Jaarstukken Voormalig Woningstichting De Groene Waarden

Transcriptie

1 Jaarstukken 2012 Voormalig Woningstichting De Groene Waarden

2

3 3 Inhoudsopgave Jaarverslag Directieverslag 4 1. Van de bestuurstafel 7 2. Missie, strategie en belangrijkste doelen Belangrijkste resultaten Belangrijkste maatschappelijke effecten Ontwikkelingen in de organisatie Toekomstverwachtingen 27 Verslag RvC Inleiding Hoofdlijnen governancestructuur Activiteiten RvC Bestuur Raad van Commissarissen Goedkeuren van de jaarstukken Nawoord 67 Volkshuisvestingsverslag Lokale verankering Samenwerking op beleidsmatig niveau Samenwerking op uitvoeringsniveau Uitwerking richting klant Uitwerking richting maatschappij Woningmarkt Het woningbezit Koppelen van vraag en aanbod Prijzen en betaalbaarheid Kwaliteit van ons woningbezit De directe woonomgeving Leefbaarheid Sociale samenhang Directe woonomgeving Het voorzieningenniveau 51 Kengetallen 68 Kengetallen 71 Jaarrekening Jaarrekening Balans 74 Winst en verliesrekening 76 Kasstroomoverzicht 77 Toelichting waarderingsgrondslagen 78 Toelichting balans 84 Toelichting op de winst- en verliesrekening 94 Overige informatie Financiële vertaling Resultatenrekening Vermogenspositie Fiscale positie Oordelen toezichthoudende organen Overzicht beleggingen Overzicht waardeveranderingen Risicoparagraaf 55 Overige gegevens Overige gegevens 102 Controleverklaring 109

4

5 5 Directieverslag 1

6 Yolanda Winkelhorst, directeur-bestuurder van De Groene Waarden» Het jaar 2012 is voor ons een druk jaar geweest. Er is veel tijd en energie gestoken in de voorbereidingen voor de fusie met Woningstichting Goed Wonen uit Twello. Maar het gewone werk voor onze klanten moest natuurlijk ook doorgaan. En dat hebben we uitstekend gedaan, want in 2012 zijn we eerste geworden in de prestatie index van het KWH met maar liefst een 8,47 voor onze dienstverlening! Een prachtige prestatie! «

7 7 1. Van de bestuurstafel Woningcorporaties zijn maatschappelijke ondernemingen die tussen de markt en de overheid staan. Onze taken staan beschreven in het Besluit Beheer Sociale Woningbouw (BBSH). Maar de invulling ervan ontstaat vooral lokaal. In het samenspel met gemeente, huurdersvereniging en tal van andere partijen. Zo werkt dat ook bij De Groene Waarden. De positie tussen markt en overheid brengt ook verantwoordelijkheid met zich mee. Want van wie is nu de corporatie? De legitimiteit van corporaties staat onder druk. Dit kunnen we alleen verbeteren door te laten zien wat we doen, en uitleggen waar we wel en niet in geslaagd zijn. Daar is dit jaarverslag een belangrijk middel voor. Het jaarverslag bestaat uit vier onderdelen. Als eerste het verslag van de directie. Hierin vindt u de vertaling van onze missie in strategische keuzes en een blik op de resultaten. Het tweede onderdeel is het volkshuisvestingsverslag. Hierin staan de doelen opgenomen die we voor 2012 hadden geformuleerd op de verschillende prestatievelden, gevolgd door de daadwerkelijke resultaten en een doorkijkje naar de toekomst. Als derde treft u het verslag van de Raad van Commissarissen aan. De interne toezichthouder verantwoordt zich daarin conform de governance code voor woningcorporaties. Als laatste onderdeel is de jaarrekening opgenomen. Hierin vindt u de financiële vertaling van alle activiteiten en de waarderingsgrondslagen waarmee we rekening hebben gehouden. De papieren versie van het jaarverslag is verstuurd naar de interne en externe toezichthouders. Voor de stakeholders en de individuele huurders is de digitale versie beschikbaar op de website. Zo leggen we verantwoording af over de inzet van onze mensen en middelen, maar wel op een manier die minder kost en minder milieubelastend is. Ons werkgebied Woningstichting De Groene Waarden is werkzaam in de kernen Almen, Eefde, Epse, Gorssel, Harfsen en het buurtschap Joppe. Wij verhuren en beheren hier een kleine woningen. Ons werkgebied maakt deel uit van de gemeente Lochem. Het is een groen gebied, waar ongeveer mensen wonen, met veel ruimte voor wonen en recreëren. De dorpen kenmerken zich door een hoge mate van vergrijzing, lage werkeloosheid, en een hoog aandeel koopwoningen. Slechts 20 % van de huishoudens woont in een huurwoning. Naast de overeenkomst in demografie zijn er ook veel verschillen. Op het fysieke vlak is er onderscheid in de aanwezigheid van voorzieningen en de historische groei van de dorpen. Op het sociale vlak varieert de sociale cohesie per kern. Elke kern heeft zo zijn eigen kwaliteiten en uitdagingen. Epse Joppe Gorssel Eefde Zutphen Harfsen Almen Belangrijkste ontwikkelingen Onze inzet is erop gericht dat mensen plezierig wonen in een huis met een goede/prijs kwaliteitverhouding, in een dorp waar voldoende voorzieningen zijn. We werken klantgericht en zijn als organisatie sociaal, flexibel en slagvaardig. Als bestuurder is het belangrijk om vooruit te kijken. Welke ontwikkelingen doen zich voor en wat zijn de consequenties voor De Groene Waarden? Politieke ontwikkelingen In 2012 viel het kabinet Rutte-Verhagen, en kwam een nieuw kabinet Rutte-Asscher tot stand. Hierdoor ontstond opnieuw vertraging voor de Herzieningswet Wonen. Deze is inmiddels wel door de Tweede Kamer vastgesteld, en ligt nu ter beoordeling bij de Eerste Kamer. Het goede nieuws is dat er nog steeds een breed werkterrein voor woningcorporaties wordt benoemd, waarbij naast wonen ook leefbaarheid een belangrijk prestatieveld is. Het slechte nieuws is dat er vanuit het huidige Kabinet steeds meer wordt aangedrongen op beperking tot de kerntaak van corporaties; het huisvesten van mensen met een laag inkomen. Ook de richtlijnen van het WSW over de inzet van eigen middelen beperken de mogelijkheden om te investeren in maatschappelijk vastgoed of koopwoningen. Daarnaast zijn er binnen de Herzieningswet nog tal van open eindjes die via Algemene Maatregelen van Bestuur worden ingevuld. Voor een goede en doelmatige inzet van de middelen van De Groene Waarden is het belangrijk dat er duidelijkheid komt, zowel over de kaders als over de mogelijke besteding van middelen. Wij vinden het belangrijk dat er lokaal maatwerk geleverd kan worden. Elke kern is nu eenmaal verschillend. Juist in de kleinere kernen met minder huurwoningen is de inzet op gebied van maatschappelijk vastgoed van cruciaal belang. Daarnaast werd duidelijk dat corporaties via een verhuurdersheffing gaan bijdragen aan het nationale overheidstekort. In 2012 werd lange tijd uitgegaan van een bedrag van 800 miljoen op jaarbasis voor de hele sector. In het nieuwe regeerakkoord werd dit bedrag echter in een periode van vier jaar verhoogd tot bijna 2 miljard. Hiertegenover staat dat de huren voor mensen met een inkomen boven de extra verhoogd mogen worden. Dit dekt echter bij lange na de kosten van de heffing niet. De kosten voor De Groene Waarden lopen op tot 900 per woning per jaar in 2017, een bedrag van op jaarbasis.

8 8 Jaarverslag 2012 Woningstichting De Groene Waarden Vestia Binnen de corporatiesector, kan soms één corporatie het verschil maken. In 2012 is dit Vestia, en wel in negatieve zin. Vestia heeft bovenmatig gebruik gemaakt van derivaten. Niet alleen om de risico s van de leningportefeuille mee af te dekken, maar ook om te speculeren op toekomstige winsten. Door de rentedaling ontstond echter een tegengesteld effect, waarop Vestia moest bijbetalen aan de derivatenportefeuille. Hierdoor werd het risico reëel dat Vestia failliet zou gaan. Gezien de omvang van Vestia en de achtervangconstructie, zou dit een neerwaarts effect hebben voor de hele sociale volkshuisvesting. Daarom is er een reddingsplan gemaakt voor Vestia, waarbij zowel de overheid, banken als de andere corporaties meebetalen om Vestia overeind te houden. Voor de corporatiesector betekent dit een rekening van 700 miljoen die in een periode van vier jaren wordt verrekend. Voor De Groene Waarden betekent dit een jaarlijkse last van circa Financiën De financiële positie van een corporatie wordt niet meer alleen bepaald op solvabiliteitscijfers, maar vooral op cijfers rondom kasstromen. Cijfers als de Interest Coverage Ratio, Debt Coverage Ratio, Loan to Value zijn steeds belangrijker geworden. De operationele kasstroom bestaat uit de huurinkomsten verminderd met de kosten van beheer, onderhoud, rente, overheidsheffingen en vennootschapsbelasting. Deze kasstroom moet voldoende zijn om jaarlijks 2 % van de leningen af te lossen. De overheidsheffingen in combinatie met de heffing voor Vestia bedragen circa 1 miljoen. Dit is circa 20 % van onze inkomsten. Bij De Groene waarden zijn onvoldoende mogelijkheden om dit in de toekomst te compenseren. De kasstroom uit investeringen en desinvesteringen is een combinatie van investeringen en de opbrengsten uit verkoop van woningen. De verkoopopbrengsten zijn afhankelijk van aantal en prijs. De marktontwikkeling voor koopwoningen is negatief. De banken verwachten een verdere prijsdaling. Qua aantallen zijn we afhankelijk van wat er beschikbaar komt en of er kandidaten zijn die willen en kunnen kopen. Er is weinig vraag vanuit de zittende huurders. Door de lage mutatiegraad komen er ook slechts beperkt woningen beschikbaar voor verkoop. En wanneer er koopwoningen beschikbaar zijn,dan is het aantal kandidaten erg beperkt. Door de toegenomen eisen op gebied van hypotheekverstrekking komen steeds minder starters in aanmerking voor een hypotheek. De kasstroom uit investeringen moet voor een steeds groter deel gedekt worden uit eigen financiering. De verhouding tussen eigen vermogen en vreemd vermogen is bij De Groene Waarden op termijn onvoldoende. De kasstromen moeten worden gescheiden naar DAEB en niet DAEB activiteiten. De niet DAEB activiteiten moeten worden gefinancierd met commerciële leningen. De banken stellen hiervoor hoge eisen qua businessplan, onderbouwing, garantiestelling e.d. De deskundigheid hiervoor is niet binnen De Groene Waarden aanwezig. Voor DAEB activiteiten geldt dat de beschikbaarheid onder druk komt te staan. Looptijden zijn minder flexibel. Er komt minder maatwerk. Voor een relatief kleine leningportefeuille is dit wel van belang om de risico s voldoende te kunnen spreiden. Regionalisering De bevolkingsopbouw verandert sterk. De demografische ontwikkelingen wijzen op een afname in de bevolking, stabilisatie of krimp van het aantal huishoudens, een sterke vergrijzing en ontgroening, een sterk groeiend aantal eenpersoonshuishoudens, en steeds meer wisselende gezinsvormen door echtscheiding. Dit geldt niet alleen voor ons werkgebied, maar voor de hele Stedendriehoek. Deze ontwikkeling heeft gevolgen voor het woningbouwprogramma en de bestaande voorraad, en de visie op het voorzieningenniveau. De gemeenten hebben zich verenigd in de regio Stedendriehoek. Op dit niveau worden de ambities bepaald voor het woningbouwprogramma, mobiliteit, economie en de inzet voor duurzaamheid. Op andere terreinen is de samenwerking weer anders, zo is voor bijvoorbeeld hennepbeleid de veiligheidsregio doorslaggevend, en voor werk en inkomen de samenwerking met Zutphen. De verwachting is dat de regionalisering van de besluitvorming verder toe gaat nemen. Ook bij WMO beleid zoeken gemeenten steeds vaker afstemming over eigen bijdrage, rol gemeente en opvatting van het takenpakket. Ontwikkelingen op het platteland Ons werkgebied omvat vijf kernen op het platteland van de Stedendriehoek. De kernen verschillen qua voorzieningenniveau, sociale samenhang, aanwezige infrastructuur. Maar ze kennen ook overeenkomsten. In het algemeen zijn onze klanten tevreden, en is de woonomgeving schoon, heel en veilig. Er zijn geen achterstandswijken met grote aantallen allochtonen, noch grootschalige drugsproblematiek, werkeloosheid of schooluitval e.d. Helaas zijn er ook negatieve ontwikkelingen. Het voorzieningenniveau staat sterk onder druk, het noaberschap is niet meer vanzelfsprekend, en door de inzet op zelfstandig wonen, zijn er steeds meer kwetsbare mensen die extra aandacht nodig hebben. Denk hierbij aan alleenstaande ouderen, statushouders, dementerenden, mensen met verslavingsproblemen, psychische problemen e.d. De aantallen zijn niet hoog, maar de diversiteit wel.

9 9 Het voorzieningenniveau op het platteland moet worden afgestemd op regionaal niveau. Niet alle kernen zullen over alle voorzieningen kunnen beschikken. Het heeft geen zin om elkaar te beconcurreren. De voorzieningen moeten een integraal aanbod bieden op gebied van wonen, welzijn en zorg. Accommodaties die daarbij horen kenmerken zich door multifunctionaliteit en grensoverschrijdende samenwerking tussen organisaties. De woningmarkt ontwikkelt zich van een aanbodgestuurde naar een vraaggestuurde markt. Dit is al het geval bij de koopwoningen, maar zal zich naar verwachting ook bij de huurwoningen gaan voordoen. Dit vraagt om meer inzet van De Groene Waarden om de woningen te vermarkten, zowel qua personeel als qua kosten. Participatie De inzet is erop gericht dat iedereen in Nederland meedoet. Er wordt een hogere eigen verantwoordelijkheid bij de burger neergelegd. De sociale verzorgingsstaat wordt in een rap tempo afgebouwd. De gemeente vormt met de WMO een vangnet voor wie het niet alleen redt. Het streven dat iedereen kan meedoen is een positieve ontwikkeling. Maar hij wordt wel erg vaak gebruikt voor het doorzetten van bezuinigingen. Het budget is simpelweg niet toereikend om de vergrijzing op te vangen. Er moet dus anders gewerkt worden, en de kosten zullen anders verdeeld gaan worden. Uiteindelijk betaalt de burger de rekening van die bezuinigingen. Met name voor de doelgroep waarvoor de corporaties actief zijn, kan dit tot problemen leiden. Dit betekent bij De Groene Waarden dat we ons actief moeten verbinden met lokaal werkende partijen op het gebied van zorg en welzijn, om zicht te houden en te krijgen op de mensen die het niet zelf redden. Investeren Naast alle ontwikkelingen voor de verdere toekomst is in 2012 wederom veel aandacht besteed aan lokale activiteiten. In dat jaar werd in Eefde de wijk De Sluis afgerond. Met de oplevering van de laatste zes koopwoningen aan de Boedelhofweg, is daar een vijfjarig project voltooid, waarbij 29 woningen zijn vervangen door een gemêleerde wijk van 56 woningen. In Gorssel werd het medisch maatschappelijk centrum Den Oldenhof opgeleverd. Het multifunctionele gebouw werd in oktober door minister Kamp geopend, en huisvest meer dan 20 organisaties. Daarnaast is in Gorssel gestart met de eerste fase van de Grooterkamp, de bouw van 18 koop- en negen huurwoningen. In Almen zijn de zes huurwoningen in de wijk Almen Zuid opgeleverd. Hier zijn diverse duurzaamheidsmaatregelen gecombineerd, waardoor deze woningen het meest energiezuinig zijn, binnen ons hele woningbezit. Beheer Het klantgericht onderhoud is in 2012 in alle kernen ingevoerd. Hierbij kiezen huurders zelf het moment van vervanging voor de keuken, toilet en badkamer. Dit was dermate succesvol dat we halverwege het jaar al moesten concluderen dat het budget uitgeput was. Op basis van de meerjarenonderhoudsbegroting blijkt dat er in de komende jaren onvoldoende ruimte is om het budget op te hogen. In 2013 zullen we ons dan ook moeten beraden of we de levensduren van de vertrekken moeten verlengen. Toekomst De Groene Waarden In 2011 hebben we de ambitie van De Groene Waarden opnieuw vastgesteld. De Groene Waarden wil zich blijvend inzetten op zowel het gebied van de woningmarkt als in het kader van de leefbaarheid. Deze inzet heeft gevolgen voor de benodigde middelen, en de bijbehorende organisatie. We hebben geconcludeerd dat het verstandig is om via een fusie door te groeien naar een regionale plattelandscorporatie in de Stedendriehoek. In 2012 hebben we voorbereidingen getroffen voor een fusie met Goed Wonen uit Twello. Er is in 2012 veel tijd en energie besteed aan verder onderzoek, uitwisseling van beleidsuitgangspunten en samenwerking op management gebied. Dit heeft geresulteerd in een fusie per 1 januari 2013 tot IJsseldal Wonen. Een stevige organisatie, met lokale wortels, en een solide financiële basis. Verklaring besteding gelden Hierbij verklaar ik dat alle middelen uitsluitend zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. Twello, 15 mei Yolanda Winkelhorst Directeur-bestuurder

10 De medewerkers van De Groene Waarden» Ook dit jaar stonden de medewerkers weer voor u klaar. De eerste plek notering in de prestatie index van het KWH laat zien dat klanttevredenheid geen opgave is voor ons, maar in onze genen zit. We luisteren goed naar onze klanten en behandelen de klant met respect. Dat doen we oprecht en dat voelt de klant. En als er fouten zijn gemaakt, geven we dat toe en kijken we wat we er van kunnen leren. «

11 11 2. Missie en strategie Woningstichting De Groene Waarden heeft zich de laatste jaren ontwikkeld tot een klantvriendelijke woningcorporatie, die midden in de lokale samenleving staat. Met activiteiten op het gebied van nieuwbouw, onderhoud, verhuur en verkoop van woningen, investeringen in de woonomgeving, en een goede dienstverlening, heeft De Groene Waarden haar rol als maatschappelijke onderneming ingevuld. In het ondernemingsplan 2008 is de koers uitgezet voor de periode Deze koers is gebaseerd op een analyse van de sterke en zwakke punten, in combinatie met de kansen en bedreigingen. Hierbij werken we vanuit de volgende missie: Woningstichting De Groene Waarden wil als maatschappelijke onderneming een belangrijke bijdrage leveren aan de leefbaarheid van de kernen Almen, Eefde, Epse, Gorssel en Harfsen. Dit doen we door het ontwikkelen, verhuren, verkopen en exploiteren van betaalbare woningen in een prettige woonomgeving. Samen met onze stakeholders werken we aan voldoende voorzieningen binnen een bereikbare afstand en aanvullende dienstverlening op het gebied van wonen, welzijn en zorg. Onze inzet richt zich daarbij vooral op het realiseren en exploiteren van vastgoed. We richten ons op die mensen die vanwege hun inkomen of persoonlijke situatie de diensten van de corporatie nodig hebben. Onze dienstverlening kenmerkt zich door een klantgerichte houding, waarbij we professionaliteit met persoonlijke aandacht combineren. Als organisatie zijn we slagvaardig, flexibel en sociaal. Een betrouwbare partner voor zowel onze directe klanten als onze stakeholders. Onze investeringscapaciteit zetten we daar in, waar het het hardst nodig is. Bij De Groene Waarden hanteren we dus een brede taakopvatting met het investeren in het behouden of verbeteren van de leefbaarheid in ons werkgebied. Hiermee willen we realiseren dat mensen zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen. De doelgroep waar wij ons op richten is de groep met een inkomen tot modaal, en daarnaast de bijzondere doelgroepen zoals statushouders of mensen met een beperking. De uitbreiding van de taakopvatting komt tot uiting in twee verschillende strategieën, die weer samenkomen in de plannen op het gebied van strategisch voorraadbeleid, organisatie en financiën. Strategie woningmarkt Woningstichting De Groene Waarden zorgt via een adequaat voorraadbeleid voor een optimale omvang van de woningvoorraad in haar werkgebied, zodat er voldoende beschikbare woningen zijn voor de diverse doelgroepen. De directe woonomgeving van de huurwoningen is veilig, schoon en goed bereikbaar. De woningen worden op een professionele wijze beheerd en geëxploiteerd. De dienstverlening kenmerkt zich door klantgerichtheid, waarbij de aspecten deskundigheid, betrouwbaarheid, persoonlijke aandacht en slagvaardigheid centraal staan. Belangrijkste doelen woningmarkt 1. Vergroten van het woningaanbod met 200 woningen in de periode Verbetering van de functionaliteit en de prijs/kwaliteit-verhouding van de woningvoorraad waardoor de woningen voor meerdere doelgroepen geschikt zijn. 3. Vergroting keuzemogelijkheden en betrokkenheid van de klant bij woning en woonomgeving. 4. Verbetering dienstverlening door verhoging deskundigheid, waarborging kwaliteitsniveau en aanpassing automatiseringsysteem. Strategie leefbaarheid Woningstichting De Groene Waarden wil een pro-actieve rol vervullen om de leefbaarheid in de kernen waar ze werkzaam is te waarborgen of te verbeteren. De doelstelling is dat mensen zo lang mogelijk zelfstandig moeten kunnen blijven wonen. Samen met onze stakeholders zorgen we voor voldoende voorzieningen binnen een bereikbare afstand voor de doelgroep. Bij het bepalen van de gewenste voorzieningen gaan we uit van de kracht van een buurt of dorp. We kiezen dan ook nadrukkelijk voor maatwerk per situatie. Bij het bepalen van onze inzet qua mensen en middelen onderscheiden we twee niveau s: de directe woonomgeving; het dorp.

12 12 Jaarverslag 2012 Woningstichting De Groene Waarden Wanneer er in de directe woonomgeving meer dan 50 % huurwoningen staan, voeren wij de regierol. In alle overige situaties hanteren we het volgende beslissingsmodel: Aan de hand van de specifieke situatie beoordelen we de gevolgen voor de belangen van de onze klanten, de belangen voor ons bedrijf, en de belangen van de maatschappij. Wanneer de situatie grote gevolgen heeft voor de belangen van onze klanten of ons bedrijf, voeren we de regierol. Bij uitsluitend maatschappelijke belangen doen we dit altijd samen met onze stakeholders en is onze rol afhankelijk van het probleem en de samenstelling van de groep stakeholders. Belangrijkste doelen leefbaarheid 1. Opzetten en waarborgen netwerk van stakeholdersoverleg. 2. Opstellen accommodatie- en voorzieningenbeleid per kern. 3. Vergroten betrokkenheid van bewoners bij hun dorp. 4. Aanpassen organisatie aan deze nieuwe taak, qua deskundigheid, dienstverlening, en aanpassing automatiseringsysteem. 5. Bepalen financiële kaders en beleid voor deze nieuwe taak. Visitatie In 2011 hebben we voor de tweede keer een visitatie laten uitvoeren. Dit keer door bureau Ecorys, die veel ervaring hebben in het efficient uitvoeren van visitaties bij kleinere corporaties. Het rapport hiervan is beschikbaar op onze website. Ecorys concludeert naar aanleiding van de visitatie dat De Groene Waarden een goed presterende, kleine corporatie is, met een sterke lokale verankering. De Groene Waarden presteert ruim voldoende tot goed binnen alle referentiekaders. Het is de visitatiecommissie duidelijk geworden, dat De Groene Waarden ondanks haar omvang een slagvaardige goed presterende corporatie is. Een corporatie die het verschil kan en wil maken in de kernen waar zij haar bezit heeft. (Bron: Visitatierapport Ecorys: Maatschappelijke visitatie De Groene Waarden, Rotterdam 12 december 2011). Bij de visitatie wordt vanuit verschillende perspectieven naar het functioneren van De Groene Waarden gekeken. De totaalbeoordeling geeft een gemiddelde van een 7,6 te zien. De norm voor de visitatie ligt op een 7. Dit betekent dat de visitatiecommissie een 7 toekent wanneer het onderdeel goed op orde is. Presteren naar ambitie Presteren t.a.v. Governance Presteren naar opgaven Presteren naar vermogen Presteren naar belanghebbenden De visitatie geeft aan dat De Groene Waarden een goed functionerende corporatie is. Met name de plan do check act cyclus scoort buitengewoon hoog. We weten wat we willen bereiken, hoe we dit doen, meten en controleren de resultaten, en sturen op tijd bij waar nodig. Juist dat tijdig bijsturen, maakt dat we op zoek gaan naar schaalvergroting. Omdat we niet alleen nu, maar ook in de toekomst een pro actieve rol op gebied van leefbaarheid willen blijven vervullen.

13 13

14 Maatschappelijk centrum Den Oldenhof» In oktober hebben we het medisch maatschappelijk centrum Den Oldenhof opgeleverd. Minister Kamp opende dit duurzame gebouw met historische architectuur in het centrum van Gorssel. Den Oldenhof huisvest, naast ons eigen kantoor ook ruim 20 andere organisaties op het gebied van gezondheid, educatie, informatie, welzijn en zorg. Hierdoor biedt Den Oldenhof een integraal aanbod aan maatschappelijke dienstverlening. Een aanwinst voor Gorssel en omgeving! «

15 15 3. Belangrijkste resulaten in 2012 De stragische doelen zijn omgezet in concrete activiteiten en te behalen resultaten. Vervolgens is dit uitgezet in de tijd. Per jaar wordt een activiteitenplan en bijbehorende begroting opgesteld. Via rapportages per vier maanden wordt de voortgang bewaakt. Hierbij werken we aan de hand van een stoplichtkaart, waardoor snel inzicht ontstaat in de mate waarin de realisatie afwijkt van de planning. Hierna volgen de belangrijkste resultaten voor 2012 op de 9 strategische doelen. 1. Uitbreiding woningvoorraad Om te zorgen voor voldoende aanbod in het betaalbare segment moeten er in de periode ongeveer 200 woningen bijgebouwd worden in dit segment. Dit betekent een gemiddelde van ongeveer 16 à 17 per jaar. In 2012 hebben we 16 woningen toegevoegd aan de woningvoorraad via de oplevering van de zes koopwoningen aan de Boedelhofweg in Eefde, vier koopwoningen aan de Grooterf in Eefde, en zes huurwoningen aan de Haermansweg in Almen. Alle huurwoningen hadden een huurprijs in het bereikbare segment. De stand per eind 2012 is 84 nieuwe woningen opgeleverd. Hiermee zit het gerealiseerde aantal goed op schema met de doelstellingen. Er zijn nog 116 woningen te gaan. Om dit te realiseren zijn negen huur- en 19 koopwoningen in aanbouw, en 18 woningen in voorbereiding. Hiermee lopen we achter op schema voor de doelstelling van het ondernemingsplan Deze doelstelling is bijgesteld in het geactualiseerde strategisch voorraadbeleid. Door de veranderende demografische ontwikkelingen verwachten we een afnemende vraag. Dit vertaalt zich in een lager productieniveau in de toekomst. 2. Verbeteren functionaliteit en prijs/kwaliteit verhouding Vastgoed is een product met een lange levensduur, terwijl de wensen van de gebruikers ervan steeds wisselen. Daarom streven we naar een hogere functionaliteit, zodat woningen voor meerdere doelgroepen inzetbaar zijn. In 2010 is de pilot opplussen uitgevoerd, waarbij zowel seniorenwoningen als gezinswoningen zijn aangepast om zo lang mogelijk zelfstandig te kunnen blijven wonen. In 2011 is dit voortgezet bij vrijkomende seniorenwoningen. Er is geen nieuwe kern opgepakt, omdat lange tijd onduidelijk bleef welke rol de gemeente in wilde nemen. In 2012 is dit duidelijk geworden, en heeft de gemeenteraad ingestemd met een vierjarenproject, waarbij zowel bewustwording als daadwerkelijke aanpassing van de woningvoorraad wordt nagestreefd. Dit project zal in 2013 van start gaan. 3. Vergroting keuzemogelijkheden en betrokkenheid We hanteren het Te Woonprincipe, waarbij er vijf keuzemogelijkheden zijn, namelijk gewoon huren, huurvast, huurzeker, koopgarant en gewoon kopen. Voor elke woning is vastgelegd welke labels van toepassing zijn. Dit is gecommuniceerd met de huurders en toegepast bij vrijkomende woningen. Woningzoekenden waarderen de keuzevrijheid. Desondanks blijft Gewoon huren favoriet. Overzicht aangeboden woningen per categorie en gemaakte keuzes in 2012 Aantal Keuze: aangeboden Gewoon Keuzevarianten woningen huren Huurvast Huurzeker Koopgarant Gewone Koop Gewoon huren Alle huurvarianten Alle huurvarianten en koopgarant Alle varianten Koopgarant en gewoon kopen 2* Gewoon kopen 3* Totaal *Er zijn nog 3 woningen in de verkoopfase. Gezien de mogelijke inkomensafhankelijke huurverhoging hebben we de producten Huurvast en Huurzeker per eind 2012 stopgezet.

16 16 Jaarverslag 2012 Woningstichting De Groene Waarden Om de betrokkenheid bij de woning te verbeteren, willen we klanten meer keuzevrijheid bieden voor de renovatie van keuken, badkamer en toilet. Klanten kunnen dan zelf het moment kiezen dat hen uitkomt. Willen ze dit eerder dan onze technische afschrijvingsperiode, dan betaalt de klant een eigen bijdrage. Dit hebben we fasegewijs uitgerold. Klanten waarderen dit proces en de keuzevrijheid zeer. In 2012 hebben we dit beleid uitgerold naar het totale woningbezit. Dit had echter tot gevolg dat halverwege het jaar het budget volledig was benut. We beraden ons nu over het vervolg. 4. Verbetering dienstverlening door verhoging deskundigheid, waarborging kwaliteitsniveau en aanpassing automatiseringsysteem Het verhogen van de deskundigheid had met name betrekking op kennis rondom verkoop, projectontwikkeling, fiscaliteiten en de financiële beheersing. Hiervoor zijn de afgelopen jaren diverse opleidingen gevolgd. Voor projectontwikkeling beoordelen we het benodigde deskundigheidsniveau per project. Gezien de diversiteit is er toch voor gekozen om deze deskundigheid extern in te huren. Voor de financiële beheersing is 0,15 formatieplaats extern ingehuurd. Om het kwaliteitsniveau te waarborgen hebben we ons klantbeleid ingericht volgens de normen van het KWH. In 2012 zijn de metingen van het KWH geïntensiveerd. Er wordt periodiek en continu gemeten i.p.v. gedurende één periode van 10 weken. Alle corporaties die deelnemen kunnen via een benchmark hun plek op de ranglijst zien. Met trots mogen we constateren dat De Groene Waarden in 2012 op de eerste plek geëindigd is! Het automatiseringssysteem is in 2008 vervangen door een nieuw pakket. Dit pakket biedt meer mogelijkheden qua verdieping. Er is een koppeling tussen onze database en de website gemaakt, waardoor woningzoekenden hun eigen gegevens kunnen bijhouden. 5. Opzetten en waarborgen netwerk van stakeholdersoverleg In 2008 is het netwerk van stakeholders in kaart gebracht. Vanaf 2009 hebben we binnen dit netwerk gefunctioneerd. Meer hierover leest u in het volkshuisvestingsverslag. Het netwerk moet bijdragen aan onze strategieën op gebied van de woningmarkt en de leefbaarheid. In 2011 hebben we onze stakeholders benaderd om mee te denken over onze inzet op gebied van leefbaarheid. Er hebben individuele gesprekken plaatsgevonden waarbij vier aspecten van leefbaarheid aan de orde kwamen: sociale samenhang, directe woonomgeving, voorzieningenniveau en veiligheid. Aan de hand van de input van de stakeholders en onze eigen visie is het nieuwe leefbaarheidsbeleid vastgesteld: Pro actief werken aan leefbare kernen, een verbinding tussen mensen, wonen en de wijk. In 2012 hebben we het netwerk van stakeholders veelvuldig geïnformeerd over de voortgang van het fusieproces. 6. Opstellen accommodatie- en voorzieningenbeleid per kern De afgelopen jaren hebben we vooral gewerkt aan een viertal concrete projecten: de buurtsuper in Almen, de Oldenhof in Gorssel, de beschermde woonvorm aan de rand van Eefde, en het Kulturhus in Harfsen. In 2011 is de buurtsuper feestelijk geopend, in 2012 is de Oldenhof opgeleverd. Helaas moesten we concluderen dat het Kulturhus niet binnen onze beleidskaders gerealiseerd kon worden, en hebben we ons hieruit teruggetrokken. Voor de beschermde woonvorm is een onafhankelijk onderzoek uitgevoerd naar de geschiktheid van de locatie. Deze bleek uiteindelijk niet geschikt, waardoor we de nieuwbouw voor het Leger des Heils voorlopig nog niet kunnen realiseren. Naast de concrete projecten, is in 2011 ook veel aandacht besteed aan onze structurele rol op gebied van accommodatie en voorzieningenbeleid. Dit is een van de onderdelen uit het leefbaarheidsbeleid dat in 2011 is opgesteld. We hebben in het beleid vastgesteld welke rol De Groene Waarden heeft op gebied van maatschappelijk vastgoed en voor welk maatschappelijk vastgoed we aanspreekbaar zijn. 7. Vergroten betrokkenheid van bewoners bij hun dorp Het vergroten van de betrokkenheid van bewoners bij hun dorp staat gelijk aan het vergroten van de sociale cohesie. Ook hier hebben we in het beleidsplan leefbaarheid de rol en inzet van De Groene Waarden bepaald. Deze wijkt op drie punten af van hetgeen we al deden. Ten eerste willen we beter gebruik maken van de kennis die achter de voordeur wordt opgedaan. Ten tweede willen we statushouders meer begeleiding bieden bij het wonen. En als laatste willen we een betere aansluiting realiseren tussen het overleg op strategisch niveau en de dagelijkse uitvoering. A. Om gebruik te maken van de kennis die achter de voordeur wordt opgedaan, hebben we ook in 2012 deelgenomen aan het Thuis Informatie project van Stichting Ouderenwerk Lochem. Hierbij worden ouderen bezocht om hen te informeren over tal van zaken op gebied van wonen, welzijn en zorg. Tevens wordt in kaart gebracht tegen welke problemen of knelpunten deze doelgroep aanloopt. De enquête is aangepast met enkele vragen specifiek op gebied van wonen.

17 17 B. Er is met Stichting Vluchtelingenwerk en Nieuwkomers overleg geweest om te bekijken hoe de woonbegeleiding aan statushouders verbeterd kan worden. Er zijn afspraken gemaakt om met name bij de start de informatievoorziening aan de buren te verbeteren. De buren kunnen nu rechtstreeks contact opnemen met de begeleider van Vluchtelingenwerk, waardoor er sneller kan worden ingespeeld op allerlei praktische zaken. C. In 2012 heeft het project kerngericht werken een vervolg gekregen met de maatschappelijke carrousel Epse. Dit is een samenwerkingsvorm tussen verschillende organisaties op gebied van wonen, welzijn en zorg en de gemeente Lochem. We onderzoeken hoe we in Epse vorm kunnen geven aan kerngericht werken waarbij de klant centraal staat. Dat houdt in dat we over de grenzen van de organisatie moeten kunnen gaan. Een mooi uitgangspunt, maar het staat op gespannen voet met alle eigen verantwoordelijkheden. Dit krijgt in 2013 een vervolg. Qua sponsoring wegen we altijd de drie belangen: gevolgen voor de klant, maatschappij en bedrijfsmatig. Bedragen zijn relatief klein, maar kunnen soms net de doorslag geven. Voorwaarde is dat de gesponsorde activiteiten goed toegankelijk zijn voor huurders en zorgen voor de nodige reuring in het dorp. Daarnaast is het ook een waardering voor de vele uren vrijwilligerswerk die hierin gestoken worden. In 2012 hebben we hier 1.344,00 aan besteed. 8. Aanpassen organisatie aan deze nieuwe taak, qua deskundigheid, dienstverlening, en aanpassing automatiseringsstyeem De organisatie is de laatste jaren op diverse punten aangepast om onze inzet op gebied van leefbaarheid waar te kunnen maken. Overlegcircuits zijn aangepast, er zijn opleidingen gevolgd, de taken op gebied van maatschappelijk vastgoed zijn vertaald in functies, en het automatiseringspakket is zodanig ingericht dat maatschappelijk vastgoed projecten afzonderlijk gevolgd kunnen worden. Nadat in 2011 het beleid definitief was afgerond, moesten we concluderen dat dit echter niet voldoende is. De inzet op gebied van maatschappelijk vastgoed vraagt een hogere investeringscapaciteit en meer structurele deskundigheid dan wij via De Groene Waarden kunnen bieden. Zeker gezien de risico s die maatschappelijk vastgoed met zich meebrengt. De ambitie op gebied van leefbaarheid is een van de afwegingen die geleid heeft tot het besluit tot schaalvergroting. 9. Bepalen financiële kaders en beleid voor deze nieuwe taak We hebben het vastgoed verdeeld naar type en prijsklassen. Vervolgens hebben we per categorie de benodigde rendementscijfers bepaald. Dit is vastgelegd in een investeringsstatuut dat in 2012 door de Raad van Commissarissen is goedgekeurd.

18 De Sluis» Het nieuwbouwproject De Sluis in Eefde, een appartementencomplex met 27 woningen, is in het najaar van 2012 afgerond. Dat was reden voor een feestje. Buurtbewoners, het bouwteam en vertegenwoordigers van allerlei instanties hadden een gezellige middag. «

19 19 4. Belangrijkste maatschappelijke effecten 2012 Bij De Groene Waarden vinden we het belangrijk om transparant te zijn over onze inzet. Zoals gezegd is dit jaarverslag een van de instrumenten daarvoor. Wij deden elk jaar mee aan de jaarlijkse prijsvraag van Het Glazen Huis. Aan de hand van de uitkomsten daarvan proberen we telkens een verbetering te realiseren. In jaren 2008 t/m 2011 hebben we de eerste selectieronde goed afgerond, met een eindcijfer dat boven de 8 lag. Het Glazen Huis heeft als doel om te leren door verantwoording. Dat hebben wij ook zo ervaren. De structuur dwingt je om na te denken over je strategie, de vertaling ervan in doelstellingen en je activiteiten. Een tweede vertaalslag is het effect van die activiteiten. Van output naar outcome. Daarover gaat dit hoofdstuk. Strategie woningmarkt Onze strategie voor de woningmarkt is erop gericht dat er voldoende beschikbare woningen zijn voor de diverse doelgroepen. Het effect moet zijn dat voor deze doelgroepen binnen een acceptabele termijn een passende woning beschikbaar is. Dit meten we via de actieve wachttijd. Dit is de wachttijd tussen de eerste reactie en het moment van toewijzing. De directe woonomgeving moet veilig, schoon en goed bereikbaar zijn. Dit is voor ons beïnvloedbaar wanneer het ons eigendom is. Dit geldt vooral bij appartementencomplexen. Het effect moet zijn dat mensen zich prettig voelen in hun eigen directe woonomgeving. We meten dit via enquêtes aan de bewonerscommissies van diverse appartementsgebouwen. Overzicht gerealiseerde effecten woningmarkt Doelgroep Norm Reguliere woningzoekenden 3 jaar 11 maanden 15 maanden 15 maanden 15,5 maanden Urgentie kandidaten 6 maanden 2,0 maanden 2,0 maanden 3,7 maanden 3,8 maanden Generaal pardon Taakstelling n.v.t. n.v.t. Is vervallen 8 (waarvan 1 door DGW) Statushouders Taakstelling 2009: (waarvan 25 (waarvan 14 (waarvan 25 (waarvan Taakstelling 2010:11 10 door DGW) 10 door DGW) 6 door DGW) 18 door DGW) Taakstelling 2011: 21 Taakstelling 2012: 9 Tevredenheid directe woonomgeving 7,5 8,0 8,0 8,0 8,3 appartementencomplexen en steunpunten De wachttijd voor actieve woningzoekenden is gedaald naar 11 maanden. Er zijn wel grote afwijkingen tussen de verschillende woningzoekenden, waardoor uiteindelijk 15 % van de woningzoekenden niet binnen de drie jaar een woning heeft gevonden. Dit is 1% hoger dan in Toen lag het op 14 %. Het % afwijking komt door de kwalitatieve woonvraag, maar ligt ook aan ons systeem van inschrijvingen en toewijzing op basis van wachttijd. Desondanks kan geconcludeerd worden dat 85 % van de actieve woningzoekenden binnen gemiddeld 11 maanden een woning vindt. Voor wat betreft de huisvesting van urgentiekandidaten hebben we het gewenste maatschappelijk effect bereikt. Snel woonruimte voor degene die het meest in de knel zitten. Dit geldt ook voor de realisatie van de taakstelling op gebied van statushouders. Deze is conform afspraak met de gemeente gerealiseerd. De inzet op de directe woonomgeving wordt door de bewonerscommissies gewaardeerd met een 8,0. Ook hier is het gewenste effect bereikt.

20 20 Jaarverslag 2012 Woningstichting De Groene Waarden De professionele wijze van beheer en exploitatie in combinatie met de klantgerichte inzet moet leiden tot een hoge mate van klanttevredenheid. We hebben ons aangemeld bij het KWH, om de kwaliteit van de dienstverlening ook structureel te kunnen meten en benchmarken. In 2012 zijn de meetonderdelen gewijzigd, waardoor er geen vergelijk met voorgaande jaren mogelijk is. De meting heeft geresulteerd in een eerste plek in de prestatie index van het KWH (Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector)! Mate van klanttevredenheid Meetonderdeel Score 2012 Klantcontact 8,6 Bereikbaarheid 8,4 Communicatie en informatie 8,9 Woning zoeken 8,3 Nieuwe woning 8,3 Huur opzeggen 9,2 Reparaties 8,2 Onderhoud 8,1 Klachten behandelen 8,3 Totaalscore 8,5 Strategie leefbaarheid De doelstelling van de strategie leefbaarheid is dat mensen zo lang mogelijk zelfstandig moeten kunnen blijven wonen. Om te beoordelen of dit effect ook daadwerkelijk wordt bereikt hebben we de volgende meetpunten geformuleerd: Realisatie maatschappelijke effecten leefbaarheid Omschrijving Norm Waardering leefbaarheid kernen positief Naar situatie 2010: Naar situatie 2010: Naar situatie 2008: Naar situatie 2008: volgens Leefbaarometer VROM zeer positief zeer positief zeer positief zeer positief % vertrekkende huurders in Maximaal 10 % 2 % 2 % 3 % 4 % verband met leefbaarheid Gemiddeld aantal reacties per Minimaal 5 Zorg- en senioren- Zorgwoningen Seniorenwoningen Seniorenwoningen type woning per kern woningen Epse en Almen Eefde zit op 2, Harfsen zit op 4, Gorssel, Epse en zit op 3, rest rest zit erboven. rest zit erboven. Harfsen zit op 2, zit erboven rest zit erboven De waardering voor de leefomgeving is positief. Het aandeel vertrekkende huurders om reden van leefbaarheid is minder dan 5 %. De populariteit van de zorg- en seniorenwoningen is gering. Gezien de waardering voor de leefomgeving en het lage percentage vertrekkende huurders wijten we dit vooral aan de situatie op de woningmarkt en in mindere mate aan het gebrek aan voorzieningen. Maatschappelijk ondernemen De effecten van ons maatschappelijk ondernemen komen niet alleen tot uiting in de woningmarkt en de leefbaarheid. Er zijn ook andere effecten, bijvoorbeeld op de arbeidsmarkt. We zetten onze nieuwbouwprojecten in als leerlingbouwplaats. Hiermee willen we een bijdrage leveren aan het opleiden van jonge mensen tot nieuwe vakkrachten. We dragen jaarlijks 500 bij aan het technieklokaal voor technieklessen voor basisschoolleerlingen. Ook op kantoor lopen jaarlijks diverse studenten stage. Gezien onze omvang gaat het niet om grote aantallen. Maar elke leerling is er één. Een ander effect is de duurzaamheid. Met Liander is gewerkt aan een energie-atlas waarin ook de gegevens van huurwoningen worden opgenomen. Deze is in 2011 gepresenteerd. Hiermee kunnen we de woonlasten beter analyseren. Ons woningbezit staat er qua duurzaamheid goed bij. Gemiddeld scoren de woningen een B-label.

21 21

22 Fusie» Uit onderzoek in 2012 blijkt dat een fusie met Woningstichting Goed Wonen uit Twello volkshuisvestelijke, financiële en organisatorische meerwaarde heeft. Door de bundeling van kennis, expertise en financiële middelen kunnen we straks beter inspelen op de woonwensen van de verschillende doelgroepen en meer en gerichter investeren. Door de fusie krijgen we in totaal zo n woningen in de gemeenten Voorst en Lochem. «

23 23 5. Ontwikkelingen in de organisatie De organisatie ziet er per 31 december 2012 als volgt uit: Functie Formatieplaats Directeur-bestuurder 1,0 Administrateur 1,0 Manager Vastgoed (vacature) 1,0 Projectleider Vastgoed 1,0 Medewerker Vastgoed 1,0 Junior Medewerker Vastgoed 1,0 Schilder 1,0 Woonconsulente 2,1 Totaal 9,1 Waarvan gedetacheerd -1,0 Daadwerkelijk productief voor De Groene Waarden per ,1 De schilder is voor 100 % gedetacheerd aan schildersbedrijf Kamphuis. Het ziekteverzuim was in ,7 %. In 2011 lag dit nog op 12,7 %. Ondanks de daling is het ziekteverzuim nog steeds aan de hoge kant. Het wordt veroorzaakt door langdurig ziekteverzuim van de schilder, die vanwege gewrichtsproblemen uitgeschakeld is. Organisatieschema De Groene Waarden Raad van Commissarissen Directeur-Bestuurder Financieel Adviseur Manager Vastgoed Projectleider Vastgoed Administrateur Woonconsulent Verhuur & verkoop Medewerker Vastgoed Woonconsulent Bewonerszaken Junior medewerker Vastgoed Woonconsulent Receptie

24 24 Jaarverslag 2012 Woningstichting De Groene Waarden De Groene Waarden werkt volgens een tweelagenstructuur. Zowel de Raad van Commissarissen als de directeurbestuurder onderschrijven de Aedes Code en de bijbehorende Governance Gode. Om good governance ook in de praktijk handen en voeten te geven werken we volgens: Statuten; Reglement Raad van Commissarissen; Directiereglement, waarin aanvullend op de statuten is vastgelegd welke besluiten de bestuurder mag nemen met en zonder voorafgaande goedkeuring door de RvC. De bevoegdheden van de directeur-bestuurder zijn nader uitgewerkt in de procuratie en mandateringsregeling; Financierings- en beleggingsstatuut; Integriteitsbeleid, vertaald in een integriteitscode en klokkeluidersregeling en leveranciersbeleid. Deze documenten worden elk jaar door de directeur-bestuurder en Raad van Commissarissen beoordeeld op overeenstemming met de meest actuele codes en waar nodig aangepast. Alle actuele versies zijn te downloaden op de website. Wanneer medewerkers vinden dat zaken niet conform de codes lopen, kunnen ze gebruik maken van een klokkeluidersregeling. Hierin is de mogelijkheid opgenomen om zaken te melden bij een vertrouwenspersoon. Integriteit Integriteit is een van de kernwaarden van De Groene Waarden. Wij hebben het vertaald als eerlijk, betrouwbaar en transparant handelen. Het integriteitsbeleid is uitgewerkt in een integriteitscode, klokkenluidersregeling en leveranciersbeleid. De integriteitscode is van toepassing op medewerkers, directeur-bestuurder en Raad van Commissarissen. De inhoud is besproken met de belangrijkste zakelijke relaties. Daarnaast is de code te downloaden op de website. Om de integriteitscode niet alleen op papier aanwezig te laten zijn, maar ook als waarde te beleven, staat integriteit als vast agendapunt bij de functioneringsgesprekken en tijdens de twee werkoverleggen met het totale personeel. Hierbij worden dilemma s besproken die zich in de dagelijkse praktijk (kunnen) voordoen. Er is in 2012 een melding binnengekomen op het gebied van schending van integriteit. Na intern onderzoek, is besloten een onafhankelijke organisatie in te schakelen voor verder onderzoek. De resultaten ervan hebben geleid tot bijstelling van de personeelssamenstelling en de leveranciersselectie. Verbindingen We hebben geen verbindingen met andere commerciële organisaties. Wel participeren we in het bestuur van Stichting Den Oldenhof. Dit is het loket voor wonen, zorg en welzijn in Gorssel. De financiële bijdrage hieraan is per jaar. Andere deelnemers aan dit bestuur zijn: Stichting Ouderenwerk Lochem, Gemeente Lochem, de vrijwilligerscentrale, Sensire en Sutfene. Aedes Aedes is de branchevereniging van woningcorporaties. De drie belangrijkste taken zijn belangenbehartiging, organiseren van de verbinding tussen corporaties, en het leveren van diverse services. Het Aedes bestuur bestaat uit een onafhankelijke voorzitter aangevuld met 12 bestuurders van corporaties verdeeld over heel Nederland. De directeur-bestuurder van De Groene Waarden is een van de deelnemers aan het Algemeen Bestuur. Dit beslaat ongeveer één dag per week. De vergoeding hiervoor wordt aan de corporatie overgemaakt. Vanuit het Aedes bestuur is deelgenomen aan het bestuursteam Governance en Integriteit, het bestuursteam Contributie, en de auditcommissie.

25 25

26 Duurzame nieuwbouw in Almen» In september hebben we de zes nieuwbouwwoningen aan de Haermansweg in Almen opgeleverd. Het zijn onze meest duurzame woningen. De woningen zijn optimaal geïsoleerd en maken gebruik van lokale energie opwekking. De ervaringen van de nieuwe bewoners gebruiken we mede om te bepalen welke duurzaamheidmaatregelen in de toekomst in de bestaande woningvoorraad mogelijk zijn. «

27 27 6. Toekomstverwachtingen De inzet vanuit het ondernemingsplan is gerealiseerd. We zijn veranderd van een volkshuisvester tot een maatschappelijke onderneming die midden in de samenleving staat. Vanuit de metingen van het KWH weten we dat onze dienstverlening wordt gewaardeerd door onze klanten. Ook onze stakeholders zijn volgens het visitatierapport tevreden. De te bereiken maatschappelijke effecten zijn gerealiseerd. We zouden nu rustig achterover kunnen leunen, en doorgaan op de huidige manier. We hebben echter de afgelopen jaren gemerkt dat het belangrijk is om continu in te kunnen spelen op ontwikkelingen, nieuwe regelgeving en de veranderende behoefte in de woningmarkt en op gebied van leefbaarheid. Hierbij komen de grenzen van De Groene Waarden in zicht. Zowel op financieel gebied als organisatorisch. In samenhang met de stakeholders hebben we onze ambitie voor de komende jaren geformuleerd. Vervolgens hebben we de ontwikkelingen in kaart gebracht, en de kansen en bedreigingen. Op basis van deze analyse hebben we besloten om te zoeken naar schaalvergroting tot een regionale plattelandscorporatie in de Stedendriehoek. We hebben gesprekken gevoerd met diverse andere corporaties in dit werkgebied. Uiteindelijk hebben we een partner gevonden in Goed Wonen in Twello. Hiermee willen we de eerste stap maken op weg naar een regionale plattelandscorporatie in de Stedendriehoek. Deze organisatorische verandering staat ten dienste van onze klanten en onze ambitie: Het bieden van voldoende woningen met een goede prijs/kwaliteitverhouding, in een omgeving met voldoende voorzieningen. We realiseren ons echter ook dat een fusie vaak enige tijd vooral interne gerichtheid oplevert. We hopen dat onze klanten en stakeholders ons bij de les houden, en dat onze energie weer zo snel mogelijk komt waar hij hoort: in het werken aan wonen!

28

29 29 Volkshuisvestingsverslag 2

30 Wonen met een plus» In 2012 zijn we samen met diverse lokale maatschappelijke organisatie en de gemeente gestart met de voorbereidingen voor het project Wonen met een plus. Met dit initiatief willen we huurders wijzen op de mogelijkheden die er zijn om hun woning levensloopbestendiger te maken. Het gaat dan om aanpassingen als een tweede trapleuning, het weghalen van drempels, extra verlichting of een brandmelder. Begin 2013 zal het project worden uitgerold. «

31 31 1. Lokale verankering Onze inzet op het gebied van de woningmarkt en de leefbaarheid wordt in belangrijke mate bepaald in overleg met onze samenwerkingspartners. We ontlenen immers ons bestaansrecht aan onze prestaties en de maatschappelijke waardering hiervoor. Beleid We maken onderscheid tussen invloed op beleid en (ondersteuning bij) de uitvoering daarvan. De belangrijkste stakeholders bij het opstellen van beleid zijn de gemeente Lochem, Huurdersbelang Gorssel, de dorpsraden en de deelnemers van het netwerk wonen, welzijn en zorg. Om de inbreng van de stakeholders te waarborgen is de samenwerking vastgelegd in een convenant met de gemeente, samenwerkingsovereenkomst met de huurdersvereniging en het masterplan Wonen, Welzijn en Zorg Lochem. Voor de dorpsraden geldt dat we met name gebruik maken van de door hen opgestelde dorpsplannen. Bij de uitvoering werken we met veel partners samen. Hierbij verschuift het accent van een samenwerkingsovereenkomst naar een meer contractuele samenwerking; meer gericht op concrete prestaties, doelstellingen en financiële afspraken. Het resultaat van de lokale verankering moet zijn dat we de prestaties leveren waar behoefte aan is, en die gewaardeerd worden. Dit meten we op individueel niveau aan de hand van klanttevredenheid en op het niveau van de stakeholders via het visitatie instrument. Wanneer klanten niet tevreden zijn kunnen ze hun klachten op verschillende manieren uiten. Eerst bij De Groene Waarden, en wanneer we er niet uitkomen bij de regionale geschillencommissie, de huurcommissie of de rechtbank. Doelstellingen en realisatie 2012 Belangrijkste doelstelling is het waarborgen van het netwerk van stakeholder zodat we optimaal zicht hebben op de ontwikkelingen in ons werkgebied, waardoor we vanuit die ontwikkelingen onze rol en inzet kunnen bepalen. 1.1 Samenwerking op beleidsmatig niveau De belangrijkste stakeholders op beleidsmatig niveau zijn de gemeente Lochem, Huurdersbelang Gorssel, de deelnemers van het netwerk Wonen Welzijn en Zorg, en de dorpsraden. Hiermee hebben we het volgende overleg gevoerd: Gemeente Lochem De gemeente is de belangrijkste stakeholder als het gaat om beleid op de woningmarkt. Ze stelt samen met de corporaties de Woonvisie op, die richtinggevend is voor het strategisch voorraadbeleid. Daarnaast speelt ze een belangrijke rol bij de strategie richting leefbaarheid vanuit het voorzieningen en accommodatiebeleid. De wederzijdse samenwerking tussen de gemeente Lochem en De Groene Waarden is vastgelegd in prestatie afspraken. De prestatie afspraken omvatten de periode De prestatie afspraken zijn vanuit beide zijden goed van de grond gekomen en in grote mate gerealiseerd (zie bijlage 1). Het overleg met de gemeente verloopt langs verschillende sporen. Voor structurele onderwerpen is er periodiek overleg. Voor incidentele projecten verloopt het overleg meer in projectvorm. Op gebied van Vastgoed en Projectontwikkeling heeft er zes keer een ambtelijk overleg plaatsgevonden, waarbij de nieuwbouwprojecten, het maatschappelijk vastgoed en de impact van de demografische ontwikkelingen op de bestaande voorraad vaste items waren. Daarnaast heeft er twee keer overleg plaatsgevonden over het huisvesten van statushouders en generaal pardonners. Op bestuurlijk niveau heeft er twee keer overleg plaatsgevonden tussen de wethouder Ruimtelijke Ordening en Wonen en de directeur-bestuurders van De Groene Waarden en Viverion. Bespreekpunten hierbij waren de ontwikkeling van de structuurvisie, de lokale invulling van de regionale woningbouwprogrammering, de consequenties van de bezuinigingen en nieuwe wet- en regelgeving, en het opplussen. De gesprekken hebben altijd een wederzijds karakter met respect voor elkaars rollen. Projectmatig lopen er overleggen over de nieuwbouwprojecten Grooterkamp in Gorssel en Almen Zuid. Daarnaast over het project opplussen en de maatschappelijke carrousel Epse. Op beleidsmatig terrein heeft overleg en wederzijdse beïnvloeding plaatsgevonden op gebied van de structuurvisie en het fusiebesluit van De Groene Waarden.