Rapport Regionaal onderzoek voortgang woningbouw. November 2007

Transcriptie

1 Rapport Regionaal onderzoek voortgang woningbouw November 2007

2 Rapport Regionaal onderzoek voortgang woningbouw November 2007 Auteurs: Rolf Dankers Michel van Eekert In opdracht van: Het, Directoraat-generaal Wonen, Wijken en Integratie, Directie Strategie en Kennis Document nummer: Hogeweg LK Zaltbommel

3 2

4 Inhoudsopgave 0. Samenvatting Inleiding Doelstelling / Probleemstelling Methode...13 Deel I: Veldwerkonderzoek...13 Deel I: Steekproef...13 Deel I: Veldwerk...15 Deel II: Analyse openstaande vergunningen...16 Deel III: Analyse succesvolle vergunningen Openstaande bouwvergunningen voor nieuwe woningen...17 Randstad...18 Eerste ring...21 Tweede ring...24 Resumé Resultaten...29 Deel I: Veldwerkonderzoek...29 Vergunningen in aanbouw...33 Vergunningen die stil liggen of niet zijn begonnen...46 Vergunningen die gereed zijn...56 Deel II: Analyse openstaande vergunningen...61 Deel III: Analyse succesvolle vergunningen...65 Ervaringen in de loop van het onderzoek Kwantitatieve resultaten...71 Extrapolatie...71 Modellering uitstroom bestand woningnieuwbouwvergunningen Conclusies en aanbevelingen...78 Nawoord...85 Geraadpleegde bronnen...86 Bijlage: Samenvattende tabellen

5 0. Samenvatting Met dit onderzoek is een beeld geschetst van de voortgang van de woningbouwproductie in Nederland. Daarvoor zijn verschillende deelonderzoeken uitgevoerd. Het belangrijkste onderdeel van het onderzoek betreft het veldwerkonderzoek onder een steekproef van de openstaande woningnieuwbouwvergunningen. Het tweede deel betreft het doorlichten van het bestand openstaande woningnieuwbouwvergunningen in Nederland. Dit bestand wordt door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) bijgehouden. Het derde onderdeel van dit onderzoek betreft de beschrijving van de bouwvergunningen die geregistreerd werden in 2000 en ultimo het eerste kwartaal van 2007 geheel tot realisatie zijn gebracht. Voor het steekproefonderzoek werden binnen drie regio s (Randstad, Eerste ring rondom de Randstad en Tweede ring rondom de Randstad) 500 bouwvergunningen geselecteerd per regio uit het bestand openstaande bouwvergunningen van het CBS. Deze vergunningen dateerden van voor mei 2006 en waren ten minste 5 woningen per vergunning groot. De steekproef omvatte in totaal vergunningen. De bouwlocaties van deze vergunningen zijn bepaald en bezocht om ter plekke te kunnen inventariseren hoe het gesteld was met de voortgang. Het veldwerk vond plaats in de periode februari juni 2007 en van de bouwplaatsen zijn er bezocht. Het is gebleken dat het grootste deel van de vergunningen op het moment van bezichtiging al gebouwd was (58%). 29% van de vergunningen was bij bezichtiging nog in aanbouw en 13% van de vergunningen was nog niet in aanbouw of was in enkele gevallen stil gelegd. Van de vergunningen die in aanbouw, nog niet begonnen of stil gelegd waren, zijn gegevens verzameld over de voortgang van het bouwproces. Bij bijna alle vergunningen die nog niet begonnen of stil gelegd waren, hadden zich aanpassingen van de planningen voorgedaan. Ook bij de vergunningen in aanbouw was voor een belangrijk deel (tot 32% in de Randstad) sprake van aangepaste planningen. De oorzaken van vertragingen zijn zeer divers van aard, maar zijn voornamelijk het gevolg van de veelheid aan factoren die invloed hebben op het bouwproces: - Er zijn veel verschillende partijen betrokken met elk hun eigen belangen; - Er zijn omgevingsinvloeden (milieu, gezondheid); - Er zijn omwonenden die invloed uit kunnen oefenen; 4

6 - Er is veel regelgeving waaraan voldaan moet worden; - De bouwlocatie moet op tijd bouwrijp zijn en de woningen moeten op het goede moment aangesloten worden op de voorzieningen (gas, water, elektriciteit en ICT). Omdat binnenstedelijk vaak nog meer factoren een rol spelen, treden hier relatief vaker vertragingen op. Vooral in de Tweede ring komen daar nog de slechte marktomstandigheden voor de afzet van de koopwoningen bij. Daarnaast kunnen ook (meer technische) factoren in het bouwproces zelf zorgen voor vertragingen. Dit onderzoek kan ook beschouwd worden als een controle van de waarde van de woningbouwstatistiek. Er zijn aanwijzingen gevonden dat de verslaglegging van de gemeenten aan het CBS in sommige gevallen tekort schiet. Voor het optimaliseren van het beeld van de woningbouwproductie in Nederland, dat geschetst wordt door de woningbouwstatistiek, moet de input van de gemeenten naar het CBS verbeterd worden. Uit het tweede deel van het onderzoek (de analyse van het bestand openstaande bouwvergunningen) is gebleken dat in de Randstad slechts een klein aantal vergunningen aanwezig is in vergelijking met de andere delen van het land. Het aantal woningen dat vergund is binnen deze vergunning kan zich echter wel meten met de aantallen in de andere regio s. Het zijn dus vaak grote vergunningen die verleend worden in de Randstad. Dit komt vooral door het overwicht van de professionele bouwers (woningcorporaties en bouwers voor de markt). De corporaties hebben dan naar verhouding nog het minste aantal vergunningen in handen. Dit zijn wel de grotere vergunningen. Buiten de Randstad is het grootste deel van de vergunningen in handen van particuliere personen of gelegenheidsbouwers. Dit zijn dan meestal vergunningen voor één of enkele woningen. Het is gebleken dat vooral de vergunningen van de overige particuliere opdrachtgevers (de particuliere personen of gelegenheidsbouwers) gemiddeld al lang aanwezig zijn in het bestand openstaande bouwvergunningen. De resultaten van het derde deel van het onderzoek wijzen er op dat het overgrote deel van de vergunningen succesvol wordt gereed gemeld. Slechts 6% van de in 2000 vergunde woningen was na maart 2007 nog niet gereed gemeld. Van de vergunningen tot 10 woningen, werd in het eerste jaar na vergunningverlening al 40% gereedgemeld. Voor grotere vergunningen wordt dit 5

7 aandeel binnen 21 maanden bereikt. Daarna volgt de rest van de woningen verspreid over de tijd tot en met maart Dit onderzoek is aanleiding geweest om te bekijken of er op basis van het bestand openstaande vergunningen een model gebouwd kan worden voor de toekomstige woningnieuwbouwproductie. In dit rapport wordt hiervoor een voorstel gedaan. Dit model kan een aanvulling zijn op de Bouwprognoses van TNO en de Monitor Nieuwe Woningen van OTB. Een belangrijke factor binnen het voorgestelde model is de uitval van vergunde woningen. Dit zijn de woningen waarvoor wel een bouwvergunning is geregistreerd, maar die nooit gebouwd zijn. Uit dit onderzoek blijkt dat de uitval ten minste 5% van de vergunde woningen bedraagt. Ook is uit dit onderzoek op te maken dat de uitval niet meer dan 15% is. Van de woningen waarvoor in 2000 een bouwvergunning werd geregistreerd is nu 6% nog niet gereed gemeld. Het is niet waarschijnlijk dat hieruit nog veel nieuwe woningen gereed gemeld zullen worden. Voor het jaar 2000 blijkt de uitval 6% te bedragen. Over langere perioden bekeken is het verantwoord om een uitvalpercentage van 10% aan te houden. Dit sluit aan bij de uitval waar rekening mee wordt gehouden voor de Bouwprognoses van TNO. Naar aanleiding van dit onderzoek kunnen de volgende aanbevelingen worden opgesteld: - Houdt de vinger aan de pols van de woningbouwproductie door periodieke analyses van de woningbouwstatistieken. Kijk daarbij niet alleen naar de gemiddelde doorlooptijd, maar ook naar de periode dat vergunningen open blijven staan. - Uit het bestand openstaande nieuwbouwvergunningen kunnen dan ook vergunningen geïdentificeerd worden, waarvan het bouwproces in gevaar lijkt te zijn. De vele internetsites over de grotere woningbouwprojecten in Nederland kunnen vervolgens gebruikt worden om meer gegevens over te verzamelen. - Een prognose model voor de woningnieuwbouwproductie op basis van het bestand openstaande bouwvergunningen en een periodiek steekproef onderzoek onder bouwvergunningen om parameters voor het model vast te stellen, is van grote waarde voor de bouwsector en de overheden. Het voorgestelde model moet dan passen binnen de bestaande publicaties Bouwprognoses en Monitor Nieuwe Woningen. 6

8 - Het CBS en de gemeenten moeten er aan werken om de verzameling van de gegevens over de woningbouw te optimaliseren. - Registreer bij het CBS of een bouwvergunning hoort in een binnenstedelijke bouwlocatie. Deze vergunningen zijn meer kwetsbaar voor vertragingen. Het is goed om deze vergunningen beter te kunnen volgen. - Bouw de juiste woningen op de juiste plekken, zodat de woningmarkt zo goed mogelijk bediend wordt. - Zorg voor een gestroomlijnde bouwregelgeving en perk de inspraakmogelijkheden in. Daarnaast nemen we de aanbevelingen ten aanzien van de woningbouwproductie over uit het recente advies van de VROM-raad over de woningmarkt: - Leg bij de woningbouwproductie het accent in gespannen gebieden [van de woningmarkt], verken de mogelijkheden net buiten deze gebieden ; - Bouw zoveel mogelijk in bestaand stedelijk gebied daarna pas op uitleglocaties ; - Zet in op meer en kleinere woningbouwlocaties ; - Intensiveer de (financiële) steun voor moeilijke locaties in bestaand stedelijk gebied en in krimpgebieden ; - Zet de vereenvoudiging van procedures en regelgeving voort. Daarbij moet wel extra aandacht zijn voor de voortgang op de binnenstedelijke bouwlocaties. 7

9 1. Inleiding Doelstelling van het kabinet is om de woningproductie te verhogen naar een niveau tussen de tot woningen per jaar. Het gaat hierbij niet alleen om het realiseren van aantallen woningen, maar ook om woningen van de juiste kwaliteit, zo goed mogelijk aansluitend bij de vraag van de woonconsument. Het bedienen van de kwalitatieve woningvraag is één van de belangrijkste voorwaarden om de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen en om goedkopere woningen beschikbaar te krijgen voor de burgers die daarop zijn aangewezen (lagere inkomensgroepen en starters). De doelstelling van het kabinet om tot woningen per jaar te realiseren, volgt uit de woningbouwopgave voor de periode , waarover het rijk met provincies, stedelijke regio s en gemeenten afspraken heeft gemaakt, de zogenaamde Woningbouw Afspraken (WBA). Uitgangspunt voor deze afspraken is het streven om in 2010 een woningtekort te bereiken van - landelijk gemiddeld - 1,5% (1,5% van 7 miljoen woningen). Bij dit woningtekort is sprake van een redelijk ontspannen woningmarkt waarbij het aanbod volgend is op de vraag. De stedelijke regio s ontvangen subsidies om het afgesproken niveau van woningproductie tussen 2005 en 2010 te helpen realiseren zoals het Besluit Locatiegebonden Subsidies (BLS). Om de woningbouwproductie verder te stimuleren zijn aanjaagteams ingezet om bijvoorbeeld voor woningbouw bestemde locaties sneller tot ontwikkeling te brengen. Daarnaast wordt ook de herstructurering van oude wijken gestimuleerd met subsidies. In de nieuwe kabinetsperiode is hiervoor de 56-wijken aanpak opgevolgd door het Actieplan Krachtwijken. Deze maatregelen hebben er toe geleid dat het aantal woningen waarvoor een bouwvergunning is verleend tot 2007 sterk is gestegen. Een verleende bouwvergunning voor nieuwe woningen is echter geen directe garantie voor de oplevering van nieuwe woningen. De bouwvergunningen hopen zich op, terwijl de ontwikkeling van de woningproductie achterblijft. Het aantal nog gereed te komen woningen is als gevolg hiervan sterk toegenomen. Momenteel loopt de vergunningverlening sterk terug en komt de woningbouwproductie hoe langer hoe meer in gevaar. 8

10 Het veronderstelde verband tussen afgegeven bouwvergunningen voor woningen en de gerealiseerde woningbouwproductie lijkt zoek. Het is niet vanzelfsprekend dat een woningbouwvergunning ook werkelijk leidt tot een opgeleverde nieuwe woning. Er is sprake van veroudering en uitval van bouwvergunningen. Het komt ook voor dat woningbouwplannen bij een tegenvallende afzet worden herontwikkeld. Bovendien is bij de bouw van woningen vaak sprake van locatiegebonden knelpunten van bijvoorbeeld juridische aard. Grote woningbouwprojecten worden in één keer vergund, maar uitvoering en oplevering verloopt vaak gefaseerd. De gereedmelding verloopt dan ook in fases. De gereedmelding van de laatste woningen in een project kan hierdoor drie jaar of langer op zich laten wachten. Het traject tussen afgegeven bouwvergunningen en opgeleverde woningen wordt vaak vergeleken met een pijplijn, waarin proppen zich op kunnen bouwen. Een pijplijn die soms snel leeg kan lopen, langer kan worden en ook kan lekken. Tot 2000 was informatie over de pijplijn beschikbaar in de statistiek begonnen woningen. Bij bezuinigingen bij het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS), is deze statistiek geschrapt 1. Er is bij het behoefte aan inzicht in het traject tussen het verlenen van een bouwvergunning en het opleveren van een nieuwe woning. Met dit inzicht kunnen nieuwe instrumenten ontwikkeld worden om de bouw van woningen in Nederland te stimuleren. Bovendien kan daarmee ook het bestand van nog gereed te komen woningen beter op waarde worden geschat. De woningnieuwbouwproductie is altijd al een belangrijk onderwerp voor onderzoek van het geweest. ABF Research stelde in 2004 een rapport op onder de titel Waarom bouwen we niet meer? waarin de staat van de woningnieuwbouwproductie in Nederland werd toegelicht. Daarnaast wordt periodiek bijgehouden hoe de nieuwe koopwoningen op de markt worden gebracht met de Monitor Nieuwe Woningen. Hiermee worden de ontwikkelingen in de woningproductie gevolgd en kunnen voorspellingen worden gedaan voor de toekomst. Sinds 2003 bestaat er ook een Knelpuntenmonitor Woningproductie, waarmee inzicht wordt verkregen in de ontwikkeling van de ervaren knelpunten bij de woningnieuwbouw. Uit al deze onderzoeken is gebleken dat er sprake is van stagnatie in de 1 Dit is gebeurd met instemming van het. 9

11 woningbouwproductie. In 2006 werd door de directie Stad en Regio al een Quick Scan uitgevoerd naar Niet gerealiseerde bouwvergunningen. Hierin kwam naar voren dat de pijplijn langer is geworden. De realisatie van veel vergunde woningen laat langer op zich wachten. Uit de Quick Scan is bovendien gebleken dat er sprake is van aanzienlijke administratieve vervuiling bij gemeenten, die kan leiden tot fouten in de woningbouwstatistieken van het CBS. Vanuit dit perspectief heeft in 2007 voor het een onderzoek uitgevoerd naar nog openstaande woningnieuwbouwvergunningen. In dit kader zijn ook statistische analyses uitgevoerd op het bestand nog openstaande bouwvergunningen woningnieuwbouw en de bouwvergunningen die in hun geheel tot realisatie zijn gebracht. In dit rapport worden het onderzoek, de statistische analyses en de resultaten ervan beschreven. Allereerst wordt in het volgende hoofdstuk de doelstelling en probleemstelling nader geformuleerd. Vervolgens wordt de aanpak van het onderzoek beschreven. Hierna komen de resultaten aan bod. Hierbij wordt ook gekeken naar de generaliseerbaarheid van de uitkomsten, waarmee nieuwe prognoses voor de ontwikkeling van de woningnieuwbouwproductie op basis van het bestand nog gereed te komen woningen kunnen worden opgesteld. Ten slotte worden in het laatste hoofdstuk de conclusies en aanbevelingen gepresenteerd. 10

12 2. Doelstelling / Probleemstelling Probleemstelling De probleemstelling van het onderzoek heeft betrekking op de openstaande bouwvergunningen voor nieuwe woningen in Nederland. Zonder bouwvergunning kan er in Nederland geen woning gebouwd worden, maar als er een bouwvergunning is verkregen kan het bouwen van de woningen nog om allerlei redenen opgehouden worden. Daarom vragen we ons in dit onderzoek het volgende af: Hoe ziet het traject tussen de afgifte van een bouwvergunning en de oplevering van een nieuwbouwwoning eruit? Hier wordt onderscheid gemaakt tussen de periode van afgifte vergunning tot start bouw en de periode start bouw tot oplevering van de woning(en). De probleemstelling van dit onderzoek bestaat uit meerdere deelvragen: a) Welke partijen zijn bij het project betrokken? b) Wat zijn de verschillende rollen van deze partijen? c) Is het project gefaseerd? Waarom wordt er gefaseerd, en welke redenen liggen daar aan ten grondslag. d) Wat is de planning van het project verdeeld in fases (start bouw en oplevering)? e) Is er afgeweken van de oorspronkelijke planning? Zo ja: Waarom? f) Is er sprake van uitval van (een deel van de) woningen binnen een project? Zo ja: Waardoor is de uitval veroorzaakt en om hoeveel woningen gaat het? g) Is er sprake van herontwikkeling van het project? Zo ja: Is er dan een nieuwe vergunning aangevraagd en wat is er met de oude vergunning gebeurd? h) Hoe verhoudt het moment van verkoop van de woningen zich ten opzichte van de aanvraag van een bouwvergunning en ten opzichte van de start van de bouw? Daarnaast wordt er binnen de kaders van dit onderzoek gekeken naar het bestand nog openstaande woningbouwvergunningen in Nederland per 1 januari Daarbij vragen we ons af hoelang deze vergunningen al open staan en of er verschillen bestaan in deze periode tussen verschillende regio s, opdrachtgevers en andere kenmerken van de vergunningen. Ook zal er bekeken worden wat de kenmerken zijn van de bouwvergunningen die wel tot opleveringen hebben geleid. Daarbij gaat het om de tijd die er voor nodig is geweest om alle woningen binnen een enkele vergunning op te leveren. Ook hierbij gaan we op zoek naar verschillen tussen regio s, opdrachtgevers en andere kenmerken van de vergunningen. 11

13 Doelstelling Inzicht verschaffen in het traject tussen de afgifte van een woningbouwvergunning en het opleveren van een nieuwbouw woning. De achterliggende beleidsdoelstelling is om de voorspellingen en verwachtingen ten aanzien van woningnieuwbouwproductie te verbeteren en knelpunten in de woningnieuwbouwproductie te ontdekken en op te kunnen lossen. Het functioneren van de woningmarkt is dus ook gediend bij een optimale woningnieuwbouwproductie. Wellicht kan met de juiste maatregelen op dit gebied de woningmarkt van het slot gehaald worden. De uitkomsten van dit onderzoek kunnen hier handvaten voor bieden. Omdat met de resultaten van dit onderzoek meer inzicht wordt verkregen in de pijplijn, kan het ook gezien worden als een aanvulling op de Monitor Nieuwe Woningen. Met name de ontwikkelingen in de marktindicator pijplijn uit deze monitor, kunnen zodoende nader onderbouwd en verklaard worden. In het volgende hoofdstuk wordt de aanpak van het onderzoek nader beschreven. Ten slotte is het interessant om de resultaten van dit onderzoek te confronteren met de resultaten van de Knelpuntenmonitor Woningproductie. De waarde van beide onderzoeken is hoger op het moment dat de resultaten elkaar ondersteunen. 12

14 3. Methode Dit onderzoek bestaat uit drie verschillende onderdelen die elk een verschillende aanpak kennen. De volgende delen van het onderzoek kunnen worden onderscheiden: - Deel I: veldwerkonderzoek steekproef openstaande bouwvergunningen woningnieuwbouw - Deel II: statistische analyse leeftijd openstaande bouwvergunningen woningnieuwbouw - Deel III: statistische analyse succesvolle bouwvergunningen woningnieuwbouw In dit hoofdstuk wordt iets meer verteld over deze verschillende aanpakken. Deel I: Veldwerkonderzoek Het betreft hier een steekproef onderzoek. Er zal daarom kort worden beschreven hoe de steekproef is getrokken en op welke wijze de onderzoeksgegevens ter beantwoording van de onderzoeksvragen zijn verzameld in het veld. Deel I: Steekproef Uit het bestand openstaande bouwvergunningen woningnieuwbouw (peildatum 1 november 2006) is een steekproef getrokken van vergunningen die op de bouwlocatie zijn onderzocht op hun voortgang. Binnen dit steekproefbestand staan de bouwvergunningen geregistreerd onder een uniek nummer. Van deze vergunning is bekend door welke gemeente ze verleend zijn. De gemeenten hebben hiervoor nog meer informatie aangeleverd die is opgenomen in het bestand. Het gaat om de volgende informatie: - Aantal huur- en koopwoningen, dat vergund is; - Aantal huur- en koopwoningen nog gereed te komen; - Maand waarin de vergunning verleend is; - Maand waarin de vergunning geregistreerd is; - Maand waarin de bouw gestart is; - Type opdrachtgever; - Menging met andere functies dan wonen; - Omschrijving van de ligging; 13

15 - Naam opdrachtgever; - Omschrijving project; - Waarde van het project; - Oppervlakte van het project; - Inhoud van het project. Voor dit onderzoek is Nederland verdeeld in drie regio s. De eerste regio omvat de gemeenten binnen de Randstad. De tweede regio omvat de gemeenten in een ring rondom de Randstad. De derde regio omvat de gemeenten in Tweede ring rondom de Randstad. Deze indeling is eerder ontwikkeld door RIGO en legt de verschillen in de ruimtelijke ordening in Nederland goed bloot. De indeling is als volgt samen te vatten (zie tabel 1). Tabel 1) Regio-indeling ten behoeve van het onderzoek Randstad Eerste ring Tweede ring BON-regio Regionaal Orgaan Amsterdam (ROA) Gelderland (PV) Groningen (PV) Almere Noord-Holland minus BON-regio ROA Friesland (PV) BON-regio Stadsregio Rotterdam (SRR) Zuid-Holland minus BON-regio's Drenthe (PV) Haaglanden en SRR BON-regio Haaglanden Utrecht minus BON-regio BRU* Overijssel (PV) BON-regio Bestuursregio Utrecht (BRU)* Flevoland minus Almere Limburg (PV) Noord-Brabant (PV) Zeeland (PV) * BRU volgens de indeling vanaf Per regio zijn 500 vergunningen aselect geselecteerd voor het onderzoek. Daarbij zijn eerst de volgende voorwaarden gesteld: - De vergunningen zijn in april 2006 of eerder verleend (Dit is bepaald aan de hand van de maand dat de vergunning is verleend. Indien de maand van verlening onbekend is, is hiervoor de maand genomen waarin de vergunning werd geregistreerd bij het CBS.); - De vergunningen hebben betrekking op 5 of meer nieuw te bouwen woningen (huur- en koopwoningen samengenomen; recreatiewoningen en wooneenheden zijn hierbij buiten beschouwing gelaten). Deze selectiestappen zijn gekozen om per regio statistisch een even betrouwbaar beeld te verkrijgen. Bovendien hebben de bouwvergunningen een minimale leeftijd waardoor het aannemelijk is dat ze in de bouwfase beland moeten kunnen zijn. Als dat niet zo is dan geven ze naar verwachting een beeld van de remmende factoren op het bouwproces. 14

16 Deel I: Veldwerk Om de geselecteerde bouwvergunningen te onderzoeken is een vragenlijst opgesteld. In deze vragenlijst worden de volgende onderwerpen aangesneden: - Vertraging in de planning van het project; - Herontwikkeling van het project; - Uitval van woningen; - Fasering van de bouw; - Betrokken partijen; - Verkoop woningen in relatie tot bouwproces. Bij het opstellen van de vragen hebben de belangrijkste knelpunten, zoals die binnen de Knelpuntenmonitor Woningproductie 2005 naar voren zijn gekomen, als uitgangspunt gediend. Op basis van de omschrijving van de ligging van het project, die uit het steekproefbestand bekend is, zijn de bouwlocaties bepaald. Wanneer de omschrijving van de bouwlocatie niet duidelijk genoeg was, is de hulp van de dienst bouw- en woningtoezicht van de betreffende gemeente ingeschakeld om de bouwlocatie vast te kunnen stellen. Door op zoek te gaan naar de bouwvergunning op internet kon vaak al veel informatie over de bouwlocatie terug gevonden worden. De meeste professionele opdrachtgevers hebben informatie over hun projecten on-line staan. Bij het bezoek aan de bouwlocatie van de bouwvergunningen zijn de genoemde vragen voorgelegd aan de uitvoerder ter plekke. De bouwplaatsbezoeken hebben plaatsgevonden in de periode (medio) februari tot (medio) juni De gegevens zijn ter plaatse ingegeven in een PDA-computer. Daarnaast zijn er foto s gemaakt van de bouwlocatie. Als er geen bouwactiviteiten (meer) werden aangetroffen op de bouwlocaties is getracht om de projectleiders telefonisch te benaderen en ze de vragen voor te leggen. Alle verzamelde gegevens worden samen met het fotomateriaal ontsloten in een database, zodat gegevens van individuele projecten gemakkelijk kunnen worden geraadpleegd. 15

17 Deel II: Analyse openstaande vergunningen Aan de hand van de maand waarin openstaande bouwvergunning is afgegeven of de maand waarin de bouwvergunning werd geregistreerd bij het CBS (indien de maand van verlening niet bekend is) is voor alle op 1 januari 2007 openstaande woningbouwvergunningen de leeftijd in dagen bepaald. De leeftijd is bepaald ten opzichte van januari Een vergunning uit december 2006 is dan dus 31 dagen oud. Vervolgens zijn we op zoek gegaan naar verschillen tussen de leeftijden van de bouwvergunningen voor de verschillende regio s, opdrachtgevers en ander kenmerken. Bovendien zijn de kenmerken van de openstaande woningbouwvergunningen inzichtelijk gemaakt. Deel III: Analyse succesvolle vergunningen Er is gekeken naar de bouwvergunningen die in 2000 zijn verleend en ondertussen geheel zijn afgerond. Voor deze vergunningen is gekeken om hoeveel woningen het gaat en op welke termijnen deze opgeleverd zijn. Dit is een puur statistische analyse van de gegevens die bekend zijn bij het CBS met betrekking tot de woningnieuwbouwproductie in Nederland. De resultaten uit Deel II en Deel III maken het mogelijk om een inschatting te maken van de kwaliteit van het bestand van openstaande bouwvergunningen voor nieuwe woningen in Nederland. Van deze mogelijkheid wordt gebruik gemaakt in hoofdstuk 6. Hier wordt beschreven op welke manier prognoses kunnen worden gedaan op basis van het bestand nog gereed te komen woningen (ofwel het bestand nog openstaande woningnieuwbouwvergunningen). Ten slotte moet hier ook toegevoegd worden dat de ervaringen die de enquêteurs hebben opgedaan bij het bezoeken van de bouwplaatsen voor Deel I van dit project ook zeer waardevol zijn gebleken. Ze voegen nog veel toe aan de resultaten uit de gestructureerde vragenlijst. Tijdens een groepsgesprek worden deze ervaringen vastgelegd. Het gaat hierbij dan vooral om regionale verschillen. In het volgende hoofdstuk wordt inzicht geboden in de huidige stand van zaken met betrekking tot het bestand openstaande bouwvergunningen voor nieuwbouwwoningen. 16

18 4. Openstaande bouwvergunningen voor nieuwe woningen Dit hoofdstuk beschrijft de stand van zaken omtrent het bestand openstaande vergunningen per 1 januari Hiermee wordt inzicht gegeven in het gebied waarop dit onderzoek betrekking heeft. Per 1 januari 2007 omvatte het bestand nog openstaande woningnieuwbouwvergunningen bouwvergunningen. Onder deze bouwvergunningen valt de bouw van in totaal nieuwbouwwoningen. Daarvan moesten er op 1 januari 2007 volgens de statistieken nog van gereed komen. Sinds het verlenen van de vergunning zijn er dus al nieuwe woningen gebouwd op deze vergunningen (15% van het totaal vergunde woningen), maar op elk van de vergunningen in het bestand moeten nog meer nieuwe woningen gebouwd kunnen worden. In tabel 2 en grafiek 1 is weergegeven hoe de bouwvergunningen, de vergunde woningen en de nog gereed te komen woningen verdeeld zijn over de drie regio s. Tabel 2) Openstaande woningnieuwbouwvergunningen per 1 januari 2007 Regio Aantal vergunningen Aantal vergunde woningen Aantal nog gereed te komen woningen Randstad Eerste ring om Randstad Tweede ring om Randstad NL Grafiek 1) Openstaande woningnieuwbouwvergunningen per 1 januari 2007 Aantal vergunningen Aantal nog gereed te komen woningen Aantal gereed gekomen woningen Tweede ring om Randstad Eerste ring om Randstad Randstad

19 Uit tabel 2 en grafiek 1 blijkt dat slechts 12% van de openstaande vergunningen in de Randstad thuis hoort. Deze vergunningen beslaan echter wel 33% van vergunde woningen. De meeste woningen moeten nog gereed komen in de Eerste ring rondom de Randstad. Dit staat ongeveer in verhouding met het aantal vergunningen dat nog open staat. In de Tweede ring om de Randstad hoeven niet zoveel woningen meer gereed te komen in vergelijking met het aantal nog openstaande vergunningen. Het blijkt dat de vergunningen binnen de Randstad naar verhouding gemiddeld de meeste woningen bevatten. Hoe verder buiten de Randstad hoe minder nieuw te bouwen woningen er gemiddeld per vergunning aanwezig zijn. Hieronder zal per regio ingegaan worden op meer kenmerken van de vergunningen. Daarbij komen de volgende kenmerken aan bod: - Huurwoningen/koopwoningen/huur- en koopwoningen; - Het aantal huurwoningen en koopwoningen waarvan de bouw is vergund en het aantal huurwoningen en koopwoningen dat nog gereed moet komen; - Zuiver woningbouw of gemengd met utiliteitsbouw; - Opdrachtgever; - Projectgrootteklasse; - De bouwsom (gemiddeld per vergunning en gemiddeld per woning); - De inhoud (gemiddeld per vergunning en gemiddeld per woning); - De oppervlakte (gemiddeld per vergunning en gemiddeld per woning); - Aantal woningen vergund per opdrachtgever naar projectgrootteklasse; - Aantal woningen nog gereed te komen per opdrachtgever naar projectgrootteklasse; - De leeftijd van de openstaande vergunningen per opdrachtgever (waarbij de leeftijd van de vergunning is bepaald ten opzichte van januari 2007: de peildatum van het bestand). Randstad In de Randstad stonden per 1 januari 2007 nog bouwvergunningen voor nieuwe woningen open. Het grootste deel van deze vergunningen had betrekking op koopwoningen (2.247 vergunningen). Daarnaast hadden 173 van deze vergunningen betrekking op huurwoningen. De rest van de vergunningen betrof huurwoningen en koopwoningen (140 vergunningen). In tabel 3 18

20 wordt het aantal huurwoningen en koopwoningen weergegeven, waar de openstaande vergunningen in de Randstad voor staan. Tabel 3) Openstaande woningnieuwbouwvergunningen Randstad per 1 januari 2007 Randstad Aantal vergunde woningen Aantal nog gereed te komen woningen Percentage nog gereed te komen Huurwoningen % Koopwoningen % Totaal aantal woningen % De openstaande woningnieuwbouwvergunningen in de Randstad hebben voor het grootste deel betrekking op zuiver woningbouw, zonder bedrijfsruimtes (2.234 vergunningen). Een klein aantal vergunningen bestaat hoofdzakelijk uit woningen, maar heeft ook betrekking op bedrijfsruimten (269 vergunningen). De overige vergunningen (57) bestaan voornamelijk uit bedrijfsruimtes, waar dan wel een aantal woningen bij horen. Van de openstaande vergunningen in de Randstad, staat het grootste deel uit bij particuliere opdrachtgevers (1.218 vergunningen). Dit zijn over het algemeen personen die hun nieuwe woning in eigen beheer bouwen. Vergeleken met de andere regio s is hun aandeel in de Randstad klein. Een iets kleiner deel van de bouwvergunningen in de Randstad is in handen van bouwers voor de markt (1.097 vergunningen). Slechts 245 verleende vergunningen zijn aangevraagd door overheden of woningcorporaties. De openstaande nieuwbouwvergunningen in de Randstad zijn als volgt onder te verdelen naar projectgrootteklasse (zie tabel 4). Tabel 4) Openstaande woningnieuwbouwvergunningen Randstad per 1 januari 2007 Projectgrootteklasse Aantal vergunningen Percentage 1 woning % 2-9 woningen % woningen % 50 en meer woningen % Totaal % Niet alleen het aantal woningen waarop de bouwvergunningen betrekking hebben is bekend. Er is ook informatie beschikbaar over de bouwsom, de inhoud en de vloeroppervlakte van de te bouwen gebouwen. In tabel 5 staat weergegeven wat de bouwsom, de inhoud en de oppervlakte 19

21 is van de openstaande vergunningen in de Randstad. Hierbij zijn alleen de vergunningen meegenomen waaronder alleen woningen binnen worden gebouwd, zonder ruimtes met andere functies. In de Randstad zijn dit vergunningen. Tabel 5) Openstaande woningnieuwbouwvergunningen Randstad per 1 januari 2007 Gemiddeld per vergunning Gemiddeld per woning Bouwsom (x euro) Inhoud (m3) Oppervlakte (m2) Hieronder wordt nog in detail gekeken naar de kenmerken van de openstaande woningnieuwbouwvergunningen van de verschillende opdrachtgevers in de Randstad. Tabel 6) Aantal vergunde woningen van de openstaande woningnieuwbouwvergunningen Randstad per 1 januari 2007 Overheid en Bouwers voor de Overige particuliere Totaal woningcorporaties markt opdrachtgevers 1 woning woningen woningen en meer woningen Totaal Tabel 7) Aantal woningen nog gereed te komen van de openstaande woningnieuwbouwvergunningen Randstad per 1 januari 2007 Overheid en Bouwers voor de Overige particuliere Totaal woningcorporaties markt opdrachtgevers 1 woning woningen woningen en meer woningen Totaal Tabel 8) Percentage aantal woningen nog gereed te komen van de openstaande woningnieuwbouwvergunningen Randstad per 1 januari 2007 Overheid en Bouwers voor de Overige particuliere Totaal woningcorporaties markt opdrachtgevers 1 woning 100% 100% 100% 100% 2-9 woningen 89% 95% 93% 94% woningen 87% 89% 94% 89% 50 en meer woningen 82% 81% 40% 81% Totaal 83% 83% 96% 84% In tabel 9 wordt de periode dat de vergunningen openstaan in de Randstad verdeeld in vier categorieën. Deze categorieën zijn afgestemd op bouwtijd van 18 maanden. Vergunningen die na 20

22 meer dan 18 maanden gereed gemeld worden omvatten meer woningen of zijn vertraagd. In de Randstad blijkt ruim 40% van de openstaande bouwvergunningen ouder te zijn dan 18 maanden. Dit komt vooral door het grote aantal woningen per vergunning. Tabel 9) Openstaande woningnieuwbouwvergunningen Randstad per 1 januari 2007 Leeftijdcategorie Aantal vergunningen Percentage 0-18 maanden % maanden % maanden % Meer dan 60 maanden 164 6% Totaal % Ten slotte wordt nog bekeken wat de gemiddelde leeftijd is van de openstaande vergunningen van de verschillende opdrachtgevers in de Randstad. De vergunningen van de overige particuliere opdrachtgevers zijn gemiddeld het oudst (24,7 maanden). De gemiddelde leeftijden van de vergunningen in de handen van bouwers voor de markt, overheden en woningcorporaties zijn een stuk lager (respectievelijk 21,6 maanden en 21,8 maanden). Eerste ring In de Eerste ring rondom de Randstad stonden per 1 januari woningnieuwbouwvergunningen open. Dit is bijna de helft van alle openstaande vergunningen in Nederland. Het gebied dat de Eerste ring beslaat is veel groter dan de Randstad en de Tweede ring. Vandaar dat er ook veel vergunningen in terug gevonden worden. Ongeveer 93% van de vergunningen uit dit gebied heeft betrekking op koopwoningen (9.352 vergunningen). Slechts 5% slaat op huurwoningen (492 vergunningen). De overige 2% omvat zowel huurwoningen als koopwoningen (216 vergunningen). In tabel 10 wordt het aantal huurwoningen en koopwoningen weergegeven, waarvoor de openstaande bouwvergunningen binnen de Eerste ring staan. Tabel 10) Openstaande woningnieuwbouwvergunningen Eerste ring per 1 januari 2007 Eerste ring Aantal vergunde woningen Aantal nog gereed te komen woningen Percentage nog gereed te komen Huurwoningen % Koopwoningen % Totaal aantal woningen % 21

23 De meeste openstaande woningnieuwbouwvergunningen binnen de Eerste ring zijn te kenmerken als zuiver woningbouw (8.899 vergunningen). Bij de andere vergunningen is naast de woonfunctie ook sprake van een bedrijfsfunctie van de vergunningen. Bij 951 van deze vergunningen heeft de woonfunctie de overhand. De rest van de vergunningen (210) heeft voornamelijk een bedrijfsfunctie die is gecombineerd met een naar verhouding bescheiden woonfunctie. Het grootste deel van de openstaande vergunningen in de Eerste ring staat uit bij particuliere opdrachtgevers (6.610 vergunningen). Bouwers voor de markt hebben een kleiner deel van de vergunningen in handen (2.793 vergunningen). In de Eerste ring werden 657 van de vergunningen verleend aan overheden of woningcorporaties. De openstaande nieuwbouwvergunningen binnen de Eerste ring zijn als volgt onder te verdelen naar projectgrootteklasse (zie tabel 11). Tabel 11) Openstaande woningnieuwbouwvergunningen Eerste ring per 1 januari 2007 Projectgrootteklasse Aantal vergunningen Percentage 1 woning % 2-9 woningen % woningen % 50 en meer woningen 454 4% Totaal % In tabel 12 staat weergegeven wat de bouwsom, de inhoud en de oppervlakte is van de openstaande vergunningen binnen de Eerste ring. Hierbij zijn alleen de vergunningen meegenomen waaronder alleen woningen worden gebouwd, zonder ruimtes met bedrijfsfuncties. In de Eerste ring zijn dit vergunningen. Tabel 12) Openstaande woningnieuwbouwvergunningen Eerste ring per 1 januari 2007 Gemiddeld per vergunning Gemiddeld per woning Bouwsom (x euro) Inhoud (m3) Oppervlakte (m2) Hieronder wordt er nog in detail gekeken naar de kenmerken van de openstaande woningnieuwbouwvergunningen van de verschillende opdrachtgevers binnen de Eerste ring. 22

24 Tabel 13) Aantal vergunde woningen van de openstaande woningnieuwbouwvergunningen Eerste ring per 1 januari 2007 Overheid en Bouwers voor de Overige particuliere Totaal woningcorporaties markt opdrachtgevers 1 woning woningen woningen en meer woningen Totaal Tabel 14) Aantal woningen nog gereed te komen van de openstaande woningnieuwbouwvergunningen Eerste ring per 1 januari 2007 Overheid en Bouwers voor de Overige particuliere Totaal woningcorporaties markt opdrachtgevers 1 woning woningen woningen en meer woningen Totaal Tabel 15) Percentage aantal woningen nog gereed te komen van de openstaande woningnieuwbouwvergunningen Eerste ring per 1 januari 2007 Overheid en Bouwers voor de Overige particuliere Totaal woningcorporaties markt opdrachtgevers 1 woning 100% 100% 100% 100% 2-9 woningen 95% 94% 94% 94% woningen 92% 89% 91% 90% 50 en meer woningen 74% 82% 78% 80% Totaal 82% 86% 98% 86% In tabel 16 wordt de periode dat de vergunningen open staan in de Eerste ring verdeeld in vier categorieën. Tabel 16) Openstaande woningnieuwbouwvergunningen Eerste ring per 1 januari 2007 Leeftijdcategorie Aantal vergunningen Percentage 0-18 maanden % maanden % maanden % Meer dan 60 maanden % Totaal % Ook voor deze regio kijken we naar de gemiddelde leeftijd van de openstaande vergunningen van de verschillende opdrachtgevers. De vergunningen van de overige particuliere opdrachtgevers zijn gemiddeld het oudst (25,4 maanden). De gemiddelde leeftijden van de 23

25 vergunningen in handen van bouwers voor de markt, overheden en woningcorporaties zijn ook hier een stuk lager (21,8 maanden en 21,5 maanden respectievelijk). Tweede ring In de Tweede ring rondom de Randstad stonden op 1 januari woningnieuwbouwvergunningen open. Van deze vergunningen hebben er betrekking op enkel koopwoningen. Het aantal vergunningen dat enkel betrekking heeft op huurwoningen bedraagt 391. De rest van de vergunningen (122) in de Tweede ring omvatten zowel huurwoningen als koopwoningen. In tabel 17 wordt de aantallen huurwoningen en koopwoningen getoond binnen de openstaande vergunningen in de Tweede ring. Tabel 17) Openstaande woningnieuwbouwvergunningen Tweede ring per 1 januari 2007 Tweede ring Aantal vergunde woningen Aantal nog gereed te komen woningen Percentage nog gereed te komen Huurwoningen % Koopwoningen % Totaal aantal woningen % Meer dan 90% van de vergunningen binnen de Tweede ring kenmerkt zich als zuiver woningbouw (7.449 vergunningen). De rest van de vergunningen bestaat uit een combinatie van woningen met bedrijfsruimtes. Bij de meeste daarvan ligt het accent op de woningen (634 vergunningen). Bij de overige vergunningen ligt het accent op de bedrijfsruimtes (130 vergunningen). De openstaande vergunningen in de Tweede ring zijn vooral aangevraagd door particulieren (5.321 vergunningen) van de openstaande vergunningen in de Tweede ring zijn in handen van bouwers voor de markt. Overheden en woningcorporaties in de Tweede ring bezitten 487 vergunningen voor nieuwe woningen. De openstaande vergunningen in de Tweede ring zijn als volgt in te delen naar projectgrootteklasse (zie tabel 18). 24

26 Tabel 18) Openstaande woningnieuwbouwvergunningen Tweede ring per 1 januari 2007 Projectgrootteklasse Aantal vergunningen Percentage 1 woning % 2-9 woningen % woningen % 50 en meer woningen 181 2% Totaal % Hieronder wordt daarin inzicht geboden voor de openstaande vergunningen in de Tweede ring (zie tabel 19). Hierbij zijn alleen de vergunningen meegenomen waarbinnen alleen woningen worden gebouwd, zonder ruimtes met andere functies. In de Tweede ring zijn dit vergunningen. Tabel 19) Openstaande woningnieuwbouwvergunningen Tweede ring per 1 januari 2007 Gemiddeld per vergunning Gemiddeld per woning Bouwsom (x euro) Inhoud (m3) Oppervlakte (m2) In tabellen 20, 21 en 22 wordt een beeld gegeven van de aantallen woningen die de verschillende opdrachtgevers in de Tweede ring (nog) mogen bouwen binnen de verschillende projectgrootteklasses. Tabel 20) Aantal vergunde woningen van de openstaande woningnieuwbouwvergunningen Tweede ring per 1 januari 2007 Overheid en Bouwers voor de Overige particuliere Totaal woningcorporaties markt opdrachtgevers 1 woning woningen woningen en meer woningen Totaal Tabel 21) Aantal woningen nog gereed te komen van de openstaande woningnieuwbouwvergunningen Tweede ring per 1 januari 2007 Overheid en Bouwers voor de Overige particuliere Totaal woningcorporaties markt opdrachtgevers 1 woning woningen woningen en meer woningen Totaal

27 Tabel 22) Percentage aantal woningen nog gereed te komen van de openstaande woningnieuwbouwvergunningen Tweede ring per 1 januari 2007 Overheid en Bouwers voor de Overige particuliere Totaal woningcorporaties markt opdrachtgevers 1 woning 100% 100% 100% 100% 2-9 woningen 93% 92% 93% 93% woningen 89% 87% 60% 88% 50 en meer woningen 80% 77% 38% 77% Totaal 86% 85% 95% 86% In tabel 23 wordt de periode dat de vergunningen openstaan in de Tweede ring verdeeld in vier categorieën. Tabel 23) Openstaande woningnieuwbouwvergunningen Tweede ring per 1 januari 2007 Leeftijdcategorie Aantal vergunningen Percentage 0-18 maanden % maanden % maanden 683 8% Meer dan 60 maanden % Totaal % De gemiddelde leeftijd van de openstaande bouwvergunningen voor nieuwe woningen onder de verschillende opdrachtgevers wordt hier voor de Tweede ring ook nog weergegeven. De vergunningen van de overige particuliere opdrachtgevers zijn het oudst (25,4 maanden). Overheden en woningcorporaties hebben openstaande vergunningen die gemiddeld 21,9 maanden eerder verleend werden. De gemiddelde leeftijd van de vergunningen van de bouwers voor de markt bedraagt 23,3 maanden. Resumé In dit gedeelte zullen we de meest in het oogspringende details en verschillen tussen de regio s uit de voorgaande tabellen op een rijtje zetten. Het meest opvallend is dat het aantal woningnieuwbouw vergunningen dat per 1 januari 2007 open stond in de Randstad, veel lager is dan in de andere delen van Nederland. Slechts 12%, vergunningen, van de openstaande vergunningen is in de Randstad terug te vinden. Als er gekeken wordt naar het aantal woningen blijkt dat 33% (65.097) in de Randstad gebouwd mag worden. Hieruit blijkt dat in de Randstad vooral veel grote woningbouwprojecten vergund zijn. 26

28 18% van de openstaande vergunningen in de Randstad omvat 50 of meer woningen. In de Eerste ring is dat percentage slechts 5% en in de Tweede ring 2%. In de Randstad staan naar verhouding veel vergunningen open met huurwoningen. Vooral het aandeel vergunningen waarbinnen huur- en koopwoningen gecombineerd worden, is hier hoog in vergelijking met de rest van Nederland. Het gaat in de Randstad om in totaal 313 vergunningen met huurwoningen. Hoewel dit vergeleken met de rest van Nederland relatief veel vergunningen zijn blijft dit een betrekkelijk laag aantal in vergelijking met het aantal vergunningen met alleen koopwoningen. In het geval vergunningen met huurwoningen even gevoelig zijn voor uitval, als de vergunningen met alleen koopwoningen, is de bouw van nieuwe huurwoningen kwetsbaarder voor uitval dan de bouw van koopwoningen. Dit wordt binnen het veldwerkonderzoek nader geanalyseerd. Terwijl in de Randstad de minste vergunningen te vinden zijn, zitten in de Eerste ring de meeste openstaande vergunningen (10.060). In de Tweede ring zijn dat er iets minder (8.213 vergunningen). In de Randstad is het aandeel van woningcorporaties in de openstaande vergunningen met 10% het hoogst. Buiten de Randstad blijft dit aandeel steken op 6%. Ook de bouwers voor de markt zijn naar verhouding actiever in de Randstad, waar ze goed zijn voor 43% van de openstaande vergunningen. Buiten de Randstad bedraagt hun aandeel niet meer dan 28%. In de Randstad zijn het dus vooral de professionele partijen die de woningnieuwbouw bepalen. Het aandeel van de overige particuliere opdrachtgevers is hier naar verhouding laag. In Nederland is 80% van de openstaande vergunningen niet ouder dan 36 maanden. De vergunningen in de Randstad zijn vaker ouder dan 18 maanden in vergelijking met de rest van Nederland. De vergunningen ouder dan 36 maanden, zijn in de Randstad meestal niet meer dan 60 maanden oud. In de Tweede ring zijn deze vergunningen wel vaker meer dan 60 maanden oud. Dit betekent dat de voorraad woningnieuwbouwvergunningen in de Randstad verder aangesproken wordt dan daarbuiten. In de andere delen van Nederland blijven (delen van) sommige vergunningen blijkbaar langer op de plank liggen. 27

29 Bij inspectie van de bouwsom, inhoud (m 3 ) en oppervlakte (m 2 ) van de vergunningen, blijkt dat de vergunningen in de Randstad verreweg het grootst zijn. Dit hangt samen met het aantal woningen dat per vergunning gebouwd wordt. Dit aantal is in de Randstad gemiddeld veel hoger dan daarbuiten. Gemiddeld zijn de vergunde woningen in de Randstad wel het kleinst en goedkoopst. Buiten de Randstad zijn de woningen groter en liggen de bouwkosten per woning hoger. Terwijl in de Tweede ring de vergunde woningen nog groter zijn dan in de Eerste ring, zijn de bouwkosten per woning in de Eerste ring het hoogst. Als de prijzen van de aannemers in de Eerste en Tweede ring vergelijkbaar zijn, dan zou dit betekenen dat in de Eerste ring kwalitatief betere woningen worden gebouwd. Ten slotte valt op te merken dat de verschillen tussen de regio s Eerste ring en Tweede ring minimaal zijn. Ook de verschillen met de Randstad zijn, buiten wat hierboven is beschreven, vaak gering. In tabel 1 van de bijlagen vindt u een samenvattende tabel, waarin de hierboven beschreven resultaten op een rij zijn gezet. In dit hoofdstuk is een beeld geschetst van de openstaande vergunningen per 1 januari De openstaande vergunningen vormen namelijk het onderzoeksdomein voor dit project. In het volgende hoofdstuk worden de resultaten van de analyse van de verschillende toegepaste onderzoeksmethodes getoond. 28

30 5. Resultaten In dit hoofdstuk worden de resultaten van het onderzoeksproject gepresenteerd. Aangezien het project uit meerdere onderdelen bestaat, is dit hoofdstuk in verschillende delen opgebouwd. Voor de beschrijving van de resultaten van elk deelonderzoek is een aparte paragraaf aanwezig. De eerste paragraaf beschrijft de resultaten van het veldwerk, zoals beschreven onder Deel I in hoofdstuk 3. Hierbij gaan we op zoek naar de verschillen tussen de regio s (de Randstad, de Eerste ring en de Tweede ring). In de tweede paragraaf wordt ingegaan op de resultaten van de analyse van het totale bestand openstaande vergunningen per 1 januari Ook hier worden de resultaten per regio bekeken. De aanpak van dit deel van het onderzoek staat beschreven onder Deel II van hoofdstuk 3. In de derde paragraaf wordt een beeld geschetst van de vergunningen die in 2000 zijn verleend en volledig tot realisatie zijn gekomen. De vraag daarbij is wat de kenmerken zijn van deze succesvolle vergunningen. Dit heeft betrekking op Deel III uit hoofdstuk 3. De laatste paragraaf van dit hoofdstuk beschrijft de uitkomsten van de gesprekken met de enquêteurs die het veldwerk hebben uitgevoerd. De ervaringen die ze op de bouwplaatsen hebben opgedaan voegen veel toe aan de antwoorden uit de gestructureerde vragenlijst. Na de beschrijving van de resultaten van de verschillende delen van het project kunnen we in het volgende hoofdstuk betekenis toevoegen aan het bestand openstaande vergunningen voor de toekomstige woningbouwproductie in Nederland. Deel I: Veldwerkonderzoek Hier worden de resultaten beschreven van het onderzoek dat heeft plaatsgevonden onder een steekproef van openstaande woningnieuwbouwvergunningen in Nederland. De gegevens zijn zo veel mogelijk op de betreffende bouwlocaties verzameld. De verzamelde gegevens hebben betrekking op de onderstaande vragen: a) Welke partijen zijn bij het project betrokken? b) Wat zijn de verschillende rollen van deze partijen? c) Is het project gefaseerd? Waarom wordt er gefaseerd, en welke redenen liggen daar aan ten grondslag. 29

31 d) Wat is de planning van het project verdeeld in fases (start bouw en oplevering)? e) Is er afgeweken van de oorspronkelijke planning? Zo ja: Waarom? f) Is er sprake van uitval van (een deel van de) woningen binnen een project? Zo ja: Waardoor is de uitval veroorzaakt? g) Is er sprake van herontwikkeling van het project? Zo ja: Is er dan een nieuwe vergunning aangevraagd en wat is er met de oude vergunning gebeurd? h) Hoe verhoudt zich het moment van verkoop van de woningen ten opzichte van de aanvraag van een bouwvergunning en ten opzichte van de start van de bouw? Bij het bezoek aan de bouwplaats is eerst een aantal algemene locatiekenmerken geïnventariseerd. Hierbij gaat het om de status van het bouwproject (niet begonnen, in aanbouw, ligt stil, gereed) en de bouwlocatie (binnenstedelijk herstructurering, binnenstedelijk vervangende nieuwbouw, binnenstedelijk opvulling/inbreiding, buitenstedelijk VINEX, buitenstedelijk kleinschalig). Aan de hand van deze locatiekenmerken zullen de resultaten voor de bovenstaande vragen per onderzoeksregio worden besproken. Daarom wordt hieronder allereerst een overzicht geboden van deze locatiekenmerken per regio. Tabel 24) Omvang veldwerk naar regio en bouwlocatie binnenstedelijk, binnenstedelijk, binnenstedelijk, buitenstedelijk, buitenstedelijk, herstruct. opvul. / inb. verv. nieuwb. kleinschalig VINEX Totaal Randstad 65 13% 93 19% % 87 18% % 489 Eerste ring 98 20% % % % 20 4% 498 Tweede ring 37 7% % 96 19% % 20 4% 499 Totaal % % % % % 1486 Uit tabel 24 blijkt dat van de vergunningen uit de steekproef er zijn teruggevonden in het veld. Er zijn 14 vergunningen die om uiteenlopende redenen niet te lokaliseren waren tijdens het veldwerk. De belangrijkste redenen zijn dat het bouwplan niet bereikbaar is (gebarricadeerd of in voetgangerszone) of dat de locatie onvoldoende duidelijk is omschreven door vergunningverlenende gemeente. In de Randstad deed dit zich 11 keer voor. Binnen de Eerste ring twee keer en in de Tweede ring 1 keer. Opvallend is dat in de Randstad naar verhouding iets minder vergunningen binnenstedelijk teruggevonden zijn. Aan de grote buitenstedelijke opgave van de laatste 10 jaar, die voor een belangrijk deel in de Randstad ligt, wordt in 2007 dus nog steeds gebouwd. 30

32 Naast het duiden van de bouwlocatie is de status van het bouwproject waar de bouwvergunning betrekking op heeft vastgelegd. Daarbij is onderscheid gemaakt tussen projecten die gereed zijn, projecten die in aanbouw zijn, projecten die stil gelegd zijn en projecten die nog niet begonnen zijn. Een project is als gereed geregistreerd wanneer op de bouwlocatie geen bouwactiviteiten meer aangetroffen werden en er ook geen aanwijzingen te vinden waren dat er in de toekomst nieuwe bouwactiviteiten uitgevoerd zouden gaan worden. Wanneer op een bouwlocatie bouwactiviteiten werden aangetroffen is het gekenmerkt als in aanbouw. Bij projecten waar geen bouwactiviteiten meer werden gevonden (op een werkdag), maar nog wel aanwijzingen waren voor toekomstige bouwactiviteiten is genoteerd ligt stil. Bouwlocaties waar nog geen bouwactiviteiten plaatsvonden en de bouwgrond nog braak lag of de oorspronkelijke bebouwing nog niet (geheel) gesloopt was, werden gekenmerkt als niet begonnen. De resultaten van deze inventarisatie staan weergegeven in tabel 25. Tabel 25) Omvang veldwerk naar regio en status bouw Gereed In aanbouw Ligt stil Niet begonnen Totaal Randstad % % 8 2% 50 10% 489 Eerste ring % % 6 1% 45 9% 498 Tweede ring % % 8 2% 79 16% 499 Totaal % % 22 1% % 1486 Wat op de eerste plaats opvalt, is dat een groot deel van de bouwvergunningen, dat in november 2006 nog niet gereed gemeld was (en voor mei 2006 werd verleend) tijdens het veldwerk (medio februari tot medio juni 2007) wel als gereed is aangetroffen. Het blijkt dat in de Randstad dit aandeel lager is dan in de andere delen van het land. In de Randstad werden de projecten vaker in de bouwfase aangetroffen. Dit komt omdat de bouwprojecten in de Randstad groter zijn, waardoor de totale bouwfase langer duurt. In de Tweede ring zijn naar verhouding veel bouwprojecten nog niet begonnen. De redenen hiervoor zijn te vinden op het gebied van de lastigere marktomstandigheden in deze regio. De bouwers hebben naar verhouding meer last van een tegenvallende vraag naar woningen. Bovendien worden in deze regio relatief veel vergunningen aangevraagd door particuliere personen, die vaak een langere aanloop nodig hebben om te beginnen met de bouw van de woningen. Het aandeel van de vergunningen dat nog niet begonnen is, terwijl ze minimaal 10 maanden eerder werden geregistreerd is aanzienlijk. Er blijven veel bouwvergunningen lange tijd onbenut. 31

33 De status van de bouwvergunningen is ook vergeleken voor projectgrootte (kleinschalig en grootschalig) en bouwlocatie (binnenstedelijk of buitenstedelijk). Een vergunning met 50 of meer woningen is daarbij beschouwd als een grootschalig project. Het onderscheid binnenstedelijk en buitenstedelijk is gemaakt op basis van de 6 locaties zoals die gebruikt zijn in tabel 24. De eerste 4 categorieën zijn samengevat als binnenstedelijk. De overige categorieën vallen onder de kop buitenstedelijk. De resultaten van de vergelijking staan in tabel 26 en 27 weergegeven. Tabel 26) Omvang veldwerk naar projectomvang en status Gereed In aanbouw Ligt stil Niet begonnen Totaal Kleinschalig % % 19 2% % 1152 Grootschalig % % 3 1% 17 5% 334 Totaal % % 22 1% % 1486 Tabel 27) Omvang veldwerk naar bouwlocatie (samengevat) en status Gereed In aanbouw Ligt stil Niet begonnen Totaal Binnenstedelijk % % 16 2% % 979 Buitenstedelijk % % 6 1% 37 7% 507 Totaal % % 22 1% % 1486 Tabel 26 en 27 laten zien dat de grootschalige projecten naar verhouding in de meeste gevallen nog in aanbouw zijn. De kleinschalige projecten zijn naar verhouding iets vaker al gereed, maar ook vaker niet begonnen. Dit effect is het duidelijkst zichtbaar in de regio van de Eerste ring. In de andere regio s zijn naar verhouding evenveel kleinschalige als grootschalige projecten die gereed zijn. Buitenstedelijk zijn de projecten naar verhouding iets vaker gereed dan binnenstedelijk. Daartegenover staat dat de binnenstedelijke projecten vaker nog niet begonnen zijn. Hierbij valt op te merken dat in de regio van de Eerste ring er naar verhouding iets meer binnenstedelijk projecten in aanbouw zijn in vergelijking met de buitenstedelijke projecten. Dit in tegenstelling tot het beeld in de andere regio s, waar geen verschillen optreden voor projecten die binnen- en buitenstedelijk gereed zijn. Het onderzoek heeft zich geconcentreerd op de vergunningen die niet gereed zijn aangetroffen tijdens het veldwerk. Het betreft hier dus 631 vergunningen. Het grootste deel daarvan (435 vergunningen; 69%) was op het moment van bezoek in aanbouw. Van deze vergunningen zijn de 32

34 onderzoeksvragen direct op de bouwplaats voorgelegd aan de verantwoordelijke uitvoerder of projectontwikkelaar indien deze aanwezig was. Het volgende deel van dit hoofdstuk gaat in op de resultaten van de vergunningen die in aanbouw zijn waarvan direct op de bouwplaats antwoorden verzameld zijn. Vergunningen in aanbouw In dit deel van het rapport bekijken we de antwoorden op de onderzoeksvragen voor de bouwvergunningen uit de steekproef die tijdens het veldwerk in de bouwfase zijn aangetroffen. Hoe deze vergunningen verdeeld zijn over de verschillende regio s staat weergegeven in tabel 28. De leeftijd van de vergunningen is bepaald ten opzichte van de maand waarin de vergunning werd verleend of de maand waarin de vergunning werd geregistreerd (indien niet bekend is wanneer de vergunning werd verleend). De leeftijd is zo berekend dat een vergunning uit april 2006 in november 2006 (peildatum steekproef bestand) 7 maanden oud is. Tabel 28) Vergunningen in het veldwerk in aanbouw per regio Aantal vergunde woningen Gemiddelde leeftijd vergunningen in november 2006 (maanden) Gemiddelde leeftijd vergunningen bij bezichtiging (maanden) In aanbouw (aantal) Randstad ,7 21,5 Eerste ring ,5 20,8 Tweede ring ,8 21,8 Totaal ,1 21,3 De meeste vergunningen bevinden zich in de Randstad. Dat komt omdat hier relatief weinig vergunningen gereed zijn aangetroffen tijdens het veldwerk. Bovendien vertegenwoordigen deze vergunningen de meeste woningen, omdat de projecten in de Randstad groter zijn dan in de andere regio s. In tabel 28 zijn ook de gemiddelde leeftijden van de vergunningen weergegeven. Als gekeken wordt naar de leeftijd van de vergunningen op de peildatum van de steekproef zijn de vergunningen in de Randstad het oudst. De gemiddelde leeftijd van de vergunningen in aanbouw waren het hoogst in de Tweede ring op het moment van bezichtiging. Dat deze regio het laatst in het veldwerk aan bod is gekomen speelt hierbij een rol. 33

35 Om een beeld te krijgen van de vergunningen die in aanbouw zijn, wordt in tabel 2 van de bijlage eerst een aantal kenmerken bekeken. Voor de vergunningen in aanbouw komen in dit hoofdstuk de antwoorden op de eerder geïntroduceerde vragen aan bod. Hier staan deze vragen nogmaals genoemd: a) Welke partijen zijn bij het project betrokken? b) Wat zijn de verschillende rollen van deze partijen? c) Is het project gefaseerd? Waarom wordt er gefaseerd, en welke redenen liggen daar aan ten grondslag. d) Wat is de planning van het project verdeeld in fases (start bouw en oplevering)? e) Is er afgeweken van de oorspronkelijke planning? Zo ja: Waarom? f) Is er sprake van uitval van (een deel van de) woningen binnen een project? Zo ja: Waardoor is de uitval veroorzaakt en om hoeveel woningen gaat het? g) Is er sprake van herontwikkeling van het project? Zo ja: Is er dan een nieuwe vergunning aangevraagd en wat is er met de oude vergunning gebeurd? h) Hoe verhoudt het moment van verkoop van de woningen zich ten opzichte van de aanvraag van een bouwvergunning en ten opzichte van de start van de bouw? Een belangrijk deel van het antwoord op vraag f) wordt in het volgende hoofdstuk gepresenteerd. In dat hoofdstuk worden de kwantitatieve resultaten van het onderzoek gerapporteerd. a) Partijen Bij de vergunningen die in aanbouw waren tijdens het bezoek aan de bouwlocaties zijn de betrokken partijen geïnventariseerd. In grafiek 2 is per regio weergegeven welke partijen aangetroffen zijn bij de in aanbouw zijnde projecten. Hierbij zijn de partijen over alle rollen bij elkaar opgeteld. De grafieken stellen dus het totaal van de rollen voor in alle in aanbouw zijnde bouwprojecten en tonen hoe de verschillen partijen over deze rollen verdeeld zijn. Uit de grafieken blijkt dat de betrokken partijen per regio niet veel afwijken. De belangrijkste partijen bij de woningbouwprojecten in aanbouw zijn de projectontwikkelaars, aannemers en particulieren. Deze worden gevolgd door de corporaties en hun ontwikkelingspoten. Daarnaast zijn institutionele beleggers, makelaars en zorginstellingen betrokken bij een deel van de projecten. Ten slotte is in een aantal projecten ook een rol weggelegd voor architecten, 34

36 bouwadviseurs en gemeenten. Vooral de betrokkenheid van gemeenten bij woningbouwprojecten mag als opvallend gekenmerkt worden. In sommige gevallen gaat de rol van gemeente verder dan enkel voorwaarde scheppend in de woningbouw. Onder b) wordt ingegaan op de rollen die de betrokken partijen uitvoeren binnen de in aanbouw zijnde woningbouwprojecten. Grafiek 2) Betrokken partijen per regio Ontwikkelaar(s) / bouwer(s) Aannemer Particulier(en) Randstad 138 Corporatie(s) Een ontwikkelpoot corporatie 90 Institutionele belegger(s) Makelaar Zorginstelling Architect Gemeente Bouwadviseurs Eerste ring Tweede ring

37 b) Rollen van de verschillende partijen In grafiek 3, 4 en 5 is weergegeven in welke rollen de verschillende partijen betrokken zijn bij de bouwprojecten in aanbouw. Hierbij zijn alle rollen bij elkaar opgeteld en verdeeld over de verschillende partijen. Dit betekent dat bij verschillende rollen, het in bepaalde gevallen kan gaan om dezelfde partij, waardoor de partij dubbel wordt geteld. De grafieken vertellen ons dat er per regio verschillen optreden in de rol waarin men betrokken is bij de bezochte bouwprojecten. Grafiek 3) Rollen van de verschillende partijen (Randstad) Aannemer Architect Bouwadviseurs Corporatie(s) Een ontwikkelpoot corporatie Gemeente Institutionele belegger(s) Makelaar Onbekend Ontwikkelaar(s) / bouwer(s) Particulier(en) Zorginstelling Opdrachtgever Uitvoerder Afnemer Andere rol 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 36

38 Grafiek 4) Rollen van de verschillende partijen (Eerste ring) Aannemer Architect Bouwadviseurs Corporatie(s) Een ontwikkelpoot corporatie Gemeente Institutionele belegger(s) Makelaar Opdrachtgever Uitvoerder Afnemer Andere rol Onbekend Ontwikkelaar(s) / bouwer(s) Particulier(en) Zorginstelling 0% 20% 40% 60% 80% 100% Grafiek 5) Rollen van de verschillende partijen (Tweede ring) Aannemer Architect Bouwadviseurs Corporatie(s) Een ontwikkelpoot corporatie Gemeente Institutionele belegger(s) Makelaar Opdrachtgever Uitvoerder Afnemer Andere rol Onbekend Ontwikkelaar(s) / bouwer(s) Particulier(en) Zorginstelling 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100 % 37

39 Uit grafiek 3, 4 en 5 blijkt dat de aannemer in de onderzochte woningbouwprojecten uitsluitend betrokken is als uitvoerder. Architecten hebben meestal een andere rol dan uitvoerend, opdrachtgevend of afnemend, maar treden buiten de Randstad soms op als opdrachtgever van woningbouwprojecten. Als er bouwadviseurs betrokken zijn bij de projecten dan is hun rol zuiver adviserend. Corporaties en hun ontwikkelingspoten treden op als opdrachtgever en afnemer van de woningbouwprojecten. In sommige projecten kan een ontwikkelingspoot van een corporatie ook een andere rol hebben. Gemeenten kunnen in bepaalde gevallen een opdrachtgevende rol hebben in de woningbouwprojecten. In de Randstad komt het ook voor dat de gemeente woningen uit een project afneemt. Institutionele beleggers hebben net als de corporaties een opdrachtgevende en afnemende rol. Makelaars hebben over het algemeen een afnemende rol, maar treden soms op als opdrachtgever en in andere rollen. In de regio van de Eerste ring werden makelaars in de twee laatst genoemde rollen aangetroffen. Ontwikkelaars/bouwers komen als enige partijen in alle rollen voor. De meest voorkomende rollen zijn opdrachtgever en uitvoerder. Particulieren kunnen als opdrachtgever optreden, maar zijn over het algemeen vooral betrokken als afnemer van de te bouwen woningen. Ook zorginstellingen geven opdracht voor de bouw van woningen en zijn dan meestal zelf de afnemer van de te bouwen woningen. c) en d) Fasering Het volgende onderdeel van het onderzoek betreft de fasering van de bouwprojecten. In tabel 29 is per regio weergegeven welk deel van de vergunningen gefaseerd wordt gebouwd. Tabel 29) Aandeel vergunningen dat in meerdere fases wordt gebouwd % Gefaseerd Gemiddeld aantal fases Randstad 6,0% 2,5 Eerste ring 5,6% 2,6 Tweede ring 9,6% 2,2 Van de bouwvergunningen die in aanbouw zijn wordt het grootste deel in één keer gebouwd. Dit betekent niet dat veel bouwprojecten niet in fases worden gebouwd. Een bouwproject kan namelijk bestaan uit meerdere bouwfases, waarbij per fase een bouwvergunning wordt aangevraagd. Het blijkt dat in de Tweede ring naar verhouding de meeste vergunningen 38

40 gefaseerd worden gebouwd. Het gemiddelde aantal bouwfases is in deze regio echter het laagst. In de overige regio s zijn de bouwvergunningen groter, wat resulteert in meerdere bouwfases. Als wordt gevraagd naar de redenen van fasering worden de antwoorden gegeven die worden gepresenteerd in tabel 30. Bij een aantal vergunningen in de Eerste ring zijn meerdere antwoorden per vergunningen geregistreerd, waardoor het totaal optelt tot meer dan 100%. Blijkbaar is de fasering van de bouw onder andere afhankelijk van de sloop van de objecten die op de bouwlocatie aanwezig zijn. Het komt voor dat er gewacht moet worden op de verhuizing van zittende bewoners. Bij een project in Eindhoven was de leeftijd van de zittende bewoners zo hoog dat een verhuizing niet aannemelijk was. Hierdoor wordt de bouw jaren opgehouden. Daarnaast wordt er voor fasering gekozen, zodat de nieuwe woningen gespreid op de markt kunnen worden gezet. Het komt ook voor dat een bouwvergunning door de opdrachtgever in stukken is verdeeld. Voor de bouw van elk van de delen kan een andere aannemer verantwoordelijk zijn. Voor elk los deel wordt dan een andere planning gehanteerd. Een andere mogelijkheid is dat bepaalde delen van een project spoediger opgeleverd moeten worden. In dit geval wordt de bouwvergunning dus ook in verschillende delen gerealiseerd. Als de bouw in het verleden is stil gevallen, wordt deze noodgedwongen gefaseerd in sommige gevallen. Ten slotte geeft een aantal ontwikkelende bouwers aan dat ze slechts een beperkte bouwcapaciteit hebben, waardoor ze gedwongen zijn de bouw te faseren. Het is belangrijk dat de toekomstige productie (van de volgende fases) gewaarborgd is. Tabel 30) Redenen voor fasering realisering bouwvergunning Randstad Eerste ring Tweede ring Sloop gaat ook in delen 21% 40% 9% Verkoop woningen spreiden 14% 30% 55% Meerdere losse delen/aannemers 14% 30% 0% Verschillen in oplevering binnen project 14% 0% 0% Bouw was stil gelegd 14% 10% 0% Beperkte bouwcapaciteit/continuïteit 21% 10% 36% Totaal 100% 120% 100% Meer dan 90% van de bouwvergunningen wordt volgens de resultaten van het onderzoek niet gefaseerd gebouwd. Dit komt omdat in deze gevallen de vergunning uit een enkel bouwvolume bestaat, dat niet in verschillende delen is op te splitsen. 39

41 Als gekeken wordt naar de omvang van de fases van een bouwproject, kan het volgende worden geconstateerd. Hierbij zijn de projecten die in één fase worden gebouwd ook meegenomen. In tabel 31 is per regio het gemiddelde aantal woningen en de gemiddelde (geplande) bouwtijd per fase aangegeven. Voor alle regio s geldt dat voor de eerste fases het gemiddelde aantal woningen en de gemiddelde bouwtijd groter is dan van de volgende fases. Tabel 31) Kenmerken van de bouwfases Gemiddeld aantal woningen Gemiddelde bouwtijd (maanden) Randstad 59,8 19,0 Eerste ring 32,2 16,5 Tweede ring 22,5 13,0 e) Planning Op de bouwlocaties is gevraagd of de bouw volgens planning verloopt. De antwoorden op deze vraag staan samengevat in tabel 32. Tabel 32) Volgens planning? Vergunningen in aanbouw Regio niet volgens planning (%) Randstad 32% Eerste ring 29% Tweede ring 16% Opdrachtgever Overheid en woningcorporaties 24% Bouwers voor de markt 27% Particulieren 80% Projectgrootte 5-9 woningen 27% woningen 27% 50 en meer woningen 26% Koop- en huurwoningen Koopwoningen 27% Huurwoningen 31% Koop- en huurwoningen 21% Met bedrijfsruimtes Nee 26% Ja, voornamelijk bedrijfsruimte 17% Ja, voornamelijk woningen 34% Binnenstedelijk/buitenstedelijk Binnenstedelijk 30% Buitenstedelijk 21% Het blijkt dat een aanzienlijk deel van de projecten niet volgens planning verloopt. Dit aandeel is in de Randstad twee keer zo hoog als in de Tweede ring. Het aandeel van de vergunningen dat 40

42 niet volgens planning gebouwd wordt in de Eerste ring is hoog. Er zijn duidelijke regionale verschillen in het volgens planning verlopen van de woningbouwprojecten die in aanbouw zijn. Als gekeken wordt naar de verschillen tussen de diverse opdrachtgevers blijkt dat bij de corporaties en de bouwers voor de markt ongeveer een kwart van de projecten vertraagd is. Van de vergunningen in aanbouw van andere particuliere opdrachtgevers blijken er 4 van de 5 vertraagd te zijn. Omdat dit een zeer klein aantal vergunningen is, kunnen hier geen harde conclusies over getrokken worden. Dit kan wel aanleiding zijn om deze groep opdrachtgevers nader te onderzoeken. De omvang van de vergunningen (in het aantal woningen) maakt geen verschil in het volgens planning verlopen van het betreffende bouwproject. Uit de resultaten blijkt dat de bouwprojecten van vergunningen waarin huur- en koopwoningen gecombineerd zijn minder vaak afwijken van hun planning dan projecten van vergunningen met alleen huurwoningen of alleen koopwoningen. Ten slotte lijken de resultaten er op te wijzen dat de bouw van vergunningen van bedrijfsruimtes met woningen minder vaak afwijken van de planning dan andere vergunningen. Ook hier betreft het echter een klein aantal vergunningen (2 vertraagde vergunningen van de 12). Vergunningen van woningen waar tevens bedrijfsruimtes bij horen blijken juist vaker van de planning af te wijken dan vergunningen met enkel woningen. De vergunningen die binnenstedelijk in aanbouw zijn, wijken naar verhouding vaker af van de oorspronkelijke planning. Binnen de stad is bijna een derde van de vergunningen afgeweken van de planning terwijl buiten de stad dat deel een vijfde beslaat. Binnenstedelijk bouwen is dus lastiger dan buitenstedelijk bouwen, maar ook buitenstedelijk kunnen aanpassingen van de planningen optreden. Gevraagd naar de aard van de aanpassing van de planning is het antwoord in het grootste deel van de gevallen dat het project vertraging heeft opgelopen. Daarnaast is in een aantal gevallen sprake van herontwikkeling. Dit staat weergegeven in tabel 33. Hierbij is in een aantal gevallen aangegeven dat sprake is van herontwikkeling in combinatie met vertraging, waardoor het totaal per regio meer dan 100% bedraagt. In de Randstad was dat bij 12% van de vergunningen die niet volgens planning lopen. In de Tweede ring ging het hier om 6%. 41

43 Tabel 33) Aard van de aanpassing van de planning Vertraging Herontwikkeling Randstad 96% 15% Eerste ring 90% 10% Tweede ring 100% 6% De redenen voor de vertraging zijn geïnventariseerd en weergegeven in grafiek 6. Het grootste deel van de redenen blijkt lastig te vangen in standaard antwoordcategorieën. Hieronder zal daar verder op ingegaan worden. Naast de overige redenen is er nog een aantal redenen, dat op veel bouwplaatsen tot vertragingen heeft geleid. De belangrijkste daarbij zijn protesten van omwonenden, die hebben geleid tot juridische procedures en de gestegen bouwkosten. Deze spelen op veel bouwplaatsen in alle regio s. Een moeilijke besluitvorming en de personeelsvoorziening zijn ook belangrijke factoren in de vertragingen. Opvallend is dat de personeelsvoorziening in de Randstad veel minder vaak een factor is. Op een aantal bouwplaatsen in de Randstad en de Eerste ring heeft de late levering van bouwmaterialen tot vertragingen geleid. Grafiek 6) Redenen voor de vertraging van bouwprojecten Randstad Eerste ring Tweede ring Luchtkwaliteit regelgeving Beschikbaarheid materieel Productie spreiding Bouwvergunning (nog) niet onherroepelijk Milieu regelgeving anderszins Financiering bouw Hogere bouwkosten Andere reden 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 42

44 Als andere redenen die genoemd worden voor vertragingen in de bouwprojecten in de Randstad zijn omgevingsfactoren (13%) en vertraagde aanleg van nieuwe infrastructuur rondom de plannen (8%) de belangrijkste. Bij de omgevingsfactoren gaat het om dijken, aanwezige asbest en andere aanwezige bestaande boven- en ondergrondse infrastructuur die de bouw belemmeren. Bij één vergunning ging het om de grenzen van een stilte gebied die overschreden werden. In de Randstad treedt ook vaak vertraging op door problemen met de bodem bij het funderen (8%). Daarnaast worden het weer (6%), andere klachten van omwonenden (4%), bouwtechnische problemen (4%) en onderaannemers (4%) genoemd als redenen voor vertragingen. In de Eerste ring is de belangrijkste andere reden voor vertragingen gelegen in de aanleg van de nieuwe ondergrondse infrastructuur (gas, water, elektriciteit en ICT) (18%). Daarnaast zijn interne en externe organisatorische problemen van de bouwer vaak een oorzaak van vertragingen (10%). Ten slotte worden in de Eerste ring bouwtechnische problemen (5%), grond problemen (5%), klachten omwonenden (3%), de verkoop van de woningen (3%) en vleermuizen (3%) genoemd als reden voor een vertraging. Het weer is de belangrijkste andere reden voor vertraging in de Tweede ring (18%). Daarnaast heeft hier het wachten op de nieuwe infrastructuur (12%) en de tegenvallende verkoop van de woningen in enkele gevallen geleid tot vertragingen (12%). Ten slotte zijn hier een noodzakelijke sanering (6%) en een organisatorisch probleem als redenen genoemd voor vertraging (6%). f) en g) Herontwikkeling en uitval Van een aantal vergunningen hebben we op de bouwplaatsen kunnen constateren dat er sprake is van herontwikkeling. Het gaat om 13 vergunningen. De meeste daarvan zijn aangetroffen in de Randstad, maar ook in de andere delen van Nederland treden herontwikkelingen op. In de Randstad leidde de herontwikkeling in enkele gevallen tot meerdere woningen of andere woningen in het project. Er is ook een project aangetroffen waarvan de huurwoningen zijn omgezet in koopwoningen. Een ander herontwikkeld project omvatte na herontwikkeling minder 43

45 woningen dan daarvoor. Ten slotte waren er twee projecten waarbij de herontwikkeling bouwtechnisch van aard was. In de Eerste ring waren er meer woningen toegevoegd of was het type woningen veranderd binnen de herontwikkelde projecten. Het herontwikkelde project dat is aangetroffen in de Tweede ring is veranderd van projectontwikkelaar, waarbij de geplande koopwoningen zijn omgezet naar huurwoningen. Bij herontwikkeling komt het bij de onderzochte vergunningen dus vaker voor dat woningen worden toegevoegd aan het project dan dat er woningen uitgehaald worden. Uit de resultaten van het onderzoek komt naar voren dat het grootste deel van de herontwikkelingen pas voor of tijdens de uitvoeringsfase plaats heeft. Van twee van de herontwikkelde projecten werd aangegeven, dat de herontwikkeling al tijdens het ontwerpproces gebeurde. Een enkel project werd in de aanbestedingsfase herontwikkeld. Toen werd gekozen voor het tunnel gietbouwsysteem. Voor de herontwikkeling was het bij 30% van de herontwikkelde projecten nodig om een nieuwe bouwvergunning aan te vragen. h) Moment van verkoop van de woningen Een belangrijk onderdeel van het onderzoek is inzicht krijgen in het moment van verkoop van de koopwoningen in een bouwproject. Van vergunningen die in aanbouw zijn aangetroffen is dit achterhaald. Daarbij zijn de volgende momenten onderscheiden: Voor vergunning verlening, voor start bouw, na start bouw en na oplevering. Van deze momenten is bepaald welk deel van de woningen op dat punt verkocht waren. In grafiek 7 is weergegeven voor welk deel van de vergunningen op een bepaald moment woningen verkocht zijn. Omdat voor een enkel project in meerdere fases woningen verkocht kunnen worden tellen de totalen over de verschillende verkoopmomenten binnen een regio op tot meer dan 100%. Uit grafiek 7 blijkt dat bij de meeste vergunningen al voor de start van de bouw woningen worden verkocht. Ook na de start van de bouw worden er voor het grootste deel van de projecten woningen verkocht. Na oplevering blijven er voor projecten nog woningen over om te verkopen. In de Randstad is de vraag naar 44

46 nieuwe woningen zo groot dat bij sommige projecten voor de vergunningverlening al woningen verkocht worden. Dit komt in de andere regio s op een veel kleinere schaal voor. Grafiek 7) Verkoopmomenten Randstad Eerste ring Tweede ring Na oplevering: Na start bouw: Voor start bouw: Voor vergunning verlening: 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Er is bekeken welk deel van de woningen per verkoopmoment verkocht is. Daarbij zijn alle koopwoningen in de steekproef van vergunningen in aanbouw bij elkaar opgeteld. In tabel 34 zijn de resultaten hiervan weergegeven. Het blijkt dat in de Randstad al 6% van de koopwoningen verkocht is voordat de bouwvergunning verleend is. Voor de start van de bouw is nog eens 50% van de woningen verkocht. Na de start van de bouw wordt de laatste 43% van de woningen verkocht, waarbij de laatste 5% na oplevering aan de man wordt gebracht. In de Eerste ring komt bijna het zelfde beeld naar voren. Alleen in de Tweede ring worden minder woningen voor de start van de bouw en voor vergunningverlening verkocht dan erna. In deze regio blijft 7% van de woningen over om na de oplevering verkocht te worden. Tabel 34) Verkochte woningen per verkoopmoment van steekproef vergunningen in aanbouw Voor vergunning verlening Voor start bouw Na start bouw Na oplevering Randstad 6% 50% 38% 5% Eerste ring 7% 50% 40% 3% Tweede ring 3% 48% 42% 7% 45

47 Grafiek 8) Verkochte woningen per verkoopmoment van steekproef vergunningen in aanbouw Randstad Tweede ring 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Voor vergunningverlening Voor start bouw Na start bouw Na oplevering Bij projecten waar na oplevering van de woningen nog woningen verkocht worden, gaat het om de laatste 30% van de woningen 2. Dit percentage verschilt voor de verschillende regio s niet veel. Als bij projecten woningen al voor de vergunningverlening worden verkocht (wat niet vaak voor komt, zoals blijkt uit grafiek 7) dan gaat het om een aanzienlijk deel van de woningen. Ten slotte is gevraagd of een bepaalde partij betrokken was bij het project die garant kon staan voor afname van de woningen, mochten deze niet in het reguliere verkoopproces te slijten zijn. In de Randstad was dit het geval bij 6% van de vergunningen. Deze partij staat in die gevallen bijna altijd garant voor alle (niet verkochte) woningen. Binnen de Eerste ring is bij 10% van de vergunningen een partij betrokken die garant staat voor alle (niet verkochte) woningen. Het aandeel van de vergunningen waarbij een partij garant staat is in de Tweede ring slechts 3%. Net als in de Eerste ring staat deze partij dan garant voor alle (niet verkochte) woningen. Vergunningen die stil liggen of niet zijn begonnen Dit deel van het rapport beschrijft de vergunningen die tijdens het veldwerk zijn aangetroffen als niet begonnen of stil gelegd. Het blijkt dat vooral in de Tweede ring een naar verhouding groot deel van de vergunning dit stempel krijgt. Dit soort vergunningen is in de Randstad het jongst daarbuiten zijn dit soort vergunningen gemiddeld 7-8 maanden ouder. Deze vergunningen zijn ongeveer 10 maanden ouder dan de vergunningen die in aanbouw zijn. Het is dus duidelijk dat de bouw bij deze vergunningen opgehouden wordt. Dit blijkt uit tabel 35. De leeftijd van de 2 Dit is niet zichtbaar in de tabel en de grafiek, omdat hierin alle koopwoningen in alle vergunningen zijn meegenomen. De 30% verkochte woningen van de vergunningen met verkochte woningen voor vergunningverlening verdeelt zich over alle vergunningen tot 3%-7%. 46

48 vergunningen is bepaald ten opzichte van de maand waarin de vergunning werd verleend of de maand waarin de vergunning werd geregistreerd (indien niet bekend is wanneer de vergunning werd verleend). De leeftijd is zo berekend dat een vergunning uit april 2006 in november 2006 (peildatum steekproefbestand) 7 maanden oud is. Tabel 35) Vergunningen in het veldwerk niet begonnen of stil gelegd per regio Gemiddelde leeftijd Niet begonnen of stil gelegd (aantal) Aantal vergunde woningen vergunningen in november 2006 (maanden) Gemiddelde leeftijd vergunningen bij bezichtiging (maanden) Randstad ,7 26,7 Eerste ring ,5 34,8 Tweede ring ,8 34,8 Totaal ,9 32,4 In tabel 3 van de bijlage is een aantal kenmerken opgenomen van de vergunningen die stil liggen of nog niet begonnen zijn. De bouwvergunningen waarvan bij het bezoek aan de bouwplaats geconstateerd kon worden dat de bouw nog niet was begonnen of dat ze waren stilgelegd, zijn vergunningen die waarschijnlijk in de problemen zijn gekomen. De gegevens voor beantwoording van de onderzoeksvragen konden voor deze vergunningen echter niet op de bouwplaats verzameld worden. Daarom zijn de gegevens zo veel mogelijk telefonisch verzameld onder de projectleiders achter de vergunningen. Het ging om in totaal 196 vergunningen. Bij bestudering van de opdrachtgevers bleken 50 van deze vergunningen afkomstig te zijn van opdrachtgevers met meerdere vergunningen die niet begonnen zijn of stil gelegd zijn. Opdrachtgevers met meerdere vergunningen die niet begonnen zijn of stil gelegd zijn, lopen wellicht tegen andere problemen aan dan binnen de gestructureerde vragenlijst te vangen zijn. Omdat we verwarring tussen de verschillende vergunningen willen voorkomen, is er voor gekozen om deze opdrachtgevers binnen dit onderzoek niet te benaderen. We stellen voor om deze opdrachtgevers door de regionale accounts van het te laten benaderen. Alleen de individuele opdrachtgevers van de 146 overige vergunningen zijn benaderd voor deelname aan een telefonisch onderzoek. Na twee belrondes van een week is hierin een response verzameld van 43 (ofwel 29%). De resultaten van deze telefonische acties worden hieronder verwerkt aan de hand 47

49 van de thema s a) tot en met h) die ook bij de vergunningen in aanbouw aan bod zijn gekomen. De response op het telefonische deel van het onderzoek is als volgt te verdelen over de regio s. - Randstad: 13 van de 43 (30%) - Eerste ring: 8 van de 41 (20%) - Tweede ring: 22 van de 62 (35%) Per thema zullen de resultaten zo goed mogelijk beschreven worden. Door de geringe omvang van de steekproef zal de kwantitatieve onderbouwing niet overal aanwezig zijn. a) Partijen Er is geïnventariseerd welke partijen betrokken zijn bij de projecten die stil liggen of niet begonnen zijn. Het beeld dat ontstaat, wijkt duidelijk af van wat we gezien hebben bij de vergunningen die in aanbouw zijn. Bij de vergunningen waarvan de bouw niet is begonnen of is stil gelegd, zijn andere partijen teruggevonden. De jurist duikt op als partij en er zijn veel meer adviseurs bij betrokken. Blijkbaar zijn het over het algemeen ingewikkeldere projecten waarbij externe expertise betrokken moet worden. De veelheid aan partijen is wellicht ook een oorzaak van vertragingen. Omdat de bouwprojecten van deze vergunningen zich vaak in een voorbereidend stadium bevinden, zijn sommige rollen nog niet ingevuld. Daarom zijn hier ook relatief weinig aannemers terug te vinden. In grafiek 9 is het beeld weergegeven. In de grafiek zijn alle rollen van een bepaalde partij bij elkaar opgeteld. Hierdoor is het mogelijk dat een zelfde partij meer dan één keer geteld is. De andere partijen zijn maatschappelijke instellingen met bouwgrond en/of een woningbouwopgave. Dit zijn voornamelijk zorginstellingen. Grafiek 9) Betrokken partijen per regio Architect Ontwikkelaar / bouwer Bouwadviseur Particulier Corporatie Aannemer Gemeente Onbekend Andere partij Makelaar Advocaat Institutionele belegger Installateur Randstad 48

50 Vervolg grafiek 9) Betrokken partijen per regio Eerste ring Tweede ring b) Rollen van de verschillende partijen In grafiek 10, 11 en 12 is voor de belangrijkste partijen weergegeven welke rollen zij vervullen. Mede door een gebrek aan antwoorden ontstaat op sommige plekken een onverwacht beeld. Grafiek 10) Rollen van de verschillende partijen (Randstad) Installateur Advocaat Andere partij Gemeente Corporatie Opdrachtgever Uitvoerder Afnemer Andere rol Bouwadviseur Architect 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 49

51 Grafiek 11) Rollen van de verschillende partijen (Eerste ring) Advocaat Makelaar Onbekend Aannemer Corporatie Particulier Opdrachtgever Uitvoerder Afnemer Andere rol Bouwadviseur Ontwikkelaar / bouwer Architect 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Grafiek 12) Rollen van de verschillende partijen (Tweede ring) Makelaar Andere partij Onbekend Gemeente Aannemer Corporatie Particulier Opdrachtgever Uitvoerder Afnemer Andere rol Bouwadviseur Ontwikkelaar / bouwer Architect 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 50

52 c en d) Fasering Van de vergunningen die stil gelegd zijn of nog niet zijn begonnen, is de bouw in meer dan 70% van de gevallen niet gefaseerd. Dat is minder dan de openstaande vergunningen die in het veldwerk in aanbouw zijn aangetroffen. Als de vergunning gefaseerd wordt uitgebouwd, dan is dat meestal in twee bouwfases. Alleen in de Randstad zijn de vergunningen met twee bouwfases in de minderheid in de groep van gefaseerde vergunningen. In de Tweede ring werden geen vergunningen aangetroffen die in meer dan twee fases worden gebouwd. In alle regio s wordt door sommige respondenten het spreiden van het aanbod op de woningmarkt als reden voor de fasering van de bouw genoemd. In de Randstad speelt daarnaast mee dat bij bepaalde projecten de voorlopende sloop ook gefaseerd is. Een gemeente heeft ook de eis gesteld dat er geen braakliggende terreinen achterblijven, waardoor de bouwer gedwongen was de vergunning in één keer te bouwen. Opvallend is dat in de Tweede ring als belangrijkste reden voor de gefaseerde bouw de verkoop van de woningen wordt aangegeven, terwijl dat in de andere regio s niet wordt genoemd. Hieruit blijkt dat alleen de woningen die verkocht zijn, gebouwd worden. Daarbij wordt meestal ook een verkooplimiet gehanteerd. Als deze limiet niet is behaald, wordt er in ieder geval niet gebouwd. Wanneer de bouw niet wordt gefaseerd dan wordt daar in de Randstad geen andere reden voor genoemd dan de beperkte omvang van het project en dat het gaat om een appartementsgebouw. In de Eerste ring is er bij een vergunning bij de aanbesteding voor gekozen om niet te faseren. Deze keuze is waarschijnlijk gemaakt in het kader van het drukken van de bouwkosten. In de Tweede ring wordt het beperken van de bouwkosten ook als reden genoemd om niet te faseren. Bovendien verliep in bepaalde gevallen de afzet van de woningen zo voorspoedig dat de vergunning in één keer gebouwd kon worden. Dit is alleen mogelijk gebleken bij voldoende bouwcapaciteit. Kijkend naar de gemiddelde omvang van de (geplande) bouwfases dan blijkt deze in de Randstad en de Eerste ring nauwelijks af te wijken. In beide regio s zijn de bouwfases bijna 60 woningen in omvang. Daarbij is de bouwtijd per fase in de Randstad wel 3,5 maanden langer dan in de Eerste ring, waar gemiddeld genomen de geplande bouw naar schatting iets meer dan 14 51

53 maanden duurt. In de Tweede ring is de gemiddelde omvang van de fases niet veel meer dan 24 woningen. De gemiddelde bouwtijd per fase is hier één jaar. Deze resultaten sluiten aan bij de resultaten van de vergunningen in aanbouw. Alleen de bouwfases van de vergunningen waarvan de bouw stil ligt of niet begonnen is in de Eerste ring zijn twee keer zo groot. Dit gemiddelde is echter gebaseerd op een klein aantal vergunningen, waarvan er één de bouw van 173 woningen behelst. e) Planning Gevraagd naar de planning van de bouwprojecten dan blijkt het grootste deel van de projecten niet volgens planning te verlopen. In de Eerste ring wordt van alle vergunningen zelfs erkend dat er is afgeweken van de oorspronkelijke planning. In de Randstad geldt dat voor ongeveer 80% en in de Tweede ring voor ongeveer 70%. Het aandeel van de vergunningen dat niet volgens planning verloopt, is hier zoals verwacht veel hoger dan van de vergunningen die in aanbouw zijn (ongeveer 3 keer zo hoog). Uit de resultaten blijkt dat vooral de grotere projecten niet meer volgens planning verlopen. Terwijl van vergunningen met minder dan 50 woningen volgens de respondenten nog een deel volgens planning verloopt, zijn alle grotere projecten afgeweken van de planning. De afwijkingen lijken zich bij de woningcorporaties iets vaker voor te doen. Volgens de respondenten verloopt nog slechts 1 van de 8 vergunningen van corporaties in de steekproef volgens planning. De bouwers voor de markt houden 7 van de 32 vergunningen op het oorspronkelijke schema. Hieruit is het verschil te verklaren tussen de vergunningen met huurwoningen en de vergunningen met koopwoningen. Het zijn vooral de vergunningen met huurwoningen die niet meer volgens planning verlopen. De vergunningen met huur- en koopwoningen in de steekproef zijn allemaal afgeweken van de planning. Tussen de vergunningen die binnenstedelijk worden gebouwd en de vergunningen die buitenstedelijk worden gebouwd, blijkt ook een verschil op te treden. De planning van de binnenstedelijke vergunningen is in 84% van de gevallen aangepast. Bij de buitenstedelijke vergunningen is in twee derde van de gevallen sprake van een aangepaste planning. Het aantal buitenstedelijke vergunningen dat stil ligt of niet is begonnen is echter slechts 9, waardoor het moeilijk is om een duidelijk verschil aan te tonen. Omdat bij de vergunningen in aanbouw is gebleken dat buitenstedelijke projecten minder vaak van planning afweken, is het aannemelijk dat dit ook het geval is voor de vergunningen die stil gelegd zijn of nog niet begonnen. De vaker afwijkende 52

54 planningen binnenstedelijk zijn het gevolg van het grotere aantal factoren waar rekening mee gehouden dient te worden binnen de stad. Omdat er meer factoren van invloed zijn op de planningen, is de kans op aangepaste planningen binnenstedelijk groter. De aanpassingen in de planning hebben voor het grootste deel betrekking op vertragingen. In de Eerste ring werd een project terugverkocht aan de opdrachtgever voordat begonnen was met de bouw. De bouwvergunning was er toen al wel. In dit geval is het onduidelijk of het project opnieuw is opgepakt. In de Tweede ring werd een vergunning ook geannuleerd. Naast de vertragingen doen zich in een aantal gevallen ook herontwikkelingen voor. Drie van de vier herontwikkelde vergunningen vinden we terug in de Tweede ring. De laatste herontwikkelde vergunning ligt in de Randstad. Net als bij de vergunningen die in aanbouw zijn, worden ook hier zeer uiteenlopende redenen gegeven voor de gewijzigde planningen en/of herontwikkelingen. Alleen in de Tweede ring is er een reden die er duidelijk uit springt: de tegenvallende verkoop van de woningen. In de andere regio s komt deze reden ook naar voren, maar dan minder duidelijk. De belangrijkste reden voor de aangepaste planningen zijn als volgt samen te vatten. In een aantal gevallen is er sprake van (juridische) procedures die de boel ophouden. Deze procedures zijn in veel gevallen aangespannen door omwonenden. Ze kunnen ook samenhangen met de regelgeving omtrent flora en fauna, asbest, bestemmingsplannen of archeologie. Het komt zelfs een keer voor dat een bouwvergunning geschorst is door de rechtbank als gevolg van een fout in de procedure door de gemeente. Ook de stijging van de bouwkosten speelt de bouw van de nieuwe woningen van de vergunningen in de steekproef duidelijk parten. De aanbestedingen vallen tegen voor de opdrachtgevers of de aannemers zien zich gedwongen zich terug te trekken uit het project, omdat een eerder afgesproken aanneemsom niet meer haalbaar blijkt. Hierdoor is de financiering van de bouw in gevaar gekomen bij enkele projecten. Ten slotte zijn er enkele vergunningen in de Randstad waar de planning is misgelopen door geschillen of afstemmingsproblemen tussen de partijen in het bouwproces. In vergelijking met de vergunningen in aanbouw, zijn dit andere soorten van vertragingen. De vertraging die binnen de realisering van deze vergunningen wordt geconstateerd, heeft meer te 53

55 maken met het voorbereidingstraject van het bouwen. Tijdens de bouwfase komen daar nog andere mogelijke vertragingen bij, zoals blijkt uit de resultaten bij de vergunningen in aanbouw. f) en g) Herontwikkeling en uitval Onder de onderzochte vergunningen die stil gelegd of nog niet begonnen bleken te zijn, werden er vier aangetroffen die werden herontwikkeld. Bij de helft van deze vergunningen werden de koopwoningen omgezet in huurwoningen. In de andere gevallen werden de woningen verkleind of de bouwgrond van de hand gedaan. In dat laatste geval komt de beschikbare bouwvergunning dus in zijn geheel te vervallen. Voor de herontwikkeling waarbij 7 koopwoningen werden omgezet in 10 huurwoningen, was een nieuwe bouwvergunning nodig. In de andere gevallen kon de bouwvergunning in stand blijven. De herontwikkelingen vinden al vroeg in het bouwproces plaats; meestal voor de aanbestedingsfase. Bij één van de vergunningen werd pas in de verkoopfase besloten tot herontwikkeling. Twee van de vier herontwikkelde vergunningen zijn komen te vervallen. In deze gevallen is er sprake van uitval. Voor één van de vergunningen is een vergunning met drie extra woningen in de plaats gekomen, bij de andere is het niet duidelijk of er een nieuwe vergunning komt of dat de vergunning door een andere partij gebouwd gaat worden. Omdat één vergunning al een hele tijd geleden blijkt te zijn geannuleerd als gevolg van een tegenvallende vraag, moet deze ook beschouwd worden als uitval. Van deze vergunning ontbreken de antwoorden op de verdere onderzoeksvragen. Dit was een vergunning voor elf koopwoningen. De respondent gaf de volgende verklaring voor het annuleren van het project: Het project is nooit van de grond gekomen vanwege tegenvallende belangstelling. De woningen waren te duur voor mensen die wél in de buurt wilden wonen en het was geen goede locatie voor mensen die het zouden kunnen betalen. h) Moment van verkoop van de woningen Ook van de vergunningen die stil gelegd zijn of nog niet begonnen zijn, werden de verkoopmomenten bepaald. Allereerst worden de resultaten getoond van de momenten waarop de woningen van deze vergunningen te koop zijn of zullen worden aangeboden. Uit grafiek 13 blijkt dat vooral voor vergunningverlening al vaak woningen verkocht zijn of zullen worden. In 54

56 de Eerste ring worden op de meeste momenten woningen verkocht, in de Randstad op de minste momenten. Dit beeld wijkt af van de vergunningen die in aanbouw zijn. Deze afwijkingen kunnen voortkomen uit de kleine steekproef die beschikbaar is voor analyse van de vergunningen die stil liggen of niet begonnen zijn. Uit de voorgaande resultaten blijkt dat de bouw van veel van deze vergunningen nog niet begonnen is omdat de verkoop van de woningen niet loopt. Ook dit is een reden voor het feit dat het beeld van de verkoopmomenten van de woningen afwijkt. De gegevens in grafiek 13 en 14 zeggen meer over de streefcijfers, terwijl het bij de vergunningen in aanbouw eerder zal gaan over de werkelijk gerealiseerde verkoop. Grafiek 13) Verkoopmomenten Randstad Eerste ring Tweede ring Na oplevering: Na start bouw: Voor start bouw: Voor vergunning verlening: 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% In grafiek 14 is het aandeel van de woningen binnen de vergunningen per verkoopmoment weergegeven. Ook hier treden verschillen op met de verkoop van de vergunningen die in aanbouw zijn. Hierbij kunnen dezelfde nuanceringen aangebracht worden als hierboven. Grafiek 14) Verkochte woningen per verkoopmoment van steekproef vergunningen in aanbouw Randstad Eerste ring Tweede ring Voor vergunningverlening Voor start bouw Na start bouw Na oplevering 0% 20% 40% 60% 80% 100% 55

57 Ook bij de vergunningen die stil gelegd of nog niet begonnen zijn, komt het voor dat er een derde partij zich garant heeft gesteld voor het opnemen van de woningen die via de reguliere verkoop niet aan de man gebracht kunnen worden. Dit aandeel zou hier zo hoog kunnen liggen als 15%. Ondanks de garantstelling verkeren deze vergunningen echter nog in de problemen. Blijkbaar zijn er in die gevallen andere obstakels dan de afzet van de woningen, die de voortgang van de bouw belemmeren. Vergunningen die gereed zijn Het laatste onderdeel binnen dit hoofdstuk heeft betrekking op de vergunningen die gereed zijn aangetroffen tijdens het veldwerk. Naar verhouding is dit deel van de vergunningen die bezocht zijn binnen de Randstad het laagst. Dit komt omdat in deze regio veel vergunningen nog in aanbouw zijn. Omdat dit veelal omvangrijke projecten zijn is de bouwtijd langer dan in de andere regio s van het land. De gemiddelde leeftijd van de vergunningen bedraagt op het moment van bezichtiging van de bouwlocatie meer dan 3 jaar. Daarmee is de gemiddelde leeftijd hoger dan van de vergunningen die stil liggen of nog niet begonnen zijn. De leeftijd van de vergunningen is bepaald ten opzichte van de maand waarin de vergunning werd verleend of de maand waarin de vergunning werd geregistreerd (indien niet bekend is wanneer de vergunning werd verleend). De leeftijd is zo berekend dat een vergunning uit april 2006 in november 2006 (peildatum steekproef bestand) 7 maanden oud is. Tabel 36) Vergunningen in het veldwerk gereed per regio Aantal vergunde woningen Gemiddelde leeftijd vergunningen in november 2006 (maanden) Gemiddelde leeftijd vergunningen bij bezichtiging (maanden) Gereed (aantal) Randstad ,1 36,4 Eerste ring ,6 37,9 Tweede ring ,0 39,0 Totaal ,3 37,9 Net als voor de andere vergunningen staan voor de vergunningen die gereed zijn in tabel 4 van de bijlage een aantal kenmerken samengevat. 56

58 Van de vergunningen die gereed zijn aangetroffen in het veld is bij het CBS gecontroleerd in hoeverre in de statistieken deze vergunningen ook als gereed geregistreerd zijn. Het CBS verzamelt de gegevens voor de statistiek Verleende bouwvergunningen en Woningstatistiek bij de gemeenten. Maandelijks wordt een opgave gevraagd van de verleende vergunningen. De bijbehorende aantallen woningen worden daarbij ook opgevraagd. In het kader van de woningwet is de ontvanger van een bouwvergunning verplicht aan de vergunningverlener (de gemeente waar gebouwd wordt) te melden wanneer de woningen opgeleverd worden, waardoor de gemeenten aan het CBS kunnen doorgeven welke aantallen woningen gereed zijn binnen een verslagperiode. Zes weken later worden de resultaten van de gemeentelijke opgaves gepubliceerd. Ontbrekende cijfers worden niet ingeschat. De aantallen woningen worden gepubliceerd onder de verslagperiode waarin ze bij het CBS zijn doorgegeven. De cijfers die het CBS publiceert zijn definitief. Als een vergunning eerder is verleend of een gereedmelding eerder is ingediend dan de verslagperiode, wordt deze niet toegevoegd aan een eerdere verslagperiode. Omdat niet altijd alle gemeenten bij zijn met hun verslaglegging aan het CBS ontstaan er afwijkingen in de statistiek ten opzichte van het werkelijke verloop van de woningproductie. Dit verklaart de pieken die ontstaan in de statistiek aan het einde van het jaar. Dat is namelijk de periode waarin de verslaglegging naar het CBS wordt bijgewerkt door veel gemeenten. In dit kader is het interessant om te controleren in hoeverre de door binnen het veldwerk getelde woningen van vergunningen die gereed zijn, ook als dusdanig geregistreerd zijn bij het CBS. In tabel 37 wordt per regio weergeven welke verschillen er optreden binnen de steekproef. Hierbij zijn de aantallen bij het CBS gereedgemelde woningen bijgewerkt tot en met juni Door ontbrekende gegevens over het aantal opgeleverde woningen, worden hierbij 10 vergunningen uit het veldwerkonderzoek buiten beschouwing gelaten (4 vergunningen in de Randstad, 1 vergunning in de Eerste ring en 5 vergunningen in de Tweede ring). 57

59 Tabel 37) Vergunningen in de steekproef gereed per regio Aantal vergunningen gereed Aantal vergunde woningen Aantal opgeleverde woningen volgens veldwerk Aantal opgeleverde woningen gemeld bij CBS Verschil veldwerk-cbs (%) Randstad % Eerste ring % Tweede ring % Totaal % Het blijkt dat er binnen de steekproef afwijkingen zijn tussen het aantal woningen dat vergund is en het aantal woningen dat in het veld geteld is door Door allerlei oorzaken in het ontwikkelingsproces van een woningbouwproject, kan er afgeweken worden van het vergunde aantal woningen. Het kan voorkomen dat meer woningen worden gebouwd. Het kan ook voorkomen dat minder woningen worden gebouwd. In tabel 38 is weergegeven welke verschillen er geconstateerd zijn in het veldwerk ten opzichte van de verleende bouwvergunningen. Het ligt aan de gemeente (als de vergunningverlener) hoe met deze veranderingen wordt omgegaan. De bestaande vergunning kan worden aangepast of de bestaande vergunning kan worden ingetrokken, waarbij er een nieuwe vergunning voor in de plaats komt. In het geval van een uitbreiding van het aantal woningen is het niet ondenkbaar dat naast de oorspronkelijke vergunning een tweede vergunning wordt verleend. In het veldwerk is al gebleken bij de vergunningen in aanbouw, dat in veel gevallen van herontwikkeling een nieuwe bouwvergunning verleend moest worden. Hierdoor ontstaat een probleem in de statistieken. Aangezien de cijfers achteraf niet meer herzien worden, blijven de bij herontwikkeling ingetrokken vergunningen aanwezig in de statistiek, waarvan de bijbehorende woningen echter nooit als gereed geregistreerd zullen kunnen worden. De statistiek nog gereed te komen woningen van het CBS wordt hiervoor wel elk kwartaal geactualiseerd. Maandelijks krijgen de gemeenten hiervoor per inzicht in de bij het CBS openstaande vergunningen. Elk kwartaal volgt een brief met het overzicht. Het is aan de gemeenten om dit overzicht te actualiseren en te retourneren aan het CBS. Uit tabel 38 blijkt dat het vaker voorkomt dat minder woningen worden gebouwd dan dat meer woningen worden gebouwd. In de Randstad levert dit de grootste verschillen op. 58

60 Tabel 38) Vergunningen in het veldwerk gereed per regio aantal aantal vergunningen vergunningen zonder met meer afwijking woningen aantal vergunningen met minder woningen totaal aantal woningen minder totaal aantal woningen meer Randstad Eerste ring Tweede ring Totaal Daarnaast zijn er binnen de steekproef grote verschillen tussen de aantallen woningen die gereed zijn volgens het CBS, op basis van de door de gemeentelijke opgaves en het aantal woningen dat binnen het veldwerk door is geteld. Dit verschil kan op verschillende manieren verklaard worden. Het kan zijn dat de gemeenten traag zijn in het aanleveren van de gereedmeldingen. Dit kan komen doordat de gemeenten de gegevens niet op tijd hebben kunnen inventariseren of niet op tijd hebben doorgegeven aan het CBS. Na nieuwe opgaves door de gemeenten kunnen deze verschillen dus nog worden verkleind. Daarnaast kan een deel van de verschillen verklaard worden door meetfouten die in het veldwerk van zijn opgetreden. Deze meetfouten kunnen zijn veroorzaakt door moeilijkheden bij het tellen van de gerealiseerde woningen. In een bebouwd gebied is het vaak lastig om te onderscheiden waar de ene bouwvergunning begint en de volgende bouwvergunning ophoudt. Ook is niet uit te sluiten dat in het veldwerk de verkeerde bouwlocatie is bezocht, omdat bouwprojecten op elkaar kunnen lijken en soms moeilijk van elkaar te onderscheiden zijn. Om diezelfde reden kan ook niet uitgesloten worden, dat bij de bouwvergunningen waar in het veldwerk meer woningen zijn geteld dan vergund, het eigenlijk om meerdere vergunningen gaat. Problemen met het lokaliseren van de bouwplaatsen worden tevens in de hand gewerkt door ontbrekende en te summiere omschrijving van de ligging van de bouwlocatie, zoals deze is geregistreerd bij het CBS. Ten slotte kan het zo zijn dat de vergunning die in het veldwerk als gereed heeft geteld, ondertussen is ingetrokken. De woningen die mogelijk onder de vervangende vergunning zijn gereed gemeld bij het CBS ontbreken dan in het overzicht van tabel 37. In grafiek 15 is weergegeven hoe het aantal woningen dat volgens het CBS nog gereed gemeld moet worden, verdeeld is over de verschillende leeftijdscategorieën van de bijbehorende vergunningen. Hierin zijn alleen de vergunningen uit de steekproef meegenomen die gereed zijn aangetroffen in het veldwerk. In alle regio s stamt het grootste deel van de nog gereed te komen 59

61 woningen van vergunningen die niet ouder zijn dan 36 maanden. De kans dat deze woningen als gevolg van vertragingen bij de gemeenten nog niet gereed gemeld zijn is aanwezig. Deze kans lijkt kleiner te zijn voor de vergunningen die ouder zijn. Binnen de steekproef van vergunningen die als gereed zijn geregistreerd in het veldwerk, is het aantal woningen dat nog gereed gemeld moet worden Door ontbrekende gegevens wijkt dit cijfer af van het verschil tussen kolom 3 en kolom 5 van tabel 37. Grafiek 15) Nog gereed te komen woningen ultimo tweede kwartaal 2007 naar leeftijdcategorie 0-18 maanden maanden maanden meer dan 60 maanden Tweede ring Eerste ring Randstad 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Op basis van deze resultaten kunnen vragen gesteld worden bij de waarde van de door de gemeenten aangeleverde gegevens over de woningbouwproductie in Nederland. Het blijkt dat deze gegevens weinig zeggen over de actuele stand van de woningbouwproductie in heel Nederland. De woningen waarover gerapporteerd wordt zijn zeker opgeleverd, maar er zijn blijkbaar nog veel woningen die al wel opgeleverd zijn, maar waarover nog niet is gerapporteerd. Dit effect wordt voor een belangrijk deel opgeheven, doordat in een rapportage over een bepaalde periode niet alleen woningen ontbreken als gevolg van vertragingen in de verslaglegging, die wel gereed zijn als. Binnen dezelfde rapportage bevinden zich wel woningen die eerder dan de verslagperiode gereed zijn gekomen, maar door vertraging pas deze verslagperiode meegenomen worden in de statistieken. Over een langere periode en op macro niveau vlakken de afwijkingen door vertragingen in de verslaglegging zich dus uit. Deze aanpak stamt al uit 1921 toen deze statistiek ingesteld werd, maar staat of valt bij de volledigheid van de verslaglegging van de gemeenten. Om de waarde van de statistiek over de woningbouwproductie in Nederland op peil te houden en te verhogen, is het noodzakelijk om scherp toe te blijven zien op het volledig en tijdig aanleveren van de juiste gegevens door de gemeenten aan het CBS. 60

62 In hoofdstuk 6 worden de resultaten uit de steekproef gewogen en geëxtrapoleerd om een inschatting te maken van de consequenties die de resultaten van dit onderzoek hebben (met de nodige aantekeningen) voor de ontwikkeling van de woningbouwproductie in Nederland en de waarde van de woningnieuwbouw statistiek. Deel II: Analyse openstaande vergunningen In deze paragraaf worden de resultaten belicht van de analyses die zijn uitgevoerd binnen het bestand nog openstaande woningnieuwbouwvergunningen op 1 januari Hierbij is de leeftijd van de vergunningen in het bestand vergeleken over de verschillende regio s, opdrachtgevers, eigendomsverhoudingen, menging met andere functies, projectgroottes en de omvang van de gemeente. De vergelijking over de regio s laat zien dat de openstaande woningnieuwbouwvergunningen in de Randstad gemiddeld het jongst zijn. De vergunningen zijn hier gemiddeld bijna twee jaar oud. Buiten de Randstad zijn de vergunningen gemiddeld ruim 2,5 maanden ouder. In de Randstad zijn de laatste jaren naar verhouding erg veel vergunningen verleend en in de andere regio s laat de bouw van veel woningen als gevolg van marktomstandigheden vaak wat langer op zich wachten. Grafiek 16) Gemiddelde leeftijd in maanden woningnieuwbouwvergunningen naar regio Randstad Eerste ring Tweede ring 23,2 25,9 25,

63 Als er gekeken wordt naar de opdrachtgevers zijn de verschillen in de leeftijd van de woningnieuwbouwvergunningen nog meer uitgesproken dan bij de regio s. Vooral de overige particuliere opdrachtgevers hebben gemiddeld oudere vergunningen (26,5 maanden). De vergunningen van de woningcorporaties zijn gemiddeld het jongst (22,2 maanden). De gemiddelde leeftijd van de woningnieuwbouwvergunningen van de bouwers voor de markt zit daar tussen (24 maanden). Deze verschillen worden mede verklaard doordat de woningcorporaties steeds meer vergunningen zijn gaan aanvragen. De bouwers voor de markt zijn vanaf medio 2006 minder vergunningen gaan aanvragen. Het feit dat de overige particuliere opdrachtgevers (met hun gemiddeld oude vergunningen) veel minder actief zijn in de Randstad, draagt er toe bij dat hier de gemiddelde leeftijd van de vergunningen lager is. Grafiek 17) Gemiddelde leeftijd in maanden woningnieuwbouwvergunningen naar opdrachtgever Overheid en woningbouwcorporaties Bouwers voor de markt Overige opdrachtgevers 22,2 24,0 26, De leeftijd van de openstaande woningnieuwbouwvergunningen is vergeleken voor de verschillende eigendomsvormen van de te bouwen woningen. Hierbij valt op te merken dat de vergunningen voor huurwoningen en de vergunningen voor koopwoningen gemiddeld ongeveer even oud zijn (ruim 2 jaar). Het zijn de vergunningen waarbinnen zowel huurwoningen als koopwoningen gebouwd worden, die gemiddeld drie maanden jonger zijn. 62

64 Grafiek 18) Gemiddelde leeftijd in maanden woningnieuwbouwvergunningen naar eigendomsvorm koopwoningen huurwoningen koopwoningen en huurwoningen 21,1 24,2 24, Of de menging met andere functies van invloed is op de gemiddelde leeftijd van de openstaande woningnieuwbouwvergunningen is ook gecontroleerd. Uit deze analyse komt een heel uitgesproken verschil naar voren. Het blijkt de vergunningen met alleen woningen gemiddeld genomen het jongst zijn. Deze zijn ruim twee jaar oud. Bouwvergunningen waarbij de woonfunctie met andere functies is gecombineerd zijn veel ouder. De vergunningen waarbij het accent nog op de woonfunctie ligt zijn 4,5 maanden ouder. De vergunningen met andere functies dan alleen de woonfunctie met het accent op de bedrijfsfuncties zijn zelfs twee keer zo oud als de zuivere woningbouwvergunningen. Hierbij moet opgemerkt worden dat er veel meer vergunningen zijn met alleen een woonfunctie, dan vergunningen met gemengde functies. Grafiek 19) Gemiddelde leeftijd in maanden woningnieuwbouwvergunningen naar menging Woningen Gemengd, vooral bedrijfsfunctie Gemengd, vooral woonfunctie 24,7 29,3 49,0 0,0 10,0 20,0 30,0 40,0 50,0 60,0 63

65 De omvang van de woningnieuwbouwvergunningen in het aantal woningen, is sterk van invloed op de gemiddelde leeftijd ervan. Dit blijkt uit de vergelijking van de leeftijd over verschillende projectgrootteklasses. Opvallend is dat niet de kleinste vergunningen gemiddeld de laagste leeftijd kennen. Het zijn de vergunningen woningen die het jongst zijn (22 maanden). De vergunningen die groter en kleiner zijn, halen gemiddeld een leeftijd van twee jaar. Dat de kleinste vergunningen zo oud zijn, hangt samen met de overige particuliere opdrachtgevers die een belangrijk aandeel hebben in deze groep van vergunningen. We hebben al gezien dat hun vergunningen gemiddeld oud te noemen zijn. Grafiek 20) Gemiddelde leeftijd in maanden woningnieuwbouwvergunningen naar projectgrootte 1-29 woningen wonigen meer dan 75 woningen 22,0 24,1 24,3 0,0 5,0 10,0 15,0 20,0 25,0 30,0 Ten slotte zijn de openstaande woningnieuwbouwvergunningen ook vergeleken naar de omvang van de gemeente (in het aantal woningen binnen de gemeente) waarin ze verleend zijn. Het blijkt dat de vergunningen van de kleinste gemeenten het jongst zijn. Hun leeftijd komt gemiddeld uit op ruim 24 maanden. De vergunningen in de grootste gemeenten zijn gemiddeld bijna een maand ouder. In de middelgrote gemeenten zijn de vergunningen het oudst. De gemiddelde leeftijd reikt hier tot boven de 26 maanden. 64

66 Grafiek 21) Gemiddelde leeftijd in maanden woningnieuwbouwvergunningen naar gemeentegrootte tot woningen woningen woningen en meer 24,6 25,4 26, Concluderend kan gesteld worden dat de gemiddelde leeftijd van de openstaande woningnieuwbouwvergunningen vooral afhangt van de volgende factoren: - Regio; - Opdrachtgever; - Projectgrootte; - Functiemenging. De verschillen tussen de opdrachtgevers en de vormen van functiemening zijn het sterkst. Het lijkt er op dat de verschillen tussen de opdrachtgevers een deel van de verschillen tussen de regio s en de projectgroottes kan verklaren. Deel III: Analyse succesvolle vergunningen In dit deel van het rapport wordt een beschrijving gegeven van analyse van de bouwvergunningen voor woningnieuwbouw die in 2000 zijn geregistreerd. Er is bekeken in hoeverre deze bouwvergunningen tot geregistreerde nieuwe woningen hebben geleid. Hierbij wordt onderscheid gemaakt naar projectgrootteklasse. In 2000 werden woningnieuwbouwvergunningen geregistreerd door het CBS. Hiermee werd de bouw van woningen toegestaan. Ultimo maart 2007 hebben deze vergunningen geleid tot nieuwe woningen in vergunningen die helemaal gebouwd zijn. Het aantal vergunningen uit 2000 dat na het eerste kwartaal van 2007 geheel gebouwd is, bedraagt

67 Dit is 92,2% van de in 2000 verleende woningnieuwbouwvergunningen. De rest van de vergunningen is ingetrokken (4,6%), nog niet helemaal opgeleverd (0,3%) of nog helemaal niet opgeleverd (2,9%). In grafiek 22 is weergegeven hoe de gereedmeldingen van de nieuwe woningen verdeeld zijn over de verschillende projectgrootte klasse en in de tijd. Grafiek 22) Aantal gereedgemelde woningen ultimo eerste kwartaal 2007, vergunning verleend % 1-9 woningen woningen 100 en meer woningen 40% 30% 20% 10% 0% <13 mnd mnd mnd mnd mnd mnd mnd mnd mnd mnd 49 mnd en meer Hier wordt beschreven wanneer de woningen gereed zijn gekomen. Uit de grafiek blijkt dat de gereedgemelde woningen in projecten met meer dan 9 woningen sterk gespreid liggen over de tijd. Ook van de woningen in kleinere projecten worden na 4 jaar nadat de bouwvergunning geregistreerd is nog woningen gereed gemeld. Van de bouwvergunningen met minder dan 10 woningen wordt al wel 43% van de woningen binnen een jaar gereed gemeld. Ervaringen in de loop van het onderzoek Tijdens het uitvoeren van het onderzoek zijn er veel waardevolle ervaringen opgedaan. Met name de gesprekken op de bouwplaatsen en bij de diensten bouw- en woningtoezicht van de verschillende gemeenten hebben veel informatie opgeleverd die niet direct terecht zou zijn gekomen bij de rest van de onderzoeksgegevens. Deze ervaringen zijn echter zeer relevant binnen het grotere kader van dit onderzoek en voegen veel toe aan de kwantitatieve resultaten. De ervaringen van de veldwerkers en de andere onderzoekers zijn gedeeld tijdens gezamenlijke gesprekken die werden ingestoken aan de hand van de volgende thema s: - Gemeentelijke dienstverlening; 66

68 - Voorbereiding van bouwprojecten; - Het bouwproces; - Het bredere speelveld van de woningbouw. Om de bouwlocaties goed te kunnen lokaliseren zijn tijdens het onderzoek vaak de diensten bouw- en woningtoezicht van de verschillende gemeenten geraadpleegd. Met betrekking tot de gemeentelijke dienstverlening rondom het verlenen en volgen van woningbouwvergunningen, zijn we tijdens het onderzoek het volgende tegengekomen. Alle gemeenten hebben een balie waar informatie over de bouwvergunningen op te vragen is. In bepaalde gevallen is deze balie gecombineerd met een algemene balie publiekszaken. De feitelijke afdeling bouw- en woningtoezicht is in die gevallen niet direct bereikbaar. De meeste gemeenten hebben een database systeem voor het beheren en volgen van de verleende vergunningen. Via de computer en het netwerk zijn dan direct de kenmerken van de openstaande bouwvergunningen opvraagbaar. In een aantal gevallen bleek dit database systeem niet alle gegevens te bevatten. Gegevens van voor de datum van invoering van het systeem ontbraken. Deze gegevens zijn dan alleen in het archief te raadplegen. Dit kan nog openstaande bouwvergunningen betreffen. Het komt ook voor dat de informatie over de bouwvergunningen die beschikbaar is gesteld door het CBS, niet direct herleid kan worden naar bouwvergunningen in het systeem van de gemeenten. De verslaglegging naar het CBS is dan dus losgekoppeld van het verlenen en volgen van de bouwvergunningen door de gemeenten. De gemeente Amsterdam is hier een treffend voorbeeld van. De verslaglegging over de verleende bouwvergunningen is in handen van de Dienst Belastingen. De gereedmeldingen richting het CBS worden verzorgd door de Dienst Wonen. Amsterdam is bezig om de verslaglegging naar het CBS te verbeteren. Het gevolg is dat de verslaglegging naar het CBS niet optimaal verloopt. Ook de gemeente Utrecht heeft problemen met de verslaglegging naar het CBS. Als gevolg van de enorme groei in de aanvraag van nieuwe bouwvergunningen is een spanningsveld te bemerken tussen de behandeling van nieuwe aanvragen en het volgen van reeds verleende bouwvergunningen. De ervaringen die binnen dit onderzoek opgedaan zijn, bevestigen de bevindingen van de Quick Scan Niet gerealiseerde bouwvergunningen van de directie Stad en Regio van het. Hierin werd duidelijk dat een aantal gemeenten worstelen met de administratie rondom de 67

69 bouwvergunningen. Ter verbetering van de kwaliteit van de statistieken, is het wenselijk dat de gemeenten meer aandacht besteden aan hun verslaglegging naar het CBS. Bij de uitvoering van het veldwerk zijn ook algemene problemen in de woningproductie naar voren gekomen die spelen in de voorbereiding van de bouwprojecten. Omdat deze soms niet direct gerelateerd zijn aan de bouwprojecten, maar meer algemeen van aard zijn, zullen deze problemen hier nader worden benoemd. Veel bouwende partijen hebben klachten over de veranderingen en verscherpingen van wet- en regelgeving. Deze leiden tot hogere kosten, die niet direct in de waarde van de woningen terug te vinden hoeven te zijn. Hierdoor komen de marges van woningbouwprojecten onder druk te staan. Daarnaast kan de rol van gemeenten in de woningbouwproductie belemmerend werken. Gemeenten stellen regels op met betrekking tot de types en klasses van de te realiseren woningen en maken verschillende deelplannen van een bouwlocatie daarmee van elkaar afhankelijk. Dit heeft tot gevolg dat de vertragingen in een bepaald deelplan leiden tot vertragingen in andere deelplannen. Een belangrijke reden van vertraging voor veel projectontwikkelaars is de tegenvallende verkoop van de ontwikkelde woningen. Om de risico s te beperken besluiten de projectontwikkelaars een project pas te gaan bouwen als een substantieel deel van de woningen verkocht is. Dit kan tot conflicten leiden tussen de gemeenten en de bouwende partijen, want de gemeenten zien zich gedwongen de bouwlocatie niet vrij te geven voor andere bouwers als bepaalde sleutelprojecten niet gestart zijn. De kleinere bouwende partijen zijn hiervan de dupe, omdat zij zich geen vertraging kunnen veroorloven, terwijl de grotere bouwers daar minder problemen mee hebben. De stijgende prijzen zorgen er voor dat de kleinere bouwers bij vertraging hun projecten niet meer kunnen financieren en zich noodgedwongen aansluiten bij een grotere bouwer, hun project verkopen of failliet gaan. Hierin kunnen de boeteclausules, die gemeenten instellen bij overschrijdingen van de bouwovereenkomsten, ook een belangrijke rol spelen. Dit betekent dat woningbouwprojecten vaak onnodig duur zijn om uit te voeren. Niet alleen de rol van de gemeenten kan problemen veroorzaken, maar ook bij de bouwers zelf loopt een deel van de voorbereiding van de bouwprojecten niet optimaal. In het streven naar een hogere kostenefficiëntie, worden soms nieuwe oplossingen gekozen die in de praktijk moeilijk werkbaar zijn. Bovendien kampt het bouwbedrijf nog met hoge faalkosten, die in vertragingen terug te zien zijn. Dit tot frustratie van enkele gemeenteambtenaren. Dit is vooral aan de orde bij de ontwikkeling van nieuwe 68

70 bouwlocaties. Binnen de bestaande bebouwde omgeving spelen andere factoren een rol die het veld van de woningbouwproductie moeilijker bespeelbaar maken. Hier moet men rekening houden met de bestaande bebouwing, die niet beschadigd mag worden als gevolg van de bouwwerkzaamheden. De effecten van de bouw op de bestaande bebouwing zijn vaak moeilijk te voorspellen. Deze vereisen dus een hoge mate van improvisatie in het bouwproces. Daarnaast moet binnen de bestaande stad eerst nog gesaneerd worden voordat gebouwd kan worden. Als er gesloopt moet worden brengt dat een heel proces met zich mee in het omgaan met de bewoners en gebruikers van de te slopen panden. In dit soort processen zijn de bouwers en de gemeente sterk van elkaar afhankelijk. Als er geen goede onderlinge communicatie is kan hierin veel mis gaan. Vandaar dat de bouwende partijen vaak een eigen werkplek bij de gemeente instellen om de communicatie lijnen kort en strak te kunnen houden. De gemeente (bijvoorbeeld Haarlem) zelf stelt vaak ook zogenaamde cluster- of locatiemanagers aan die de voortgang binnen bouwlocaties dienen te bewaken. Het voorbereiden van het bouwen is niet alleen steeds ingewikkelder geworden; ook tijdens het bouwen zelf lopen veel processen die niet altijd even goed gestroomlijnd worden. In dit kader moet vooral genoemd worden het aansluiten van de bouwlocaties en de nieuwe bebouwing op nieuwe infrastructuur. Het is gebleken dat vertragingen in de aanleg en aansluiting van riolering (en daarmee samenhangend de aanleg van verharding) er voor zorgt dat er niet gebouwd kan worden of niet verder gegaan kan worden met de bouw. Ook bij de aansluiting van de nieuwe woningen op gas, water, elektriciteit, kabel en telefoon treden vaak problemen op. De bedrijven die dit aanleggen, hebben lange wachtlijsten en stellen hoge eisen aan de woningen die aansluitklaar zijn. Als een woning niet volledig aansluit-klaar wordt bevonden, moet de woning achteraan op de wachtlijst gezet worden, met alle vertraging van dien. Bij de gemeenten (Den Haag, Amsterdam en aangrenzende gemeenten, Amersfoort, Zeewolde) waar op dit vlak problemen optreden, zijn bijvoorbeeld Emmen, Almere en Enschede positieve uitzonderingen. Doordat dankzij de zachte winter flink doorgebouwd kon worden en de bouwproductie sterk groeide, ontstonden bij een aantal projecten ook vertragingen door de late levering van prefab bouwdelen (zoals vloeren en kozijnen) en ook isolatiematerialen. 69

71 Andere problemen waar we op attent gemaakt zijn tijdens de uitvoering van het veldwerk voor dit onderzoek zijn de volgende. Veel bouwers en ook gemeenten vrezen de verdere juridisering van het woningbouwproces. Men ziet met lede ogen aan dat in sommige gevallen reeds verleende bouwvergunningen met succes worden aangevochten. Daarnaast heeft men ook te kampen met de slechte omstandigheden op de woningmarkt. Door een overschot aan appartementen is de vraag naar deze woningen sterk afgenomen. Dit is merkbaar in grote delen van het land. In de regio van de Tweede ring blijkt de vraag naar middeldure eengezinswoningen tegen te vallen. Veel opgeleverde woningen blijven hier leeg staan. Door de tegenvallende vraag blijven veel bouwvergunningen in deze regio (gedeeltelijk) ongerealiseerd, waardoor sprake is van veel braakliggende bouwterreinen. Ten slotte zijn in Nederland veel Poolse werknemers in de bouw actief. Dit levert problemen op, omdat veel van deze Polen niet vakkundig genoeg zijn in de Nederlandse bouwmethoden en ze vaak de Nederlandse taal niet goed beheersen. 70

72 6. Kwantitatieve resultaten In dit hoofdstuk gaat het erom tot een goed onderbouwde inschatting te komen van de te verwachten woningbouwproductie aan de hand van de karakteristieken van het bestand nog openstaande woningbouwvergunningen. De vraag is: Hoeveel potentie hebben de verschillende vergunningen in het bestand en welk deel van vergunde woningen dreigt tot uitval te leiden? Allereerst wordt bekeken wat de huidige stand is van de woningnieuwbouwproductie in Nederland op basis van de resultaten uit de steekproef. Hiervoor worden deze geëxtrapoleerd naar het bestand nog openstaande woningnieuwbouwvergunningen op 1 november Uit deze extrapolatie zal de uitval te bepalen zijn van de vergunde woningen die niet meer kunnen worden gebouwd. Daarnaast zal hier bekeken worden wat het eerder bepaalde verschil tussen de woningen die in het veldwerk als gereed geregistreerd zijn en de woningen die tot juli 2007 nog bij het CBS als gereed zijn geregistreerd, vertegenwoordigd in het totale bestand nog gereed te komen woningen op 1 november Deze extrapolatie heeft alleen betrekking op de bouwvergunningen met 5 of meer woningen, omdat in de steekproef de vergunningen met minder dan 5 woningen ontbreken. De extrapolatie heeft alleen betrekking op de bouwvergunningen die in april 2006 of eerder werden geregistreerd. Ten slotte wordt in dit hoofdstuk de uitstroom uit het bestand nog openstaande bouwvergunningen gemodelleerd. Op basis van de resultaten van het onderzoek zal uiteengezet worden hoe een schatting kan worden gemaakt van gereed te komen woningen, op basis van het bestand openstaande woningnieuwbouwvergunningen. Extrapolatie Als basis voor de extrapolatie is het steekproefbestand genomen. Dit zijn de openstaande nieuwbouwvergunningen met 5 of meer woningen die werden verleend of geregistreerd in april 2006 of eerder. Binnen dit bestand treffen we woningnieuwbouwvergunningen aan. Deze vergunningen zijn goed voor de bouw van woningen. In tabel 39 worden deze vergunningen vergeleken met de steekproef. Van het bestand openstaande bouwvergunningen 71

73 per 1 november 2006 worden dus bouwvergunningen, met de daarbij horende woningen, buiten beschouwing gelaten. Tabel 39) Openstaande vergunningen uit het steekproefbestand en de steekproef Regio Steekproef bestand Steekproef Aantal vergunningen Aantal vergunde woningen Aantal vergunningen Aantal vergunde woningen Randstad Eerste ring om Randstad Tweede ring om Randstad Totaal Bij de extrapolatie worden de resultaten van de steekproef gewogen naar het totaal van woningen op basis van de aantallen woningen in de steekproef. Met deze weging klopt het aantal vergunningen niet meer met het totaal van Omdat het meer waardevol is om inzicht te bieden in de aantallen woningen dan in het aantal vergunningen, wordt in het vervolg alleen gekeken naar het aantal woningen. Van de vergunde woningen zijn er volgens de geëxtrapoleerde steekproef ongeveer een jaar later (februari juni 2006 vergeleken met april 2006 en eerder) naar schatting gereed. Een aantal van is in aanbouw en de bouw van woningen ligt stil of is nog niet begonnen. Dit staat weergegeven in grafiek

74 Grafiek 23) Vergunde woningen naar bouwfase Gereed In aanbouw Ligt stil Niet begonnen Niet alle woningen waarvoor een bouwvergunning is verleend, zijn daadwerkelijk gebouwd (zoals blijkt uit tabel 37). Op basis van het aantal woningen dat in het veldwerk gereed is gemeld is bepaald welk deel van de daadwerkelijk gebouwd is. De berekening hiervan komt uit op woningen. Zoals al eerder besproken is het moeilijk om dit aantal direct aan de onderzochte vergunningen te koppelen. Van de vergunningen die in aanbouw zijn, weten we van hoeveel woningen de bouw gepland is. Na weging komt dit aantal uit op woningen. Dit aantal is hoger dan het aantal woningen dat oorspronkelijk werd vergund. Dit kan komen doordat aanvullende bouwvergunningen beschikbaar zijn binnen hetzelfde bouwproject of dat de oorspronkelijke bouwvergunning is vervangen door een andere bouwvergunning met een afwijkend aantal woningen. Door omstandigheden hoeven deze woningen echter niet allemaal gebouwd te worden. Ondanks dat de projecten in aanbouw zijn, kunnen volgende fases van de vergunningen aangehouden of afgeblazen worden. Omdat het aantal vergunningen dat in fases gebouwd wordt beperkt is en de bouw van een groot deel van de vergunningen al gereed is, zullen hierdoor niet meer dan 3% van de nog openstaande vergunde woningen komen te vervallen. Hiermee is dus maximaal 85%-88% van de oorspronkelijk vergunde woningen terug gevonden. Er blijft dus nog circa 12% van de woningen over die tussen februari en juni 2007 niet gereed waren. Deze kunnen nog voortkomen uit de vergunningen die in het veldwerk als niet begonnen of stil gelegd zijn geregistreerd. Uit het onderzoek naar de vergunningen die stil 73

75 gelegd of nog niet begonnen zijn, blijkt dat een aantal vergunningen is geannuleerd en dus niet meer tot nieuwe woningen zal leiden. Van het grootste deel van deze vergunningen hebben we echter vast kunnen stellen dat de vergunningen - ondanks allerlei vertragingen - nog altijd gebouwd kunnen worden. Door de kleine steekproef en ontbrekende gegevens is het niet mogelijk om een extrapolatie te genereren voor het aantal vergunde woningen, dat komt te vervallen als gevolg van geannuleerde vergunningen. Het is de indruk dat het zou kunnen gaan om ongeveer 5% van de nog openstaande vergunde woningen. Dit deel intrekkingen is ook gevonden na het eerste kwartaal van 2007, bij de vergunningen die in 2000 werden geregistreerd. Hieruit kan opgemaakt worden dat minimaal 85% en maximaal 95% van de vergunde woningen gebouwd wordt. Het is daarom gerechtvaardigd om een uitvalpercentage van 10% van de vergunde woningen te hanteren, om de over een langere periode gereedgekomen woningen benaderen. Als gekeken wordt naar de woningen van de onderzochte vergunningen die bij het CBS al wel gereed gemeld zijn tot juli 2007, blijkt dat dit na extrapolatie uitkomt op woningen. Hiermee ontstaat een gat van woningen, die volgens het veldwerk wel gereed zouden kunnen zijn en de woningen die tot juli 2007 bij het CBS gereed gemeld zouden kunnen zijn. Zoals eerder beschreven moet dit verschil enigszins genuanceerd worden. Modellering uitstroom bestand woningnieuwbouwvergunningen Uit het voorgaande blijkt dat het bestand openstaande bouwvergunningen voor nieuwe woningen heel dynamisch is. Elke kwartaal worden de nieuwe woningnieuwbouwvergunningen die in de voorgaande periode zijn geregistreerd toegevoegd. Daarnaast worden er vergunningen en woningen uitgehaald. Vergunningen kunnen er om verschillende redenen uitgehaald worden. De vergunningen die volledig gereed gemeld zijn worden uit het bestand gehaald. Daarnaast wordt ook het aantal woningen, dat binnen een vergunning gereed gemeld is, maar nog niet het totaal vergunde aantal woningen heeft bereikt, vermeld in het bestand. Hierdoor blijven er dus minder woningen over om nog gereed gemeld te worden. Als de vergunning geheel wordt ingetrokken, verdwijnt deze uit het bestand met openstaande bouwvergunningen voor nieuwe woningen. Als van een bouwvergunning slechts een deel van de woningen wordt ingetrokken, vindt hiervan ook 74

76 een aanpassing in het bestand plaats. Na alle correcties is er een geactualiseerd bestand, waaruit het aantal nog gereed te komen woningen geteld kan worden. Schematisch ziet de actualisatie op tijdstip 1 ten opzichte van tijdstip 0 van het aantal nog gereed te komen woningen er uit zoals weergegeven in figuur 1. Figuur 1) Schematische voorstelling actualisatie van het bestand nog gereed te komen woningen Vergunde woningen op t0 Geregisteerde nieuw vergunde woningen tussen t0 en t Ingetrokken vergunde woningen tussen t0 en t1 Gereed gemelde woningen tussen t0 en t1 Vergunde woningen op t1 De relatie tussen een vergunde woning en een woning die gereed gemeld is direct, zoals uit bovenstaande schema blijkt. We kunnen er van uit gaan dat elke woning die gereed gemeld is, ook vergund is. Het is echter niet zo dat elke vergunde woning ook echt gereed gemeld wordt. Als een vergunde woning geregistreerd wordt kunnen er in de loop van de tijd verschillende dingen mee gebeuren. De woning kan ingetrokken worden, de woning kan gereed gemeld worden of er kan een fout mee gemaakt worden (de woning wordt niet ingetrokken of gereed gemeld, terwijl dit wel zou moeten). Zolang één van deze gebeurtenissen niet geregistreerd is (en in het geval van een fout deze gecorrigeerd wordt), blijft deze vergunde woning geregistreerd als nog gereed te komen. Een gereed gekomen woning is dus een woning die vergund is, waarvan de vergunning niet ingetrokken is, die niet nog in aanbouw is en die als gereed geregistreerd is na een bepaalde periode. Er kan een model ontworpen worden, dat op basis van een aantal parameters voorspelt welke woningproductie verwacht mag worden op basis van het bestand openstaande woningnieuwbouwvergunningen (ofwel het bestand nog gereed te komen woningen). Uit de 75

77 resultaten van dit onderzoek blijkt dat de belangrijkste parameters voor een dergelijk model de volgende zijn: - Regio (Randstad of daar buiten); - Opdrachtgever (woningcorporatie, bouwer voor de markt of andere particuliere opdrachtgever); - Projectgrootteklasse (tot 50 woningen of 50 en meer woningen); - Deel van de woningen, dat nooit gereed gemeld zal worden (uitvalpercentage); - Gemiddelde doorlooptijd, gesplitst in de tijd tussen vergunningverlening en start bouw en de tijd tussen start bouw en oplevering (gereed melding); - Aantal woningen dat al gereed gemeld is binnen de vergunning; - Tijd tussen het meetmoment en de periode waarin de vergunning geregistreerd is. Met deze parameters is een model te bouwen, waarmee voor elke vergunde woning kan worden voorspeld wanneer de woning gereed gemeld wordt. De bouwvergunningen uit het bestand openstaande woningnieuwbouwvergunningen worden in het voorgestelde model ingedeeld volgens de bovenstaande factoren. Dit is voor te stellen als een tabel, zoals die is weergegeven in tabel 40. Tabel 40) Schematische voorstelling model Randstad Overheid en woningcorporaties Buiten de Randstad Randstad Bouwers voor de markt Buiten de Randstad Randstad Overige particuliere opdrachtgevers Buiten de Randstad 50 en meer <50 woningen woningen doorlooptijd doorlooptijd uitval % uitval % doorlooptijd doorlooptijd uitval % uitval % doorlooptijd doorlooptijd uitval % uitval % doorlooptijd doorlooptijd uitval % uitval % doorlooptijd doorlooptijd uitval % uitval % doorlooptijd doorlooptijd uitval % uitval % Voor elke kolom in de tabel wordt een gemiddelde doorlooptijd bepaald. Hierbij kan rekening gehouden worden met de fasering van de projecten van 50 en meer woningen. In dat geval is het nodig om een gemiddeld aantal fases te bepalen en de gemiddelde doorlooptijd per fase vast te stellen. Daarnaast wordt per kolom een gemiddelde uitval bepaald. Voor elke openstaande vergunning is op deze manier een doorlooptijd (per fase, voor grotere projecten) te bepalen. 76

78 Door deze doorlooptijd op de datum van vergunningverlening te zetten, wordt een inschatting verkregen van de periode waarin de woningen gereed gemeld zouden kunnen worden. Door deze woningen over de openstaande vergunningen bij elkaar op te tellen is het aantal op te leveren woningen binnen een bepaalde periode te bepalen. Dit aantal moet per kolom in de tabel nog wel verminderd worden met het uitvalpercentage om een scherpere inschatting te kunnen maken. Als het beschreven model werkt, kan het doorontwikkeld worden door bijvoorbeeld het type bouwlocatie (binnenstedelijk/buitenstedelijk) er in op te nemen. Dit geldt ook voor de splitsing van de doorlooptijd in de tijd van de vergunningverlening tot de start van de bouw en de tijd tussen de start van de bouw en de gereedmelding. Deze parameters moeten dan wel worden geregistreerd bij het CBS, wat nu niet het geval is. Dit onderzoek is op de eerste plaats gericht op het vaststellen van de staat van de Nederlandse woningnieuwbouwproductie en het identificeren van ermee gepaard gaande problemen. Vanuit die optiek is gekozen om vergunningen met minder dan 5 woningen buiten de steekproef te houden. De toegepaste onderzoeksmethodiek leent zich daarom niet direct om de juiste input voor het voorgestelde model te leveren. Met dit type onderzoek het in het veld volgen van een steekproef van de woningnieuwbouwvergunningen zou dit echter wel mogelijk kunnen zijn. Door middel van steekproefonderzoek zijn schattingen te maken van de gemiddelde doorlooptijden en uitvalpercentages. Die zullen dan periodiek moeten worden vastgesteld, om veranderingen in deze parameters te kunnen volgen. Wellicht kan in eerste instantie met het CBS bekeken worden in hoeverre dit instituut de gewenste input voor het model kan leveren. Dit model kan een aanvulling bieden op de jaarlijkse bouwprognoses van TNO en geeft mogelijkheden om probleemgebieden binnen de woningnieuwbouwproductie te identificeren. 77

79 7. Conclusies en aanbevelingen In dit hoofdstuk worden de conclusies gepresenteerd die getrokken kunnen worden naar aanleiding van dit onderzoek. Daarnaast worden er een aantal aanbevelingen gedaan. De conclusies worden puntsgewijs opgesomd. De aanbevelingen zijn omkaderd. - Een onderzoek naar de openstaande nieuwbouwvergunningen in Nederland is zeer nuttig gebleken. Er is een duidelijk beeld geschetst van de staat van de woningnieuwbouwproductie in Nederland. Met de huidige problemen op de woningmarkt is dit soort onderzoek alleen maar van groter belang. - Op 1 januari 2007 waren er in Nederland ruim bouwvergunningen geregistreerd door het CBS, waaronder nog woningen gebouwd konden worden. Ondanks dat maar 12% van deze vergunningen in de Randstad te vinden is, gaat het hier wel om een derde van de vergunde woningen. Dit komt doordat in de Randstad het aantal woningen per vergunning veel hoger ligt dan ergens anders in het land. Hierdoor is de rol van de professionele opdrachtgevers (woningcorporaties en bouwers voor de markt) in de Randstad in vergelijking met de andere delen van Nederland zeer groot. - Vergeleken met het aandeel van de bouwers voor de markt, hebben de woningcorporaties een relatief kleine inbreng in het aantal beschikbare woningnieuwbouwvergunningen. De vergunningen van de woningcorporaties zijn zeker in de Randstad gemiddeld genomen aanzienlijk groter dan van de andere opdrachtgevers. Dat betekent dat woningbouwproductie van de corporaties afhankelijk is van relatief weinig vergunningen. In dat opzicht is de woningbouwproductie van de corporaties kwetsbaarder. - Naast de afwijkingen in het bestand openstaande woningnieuwbouwvergunningen in de Randstad, vallen de verschillen tussen de andere delen van het land mee. - De gemiddelde leeftijd van de openstaande vergunningen is in de Randstad het laagst. Hier zijn de vergunningen gemiddeld niet veel ouder dan 23 maanden. Buiten de Randstad benadert de gemiddelde leeftijd van de vergunningen 26 maanden. 78

80 - Op 1 januari 2007 waren de vergunningen van de woningcorporaties met 22 maanden het jongst. Hierdoor blijken de vergunningen met huurwoningen gemiddeld genomen het minst lang open te staan. - Vergunningen met huurwoningen en koopwoningen wijken qua leeftijd niet af van de vergunningen met alleen koopwoningen. - De vergunningen van de overige particuliere opdrachtgevers zijn met 26,5 maand gemiddeld het oudst. De leeftijd van de vergunningen van de bouwers voor de markt zit daar tussenin. - De verschillende projectgroottes laten ook een duidelijk verschil zien in de leeftijd van de vergunningen. Het zijn de projecten met een middelgrote omvang (30-75 woningen) die het jongst zijn. De kleinere en de grotere vergunningen zijn gemiddeld iets ouder (respectievelijk 24,1 en 24,3 maanden). - Vergunningen met alleen woningen zijn een stuk jonger dan vergunningen waarin woningen worden gecombineerd met bedrijfsruimtes. Vooral de vergunningen waarbij de nadruk ligt op de bedrijfsruimtes zijn gemiddeld genomen al lang aanwezig in het bestand openstaande vergunningen. Het aantal vergunningen met bedrijfsruimtes is echter niet zo groot vergeleken met het aantal zuivere woningbouwvergunningen en bedraagt 11% in het totale aantal openstaande woningnieuwbouwvergunningen. - De gemiddelde leeftijd van de openstaande woningnieuwbouwvergunningen is niet onverwacht hoog, zeker gezien de omvang van de vergunningen die in Nederland gebouwd worden. - Naar verwachting zal de gemiddelde leeftijd van de vergunningen de komende tijd toenemen, omdat er door de hausse in de vergunningverlening in 2006, nu naar verhouding veel jonge vergunningen aanwezig zijn in het bestand. De vergunningverlening is inmiddels aan het dalen en de groei van de woningbouwproductie blijft zwak. - Uit de analyse van de woningnieuwbouwvergunningen die in 2000 werden geregistreerd blijkt dat na het eerste kwartaal van % van de toen vergunde woningen inmiddels als gereed is geregistreerd. - Het overgrote deel van de vergunde woningen leidt dus uiteindelijk tot een gereed gemelde woning, waarbij de meeste woningen binnen twee jaar gereed gemeld zijn. Vooral van de 79

81 grotere vergunningen blijft daarna echter nog een aanzienlijk deel van de woningen over om gereed te melden. - Van de vergunningen tot 10 woningen is binnen een jaar al meer dan 40% gereed gemeld. Dit is veel meer dan van alle grotere vergunningen. Het is gebleken dat grondige analyse van de beschikbare statistieken veel waardevolle informatie over de woningbouwproductie in Nederland bloot kan leggen. Dit soort analyses moeten periodiek herhaald worden om de ontwikkeling van de woningbouwproductie te kunnen volgen. Bovendien biedt het de mogelijkheid om individuele bouwvergunningen die in de problemen zijn gekomen te identificeren. Hiermee kan dan gericht (één op één) getracht worden om de eventuele problemen met de opdrachtgever op te lossen. Voor het lokaliseren en opzoeken van aanvullende informatie betreffende projecten kan gebruik gemaakt worden van de internetsites die opdrachtgevers, architecten, makelaars en bouwers over de meeste (grotere) projecten publiceren. - De beschikbare statistieken bieden onvoldoende houvast voor een betrouwbare prognose van de woningbouwproductie in Nederland. Het verdient aanbeveling een op het bouwproces gerichte prognose-model te bouwen voor de woningnieuwbouwproductie in Nederland. Het bestand openstaande woningnieuwbouwvergunningen dient als basis voor dit model. Met periodiek aanvullend steekproefonderzoek onder de vergunningaanvragers naar de kenmerken van de openstaande vergunningen, kunnen de parameters (zoals doorlooptijd en fasering) voor dit model worden vastgesteld en gevolgd. De waarde van een dergelijk model is zeer groot voor de bouwsector en de woningmarkt. Dit model kan gezien worden als een aanvulling op de Monitor Nieuwe Woningen, waarin ook een berekening van het aantal op te leveren woningen wordt gemaakt. Een belangrijke voorwaarde voor de representativiteit van het voorgestelde model, is de validiteit van de woningbouwstatistieken van het CBS. - Er zijn aanwijzingen gevonden in het onderzoek dat in sommige gevallen de verslaglegging van de gemeenten over de woningbouwproductie niet up-to-date is. 80

82 - Met name het verschil tussen het aantal woningen dat volgens het veldwerk gereed is gekomen en het aantal woningen dat bij het CBS als zodanig is geregistreerd, roept vragen op. - Bovendien is bij het veldwerk gebleken dat veel gemeenten momenteel problemen hebben met het volgen van de uitstaande woningnieuwbouwvergunningen. Dit kan te maken hebben met de grote hausse in de afgifte van nieuwe vergunningen, waardoor de capaciteit voor het volgen van de vergunningen beperkt is. Dit kan een reden zijn voor de gebrekkige verslaglegging aan het CBS. Het CBS en de gemeenten moeten er aan werken om de verzameling van de gegevens te optimaliseren. - Uit de analyses van de beschikbare statistieken met betrekking tot de woningnieuwbouw blijkt dat, ondanks eventuele problemen in het bouwproces, het grootste deel van de vergunde woningbouw uiteindelijk succesvol verloopt. Het blijkt dat toch al een aanzienlijk deel van de vergunningen die nog niet gereedgemeld waren, inmiddels wel zijn opgeleverd. Dit is het geval bij 58% van de onderzochte vergunningen die 54% van de vergunde woningen uit de steekproef vertegenwoordigen. 29% van de vergunningen (38% van de vergunde woningen) bleek in aanbouw te zijn tijdens het onderzoek. - Van de vergunningen in aanbouw blijkt een aanzienlijk deel (tot 32% van de vergunningen in de Randstad) niet meer volgens de oorspronkelijke planning te verlopen. In de Tweede ring deden zich veel minder vertragingen voor dan in de rest van Nederland (16%). De vertragingen in de Tweede ring hebben vaker te maken met slechte marktomstandigheden dan elders. - De vertragingen waar de projecten in aanbouw mee geconfronteerd worden zijn heel uiteenlopend van aard. Zowel binnenstedelijk als op uitleglocaties treden vertragingen op. De kans op vertragingen op de binnenstedelijke locaties lijkt groter te zijn dan buiten de stad. Dit is te verklaren uit het feit dat er binnenstedelijk nog meer factoren aanwezig zijn waar rekening mee gehouden dient te worden. 81

83 - Er is echter een deel van de vergunningen dat echt in gevaar lijkt te zijn. Dit komt tot uiting in de 13% van de vergunningen (8% van de vergunde woningen) uit het steekproefonderzoek, die nog niet begonnen of stil gelegd waren. - Van de vergunningen die stil gelegd of nog niet begonnen zijn, ligt het vertraagde aandeel op %. Bij de vergunningen in aanbouw worden andere redenen genoemd voor de vertragingen dan bij de vergunningen die stil liggen of nog niet begonnen zijn. - De vergunningen die zijn stil gelegd of nog niet begonnen zijn, worden getroffen door problemen in het voorbereidende traject van de bouw. De belangrijkste oorzaken hierbij zijn de slechte afzet van de woningen en (juridische) procedures. Vooral in de Tweede ring zijn de marktomstandigheden voor veel vergunde nieuwe koopwoningen slecht, waardoor de bouw wordt aangehouden. - Door de stijgende bouwkosten komen veel aannemers in de problemen om projecten binnen de afgesproken aanneemsom te realiseren en besluiten soms af te zien van de realisering. De stijgende bouwkosten zorgen ook voor onaangename verrassingen voor de opdrachtgevers in het aanbestedingsproces. - Veel van de obstakels voor het bouwproces zijn vooraf niet waar te nemen. Op het moment dat de obstakels zich aandienen, moeten ze ten koste van tijd en geld opgelost worden. - Als er eenmaal vertragingen optreden, stapelen de problemen zich op door veranderende marktomstandigheden en komen de bouwprojecten nog ernstiger in gevaar. Het belangrijkste is om de juiste woningen op de juiste plekken te bouwen die aansluiten bij de locale vraag op de woningmarkt. Om het bouwproces op gang te houden moet de regelgeving voor het bouwen gestroomlijnd worden (de omgevingsvergunning is hiervoor een goed streven) en de uitgebreide inspraakmogelijkheden enigszins ingeperkt worden. - Er zijn binnen dit onderzoek geen directe aanwijzingen gevonden voor het feit dat bouwvergunningen aangevraagd worden vanuit een strategisch motief. Hierbij moet gedacht worden aan het aanvragen van bouwvergunningen om toekomstige bouwproductie en daarmee de continuïteit van het bouwbedrijf veilig te stellen. In sommige gevallen zou een bouwvergunning ook aangevraagd kunnen worden om de verkoop of aankoop van een 82

84 bepaald perceel te vergemakkelijken. Dat hiervoor binnen dit onderzoek geen aanwijzingen zijn gevonden wil niet zeggen dat het niet voorkomt. - De intentie om te bouwen blijkt (nog steeds) de belangrijkste reden te zijn om een bouwvergunning aan te vragen. - Omdat woningen niet verkocht worden blijven deze vaak nog ongebouwd. De vergunningen blijven wel op de plank liggen voor de toekomst, maar worden niet gezien als een bouwvoorraad. De aandacht wordt verschoven naar projecten waar directe inkomsten tegenover staan. - Vergeleken met de Knelpuntenmonitor Woningproductie, zijn in dit onderzoek veel dezelfde, maar ook nieuwe knelpunten naar boven gekomen. Terwijl in de Knelpuntenmonitor vooral veel factoren uit het plannings- en voorbereidingsproces aangehaald worden, zijn we in dit onderzoek nog gestuit op een aantal praktische en technische knelpunten, die te maken hebben met de bouwfase. De belangrijkste daarvan zijn de aanleg en aansluiting van de infrastructuur (ook het bouwrijp maken) en problemen met het funderen. Dit laatste speelt bijna uitsluitend in het westen van het land. Voor een beter verloop van de woningbouwproductie is het zaak dat de gemeenten het bouwrijp maken van de bouwlocaties beter laten aansluiten bij de geplande bouw van de woningen. Ook de nutsbedrijven zullen daarom samen met de bouwers meer werk moeten maken van het tijdig aansluiten van de nieuwe woningen op de infrastructuur. - Met dit onderzoek worden de bevindingen uit de Knelpuntenmonitor niet alleen ondersteund in een koppeling aan individuele projecten, maar ze worden ook aangevuld met de bevindingen uit dit onderzoek. Beide onderzoeken kunnen dus goed naast elkaar bestaan en versterken elkaar. Dit onderzoek kan ook gezien worden als een aanvulling op de Monitor Nieuwe Woningen. - Het algemene beeld uit het veldwerkonderzoek is dat de woningbouwproductie een zeer complexe aangelegenheid is geworden. Er zijn veel verschillende partijen, met verschillende belangen bij betrokken. De onderlinge afhankelijkheden zijn echter groot. 83

85 - Het bouwproces als geheel wordt gemakkelijk verstoord door regelgeving, marktomstandigheden of problemen in deelprocessen. Dit is de praktijk waarin de meeste woningen in Nederland tot stand komen. - Een belangrijk deel van de woningbouwprojecten komt desondanks min of meer voorspoedig tot stand. Een aantal projecten loopt echter tegen obstakels op die onoverkomelijk blijken en zijn daarom aanleiding tot herontwikkeling of annulering van het project. In dat laatste geval blijven kansen voor de bouw van nieuwe woningen onbenut, zeker wanneer de prioriteit door de opdrachtgever wordt verschoven naar meerbelovende bouwlocaties. In de huidige toestand van de woningmarkt is het onbenut laten van woningbouwvergunningen onwenselijk. We kunnen ons daarom ook aansluiten bij de aanbevelingen, ten aanzien van het woningbouwproductie, die de VROM-raad recentelijk publiceerde over de woningmarkt: - Leg bij de woningbouwproductie het accent in gespannen gebieden [van de woningmarkt], verken de mogelijkheden net buiten deze gebieden ; - Bouw zoveel mogelijk in bestaand stedelijk gebied daarna pas op uitleglocaties ; - Zet in op meer en kleinere woningbouwlocaties ; - Intensiveer de (financiële) steun voor moeilijke locaties in bestaand stedelijk gebied en in krimpgebieden ; - Zet de vereenvoudiging van procedures en regelgeving voort. Extra aandacht voor de binnenstedelijke bouwlocaties is nodig, omdat uit de resultaten van dit onderzoek blijkt dat deze locaties meer kans lopen op vertragingen. Het is daarom aan te bevelen om de gemeenten de bouwvergunningen binnenstedelijk en buitenstedelijk te laten onderscheiden bij hun rapportering naar het CBS. Op die manier kunnen de binnenstedelijke vergunningen gemakkelijk worden geïdentificeerd. - Uit de resultaten van dit onderzoek kunnen conclusies getrokken worden ten aanzien van het zogenaamde uitvalpercentage in de woningnieuwbouwproductie. Dit is het aandeel van de vergunde woningen dat niet gebouwd wordt. Uit de resultaten van dit onderzoek komt naar voren dat het uitvalpercentage naar schatting ten minste 5% en maximaal 15% bedraagt. Bij het opstellen van de Bouwprognoses door TNO kan dus uitgegaan worden van een uitvalpercentage van 10%. 84

86 Nawoord We hopen dat dit onderzoek een positieve bijdrage levert aan de verdere discussie rondom de woningmarkt in het algemeen en de woningbouwproductie in het bijzonder. Deze rapportage is tot stand gekomen in nauwe samenwerking met het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en het. Het CBS heeft de bronbestanden aangeleverd voor de steekproef en voor de analyses beschreven in hoofdstuk 4 en hoofdstuk 5 onder Deel II. De gegevens die hebben geleid tot Deel III onder hoofdstuk 5 zijn ook door het CBS voorbereid. Daarmee zijn we het CBS onze dank verschuldigd. De tijd en moeite geïnvesteerd door het wordt tevens erg op prijs gesteld. Ten slotte zijn we iedereen die betrokken is bij de onderzochte vergunningen zeer dankbaar: De uitvoerders en ontwikkelaars op de bouwplaatsen. Niet op de laatste plaats zijn we zeer dankbaar voor de medewerking van de gemeenteambtenaren die ons voorzien hebben van de nodige informatie over de onderzochte vergunningen. Zonder hen zouden we niet zoveel waardevolle gegevens hebben kunnen verzamelen. 85

87 Geraadpleegde bronnen - ABF Research, Waarom bouwen we niet meer? De nieuwbouw in historisch perspectief -, diverse publicaties - CBS, bestanden openstaande bouwvergunningen woningbouw nieuwbouw ultimo oktober 2006 en ultimo december CBS, diverse publicaties op - CBS, Statline - Nederlandse dagbladen (met name Cobouw), diverse artikelen - OTB, Monitor Nieuwe Woningen - OTB, Knelpunten monitor woningbouwproductie TNO Bouw en ondergrond, Bouwprognoses VROM, Directoraat-generaal Wonen, Directie Stad & Regio, Rapportage Quick Scan Niet gerealiseerde bouwvergunningen (memo) - VROM-raad Advies 064, Tijd voor keuzes, Perspectief op een woningmarkt in balans 86

88 Bijlage: Samenvattende tabellen Tabel 1) Samenvatting openstaande vergunningen per 1 januari 2007 Randstad Eerste ring Tweede ring Nederland totaal aantal vergunningen aantal vergunningen koop aantal vergunningen huur aantal vergunningen huur/koop aantal woningen vergund aantal huurwoningen vergund aantal koopwoningen vergund aantal woningen nog gereed te komen aantal huurwoningen nog gereed te komen aantal koopwoningen nog gereed te komen aantal vergunningen zuiver woningbouw aantal vergunningen met bedrijfsruimten vooral bedrijfsruimten aantal vergunningen met bedrijfsruimten vooral woningen aantal vergunningen overheid en woningcorporaties aantal vergunningen bouwers voor de markt aantal vergunningen particuliere opdrachtgevers aantal vergunningen 1 woning aantal vergunningen 2-9 woningen aantal vergunningen woningen aantal vergunningen 50 en meer woningen Gemiddelde bouwsom per vergunning (x euro)* Gemiddelde inhoud per vergunning (m 3 )* Gemiddelde oppervlakte per vergunning (m 2 )* Gemiddelde bouwsom per woning (x euro)* Gemiddelde inhoud per woning (m 3 )* Gemiddelde oppervlakte per woning (m 2 )* gemiddelde leeftijd vergunningen (maanden) 23,1 24,1 24,6 24,2 *Op basis van de vergunningen zuiver woningbouw 87

89 Tabel 2) Kenmerken vergunningen in het veldwerk in aanbouw per regio vergunningen vergunde woningen % % Regio Opdrachtgever Aantal steekproef Aantal steekproef Randstad Overheid en woningcorporaties 38 33% % Bouwers voor de markt % % Particulieren 2 67% 27 79% Eerste ring Overheid en woningcorporaties 37 26% % Bouwers voor de markt % % Particulieren 3 43% % Tweede ring Overheid en woningcorporaties 29 24% % Bouwers voor de markt 79 21% % Particulieren 0% 0% Projectgrootte Randstad 5-9 woningen 13 22% 86 22% woningen 74 34% % 50 en meer woningen 94 44% % Eerste ring 5-9 woningen 25 20% % woningen 89 30% % 50 en meer woningen 32 39% % Tweede ring 5-9 woningen 26 18% % woningen 72 23% % 50 en meer woningen 10 26% % Koop- en huurwoningen Randstad Koopwoningen % % Huurwoningen 17 31% % Koop- en huurwoningen 30 40% % Eerste ring Koopwoningen % % Huurwoningen 24 24% % Koop- en huurwoningen 17 40% % Tweede ring Koopwoningen 81 21% % Huurwoningen 18 22% % Koop- en huurwoningen 9 30% % Met bedrijfsruimtes Randstad Nee % % Ja, voornamelijk bedrijfsruimte 6 50% % Ja, voornamelijk woningen 27 38% % Eerste ring Nee % % Ja, voornamelijk bedrijfsruimte 4 19% 99 17% Ja, voornamelijk woningen 22 29% % Tweede ring Nee 93 21% % Ja, voornamelijk bedrijfsruimte 2 25% 74 41% Ja, voornamelijk woningen 13 27% % Binnenstedelijk / buitenstedelijk Randstad Binnenstedelijk % % Buitenstedelijk 78 37% % Eerste ring Binnenstedelijk % % Buitenstedelijk 35 25% % Tweede ring Binnenstedelijk 74 22% % Buitenstedelijk 34 22% % 88

90 Tabel 3) Kenmerken vergunningen in het veldwerk niet begonnen of stil gelegd per regio vergunningen vergunde woningen % % Regio Opdrachtgever Aantal steekproef Aantal steekproef Randstad Overheid en woningcorporaties 14 12% 485 5% Bouwers voor de markt 44 12% % Particulieren 0% 0% Eerste ring Overheid en woningcorporaties 8 6% 227 5% Bouwers voor de markt 43 12% 738 8% Particulieren 0% 0% Tweede ring Overheid en woningcorporaties 7 6% 180 5% Bouwers voor de markt 80 21% % Particulieren 0% 0% Met bedrijfsruimtes Randstad 5-9 woningen 16 27% % woningen 31 14% % 50 en meer woningen 11 5% 939 4% Eerste ring 5-9 woningen 20 16% % woningen 27 9% 615 9% 50 en meer woningen 4 5% 206 3% Tweede ring 5-9 woningen 34 23% % woningen 48 15% % 50 en meer woningen 5 13% % Koop- en huurwoningen Randstad Koopwoningen 45 13% % Huurwoningen 7 13% 150 3% Koop- en huurwoningen 6 8% 282 3% Eerste ring Koopwoningen 39 11% 632 7% Huurwoningen 10 10% 297 8% Koop- en huurwoningen 2 5% 36 1% Tweede ring Koopwoningen 77 20% % Huurwoningen 7 9% 166 8% Koop- en huurwoningen 3 10% % Met bedrijfsruimtes Randstad Nee 48 12% % Ja, voornamelijk bedrijfsruimte 1 8% 24 2% Ja, voornamelijk woningen 9 13% 269 6% Eerste ring Nee 37 9% 649 6% Ja, voornamelijk bedrijfsruimte 3 14% 56 10% Ja, voornamelijk woningen 11 14% % Tweede ring Nee 77 17% % Ja, voornamelijk bedrijfsruimte 0% 0% Ja, voornamelijk woningen 10 21% % Binnenstedelijk / buitenstedelijk Randstad Binnenstedelijk 43 15% % Buitenstedelijk 15 7% 443 3% Eerste ring Binnenstedelijk 45 13% 856 8% Buitenstedelijk 6 4% 109 2% Tweede ring Binnenstedelijk 65 19% % Buitenstedelijk 22 14% % 89

91 Tabel 4) Kenmerken vergunningen in het veldwerk gereed per regio vergunningen vergunde woningen % % Regio Opdrachtgever Aantal steekproef Aantal steekproef Randstad Overheid en woningcorporaties 64 55% % Bouwers voor de markt % % Particulieren 1 33% 7 21% Eerste ring Overheid en woningcorporaties 97 68% % Bouwers voor de markt % % Particulieren 4 57% % Tweede ring Overheid en woningcorporaties 83 70% % Bouwers voor de markt % % Particulieren 3 100% % Projectgrootte Randstad 5-9 woningen 31 52% % woningen % % 50 en meer woningen % % Eerste ring 5-9 woningen 79 64% % woningen % % 50 en meer woningen 46 56% % Tweede ring 5-9 woningen 87 59% % woningen % % 50 en meer woningen 24 62% % Koop- en huurwoningen Randstad Koopwoningen % % Huurwoningen 31 56% % Koop- en huurwoningen 39 52% % Eerste ring Koopwoningen % % Huurwoningen 66 66% % Koop- en huurwoningen 24 56% % Tweede ring Koopwoningen % % Huurwoningen 56 69% % Koop- en huurwoningen 18 60% % Met bedrijfsruimtes Randstad Nee % % Ja, voornamelijk bedrijfsruimte 5 42% % Ja, voornamelijk woningen 36 50% % Eerste ring Nee % % Ja, voornamelijk bedrijfsruimte 14 67% % Ja, voornamelijk woningen 44 57% % Tweede ring Nee % % Ja, voornamelijk bedrijfsruimte 6 75% % Ja, voornamelijk woningen 25 52% % Binnenstedelijk / buitenstedelijk Randstad Binnenstedelijk % % Buitenstedelijk % % Eerste ring Binnenstedelijk % % Buitenstedelijk 99 71% % Tweede ring Binnenstedelijk % % Buitenstedelijk % % 90

92 91