewogen huurprijs. Die piekt nu voor het eerst sinds 2000 op 105 euro per m² op jaarbasis. Het is wel zo dat de situatie verschilt van wijk tot wijk. We herinneren eraan dat deze prijzen bij wijze van illustratie gegeven worden en dat ze geen rekening houden met eventuele concessies toegekend door de eigenaars met het oog op het aantrekken en behouden van huurders. Het centrum toont de sterkste verschillen met huurprijzen die gaan van 75 (oude en niet gerenoveerde gebouwen) tot 140 euro per m² en per jaar (aan het Kievitplein). Maar de meeste contracten die tijdens dit trimester werden afgesloten, liggen tussen 100 en 125 euro per m² op jaarbasis. De Singel noteert tophuurprijzen in de Rubens Building, maar weinig contracten liggen onder de 95 euro per m² op jaarbasis. De reden is vooral de grote beschikbaarheid van relatief recente kantoorruimtes. Daarom werden de meeste transacties tijdens dit semester daar geregistreerd met huurprijzen van 120 euro per m². Investeringen De investeringsvolumes voor de eerste helft van het jaar 2008 volgen de trends van de voorbije jaren. Ze liggen rond 70 miljoen euro (met uitzondering van de investeringen voor eigen gebruik). Fortis en Befimmo tekenden het belangrijkste contract. Befimmo koopt het gebouw van m² dat Fortis huurt op de hoek van Meir en Wapperstraat. Typisch kenmerk van deze markt blijft het aanbod van relatief oude gebouwen waarvoor een renovatie niet rendeert omdat de huurprijzen te laag liggen en het geringe aanbod van panden in de topcategorie. Koppel dit element aan de recente techniek van de forward funding (City Link, Avenue Building, enz.) en u hebt de verklaring voor de lage recurrente investeringsvolumes. Toch houden de investeerders deze markt aandachtig in het oog en de yields staan op dit ogenblik niet onder druk. Een goed product kan nog altijd een yield van 6,5% halen. De havenwijk heeft een typisch industriële bestemming en heeft dan ook een beperkte en verouderde hoeveelheid kantooroppervlakten (amper 6% van de totale kantooroppervlakte in Antwerpen). Het beperkte aanbod is waarschijnlijk de verklaring voor de relatief hoge huurprijzen die er gelden. Slechts weinig contracten hebben een huurprijs onder 80 euro per m² op jaarbasis sommige halen zelfs 110 euro. De belangrijkste transactie in Antwerpen tijdens dit semester ligt trouwens aan de Noorderlaan (Ahlers Building) met een huurprijs van 105 euro per m² en per jaar voor een oppervlakte van m². De onmiddellijke nabijheid van de haven geeft voor de meeste huurders de doorslag, omdat ze vaak actief zijn in de logistieke sector. Wijkhuurprijzen De grote omvang van de standsrand zorgt voor sterke verschillen. Het Antwerp Ring Centre zet de hoogste huurprijzen neer met 125 euro per m² op jaarbasis. AIB Vinçotte bevestigt dit niveau met een huur van m². De noordelijke stadsrand is het arme weesje met een beperkt aanbod van kantoorruimtes en huurprijzen die zelden hoger liggen dan 85 euro per m². De westelijke en zuidelijke stadsrand halen geregeld huurprijzen in de buurt van 120 euro per m². Huurprijzen Rendementen 4

We herinneren eraan dat deze prijzen bij wijze van illustratie gegeven worden en dat ze geen rekening houden met eventuele concessies toegekend door de eigenaars met het oog op het aantrekken en

5 Take - up (1 ste halfjaar) Antwerpen en Periferie Centrum m Grootste transacties Kwartaal Zone Gebouw Transactie Kantoren (m 2 ) Tenant 1 Periferie Zuid Waterfront Aankoop The Cell Factory 1 Haven Ahlers Building Letting Nijkerk Computer Solutions 2 Periferie Zuid De Villermont Letting Hansen Transmissions 2 Periferie Oost Den Helder II Aankoop Polytra 2 Periferie Oost Bijkhoevelaan 10 Letting Hertel Services 1 Haven KMO-Polis Aankoop Multi-Comm 2 Periferie Oost Antwerp Ring Centre Letting AIB Vinçotte 1 Haven Hardenvoort 16 Aankoop Marinvest 1 Singel Veldekens Letting VTB-VAB/24+ 1 Periferie Zuid Prins Boudewijnlaan Letting UZA 5

Nijkerk Computer Solutions 2 Periferie Zuid De Villermont Letting 3 229 Hansen Transmissions 2 Periferie Oost Den Helder II Aankoop 2 450 Polytra 2 Periferie Oost Bijkhoevelaan

6 DTZ Antwerp Uitbreidingstraat Berchem Telephone: +32 (0) Fax: +32 (0) DTZ Brussels Avenue Louise Brussels Telephone: +32 (0) Fax: +32 (0) Contacts Antwerp Office Telephone Pierre Badot +32 (0) Hendrik Lybaert +32 (0) Consulting & Research Telephone Emeric Inghels +32 (0) Vincent Leroux +32 (0) Definitions Take - Up Prime Rent Represents the total floor space known to have been let or pre-let to tenants or sold or pre-sold to Represents the attainable average prime rent that could be expected for an office unit (min. 500 sq m) owner-occupiers during the survey period. Pure contract renewals, sales and leasebacks and sub-lettings are not included. market at the survey date. The rent is given as a base rent, i.e. no service charge or tax is included. commensurate with demand in each location, highest quality and specification in the best location in a New Supply Vacancy Represents the total amount of floor space that has reached practical completion during the survey Represents the total floor space in existing properties, which are physically vacant, ready for occupation and being actively marketed at the survey date. The vacancy rate represents the total vacant floor period (including major refurbishments) regardless whether the space is occupied or still available on the market. space divided by the total stock at the survey date. Prime Yield Represents the initial yield estimated to be achievable for a notional office property of highest quality and specification in the best location fully let and immediately income producing in a market at the survey date. Long term lease with public institutions are not considered. This report should not relied upon as a basis for entering into transactions without seeking specific, qualified, professional advice. Whilst facts have been rigorously checked, DTZ can take no responsibility for any damage or loss suffered as a result of any inadvertent inaccuracy within this report. Information contained herein should not, in whole or part, be published, reproduced or referred to without prior approval. Any such reproduction should be credited to DTZ. DTZ has over 12,000 staff operating from 200 offices in 45 countries. DTZ Research August 2008 Niet contractueel document-non contractual document-v.u. : DTZ - Avenue Louise 380 Louizalaan Concept & Design by Magali Mimtchioui

com/research Contacts Antwerp Office Telephone Email Pierre Badot +32 (0)2 629 02 02 pierre.badot@dtz.com Hendrik Lybaert +32 (0)3 303 10 00 hendrik.lybaert@dtz.

Vergelijkbare documenten

Uiverweg 2-6 SCHIPHOL AIRPORT

Uiverweg 2-6 SCHIPHOL AIRPORT INFORMATION WITHOUT OBLIGATION Project: Office space in the DC-2 Building. Location: The complex is situated along the highway A4. It is within reach of the bus stop which