Najaarsbijeenkomst Afdeling Oost. Actualiteiten. ing. Co Koning MRE Algemeen directeur Vastgoed Belang

Transcriptie

1 Najaarsbijeenkomst Afdeling Oost Actualiteiten ing. Co Koning MRE Algemeen directeur Vastgoed Belang

2 Ontwikkelingen Den Haag Woningwaarderingsstelsel Wijziging belastingheffing Box 3 IB Verhuurderheffing Voorstel huurverhoging 2016

3 Wijziging WWS

4 Energie-index of label? 1 januari 2015!

5 Huurpunten energieprestatie

6 Energiecertificaat (label oud)

7 Energie-index

8 Energie-index Wat hebt u waarvoor nodig? Energielabel oud (tot en met 31 december 2014) Voorlopig Energielabel (vanaf 1 januari 2015) Definitief Energielabel nieuw (alleen verkoop/verhuur) Energie-index (voor de puntentelling) Energielabel oud 10 jaar geldig (mits afgemeld) Info:

9 WOZ in puntentelling 1 oktober 2015!

10 WOZ in het WWS Wat vervalt? Woningtype Omgevingspunten Hinderlijke situaties Donnerpunten

11 Nieuw WWS Het principe Totaal aantal punten 118 Woningtype 3 Omgevingspunten 17 Hinderlijke situaties ` -5 Donnerpunten 15 WOZ waarde Oppervlakte 56 m² Vervallen = 30 punten /7.900 = 18, /56/120 = 22,32 Totaal afgerond 41 punten

12 Totaal huursom NL = Correctie puntprijs -3,8%

13 Niet schaarstegebied Voorbeeld etagewoning niet schaarste gebied met WOZ-waarde Tot 1 oktober 2015 Per 1 oktober 2015 Rubriek Omschrijving Punten oud Punten nieuw 1Wat Oppervlakte komt van vertrekken in de plaats? 40 m² Oppervlakte van overige ruimten 16 m² Verwarming Totaal aantal punten 3 vertrekken overige ruimte Energieprestatie Label B of 1,2 < EI < 1, Woningtype 3 5 Keuken Aanrecht >2 m¹ + 4 punten luxe Sanitair Omgevingspunten Bad met aparte 17 douche + 3 punten luxe Woonvoorzieningen voor gehandicapten Niet van toepassing 0 0 Hinderlijke situaties ` -5 8 Privé buitenruimte 9 m² Woonvorm Donnerpunten 1e Verdieping zonder 15 lift 3 10 Woonomgeving Puntenboek Huurcommissie WOZ waarde Hinderlijke situaties Geluidsoverlast Vliegverkeer Bijzondere Oppervlakte voorzieningen Niet van toepassing 55 m² Waardering woningen in schaarstegebieden Niet van toepassing Beschermde monumenten Niet van toepassing 0 0 Totaal Vervallen = 30 punten Maximale punten huurprijs volgens geldende tabel 629,71 739,38 WOZ-waarde ,99 opp. 56 m² 22,32 41,31 Afgerond 41,00

14 Schaarstegebied Voorbeeld etagewoning schaarste gebied met WOZ-waarde Tot 1 oktober 2015 Per 1 oktober 2015 Rubriek Omschrijving Punten oud Punten nieuw 1Wat Oppervlakte komt van vertrekken in de plaats? 40 m² Oppervlakte van overige ruimten 16 m² Verwarming Totaal aantal punten 3 vertrekken overige ruimte Energieprestatie Label B of 1,2 < EI < 1, Woningtype 3 5 Keuken Aanrecht >2 m¹ + 4 punten luxe Sanitair Omgevingspunten Bad met aparte 17 douche + 3 punten luxe Woonvoorzieningen voor gehandicapten Niet van toepassing 0 0 Hinderlijke situaties ` -5 8 Privé buitenruimte 9 m² Woonvorm Donnerpunten 1e Verdieping zonder 15 lift 3 10 Woonomgeving Puntenboek Huurcommissie WOZ waarde Hinderlijke situaties Geluidsoverlast Vliegverkeer Bijzondere Oppervlakte voorzieningen Niet van toepassing 55 m² Waardering woningen in schaarstegebieden Niet van toepassing Beschermde monumenten Niet van toepassing 0 0 Totaal Vervallen Tabel = 30 punten Maximale huurprijs volgens geldende tabel 709,83 739,38 punten WOZ-waarde ,99 opp. 56 m² 22,32 41,31 Afgerond 41,00

15 Nieuwbouw > 110 ex WOZ Voorbeeld nieuwbouwwoning met WOZ-waarde???.??? Tot 1 oktober 2015 Per 1 oktober 2015 Rubriek Omschrijving Punten oud Punten nieuw 1Wat Oppervlakte komt van vertrekken in de plaats? 40 m² Oppervlakte van overige ruimten 16 m² Verwarming Totaal aantal punten 3 vertrekken overige ruimte Energieprestatie Label B of 1,2 < EI < 1, Woningtype 3 5 Keuken Aanrecht >2 m¹ + 4 punten luxe Sanitair Omgevingspunten Bad met aparte 17 douche + 3 punten luxe Woonvoorzieningen voor gehandicapten Niet van toepassing 0 0 Hinderlijke situaties ` -5 8 Privé buitenruimte 9 m² Woonvorm Donnerpunten 1e Verdieping zonder 15 lift 3 10 Woonomgeving Puntenboek Huurcommissie WOZ waarde Hinderlijke situaties Geluidsoverlast Vliegverkeer Bijzondere Oppervlakte voorzieningen Niet van toepassing 55 m² Waardering woningen in schaarstegebieden Niet van toepassing Beschermde monumenten Niet van toepassing 0 0 Totaal Vervallen = 30 punten Maximale huurprijs volgens geldende tabel 629,71 734,24 Oplevering 2015, 2016, 2017, 2018 of t/m8 110 punten WOZ-waarde Onbekend 40 punten

16 Zeer lage WOZ-waarde Voorbeeld containerwoning met WOZ-waarde Tot 1 oktober 2015 Per 1 oktober 2015 Rubriek Omschrijving Punten oud Punten nieuw 1Wat Oppervlakte komt van vertrekken in de plaats? 20 m² Oppervlakte van overige ruimten 0 m² Verwarming Totaal aantal punten 2 vertrekken overige ruimte Energieprestatie Label B of 1,2 < EI < 1, Woningtype 3 5 Keuken Aanrecht 1,5 m¹ Sanitair Omgevingspunten Bad met aparte 17 douche Woonvoorzieningen voor gehandicapten Niet van toepassing 0 0 Hinderlijke situaties ` -5 8 Privé buitenruimte Niet van toepassing Woonvorm Donnerpunten 1e Verdieping zonder 15 lift 3 10 Woonomgeving Puntenboek Huurcommissie* WOZ waarde Hinderlijke situaties Geluidsoverlast Vliegverkeer Bijzondere Oppervlakte voorzieningen Niet van toepassing 55 m² Waardering woningen in schaarstegebieden Niet van toepassing 0 14 Beschermde monumenten Niet van toepassing 0 0 Totaal Vervallen = 30 punten Maximale huurprijs volgens geldende tabel 364,99 405,36 WOZ-waarde ,06 opp. 20 m² 16,67 21,73 afgerond 22,00

17 Cursus Puntentelling WWS 5 oktober 2015 VOL! 20 oktober 2015 Nog enkele plaatsen!

18 Wijzigingen Box 3

19 Belastingplan 2016 Box 3 Vrijstelling Vrijstelling van naar pp 3 schijven Belasting over de volgende % * 2,9% = 0,87% Belasting tot tot % * 4,7% = 1,41% Belasting boven % * 5,5% = 1,65% Jaarlijkse herijking gemiddelde rendementen Jaarlijkse wijziging als gevolg van herijking rendementen

20 Standpunt Vastgoed Belang Onbegrijpelijke keuze! Kritiek op het huidige forfaitair rendement van 4% Wanverhouding willens en wetens vergroot Eerder drie vermogenscategorieën Gok grootste gemene deler belastingbetalers Lopende procedures: HR en ERVM Risico: inkt nog niet droog, wet ongeldig (ERVM)! Kortom: domme actie

21 Onverantwoord Wat gaan we doen? Voorstel is nog géén wet! Meerderheid Eerste Kamer? Vastgoed Belang zal alles doen om dit te voorkomen!

22 Hoge Raad Hoge Raad 3 april 2015 Forfaitaire benadering mag niet leiden tot een WEV die in betekenende mate (10%) afwijkt van werkelijke waarde! Zowel dan werkelijke waarde aantonen en tabel terzijde! Hoge Raad 24 april 2015 Idem! Bewijslast bij verhuurder Voorstel: tegenbewijsregeling alsnog opnemen in de wet.

23 Verhuurderheffing

24 Verhuurderheffing Tarief ,449% van de WOZ waarde Alleen woningen met een huurprijs < 710,68 Geen heffing over 10 x gemiddelde WOZ-waarde Aangifte en betaling voor 1 oktober 2015

25 Bezwaar maken? Vastgoed Belang helpt! Modelbrieven uitstel motivering Hulp bij bezwaar Deloitte 275 excl. BTW Maximaal 1,5 uur Vooraf betalen bij Vastgoed Belang Bezwaar maken zinvol?

26 Verhuurderheffing 2016 Verhuurderheffing weer omhoog Tarief ,491% van de WOZ waarde Evaluatie verhuurderheffing Afgedwongen door de Eerste Kamer december 2014 Voorbeelden schrijnende gevallen?

27 Huurverhoging 2016

28 Huurverhoging 2016 Mogelijke doorbraak! Erkenning onderscheid particulieren en corporaties Voorstel: particulieren inflatie + 2,5% Geldt voor alle particuliere woningen Geen administratieve rompslomp meer! Corporaties: huursom inflatie +1% Differentiatie naar inkomen Let op! Kan nog sneuvelen in de Tweede Kamer

29 Website

30 Handboek

31 Agenda Algemene Ledenbijeenkomst 23 november 2015 Theater De Kom te Nieuwegein Inloop vanaf uur Opening Aanmelden: of

32 Vragen

33 Najaarsbijeenkomst Oost Dank voor uw aandacht!