Rijkskantoor de Knoop: Een pareltje van datagedreven gebouwbeheer

Transcriptie

1 Rijkskantoor de Knoop: Een pareltje van datagedreven gebouwbeheer Een modern kantoorgebouw moet voldoen aan steeds hogere eisen. Zo comfortabel en energiezuinig mogelijk, met een slimme benutting van de ruimte en een dienstverlening die perfect aansluit op de wensen van gebruikers. Om dit (én meer) mogelijk te maken bij rijkskantoor de Knoop in Utrecht, ontwikkelde Strukton Worksphere een integraal monitoringsysteem door drie systemen slim te koppelen. Dankzij een fijnmazige monitoring via duizenden sensoren is het pand nu een lichtend voorbeeld van datagedreven gebouwbeheer. struktonworksphere.nl

2 Opdracht en samenwerking Uitvoerder van dit project is het consortium R Creators, bestaande uit Strukton, Facilicom en Ballast Nedam. De transformatie kwam tot stand door een publiek-private samenwerking met een DBFMO-contract: Design, Build, Finance, Maintain & Operate. Dit houdt in dat R Creators niet alleen verantwoordelijk was voor het ontwerp, de renovatie en de herontwikkeling, maar ook voor de financiering, het onderhoud, het beheer en de facilitaire dienstverlening. De sloop, renovatie en herontwikkeling vond plaats van 2015 tot en met begin Daarna begon een onderhoudsen exploitatiefase van 20 jaar. In die periode is Strukton Worksphere vanuit het consortium verantwoordelijk voor de energie- en onderhoudskosten, het voorkomen van storingen, het verlengen van de levensduur van installaties en het optimaliseren van de installaties, comfort en bezetting. Op steenworp afstand van het Centraal Station in Utrecht staat een van de meest geavanceerde gebouwen van Nederland. Het casco behoorde toe aan de voormalige Knoopkazerne van de landmacht. Na een ingrijpende transformatie is De Knoop nu een kantoorgebouw en ontmoetingsplek voor overheidsdiensten. Veel meer dan duurzaam Duurzaamheid was bij de aanbesteding van dit project een vereiste. Dat is op veel manieren terug te zien in het resultaat. Op het pand prijkt het energielabel A+++. De energieprestaties liggen ruim 40% onder de nieuwbouwnorm. De warmte ontleent het gebouw aan het gemeentelijke warmtenet. En in totaal 1660 vierkante meters aan zonnepanelen leveren dagelijks volop schone energie. Verder kent het gebouw natuurlijke ventilatie, triple glas en een gedeeltelijk groen dak. Die duurzaamheid heeft volop aandacht gekregen in de sector, mede door het circulaire horecapaviljoen The Green House, pal naast de ingang van het rijkskantoor en onderdeel van het contract. Maar De Knoop is veel meer dan een duurzaam gebouw. Het is een prettige en gezonde werk- en verblijfsomgeving voor alle gebruikers en bezoekers. Met een hoge kwaliteit van huisvesting en dienstverlening. En achter de schermen gaat een fijnmazig systeem schuil, waarmee alle processen en prestaties in het gebouw voortdurend te monitoren en te verbeteren zijn. Het geheim hierachter is het integrale monitoringsysteem dat Strukton Worksphere heeft ontwikkeld om haar eigen dienstverlening als onderhoudspartij te bewaken, te besturen, aan te scherpen en te voorspellen. Het consortium heeft ons gevraagd deze systeemintegratie en de bijbehorende ISO certificering te verzorgen vanwege onze jarenlange ervaring op het gebied van monitoring en datamanagement binnen PPS-contracten. Het systeem bestaat uit een slimme koppeling van het facilitaire monitoringsysteem en het BIM-model met Strukton PULSE en sensortechnologie. In dit artikel lees je hoe deze integrale monitoring werkt, wat het oplevert en welke toekomstige mogelijkheden het biedt. 2

3 De rol van gebouwen in de nieuwe werkelijkheid De gebouwde omgeving is het middelpunt van ingrijpende ontwikkelingen in de samenleving: de energietransitie, de datarevolutie, het Internet of Things, de circulaire economie, smart grids en de 24-uurs economie. Een toekomstgericht gebouw moet deze ontwikkelingen op z n minst faciliteren en liever nog versterken en aanjagen. Gebouwen raken daarbij steeds meer digitaal verbonden met de gebruikers en de omgeving. Dat is niet alleen een technische kwestie, maar brengt ook een nieuwe manier van denken met zich mee. Niet zozeer de gebouwen en de techniek erin staan centraal, maar de gebruikers en hun behoeften als groep en steeds meer ook als individuen. Beschikbaarheid, voorspelbaarheid en comfort op maat worden steeds meer vanzelfsprekend. Om aan alle nieuwe eisen op het gebied van comfort en duurzaamheid te voldoen, is veel inzicht nodig in de bezetting en benutting van werkplekken, in de geleverde dienstverlening en in het functioneren van zowel afzonderlijke installaties als het complete gebouw. Het integrale monitoringsysteem sluit daar perfect op aan. Monitoren en managen Het digitale hart van deze datagedreven aanpak is het monitoringsysteem van het gebouw: als basis hiervoor dient het Facility Management Informatie Systeem (FMIS). R Creators is verantwoordelijk voor het monitoringsysteem en maakt gebruik van het systeem van Axxerion. In de basis is dit bedoeld om de dienstverlening tijdens de exploitatie van het gebouw te managen. De beheerder en gebruikers hanteren het ISO gecertificeerde monitoringsysteem om meldingen te registreren, aan te tonen dat voldaan wordt aan de contractuele afspraken en om analyses uit te voeren als basis voor optimalisaties en verbeteringen. Met de opdrachtgever zijn afspraken gemaakt over hoe vaak bepaalde meldingen mogen voorkomen en binnen welke tijd de kwestie opgelost moet zijn. Het facilitaire monitoringsysteem houdt deze statistieken bij en geeft het aan wanneer er afwijkingen zijn. Aanvullend kent het een betalingsmodule die de facturatie in goede banen leidt. Strukton PULSE: meetpunten Strukton PULSE is het door Strukton Worksphere zelf ontwikkelde systeem voor gebouwbeheer en energiemonitoring. Dit digitale platform verwerkt data over mens, techniek en omgeving naar bruikbare informatie voor onderhoud en verbetering van de performance van het gebouw. Via sensoren krijgt Strukton PULSE voortdurend een enorme hoeveel waarden door op allerlei gebieden: van het functioneren van installaties tot de temperatuur en de luchtkwaliteit in ruimtes. In rijkskantoor de Knoop hebben we in totaal zo n sensoren geïnstalleerd. In het eerste jaar zijn er daarvan ongeveer gekoppeld. Die richten zich vooral op kritische assets: datapunten waarvan het noodzakelijk is dat ze doorgemeten worden om te garanderen dat gebruikers goed en veilig in het gebouw kunnen werken. Zoals de temperatuur, de liften en de noodstroomvoorziening. In de loop van de tijd zullen we ook steeds meer niet-kritische assets meenemen in de monitoring. Daarbij gaat het bijvoorbeeld om minder belangrijke ruimtes, of om lokale installaties die niet het primaire proces schaden als ze tijdelijk uitvallen. De aangesloten sensoren meten 24 uur per dag de waarden van de assets waarop ze aangesloten zijn. Overschrijdt een asset zijn vooraf vastgestelde marge, dan weten we dat meteen. Iedere vijf minuten sturen de sensoren een waarde door. Dat komt bij de huidige gebruikte sensoren al neer op bijna meetwaarden per dag. We zien dus continu of de dienstverlening optimaal is en of we voldoen aan wat er gevraagd wordt. 3

4 BIM: schatkamer van informatie Het Bouw Informatie Model (BIM) is een digitale weergave van alle fysieke en functionele kenmerken van een gebouw. Het BIM-model van rijkskantoor de Knoop is daarmee een schatkamer vol informatie, die wanneer nodig te delen is met partners. Ook vormt het een betrouwbare basis voor beslissingen tijdens de hele levenscyclus van het gebouw. De grootste voordelen van integrale monitoring Continu de dienstverlening en de prestaties van het gebouw verbeteren en laten aansluiten op de wensen van de gebruikers (continuous commissioning). Maakt voorspelbaar onderhoud mogelijk, waarmee veel storingen te voorkomen zijn. Dat zorgt voor zowel een betere gebruikerservaring, een langere levensduur van assets en een kostenefficiënte exploitatie. Gedetailleerd inzicht in de energieprestaties en vele mogelijkheden om het energieverbruik door de jaren heen te blijven verlagen. Dankzij optimaal onderhoud blijven de veiligheids- en gezondheidsrisico s van een gebouw beperkt. Door inzicht in het precieze gebruik van ruimtes valt te besparen op vierkante meters. Altijd helderheid over of de opdrachtnemer voldoet aan de afspraken over de te leveren huisvesting, gebouwprestaties en dienstverlening. Waar BIM de afgelopen jaren vooral gebruikt is voor het ontwerpen en realiseren van gebouwen, heeft het ook veel waarde tijdens de exploitatiefase. We hebben het BIM daarom gevoed met zoveel mogelijk relevante gegevens over de assets in het gebouw. Dus niet alleen op het niveau waar staat welke wand?, maar ook informatie over de leverancier, het jaartal en de unieke eigenschappen van een asset. Welk onderhoud heeft het nodig? Wat is de vervangingstermijn? Juist die informatie is in de exploitatie belangrijk. Stel: de opdrachtgever wil een tienpersoonsvergaderkamer verbouwen tot werkruimte voor vier personen. Daarvoor zijn behalve bouwkundige aanpassingen ook veranderingen nodig in de klimaatbeheersing. Met BIM valt te simuleren en berekenen welke aanpassingen leiden tot de gewenste niveaus. Na de bouwkundige realisatie wordt de nieuwe situatie in BIM vastgelegd, zodat het model overeenstemt met de werkelijkheid. We blijven het model dus voortdurend raadplegen en updaten. De drie systemen samen: integrale monitoring Elk op zichzelf hebben de drie besproken systemen al een grote waarde in de exploitatie. Maar met de slimme onderlinge koppeling ervan, plus de mogelijkheden van de voortdurend ontwikkelende sensortechnologie, hebben we goud in handen. Het stelt ons in staat om integraal te kijken naar onder meer energie, comfort, voorspelbaar onderhoud en effect op het meerjarenplan, bezetting, benutting en dienstverlening. We halen het maximale uit de ingezette technologische innovaties door een schat aan data te verzamelen en die te ontsluiten als bruikbare informatie, waarmee we vele processen en diensten kunnen verbeteren. 4

5 Voorbeelden van hoe de systemen elkaar versterken: De belangrijkste meldingen vanuit Strukton PULSE zijn gekoppeld aan het FMIS. Met de sensoren heeft dit monitoringsysteem dus evenveel extra ogen en oren om afwijkingen te signaleren. Voor stevige analyses over de prestatie van installaties is het FMIS niet het meest geschikt, maar daar komt juist de kracht van Strukton PULSE naar voren. Daarmee kunnen we diepgaand inzicht krijgen in de werking en kwaliteit van assets, en op basis daarvan goed onderbouwde beslissingen nemen over onderhoud en vervanging. Komt er vanuit het FMIS een melding over een storing binnen een bepaalde asset, dan valt dit asset in BIM te bestuderen om extra analyses te maken. Bijvoorbeeld om te kijken of vervanging een goede investering is, gezien de historie van de asset. digitale interface in de muur. Dit systeem is ook via een app op de smartphone te bedienen. De mogelijkheid om het klimaat in individuele ruimtes aan te passen biedt niet alleen comfort aan gebruikers, maar geeft ons ook waardevol inzicht in hun behoeften en de mogelijkheid om daarop in te spelen. Een volgende, cruciale stap is dat ook dít proces vanuit voorspelbaarheid plaatsvindt. Zodat een ruimte altijd precies het juiste klimaat heeft wanneer de mensen erin aan het werk gaan. Dan kunnen we pas echt de volle waarde halen uit al die vooruitstrevende technologie die nu al geïntegreerd is in rijkskantoor de Knoop. Voorspellen is de toekomst Door de verregaande digitalisering ontstaat een verschuiving in het onderhoudsproces. We maken de stap van correctief en preventief ouderhoud naar voorspelbaar onderhoud. Bij deze nieuwe onderhoudsstrategie is de actuele toestand van een installatie bepalend voor hoeveel en welk onderhoud we uitvoeren. Dat heeft belangrijke voordelen voor opdrachtgever én uitvoerder. Aan de ene kant vergroot voorspelbaar onderhoud de betrouwbaarheid en beschikbaarheid van installaties, want storingen kunnen we dan vroegtijdig voorspellen en voorkomen. Tegelijk wordt het onderhoud beter planbaar en ontstaat er een hogere efficiency en een lagere Total Cost of Ownership. Intussen komt de gebruiker steeds meer centraal te staan in de dienstverlening. In veel ruimtes van rijkskantoor de Knoop kunnen gebruikers het klimaat bedienen via een 5

6 De auteurs Olwin Verhappen is vanuit Strukton Worksphere de Exploitatiemanager van De Knoop, namens het consortium R Creators. Robin de Boer is als consultant Monitoring bij Strukton Worksphere verantwoordelijk voor het monitoringsysteem van De Knoop. Maikel Nabuurs is manager Monitoring & Datamanagement bij Strukton Worksphere. Strukton PULSE Met Strukton PULSE heeft u de volledige controle over uw gebouw. Zo kan Strukton PULSE storingen voorkomen en oplossen voordat gebruikers er iets van gemerkt hebben, kan er optimaal onderhoud worden uitgevoerd zodat installaties langer meegaan en efficiënter blijven werken. Bovendien kan PULSE zelfs het volledige energieverbruik in de gaten houden en bijsturen met als einddoel meer duurzaamheid en lagere kosten. Dit maakt Strukton PULSE tot hét onderhoud- en beheerplatform van de toekomst. 6