HALFJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2009

Transcriptie

1 HALFJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2009 EMBARGO TOT :00AM Netto courant resultaat per aandeel (uitgezonderd IAS 39 en niet recurrente elementen): 3,80 voor het eerste halfjaar 2009 (t.o.v. 3,77 voor het eerste halfjaar 2008) Verwacht netto courant resultaat per aandeel voor het boekjaar: 7,40 (ongewijzigd) Dividendvooruitzicht voor boekjaar 2009: 6,50 bruto per gewoon aandeel Inhoudsopgave Tussentijds beheersverslag p.2 Samenvatting van de resultaten en vooruitzichten p.2 Kerncijfers p.6 Transacties en verwezenlijkingen tijdens de 1 ste jaarhelft van 2009 p.7 Vastgoedpatrimonium p.11 Gebeurtenissen na p.13 Investeringsprogramma p.13 Beheer van de financiële middelen p.14 Beursperformantie p.17 Risicobeheer p.19 Corporate Governance p.19 Verkorte financiële overzichten p.20 Geconsolideerde resultatenrekeningen Schema K.B p.21 Geconsolideerde resultatenrekeningen Analytisch schema p.22 Geconsolideerde balans p.25 Berekening van de schuldratio p.26 Kasstroomoverzicht p.27 Geconsolideerde staat van de bewegingen van het eigen vermogen p.28 Bijlagen bij de geconsolideerde rekeningen p.30 Overeenkomstigheidsverklaring p.43 Bijlagen: p.44 Verslag van de vastgoeddeskundige p.44 Verslag van de commissaris p.47 1/47

2 1. Tussentijds beheersverslag 1.1. Samenvatting van de resultaten en vooruitzichten a. Resultaten Ondanks de diepe economische en financiële crisis die de wereld teisterde tijdens de eerste helft van 2009, realiseerde Cofinimmo een verwaterd geconsolideerd netto courant resultaat 1 per aandeel (zonder impact van de herwaardering van de financiële renteindekkingsinstrumenten, in toepassing van de boekhoudnorm IAS 39, en van andere nietrecurrente elementen) dat bijzonder dicht in de buurt ligt (+0,1%) van het resultaat van de eerste helft van De beurs had jammer genoeg geen oog voor de acyclische aard van het resultatenprofiel van de onderneming waardoor het Cofinimmo aandeel tijdens de eerste jaarhelft de algemene beurstendens volgde. In een omgeving van een algemene verhoging van de risicopremies resulteerde dit bij de uitbetaling van de coupon van het boekjaar 2008 begin mei 2009 in een bruto dividendrendement van 8,62%, hetzij meer dan 4,75% hoger dan de rente op 10 jaar van de Belgische staatsobligaties. Dit stabiel resultaat per aandeel kon aangehouden worden ondanks de verkoop door Cofinimmo tijdens de 1 ste helft van 2009 van bijna 1,3 miljoen eigen gewone aandelen (hetzij 9,4% van het totaal aantal aandelen in omloop na deze verkoop). Deze aandelen zijn volledig resultaatgerechtigd voor het boekjaar De bezettingsgraad van het patrimonium hield tijdens de 1 ste jaarhelft stand op 97,8%. De operationele marge steeg met meer dan één procent t.o.v. de 1 ste jaarhelft van het vorige boekjaar. De gemiddelde schuldkost, bankmarges en dekkingskosten van de periode inbegrepen, bedraagt 4,70%, wat iets lager is dan in De herwaardering van de financiële rente indekkingsinstrumenten bedraagt 6,5 miljoen (tegenover +2,1 miljoen tijdens de 1 ste helft van 2008). Dit weerspiegelt de impact van de daling van de toekomstige renteniveaus op de waarde van de indekkingsposities aan het einde van de jaarhelft. Cofinimmo achtte het opportuun om munt te slaan uit deze toekomstige historisch zeer lage rente om haar indekkingen op te trekken tot in 2017 en hun nominaal bedrag te verhogen (zie punt 1.7. hierna). Het resultaat op de portefeuille bevat een gerealiseerde meerwaarde van 0,2 miljoen en een niet gerealiseerde minwaarde van 39,8 miljoen, in vergelijking met respectievelijk +4,2 miljoen en +2,9 miljoen tijdens de 1 ste helft van De investeringstransacties op de Belgische kantoormarkt waren net zoals op de meeste andere kantoormarkten wereldwijd nagenoeg onbestaande tijdens de eerste jaarhelft van De vastgoeddeskundigen besloten voor het totale Cofinimmo patrimonium het kapitalisatieniveau, dat wordt toegepast op de contractuele huren van de verhuurde gebouwen en de geraamde huurwaarden van de weinige vrijstaande ruimte, op te trekken van gemiddeld 6,88% naar 7,03% tussen het begin en het einde van het semester. De langzamer stijgende huren als gevolg van de inflatievertraging vergroten uiteraard de impact van deze rendementstijging op het eerder vermelde resultaat op de portefeuille. 1 Het verwaterd resultaat wordt berekend door het resultaatbedrag in euro te delen door het totaal aantal Cofinimmo aandelen dat resultaatgerechtigd is voor de periode, hoewel van de bevoorrechte aandelen er momenteel nog niet werden omgezet. 2/47

3 De verkoop door Cofinimmo van 1,3 miljoen eigen aandelen tijdens de eerste jaarhelft voor een bedrag van 98 miljoen, had hoofdzakelijk tot doel om de impact op het eigen vermogen van de afwaarderingen van het patrimonium door de vastgoedexperts te compenseren. Deze waardeafboekingen liepen op tot 100 miljoen over de laatste 12 maanden. Dankzij de verkoop van aandelen en de overdracht van activa (zie hierna), is de geconsolideerde schuldgraad 1, die 52,9% bedraagt, quasi onveranderd t.o.v Evolutie van de portefeuille op In miljoen Rendementimpact Huurimpact Totaal 1,78 1,2% Kantoren: 0,0% 1,2% 73,24 Investeringen Acquisities 1,2% Rusthuizen: 0,2% 1,0% 33,54 Evolutie bij ongewijzigde portefeuille (like for like) 1,0% Pubstone: 0,0% 1,0% 37,93 Verkopen 1,2% Andere: 0,2% 1,0% Investeringswaarde Investeringswaarde december 2008 juni 2009 Portefeuille: 1,3% 0,1% 2% 1% 0% 1% 2% 1,2% Als gevolg van de impact van de niet operationele resultaatscomponenten beschreven in de twee vorige paragrafen, bedraagt het verwaterd geconsolideerd netto resultaat van het voorbije semester 0,45 per aandeel, in vergelijking met 4,86 voor de eerste helft van b. Vooruitzichten Bij de publicatie van de resultaten van het boekjaar 2008 op benadrukte de Raad van Bestuur van Cofinimmo in zijn persmededeling dat de economische situatie tot voorzichtigheid noopte en meldde dat de onderneming zich als streefdoel had gesteld om voor het boekjaar 2009 (betaalbaar in 2010) een dividend uit te keren gelijkaardig aan dat van het boekjaar De Raad van Bestuur die op samenkwam om de resultaten van de 1 ste jaarhelft af te sluiten, heeft zich tevens gebogen over de resultaat en dividendverwachtingen voor het totale boekjaar. Vooreerst werd er vastgesteld dat het netto courant resultaat per aandeel (uitgezonderd de herwaardering van de financiële indekkingsinstrumenten in toepassing van de norm IAS 39) van de 1 ste jaarhelft 2009 geheel conform is met het niveau dat bij het begin van het jaar werd geanticipeerd voor het volledige boekjaar, met name 7,40 per aandeel (zie pagina 42 van het Jaarverslag 2008 dat gepubliceerd werd op ). De Raad is van mening dat de perspectieven voor de 2 de jaarhelft toelaten dit vooruitzicht te behouden. 1 Financiële en andere schulden gedeeld door het totaal van de activa, overeenkomstig de definitie voorzien in de reglementering inzake Vastgoedbevaks. Deze ratio wordt door het Koninklijk Besluit van beperkt tot maximaal 65%. 3/47

4 De Raad van Bestuur merkt echter op dat er momenteel nog steeds grote onzekerheid heerst omtrent de evolutie van de marktwaarde van de gebouwen bij gebrek aan significatieve transacties in elk van de sectorale en geografische segmenten waarin Cofinimmo actief is. Tijdens de eerste jaarhelft konden desondanks overdrachten van gebouwen, vruchtgebruikvergoedingen, financiële leasing vorderingen en huurgelden worden gerealiseerd voor een totaal bedrag van 71 miljoen (zie punt 1.3. b hierna) tegen prijzen die iets boven de waardebepalingen van de experts lagen. Hoogstwaarschijnlijk zullen er tijdens de tweede jaarhelft nog andere gelijkaardige overdrachten gebeuren tegen prijzen die eveneens de waarderingen dicht benaderen. Hoewel de bekomen prijzen aansluiten bij de huidige valorisaties, is de toekomstige evolutie van de vastgoedwaarden zeer weinig voorspelbaar en blijft voorzichtigheid geboden. Bijgevolg is het de plicht van de onderneming om voorrang te geven aan een optimaal evenwicht in haar balansstructuur. Deze structuur wordt beïnvloed door de lopende investeringsprojecten, de overdrachten van activa en tenslotte de waardeschommelingen van het patrimonium die door de onafhankelijke vastgoedexperts worden bepaald. Wat het financiële luik betreft, bedraagt de schuldratio Loan to Value 1, zoals gedefinieerd in de conventies met de bankiers, 56% op (55% op ). Aldus zal de vennootschap de gepaste middelen aanwenden om deze schuldgraad terug onder 55% te brengen binnen een periode van 9 maanden conform met de engagementen die met de banken aangegaan werden. De Raad van Bestuur is van oordeel dat de vennootschap over de nodige opportuniteiten (verkoop van activa of andere operaties) beschikt om dit objectief te bereiken. Anderzijds zal de vennootschap in de komende maanden een gedeelte van haar lange termijn schuld komende op vervaldag herfinancieren en dit binnen het kader van een kredietmarkt in contractie versus de vastgoedsector. De vennootschap startte het jaar 2009 met 92 miljoen aan vervaldagen voor het hele jaar 2, hetzij slechts 3,5% van de totale schuld. De latere vervaldagen zijn homogeen gespreid over iets meer dan 8 jaar (zie punt 1.7. hierna). De vervaldagen in 2010 vertegenwoordigen niettemin een te herfinancieren totaal bedrag van 224 miljoen, hetzij 11,5% van de totale schuld. Onderhandelingen om de vervaldagen te verlengen en nieuwe leningen af te sluiten werden reeds opgestart, om zich als dusdanig maximaal te behoeden voor een stijging van de kredietmarges. De Raad van Bestuur is van oordeel dat het binnen deze context voor de lopende onderhandelingen bevorderlijk zou zijn om een deel van het courant resultaat als nietuitgekeerde winst te bestemmen. Daarom en rekening houdend met de recente kapitaaloperaties, overweegt de Raad van Bestuur om voor boekjaar 2009 een dividend per gewoon aandeel uit te keren ten bedrage van 6,50 in vergelijking met 7,80 voor boekjaar 2008 uitgekeerd in mei laatstleden ( 16,6%). Het dividend voor het bevoorrecht aandeel zou ongewijzigd blijven ( 6,37 per aandeel). 1 Netto financiële schulden gedeeld door de reële waarde van het patrimonium en de financiële leasing vorderingen. 2 Waarvan 25 miljoen reeds werden terugbetaald op /47

5 Dit nieuwe dividendvooruitzicht maakt het mogelijk om een pay out ratio van 87,8% van het voor het jaar vooropgestelde netto courant resultaat ( 7,40 per aandeel) te bewerkstelligen. De Raad van Bestuur acht dit in de huidige context een gepast niveau. Het stemt overeen met een bruto rendement van 7,83% op basis van de beurskoers van het gewoon aandeel op De nieuwe dividendraming is uiteraard gebaseerd op informatie waarover de vennootschap Cofinimmo thans beschikt op de markt van haar eigen activiteiten. Ze steunt eveneens op een voortzetting tijdens de volgende maanden van de meer positieve tendens die zich sinds een paar weken op de financiële en kredietmarkten aftekent. 5/47

6 1.2. Kerncijfers Algemene gegevens (x ) Portefeuille van Vastgoedbeleggingen (in reële waarde) 3 136, ,7 (x 1 000) Vastgoedresultaat Operationeel resultaat vóór resultaat op portefeuille Financieel resultaat Netto courant resultaat (aandeel Groep) Resultaat op de portefeuille (aandeel Groep) Netto resultaat (aandeel Groep) (in %) Beheerkosten/gemiddelde patrimoniumwaarde 0,85% 0,89% Operationele marge 87,03% 85,96% Resterende looptijd van de huurcontracten 1 (in jaren) 11,3 11,7 Bezettingsgraad 2 97,78% 97,85% Bruto huurrendement bij 100% verhuring van de portefeuille 7,03% 6,88% Gemiddelde rentevoet van de leningen 3 4,70% 4,79% Schuldgraad 4 52,94% 52,79% Gegevens per aandeel verwaterd 5 (in ) Resultaten Netto courant resultaat aandeel Groep exclusief IAS 39 impact en niet recurrente elementen 3,80 3,77 IAS 39 impact winst/(verlies) (0,48) 0,18 Courante maar niet recurrente elementen gerealiseerde meerwaarden op financiële leasing vorderingen winst/(verlies) 0,38 Netto courant resultaat aandeel Groep 3,32 4,33 Gerealiseerd resultaat op de portefeuille 0,01 0,29 Niet gerealiseerd resultaat op de portefeuille 2,88 0,24 Netto resultaat aandeel Groep 0,45 4,86 Netto actief waarde per aandeel Geherwaardeerd netto actief per aandeel in reële waarde 6 na verdeling van het dividend van het boekjaar ,66 101,77 Geherwaardeerd netto actief per aandeel in investeringswaarde 7 na verdeling van het dividend van het boekjaar ,46 107,08 1 Tot aan de eerste opzeggingsmogelijkheid voor de huurder. 2 Berekend in functie van de reële huren voor de verhuurde gebouwen en de geschatte huurwaarde voor de leegstand. De bezettingsgraad van de kantorenportefeuille alleen bedraagt 96,54% t.o.v. 89,50% voor de kantoormarkt (bron: CB Richard Ellis). 3 Bankmarges en kosten van afschrijving van de indekkingsinstrumenten met betrekking tot de periode inbegrepen. 4 Financiële en andere schulden/totaal der activa, berekend overeenkomstig de regelgeving op Vastgoedbevaks. 5 Sinds zijn de bevoorrechte aandelen converteerbaar in gewone aandelen naar rato van één gewoon aandeel voor één bevoorrecht aandeel. De resultaten per aandeel zijn hier op een fully diluted basis berekend wat wil zeggen dat ervan uitgegaan wordt dat alle bevoorrechte aandelen geconverteerd werden, om zo het totale effect van de conversie weer te geven. De 2008 resultaten zijn op dezelfde wijze voorgesteld (zie eveneens het persbericht van ). 6 Reële waarde: na aftrek van transactiekosten (hoofdzakelijk overdrachtsbelasting) van de waarde van de Vastgoedbeleggingen. 7 Investeringswaarde: vóór aftrek van deze kosten. 6/47

7 1.3. Transacties en verwezenlijkingen tijdens de 1 ste jaarhelft van 2009 a. Investeringen Op verwierf Cofinimmo van de Korian 1 Groep 5 nieuwbouw zorginstellingen (423 bedden, m²) gelegen in Frankrijk voor een totaal bedrag van 42,8 miljoen. Deze verwerving kadert binnen een breder akkoord betreffende de verwerving van 19 instellingen dat afgesloten werd op (zie persberichten van en ). Het equivalent bruto huurrendement 2 van deze 5 rusthuizen ligt op 6,47%. Ze worden uitgebaat door de Korian Groep met wie voor alle gebouwen triple net huurcontracten voor een vaste looptijd van 12 jaar werden afgesloten. De acquisitiewaardes van deze gebouwen stroken met de expertisewaarden bepaald in mei Echter, gezien de recente tendensen op het vlak van vastgoedwaardering ligt de expertisewaarde op onder deze acquisitiewaarde (5,93%). b. Desinvesteringen 3 Op heeft Cofinimmo de vruchtgebruikvergoedingen die de Europese Commissie verschuldigd is op het gebouw Nerviërs 105 te Brussel en waarvan de initiële looptijd 15 jaar bedraagt, verkocht aan een filiaal van de Groep Société Générale voor een totaal bedrag van 23,38 miljoen. Cofinimmo blijft de naakte eigenaar van het gebouw. Diezelfde dag heeft Cofinimmo 90% van de vorderingen die de Stad Antwerpen verschuldigd is op de nieuw gebouwde Brandweerkazerne aan Fortis Bank NV verkocht voor een totaal bedrag van 28,35 miljoen. Op het einde van het financiële leasingcontract, voorzien in 2045, gaat het gebouw kosteloos over naar de Stad Antwerpen. Nog die dag heeft Cofinimmo aan dezelfde bank de huurvordering verkocht die de Belgische overheid verschuldigd is op de gebouwen Kolonel Bourg 124 gelegen te Brussel (tot 2028) en Maire gelegen te Doornik (tot 2022) en dit voor een totaal bedrag van 19,51 miljoen. De eigendom van deze 2 gebouwen blijft in handen van Cofinimmo. c. Plaatsing eigen aandelen Op heeft Cofinimmo eigen Cofinimmo aandelen geplaatst die aangehouden werden door Leopold Square NV volgens de accelerated bookbuild offering methode aan een bruto verkoopprijs van 75 per aandeel. Leopold Square is een vennootschap waarover Cofinimmo NV rechtstreeks en onrechtstreeks 100% controle uitoefent. Dankzij deze operatie haalde de Cofinimmo Groep 72 miljoen op (zie eveneens de persberichten van 25 en ). Op plaatste Cofinimmo eigen gewone Cofinimmo aandelen aan een bruto prijs van 80 per aandeel. Dankzij deze transactie haalde de Cofinimmo Groep 26,4 miljoen op De voorstelling van een dubbel netto equivalent van het bruto huurrendement laat toe een vergelijking te maken met het rendement op kantoorgebouwen. 3 De totale verkoopopbrengst van deze activa ( 71,24 miljoen) ligt net boven hun totale boekwaarde. 7/47

8 d. Conversie bevoorrechte aandelen Overeenkomstig Artikel 10bis van de statuten, vond de tweede periode waarin de bevoorrechte Cofinimmo aandelen kunnen omgezet worden in gewone Cofinimmo aandelen plaats van tot Tijdens deze tweede conversieperiode, werden in totaal conversieaanvragen ontvangen. Aldus werden sinds het begin van de conversieprocedure ( ) bevoorrechte aandelen omgezet in gewone aandelen. De wijzigingen die hieruit volgen qua kapitaalsamenstelling worden steeds bekendgemaakt aan de hand van een persbericht en onder de rubriek Investor Relations/Shareholder info/ Shareholding structure op de website van de onderneming ( Ter herinnering, de volgende conversiemogelijkheid wordt aangeboden tijdens de laatste 10 kalenderdagen van het komende kwartaal, i.e. van tot e. Waardering van de portefeuille De waardering van het patrimonium van Cofinimmo door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen heeft tijdens de eerste 6 maanden van het jaar geleid tot een negatieve variatie van de reële waarde van 1,34% (hetzij 42,43 miljoen). Deze waardevermindering is het resultaat van de hogere gemiddelde kapitalisatierentevoet die wordt toegepast op de huren: 7,03% op t.o.v. 6,88% op voor de volledige portefeuille en respectievelijk 7,39% t.o.v. 7,18% voor de kantorenportefeuille alleen. Rendementen per segment Kantoren Rusthuizen Frankrijk Pubstone Rusthuizen België 7,4% (vs. 7,2% op ) 6,7% (vs. 6,6% op ) 6,6% (vs. 6,5% op ) 6,1% (vs. 5,9% op ) 5,00% 6,25% 7,50% f. Commerciële resultaten 1 Huursituatie van de portefeuille Ondanks het feit dat de economische crisis de huurmarkt nagenoeg helemaal heeft lamgelegd, met in Brussel een take up van slechts m², hetzij 76% onder het niveau van de 5 laatste jaren, bereikte Cofinimmo een bezettingsgraad van 97,78% 2. Dat is 9,25% meer dan de markt (89,50%) (bron: CB Richard Ellis & DTZ). Dit resultaat getuigt van het succes van de commerciële strategie van Cofinimmo die gericht is op een nauwe vertrouwensrelatie met haar klanten en draagt bij tot een gunstige evolutie van de operationele marge. 1 Tenzij uitdrukkelijk anders vermeld betreffen de gegevens vermeld onder deze rubriek de geconsolideerde portefeuille. Sectorinformatie is terug te vinden onder het hoofdstuk Vastgoedpatrimonium. 2 De bezettingsgraad is enkel van toepassing op gebouwen die op de datum van de berekening in gebruik kunnen genomen worden (gebouwen in exploitatie). 8/47

9 Evolutie van de bezettingsgraad Cofinimmo vs. de markt 99% 97% 95% 93% 91% 89% H2009 Cofinimmo Totale portefeuille Cofinimmo Kantorenportefeuille Brusselse Kantorenmarkt Leegstand kantoren Cofinimmo (in %) Markt (in %) Antwerpen 2,8% 11,4% Brussel 3,7% 10,5% Centrum/Noord 0,0% 5,7% Leopold/Louizawijk 1,1% 9,1% Gedecentraliseerd 6,2% 12,9% Periferie 9,3% 20,8% TOTAAL 2,2% 10,5% Gemiddelde resterende looptijd van de huurcontracten (in contractuele huurbedragen) De resterende looptijd tot aan de vervaldag van de huurcontracten die van kracht zijn op bedraagt 11,3 jaar indien elke huurder zijn contract bij de eerste mogelijke opzegoptie ( break ) zou opzeggen. Dit cijfer stijgt tot 11,9 jaar indien geen enkele opzegoptie zou worden uitgeoefend, m.a.w. indien alle huurders tot aan het contractuele einde van de huurcontracten in hun gebouw blijven. Maturiteit van de huurovereenkomsten per sector (in jaren) Kantoren Andere Rusthuizen Frankrijk Pubstone Rusthuizen België 7,3 9,2 10,2 Maturiteit van de portefeuille Huurcontracten > 9 jaar 55,4% Kantoren (openbare sector) 19,8% Rusthuizen 19,8% Pubstone 12,5% Kantoren (privé sector) 2,5% Andere 0,9% Huurcontracten 6 9 jaar 12,8% Kantoren 12,8% Huurcontracten < 6 jaar 31,8% Kantoren 28,8% Rusthuizen 1,6% Andere 1,4% Meer dan 55% van de huurcontracten zijn afgesloten op lange termijn (meer dan 9 jaar). 21,4 25, /47

10 g. Bouw en renovatiewerken Cofinimmo ontwikkelt haar vastgoedpatrimonium met als doel de gebouwen op lange termijn uit te baten en te verhuren. Deze activiteit laat toe het investeringsrendement te optimaliseren, aan klantenbinding te doen door hen gebouwen aan te bieden die aan hun verwachtingen beantwoorden en de onderhoudskosten te beperken door duurzaam te bouwen. Tijdens de eerste jaarhelft van 2009 heeft het Project Management departement van Cofinimmo de volgende belangrijke werven beheerd: Kantoren Gebouw Type werken Einde werken Avenue Building, London Tower Waken over de kwaliteit en de 2 de kwartaal 2010 Antwerpen uitvoering van de werken City Link Waken over de kwaliteit en de 2 de kwartaal 2009 Antwerpen uitvoering van de werken de Meeûs Square 23 Structurele renovatie 1 ste kwartaal 2010 Brussel, Leopold/Louizawijk gebouw met geklasseerde gevels Kunst 47 Renovatie van de achtergevel en 4 de kwartaal 2009 Brussel, Leopold/Louizawijk dakwerken Papiermolen Middelzware renovatie 4 de kwartaal 2010 Brussel, Gedecentraliseerd West End Waken over de kwaliteit en de 2 de kwartaal 2009 Brussel, Gedecentraliseerd uitvoering van de werken Wet 227 Brussel, Leopold/Louizawijk Zware renovatie, binnenherinrichting 3 de kwartaal 2009 Rust en ziekenhuizen Gebouw Type werken Einde werken Heiberg, Beerse Uitbreiding 4 de kwartaal 2010 Hemelrijck, Mol Uitbreiding 3 de kwartaal 2009 Koningslaan, Brussel Zware verbouwing 4 de kwartaal 2009 Laarsveld, Geel Uitbreiding 1 ste kwartaal 2009 L Orchidée, Itter Renovatie en uitbreiding 2 de kwartaal 2010 Parc, Biez Renovatie 1 ste kwartaal 2010 Schweitzer, Brussel Renovatie en uitbreiding 3 de kwartaal 2009 Vogelzang, Herentals Nieuwbouw 3 de kwartaal 2009 Wipstraat, Antwerpen Nieuwbouw 3 de kwartaal 2010 Zonneweelde, Keerbergen Uitbreiding 2 de kwartaal 2009 Het totaal bedrag van de op beheerde en geboekte bouw en renovatiewerken bedraagt 31,58 miljoen. 10/47

11 1.4. Vastgoedpatrimonium a. Totale portefeuille EVOLUTIE VAN DE TOTALE PORTEFEUILLE Uittreksel uit het verslag van de onafhankelijke vastgoeddeskundige Winssinger & Vennoten gebaseerd op de investeringswaarde ( x ) Investeringswaarde van de volledige portefeuille 3 248, ,04 Projecten en grondreserve 58,90 45,41 Totaal gebouwen in exploitatie 3 189, ,63 Contractuele huurprijzen 219,32 215,59 Bruto rendement op gebouwen in exploitatie 6,88% 6,73% Contractuele huren + Geschatte huurwaarde van de op de waarderingsdatum leegstaande gebouwen 224,30 220,34 Bruto rendement bij 100% verhuring van de portefeuille 7,03% 6,88% Bezettingsgraad van de gebouwen in exploitatie 1 97,78% 97,85% Gebouwen Bovengrondse oppervlakte (in m²) Contractuele huurgelden (x 1 000) Bezettingsgraad (in %) Huren + GHW 2 op leegstand (x 1 000) Geschatte Huurwaarde (x 1 000) Kantoren ,5% Rusthuizen ,0% Pubstone ,0% Andere ,0% Projecten & Renovaties n.a Grondreserve 31 n.a TOTAAL ,8% Segment Reële waarde Vastgoedresultaat na directe kosten (in ) (in %) (in 1 000) (in %) Kantoren ,2% ,9% Rust en ziekenhuizen ,9% ,1% Pubstone ,4% ,3% Andere 78 2,5% ,7% TOTALE PORTEFEUILLE ,0% ,0% Geografische uitsplitsing (in reële waarde) (in %) België 84,7% Brussel & Periferie 63,7% Vlaams Gewest 13,1% Waals Gewest 7,9% Frankrijk (rust en ziekenhuizen) 10,7% Nederland (Pubstone) 4,6% 1 Berekend op basis van de huurinkomsten. 2 Geschatte huurwaarde. 11/47

12 Belangrijkste klanten huurders (in contractuele huurbedragen) (in %) Regie der Gebouwen (Belgische Federale Staat) 18,6% AB InBev Group 12,5% Internationale openbare sector 8,6% Korian 8,4% AXA 5,0% Andere 46,9% De 5 belangrijkste klanten van Cofinimmo vertegenwoordigen 53,1% van de huurinkomsten. b. Kantoren Geografische uitsplitsing (in reële waarde) (in %) Brussel 91,2% Central Business District (CBD) 48,7% Gedecentraliseerd 34,3% Periferie & Satellieten 8,2% Antwerpen 2,9% Andere Regio s 5,9% Belangrijkste klanten huurders (in contractuele huurbedragen) (in %) Regie der Gebouwen (Belgische Federale Staat) 29,2% Internationale openbare sector 13,5% AXA 7,9% Dexia Insurance 5,3% IBM Belgium 3,7% Andere 40,4% c. Rust en ziekenhuizen Geografische uitsplitsing (in reële waarde) (in %) België 55,3% Frankrijk 44,7% Uitsplitsing per uitbater huurder (in contractuele huurbedragen) (in %) Korian 39,4% Armonea 23,0% Senior Living Group 19,9% Méditer 11,1% Medibelge 3,9% Senior Assist 2,0% Calidus netwerk 0,7% d. Pubstone Geografische uitsplitsing (in reële waarde) (in %) België 62,7% Nederland 37,3% De gehele portefeuille van cafés wordt aan de AB InBev Groep verhuurd voor een initiële gemiddelde looptijd van 23 jaar. 12/47

13 1.5. Gebeurtenissen na Cofinimmo verwierf op alle aandelen van de NV Immo Noordkustlaan voor een bedrag van 22,2 miljoen, zoals voorzien in het acquisitieakkoord dat ondertekend werd op (zie persbericht van ). Deze NV is eigenaar van het kantorencomplex West End gelegen in Groot Bijgaarden, in de westelijke Brusselse periferie, geschat op 26 miljoen. Het betreft een nieuwbouw met een oppervlakte van m² en 205 parkeerplaatsen. Het complex is al voor 60% verhuurd, hoofdzakelijk aan Adecco en Grant Thornton, voor looptijden van meer dan 10 jaar. Bij 100% verhuring ligt het verwacht bruto huurrendement op 7,10%. Dankzij zijn ligging in de onmiddellijke nabijheid van de E40 Brussel Oostende aan de toegang van Brussel, is dit gebouw zeer goed zichtbaar en toegankelijk. De acquisitiewaarde van dit gebouw strookt met de expertisewaarde bepaald in april Echter, gezien de recente tendensen ligt de expertisewaarde op onder deze acquisitiewaarde (3,17%) Investeringsprogramma De huidige investeringsverbintenissen van Cofinimmo bedragen 239 miljoen en zijn gespreid over de tweede jaarhelft van 2009 ( 46 miljoen, waaronder het kantorencomplex West End te Groot Bijgaarden verworven op zie punt 1.5. hierboven) en het jaar 2010 ( 193 miljoen). Van dit programma wordt 138 miljoen besteed aan kantoorgebouwen. Het betreft hoofdzakelijk de gebouwen West End ( 26 miljoen), City Link in de nabijheid van de Singel in Antwerpen ( 64 miljoen), AMCA Avenue Building aan de Antwerpse haven ( 38 miljoen), evenals de renovatie van het gebouw de Meeûs Square 23 in de Leopoldwijk te Brussel ( 10 miljoen). Het tweede luik van het investeringsprogramma betreft de nieuwbouw en uitbreidingsprojecten van rusthuizen voor een bedrag van 101 miljoen. Alle rusthuisprojecten zijn reeds verhuurd voor 27 jaar. Wat de kantorenprojecten betreft, verloopt de verhuring geleidelijk aan. Het West End complex is reeds voor 60% verhuurd. 13/47

14 1.7. Beheer van de financiële middelen In een context die nog steeds lijdt onder de financiële crisis heeft Cofinimmo goed weerstand geboden dankzij haar financieel beleid beschreven op pagina 38 van het Jaarverslag Op worden de bepalingen en voorwaarden met betrekking tot de banklijnen nageleefd. Op bedroeg de geconsolideerde financiële schuld van de Groep 1 791,29 miljoen, bestaande uit: 1 071,05 miljoen bilaterale bankkredieten op middellange en lange termijn; 100,15 miljoen handelspapier waarvan 65,15 miljoen met een looptijd van minder dan een jaar en 35,00 miljoen met een aanvankelijke looptijd van meer dan 3 jaar; 400,00 miljoen van een gesyndiceerde banklening die werd afgesloten bij 16 banken en 90,00 miljoen van een tweede gesyndiceerde lening bij 5 banken; 107,39 miljoen van een obligatielening die werd uitgegeven door Cofinimmo Luxembourg SA en die in 2014 vervalt voor een nominaal bedrag van 100,0 miljoen; 22,69 miljoen overige leningen en voorschotten (debetbedragen op rekening). Op bedroeg de geconsolideerde korte termijn financiële schuld van Cofinimmo 239,04 miljoen waarvan: 65,15 miljoen handelspapier met een looptijd van minder dan een jaar en 20,00 miljoen handelspapier met een aanvankelijke duur van meer dan 3 jaar dat binnen het jaar vervalt; 136,67 miljoen bankkredieten op lange termijn die binnen het jaar vervallen; 17,23 miljoen overige leningen en voorschotten (debetbedragen op rekening). De uitgiftes van handelspapier dat binnen het jaar vervalt ( 85,15 miljoen) en de vervaldagen binnen het jaar van bankschulden op lange termijn ( 136,67 miljoen) zijn volledig gedekt door de beschikbare middelen op de bevestigde kredietlijnen op lange termijn voor een totaal van 242,22 miljoen. Vervaldagen van de financiële verbintenissen op lange termijn van Cofinimmo miljoen 1 (op datum van afsluiting van dit Verslag, ) (in miljoen) Kapitaalmarkten Bankschulden 1 Deze vervaldagen betreffen het kapitaal van de financiële verbintenissen en niet de betalingen van de interesten (over het algemeen op een maandelijkse of driemaandelijkse basis) noch de verwachte cashflows op de afgeleide producten. 14/47

15 De financiële verbintenissen op lange termijn, waarvan het totale in omloop zijnde bedrag miljoen is op , vervallen op homogene en gespreide wijze tot in 2018, met een maximum van 13,44% van dit totaal bedrag tijdens eenzelfde jaar (2015). Van dit totaal bedrag vervalt 14,96% vóór en 10,32% in Tijdens de eerste helft van 2009 heeft Cofinimmo met 2 banken bilaterale lijnen op lange termijn die tussen 2009 en 2012 vervallen opnieuw onderhandeld voor een totaal bedrag van 137 miljoen. De gemiddelde maturiteit van de schuld van Cofinimmo (geen rekening houdend met de vervaldagen op korte termijn van het handelspapier die volledig gedekt zijn door de beschikbare schijven op de kredietlijnen op lange termijn) evolueerde van 4,7 jaar op naar 4,6 jaar op De gemiddelde rente van de schuldenlast van Cofinimmo, bankmarges en afschrijvingskosten van de indekkingsinstrumenten voor de periode inbegrepen, daalde van 4,79% voor het boekjaar 2008 naar 4,70% voor de eerste jaarhelft van Het historisch lage niveau van de marktrente op korte termijn zonder marge ( Euribor ) wordt gecompenseerd door de uitoefening van afgeleide producten en meer in het bijzonder de FLOORs en Interest Rate Swaps. Situatie van de indekking van het renterisico voor de komende jaren (in miljoen) (op datum van afsluiting van dit Verslag, ) Gekochte CAP opties Strike 5,0% 4,5% 4,0% 3,5% 600M 1 200M 1 500M 1 500M 1 500M 1 400M 1 400M 1 000M 1 000M 4,00% 600M ,75% 1 200M 4,00% 1 500M 4,00% 1 500M 4,50% 1 500M 5,00% 1 400M 5,00% 1 400M 5,00% 1 000M 5,00% 1 000M IRS MIN 1 MAX 1 940M 940M 715M 940M 93M 440M 0M 4,10% 140M 440M 0M 290M 0M 140M 0M 140M 0M 140M 0M => 140M ,0% 4,10% 140M 3,5% 3,75% 300M 3,65% 500M = opzegbaar door de bank Notioneel: MIN: indien de bank de IRS annuleert bij de eerst mogelijke optie. MAX: indien de opzegbare IRS tot aan het einde actief blijft. Verkochte FLOOR opties 1 025M 1 200M 1 450M 1 500M 1 500M 1 400M 1 400M 1 000M 1 000M Strike 4,0% 3,5% 3,0% 2,5% 4,25% 425M 3,25% 600M 1 200M 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 1 200M 1 500M 1 500M 1 400M 1 400M 1 000M 1 000M 2,50% 250M /47

16 Bij bovenstaande rentevoeten moeten ook nog de bankmarges worden geteld. Bij een constante schuldenlast bedraagt het indekkingsniveau van het renterisico bijna 100% tot in 2010, 80% tot in 2015 en 55% tot in Het resultaat van Cofinimmo blijft niettemin gevoelig voor renteschommelingen. Op de datum van neerlegging van dit Verslag is de financiële rating van het ratingagentschap Standard & Poor s BBB op lange termijn en A 3 op korte termijn. 16/47

17 1.8. Beursperformantie a. Het gewoon aandeel (COFB) Beurskoers (op 6/12 maanden) (in ) Hoogste 111,24 142,00 157,35 Laagste 71,17 93,01 116,95 Bij afsluiting 83,00 94,52 128,72 Gemiddelde 87,30 120,57 138,61 Dividendrendement 1 7,81% 6,47% 5,59% Bruto return 2 19,53% 22,31% 11,08% Volume (op 12 maanden) (in aantal effecten) Gemiddeld dagvolume Jaarvolume Aantal aandelen in omloop bij afsluiting Beurskapitalisatie bij afsluiting (x 1 000) Free float zone 3 90% 85% 85% Omloopsnelheid 3 88,56% 90,06% 67,39% Aangepaste omloopsnelheid 3 98,39% 105,96% 79,29% b. Het bevoorrecht aandeel (COFP1 & COFP2) COFP COFP COFP COFP Beurskoers (op 6/12 maanden) (in ) Bij afsluiting 88,00 95,00 82,00 95,00 Gemiddelde 85,62 122,07 85,79 118,70 Dividendrendement 1 6,72% 5,22% 6,45% 5,37% Bruto return 2 16,76% 20,79% 22,61% 20,79% Volume (op 12 maanden) (in aantal effecten) Gemiddeld dagvolume Jaarvolume Aantal aandelen in omloop bij afsluiting Beurskapitalisatie bij afsluiting (x 1 000) c. De obligatie Beurskoers (op 6/12 maanden) (in ) Bij afsluiting 95,68 91,98 100,55 Gemiddelde 93,35 97,69 101,62 Rendement tot de vervaldag (gemiddelde op 12 maanden) 6,78% 5,78% 4,97% Effectief rendement bij de uitgifte 5,064% 5,064% 5,064% Aantal effecten Bruto dividend op de gemiddelde beurskoers gedurende de laatste 12 maanden. 2 Koerswaardering + bruto dividendrendement op 12 maanden. 3 Volgens de methode van Euronext, op 12 maanden. 17/47

18 d. Dividenden Het vooruitzicht voor het gewoon dividend voor boekjaar 2009 bedraagt 6,50 bruto ( 5,525 netto) per aandeel. Voor het bevoorrecht aandeel bedraagt het dividendvooruitzicht voor boekjaar ,37 bruto ( 5,41 netto) per aandeel. De roerende voorheffing op de uitgekeerde dividenden bedraagt 15%. e. Aandeelhouderschap Onderneming Gewone aandelen Bevoorrechte aandelen Totaal aantal % aandelen (stemrechten) Dexia Groep NV ,03% Allianz Belgium NV ,85% Cofinimmo Groep NV ,16% Totaal aantal uitgegeven aandelen ,00% Deze informatie kan tevens geraadpleegd worden op de website van de onderneming ( onder de hoofding Investor Relations/Shareholder info/shareholding structure. f. Agenda van de aandeelhouder Evenement Datum Tussentijdse verklaring: resultaten op Jaarlijks communiqué: resultaten op Publicatie Jaarlijks Financieel Verslag Gewone Algemene Vergadering voor Tussentijdse verklaring: resultaten op Halfjaarlijks Financieel Verslag: resultaten op Tussentijdse verklaring: resultaten op Op basis van ontvangen participatiemeldingen. 18/47

19 1.9. Risicobeheer De fundamentele risico s waarmee de onderneming wordt geconfronteerd zijn beschreven in het begin van het Jaarverslag van het boekjaar 2008 en de maatregelen die werden geïdentificeerd om ze zo goed mogelijk onder controle te houden, worden oplettend toegepast. In het huidige onzekere economische klimaat besteedt Cofinimmo meer in het bijzonder aandacht aan het proactieve beheer van haar klantenbasis om de huurleegstand en het huurdersverloop in de kantoorsector tot een minimum te beperken. Ondanks het zeer geringe take up volume in de markt kon Cofinimmo haar bezettingsgraad stabiel houden (97,78%). Anderzijds, dankzij haar investeringsstrategie die gericht is op verschillende segmenten, geniet de onderneming van een bijkomende bescherming tegen de impact van de huidige economische onzekerheid. Met name, dankzij de investeringen in sectoren die niet gevoelig zijn voor de economische cycli (Pubstone Partnership en rusthuizen) zijn meer dan 34% van haar huurinkomsten veiliggesteld en is de resterende looptijd van de huurcontracten bijzonder hoog (11,3 jaar). De aanwezigheid in haar kantoorportefeuille van 42,7% klanten uit de openbare sector, verzacht eveneens de impact van de conjunctuuronzekerheid. Tegenover een nog steeds moeilijke financiële markt heeft Cofinimmo een aantal maatregelen ingevoerd die bedoeld zijn om haar balans en haar eigen vermogen te versterken (zie hoger). Tot slot blijft Cofinimmo bijzondere aandacht besteden aan de ongewone risico s die gekoppeld zijn aan de instabiele economische conjunctuur. Daar het onzeker is of deze risico s zich ook concreet zullen voordoen, waakt Cofinimmo erover dat deze worden geïdentificeerd en zelfs geanticipeerd teneinde ze in te perken en alle noodzakelijke maatregelen te nemen om hun gevolgen voor de onderneming en haar aandeelhouders te beperken Corporate Governance Cofinimmo waakt erover dat strenge normen inzake deugdelijk bestuur nageleefd worden en toetst haar methodes continu aan de principes, praktijken en eisen op dit vlak. De Corporate Governance beginselen van Cofinimmo zijn volkomen in overeenstemming met de Belgische Corporate Governance Code. Het Corporate Governance Charter kan geraadpleegd worden op de website van de onderneming onder de rubriek About Cofinimmo/Profile/Corporate Governance. Dit Charter zal tijdens de tweede jaarhelft aangepast worden om het af te stemmen op de Belgische Corporate Governance Code van De samenstelling van de Raad van Bestuur is vermeld op pagina 43 van huidig Verslag. Het hoofdstuk Corporate Governance van het Jaarverslag 2008 geeft tevens een gedetailleerde omschrijving van de verschillende Comités, hun respectievelijke leden en taken. Deze gegevens zijn ongewijzigd sinds de publicatie ervan, met uitzondering van de beslissingen genomen door de Algemene Vergadering van Het betreft de benoeming van de heer Xavier de Walque als Bestuurder vertegenwoordiger van de aandeelhouder Dexia ter vervanging van het mandaat van de heer Guy Roelandt, evenals de hernieuwingen van de mandaten van de heer Vincent Doumier als Bestuurder vertegenwoordiger van de aandeelhouder Compagnie du Bois Sauvage en van de heren Gaëtan Hannecart en Baudouin Velge als onafhankelijke Bestuurders (zie tevens persbericht van ). De heer Xavier de Walque vervangt tevens de heer Guy Roelandt als lid van het Comité voor Benoemingen en Bezoldigingen. 19/47

20 2. Verkorte financiële overzichten De commissaris bevestigde dat zijn beperkt nazicht op heden niet aan het licht heeft gebracht dat er belangrijke correcties zouden moeten worden aangebracht aan de boekhoudkundige informatie in dit Verslag. De boekhoudkundige principes en methodes die worden toegepast voor het opstellen van de tussentijdse financiële rekeningen zijn identiek aan de principes en methodes die werden gebruikt in de financiële jaarrekeningen voor het boekjaar De tussentijdse financiële informatie is opgesteld volgens boekhoudnormen consistent met IFRS zoals geïmplementeerd door het Koninklijk Besluit van betreffende de boekhouding, de jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening van openbare Vastgoedbevaks en tot wijziging van het Koninklijk Besluit van met betrekking tot Vastgoedbevaks en in overeenstemming met IAS 34, Tussentijdse financiële verslaggeving zoals aanvaard door de EU. 20/47

21 2.1. Geconsolideerde resultatenrekeningen Schema K.B (x 1 000) Bijlagen 2 de kwartaal de kwartaal ste halfjaar ste halfjaar 2008 A. NETTO RESULTAAT Huurinkomsten Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren Met verhuur verbonden kosten Netto huurresultaat 4, Recuperatie van vastgoedkosten Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling op het einde van de huur Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen Vastgoedresultaat Technische kosten Commerciële kosten Kosten en taksen van niet verhuurde goederen Vastgoedresultaat na rechtstreekse vastgoedkosten Beheerkosten vastgoed Operationeel vastgoedresultaat Algemene kosten van de vennootschap Operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen Variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen Operationeel resultaat Financiële opbrengsten Interestkosten Andere financiële kosten Financieel resultaat 4, Resultaat vóór belastingen Vennootschapsbelasting Exit taks Belastingen Netto resultaat Minderheidsbelangen Netto resultaat aandeel Groep 2 4, Netto courant resultaat aandeel Groep Resultaat op de portefeuille aandeel Groep B. ANDERE ELEMENTEN VAN HET TOTALE RESULTAAT Variaties in geschatte mutatierechten en kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen Variaties in de reële waarde van financiële instrumenten Totaal andere elementen van het totale resultaat C. TOTALE RESULTAAT Totale resultaat aandeel Groep Deze cijfers werden herwerkt na publicatie van het Halfjaarlijks Financieel Verslag De resultaten van het 1 ste halfjaar 2008 en het 2 de kwartaal 2008, bekendgemaakt in het Halfjaarlijks Financieel Verslag 2008, werden herwerkt zodanig dat het aandeel van de Groep 2008 zowel op de gewone als op de bevoorrechte aandelen betrekking heeft, zoals dat het geval is voor het aandeel van de Groep /47

22 2.2. Geconsolideerde resultatenrekeningen Analytisch schema (x 1 000) A. NETTO COURANT RESULTAAT Huurinkomsten, min de met verhuur verbonden kosten Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren (non cash) Niet gerecupereerde huurlasten en belastingen op verhuurde gebouwen Kosten voor wederinstaatstelling, min de vergoedingen voor huurschade Vastgoedresultaat Technische kosten Commerciële kosten Kosten en taksen van niet verhuurde goederen Vastgoedresultaat na rechtstreekse vastgoedkosten Beheerkosten vastgoed Operationeel vastgoedresultaat Algemene kosten van de vennootschap Operationeel resultaat (vóór resultaat op portefeuille) Financiële opbrengsten (exclusief IAS 39) Financiële kosten (exclusief IAS 39) Herwaardering van de financiële instrumenten (IAS 39) Belastingen Netto courant resultaat Minderheidsbelangen Netto courant resultaat aandeel Groep B. RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE Resultaat op verkopen van onroerende activa Herwaardering van de onroerende activa Exit taks Resultaat op de portefeuille Minderheidsbelangen Resultaat op de portefeuille aandeel Groep C. NETTO RESULTAAT Netto resultaat aandeel Groep AANTAL AANDELEN Aantal uitgegeven gewone aandelen (eigen aandelen inbegrepen) Aantal uitgegeven en niet geconverteerde bevoorrechte aandelen Aantal gewone aandelen in omloop Gemiddeld aantal gewone aandelen in omloop deelgerechtigd in het resultaat van de periode Aantal bevoorrechte aandelen deelgerechtigd in het resultaat van de periode Totaal aantal aandelen deelgerechtigd in het resultaat van de periode IAS 39 inbegrepen bedragen de financiële opbrengsten respectievelijk K op en K op IAS 39 inbegrepen bedragen de financiële kosten respectievelijk K op en K op Netto resultaat exclusief het resultaat op verkoop van vastgoedbeleggingen en de variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen. 4 De resultaten van het 1 ste halfjaar 2008, bekendgemaakt in het Halfjaarlijks Financieel Verslag 2008, werden herwerkt zodanig dat het aandeel van de Groep 2008 zowel op de gewone als op de bevoorrechte aandelen betrekking heeft, zoals dat het geval is voor het aandeel van de Groep In tegenstelling tot het jaar 2008, zijn de aandelen uitgegeven in het kader van de verwerving van Medimur (zie persbericht van ) dit jaar voor de volledige periode deelgerechtigd in de jaarresultaten. 22/47

23 Commentaar bij de geconsolideerde resultatenrekeningen Analytisch schema Het vastgoedresultaat op van 106,10 miljoen, dat is 11,39% hoger dan op ( 95,25 miljoen), resulteert hoofdzakelijk uit de acquisities van de laatste 12 maanden. Het niveau van de huurinkomsten wordt gunstig beïnvloed door de bezettingsgraad die 97,78% bedraagt voor de totale portefeuille en 96,54% voor de kantorenportefeuille. Op basis van een onveranderde portefeuille stijgt het niveau van de huurgelden met 2,19%. De operationele marge (87,03%) ligt boven het niveau van 2008 (85,96%). Globaal gezien bedraagt het geheel aan directe en indirecte beheerkosten op jaarbasis 0,85% van de gemiddelde waarde van het patrimonium op , t.o.v. 0,89% in De financiële opbrengsten ( 5,23 miljoen) op zijn gedaald met 49,23% t.o.v Ze houden hoofdzakelijk financiële leasinginkomsten in. Eén jaar vroeger omvatte deze rubriek eveneens opbrengsten uit de verkoop van 50% van de erfpachtvordering met betrekking tot het gebouw Belliard I II ten bedrage van 4,68 miljoen en uit de uitoefening van een CAP optie ter vermindering van de financiële schuldkost van de periode ten bedrage van 2,90 miljoen. De financiële kosten ( 41,44 miljoen) op omvatten vooral interestlasten verbonden aan de financiële schuld. De netto kost van de financiële schuld bedraagt 40,14 miljoen op Op diezelfde datum bedraagt de gemiddelde schuld 1 752,26 miljoen t.o.v miljoen voor de eerste jaarhelft van De gemiddelde rentevoet van de leningen, inclusief bankmarges en kosten van afschrijving van de indekkingsinstrumenten met betrekking tot de periode, bedraagt 4,70% voor de eerste 6 maanden van 2009 t.o.v. 4,79% voor het jaar 2008 (en gemiddeld 4,56% voor de eerste 6 maanden van 2008). Op bedraagt de schuldgraad van de Groep 52,94%. De herwaardering van de optionele financiële instrumenten die de schommelingen in hun tijdswaarde door toepassing van IAS 39 registreert, leidt tot een niet gerealiseerd netto verlies van 6,53 miljoen op t.o.v. een niet gerealiseerde netto winst van 2,12 miljoen één jaar vroeger. De balanspost van het eigen vermogen Variaties in de reële waarde van financiële instrumenten, die de effectieve waardeschommelingen van de financiële instrumenten (zowel optionele als niet optionele) omvat, daalt aanzienlijk van 30,69 miljoen op naar 52,43 miljoen op Dit element wordt niet in de resultatenrekeningen opgenomen maar heeft een negatieve impact op het netto actief. Deze sterke schommelingen zijn het gevolg van de belangrijke daling in de toekomstige rentecurve tussen en De belastingen ( 3,55 miljoen) omvatten de vennootschapsbelastingen ten laste van de dochterondernemingen (waaronder Pubstone NV) die niet genieten van het fiscaal statuut van Vastgoedbevak evenals de belasting op de verworpen uitgaven van de Vastgoedbevak (voornamelijk de kantoortaks in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest). Het netto courant resultaat aandeel Groep op bedraagt 45,78 miljoen t.o.v. 52,48 miljoen op ( 12,76%) of 3,32 per aandeel t.o.v. 4,33 op ( 23,33%). Zonder de negatieve impact van de toepassing van de norm IAS 39 en de andere niet recurrente elementen, bedraagt het netto courant resultaat aandeel Groep 52,31 miljoen t.o.v. 45,69 miljoen op ; per aandeel komt dit neer op respectievelijk 3,80 t.o.v. 3,77. 23/47

24 Het resultaat op de portefeuille omvat een gerealiseerde meerwaarde van 0,21 miljoen resulterend uit de verkopen t.o.v. 4,17 miljoen op Het omvat tevens een niet gerealiseerde minwaarde van 39,83 miljoen t.o.v. een niet gerealiseerde meerwaarde van 2,92 miljoen op De waardevermindering van de portefeuille (aandeel van de Groep) bedraagt 2,88 per aandeel (niet gerealiseerde minwaarde) voor de eerst jaarhelft van 2009 t.o.v. een niet gerealiseerde meerwaarde van 0,24 per aandeel voor dezelfde periode in De tabel hierna geeft de schommelingen in de reële waarde van de portefeuille weer per geografische zone en per sector, tussen en Reële waarde schommeling Geografische en sectorale uitsplitsing Kantoren 1,2% 60,8% Brussel Leopold/Louizawijk 0,9% 15,6% Brussel Centrum/Noord 0,0% 14,0% Brussel Gedecentraliseerd 3,0% 20,9% Brussel Periferie 0,7% 3,5% Brussel Satellieten 0,5% 1,4% Antwerpen 0,5% 1,8% Andere Regio s 1,0% 3,6% Rusthuizen 1,6% 23,9% België 1,4% 13,1% Frankrijk 1,9% 10,8% Pubstone 1,3% 13,1% Andere 1 1,1% 2,3% TOTAAL 1,3% 100,0% Het netto resultaat aandeel Groep (na integratie van het resultaat op de portefeuille) op bedraagt 6,16 miljoen t.o.v. 58,93 miljoen op en het netto resultaat per aandeel (na integratie van het resultaat op de portefeuille) bedraagt respectievelijk 0,45 t.o.v. 4,86. 1 Het betreft semi industriële gebouwen, handelspanden en een vrijetijdsclub. 24/47