S A O Z GEACTUALISEERDE RISICOANALYSE PLANSCHADE. met betrekking tot de bouw van een bedrijfshal ten behoeve van VSH Fittings BV te Hilversum.

Transcriptie

1 7 S A O Z / - / ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN GEACTUALISEERDE RISICOANALYSE PLANSCHADE met betrekking tot de bouw van een bedrijfshal ten behoeve van VSH Fittings BV te Hilversum. CONCLUSIE Als gevolg van de beoogde ontwikkeling zal geen op basis van artikel 6.1 Wro te vergoeden planschade ontstaan. Opdracht: Datum: Adviseur: Referentie: september 2012 mr. D.S. Krijgsman indirecte planschade STICHTING AOVIESB IREAU ONROERENDE ZAKEN KRUISPLEIN DB ROTTERDAM POS BUS GD ROTTERDAM T F IHFO0SAOZ.NL V/WW.SAOZ. IL ING BTW NL B01 KVK PLAN SCHADE RISICOANALYSE NADEELCOMPENSATIE TAXATIE GRONDVERWERVING ONTEIGENING MILIEUSCHADE GRONDBELEID

2 ; S A O /, ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN INHOUDSOPGAVE 1 UITGANGSPUNTEN Opdracht Gesprek Ontvangen stukken en geraadpleegde bronnen 3 2 PLANGEBIED 4 3 WETGEVING EN JURISPRUDENTIE Wet ruimtelijke ordening Rechtspraak 7 4 VIGERENDE PLANOLOGIE 8 5 NIEUWE PLANOLOGIE 9 6 VERGOEDBAARHEID 11 7 PLANOLOGISCHE VERGELIJKING EN INVLOEDSSFEER Planologische uitgangspunten Selectie van relevante aspecten Kwalificatie van de relevante en nader te beoordelen aspecten 15 8 CONCLUSIE 16

3 ra SAOZ '' / ADVISEUR KJ ONROERENDE ZAKEN 1 UITGANGSPUNTEN 1.1 Opdracht In oktober 2009 heeft de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken te Rotterdam, hierna afgekort tot SAOZ, in opdracht van VSH Fittings BV, Oude Amersfoortseweg 99, 1212 AA Hilversum een risicoanalyse planschade uitgebracht met betrekking tot de bouw van een nieuwe bedrijfshal aansluitend aan de bestaande hal op het terrein van VSH Fittings te Hilversum. Op 10 september 2012 heeft VSH Fittings BV de SAOZ opdracht verstrekt tot het uitbrengen van een geactualiseerde risicoanalyse planschade in verband met wijzigingen in het bouwplan. De wijzigingen betreffen in essentie de (geringere) omvang van de nieuwe hal. 1.2 Gesprek Op 6 september 2012 zijn de relevante gegevens doorgenomen. Opdrachtgever werd daarbij vertegenwoordigd door de heer M. Thung, verbonden aan Integraal Bouw Nederland. SAOZ werd, bij afwezigheid van de opsteller van het oorspronkelijke advies, de heer mr. J. Marskamp, vertegenwoordigd door haar deskundige, de heer mr. D.S. Krijgsman. Tijdens die bespreking is met name aan de orde gekomen dat wegens een aanpassing van het oorspronkelijke bouwplan, welke bestaat uit een verkleining van de uitbreiding van m 2 naar m 2, behoefte bestaat aan een geactualiseerd advies. 1.3 Ontvangen stukken en geraadpleegde bronnen Ten behoeve van het opstellen van deze geactualiseerde risicoanalyse planschade hebben wij de volgende stukken ontvangen en hebben wij de genoemde bronnen geraadpleegd: ons dossier ; tekeningen van het gewijzigde bouwplan (bij bericht van 6 september 2012); website gemeente Hilversum (check geldend bestemmingsplan) van 16

4 ra SAOZ "' I ADVISEUR IN ONROERENDC ZAKEN 2 PLANGEBIED Het plangebied is in het kader van de eerdere advisering op 22 september 2009 opgenomen. De locatie en de omliggende onroerende zaken zijn vanaf de openbare weg bekeken. De medewerker van SAOZ heeft niet met eigenaren en of bewoners van nabij gelegen onroerende zaken gesproken over de ontwikkeling. De locatie wordt begrensd door een spoorlijn met aan de overzijde bedrijfsbebouwing in het noorden, de bestaande bedrijfshal in het zuiden en een spoorlijn met aan de overzijde woningen in het westen. Figuur 1 kadastrale kaart Ten tijde van de opname op 22 september 2009 lag het betrokken perceelsgedeelte braak. Aan de noordzijde ziet men vanaf de bouwlocatie uit op de achterzijde van de bedrijfsgebouwen gelegen aan de Liebergerweg aan de overzijde van de spoorlijn. Aan de zuidzijde bevindt zich de bestaande hal die wordt geïncorporeerd in het bouwplan. Ten zuiden hiervan grenst het terrein van VSH aan het perceel behorende bij een van 16

5 ra SAOZ "' ' ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN kantoorgebouw van de Evangelische Omroep. Het aansluitende deel van het perceel is grotendeels in gebruik als tuin met een parkachtige inrichting. Ten westen bevindt zich eveneens een spoorlijn met aan de westzijde rijenwoningen uit de jaren dertig gelegen aan het Wandelpad 52 t/m 102. Aan de zuidwestzijde van de locatie bevindt zich een langwerpig gebouw van de NS van 16

6 S A O Z ' / ' ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN 3 WETGEVING EN JURISPRUDENTIE De kern voor de beoordeling van het risico op planschade wordt gevormd door de planologische vergelijking. Deze bestaat uit de vergelijking tussen het huidige planologische regime en het nieuwe planologische regime. Relevant voor deze vergelijking zijn de Wet ruimtelijke ordening en de rechtspraak over planschade. 3.1 Wet ruimtelijke ordening De mogelijkheid om in aanmerking te komen voor een tegemoetkoming in de planschade is vastgelegd in de Wet ruimtelijke ordening. Het onderwerp planschade is geregeld in hoofdstuk 6 (Financiële bepalingen). Artikel 6.1 is het belangrijkste artikel aangezien in dat artikel alle planschade veroorzakende oorzaken worden genoemd: a) een bestemmingsplan, inpassingsplan of van een beheersverordening; b) een bepaling van een planwijziging, een planuitwerking of nadere eis; c) een omgevingsvergunning (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht WABO) welke in strijd is met een plan; d) de aanhouding van een besluit omtrent het verlenen van een omgevingsvergunning; e) een specifieke bepaling van een provinciale verordening; f) een specifieke bepaling van een exploitatieplan; g) een bepaald koninklijk besluit. In afdeling 6.1 Wro zijn voorts bepalingen gewijd aan: het normaal maatschappelijk risico. Twee procent van de waarde van de onroerende zaak blijft bij planschade als gevolg van ontwikkelingen in de omgeving voor rekening van aanvrager (6.2); de aspecten voorzienbaarheid en schadebeperking (6.3); het heffen van een recht van een aanvrager om vergoeding van planschade met een omvang van 100,-- tot 500,-- (6.4); de mogelijkheid tot het aangaan van een pianschadeovereenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer (6.4a); de vergoeding van de redelijkerwijs gemaakte kosten van bijstand en wettelijke rente aan de aanvrager om een planschadevergoeding (6.5) van 16

7 ra SAOZ "'' /' * ADVISEUR IN OMROERENDE ZAKEN 3.2 Rechtspraak Aan de hand van rechterlijke uitspraken wordt inhoud gegeven aan de wetsartikelen die betrekking hebben op de tegemoetkoming in de planschade. Uit de jurisprudentie wordt een juridisch kader afgeleid waarbinnen de planologische vergelijking dient te passen. De voor de risicoanalyse planschade belangrijkste criteria zijn: bij de planologische vergelijking dient uit te worden gegaan van de maximale invulling van het "oude" en het nieuwe bestemmingsplan. Derhalve zijn niet de oude en nieuwe feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van de planologische regimes maximaal kon/kan worden gerealiseerd (bijv. ABRS 4 april 2012, Waddinxveen, zaaknummer /1/A2); overgangsrechtelijke situaties dienen bij indirecte planschade in beginsel buiten beschouwing te worden gelaten (bijv. ABRS 28 maart 2007, Het Bildt, zaaknummer /1); de schade ontstaat op het moment van inwerkingtreding van de nieuwe maatregel (bijv. ABRS 15 januari 2003, Heerde, zaaknummer /1); planologische nadelen kunnen (geheel of gedeeltelijk) worden gecompenseerd met planologische voordelen die voortvloeien uit hetzelfde planologische regime (bijv. ABRS, 20 december 2006, Hoogeveen, zaaknummer /1; ABRS 30 mei 2007, Valkenswaard, zaaknummer /1; ABRS 4 februari 2009, Nederweert, zaaknummer /1; ABRS 18 januari 2012, gemeente Schijndel, zaaknummer /1/H2); de voorzienbaarheid dient te worden bepaald aan de hand van hetgeen een belanghebbende ten tijde van de aankoop van zijn woning kon weten (bijv. ABRS 27 juni 2007, nr /1, Montfoort; ABRS 29 februari 2012, gemeente Eijsden-Margraten, zaaknummer /1/A2); de voorzienbaarheid dient te worden gebaseerd op uit van overheidswege openbaar gemaakte beleidsinformatie (bijv. ABRS 11 april 2012, Neerijnen, zaaknummer /1/A2) van 16

8 ra SAOZ ' / 'S ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN 4 VIGERENDE PLANOLOGIE Het vigerende bestemmingsplan vormt, samen met eventuele vrijstellingen en/of ontheffingen, de basis voor onze planologische vergelijking. Volgens de verstrekte informatie geldt voor het plangebied het bestemmingsplan "Over 't Spoor" uit De bestemming van de onderhavige locatie bestaat voor een deel aansluitend aan de bestaande hal uit de bestemming "Bedrijfsdoeleinden B2" en voor het overige uit de bestemming "Spoorwegdoeleinden Vs". Met betrekking tot de bestemming "Bedrijfsdoeleinden B2" is onder meer bepaald dat deze gronden bestemd zijn voor bedrijfsgebouwen, dienstwoningen, bouwwerken geen gebouwen zijnde, verhardingen en parkeerplaatsen. De gebouwen mogen uitsluitend in of achter de op de plankaart aangegeven bouwgrenzen worden gebouwd waarbij de bouwhoogte maximaal 9 m bedraagt en het bebouwingspercentage bedraagt 50. Ten aanzien van de bestemming "Spoorwegdoeleinden Vs" is onder meer bepaald dat deze gronden zijn bestemd voor spoorwegen, rijwegen, onderstations, bouwwerken geen gebouwen zijnde, kunstwerken, verhardingen en taluds, geluidsreducerende constructies en groenvoorzieningen. Gebouwen zijn uitsluitend toegestaan binnen de op de plankaart aangegeven bouwgrenzen met dien verstande dat de bouwhoogte maximaal 12 m bedraagt. De bouwhoogte van bouwwerken geen gebouwen zijnde mag maximaal 10 m bedragen. Ter plaatse van de nieuwbouw is geen bebouwingsvlak aangegeven op de plankaart van 16

9 ra SAOZ / ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN 5 NIEUWE PLANOLOGIE Ten tijde van het uitbrengen van deze risicoanalyse is het nieuwe planologische regime nog niet in werking getreden. Figuur 2 nieuwe situatie Op basis van de beschikbare gegevens omschrijven wij de ontwikkeling als volgt. Ter plaatse wordt een nieuwe bedrijfshal opgericht waarin de bestaande meest noordelijk gelegen bedrijfshal wordt geïncorporeerd. Deze bestaande rechthoekige hal is circa 65 m lang en 37 m breed en 9,3 m hoog. De hal wordt 32 meter in westelijke richting uitgebreid en 12 meter in noordelijke richting. Het nieuwe gebouw wordt 9,30 m hoog van 16

10 t A S A O Z Figuur 3 de nieuwe gevels De gevels worden uitgevoerd in metalen damwandprofielen met in de noordelijke en westelijke gevel een raampartij van 16

11 ra SAOZ '' / ADVISEUR IN ONROERENDE 7. A K Ei f J 6 VERGOEDBAARHEID Onderdelen vergoedbaarheid Dit hoofdstuk is in beginsel bestemd om het onderwerp vergoedbaarheid op hoofdlijnen te beoordelen. Er zijn met betrekking tot het onderwerp vergoedbaarheid vijf deelonderwerpen te onderscheiden: anderszins verzekerd; mogelijkheden om schade te voorkomen of te beperken; normaal maatschappelijk risico; passieve risicoaanvaarding; actieve risicoaanvaarding. Anderszins verzekerd Indien planschade is ontstaan kan het voorkomen dat deze schade al anderszins is vergoed of verzekerd. De opgetreden schade komt dan niet nogmaals voor vergoeding in aanmerking. Gedacht kan worden aan bijvoorbeeld de situatie waarin een gemeente of ontwikkelaar gronden van een aanvrager heeft gekocht, waarbij partijen op kenbare wijze zijn overeengekomen dat in het verkoopbedrag een tegemoetkoming voor de toekomstige planologische verslechtering is opgenomen. Door geen van de eigenaren van de omliggende objecten is grond verkocht ten behoeve van de onderhavige ontwikkeling, zodat het onderwerp anderszins verzekerd niet relevant is. Mogelijkheden om schade te voorkomen of te beperken Op basis van artikel 6.3 Wro betrekken burgemeester en wethouders in hun beslissing de mogelijkheden van aanvrager om de schade te voorkomen of te beperken. Uitgaande van de door de wetgeving en rechtspraak gegeven kaders en de thans beschikbare informatie, zijn er geen omstandigheden te voorzien waarmee een eventuele aanvrager de schade zou kunnen voorkomen of zou kunnen beperken, zodat wij dit onderwerp verder buiten beschouwing laten van 16

12 y ra SAOZ / ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN Normaal maatschappelijk risico Artikel 6.2 Wro, eerste lid bepaalt dat binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager blijft. Blijkens het tweede lid van dit artikel blijft van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak in ieder geval voor rekening van de aanvrager: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade, tenzij de vermindering het gevolg is van de bestemming van de tot de onroerende zaak behorende grond, of van op de onroerende zaak betrekking hebbende regels als bedoeld in artikel 3.1 Wro (directe planschade). Gelet op het voorgaande en de omstandigheid dat er op dit punt op dit moment nog geen Afdelingsjurisprudentie is, passen wij, indien sprake is van voor tegemoetkoming in aanmerking komend planologisch nadeel als gevolg van een ontwikkeling in de omgeving van een object, een 2%-aftrek toe vanwege het normaal maatschappelijk risico. Passieve risicoaanvaarding Het beperken of wegnemen van bebouwings- en/of gebruiksmogelijkheden op gronden van een aanvrager kan directe planschade tot gevolg hebben. Indien dit het geval is dient te worden bezien of aanvrager gedurende langere tijd zijn mogelijkheden onbenut heeft gelaten, terwijl men op de hoogte was of kon zijn van de toekomstige nadelige ontwikkeling (het zogeheten "verwijtbaar stilzitten"). In de onderhavige zaak gaat het niet om de beoordeling van directe planschade, zodat het onderwerp passieve risicoaanvaarding verder buiten beschouwing wordt gelaten. Actieve risicoaanvaarding Het is bestendige jurisprudentie dat ten aanzien van de vergoedbaarheid van de geleden schade het aspect van risicoaanvaarding ten tijde van aankoop van de onroerende zaak een rol kan spelen. In algemene zin kan worden gesteld dat indien voor de vaststelling van een nieuw bestemmingsplan of een besluit sprake is geweest van door de overheid openbaar gemaakte beleidsvoornemens, waarin de ontwikkeling is opgenomen, (bijvoorbeeld een voorontwerpbestemmingsplan, een structuurplan, en/of een ter inzage gelegd bestemmingsplan), voorzienbaarheid in beginsel kan worden tegengeworpen, indien deze informatie voor aankoop van het object van aanvrager kenbaar was. Ten behoeve van het samenstellen van dit advies hebben wij geen informatie hierover ontvangen, zodat wij ons daar geen mening over kunnen vormen. Gelet op de uitkomst van dit advies is deze informatie ook echter verder niet nodig van 16

13 y i ^ / hsaoz ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN 7 PLANOLOGISCHE VERGELIJKING EN INVLOEDSSFEER 7.1 Planologische uitgangspunten In dit advies beoordelen wij de mogelijk te verwachten indirecte planschade. Deze schade doet zich voor indien in de omgeving van het te beoordelen object ontwikkelingen plaatsvinden die een nadelige invloed hebben op de waarde van dat object. Indirecte planschade wordt veelal veroorzaakt door een nadelige wijziging van de volgende aspecten: karakter van het gebied; zicht; schaduwwerking; privacy; hinder; wijze waarop het plangebied wordt ontsloten; verkeersbewegingen; behoefte aan parkeergelegenheid; milieuaspecten. Of hiervan sprake is wordt bepaald aan de hand van een planologische vergelijking. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van het huidige en het nieuwe planologische regime maximaal kan worden gerealiseerd. 7.2 Selectie van relevante aspecten Hierna beoordelen wij of als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling ten aanzien van de genoemde aspecten een planologische verandering zal optreden. Karakter van de bestemming Het karakter van de bestemming verandert. In plaats van grond voor spoorwegdoeleinden zonder mogelijkheden van de oprichting van gebouwen worden de gronden in de nieuwe situatie gebruikt voor bedrijfsdoeleinden met een gebouw. Met inachtneming van de hierna te omschrijven maximale gebruiksmogelijkheden binnen de vigerende bestemming is deze karakterwijziging ten opzichte van de omgeving echter niet zodanig dat deze als nadelig wordt bestemd van 16

14 '. S A O Z ' ADVISEUR IN' ONROERENDE / A K E N Zicht Op de gronden met de bestemming "Spoorwegdoeleinden" kunnen in de huidige situatie kunstwerken worden gebouwd of taluds worden aangelegd tot een hoogte van maximaal 10 m. Bij een verhoogde aanleg van het spoor langs het Wandelpad is van relevant zicht in oostelijke richting nauwelijks nog sprake. Omdat de bestemming "Spoorwegdoeleinden" ter plaatse van het bestaande spoor gewoon blijft vigeren, kan bij de aanleg van een talud of kunstwerk nabij de betreffende woningen aan het Wandelpad het zicht op de bouwlocatie planologisch reeds nagenoeg geheel worden ontnomen. De nieuwe bedrijfshal van substantiële omvang op ruime afstand van de woningen aan het wandelpad resulteert planologisch dan ook niet in een relevant verminderd uitzicht. Hetzelfde geldt voor de bedrijfspanden ten oosten van de bouwlocatie, waarbij opgemerkt wordt dat uitzicht hier overigens geen relevante waardebepalende factor vormt. Schaduw Gezien het hiervoor gestelde met betrekking tot het zicht, is van relevante schaduwwerking of verminderde bezonning ten opzichte van de woningen aan het Wandelpad geen sprake. Voor de bedrijfspanden ten oosten van de bouwlocatie is evenmin sprake van schaduwwerking. Privacy Vanuit het bedrijfspand is, gezien ook de uitvoering en afstand, geen relevant zicht op de woningen ten westen of bedrijfspanden ten oosten, zeker niet wanneer rekening wordt gehouden met de afschermende mogelijkheden op de tussengelegen gronden met de bestemming " Spoorwegdoeleinden". Dit geldt ook voor de raampartij in de westelijke nieuwe gevel. Hinder Van het gebruik van de gronden voor spoorwegdoeleinden gaat de nodige hinder uit op de omgeving. Bijvoorbeeld bij een invulling van de locatie als rangeer- of overslagterrein ten behoeve van treinen kan de nodige geluidhinder, stank en stofhinder ontstaan. Het gebruik van dezelfde gronden voor bedrijfsdoeleinden met daarop een bedrijfshal met overwegend inpandige bedrijfsactiviteiten resulteert niet in meer hinder ten opzichte van de omgeving dan hetgeen nu planologisch aan de orde kan zijn van 16

15 xh S A O Z '. -' ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN Wijze waarop het piangebied wordt ontsloten De nieuwe hal wordt via de bestaande infrastructuur ontsloten op de Oude Amersfoortseweg. In die zin treedt er ten gevolge van het bouwplan dan ook geen verandering op. Verkeersbewegingen In relatie tot de maximale mogelijkheden binnen de vigerende bedrijfsbestemming, leidt de uitbreiding met de hal niet tot een relevante toename van het aantal verkeersbewegingen van vracht- of autoverkeer. Behoefte aan parkeergelegenheid De behoefte aan parkeergelegenheid als gevolg van de nieuwbouw is beperkt, gezien de geringe personele uitbreiding die deze teweeg brengt. Verder wordt voorzien in parkeren op eigen erf ten behoeve van het personeel, zodat de parkeerdruk aan de Amersfoortseweg niet toeneemt. 7.3 Kwalificatie van de relevante en nader te beoordelen aspecten De voor de omgeving in beginsel gunstige ruimtelijke effecten bestaan uit: + minder hinder ten opzichte van de maximale gebruiksmogelijkheden. Van voor de omgeving in beginsel nadelige ruimtelijke effecten is vergeleken met de maximale mogelijkheden overeenkomstig de vigerende bestemming geen sprake. In deze zaak onderscheiden wij enkel een beperkt positief effect, zodat geen sprake is van een planologisch nadeel. Wij komen daarom niet toe aan het afbakenen van de invloedssfeer en de concrete vergelijkingen per cluster van 16

16 V M S A O 7, ' / ' ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN 8 CONCLUSIE Als gevolg van de beoogde ontwikkeling zal geen op basis van artikel 6.1 Wro te vergoeden planschade ontstaan. Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken, Adjunct-directeur van 16