JAARVERSLAG 2014 Bo-Ex

Transcriptie

1 JAARVERSLAG 2014 Bo-Ex Vastgesteld in de vergadering van de Raad van Commissarissen van 22 april 2015

2 Jaarverslag 2014 INHOUDSOPGAVE BLADZIJDE 1. Algemene gegevens 2 2. Voorwoord directie 3 3. Verslag van de raad van commissarissen 5 4. Jaar- en volkshuisvestingsverslag Bo-Ex en haar omgeving Voortgang realisatie Ondernemingsplan Beschikbaarheid van de voorraad Markt en huur Klant- en bewonersparticipatie Woningkwaliteit en duurzaamheid Leefbaarheid Financiën Organisatie Risicobeheersing Kwaliteit van Dienstverlening Personalia en bezoldiging Jaarrekening Overige gegevens Overzicht kerngegevens 151 Bijlage: BBSH Tabel

3 1 ALGEMENE GEGEVENS Naam : Stichting Bo-Ex 91 Gevestigd : Utrecht Kantooradres : Jan Cornelisz Maylaan GV Utrecht Postadres : Postbus GD Utrecht adres Website : stichting@boex.nl Datum oprichting : 28 juni 1907 Koninklijk Besluit toelating : nr. 501 d.d. 25 juli 1907 Inschrijving Kamer van Koophandel en Fabrieken te Utrecht Stichtingsregister : S Handelsregister : H Statuten d.d. : 5 maart

4 2 VOORWOORD DIRECTIE Historisch jaar 2014 zal de geschiedenis ingaan als een zeer bewogen jaar waarin principiële besluiten zijn genomen met betrekking tot de woningcorporaties. In het Regeerakkoord van het huidige Kabinet is opgenomen dat woningcorporaties weer terug moeten naar hun kerntaak. Inmiddels is deze hernieuwde focus vastgelegd in de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting. Deze wet is met algemene stemmen aangenomen in de Tweede Kamer. Tijdens de opstelling van dit jaarverslag heeft ook de Eerste Kamer in maart 2015 de Herzieningswet met algemene stemmen aangenomen. Met deze wet wordt het corporatiebestel ingrijpend hervormd. Het taakgebied van de woningcorporaties wordt beperkt tot het bouwen en beheren van woningen voor lage inkomens. Verder wordt het toezicht versterkt en krijgen de huurders meer zeggenschap. De wet wordt 1 juli 2015 van kracht. In het afgelopen decennium zijn talloze discussies geweest, zeker in de politieke arena, over de taken en de positie van de woningcorporaties. Deze discussies werden helaas sterk gevoed door een schier onophoudelijke reeks van incidenten met betrekking tot de woningcorporaties. Dit was uiteraard zeer betreurenswaardig. Het is een juiste zaak dat de politiek uiteindelijk haar verantwoordelijkheid heeft genomen en het taakgebied van de woningcorporaties opnieuw heeft gedefinieerd. Het is verder volkomen terecht dat de woningcorporaties zich (nagenoeg) uitsluitend moeten inzetten voor mensen met lage inkomens. Woningcorporaties zijn immers maatschappelijke organisaties met een publieke taak die hun bestaansrecht ontlenen aan de huisvesting van mensen die niet zelfstandig op de woningmarkt kunnen opereren. Het verslagjaar was natuurlijk ook een dieptepunt in de historie van de woningcorporaties. De Parlementaire Enquêtecommissie Woningcorporaties bracht haar rapport Ver van huis uit. De Vestia-affaire was voor de Tweede Kamer de directe aanleiding voor het instellen van deze commissie die een onderzoek moest doen naar het functioneren van het stelsel van woningcorporaties in Nederland. Het is natuurlijk buitengewoon triest dat het gedrag van collega-woningcorporaties en de talloze incidenten die zich hebben voorgedaan tot de instelling van deze commissie heeft geleid. Ik prijs me gelukkig dat Bo-Ex in de afgelopen jaren steeds een duidelijke koers heeft gevaren die qua focus in hoge mate overeenkwam met de kerntaak van de woningcorporaties zoals die nu in de Herzieningswet is gedefinieerd. Bo-Ex heeft zich eveneens bewust verre gehouden van financiële- of projectontwikkelingsavonturen. In tegenstelling tot de algemene conclusie van de enquêtecommissie is Bo-Ex dus Dicht bij huis gebleven. Betaalbaarheid De effecten van het Regeringsbeleid zijn in 2014 meer manifest geworden. Zoals voor invoering van de Wet op de Verhuurderheffing is voorzien, gaat deze wet voor ernstige problemen zorgen. Deze liggen in eerste instantie op het vlak van de betaalbaarheid voor de huurders. Om de verhuurderheffing (gedeeltelijk) te kunnen compenseren heeft de Regering de woningcorporaties de mogelijkheid geboden om extra huurverhogingen door te voeren. Bo-Ex heeft daar nu twee opeenvolgende jaren gebruik van gemaakt. Bij mutatie wordt tevens de huurprijs geharmoniseerd tot het niveau van de streefhuur. Dit leidt tot steeds hogere huren. Dit systeem van als maar stijgende huurprijzen is onmogelijk vol te houden. Het zou ertoe leiden dat huurders een steeds groter deel van hun inkomen aan woonlasten moeten besteden. Voor een belangrijk deel van onze huurders is de grens al bereikt. Voor de huurders met een laag inkomen, onze doelgroep, zal Bo-Ex daarom in 2015 over gaan tot een inflatievolgende huurverhoging. Prestatieafspraken Het proces voor het maken van nieuwe Prestatieafspraken met de gemeente Utrecht is eind 2014 gestart. Dit is begonnen met het opstellen van een aangepaste Woonvisie voor de stad. Deze Woonvisie is het ijkpunt voor de nieuwe Prestatieafspraken. In de Herzieningswet is vastgelegd dat woningcorporaties naar redelijkheid moeten bijdragen aan de uitvoering van de Woonvisie. Door het beleid van de Rijksoverheid staat er een behoorlijke spanning op het proces van de Prestatieafspraken. De inkomsten van de woningcorporaties staan stevig onder 3

5 druk door de Verhuurder- en de saneringsheffing van het CFV, de betaalbaarheid heeft zijn grenzen bereikt, het woningtekort loopt verder op in de komende jaren en de roep om woningen te verduurzamen en te renoveren is groot. Bij het maken van de Prestatieafspraken zullen dus keuzes gemaakt moeten worden die ingrijpend zijn en die met de nodige pijn gepaard zullen gaan. Verbetering woningvoorraad Bo-Ex kent een zeer fors investeringsprogramma. Zo worden er in de periode ruim woningen gerenoveerd en circa 130 nieuwe gebouwd met name in een tweetal sloop/nieuwbouw complexen. Gezien de ontwikkelingen is het de vraag of Bo-Ex dit programma wel daadwerkelijk zal kunnen uitvoeren. Dit zal vermoedelijk in belangrijke mate beïnvloed worden door de nieuw te maken Prestatieafspraken. Krijgt betaalbaarheid voorrang op de kwaliteit van woningen? Bo-Ex heeft het in 2014 geplande deel van het investeringsprogramma gerealiseerd. Zo zijn 396 woningen, gelegen in de voormalige Krachtwijken Overvecht en Kanaleneiland, gerenoveerd. Extra aandacht is hierbij gegeven aan duurzaamheid. De woningen in Overvecht kennen na de renovatie energielabel B en de woningen op Kanaleneiland zelfs label A. De zittende huurders betalen voor deze verbetering geen huurverhoging zodat zij onmiddellijk van het woonlastenvoordeel genieten. De voorbereidingen op de renovatie van 388 woningen in de zogenaamde Rietveldcomplexen in Hoograven was in 2014 zo ver gevorderd dat een investeringsbeslissing kon worden genomen. In januari 2015 is met de uitvoering van het project gestart. In eerste instantie met de aanpak van 97 woningen. In de verbetering van de woningvoorraad zijn in het totaal labelstappen gerealiseerd en zijn 444 woningen van het Politie Keurmerk Veilig Wonen voorzien. Hiermee is ruimschoots voldaan aan de bestaande Prestatieafspraken. Tot slot Nu door de Rijksoverheid zeer belangrijke besluiten zijn genomen over de toekomst van de woningcorporaties volgt de implementatie van de Herzieningswet en de daarbij behorende Maatregel van Bestuur. Dit zal voor de woningcorporaties inhouden dat zij een overmaat aan regelgeving over zich uitgestort krijgen. En dat leidt overigens tot een forse stijging van de administratieve lastendruk. Daarnaast laat 2015 zich kenmerken door de totstandkoming van nieuwe Prestatieafspraken met de gemeente Utrecht. De bewonersorganisatie neemt hierbij een volwaardige plaats in heeft dus alle ingrediënten in zich om uit te groeien tot een uiterst boeiend en spannend jaar. Een jaar waarin gemeente, bewonersorganisatie en Bo-Ex voor pittige besluiten komen te staan. Utrecht, 22 april 2015, Johan Klinkenberg 4

6 3 VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN Vergaderingen en besluiten In 2014 is de Raad van Commissarissen zes maal bijeen geweest. Daarbij was de directie steeds aanwezig en in de regel ook de leden van het Managementteam. Het betroffen vijf reguliere vergaderingen en één vergadering gewijd aan het functioneren van de Raad. In de reguliere vergaderingen heeft de Raad verschillende besluiten genomen, waaronder de volgende: - De vaststelling van het Jaarplan voor 2014 en de Meerjarenbegroting voor ; - De goedkeuring van de investering in de bouw van acht sociale huurwoningen op het Veemarktterrein; - De benoeming van de heer E. Meijerman tot commissaris op voordracht van bewonersorganisatie STOK; - De vaststelling van de prestatie-indicatoren voor de directie voor 2014; - De vaststelling van een introductieprogramma voor nieuwe commissarissen; - De goedkeuring van het Jaarverslag en de Jaarrekening over 2013; - De benoeming van de accountant; - De goedkeuring van de aankoop van twee aandelen in de B.V. Woonwagenexploitatie; - De goedkeuring van de investering in groot onderhoud en duurzaamheidsmaatregelen in de Rietveldcomplexen in Hoograven; - De goedkeuring van de investering in een nieuw ICT-platform; - De goedkeuring van de overname door SSH van de participatie in de C.V. De Witte Vrouwe; - De benoeming van de heer C. Veldhuijsen tot commissaris op voordracht van de bewonersorganisatie STOK; - De vaststelling van het Jaarplan voor 2015 en de Meerjarenbegroting voor ; - De vaststelling van de procuratieregeling; - De vaststelling van de besluiten van de directie die onderworpen zijn aan de goedkeuring van de Raad; - De vaststelling van een profielschets en de instelling van een selectiecommissie voor de werving van een commissaris. Naast deze besluiten zijn tal van onderwerpen in de Raad besproken. De hoofdmoot hierbij werd gevormd door de veranderingen in het Rijksoverheidsbeleid met betrekking tot de woningcorporaties en de markt voor sociale huurwoningen. De concept Herzieningswet en de daarbij behorende Algemene Maatregel van Bestuur waren hierbij de leidraad. Apart is stil gestaan bij de (nieuwe) positie en rol van de Raad na de invoering van de wet. Andere onderwerpen waren onder andere het accountantsverslag, de managementletter en de assurancerapporten van de accountant, de kwartaalcijfers, de voortgang van de realisatie van het Ondernemingsplan, het resultaat van de Aedes Benchmark en de invulling van het risicomanagement. De vergadering over het functioneren van de Raad zou in eerste instantie in het teken staan van de zelf-evaluatie die tweejaarlijks wordt gehouden. Aangezien echter sinds december 2013 drie nieuwe leden tot de Raad zijn toegetreden is deze evaluatie verschoven naar De vergadering stond onder leiding van een externe gespreksleider. Hoofdzakelijk is van gedachten gewisseld over de rol, taak en werkwijze van de Raad en de invulling die elk lid daaraan geeft. Aan het einde van de vergadering is geconcludeerd dat de beelden van de individuele leden in hoge mate overeenkwamen. Jaarrekening De Raad van Commissarissen heeft in zijn vergadering van 22 april 2014 goedkeuring verleend aan de jaarrekening en het jaarverslag over 2013, inclusief het volkshuisvestingsverslag. Hiermee handelt de Raad in overeenstemming met artikel 15, lid 3 van de statuten. De jaarrekening is opgesteld door de directie en goedgekeurd door de accountant. Eerder heeft de Raad de accountant, KPMG Accountants N.V., opdracht verstrekt de jaarrekening en het volkshuisvestingsverslag te onderzoeken. De accountant heeft zijn bevindingen aan de Raad gerapporteerd. De verklaring van getrouwheid van de grootte en samenstelling van het vermogen van Stichting Bo-Ex 91 is opgenomen in dit jaarverslag in hoofdstuk 8, Controleverklaring van de onafhankelijke accountant. 5

7 Taken van de Raad De Raad van Commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op de directie en de algemene gang van zaken in de organisatie en de met haar verbonden ondernemingen. De Raad staat de directie met raad ter zijde. Bij de invulling van zijn taak richt de Raad zich op het belang van de organisatie en zorgt hij voor een evenwichtige afweging met andere belangen. De Raad let bij zijn toezichthoudende taak in het bijzonder op: - De realisatie van de doelstellingen van de organisatie; - De strategie en de risico s verbonden aan de activiteiten van de organisatie; - De opzet en de werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen; - Het kwaliteitsbeleid; - De kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; - De financiële positie van de organisatie; - Het financiële verslagleggingsproces; - Het risicomanagement en de interne beheersing van de diverse verbindingen; - Het verwerken van nieuwe wetgeving in het beleid en de organisatie; - De relatie met belanghouders, de gemeente Utrecht en de huurders in het bijzonder. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad zijn vastgelegd in de statuten van de organisatie. De werkwijze van de Raad is uitgewerkt in het Reglement van de Raad van Commissarissen. Het toetsingskader van de Raad omvat onder andere de Aedes- en Governancecode, het Ondernemingsplan , het Jaarplan en de daarbij behorende Meerjarenbegroting. Statutaire en majeure besluiten van de directie worden ter goedkeuring aan de Raad voorgelegd. Twee commissarissen zijn benoemd op voordracht van STOK, de bewonersorganisatie van Bo-Ex. Deze commissarissen hebben in de loop van 2014 verschillende bijeenkomsten van de STOK bijgewoond. Voor zover van belang hebben zij hierover kort verslag gedaan aan de Raad of hebben zij de directie geïnformeerd. Deze commissarissen zijn, evenals de andere commissarissen, onafhankelijk in hun functioneren. Het rechtstreekse contact met de bewonersorganisatie wordt als een waardevolle aanvulling gezien op de rapportages en de beleidsstukken van de directie. Zo wordt ook door de Raad voeling gehouden met de bewoners. Samenstelling van de Raad van Commissarissen De Raad bestaat uit vijf leden. In 2014 zijn twee commissarissen afgetreden. Mevrouw Y. Tümer vanwege het bereiken van de maximale zittingstermijn en mevrouw Y. Koster Dreese door het aanvaarden van een positie als wethouder. Beiden waren benoemd op voordracht van de bewonersorganisatie STOK. De Raad dankt de dames voor hun grote, maar vooral ook originele inbreng. Door STOK zijn in de loop van 2014 twee bindende voordrachten gedaan voor een nieuwe commissaris, de heren Meijerman en Veldhuijsen. Beiden zijn door de Raad benoemd. De heer P. van Gool zal in het begin van 2015 aftreden wegens het bereiken van de maximale zittingstermijn. In de vergadering van december 2014 heeft de Raad een tijdelijke selectiecommissie benoemd voor de werving van een nieuwe commissaris, bestaande uit de heren De Leeuw en Meijerman. Tevens heeft de Raad de profielschets vastgesteld. De commissie zal een voordracht doen aan de Raad om de vacature, die ontstaat na het vertrek van de heer Van Gool, in te vullen. Kandidaten zullen op een openbare wijze worden geworven door plaatsing van een advertentie in enkele landelijke dagbladen. Helaas heeft de voorzitter, de heer L. Markensteyn, eind januari 2015 om gezondheidsredenen zijn functie per direct neer moeten leggen. De Raad is de heer Markensteyn veel dank verschuldigd voor zijn inzet en grote betrokkenheid bij de organisatie. Hij betreurt het aftreden dan ook ten zeerste. 6

8 De samenstelling van de Raad en het rooster van aftreden is ultimo 2014 als volgt: Naam Datum Datum Datum einde benoeming herbenoeming zittingstermijn Markensteyn L. drs Gool, P. van, prof. dr Leeuw MBA, J. de, drs Meijerman, E Veldhuijsen, C. drs Verdere gegevens over de individuele leden van de Raad zijn opgenomen in hoofdstuk 5 van dit jaarverslag. De Raad kent geen commissies voor specifieke onderwerpen zoals een audit- of remuneratiecommissie. De Raad heeft nadrukkelijk stil gestaan bij een eventuele instelling van een auditcommissie. Besloten is om niet hiertoe over te gaan. De redenen hiervoor liggen in de beperkte omvang van de organisatie en de mogelijkheid dat een dergelijke commissie afbreuk doet aan de collegiale verantwoordelijkheid binnen de Raad. Daarbij is afgesproken dat de Raad dan wel strakker op bepaalde onderwerpen moet zitten en daarom mogelijk vaker bijeen moet komen. De voorzitter van de Raad heeft één maal de Overlegvergadering van de Ondernemingsraad en de directie bijgewoond. De beoordeling van het functioneren van de directie is aan hem gemandateerd. Door de voorzitter is met enige regelmaat een gesprek met de directie gevoerd. Dit heeft echter geen formele afronding gekend door ziekte van de voorzitter. Dit zal later in 2015 plaatsvinden. Onafhankelijkheid Door de Raad is in 2014, met name bij de benoeming van nieuwe commissarissen en tijdens de vergadering over het functioneren van de Raad, vastgesteld dat de leden van de Raad onafhankelijk zijn in de zin van de criteria zoals opgenomen in bepaling III 2.2 van de Governancecode Woningcorporaties. Eveneens is geconstateerd dat in 2014 geen sprake is geweest van transacties of besluiten waarbij leden van de Raad en/of de directie belangen hadden of hebben. Verder is gebleken dat in het kader van de interne integriteitscode en klokkenluidersregeling er geen melding is gemaakt van onregelmatigheden. Honorering Met ingang van 1 januari 2013 is de Wet Normering Topinkomens (WNT) van kracht geworden. Daarna is door de minister een Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting vastgesteld en ingevoerd met specifieke (herziene) bezoldigingsmaxima. De bezoldiging van de nieuwe leden van de Raad is op basis hiervan vastgesteld. De bezoldiging van de overige leden van de Raad en de directie past in de overgangsregeling van de WNT. Een overzicht van de bezoldiging van de leden van de Raad is opgenomen in hoofdstuk 5 van dit jaarverslag. De punten waar Bo-Ex afwijkt van de Governancecode, die volgens het principe pas toe of leg uit zijn gemotiveerd, zijn daarin eveneens weergegeven. Utrecht, 22 april 2015, De Raad van Commissarissen: Drs. J. de Leeuw MBA, E. Meijerman, Drs. C. Veldhuijsen. 7

9 4 JAAR- EN VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG 4.1 Bo-Ex en haar omgeving Ontwikkelingen In het najaar van 2013 heeft het Kabinet, met steun van de Tweede Kamer, een hervormingsagenda voor de woningmarkt vastgesteld. Deze was gebaseerd op het Regeerakkoord en het zogeheten Woonakkoord dat door het Kabinet met een aantal politieke partijen was gesloten. De rol en de positie van de woningcorporaties kwam daarin uitgebreid aan de orde. Geconstateerd werd dat veel woningcorporaties in de afgelopen decennia activiteiten zijn gaan ontplooien die, weliswaar toegestaan, niet tot de inhoudelijke kerntaken behoren. Deze activiteiten hebben geleid tot forse risico s voor het maatschappelijk bestemde vermogen van de woningcorporaties en daarmee voor de uitvoering van de kerntaak: het huisvesten van mensen met een smalle beurs. Indien de woningcorporaties zich meer richten op hun kerntaak dan ontstaat volgens het Kabinet meer ruimte voor particuliere investeerders in het geliberaliseerde segment. En indien de woningcorporatie toegestane niet-kerntaken verricht, dient dit plaats te vinden in een gelijk speelveld met private partijen. Dit beeld werd verder bevestigd door het rapport Ver van huis van de commissie Parlementaire Enquête Woningcorporaties. De enquêtecommissie uit de Tweede Kamer schetste in haar rapport een onthutsend beeld over het woningcorporatiestelsel zoals dat is gegroeid in de jaren na de brutering. Niemand werd hierbij gespaard. Er was zeer forse kritiek op woningcorporaties, de verantwoordelijke politici en de (financiële) toezichthouders. De commissie deelde de publieke verontwaardiging over het verloren gaan van maatschappelijk vermogen dat had moeten worden aangewend voor de publieke taak. Tot slot doet de commissie 18 aanbevelingen ter verbetering van het stelsel van woningcorporaties. Een zeer belangrijk deel van deze aanbevelingen is door het Kabinet en de Tweede Kamer overgenomen. Zoals door de minister aangekondigd en later nog versterkt door de uitkomsten van de Parlementaire Enquête Woningcorporaties heeft deze ontwikkeling geleid tot een Novelle met betrekking tot de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting. Deze Novelle is in december 2014 behandeld en aanvaard in de Tweede Kamer. De minister heeft de Herzieningswet, aangepast op de aangenomen amendementen, aangeboden aan de Eerste Kamer. De Eerste Kamer heeft in maart 2015 de Herzieningswet met algemene stemmen aangenomen. De wet wordt per 1 juli 2015 van kracht. In de Herzieningswet en het daarbij behorende Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting veranderen de kaders waarbinnen woningcorporaties opereren fors. Zo wordt het werkdomein van de woningcorporaties versmald, dienen sociaal en commercieel vastgoed strikt gescheiden te worden, moet passend worden toegewezen, wordt de positie van de gemeenten en de bewoners versterkt, worden strikte regels gesteld aan de Governance, is de wooncoöperatie geïntroduceerd en komt er een nieuwe externe toezichthouder, de Woonautoriteit. Daarnaast heeft de minister nog meer wetgeving voor 2015 in het vooruitzicht gesteld. Zo wordt de Huisvestingswet ingevoerd per 1 januari 2015 en komt er wetgeving met betrekking tot het woningwaarderingssysteem, de huursombenadering en tijdelijke huurcontracten Lokale ontwikkelingen Zoals hiervoor beschreven brengt de Herzieningswet vele wijzigingen met zich mee. Op lokaal niveau verandert er veel in de verhouding tussen de gemeente en de woningcorporaties. In de (concept) wet is namelijk vastgelegd dat woningcorporaties worden geacht naar redelijkheid bij te dragen aan de uitvoering van het gemeentelijke huisvestingsbeleid. Tevens dient de woningcorporatie de gemeente jaarlijks voor 1 juli inzicht te verschaffen in de wijze waarop de woningcorporatie dit vorm geeft. Hierbij moet zij de gemeente inzicht geven in haar vermogenspositie en investeringscapaciteit. De woningcorporatie nodigt de gemeente daarbij uit om te komen tot het maken van controleer- en meetbare Prestatieafspraken. Voorwaarde is dat de gemeente beschikt over een actueel volkshuisvestingsbeleid bijvoorbeeld in de vorm van een woonvisie. 8

10 De huidige Prestatieafspraken, vastgelegd in de overeenkomst Bouwen aan de Stad, hebben een looptijd tot eind Inmiddels is met de gemeente Utrecht afgesproken om, in STUS-verband, te komen tot nieuwe afspraken. Als eerste staat een herijking van de bestaande Woonvisie op de agenda. Eind 2014 zijn gemeente en woningcorporaties hiermee gestart. De belangrijkste thema s in deze nieuwe woonvisie zijn betaalbaarheid voor lage inkomens, beschikbaarheid voor lage- en middeninkomens, duurzaamheid en de kwaliteit van woningen. Volgens de planning moet de woonvisie in het voorjaar van 2015 worden vastgesteld in de gemeenteraad. In het kader van de nieuwe Huisvestingswet willen de gemeente in de zogenaamde U10, Utrecht en de omliggende gemeenten, komen tot een aangepaste Huisvestingsverordening. De eerste, door de wet vereiste, stap is dat door de gemeenten aangetoond wordt dat er sprake is van schaarste van sociale huurwoningen. Het onderzoek hiernaar is in 2014 afgerond en de schaarste is daadwerkelijk aangetoond. Inmiddels is een werkgroep van medewerkers van de gemeenten en de woningcorporaties gestart met het maken van een voorstel voor een nieuwe verordening. Deze verordening moet dan op 1 juli 2015 van kracht worden Samenwerking en verbindingen Stichting Utrechtse Woningcorporaties (STUW) De STUW is het overlegplatform van de Utrechtse woningcorporaties. De agenda voor dit overleg wordt bepaald door de actuele onderwerpen die betrekking hebben op de relatie met de gemeente Utrecht en het gezamenlijke volkshuisvestingsbeleid. In 2014 vonden er gemeenteraadsverkiezingen plaats. Dit heeft een wisseling van de, voor Wonen, verantwoordelijke wethouder ingehouden. Met een nieuwe wethouder met een nieuwe agenda, gebaseerd op het Collegeprogramma, is halverwege het jaar de samenwerking tussen gemeente en woningcorporaties met nieuw elan verder gegaan. Op verzoek van de wethouder is veel aandacht besteed aan benchmarking van de Utrechtse woningcorporaties. Tijdens een vergadering van de betreffende Raadscommissie is hieraan aandacht besteed. Afgesproken is om hieraan jaarlijks een vervolg te geven. Het maken van nieuwe Prestatieafspraken zal in 2015 veel aandacht gaan krijgen. De woningcorporaties hebben in STUW-verband hieraan in het afgelopen jaar al de nodige aandacht gegeven. Daarnaast zijn drie woningcorporaties, waaronder Bo-Ex, met betrekking tot een tweetal onderwerpen onderzoeken begonnen om te bezien of door bepaalde activiteiten gezamenlijk te doen een inkoopvoordeel kan worden behaald. De resultaten hiervan zullen in 2015 zichtbaar worden. Regioplatform Woningcorporaties Utrecht (RWU) In dit platform overleggen de woningcorporaties uit Utrecht en omgeving met elkaar. Inmiddels nemen 21 woningcorporaties aan dit overleg deel. Gezamenlijk bezitten zij circa woningen. Besproken worden actuele thema s en de consequenties daarvan voor de samenwerking en de relatie met de gemeenten en de Provincie Utrecht. In 2014 betrof dit voornamelijk de woonruimteverdeling, de nieuwe Huisvestingsverordening en het rapport met betrekking tot de schaarste aan sociale huurwoningen in de regio. Daarnaast stonden landelijke thema s op de agenda zoals de betaalbaarheid van de sociale huurwoningen en de Herzieningswet van de minister. Na de gemeenteraadsverkiezingen is een kennismakingsbijeenkomst georganiseerd tussen de wethouders van de gemeenten en de directies van de woningcorporaties. Tijdens deze bijeenkomst ontspon zich een interessant en boeiend debat over het huisvestingsbeleid in de regio Utrecht. Stichting Woonruimteverdeling Regio Utrecht (SWRU) SWRU is opgericht door de 26 woningcorporaties in de regio Utrecht die in het kader van de woonruimteverdeling met elkaar samenwerken. De stichting treedt op als centrale opdrachtgever in de richting van WoningNet die belast is met de uitvoering van de woonruimteverdeling in de regio. Zij int tevens alle inkomsten, met name de inschrijfgelden, en doet alle uitgaven rond het gemeenschappelijk deel van de woonruimteverdeling. SWRU initieert tevens productvernieuwingen bij WoningNet. In 2014 stonden de gesprekken met name in het licht van de nieuwe Huisvestingswet en de voorbereiding van een nieuwe Huisvestingsverordening. 9

11 WoningNet N.V. Bo-Ex bezit slechts een zeer gering aandeel in WoningNet N.V. namelijk 1,4% van de geplaatste aandelenkapitaal. Voor Bo-Ex is WoningNet, onder regie van SWRU de uitvoerder van het regionale woonruimteverdelingsysteem. Binnen WoningNet heeft in 2014 de vraag naar innovatie van de producten voor woningcorporaties centraal gestaan. Dit moet in 2015 leiden tot de start van het realiseren van een programma Woonruimtebemiddeling 2.0. Dit houdt een geheel nieuw automatiseringsplatform in. De verschillende bestaande programma s voor de woonruimteverdeling moeten worden samengevoegd in dit nieuwe programma. Binnen WoningNet is flink gediscussieerd over de business-case behorend bij dit nieuw programma. Halverwege 2015 zal de beslissing go/no go in de aandeelhoudersvergadering moeten worden genomen. Het maatschappelijk kapitaal van WoningNet bedroeg ultimo ,- verdeeld in gewone aandelen, elk 11,95. Het geplaatste aandelenkapitaal was op die datum groot ,- verdeeld in aandelen, elk van 11,95 nominaal. Het geplaatste kapitaal is voor 75% volgestort. In 2013 werden aandelen uitgegeven. Bo-Ex bezat aan het einde van het boekjaar aandelen. Het eigen vermogen bedroeg ultimo ,-. De omzet bedroeg ruim 14 miljoen en het resultaat na belastingen ,-. Bo-Ex verstrekte geen leningen of garanties aan WoningNet en er vindt geen inzet van personeel of bedrijfsmiddelen plaats. Ook is er geen bestuurlijke betrokkenheid in enigerlei vorm. Door de zeer geringe deelname van Bo-Ex in de vennootschap voert Bo-Ex geen specifiek beleid om eventuele risico s van haar deelname te beperken. B.V. Woonwagenexploitatie SSH heeft eind 2013 aangegeven dat zij haar 11 aandelen in deze vennootschap wilde overdragen aan de andere aandeelhouders, waaronder Bo-Ex. Dit verzoek is daarna in overleg tussen de aandeelhouders verder onderzocht en uitgewerkt. De aandelen van SSH zijn in de loop van 2014 overgedragen. Portaal heeft 9 en Bo-Ex 2 aandelen overgenomen. De koopprijs per aandeel bedroeg 0,10. De nominale waarde van een aandeel is 180,-. Na deze overdracht bezit Bo-Ex 18% van de aandelen. De stemverhouding binnen de vennootschap is nu zo dat altijd de stemmen van twee aandeelhouders benodigd zijn om een besluit te kunnen nemen. Naast de overdracht van aandelen heeft SSH een afkoopsom betaalt van ,-. Dit bedrag was berekend aan de hand van de toekomstige onderhoudsuitgaven. De vennootschap heeft een maatschappelijk kapitaal van ,- verdeeld in 500 aandelen. Het geplaatste en gestorte aandelenkapitaal bedraagt ,- bestaande uit 100 aandelen, elk van 180,- nominaal. Het jaarresultaat over 2013 was nihil dankzij een exploitatiebijdrage van ruim ,- uit de egalisatiereserve. Ultimo 2013 bedroeg het eigen vermogen ,- negatief. De egalisatierekening bedroeg ,-. De omzet bedroeg in ,-. Verder is het beheer van de woonwagens en standplaatsen in handen gegeven van een commerciële beheerder met veel ervaring op dit terrein. Met deze beheerder is een nieuwe business-case opgezet, waarbij het uitgangspunt een (tenminste) sluitende exploitatie is. Wel dient er achterstallig onderhoud te worden weggewerkt. In 2014 is hiermee begonnen. Ook zullen enkele vervangingsinvesteringen worden gedaan. Hierna kunnen de onderhoudswerkzaamheden tegen een gebruikelijke uitgavennorm worden uitgevoerd. Door Bo-Ex zijn geen leningen of garanties verstrekt en vindt geen inzet van personeel of bedrijfsmiddelen plaats. C.V. De Witte Vrouwe In het pand Wittevrouwekade 1 te Utrecht is huisvesting voor zwerfjongeren gerealiseerd door deze vennootschap. Een zevental woningcorporaties in Utrecht en omgeving (waaronder Bo-Ex voor 7,14%) heeft dit mogelijk gemaakt. Het pand is in zijn geheel verhuurd aan Stichting Singelzicht. In 2014 heeft de beherend vennoot SSH kenbaar gemaakt de participaties van de commanditaire vennoten te willen overnemen. De reden was vooral gelegen in de beperking van de administratieve lasten. SSH heeft daarbij toegezegd ernaar te streven om het pand langdurig bestemd te houden voor de huidige doelgroep. De vennoten hebben met het voorstel van SSH ingestemd. De participaties zijn door SSH overgenomen tegen de oorspronkelijke kapitaalinbreng. Voor Bo-Ex was dit ,-. Het pand is door een beëdigd taxateur getaxeerd op ,-. Dit is ,- meer dan de oorspronkelijke totale kapitaalinbreng. Dit meerdere is naar rato uitgekeerd aan de participanten. Daarnaast was 10

12 bij de start een rendement van 2% afgesproken op de kapitaalinbreng. Dit is, over een periode van 10 jaar, uitgekeerd aan de participanten. In totaal is aan Bo-Ex bij de overdracht van de participatie aan SSH ,- uitgekeerd door SSH. De kosten van overdracht kwamen voor rekening van SSH. De C.V. is daarna opgeheven. Wijk Ontwikkelingsmaatschappij Lombok B.V. In 2012 is Bo-Ex, op verzoek van de gemeente Utrecht, aandeelhouder geworden in deze vennootschap. Dit is gebeurd door de overname van de aandelen van SSH. Deze wilde zich als aandeelhouder terug trekken. Bo-Ex bezit 1% van de aandelen. De vennootschap is een zogenaamde wijkontwikkelingsmaatschappij. Deze wil in de wijk Lombok de economische ontwikkeling stimuleren door, daar waar nodig en mogelijk, panden te kopen of te huren ten behoeve van een grote diversiteit aan ondernemers. De panden die aangekocht worden moeten wel allemaal opgeknapt of gerenoveerd worden. Hierdoor wordt het kwaliteitsbeeld, met name in de Kop van Lombok, verbeterd. Daarnaast wil de vennootschap de woonfunctie in het gebied versterken. In alle aangekochte panden worden dan ook wooneenheden gerealiseerd c.q. gehandhaafd en verbeterd. De vennootschap betreft een publiek-private samenwerking waarin de gemeente Utrecht 95% van de aandelen bezit. De vennootschap kent een maatschappelijk kapitaal van ,- verdeeld over aandelen. Het geplaatste en volgestorte kapitaal bedroeg ,-. Ultimo 2014 bedroeg de boekwaarde van de vaste activa ,-. De WOZ-waarde is door de gemeente Utrecht voor het jaar 2014 vastgesteld op ,-. De omzet in 2014 bedroeg ,-. De activiteiten zijn eind 1999 gestart. De exploitatie van het vastgoed kent een positief resultaat. Over 2014 bedroeg dit 6.306,- (na belastingen). In 2014 werden 4 panden verworven in de Damstraat voor een koopsom van circa ,-. Dit is voor de vennootschap van grote betekenis omdat zij in eerste instantie haar aandacht richt op deze straat. Door Bo-Ex zijn geen leningen of garanties verstrekt en er vindt geen inzet van personeel of bedrijfsmiddelen plaats. Bo-Ex Holding B.V. Deze Holding, waarvan Bo-Ex alle aandelen in bezit heeft, is enkel jaren geleden opgericht in verband met de fiscale wetgeving voor woningcorporaties. De Holding kent drie dochtermaatschappijen. Slechts één hiervan is actief, namelijk Bo-Ex Dienstverlening B.V.. In deze dochter is de exploitatie van de WKO-installatie van Parc Transwijk ondergebracht. Het ligt niet in het voornemen om de activiteiten in deze dochter verder uit te breiden. In 2014 bedroeg de omzet ,- en was het resultaat ,- negatief. Vereniging van Eigenaren Bo-Ex verzorgde ultimo 2014 voor 46 Verenigingen van Eigenaren (VvE s) de beheer- en/of de bestuursfunctie. Dit betekent in voorkomende gevallen het verzorgen van de financiële administratie, de bestuurlijke begeleiding en het complex- en technisch beheer. Over 2014 ontving Bo-Ex hiervoor een vergoeding van ,-. exclusief BTW. Bo-Ex is lid van 21 VvE s waar huurappartementen zijn verkocht en van 10 VvE s waar nog geen appartementen zijn verkocht. Voorts zijn er vijf VvE s waarvan Bo-Ex geen lid is, maar wel een vorm van dienstverlening voor verricht Verslaglegging over verantwoordingsvelden Het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh) onderscheidt, ten aanzien van de werkzaamheden van de toegelaten instellingen in het kader van de Woningwet, zes verantwoordingsvelden waarop de woningcorporaties hun inspanningen in het bijzonder moeten richten en zich verantwoorden. Dit zijn: - De kwaliteit van de woongelegenheden; - De bijdrage aan de leefbaarheid; - Wonen en zorg; - Het toewijzen, verhuren en vervreemden van woningen; - Het betrekken van bewoners bij beleid en beheer; - Het waarborgen van de financiële continuïteit. In de hierna volgende hoofdstukken doet Bo-Ex verslag van de wijze waarop zij in 2014 haar activiteiten in het kader van deze verantwoordingsvelden vorm en inhoud heeft gegeven. 11

13 Tevens verklaart het bestuur van Bo-Ex dat zij de middelen in het verslagjaar uitsluitend heeft besteed in het belang van de volkshuisvesting. Dat betekent dat geen ondersteuning is gegeven aan buitenlandse instellingen als bedoeld in MG en MG Er hebben geen sponsoractiviteiten plaatsgevonden. Bo-Ex staat garant voor de aflossing van een lening verstrekt door Stichting Dutch International Guarantees for Housing voor huisvestingsprojecten in de gemeente Léon in Nicaragua. Deze garantstelling vindt plaats vanuit de stedenband tussen de gemeente Utrecht en Léon. De restant hoofdsom per ultimo 2014 bedroeg ,-. Gebleken is dat de werkzaamheden van DIGH geen toekomst meer hebben. In de jaarrekening is een reservering opgenomen van ,-. 12

14 4.2 Voortgang realisatie Ondernemingsplan De totstandkoming van het nieuwe Ondernemingsplan startte eind Door s Rijks visies op volkshuisvestelijk terrein, mede veroorzaakt door de bancaire crises, betrachtte Bo-Ex het zorgvuldigheidsprincipe en wachtte op meer duidelijkheid van de wetgever en zicht op resultaten van tal van ontwikkelingen: de regering wisselde van samenstelling in 2010, de Herzieningswet (nieuwe woningwet) zat er aan te komen, nieuwe wetgeving voor de huurprijsbepaling en huurinning was in ontwikkeling met als uiteindelijk resultaat dat het exploitatiemodel van de corporaties onder druk wordt gezet. Op lokaal niveau werden de Prestatieafspraken herijkt en in 2011 opnieuw vastgelegd in de Samenwerkingsafspraken. Het ambitieniveau van de corporaties daarin is bijgesteld van wij zullen naar wij trachten, gegeven de verslechterende financiële ruimte waarin de corporaties moeten opereren. Voorzien van deze kennis bepaalde Bo-Ex welk beleidsprogramma zij moet waarmaken en welk programma zij kán waarmaken om de komende vijf jaar aan haar missie te voldoen. Bo-Ex biedt als Utrechtse woningcorporatie betaalbaar en goed wonen in een leefbare en prettige woonomgeving. Dit doen we vooral voor huishoudens met een bescheiden inkomen en huishoudens die om andere redenen aangewezen zijn op de sociale huursector. Dat doen we in nauwe samenwerking met onze huurders en de gemeente. In juni 2012 is het concept Ondernemingsplan ter advies aan STOK voorgelegd, die het gekwalificeerd adviesrecht hanteerde. STOK ondersteunt de missie van Bo-Ex en de uitwerking daarvan in het Ondernemingsplan maar maakt zich, gelet op s Rijks visies, zorgen over de betaalbaarheid, toegankelijkheid en beschikbaarheid van het woningbezit en vermoed een toenemende segregatie. In de vergadering van de Raad van Commissarissen van september 2012 is het Ondernemingsplan goedgekeurd. In het Ondernemingsplan zijn de ondernemingsthema s en de doelen beschreven. De doelen zijn uitgewerkt in, zoveel als mogelijk, meetbare doelstellingen. In een apart document zijn de doelstellingen uitgewerkt in, ook hier, meetbare strategische stappen: het Activiteitenplan Deze wijze van vastlegging legt de basis voor de monitoring voor de jaren tot en met Het Ondernemingsplan is beschikbaar op de website. Het Ondernemingsplan vermeldt de volgende ambities: 13

15 Thema: Bedienen van de primaire doelgroep. Doel 1 Bo-Ex zorgt voor de betaalbaarheid van haar woningbezit voor onze doelgroepen. Doelstelling Bereikt in 2014 Op 31 december 2015 heeft Bo-Ex zelfstandige woningen beschikbaar met een prijs beneden 664,66 (prijspeil 2012) Op 31 december 2015 heeft minimaal 70 % van de voorraad zelfstandige woningen van Bo-Ex een huur onder de 2e aftoppingsgrens. Deze woningen zijn, als het inkomen van de bewoner zich daarvoor leent, volledig huurtoeslagtoegankelijk. Bo-Ex zet zich in om op 31 december 2013 in het regionale woonruimteverdelingssysteem een verantwoorde verhouding te hebben tussen inkomen en huurprijs. Vanaf 1 juli 2013 geven wij kandidaat-huurders inzicht in de relatie tussen hun woonlasten en hun huishoudinkomen. Wij ondersteunen hen bij hun beslissing de woning eventueel te accepteren. Bo-Ex helpt huurders in hun afweging de woonlasten in overeenstemming te brengen met hun inkomen. De teller in december staat op De prognose ultimo 2015 is woningen. Om dit aantal zeker te stellen wordt het huurprijsbeleid bij mutatie aangepast. Vrij vertaald zal Bo-Ex meer huurkorting verlenen. Dit wordt inzichtelijk gemaakt. Ultimo 2014 bedraagt het percentage 77%. In de loop van 2015 zal het teruglopen naar 71%. Maatregelen in het huurprijsbeleid bij mutatie zorgen ervoor dat we de prestatieafspraak nakomen. Deze doelstelling is bereikt. Wethouders van zestien gemeenten hebben per ingestemd met wijzing van de huisvestingsverordening met een voorrangregeling huur naar inkomen. Onze website heeft een instrument, de Huur Wijzer, waarmee de kandidaat huurder een beeld kan krijgen van zijn financiële ruimte. Er worden geen cijfers getoond, slechts een indicatie met kleuraanduiding. Deze doelstelling is hiermee gereed. Het instrument Bo-Ex Huur Wijzer wordt intensief gebruikt door de woonconsulenten om de huurder inzicht te verschaffen in zijn woonlasten, mede als gevolg van ons strenger huurincassobeleid. De doelstelling is hiermee gereed. Desalniettemin neemt het aantal interventies om huisuitzettingen te voorkomen toe. Aspirant-huurders kiezen soms bewust voor een onverstandige start van hun wooncarrière. Bo-Ex stimuleert en adviseert bewoners tot energiezuiniger- en besparend woongedrag om het energieverbruik, en daarmee de woonlasten, te beperken. Huurders van Utrechtse corporaties en gezinnen die in een schuldhulpverleningstraject zitten, kunnen een gratis energieadvies en een energiebox vragen. Zes voormalig werklozen zijn opgeleid en gaan als energieadviseur aan de slag. Zij geven de bewoners advies om te besparen (gedrag) en installeren gelijk producten uit de energiebox. In totaal kunnen 800 huurders gebruik maken van dit aanbod. Twintig huurders maken op vrijwillige basis als energieambassadeur andere huurders enthousiast voor het energieadvies. De doelstelling is hiermee gereed. 14

16 Thema: Bedienen van de primaire doelgroep. Doel 2 Bo-Ex levert een bijdrage aan de beschikbaarheid van woningen voor onze doelgroepen. Doelstelling Bereikt in 2014 Bo-Ex streeft er naar op 31 december nieuwbouw woningen te hebben gebouwd. Bo-Ex streeft er naar op 31 december 2015 plannen voor 129 woningen in de uitwerkingsfase te hebben gebracht. Bo-Ex streeft er naar op 31 december 2013 in samenwerking met de regionale partners tot een nieuw woonruimteverdelingssysteem te zijn gekomen, gericht op het bevorderen van doorstroming. 237 woningen zijn gerealiseerd. De bouwvergunning voor twee nieuwbouwprojecten van 74 woningen elk, wordt teruggegeven aan de gemeente, tenzij een ontwikkelaar wordt gevonden die deze plannen wil overnemen. Het nieuwbouwproject Terwijde Zuidoost met 109 woningen bevindt zich in de voorlopige ontwerpfase en blijven in portefeuille. De 8 woningen aan het Veemarkt-terrein worden begin 2015 opgeleverd. Gemeente en corporaties hebben in de stad Utrecht tal van woonruimteverdelingsmaatregelen genomen om de doorstroming te bevorderen. In 2014 is voor het eerst een heel jaar gewerkt met de lotingmodule, hetgeen een succesvolle evaluatie heeft opgeleverd. Om de doorstroming van senioren van grote naar kleine woningen te stimuleren, is een voorrangsregeling geïntroduceerd. Bo-Ex en Gemeente hebben samen werk gemaakt van een verhuiskorting en verhuisadviseur voor senioren. De doelstelling is gereed per 1 januari

17 Thema: Kwaliteit van de woningvoorraad. Doel 1 Bo-Ex realiseert haar bijdrage aan de verbetering van de woningvoorraad in Utrecht, overeenkomstig de ambitie zoals die is verwoord in Bouwen aan de Stad. Doelstelling Bereikt in 2014 Bo-Ex streeft er naar op 31 december woningen te hebben gerenoveerd en voor 724 woningen de renovatie te hebben gestart, of het plan in de uitwerkingsfase te hebben gebracht. Bo-Ex streeft er naar op 31 december woningen te hebben gesloopt om plaats te maken voor nieuwbouw. Op 31 december 2015 blijkt dat Bo-Ex een plan in uitwerking heeft om 174 woningen te slopen en te vervangen door nieuwbouw. Bo-Ex streeft er naar op 31 december 2015 ongeveer 200 sociale huurwoningen vervangende nieuwbouw te hebben gebouwd en ongeveer 115 vervangende koopwoningen. De doelstelling voor de 533 woningen is bereikt, zelfs met een surplus van 48 woningen. Van de tweede doelstelling, de 724 woningen, zijn er 444 gereed en 145 in uitvoering. Dit betreft de locatie Reitdiepstraat. De sloop is door gewijzigde marktomstandigheden uitgesteld naar Uit de draagvlakmeting in januari 2014 bleek dat 90,5% van de bewoners akkoord is met de sloopplannen in Het sociaal plan is in werking en de verhuizingen zijn gestart. De tijdelijke verhuringen doen wij in eigen beheer. De doelstelling is gereed. Dit betreft de locaties Parc Transwijk en Reitdiepstraat. Parc Transwijk is gerealiseerd: 211 sociale huurwoningen. De locatie Reitdiepstraat is uitgesteld naar Thema: Kwaliteit van de woningvoorraad. Doel 2 Bo-Ex realiseert haar energiebesparingsprogramma. Doelstelling Bereikt in 2014 In 2020 hebben wij onze voorraad naar een gemiddeld energielabel B gebracht. En minimaal label C voor afzonderlijke complexen. In 2014 zijn labelstappen gerealiseerd. Daarbij zijn 450 woningen aangepakt / betrokken. Tot 2020 ondergaan per jaar gemiddeld 400 woningen een aanpak waarbij de energie-index wordt verlaagd. Tot 2020 realiseert Bo-Ex jaarlijks gemiddeld 700 labelstappen d.m.v. renovatie, sloop/nieuwbouw en verbeteringen die in het planmatig onderhoud worden meegenomen. Bo-Ex voert haar aandeel in het energiebesparingsproject Kanaleneiland Zuid uit, zoals beschreven in het plan Vooruit in Kanaleneiland Zuid. Bo-Ex zet zich in voor een energie-neutrale wijk West. De gemeente heeft het bereiken van energieneutraliteit van (de nog aan te pakken woongebouwen op) Kanaleneiland-zuid en de wijk West geheel los gelaten. Bo-Ex hierna ook. Bo-Ex richt zich op de schil van de woning om op termijn via een beter renderende warmteopwekking lagere stookkosten voor de huurder te regelen. 16

18 Thema: Kwaliteit van de woningvoorraad. Doel 3 Bo-Ex bezit veilige, gezonde en duurzame woningen. Doelstelling Bereikt in 2014 Eind 3e kwartaal 2013 heeft Bo-Ex haar beleid met betrekking tot de technische basiskwaliteit (veilig, gezond en duurzaam) vastgelegd waaraan alle woningen en complexen moeten voldoen. Eind 1e kwartaal 2014 is deze beleidsnotitie uitgebreid met een uitvoeringsprogramma. De projectgroep, met daarin STOK, kiest ervoor om de beleidsnotitie Technische Basiskwaliteit begin 2015 op te leveren. En daarna om een uitvoeringsplan per 1 juni 2015 gereed te hebben. Daarnaast zal de projectgroep aanhaken bij de landelijke ontwikkeling binnen de branche betreffende dit thema. Wij voorzien een risico gemeten in tijd, omdat de definities en definitiehantering zorgvuldige ontwikkeling vraagt. Thema: Invloed van bewoners. Doel Bewoners zijn tevreden met hun invloed op de kwaliteit van de woning, de directe woonomgeving en dienstverlening. Doelstelling Bereikt in 2014 Eind 2013 kent Bo-Ex de behoeften die leven onder haar huurders. Vanaf half 2013 optimaliseert Bo-Ex de betrokkenheid en inzet van huurders. Medio 2014 gebruikt Bo-Ex een bedieningsmodel dat aansluit op de wensen van de huurders en dat past binnen een doelmatige en efficiënte bedrijfsvoering. De behoeftemetingen worden via onze webservice uitgevoerd door jaarlijks twee thema s aan onze huurders voor te leggen. Inmiddels hebben 432 huurders elektronisch zitting in het Klantenpanel. Samen met STOK zijn in 2014 de thema s communicatie en onderhoud bij deze klantpanels neergelegd. De respons is aangenaam hoog en erg snel (25% respons binnen een dag). In 2014 zijn twee enquêtes gehouden. Dienstverlening en Communicatie en Onderhoud. Inmiddels profileert Bo-Ex zich ook via Twitter en facebook. Dit is samen met STOK opgepakt. Een van de resultaten uit de Klantenpanels en het gebruik van Mijn Bo-Ex is, dat we de klantbenadering / klantbediening inzake huurincasso slimmer kunnen doen. Anders dan de standaardbrief kunnen we ook snelle kanalen als SMS en gebruiken, daarbij voorzien van een hyperlink naar de betaalomgeving. In 2015 heeft Bo-Ex op basis van de wensen en behoeften van huurders een bijdrage geleverd aan een schone, hele en veilige woonomgeving. Bo-Ex continueert haar voornemens in de Krachtwijkenaanpak volgens de vastgestelde Wijkactieprogramma s. De wijkactieplannen oude stijl zijn met ingang van 1 januari gestopt, hoewel de uitwerking / impact daarvan niet zo rigoureus is als het klinkt. Het karakter van de wijkactieplannen is opgenomen in de reguliere bedrijfsvoering van Bo-Ex 17

19 Thema: Financiële continuïteit Doel Bo-Ex waarborgt de continuïteit van haar onderneming. Doelstelling Bereikt in 2014 Om haar activiteiten te kunnen verwezenlijken zorgt Bo- Ex ervoor dat zij voldoende financiële middelen beschikbaar heeft. Zij hanteert daarvoor de volgende normen: - Solvabiliteit 1) 20% - ICR 1,5 - DSCR 2) 1,1 - De bruto bedrijfslasten op het niveau van het landelijk gemiddelde per gewogen verhuureenheid - Solvabiliteit 1) 30,0% - ICR 2,1 - DSCR 2) 1,4 - De bruto bedrijfslasten per gewogen verhuureenheid liggen op een lager niveau dan het landelijk gemiddelde (CIP 2013). De solvabiliteit 1) is op basis van de waardering op bedrijfswaarde voor het totale bezit. In de jaarrekening is het sociaal vastgoed gewaardeerd op bedrijfswaarde en het commercieel vastgoed op marktwaarde in verhuurde staat en geeft daarmee een andere solvabiliteit. Bij het vaststellen van de DSCR 2) is rekening gehouden met 2% aflossingsfictie. Om toegang tot de kapitaal- en geldmarkt te waarborgen voldoet Bo-Ex minimaal aan de normen van WSW en CFV: - CFV verleent Bo-Ex de A1-status - Bo-Ex voldoet minimaal aan monitorprofiel 2 van het WSW Doelstelling A1-status is vervallen omdat CFV inmiddels een integrale beoordeling doet aan de hand van zes toezichtvelden. Het karakter van de financiële beoordeling is hierdoor wezenlijk anders dan de oordelen die CFV in het verleden uitbracht. Het CFV heeft op 9 september 2014 de toezichtbrief 2014 opgesteld. Het CFV geeft daarin aan dat het door het CFV uitgevoerde risicogericht onderzoek, op basis van de ingediende prognosegegevens , de verantwoordingsgegevens 2013 en andere informatie, geen aanleiding geeft tot opmerkingen en interventies. Eind 2013 stelde WSW een nieuw risicobeoordelingsmodel vast en presenteerde dit aan de corporaties, de achtervangers en de stakeholders. Met behulp van dit model identificeert, analyseert en interpreteert WSW de risico s van een individuele corporatie en van de totale borg op een heldere en voorspelbare manier. De risicobeoordeling en het risicomanagement zijn beiden duidelijk: voor elke deelnemende corporatie gelden dezelfde uitgangspunten en criteria. In 2014 is WSW met dit model aan de slag gegaan. Gebaseerd op het jaarverslag 2012 en de prognosegegevens 2013 heeft het WSW op 27 juni 2014 een borgbaarheidsverklaring afgegeven waarin is aangegeven dat Bo-Ex voldoet aan de eisen die WSW stelt aan Bo-Ex als deelnemer. 18

20 Thema: Financiële continuïteit Doel Bo-Ex waarborgt de continuïteit van haar onderneming. Doelstelling Bereikt in 2014 Bo-Ex hanteert een risicomanagement systeem om de risico s te beheersen: - Strategische en algemene risico s - Operationele risico s - Projectrisico s - Financieringsrisico s De opzet van het integraal risicomanagementsysteem is gereed en geborgd in software. De implementatie en werking zal haar eerste echte proeve ondergaan in het eerste kwartaal van