Nieuwsflits 13 oktober 2018

Transcriptie

1 Nieuwsflits 13 oktober 2018 Sociale huurwoningen verdwijnen, waarschuwen wethouders GESCHREVEN DOOR Flip de Jong 13 oktober 2018 ECONOMIE Amsterdamse straat waar sociale huur verandert in dure huur NOS BART KAMPHUIS Veel sociale huurwoningen die vrijkomen, belanden in de vrije sector doordat koopwoningen snel duurder worden. Dat zeggen huurdersvereniging de Woonbond en wethouders van drie grote steden. Ze vinden dat de marktwaarde een te grote invloed heeft bij het bepalen van de maximale huurprijs. Persberichten Sociale Huurwoningen Nieuwsflits HBV Z-flats 1

2 Sociale huurwoningen komen in de vrije sector doordat de huren flink worden verhoogd 1. Dat is mogelijk doordat de WOZ-waarde sinds 2015 een groot deel van de maximaal mogelijke huur bepaalt, blijkt uit onderzoek van de Woonbond. De WOZ-waarde is een schatting van de waarde van woningen, die de gemeente maakt aan de hand van verkochte woningen. Die waarde is, zeker in de grote steden, de afgelopen jaren flink gestegen. Boven de sociale huurgrens Het probleem speelt vooral in de grote steden bij huurwoningen die in bezit zijn van particulieren 2. Door de schaarste daar zijn de marktprijzen inmiddels zo hoog dat de maximale huur van veel woningen die nu nog voor sociale huur zijn boven de sociale huurgrens van 710 euro komt. Als er een nieuwe bewoner in komt, mag de huurder de woning daardoor in de vrije sector verhuren, waar geen maximale huurprijs geldt. Wel is het zo dat woningcorporaties meestal afspraken met gemeenten hebben gemaakt om woningen tegen een lage huurprijs in de sociale sector te laten. Sinds 2015 bepaalt de WOZ-waarde van een huurwoning een deel van het puntenaantal van die woning. Met dat puntensysteem wordt berekend hoe hoog de huur mag zijn. Ook het aantal vierkante meters, keukenvoorzieningen of een balkon tellen mee voor de punten. De WOZ-waarde telt mee in de berekening, zodat woningen op een gewilde locatie een hogere huurprijs krijgen dan woningen op een minder populaire locatie. Als een woning meer dan 142 punten heeft, de zogenoemde liberalisatiegrens, dan mag die verhuurd worden in de vrije sector en is er geen maximale verhuurprijs meer. Niettemin is vooral in de grote steden de invloed van de WOZ-waarde op de huurprijs inmiddels erg groot. Zo krijgt de gemiddelde huurwoning in Amsterdam alleen al door de WOZwaarde 56 punten, dat is 39 procent van het aantal punten dat nodig is om in de vrije sector te komen. In Utrecht ligt dat op 27 procent en in Den Haag op 21 procent, zo zocht de Woonbond uit. Zo niet bedoeld Volgens Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt aan de TU Delft, is bij invoering van de WOZ-waarde in het puntensysteem niet voorzien dat de woningprijzen zo zouden stijgen. De bedoeling was dat de WOZ-waarde een afspiegeling zou zijn van de locatie. Op zich een verstandige keuze, zegt Boelhouwer, maar met deze situatie is geen rekening gehouden. Een woning in de Jordaan moet volgens de hoogleraar duurder zijn dan een soortgelijke woning Amsterdam Nieuw-West maar "het moet wel in verhouding blijven". Ook is het niet de bedoeling dat woningen hierdoor boven de grens voor sociale verhuur komen, zegt Boelhouwer. Hij denkt dat het beter is om een bepaald percentage mee te nemen. "Nu wordt alles te duur, het gaat niet meer alleen om de locatie." Zie ook onze Nieuwsflits van 10 oktober 2018: 'Voor het hoogste rendement moet de woningbelegger in Schiedam zijn' 1 Bij nieuwe verhuringen. 2 Verhuurders, niet zijnde een Woningcorporatie. Persberichten Sociale Huurwoningen Nieuwsflits HBV Z-flats 2

3 Een voorbeeld van een maximale huurprijs volgens het puntensysteem voor- en nadat de WOZ waarde mee telde: Een tweekamerappartement in de Amsterdamse Staatsliedenbuurt met een oppervlakte van 44 m2 uit WOZ-waarde: Maximaal mogelijke huur eind 2013: 546,32 Maximale huur in 2018: 772,82 (boven liberalisatiegrens en daardoor vrij) Gevraagde huurprijs in 2018: 1.500,- Wethouders willen aanpassing In Amsterdam verandert volgens wethouder Laurens Ivens (SP) momenteel 80 procent van de woningen die bij particuliere verhuurders vrijkomt in dure huur. Ruim een kwart van de sociale huurmarkt in de hoofdstad is in handen van particuliere verhuurders 3. De Amsterdamse wethouder Ivens wil dat de WOZ-waarde niet langer automatisch en volledig meetelt bij de hoogte van de huur. Daarin wordt hij gesteund door de wethouders van Wonen uit Den Haag en Utrecht. Een woordvoerder van de wethouder Wonen in Utrecht, Kees Diepeveen (GroenLinks), spreekt eveneens van een onwenselijke situatie. De gemeente Utrecht zou graag zien dat je hier per plaats op kunt variëren. "Bijna een op de vijf sociale huurwoningen in Utrecht is in handen van particulieren en daar zie je verschuivingen van sociale huur naar de vrije sector." Bij nieuwbouw wordt vaak wel afgesproken dat de huren betaalbaar blijven voor middeninkomens. Ook de Haagse wethouder Boudewijn Revis (VVD) vindt dat de WOZ-component een te groot aandeel heeft in het bepalen van de maximale huur. Dat leidt tot een afname van de voorraad sociale huurwoningen in Den Haag en omgeving. Revis: "We zullen als gemeente Den Haag het waarderingsstelsel onder de aandacht brengen bij de minister en voorstellen om gezamenlijk een alternatief te zoeken." Grote zorgen Een woordvoerder van minister Kajsa Ollongren laat weten dat het ministerie de invloed van de WOZ-waarde aan het evalueren is. PvdA en GroenLinks willen niet wachten op de uitkomst daarvan. PvdA-Kamerlid Henk Nijboer maakt zich grote zorgen omdat steden volgens hem steeds minder toegankelijk worden voor starters en huurders. Hij wil dat de wet die de WOZ-waarde laat meewegen zo snel mogelijk wordt aangepast. GroenLinks komt binnenkort zelf met een wetsvoorstel hierover. De coalitiepartijen wachten de evaluatie van het kabinet af en zien nu geen aanleiding om in te grijpen. 3 Beleggers, zoals onze eigenaar/verhuurder UCP IV Coöperatief U.A.. Persberichten Sociale Huurwoningen Nieuwsflits HBV Z-flats 3

4 Persbericht Woonbond: Gigantische huurprijzen door hoge woz-waarden Woonbond: Gigantische huurprijzen door hoge woz-waarden 13 oktober 2018 Een klein appartement van 44 vierkante meter dat in Amsterdam vijf jaar geleden voor zo n 546 euro zou worden aangeboden, wordt tegenwoordig bijna voor het drievoudige verhuurd. Dat komt doordat de huurprijsbescherming in 2015 is gewijzigd. Doordat de WOZ-waarde een grote rol is gaan spelen in het berekenen van de maximale huurprijs van een huurwoning, is de huurgrens in de steden fors gestegen. In populaire steden kunnen kleine appartementen makkelijk overgeheveld worden naar de vrije sector, waar geen enkele huurprijsbescherming geldt, blijkt uit onderzoek van de Woonbond. In 2015 is de WOZ-waarde van een woning onderdeel gaan uitmaken van het woningwaarderingsstelsel (WWS), het puntensysteem waarmee de maximaal toegestane huurprijs van een woning wordt berekend. Hoe hoger de WOZ, hoe hoger de huurprijs. Zo gauw een huurwoning boven de zogenoemde liberalisatiegrens kan worden aangeboden, vervalt de maximale huurprijs volgens het puntenstelsel en kan de verhuurder vragen wat hij wil. Die grens is vanaf 2015 bevroren op 710,68. Terwijl de woz-waarde de maximale huur oppompt, bleef de liberalisatiegrens laag, waardoor meer woningen in de vrije sector zijn gevallen en voor de hoofdprijs kunnen worden verhuurd. De politiek wou meer markt toelaten in het bepalen van de maximale huurprijs, reageert Paulus Jansen van de Woonbond. Operatie geslaagd, patiënt overleden. Dit leidt tot kleine appartementjes met giga huurprijzen in de steden. De huurprijsbescherming is hier gewoon buitenspel gezet. Alleen op basis van de WOZ-punten heeft een gemiddelde huurwoning in Amsterdam al 39% van de punten die nodig zijn voor verhuur in de vrije sector. In Utrecht gaat het om 27% en in Breda om 22% van de nodige punten voor liberalisatie. Naast de WOZ wordt er in het wws gekeken naar het energielabel, het aantal vierkante meters en aanwezige voorzieningen. Jansen: Het puntenstelsel, dat juist tegen schaarsteprijzen moet beschermen, functioneert niet meer. De Woonbond wil dat de maximale huurprijs wordt gebaseerd op objectieve gegevens zoals de grootte van de woning, en niet meer op de WOZ-waarde. Bovendien moet de liberalisatiegrens omhoog. In de grote steden zijn de middeninkomens steeds vaker aangewezen op een vrije sector huurwoning. Ook die huurders verdienen een fatsoenlijke huurbescherming. Persberichten Sociale Huurwoningen Nieuwsflits HBV Z-flats 4

5 Steeds minder huurprijsbescherming Het woningwaarderingsstelsel (WWS) vertaalt de kwaliteit van een woning in een puntenaantal. Dat puntenaantal correspondeert met een maximaal toegestane huurprijs voor de woning. Het puntenstelsel is om bedoeld huurders en woningzoekenden te beschermen tegen woekerprijzen. Bij een te hoge huurprijs kunnen ze via de Huurcommissie huurverlaging afdwingen. Schaarste in de puntenteling De afgelopen jaren zijn er elementen in het wws gestopt om de schaarste aan woonruimte mee te laten tellen met in de puntentelling. Schaarstepunten en WOZ-waarde In 2011 werden de schaarstepunten ingevoerd. In gemeenten die werden aangewezen als schaarstegebied, kregen woningen 15 of 25 punten extra. In 2015 verdwenen de schaartsepunten weer uit het wws. Tegelijkertijd werd de WOZ-waarde van een huurwoning onderdeel van de puntenteling. Gemiddeld bepaalt de WOZ voor 25% de maximale huur, maar in schaarstegebieden met een hoge WOZwaarde is dat deel veel groter. De maximale huur is daar enorm gestegen. Hoe groot de rol van de WOZ is in het bepalen van de maximale huurprijs, blijkt wel als we inzoomen op enkele steden met een hoge WOZ-waarde. Liberalisatie Woningen die volgens het wws een huurprijs onder de (dan geldende) liberalistiegrens hebben, vallen onder de bescherming van het wws. Een huurder kan in dat geval bij een te hoge huurprijs naar de Huurcommissie stappen om een procedure tot huurverlaging te starten. De liberalisatiegrens is bevroren op het prijsniveau van 2015 ( 710,68). Doordat de maximale huurprijs stijgt en de liberalisatiegrens gelijk blijft, vallen steeds meer woningen buiten de bescherming van het wws. De WOZ-waarde levert hier een grote bijdrage in. Een gemiddelde Nederlandse huurwoning komt alleen met de WOZ-punten al op 22% van de 143 punten die nodig zijn om te kunnen liberaliseren. In Amsterdam en Utrecht, waar de WOZ relatief hoog is, komt dit zelfs neer op 39% en 27%. 1 In onderstaande tabel zetten we voor enkele gemeenten uiteen wat de gemiddelde WOZ-waarde en het corresponderende puntenaantal is. Daarnaast geven we aan hoeveel van de benodigde punten voor liberalisatie met alleen het WOZ-deel zijn al zijn gerealiseerd. WOZ Punten % liberalisatie Amsterdam % Breda % Den Haag % Groningen % Eindhoven % Rotterdam % Utrecht % NL % 1 De gemiddelde WOZ-waarden komen van de Lokale Monitor Wonen. De meest recente peildatum is daar 1 januari Om tot die van 1 januari 2017 te komen (die in 2018 geldt voor het wws) hebben we een update berekend op basis van procentuele stijgingen per gemeente zoals bekend bij het CBS.

6 Een gemiddelde huurwoning in Nederland heeft alleen op basis van de WOZ al 31 van de benodigde 143 punten binnen om woningen in de vrije sector te verhuren. Tel daar de punt per vierkante meter (gemiddeld 95) en voor een label c woning (15 voor een appartement) bij op en je zit al op 141 punten. Daar komen alle punten voor het aantal verwarmde vertrekken, voorzieningen in de keuken en badkamer, buitenruimtes als een balkon of tuintje, nog eens bij. In 2017 hadden huurwoningen gemiddeld 153 punten. De maximale huurprijs die hier bij hoort, is 756 per maand, ruim boven de liberalisatiegrens. (Companen, monitoring huurbeleid 2017). Doordat het WOZ-deel in steden met veel druk op de woningmarkt nog hoger is, zijn zeer kleine appartementen in Amsterdam en Utrecht, maar ook in andere populaire steden, makkelijk te liberaliseren. Om dat verschil in kaart te brengen, voerden we de puntentelling uit van drie op Funda te huur staande woningen, volgens de puntenteling van 2013 en volgens de huidige puntentelling. In 2013 lag de liberalisatiegrens op 681,02. Drie voorbeelden Amsterdam Plaats: Amsterdam, Staatsliedenbuurt. Woningtype: Tweekamerappartement Oppervlakte: 44 m2 Energielabel: C WOZ-waarde: Bouwjaar: 1906 Max huur 2013 zonder schaarstepunten: 468,92 Max huur 2013 met schaarstepunten: 546,32 Max huur 2018: 772,82 (boven liberalisatiegrens) Gevraagde huurprijs 2018: 1500,- Een klein appartement is door de hoge WOZ-waarde dus al snel te liberaliseren in Amsterdam. Vijf jaar geleden viel de woning, zowel mét als zonder schaarstepunten nog onder de huurprijsbescherming. Inmiddels wordt er bijna drie keer zo veel huurgevraagd als in 2013 was toegestaan. Utrecht Plaats: Utrecht, Lombok Woningtype: Eengezinswoning, vier kamers. Oppervlakte: 85 m2 Energielabel F WOZ:waarde: Bouwjaar: jaren dertig Max huur 2013 zonder schaarstepunten: 680,48 Max huur 2013 met schaarstepunten: 757,89 (boven de liberalisatiegrens) Max huur 2018: 808,83 (boven liberalisatiegrens) Gevraagde huurprijs 2018: 1395,- In 2013 was het door de schaarstepunten al mogelijk deze woning te liberaliseren. Zonder de schaarstepunten niet. In 2018 ligt de maximale huurprijs nog hoger en kan de woning met gemak in de vrije sector worden verhuurd. Breda Plaats: Breda Zuid Woningtype: etagewoning, driekamers Oppervlakte: 65 m2, berging en groot balkon. Energielabel E WOZ:-waarde: Bouwjaar: 1955 Max huur 2013: 577,28 Max huur 2018: 719,71 Gevraagde huurprijs: 995,- Breda was in 2013 niet aangewezen als schaarstegebied en voor deze woning golden dus geen schaarstepunten. Met een WOZ-waarde van ,- is de woning in de vrije sector te verhuren. Minder procedures Er zijn twee procedures waarbij huurders via de Huurcommissie huurverlaging kunnen krijgen op basis van het puntenaantal: de toets aanvangshuur en huurverlaging op basis van punten. Met de toets aanvangshuur kunnen huurders in het eerste half jaar van het contract controleren of ze niet ten onrechte een vrije sector huurprijs betalen. Het aantal uitspraken dat in deze procedures is gedaan, is gekelderd. Tot 2015 liep dit op tot 679 uitspraken, in 2017 lag dit op 375 uitspraken. 2 / 3

7 Aantal zaken huurcommissie Aanvangsh uur Op basis van punten Het is nog te vroeg om de cijfers van 2018 mee te nemen. Maar tot eind september gaat het om 130 uitspraken bij toets aanvangshuur en 72 op basis van punten. Het lijkt er dus op dat de daling doorzet. Vermoedelijk omdat steeds minder woningen onder de huurprijsbescherming vallen. Conclusies Twee van de drie voorbeelden illustreren hoe huurwoningen die in 2013 nog beschermd waren door de puntentelling, vijf jaar later in de vrije sector verhuurd kunnen worden. Zij vallen niet meer onder bescherming van de puntentelling. Voor Utrecht was dit dankzij de schaarstepunten in 2013 ook al het geval. In de steden zorgt de hoge WOZ-waarde ervoor dat ook kleine appartementen makkelijk kunnen worden geliberaliseerd. De puntentelling doet niet meer waarvoor zij was bedoeld: beschermen tegen door schaarste opgedreven huurprijzen door een sterke koppeling met de kwaliteit van de woning en de maximale prijs. Doordat er boven de liberalisatiegrens helemaal geen bescherming meer is zien we dat de voorbeeldwoningen vér boven de wws-prijs die bij de woning hoort worden verhuurd. 3 / 3