voorstel aan de gemeenteraad

Transcriptie

1 voorstel aan de gemeenteraad Aan de raad van de gemeente gouda dienst / proj. directie wns afdeling gbo steller Thijs Koerselman onderwerp bestemmingsplan Koningshof telefoon voorstelnummer 53 gouda 22 juni 2006 iz-nummer Voorstel Bestemmingsplan Koningshof van mei 2006 vast te stellen conform het bepaalde in artikel 25 Wet op de Ruimtelijke Ordening. 2. Inleiding Vanaf 15 december 2005 tot en met 25 januari 2006 heeft op grond van artikel 23 Wet op de Ruimtelijke Ordening het ontwerp bestemmingsplan Koningshof ter inzage gelegen. Een ieder heeft de gelegenheid gehad het ontwerp bestemmingsplan Koningshof en het bouwplan (wat ter indicatie is bijgevoegd), in te zien bij de Stadswinkel Buitenerf en daarop te reageren in de vorm van zienswijzen. Dit is vooraf bekend gemaakt in de Goudse Post van 14 december 2005 alsmede in de Staatscourant van 14 december Omwonenden zijn vooraf persoonlijk op de hoogte gebracht van de ter inzage legging en de mogelijkheid tot indienen van zienswijzen door middel van een afschrift van de bekendmaking wat hen persoonlijk is toegestuurd. Hiertoe heeft het college van burgemeester en wethouders besloten op 6 december Na de behandeling van de zienswijzen is het bestemmingsplan gereed gemaakt om ter vaststelling aan de gemeenteraad te worden aangeboden. 3. Toelichting Ingediende zienswijzen en ontvankelijkheid Woensdag 25 januari 2006 was de laatste dag van de termijn van ter inzage legging en daarmee de laatste dag dat gelegenheid bestond om schriftelijk zienswijzen bij het college van burgemeester en wethouders in te dienen. Zowel Stichting Platform Binnenstad West als Stichting Buurthuis de Speelwinkel hebben zienswijzen ingediend. Beide brieven zijn bij de gemeente binnengekomen op 25 januari 2006 en derhalve binnen de termijn van ter inzage legging. De zienswijzen zijn hiermee ontvankelijk verklaard. Vervolgens zijn de zienswijzen schriftelijk beantwoord. Zienswijzen van Stichting buurthuis de Speelwinkel Zienswijze 1. De Stichting is van mening dat de aanpassing van de begane grondlaag van blok D als maatregel tegen geluidsoverlast volstrekt onvoldoende is. Geluidsoverlast beperkt zich niet tot de begane grondlaag maar dringt ook door bij de woonverdiepingen. Zij zijn van mening dat de woningen 07_rv_raad_060927_Koningshof rev01_v0.01.doc

2 dusdanige voorzieningen moeten krijgen, dat iedere vorm van overlast tot een minimum wordt beperkt, zowel overdag als s avonds. Aanpassing van alleen de Speelwinkel heeft geen zin, omdat een aantal activiteiten ook buiten plaatsvindt. De Stichting verzoekt de gemeente het plan zodanig aan te passen dat het voortbestaan van de huidige activiteiten, maar ook de toekomstige, van de Speelwinkel gewaarborgd zijn. De geluidsbelasting die de Speelwinkel met haar huidige en toekomstige activiteiten zal brengen op de omgeving, hoeft niet te leiden tot aanpassing van het plan Koningshof. Het is niet ongebruikelijk dat een vergelijkbare functie als een buurthuis, en in het bijzonder een peuterspeelzaal met activiteiten op een buitenplein, in de directe omgeving van woningen plaatsvindt. Zeker in een centrumgebied is menging van dergelijke functies een maatschappelijk geaccepteerd gegeven. De nieuwe bewoners van de omliggende woningen kiezen voor een dergelijke woonomgeving. Voor menselijke stemgeluiden bestaan geen normen. Het is dan ook niet mogelijk om het buurthuis of de ontwikkelaar hiervoor normen op te leggen. Bovendien zullen alle woningen moeten voldoen aan een binnenwaarde van maximaal 35 db(a), zoals gesteld in het Bouwbesluit. Deze binnenwaarde wordt bereikt met technische aanpassingen aan de nieuw te bouwen woningen. Met de Stichting buurthuis de Speelwinkel, de gemeente en ontwikkelaar is over dit onderwerp reeds gesproken op 22 februari Het verslag van dit gesprek is op 4 april 2005 aan de Stichting toegestuurd. Zienswijze 2. De Stichting is van mening dat de toekomstige berging van 25 m 2 volstrekt onvoldoende is. Afgelopen zomer is de bestaande berging door brand verloren gegaan. Ter vervanging zijn er 2 zeecontainers geplaatst die als vloeroppervlakte vergelijkbaar zijn met de toekomstige 25 m 2. De Stichting geeft aan dat in de praktijk is gebleken dat zij hieraan fors tekort komt. Zij verzoekt ons het plan zodanig aan te passen dat zij na de planrealisatie weer kan beschikken over de eerder genoemde 45 m 2 bergingsruimte. In het plan is een bergingsruimte voorzien van 25 m 2 voor de Speelwinkel als vervanging van de huidige bergruimte. Deze afspraak is in een eerder overleg met de Speelwinkel overeengekomen en is met de gemeente en de ontwikkelaar vastgelegd in de samenwerkingsovereenkomst d.d. 1 oktober De gemeente ziet geen mogelijkheden en noodzaak om het plan aan te passen tot een grotere berging dan is afgesproken. Zienswijze 3. De Stichting is van mening dat zij in de toekomst in aanmerking moet komen voor een aantal parkeervergunningen, zoals die ook aan bedrijven worden verstrekt. Echter, gelet op de hoogte van de kosten en de bijzondere plaats die de Speelwinkel in de Raambuurt inneemt, zou een flexibelere parkeervergunning voor het buurthuis, tegen hetzelfde tarief als voor bewoners wordt gehanteerd, billijk zijn, vindt de Stichting. Bij de inrichting van het openbaar gebied is er inderdaad geen ruimte om de parkeerplaatsen rechts van het gebouw terug te brengen, gelet op de breedte van de nieuwe straat. Er is geen reden om voor de Speelwinkel een uitzondering te gaan maken dat een precedent zou scheppen voor andere instanties op gebied van het parkeerbeleid. De Speelwinkel kan net als iedere andere instantie gebruik maken van bedrijfsparkeervergunningen, onder de daarvoor geldende condities. Het is niet mogelijk om aan de Speelwinkel een woonvergunning te verstrekken, aangezien wonen hier niet aan de orde is. Zienswijzen Stichting Platform binnenstad west Zienswijze 1. Het Platform blijft in hun zienswijze bij het bezwaar tegen de toegestane bouwhoogten in het bestemmingsplan. Het bezwaar richt zich in het bijzonder tegen de blokken B (binnenterrein achter het monument), E (hoek Verlorenkost/Vest) en J (Vest). Deze zienswijze is gelijkluidend als de reactie in het kader van de inspraak. Het Platform haalt geen nieuwe argumenten aan die ons doen besluiten het plan aan te passen. De gemeente blijft dan ook bij haar eerdere standpunt. De overweging en ruimtelijke motivatie waarom de gemeente de voorgestelde

3 hoogten in het plan acceptabel acht, is in hun antwoordbrief nogmaals weergegeven, zoals dat ook in de toelichting van het bestemmingsplan is opgenomen. Het staat in de antwoordbrief en de toelichting van het bestemmingsplan als in de hiernavolgende alinea s weergegeven. De hoogte van de bebouwing is bepaald door aan te sluiten op de maat van de omliggende bebouwing of de traditionele schaal van de bebouwing uit het verleden. Zo bestonden aan de zijde van de Vest in verleden jaren industriële gebouwen van een vrij grote schaal. In de huidige situatie zijn aan de overzijde van de Turfsingel grove bouwblokken van 4, 5 of 6 bouwlagen hoog aanwezig. Gekozen is om in het midden van het plan een hoge bebouwing te realiseren. Door de openheid aan de waterzijde wordt deze schaal verdragen. Het volume geeft het plan een bepaalde identiteit. Er is niet gekozen voor het traditionele bouwblok, maar er worden bouwblokken rondom een plein geplaatst, waardoor aan de publieke ruimte verblijfskwaliteiten worden toegevoegd. Aan de randen wordt aansluiting gevonden qua hoogte met de omgeving. Kleinere blokken van grondgebonden eengezinswoningen (blok D) zorgen voor een overgang naar de bestaande bebouwing. Door deze overgang wordt het mogelijk om een differentiatie te maken tussen het centrum van het plan en de rand. Historische bronnen, oude kaarten en verschillende archeologische vondsten in de omgeving van de Koningshof wijzen erop dat hier veel archeologische resten te vinden zijn in de bovenste 4 meter en zijn veelal door eeuwenoude ophogingen goed bewaard gebleven. Daarom moeten bodemverstorende werkzaamheden zoveel mogelijk beperkt worden. Dat heeft geresulteerd dat er niet ondergronds gebouwd mag gaan worden. Daar waar elders in Nederland bepaalde functies als parkeren en bergingen in stedelijk gebied ondergronds worden gebouwd, hebben deze functies in de Koningshof in de eerste bouwlaag van de meeste bouwblokken een plek gekregen. De gebouwen worden niet op gangbare wijze gefundeerd, maar zeer specifiek aan de hand van het archeologisch onderzoek en met specifieke middelen. Dit alles brengt extra kosten met zich mee. Daarnaast kent het plangebied een aantal rijks- en gemeentelijke monumenten die in hun waarde worden gelaten en zelfs worden gerenoveerd. Ook dit brengt extra kosten met zich mee. De Speelwinkel en Bakkerij worden in hun waarde terug gebracht als zelfstandige gebouwen, zodat zij van rondom bekeken kunnen worden. De Watertoren wordt in geen geval overschaduwd door de nabije hoge bebouwing, maar heeft een plek gekregen waardoor deze op een open plein komt te staan en op het plein van twee zijden te aanschouwen is en ook aan de derde zijde vanaf de Vest waarneembaar is. Het lagere volume van blok H laat toe dat de zon ook op het openbaar gebied binnenvalt. De hogere bebouwing is in het midden gesitueerd, zodat de schaduw daarvan op het dak van de tafeltennishal valt. De Rijksdienst voor Monumentenzorg is nauw betrokken geweest bij de planvorming van de Koningshof. Zij zijn erg tevreden over het stedenbouwkundig plan en de bouwhoogten. De gemeente meent samen met de ontwikkelaar hiermee voor een complexe bouwlocatie tot een haalbaar plan te zijn gekomen, waarbij de bouwhoogte in het midden van het plan weliswaar hoger is dan gangbaar in de binnenstad, maar zeker niet onacceptabel. Hierdoor kan een in verval geraakt stukje binnenstad daadwerkelijk worden gebouwd en kwaliteit worden teruggebracht met behoud van vele verwijzingen naar het waardevolle verleden. Zienswijze 2. Het Platform is van mening dat de bebouwing in een historische binnenstad altijd in parcellering aangepast dient te worden aan de bestaande bebouwing. Men ziet dit nog onvoldoende terug in de voorliggende plannen. De gemeente is van mening dat met de ingediende bouwplannen die ter indicatie ter visie hebben gelegen bij het vrijstellingsverzoek, een duidelijke parcellering is terug te vinden. Langs de Raam en de Verloren Kost is er sprake van fijnmazigheid met ranke panden met een individueel karakter. Dit wordt bereikt met wisselingen in hoogte en afmetingen van ramen en het afwisselen van gevelmateriaal en kleur. De Adviescommissie voor Ruimtelijke Kwaliteit heeft hierover reeds positief geadviseerd in haar advies aangaande het voorontwerp bestemmingsplan Koningshof. Tevens is, zoals reeds eerder aangegeven, de Rijksdienst voor Monumentenzorg erg tevreden met het stedenbouwkundig plan. Zienswijze 3.

4 Het Platform zou graag in de plannen zien opgenomen dat de begane grondlaag van alle nieuw te bouwen panden 3,5 meter is. Hierdoor worden op de begane grond meerdere functies mogelijk. Een begane grondverdieping waar meerdere functies mogelijk zijn, is iets wat door de gemeente wordt nagestreefd. Voor de meeste woonblokken is dat in de nadere uitwerking van de bouwplannen gelukt. Deze eis heeft de gemeente niet nagestreefd voor de grondgebonden woningen. Zienswijze 4. Het Platform ziet graag dat alle kappen en kaprichtingen aan de zijde van de Vest en op het binnenterrein op de plankaart worden vastgelegd. Zoals op de beantwoording van de inspraakreactie van het Platform is aangegeven, is de systematiek van de kaprichtingen/parcellering in het bestemmingsplan opgenomen om, met name voor historische gebouwen en gebouwen die met dat historische karakter gebouwd worden, duidelijk te maken dat de kaprichting behouden of op die wijze gerealiseerd moet worden. Voor het gebied Koningshof is zoveel mogelijk aansluiting gezocht op de industriële bebouwing. De nieuwe kappen zijn een verwijzing naar de sheddaken van de plateelfabriek. Omdat het Platform blijkbaar veel waarde hecht aan het opnemen van kaprichtingen, ziet de gemeente geen problemen om te voldoen aan hun verzoek. Het bestemmingsplan zal worden aangepast zodanig dat voor elk gebouw de nokrichting op de plankaart van het bestemmingsplan zal worden opgenomen. Zienswijze 5. Ook het Platform is aangenaam verrast met de vondst van de molenfundamenten naar aanleiding van het archeologisch onderzoek. Het Platform geeft aan ervan uit te gaan dat de molenfundamenten in het project een plaats zullen krijgen en verzoekt de gemeente de stichting Platform Binnenstad west en de archeologische vereniging Golda te betrekken bij de verdere uitwerking. In overleg met de ontwikkelaar zal in het openbaar gebied een locatie worden gezocht voor de molenfundamenten. De feitelijke fundamenten worden niet opgegraven, maar worden in situ bewaard in de bodem. Met oud materiaal zal een replica van de molenfundamenten in de openbare ruimte worden teruggebracht. Zoals de gemeente tot nu toe de archeologische vereniging Golda heeft betrokken bij het archeologisch onderzoek, zal de gemeente ook in de toekomst contact met ze houden, zo ook over de molenfundamenten. Omdat Golda onderdeel uitmaakt van het Platform gaat de gemeente er van uit dat het Platform via deze weg ook op de hoogte blijft. Conclusie De ingekomen zienswijzen geven geen aanleiding tot heroverweging van de uitgangspunten voor het bestemmingsplan Koningshof. Wel zal het ontwerp bestemmingsplan Koningshof, voor wat betreft de nokrichtingen op plankaart, aangevuld worden. 4. Juridische gevolgen / fatale termijnen / handhaving Indien de gemeenteraad het besluit neemt om het bestemmingsplan Koningshof vast te stellen, dient conform artikel 26 Wet op de Ruimtelijke Ordening in elk geval binnen vier weken na dagtekening van het raadsbesluit, het bestemmingsplan voor een ieder ter inzage gelegd te worden voor de duur van zes weken. Tevens dient conform artikel 28 Wet op de Ruimtelijke Ordening het bestemmingsplan in elk geval binnen vier weken na het raadsbesluit tot vaststelling, ter goedkeuring aan gedeputeerde staten van de provincie aangeboden te worden. 5. Financiële / personele / organisatorische gevolgen n.v.t.

5 6. Communicatie / interactiviteit Bij de ter inzage legging ingevolge artikel 26 Wet op de Ruimtelijke Ordening, is artikel 23, eerste lid, onder a Wet op de Ruimtelijke Ordening van overeenkomstige toepassing. Op basis van voornoemde wetsbepaling wordt de kennisgeving van vaststelling van het bestemmingsplan gepubliceerd in de Staatscourant, voorafgaand aan de ter inzage legging. Burgemeester en wethouders van G o u d a, de secretaris, de burgemeester, drs. A.W.M. de Bever W.M. Cornelis