ra S A O z ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN

Transcriptie

1 ra S A O z ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN iiiniiiuiiiniiiiviiii i I! 15INK NK14338 Ontv: 02/09/2015 BPZ/WV/RZ Gemeente Pijnacker-Nootdorp Ruimtelijke Zaken T.a.v. mevrouw M.L. van Winden Postbus AA PIJNACKER Rotterdam, 1 september 2015 Opdracht: Adviseur: de heer mr. D.S. Krijgsman KRMT Telefoon: d.krijgsman@saoz.nl Onderwerp: risicoanalyse planschade Geachte mevrouw Van Winden, Ter voldoening aan uw verzoek, gedaan bij uw brief van 29 juli 2015, met kenmerk 15UIT12289, zenden wij u bijgaand de door ons samengestelde risicoanalyse planschade met betrekking tot het project "Uitwerkingsplan Boszoom fase 4, Keijzershof". d mr. E. Geleijns RT Bijlagen: advies in tweevoud STICHTING ADVIESBUREAU ONROERENDE ZAKEN KRUISPLEIN 25 ' 30U DB ROTTERDAM» POSTBUS GD ROTTERDAM i T HI F ' INF0 SA0Z.NL ' - IBAN NL2IINGB I9 «BTW NL B01» KVK PLANSCHADE - RISICOANALYSE NADEELCOMPENSATIE TAXATIE «GRONDVERWERVING» ONTEIGENING MILIEUSCHADE «GRONDBELEID

2 S A O Z ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN RISICOANALYSE PLANSCHADE met betrekking tot het uitwerkingsplan Boszoom fase 4, Keijzershof. Opdracht: Datum: september 2015 Adviseur: mr. D.S. Krijgsman KRMT Referentie: indirecte planschade STICHTING ADVIESBUREAU ONROERENDE ZAKEN KRUISPLEIN 25 ' 3ŪU DB ROTTERDAM ' POSTBUS ' 3001 GD ROTTERDAM» T F «INF0OSA0Z.NL - ' IBAN NL21INGB ' BTW NL B01 - KVK PLANSCHADE» RISICOANALYSE NADEELCOMPENSATIE» TAXATIE GRONDVERWERVING ONTEIGENING * MILIEUSCHADE «GRONDBELEID

3 ra S A O z ~ ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN INHOUDSOPGAVE 1 UITGANGSPUNTEN Opdracht Gesprek Ontvangen stukken en geraadpleegde bronnen 3 2 PLANGEBIED 5 3 WETGEVING EN JURISPRUDENTIE Wet ruimtelijke ordening Rechtspraak Planschade en uit te werken bestemmingen 8 4 VIGERENDE PLANOLOGIE 12 5 NIEUWE PLANOLOGIE 14 6 VERGOEDBAARHEID 16 7 CONCLUSIE 20

4 ŗh S A O z ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN 1 UITGANGSPUNTEN 1.1 Opdracht Op 29 juli 2015 heeft de gemeente Pijnacker-Nootdorp de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken te Rotterdam, hierna afgekort tot SAOZ, schriftelijk verzocht een risicoanalyse planschade uit te brengen met betrekking tot het uitwerkingsplan "Boszoom fase 4, Keijzershof'. Het project bestaat uit de realisatie van 88 woningen in het gebied dat globaal bezien wordt omsloten door de Faunalaan in het westen en noorden, de Hermelijnzoom en de Vleermuiszoom in het oosten en de denkbeeldige lijn tussen de kruising Faunalaan/Goudplevierweide en de Vleermuiszoom in het zuiden (de Groene Drager). Ten westen, noorden en oosten van het plangebied bevinden zicht recent gebouwde woningen. Relevant is voorts dat voor een deel van het gebied thans nog het bestemmingsplan "Keijzershof" geldt, waarin het gebied een uit te werken bestemming heeft en dat voor een deel van het gebied thans het niet gerealiseerde uitwerkingsplan "Boszoom fase 1, Keijzershof" geldt. 1.2 Gesprek Ter uitvoering van de opdracht zijn met mevrouw M.L. van der Winden van de gemeente Pijnacker-Nootdorp telefonisch de relevante gegevens doorgenomen. SAOZ werd vertegenwoordigd door haar deskundige, de heer mr. D.S. Krijgsman KRMT. Daarbij is met name besproken welke aanvullende gegevens nodig waren. 1.3 Ontvangen stukken en geraadpleegde bronnen Ten behoeve van het opstellen van deze risicoanalyse planschade hebben wij de volgende stukken ontvangen c.q. gebruikt: «Bestemmingsplan "Buitengebied" (na de 17 e herziening) van de gemeente Pijnacker;» Bestemmingsplan "Keijzershof;» Uitwerkingsplan "Boszoom fase 1, Keijzershof"; «Ontwerpuitwerkingsplan "Boszoom fase 4, Keijzershof". Door ons zijn ook de volgende bronnen geraadpleegd: «Dienst voor het kadaster en de Openbare Registers; van 20

5 ŗi\ s A o z ^ ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN «Google Maps;» Website Ruimtelijkeplannen.nl;» Reguliere verkoopsites zoals van 20

6 fa S A O Z ' ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN 2 PLANGEBIED Het plangebied is op 14 augustus 2015 opgenomen. De locatie en de omliggende onroerende zaken zijn vanaf de openbare weg bekeken. De medewerker van SAOZ heeft niet met eigenaren en of bewoners van nabij gelegen onroerende zaken gesproken. Suf viking m survival en hiking '5 1 fc'1 U4TŨ F,JIC'-.( l\vs Figuur 1 globale ligging plangebied rood omkaderd De locatie wordt begrensd door de Faunalaan met ten noorden daarvan gelegen grondgebonden woningen en een appartementengebouw in het noorden, de Hermelijnzoom en de Vleermuiszoom met aansluitend daaraan gelegen grondgebonden woningen in het oosten, de denkbeeldige lijn tussen de kruising Faunalaan/Goudplevierweide en de Vleermuiszoom in het zuiden (de Groene Drager) en de Faunalaan, met ten westen daarvan de Gruttoweide met aansluitend grondgebonden woningen in het westen. Ten zuidoosten van de kruising Faunalaan/Goudplevierweide bevond zich ten tijde van de opname een aan de Glimmerzoom gesitueerde evenwijdig langs de Faunalaan gelegen rij woningen. Het plangebied lag ten tijde van de opname van 20

7 ra SAOZ ~ ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN grotendeels braak. Alleen ter plaatse van de Hermelijnzoom was het gebied reeds ingericht met parkeerplaatsen en een openbare weg van 20

8 ŗh SAOZ ~ ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN 3 WETGEVING EN JURISPRUDENTIE De kern voor de beoordeling van het risico op planschade wordt gevormd door de planologische vergelijking. Deze bestaat uit de vergelijking tussen het huidige planologische regime en het nieuwe planologische regime. Relevant voor deze vergelijking zijn de Wet ruimtelijke ordening en de rechtspraak over planschade. 3.1 Wet ruimtelijke ordening De mogelijkheid om in aanmerking te komen voor een tegemoetkoming in de planschade is vastgelegd in de Wet ruimtelijke ordening. Het onderwerp planschade is geregeld in hoofdstuk 6 (Financiële bepalingen). Artikel 6.1 is het belangrijkste artikel aangezien in dat artikel alle planschade veroorzakende oorzaken worden genoemd: a) een bestemmingsplan, inpassingsplan of van een beheersverordening; b) een bepaling van een planwijziging, een planuitwerking of nadere eis; c) een omgevingsvergunning (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht WABO) welke in strijd is met een plan; d) de aanhouding van een besluit omtrent het verlenen van een omgevingsvergunning; e) een specifieke bepaling van een provinciale verordening; f) een specifieke bepaling van een exploitatieplan; g) een bepaald koninklijk besluit. In afdeling 6.1 Wro zijn voorts bepalingen gewijd aan:» het normaal maatschappelijk risico. In ieder geval twee procent van de waarde van de onroerende zaak blijft bij planschade als gevolg van ontwikkelingen in de omgeving voor rekening van aanvrager (6.2); «de aspecten voorzienbaarheid en schadebeperking (6.3);» het heffen van een recht van een aanvrager om vergoeding van planschade met een omvang van C 100,- tot C 500,- (6.4);» de mogelijkheid tot het aangaan van een planschadeovereenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer (6.4a); «de vergoeding van de redelijkerwijs gemaakte kosten van bijstand en wettelijke rente aan de aanvrager om een planschadevergoeding (6.5) van 20

9 ra SAOZ ^ ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN 3.2 Rechtspraak Aan de hand van rechterlijke uitspraken wordt inhoud gegeven aan de wetsartikelen die betrekking hebben op de tegemoetkoming in de planschade. Uit de jurisprudentie wordt een juridisch kader afgeleid waarbinnen de planologische vergelijking dient te passen. De voor de risicoanalyse planschade belangrijkste criteria zijn:» bij de planologische vergelijking dient uit te worden gegaan van de maximale invulling van het "oude" en het nieuwe bestemmingsplan. Derhalve zijn niet de oude en nieuwe feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van de planologische regimes maximaal kon/kan worden gerealiseerd (bijv. ABRS 4 april 2012, Waddinxveen, zaaknummer /1/A2);» overgangsrechtelijke situaties dienen bij indirecte planschade in beginsel buiten beschouwing te worden gelaten (bijv. ABRS 28 maart 2007, Het Bildt, zaaknummer /1);» de schade ontstaat op het moment van inwerkingtreding van de nieuwe maatregel (bijv. ABRS 15 januari 2003, Heerde, zaaknummer /1);» planologische nadelen kunnen (geheel of gedeeltelijk) worden gecompenseerd met planologische voordelen die voortvloeien uit hetzelfde planologische regime (bijv. ABRS, 20 december 2006, Hoogeveen, zaaknummer /1; ABRS 30 mei 2007, Valkenswaard, zaaknummer /1; ABRS 4 februari 2009, Nederweert, zaaknummer /1; ABRS 18 januari 2012, gemeente Schijndel, zaaknummer /1/H2);» de actieve risicoaanvaarding dient te worden bepaald aan de hand van hetgeen een belanghebbende ten tijde van de aankoop van zijn woning kon weten (bijv. ABRS 27 juni 2007, nr /1, Montfoort; ABRS 29 februari 2012, gemeente Eijsden-Margraten, zaaknummer /1/A2); «de actieve risicoaanvaarding dient te worden gebaseerd op uit van overheidswege openbaar gemaakte beleidsinformatie (bijv. ABRS 11 april 2012, Neerijnen, zaaknummer /1/A2). 3.3 Planschade en uit te werken bestemmingen Om planschade te beoordelen dient in beginsel volgens vaste jurisprudentie een vergelijking te worden gemaakt tussen de nieuwe mogelijk schadeveroorzakende planologische maatregel (het ontwerp uitwerkingsplan "Boszoom fase 4, Keijzershof") en het daar direct aan voorafgaande planologische regime (in casu zijn dat deels het bestemmingsplan "Keijzershof' en deels het uitwerkingsplan "Boszaam fase 1, van 20

10 ra S A O z ~ ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN Keijzershof"). Er doet zich hier evenwel de bijzonderheid voor dat voor een belangrijk deel van de te beoordelen gronden in het bestemmingsplan "Keijzershof een uit te werken bestemming geldt, waarvoor nog geen uitwerking is vastgesteld. Een uitwerkingsplan biedt volgens artikel 6.1 Wro een zelfstandige grondslag voor het claimen van planschade. Dit doet de vraag rijzen hoe dan bij een planologische vergelijking moet worden omgegaan met een uit te werken bestemming. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft in de uitspraak van 17 april 2013, zaak /1/T1/A2, Ridderkerk (waarin het ging om zogenaamde indirecte planschade), geoordeeld dat in zo'n geval nagegaan dient te worden wat ten tijde van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan naar redelijke verwachting de invulling van de uit te werken bestemming van de gronden zou zijn. "De Afdeling ziet zich voor de vraag gesteld of en zo ja in hoeverre de mogelijkheden van een nog uit te werken bestemming bij een planvergelijking mogen worden betrokken vóór een uitwerkingsplan is vastgesteld. Als gevolg van de uitwerkingsplicht, bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, aanhef en onder b, van de Wro, is het vaststellen van een uitwerkingsplan niet slechts een toekomstige onzekere gebeurtenis. Hoewel de uitwerkingsplicht bij een letterlijke lezing van artikel 6.1, tweede lid, aanhef en onder a, van de Wro niet kan worden beschouwd als oorzaak van schade in de zin van die bepaling, laat dat onverlet dat sinds de inwerkingtreding van het bestemmingsplan aannemelijk is dat de uit te werken bestemming vroeg of laat zal worden uitgewerkt. Naar het oordeel van de Afdeling brengt dit met zich dat de mogelijkheden van de uit te werken bestemming bij de planvergelijking niet buiten beschouwing mogen worden gelaten. Met die mogelijkheden dient aldus rekening te worden gehouden dat nagegaan dient te worden wat ten tijde van de inwerkingtreding van het betrokken besluit naar redelijke verwachting de invulling van de uit te werken bestemming van de gronden zou zijn. In dat verband komt onder meer betekenis toe aan de uitwerkingsregels, aan de toelichting bij het bestemmingsplan en aan de mate waarin een en ander, naar aard en omvang, binnen de ruimtelijke kenmerken van de omgeving en het geldende planologische beleid past. Het ligt voor de hand dat deze vraag wordt beantwoord door de ten behoeve van de planvergelijking door het college te raadplegen deskundige", (einde citaat) In de uitspraak van 19 februari 2014, zaak /1/A2, Eindhoven, oordeelde de Afdeling dat deze lijn ook geldt in geval van zogenaamde directe planschade (schade door een beperking van de planologische mogelijkheden van de eigen gronden van een aanvrager). "Hoewel deze rechtspraak < Ridderkerk, SAOZ > betrekking heeft op een verzoek om een tegemoetkoming in planschade door een planologische wijziging op de gronden van derden, is er van 20

11 ra SAOZ ^ ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN geen aanleiding daarover anders te oordelen in het geval waarin, zoals hier, de gestelde schade dooreen planologische wijziging op de gronden van de desbetreffende verzoeker is veroorzaakt". (einde citaat) Op de voornoemde lijn is de Afdeling inmiddels teruggekomen. In de uitspraak van 24 september 2014, zaak /1/A2, Veenendaal (die ging over indirecte planschade), heeft de Afdeling onder verwijzing naar het op 25 april 2013 in werking getreden zesde lid van artikel 6.1 Wro en meer in het bijzonder naar de wetsgeschiedenis daarvan geoordeeld dat de wetgever heeft beoogd dat een uit te werken bestemming niet in de vergelijking tussen het oude en het nieuwe planologische regime mag worden betrokken en geen grond voor een vergoeding van planschade is, zolang geen uitwerkingsplan is vastgesteld en in werking getreden. Gelet op de rechtszekerheid blijft de Afdeling de 'Ridderkerk-lijn' wel hanteren voor aanvragen om tegemoetkoming in planschade die zijn ingediend vóór 25 april Bij later ingediende aanvragen blijft de uit te werken bestemming buiten de beoordeling. In de zaak Veenendaal betrof het nog zo'n 'oude' aanvraag en diende dus 'de redelijkerwijs te verwachten invulling' te worden beoordeeld. Daarbij gaf de Afdeling overigens nog aan dat hoewel de uitspraak "Ridderkerk' betrekking had op een geval waarin de uit te werken bestemming onderdeel van het oude planologische regime was, er geen aanleiding bestaat om daarover anders te oordelen in het geval waarin die bestemming onderdeel van het nieuwe planologische regime is. De nieuwe lijn is inmiddels door de Afdeling voortgezet in de uitspraak van 15 oktober 2014, zaak /1/A2, Geldrop-Mierlo. Daar werd een uitwerkingsplan als nieuw planologisch regime direct vergeleken met het bestemmingsplan dat vooraf ging aan het plan met de uit te werken bestemming. In dit verband is nog niet duidelijk of de voornoemde 'Veenendaal-lijn' ook onverkort kan en moet worden toegepast in geval van directe planschade. Een uit te werken bestemming voor eigen gronden kan voor een aanvrager immers veel ingrijpender gevolgen hebben dan eenzelfde bestemming voor gronden van derden. Wat er van deze bezwaren ook zij, wij stellen vast dat de Afdeling in de hierboven aangehaalde uitspraak inzake Eindhoven expliciet heeft geconcludeerd geen aanleiding te zien directe en indirecte planschade anders te moeten beoordelen. Verder geeft de Memorie van Toelichting (Kamerstukken II, , , nr. 3) over het zesde lid van artikel 6.1 Wro expliciet aan dat schade als gevolg van een bepaling die slechts een bevoegdheid geeft tot een nader besluit, pas bepaald wordt nadat een besluit, gebruik makend van die bevoegdheid, is genomen: van 20

12 ŗh s A o z ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN "Hetzelfde geldt voor bijvoorbeeld een uit te werken bestemming met een daaraan gekoppeld bouwverbod. Er kan in zo'n geval pas schade vastgesteld worden als er is uitgewerkt of als met omgevingsvergunning van het bouwverbod is afgeweken". Ook verderop vermeldt de toelichting duidelijk: "Dit geldt zowel voor de beoordeling van directe als indirecte schade". In het licht hiervan zien wij, mede gezien het grote gewicht dat de Afdeling in de uitspraak "Veenendaal" aan de Memorie van Toelichting toekent, geen aanleiding om directe planschade anders te behandelen dan indirecte planschade. Uit het vorenstaande volgt dat wij voor dit onderzoek voor het gebied waarvoor alleen het bestemmingsplan "Keijzershof geldt, en waarin dat gebied een uit te werken bestemming heeft, dienen terug te vallen op het voorgaande bestemmingsplan, zijnde het bestemmingsplan "Buitengebied" van de gemeente Pijnacker. Voor het deel van het gebied waarvoor thans het uitwerkingsplan "Boszoom fase 1, Keijzershof' geldt, kan dat uitwerkingsplan beschouwd worden als in aanmerking te nemen geldend planologisch regime. Voorts is nog van belang te vermelden dat, zolang een uitwerkingsplan niet is uitgevoerd, voor het zelfde gebied een nieuw uitwerkingsplan kan worden vastgesteld. Voor omwonenden die hun object hebben gekocht toen er al een uitwerkingsplan gold dat nog niet was verwezenlijkt, heeft derhalve te gelden dat zij rekening dienden te houden met een mogelijk nadeliger uitwerkingsplan voor zover dat past binnen de uitwerkingsregels in het moederplan (Zie ABRS , nr /1/A2, Rhenen) van 20

13 ra SAOZ ^ ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN 4 VIGERENDE PLANOLOGIE Het vigerende bestemmingsplan vormt, samen met eventuele vrijstellingen en/of ontheffingen, de basis voor onze planologische vergelijking. Indachtig hetgeen hiervoor in paragraaf 3.3 is vermeld, dienen wij voor dit onderzoek de volgende plannen als "geldend" planologisch regime aan te merken. Bestemmingsplan "Buitengebied" na de 17" herziening van de gemeente Pijnacker Dit bestemmingsplan dienen wij als het "oude" planologische regime te beschouwen voor het deel van het plangebied waarvoor thans het bestemmingsplan "Keijzershof" weliswaar van kracht is, doch waarin dit deel van het gebied een uit te werken bestemming heeft. i,niiį»ii m iįjŕ 1 Figuur 2 fragment plankaart, globale ligging plangebied rood omkaderd tv Het onderhavige gebied had in dit bestemmingsplan de bestemming "Agrarische doeleinden, klasse B". Uitwerkingsplan "Boszoom, fase 1, Keijzershof" Voor het deel van het plangebied waarvoor dit uitwerkingsplan van kracht is, dient dit uitwerkingsplan als uitgangspunt voor de planologische vergelijking te worden gehanteerd van 20

14 ŗh S A O z ' ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN i n? Isba Figuur 3 verbeelding uitwerkingsplan "Boszoom fase 1, Keijzershof" De onderhavige locatie heeft de volgende bestemmingen: "Wonen-1" in de vorm van diverse bouwstroken met daarin aangeduid, het aantal woningen, de goot- en bouwhoogte en het soort woningen; "Tuin"; "Verkeer - Verblijfsgebied"; "Groen"; "Water". Beknopt omschreven voorziet dit plan in de bouw van in totaal 50 grondgebonden woningen met een goothoogte van 7 meter en een bouwhoogte van 12 meter. In de meeste bouwstroken kan worden gekozen voor realisatie van aaneen gebouwde rijwoningen of woningen van het type twee-onder-één-kap van 20

15 ŗh S A O z ~ ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN 5 NIEUWE PLANOLOGIE Ten tijde van het uitbrengen van deze risicoanalyse is het nieuwe planologische regime nog niet in werking getreden. De ontwikkeling zal planologisch mogelijk worden gemaakt door middel van het uitwerkingsplan "Boszoom fase 4, Keijzershof', dat thans nog in de ontwerpfase verkeert. \ ' i) :~-V 7 Ì 7 i Ĩ : ì UI mm «m 'tl i.v I 1,1 I, I lil 7 ís! M VA \ Figuur 4 verbeelding uitwerkingsplan "Boszoom fase 4, Keijzershof".VA In de nieuwe planologische situatie krijgt het plangebied de bestemmingen:» "Wonen-1" in de vorm van diverse bouwstroken met daarin aangeduid, het aantal woningen, de goot- en bouwhoogte en het soort woningen; "Tuin";» "Verkeer-Verblijfsgebied"; «"Groen"; "Water". Beknopt omschreven voorziet dit plan in de bouw van in totaal 102 grondgebonden woningen met een goothoogte van 7 meter en een bouwhoogte van 12 meter. In de meeste bouwstroken zijn aaneen gebouwde rijwoningen voorzien. Alleen in de twee van 20

16 ŗh saoz ^ ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN evenwijdig aan de zuidgrens van het plangebied gelegen meest zuidelijke bouwstroken kan worden gekozen voor realisatie van aaneen gebouwde rijwoningen, woningen van het type twee-onder-één-kap of vrijstaande woningen van 20

17 ŗh SAOZ ' ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN 6 VERGOEDBAARHEID Onderdelen vergoedbaarheid Dit hoofdstuk is in beginsel bestemd om het onderwerp vergoedbaarheid op hoofdlijnen te beoordelen. Er zijn met betrekking tot het onderwerp vergoedbaarheid vijf deelonderwerpen te onderscheiden:» anderszins verzekerd;» mogelijkheden om schade te voorkomen of te beperken;» normaal maatschappelijk risico;» passieve risicoaanvaarding;» actieve risicoaanvaarding. Anderszins verzekerd Indien planschade is ontstaan kan het voorkomen dat deze schade al anderszins is vergoed of verzekerd. De opgetreden schade komt dan niet nogmaals voor vergoeding in aanmerking. Gedacht kan worden aan bijvoorbeeld de situatie waarin een gemeente of ontwikkelaar gronden van een aanvrager heeft gekocht, waarbij partijen op kenbare wijze zijn overeengekomen dat in het verkoopbedrag een tegemoetkoming voor de toekomstige planologische verslechtering is opgenomen. Door geen van de eigenaren van de omliggende objecten is grond verkocht ten behoeve van de onderhavige ontwikkeling, zodat het onderwerp anderszins verzekerd niet relevant is. Mogelijkheden om schade te voorkomen ofte beperken Op basis van artikel 6.3 Wro betrekken burgemeester en wethouders in hun beslissing de mogelijkheden van aanvrager om de schade te voorkomen ofte beperken. Uitgaande van de door de wetgeving en rechtspraak gegeven kaders en de thans beschikbare informatie, zijn er geen omstandigheden te voorzien waarmee een eventuele aanvrager de schade zou kunnen voorkomen of zou kunnen beperken, zodat wij dit onderwerp verder buiten beschouwing laten. Normaal maatschappelijk risico Op grond van artikel 6.2 lid 1 Wro dient onderzocht te worden of en zo ja, in hoeverre de planschade binnen het normale maatschappelijke risico valt en geheel of gedeeltelijk voor van 20

18 ŗh S A O z ^ 0 ^ ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN rekening van betrokkenen behoort te blijven. Op grond van artikel 6.2 lid 2 Wro dient in ieder geval 2 0 Zo van de waarde van de onroerende zaken voor rekening van betrokkenen te blijven. Uit de jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak (zie bijvoorbeeld ABRS 5 september 2012, zaak , Heiloo, ABRS 10 juli 2013, Horst aan de Maas, zaken /1/A2 en /1/A2 en ABRS 28 augustus 2013, Heiloo, zaak /1/A2) valt af te leiden dat afweging van alle relevante omstandigheden kan leiden tot de conclusie dat op grond van artikel 6.2 lid 1 Wro een groter deel van de schade voor rekening van betrokkenen dient te blijven. Het is niet uit te sluiten dat, na beoordeling van de in de jurisprudentie opgenomen criteria voor de onderhavige ontwikkeling, in een toekomstige planschadeprocedure een bedrag groter dan 2 0 Zo van de waarde, in mindering kan worden gebracht op de schade. Aangezien de jurisprudentie op dit punt in beweging is en het toepassen van een grotere korting/drempel de nodige procesrisico's kent, beperken wij ons in het onderhavige onderzoek derhalve tot een aftrek van 2 0 zo. Passieve risicoaanvaarding Het beperken of wegnemen van bebouwings- en/of gebruiksmogelijkheden op gronden van een aanvrager kan directe planschade tot gevolg hebben. Indien dit het geval is dient te worden bezien of aanvrager gedurende langere tijd zijn mogelijkheden onbenut heeft gelaten, terwijl men op de hoogte was of kon zijn van de toekomstige nadelige ontwikkeling (het zogeheten "verwijtbaar stilzitten"). In de onderhavige zaak gaat het niet om de beoordeling van directe planschade, zodat het onderwerp passieve risicoaanvaarding verder buiten beschouwing wordt gelaten. Actieve risicoaanvaarding Het is bestendige jurisprudentie dat ten aanzien van de vergoedbaarheid van de geleden schade het aspect van risicoaanvaarding ten tijde van aankoop van de onroerende zaak een rol kan spelen. In algemene zin kan worden gesteld dat indien voor de vaststelling van een nieuw bestemmingsplan of een besluit sprake is geweest van door de overheid openbaar gemaakte beleidsvoornemens, waarin de ontwikkeling is opgenomen, (bijvoorbeeld een voorontwerpbestemmingsplan, een structuurplan, en/of een ter inzage gelegd bestemmingsplan), voorzienbaarheid in beginsel kan worden tegengeworpen, indien deze informatie voor aankoop van het object van aanvrager kenbaar was. In dit kader is het bestemmingsplan "Keijzershof' waar het onderhavige plangebied deel van uitmaakt, van belang. In dat bestemmingsplan heeft het gebied een uit te werken van 20

19 SAOZ ^ ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN bestemming en het onderhavige nieuwe uitwerkingsplan past binnen de regels van dat bestemmingsplan. Dit betekent dat een ieder die zijn object heeft gekocht nadat dit bestemmingsplan kenbaar is geworden, rekening had te houden met de conform de uitwerkingsregels meest nadelige invulling van het onderhavige gebied. Het voorontwerp van het bestemmingsplan "Keijzershof' is 27 september 2006 ter visie gelegd. Nadien is het ontwerp ter visie gelegd en het plan is op 17 juli 2008 door de gemeenteraad vastgesteld, op 3 maart 2009 door gedeputeerde staten goedgekeurd en op 20 mei 2009 onherroepelijk geworden en inwerking getreden. Voorts is van belang dat, zolang een uitwerkingsplan niet is uitgevoerd, voor het zelfde gebied een nieuw uitwerkingsplan kan worden vastgesteld. Voor omwonenden die hun object hebben gekocht toen er al een uitwerkingsplan gold dat nog niet was verwezenlijkt, heeft derhalve te gelden dat zij rekening dienden te houden met een mogelijk nadeliger uitwerkingsplan voor zover dat past binnen de uitwerkingsregels in het moederplan (zie ABRS , nr /1/A2, Rhenen). De van opdrachtgever ontvangen gegevens zijn helder en eenduidig. Op basis van deze informatie zijn wij van mening dat men op de hoogte kon zijn van de toekomstige nadelige ontwikkelingen sinds: 27 september 2006 Gelet op deze relatief ver terug in de tijd liggende datum en het feit dat de omliggende woningen volgens onze waarneming recent zijn gebouwd, achtten wij het zinvol om allereerst na te gaan wanneer de omliggende woningen zijn gebouwd en gekocht. Als deze data ná voornoemde datum liggen, kan aan de eigenaren van alle omliggende woningen immers actieve risicoaanvaarding worden tegengeworpen en zijn nadere overwegingen over de planologische vergelijking, het mogelijke planologische nadeel en de omvang daarvan niet meer nodig. Om dit te kunnen beoordelen dienen wij eerst vast te stellen welke objecten van derden binnen de invloedsfeer van het nieuwe uitwerkingsplan liggen. Dit betreft de volgende onroerende zaken. Tevens hebben wij in de BAG-viewer de bouwjaren van de betreffende woningen opgezocht en hieronder bij de genoemde woningen vermeld van 20

20 s A o z ^ ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN Adres Bouwjaar volgens BAG Faunalaan 17 t/m 35 oneven 2012 Faunalaan 37 t/m 73 oneven 2010 Faunalaan Bosmuishof 1 t/m 21 appartementen 2013 Hermelijnzoom 1 t/m 9 oneven 2015 Koekoekszoom Vleermuiszoom 13 t/m 29 oneven 2015 Bosglimmerzoom Goudplevierweide Salamanderweide 1 t/m Gruttoweide 1 t/m 9 even en oneven 2012 Volgens onze waarneming ter plaatse betreffende in de BAG-viewer genoemde bouwjaren, de jaren waarin de woningen zijn opgeleverd. Hoewel dit al een sterke aanduiding geeft dat de koopovereenkomsten ook ruimschoots na september 2006 hebben plaatsgevonden, is dat niet met zekerheid te stellen. Om die reden hebben wij steekproefsgewijs nader onderzoek gedaan bij het kadaster. Uit dit onderzoek is gebleken dat de woningen allemaal na 2010 door de huidige eigenaren zijn verkregen. Een aantal woningen is nog niet eens als separaat kadastraal object bekend. Daarnaast betreft een aantal woningen huurwoningen in eigendom van Stichting Rondom Wonen. Ook deze partij heeft de betreffende woningen na 2010 in eigendom verkregen. Lastig is dat in de leveringsakten de koop-aannemingsovereenkomsten wel worden genoemd doch dat de datum van totstandkoming daarvan niet is vermeld. Uit de leveringsakten blijkt uit het onderdeel "de voorgaande verkrijging" evenwel dat de betreffende bouwondernemingen (met name Heijmans) de eigendom van de betreffende percelen ook pas ruimschoots na 2006 hebben verkregen. Conclusie actieve risicoaanvaarding Gelet op het vorenstaande samenstel van gegevens, achten wij het hoogst waarschijnlijk dat alle woningen ruimschoots na 27 september 2006 zijn gekocht (middels koopaannemingsovereenkomsten). Hiervan uitgaande kan het eventuele planologisch nadeel als gevolg van het uitwerkingsplan "Boszoom fase 4, Keijzershof wegens actieve risicoaanvaarding voor rekening van de betrokken eigenaren blijven van 20

21 ŗh SAOZ ' ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN 7 CONCLUSIE Als gevolg van het uitwerkingsplan "Boszoom fase 4, Keijzershof" zal naar verwachting geen op basis van artikel 6.1 Wro te vergoeden indirecte planschade ontstaan aangezien, zo er al sprake zou zijn van planologisch nadeel, dit wegens actieve risicoaanvaarding voor rekening van de betrokken eigenaren van omliggende objecten dient te worden gelaten. Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken, I mr. J Geleijns RT Directeur van 20