Gemeente Utrecht. Vergunningen, Toezicht en Handhaving. Telefoon

Transcriptie

1 Postadres Postbus 8406, 3503RK Utrecht Telefoon Web: Gemeente Utrecht AANTEKENEN EN PER POST DEPOT Utrecht BV T.a.v. mevrouw R.G. Warmerdam Piet Heinstraat BZ UTRECHT * - A P - H Z W A B O Behandeld door Mevrouw mr. C. van den Waardenburg Doorkiesnummer g.van.den.waardenburg@utrecht.nl Bijlage(n) 1 (planschadeovereenkomst) Uw kenmerk Uw brief van Datum 1 2 januari 2015 Ons kenmerk HZ_WAB Onderwerp Brief kaders Concordiastraat 80 Verzonden 1 3 JAN 2016 Bij antwoord datum, kenmerk en onderwerp vermelden Geachte mevrouw Warmerdam, U heeft een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend voor het pand aan de Concordiastraat 80 te Utrecht. Deze aanvraag hebben wij op 1 3 november ontvangen en is geregistreerd onder kenmerk HZ_WAB Uw aanvraag betreft het verbouwen van een loods tot multifunctioneel complex voor culturele- en horecadoeleinden met ondergeschikte detailhandel. De omgevingsvergunningaanvraag heeft betrekking op de activiteit bouwen (artikel 2.1, lid 1, sub a) en het afwijken van de bestemming (artikel 2.1, lid 1 sub c en artikel 2.12) in het kader van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. Bij brief van 21 december (verzonden 22 december 201 5) hebben wij u op de hoogte gesteld van de inhoudelijke beoordeling van uw aanvraag. Tijdens de behandeling van uw aanvraag is beoordeeld dat de door u aangevraagde activiteiten te grootschalig zijn voor het betreffende gebied en de gewenste toekomstige ontwikkelingen. De kwaliteit van de woon- en leefomgeving komt hierdoor onder druk te staan. In het kader van een goede ruimtelijke ordening achten wij het niet wenselijk om door middel van deze aanvraag om omgevingsvergunning af te wijken van de regels van het bestemmingsplan. De huidige aanvraag kunnen wij derhalve niet vergunnen. Op 5 januari 2016 heeft u een gesprek gehad met de heer J. van Rooijen (Risicomanager), mevrouw K. de Leeuw (Gebiedsmanager NW) en (deels) mevrouw S. Kluitmans (Senior Beleidsadviseur). Tijdens dit gesprek is de toezegging gedaan, dat u in afwijking van het eerdere bericht in de gelegenheid zou worden gesteld om de aanvraag zodanig aan te passen, dat deze thans wel in de ruimtelijke context van het gebied past. Hierbij geven wij u de kaders waarbinnen wij (horeca)activiteiten in en bij het pand aan de Concordiastraat 80 acceptabel achten met inachtneming van een goed woon- en leefklimaat in de huidige en toekomstige situatie van het plangebied. Daarvoor is de Ontwikkelvisie leidend. Deze kaders staan uiteraard los van de beoordeling die nog moet plaatsvinden in het kader van de wet- en regelgeving rondom (onder meer) de brandveiligheid en het bouwbesluit. Bezoekadres: Stadskantoor, Stadsplateau AZ Utrecht

2 Ons Kenmerl< HZ.WABO Gemeente Utrecht Wij stellen u tot 3 februari 2016 in de gelegenheid de aanvraag aan te passen en tezamen met alle aanvullende rapporten aan te leveren. Natuurlijk kunt u er ook voor kiezen de aanvraag in te trekken. Indien de gewijzigde aanvraag na voornoemde datum niet voldoet aan deze kaders of wij geen nieuwe stukken hebben ontvangen, dan zullen wij de omgevingsvergunningaanvraag alsnog weigeren. 1. Onderbouwing aanvraag Aangezien sprake is van een strijdigheid met het bestemmingsplan 'Ondiep' dient een ruimtelijke onderbouwing te worden ingediend. Bij ons is een Businessplan ingediend en een Veiligheidsplan. U dient echter duidelijk aan te geven welk plan als ruimtelijke onderbouwing van de aanvraag dient. Temeer nu de inhoud van deze stukken van elkaar afwijkt. De plannen dienen uiteraard ook op elkaar te worden afgestemd. 2. Planschadeovereenkomst Gezien de ruimtelijke gevolgen voor de door u aangevraagde activiteiten en het feit dat de uitvoerbaarheid van de vergunning verzekert dient te zijn, dient tijdig (voordat de vergunning wordt verleend) een planschadeovereenkomst te worden gesloten. Deze wordt hierbij als bijlage (bijlage 1) meegezonden. 3. Parkeervoorzieningen Op basis van de beschikbare gegevens (op basis van eerdere voorstellen van uw zijde) is de verdeling van het totale oppervlak (2.000 m) als volgt (met in cursief een toelichting): - 32% evenement Er wordt bewust niet gekozen voor de formulering restaurant aangezien dit onderdeel binnen DEPOT niet een traditioneel restaurant-karakter heeft (geen reserveringen, geen tafeltjes waaraan gasten de avond lang blijven zitten en geen autoverkeer vanuit de verre omgeving); - 5% café; - 1 2,5% museum (= art) Dit is inclusief 'museum-winkels', die dus gekoppeld zi/n aan de museum-functie; - 10% detailhandel (= shops) Dit zijn winkels die wel zelfstandig draaien; - 32% theater, bioscoop en podium; - 8,5% overig Dit wordt naar rato verdeeld over bovenstaande functies, omdat het algemene ruimtes betreft die bij die functies horen. Uitgaande van bovenstaande indeling is de vertaling naar de functies in de 'Nota Parkeernormen Fiets en Functie: Oppervlakte: Norm: Aantal parkeerplaatsen: Evenement 699,45 m2 2,6 pp per 1 00 m^ 17,84 pp Café 1 09,29 m= 3,4 pp per 1 00 m^ 3,72 pp Museum 273,22 m2 0,3 pp per 100 m^ 0,71 pp Detailhandel 218,58 m2 2,3 pp per 100 m^ 5,03 pp Theater, bioscoop en 699,45 m2 0,9 pp per 100 m^ 5,95 pp podium Totaal m2 33,23 pp

3 Ons Kenmerk Hz.wABo Gemeente Utrccht U dient met een aanvraag aan te tonen dat u voldoet aan deze (parkeer)normen. Hierbij benadrukken wij nogmaals, dat één ruimtelijke onderbouwing dient te worden ingediend waarin de uitvoering en projecten op elkaar zijn afgestemd en eenduidig zijn. Ook dient (daar waar sprake is van tegenstrijdigheden) te worden uitgegaan van de programmering die de minste ruimtelijke uitstraling heeft. Voorts dient in de aanvraag ten aanzien van de parkeervoorziening (zowel auto als fiets) een duurzame oplossing te worden omschreven. Zoals ook blijkt uit de 'uitspraak indicatieaanvraag omgevingsvergunning' (hierna: 'indicatieaanvraag') bestaat een tekort van 18 autoparkeerplaatsen. De voorgesteld parkeeroplossing, namelijk het bijhuren van grond voor een periode van slechts 5 jaar, voldoet niet aan de eis van een 'duurzame oplossing' voor de parkeerbehoefte van deze ontwikkeling. Ook na 5 jaar dienen voor de activiteiten voldoende parkeervoorzieningen aanwezig te zijn. Ook in de eindsituatie moet immers worden voldaan aan het parkeerbeleid. In tegenstelling tot hetgeen u reeds eerder heeft gesteld, heeft de gemeente niet de toezegging gedaan, dat na een periode van 5 jaar de parkeervoorzieningen worden opgelost in de planontwikkeling. Het (fiets)parkeren dient op eigen (gehuurde) terrein of inpandig gerealiseerd te worden en niet op de openbare weg te worden afgewenteld. Derhalve dient u de aanvraag aan te passen en aan te vragen voor een periode van 5 jaar dan wel deze nu reeds op eigen terrein op te lossen. 4. Geluld Met een rapport dient te worden aangetoond dat de geluidwaarden voldoen aan de geluidsnormen. Hierbij dienen ook de gewenste toekomstige ontwikkelingen in het plangebied (overeenkomstig de Ontwikkelvisie) te worden betrokken. Dit rapport dient ook vóór 3 februari 2016 te worden ingediend, zodat dit nog getoetst kan worden. Hierbij merken wij voorts op dat, indien uiteindelijk een vergunning wordt verleend, het pand pas in gebruik mag worden genomen zodra na controle van de door u verstrekte meetgegevens is gebleken dat het pand ook daadwerkelijk aan de geluidsnormen voldoet. 5. Openingstijden In de indicatieaanvraag van 20 oktober (verzonden 21 oktober 201 5) zijn concrete tijden gesteld voor regulier gebruik van het pand. Deze tijden luiden als volgt: - Binnen evenementen/activiteiten doordeweeks zijn tot uiterlijk 22:00 uur toegestaan; - Binnen evenementen/activiteiten in het weekend zijn tot uiterlijk 01:00 uur toegestaan; - Dag evenementen/activiteiten buiten zijn toegestaan tot uiterlijk 20:00 uur. Belangrijke voorwaarde daarbij is dat terreineigenaar NS akkoord is met het gebruik van het terrein voor deze functie. In het door u ingediende Veiligheidsplan en Businessplan blijkt dat op dinsdag, woensdag, donderdag en zondag openingstijden worden gehanteerd tot 01:00 uur en op vrijdag en zaterdag tot 04:00 uur. Deze tijden wijken sterk af van de tijden zoals opgenomen in de indicatieaanvraag. Dit vinden wij in het kader van een goed woon- en leefklimaat niet wenselijk. U dient de aanvraag overeenkomstig de tijden in de indicatieaanvraag aan te passen. Indien deze tijden niet worden aangepast kunnen wij de gevraagde vergunning (om af te wijken van de regels van het bestemmingsplan) niet verlenen. In uitbreiding van de indicatieaanvraag melden wij u, dat wij enkel akkoord kunnen gaan met een uitbreiding van de tijden van binnen evenementen/activiteiten (met uitzondering van activiteiten die noodzakelijk zijn voor de bevoorrading/aan-en afvoer van materialen) op maandag, dinsdag, woensdag, donderdag en zondag tot uiterlijk 23:00 uur met een uitloopmogelijkheid (vertrek van bezoekers) tot 24:00 uur. Dit betekent dat de

4 Ons Kenmerk Hz_wABo-i Gemeente Utrccht activiteit zelf om 23:00 uur afgelopen moet zijn. Activiteiten op vrijdag en zaterdag dienen uiterlijk om 01:00 uur te zijn afgelopen en hierbij geldt geen verdere uitloopmogelijkheid. 6. Gebruik buitenruimte In de buitenruimte is een terras aangevraagd. Het terras mag een maximale omvang van 140 m^ hebben, moet aansluiten op het horecabedrijf en op het terras moet vanuit de horeca inrichting direct toezicht zijn. Daarnaast moet het terras worden geprojecteerd aan de spoorzijde (van het terrein) en zal deze niet mogen worden aangelegd op de plek die in de Ontwikkelvisie is opgenomen als groenstrook. Voorts is een situatietekening ingediend waarop met een groot vlak is aangegeven waar een fietsenstalling gesitueerd zal worden. Deze situatietekening komt echter niet overeen met afbeelding 2.5 van het Veiligheidsplan. Tevens wordt door de situering van de (fiets)parkeervoorziening de realisatie van een groenstrook zoals opgenomen in de Ontwikkelvisie belemmerd, hetgeen niet wenselijk is. Het gebruik van de buitenruimte zal derhalve aangepast moeten worden en wij wensen een duidelijke tekening te ontvangen waarop voornoemde punten zijn verwerkt. 7. Aantal personen In het Businessplan en het Veiligheidsplan is uitgegaan van 2000 personen die tegelijkertijd aanwezig kunnen zijn tijdens de activiteiten op zaterdag en zondag tussen 11:00 uur en 01:00 uur/04:00 uur (in uw berichtgeving aan de buurt wordt over hele andere aantallen gesproken op dit tijdstip). In het Veiligheidsplan is aangegeven, dat 2000 bezoekers het maximaal aantal unieke bezoekers is die aanwezig zijn op het terrein op hetzelfde moment. Het aantal toe te laten personen van 2000 staat op gespannen voet met de waarborging van de kwaliteit van de woon- en leefomgeving ter plaatse. De huidige infrastructuur is hier namelijk niet op ingericht. Door de ligging is slechts één aan-, af- en toevoerroute (Concordiastraat) welke in een woonwijk is gelegen. Bovendien is het pand direct gelegen aan het deel van de Amsterdamsestraatweg waar in het kader van leefbaarheid en openbare orde extra maatregelen worden getroffen om de situatie ter plaatse te normaliseren. Gezien de gevoeligheid van het gebied is het van groot belang de overlast tot een minimum te beperken. De podiumfunctie dient gezien de grote ruimtelijke uitstraling en in het kader van de leefbaarheid te worden gemaximaliseerd op 500 personen. Daarom mogen op vrijdag en zaterdag bij de activiteiten tussen 20:00 uur en 01:00 uur niet meer dan 500 personen tegelijkertijd aanwezig zijn. Bij activiteiten op maandag, dinsdag, woensdag, donderdag en zondag mogen tussen 20:00 uur en 23:00 uur niet meer dan 500 personen tegelijkertijd aanwezig zijn. Uiteraard dient ook de filmzaal op maandag, dinsdag, woensdag, donderdag en zondag na 23:00 uur gesloten te zijn (activiteiten dienen gestaakt te zijn) en op vrijdag en zaterdag om 01:00 uur (omdat op vrijdag en zaterdag geen uitloopmogelijkheid bestaat dient de horecagelegenheid tevens om 01:00 uur gesloten te zijn). De activiteiten overdag zullen vanwege de leefbaarheid en de parkeermogelijkheden ook qua bezoekersaantallen in die richting moeten worden teruggebracht. 8. Participatie Volgens uw mondelinge mededeling heeft participatie plaatsgevonden met de omgeving. Echter, uit de vele negatieve reacties die wij hebben ontvangen plaatsen wij vraagtekens bij de wijze waarop dit heeft plaatsgevonden. Op basis van de schriftelijke reacties die tot nu toe ingediend zijn wordt geconcludeerd dat bewoners bezorgd zijn, met name over geluidsoverlast en afwikkeling van bezoekersstromen. Het betreft een kwetsbaar punt waar aanvragers aandacht voor moeten blijven houden. Wij zouden het op prijs stellen eventuele beschikbare aanvullende informatie hierover te ontvangen.

5 Ons Kenmerk HZ_WAB Gemeente Utrecht 9. Situatietekening Aan de hand van een duidelijke situatietekening (op schaal, zijnde 1:1000) moet met een totaalbeeld worden aangegeven hoe het terrein is begrensd, waar de bouwvlakken zijn gelegen (bijvoorbeeld een gebouwde fietsenstalling) en welke gebruik er aan de buitenruimte wordt gegeven (bijvoorbeeld het terras) met afmeting en begrenzing. Deze ontbreekt op dit moment. Voor de situatietekening kan deels gebruik worden gemaakt van de gegevens op de deelsituatietekeningen zoals die reeds zijn ingediend (maar dan op de juiste schaal en met een totaalbeeld). Tot slot Indien de aangevraagde vergunning wordt verleend, dan betreft dit enkel een publiekrechtelijke toestemming. U dient uiteraard om gebruik te kunnen maken van het perceel en het pand nog privaatrechtelijk tot overeenstemming te komen. Heeft u vragen? Voor meer informatie over de inhoud van deze brief kunt u terecht bij mevrouw G. van den Waardenburg, telefoonnummer: , adres: g.van.den.waardenburg@utrecht.nl. Met vriendelijke groet. Burgemeester en wethouders van Utrecht, Namens dezen. M. Prijs Hoofd Vergunningen

6 Planschadeovereenkomst Concordiastraat 80 Planschadeovereenkomst Concordiastraat 80 De ondergetekenden, 1. DEPOT Utrecht BV, mevrouw R.G. Warmerdam, Piet Heinstraat 30, 3582 BZ Utrecht, hierna te noemen de "verzoeker". 2. De gemeente Utrecht, kantoorhoudende aan de Korte Minrebroederstraat 2 te Utrecht (postadres: _ Postbus 8613, 3503 RP), en te dezen vertegenwoordigd door de heer A.H.R. van Beest, hoofd van de afdeling Grondzaken van Stadsontwikkeling (postadres; Postbus 8406, 3503 RK Utrecht), hierna te noemen de "gemeente". In aanmerking nemende: - dat de verzoeker op 13 november 2015 bij de gemeente een aanvraag om omgevingsvergunning (met ons kenmerk HZ_WAB ) heeft ingediend voor het adres aan de Concordiastraat 80 te Utrecht (kadastraal bekend gemeente Catharijne, sectie B, nummer 8480, 8481, 8488, 8483) voor het verbouwen van een loods tot multifunctioneel complex voor culturele- en horecadoeleinden met ondergeschikte detailhandel. De omgevingsvergunningaanvraag heeft betrekking op de activiteit bouwen (artikel 2.1, lid 1, sub a) en het afwijken van de bestemming (artikel 2.1, lid 1 sub c en artikel 2.12) in het kader van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht; - dat dit bouwplan in strijd is met het geldende bestemmingsplan "Ondiep"; - dat derhalve de omgevingsvergunning door de gemeente geweigerd behoort te worden, tenzij de gemeente bereid is om mee te werken om af te wijken van het bestemmingsplan; - dat de gemeente pas,kan besluiten tot het afwijken van het bestemmingsplan als daarbij sprake is van een goede ruimtelijke ordening; - dat de verzoeker heeft verzocht om af te wijken van dit bestemmingsplan door middel van het nemen van een afwijkingsbesluit, ten behoeve van haar project; - dat de gemeente uit eerste onderzoek niet is gebleken van doorslaggevende planologische beletselen om mee te werken aan het gemelde verzoek; - dat er evenwel uit de gevraagde herziening om het afwijken van het bestemmingsplan schade kan voortvloeien als bedoeld in artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: 'Wro') weshalve er bij de gemeente gerede twijfel bestaat over de vereiste economische uitvoerbaarheid van de gevraagde planologische maatregel; - dat de gemeente evenwel bereid is de door de verzoeker gevraagde planologische maatregel verder in procedure te brengen, onder voorwaarde dat de verzoeker zich ten behoeve van de economische uitvoerbaarheid van de maatregel bereid verklaart de daaruit voortvloeiende voor vergoeding in aanmerking komende planschade volledig aan de gemeente te compenseren; Komen, onder voorbehoud van bestuurlijke goedkeuring van de gemeente, overeen als volgt: 1. De gemeente zal de planologische maatregel zoals, deze door de verzoeker is gevraagd en nader door de gemeente is en wordt vormgegeven in procedure brengen. 2. Deze overeenkomst laat de uitoefening van alle publiekrechtelijke bevoegdheden door de gemeente volledig onverlet. De gemeente behoudt haar bevoegdheid om bij nadere overweging,

7 Planschadeovereenkomst Concordiastraat 80 onder meer als gevolg van indiening van mondelinge dan wel schriftelijke zienswijzen, wijzigingen aan te brengen in de door de verzoeker gevraagde planologische maatregel of alsnog te weigeren deze maatregel te treffen. 3. De gemeente zal de verzoeker schriftelijk in kennis stellen van een aanvraag om vergoeding van schade als bedoeld in artikel 6.1 Wro die voortvloeit uit de herziening of vrijstelling van het bestemmingsplan zoals deze naar aanleiding van het door de verzoeker ingediende verzoek wordt vastgesteld door de gemeente en in werking treedt. De gemeente zal de verzoeker bij de behandeling van zo'n aanvraag betrekken op de wijze zoals voorgeschreven in de _ Planschadeverordening De verzoeker verbindt zich om aan de gemeente het totale bedrag te compenseren van de schade als bedoeld in artikel 6.1 Wro die onherroepelijk voor vergoeding door de gemeente in aanmerking komt en die voortvloeit uit de herziening of vrijstelling van het bestemmingsplan zoals deze naar aanleiding van het door de verzoeker ingediende verzoek daartoe wordt vastgesteld door de gemeente en in werking treedt. 5. De gemeente zal zo spoedig mogelijk na iedere aparte en onherroepelijke vaststelling van een bedrag van planschade die voortvloeit uit de in artikel 4 bedoelde herziening of vrijstelling van het bestemmingsplan het bedrag schriftelijk aan de verzoeker meedelen. Ter uitvoering van het in artikel 4 bepaalde verplicht de verzoeker zich het desbetreffend bedrag na iedere mededeling aan de gemeente over te maken binnen twee weken na de verzending van de mededeling door storting op rekeningnummer ten name van Stadsontwikkeling gemeente Utrecht onder vermelding van Planschade 'Concordiastraat 80/HZ_VVABO '. 6. Deze overeenkomst vervalt zodra onherroepelijk vast komt te staan dat de gevraagde wijziging of het afwijken van het bestemmingsplan niet wordt vastgesteld, respectievelijk niet in werking zal treden. 7. Het is de verzoeker zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de gemeente niet toegestaan rechten en verplichtingen uit deze overeenkomst over te dragen aan derden; de gemeente is bevoegd aan een mogelijk te geven toestemming nadere voorwaarden te verbinden. 8. Op deze overeenkomst is Nederlands recht van toepassing en geschillen tussen partijen zullen worden beslecht door de bevoegde rechter in het arrondissement waarbinnen het grondgebied van de gemeente is gelegen. Aldus opgemaakt en getekend te d.d. De gemeente De heer A.H!R. van Beest De verzoeker Mevrouw R.G. Warmerdam