Stedenbouwkundig plan Zandstraat te Made. Maart 2012

Transcriptie

1 Stedenbouwkundig plan Zandstraat te Made Maart 2012 WELMERS BURG S T E D E N B O U W

2 2 Stedenbouwkundig plan Zandstraat - Made - maart 2012

3 Inleiding Zwaluwe Bouw is eigenaar van een perceel grond ten oosten van de kern van Made aan de Zandstraat. Het perceel maakt onderdeel uit van het door de provincie aangewezen stedelijk gebied en komt daarmee voor ontwikkeling in aanmerking. Ten westen van de locatie is enige jaren geleden een nieuwe woonontwikkeling tot stand gekomen tussen de Zandstraat en de Blockmekerstraat. De ontwikkeling van het perceel aan de Zandstraat is daar een logische vervolgstap op. Tevens biedt het plan ruimte om op logische wijze aan te sluiten op mogelijk toekomstige ontwikkelingen ten oosten en zuiden van de locatie. In opdracht van Zwaluwe Bouw heeft Welmers Burg Stedenbouw een stedenbouwkundig plan opgesteld voor de locatie aan de Zandstraat. Uitgangspunt voor de verkavelingsstudie is het aanbieden van woningen in lage prijscategorieën voor starters. Het aanbod van koopwoningen voor deze bevolkingsgroep is in de kern Made zeer beperkt. Met de ontwikkeling van de locatie aan de Zandstraat kan aan een dringende behoefte aan goedkope (starters)woningen worden voldaan. Met een variantenstudie is toegewerkt naar een verkavelingsplan dat aansluit op de ruimtelijke karakteristiek ter plaatse. Gorinchem, Maart 2012 Stedenbouwkundig plan Zandstraat - Made - maart

4 Topografische kaart Made met aanduiding locatie Zandstraat 4 Stedenbouwkundig plan Zandstraat - Made - maart 2012

5 Impressies van de locatie en omgeving Stedenbouwkundig plan Zandstraat - Made - maart

6 Beleid Provinciaal Beleid Het beleid van de provincie Noord-Brabant is vastgelegd in de Verordening Ruimte en in de Structuurvisie. Op 1 maart 2011 is de Verordening ruimte Noord- Verordening ruimte Noord-Brabant Legenda Brabant 2011 in werking getreden. Provincie Noord-Brabant De locatie Zandstraat is gelegen in het zgn. stedelijk Besluitgebied Water gebied en komt daarmee in principe in aanmerking Stedelijke ontwikkeling Regionaal waterbergingsgebied Reserveringsgebied waterberging voor nieuwe (woningbouw)ontwikkelingen. Bestaand stedelijk gebied: Waterwingebied Stedelijk concentratiegebied 25-jaarszone kwetsbaar Verordening ruimte (stedelijke gebieden) Kernen in landelijk gebied Zoekgebied verstedelijking: Stedelijk concentratie gebied Kernen in landelijk gebied Zoekgebied verstedelijking Gebied integratie stad-land Regionaal bedrijventerrein RP: Ontwikkeling intensive veehouderij Ontwikkeling intensieve veehouderij Extensiveringsgebied Verwevingsgebied! 25-jaarszone zeer kwetsbaar 100-jaarszone zeer kwetsbaar Boringvrije zone Primaire waterkering en beschermingszone Aansluiting primaire waterkering Winterbed Langetermijnreservering winterbed Natuur en landschap Ecologische hoofdstructuur Zoekgebied voor ecologische verbindingszone Voor ontwikkelingen binnen bestaand stedelijk gebied geldt binnen het provinciaal beleid een aantal algemene uitgangspunten: - zorgplicht voor ruimtelijke kwaliteit - zorgvuldig ruimtegebruik Primair landbouwontwikkelingsgebied Primair landbouwontwikkelingsgebied, aandacht voor struweelvogels / dassen Secundair landbouwontwikkelingsgebied Ontheffingsgebied artikel 9.4 lid 4 Specifieke locatie intensieve veehouderij Ontheffingsgebied artikel lid 4 Overige agrarische ontwikkeling en windturbines Glastuinbouw: Glasboomteeltgebied Mogelijk doorgroeigebied Vestigingsgebied Agrarisch gebied Attentiegebied ehs Zoekgebied voor behoud en herstel watersystemen Groenblauwe mantel Beheergebied ehs Nationaal landschap Cultuurhistorie Het Groene Woud De Hollandse Waterlinie! Complex van cultuurhistorisch belang Aardkundig waardevol gebied Cultuurhistorisch vlak Op basis van de Verordening Ruimte dienen bestemmingsplannen die voorzien in een stedelijke ontwikkeling te zijn gelegen binnen bestaand stedelijk gebied (door middel van inbreiden, herstructureren, intensiveren, meervoudig ruimtegebruik of enig Agrarisch gebied Teeltondersteunende kassen toegestaan andere vorm van zorgvuldig ruimtegebruik). Zoekgebied voor windturbines De locatie Made Zandstraat voldoet hier aan. Bron: Provincie Noord-Brabant Opmaak: bureau ISP, tek.nr , 17 dec 2010 Luchtfoto met ligging plangebied 6 Stedenbouwkundig plan Zandstraat - Made - maart 2012

7 Gemeentelijk beleid Structuurvisie De gemeente Drimmelen heeft haar ruimtelijk beleid voor de toekomst vastgelegd in de StructuurvisiePlus. Deze stamt uit Momenteel worden de voorbereidingen getroffen door de gemeente voor een nieuwe structuurvisie. Bestemmingsplan Het plangebied ligt in het bestemmingsplan Zandstraat, vastgesteld door de gemeenteraad op 30 mei 1991 en goedgekeurd op 10 januari Het gebied is nu bestemd als agrarisch kernrandgebied. Kaartbeeld StructuurvisiePlus 2003 Voor een ontwikkeling van het perceel tot woongebied zal een nieuw bestemmingsplan moeten worden opgesteld. Bestemmingsplan Stedenbouwkundig plan Zandstraat - Made - maart

8 Ruimtelijke hoofdopzet Voor het perceel is een heldere, eenvoudige hoofdopzet ontwikkeld. Woningen richten zich met de voorzijde naar de Zandstraat, het verlengde van t Boveneindje en de nieuwe route, afgeleid van de Zandstraat. Op deze wijze ontstaat een helder bouwblok, in aansluiting op de omgeving. Het bouwblok zal worden uitgewerkt in een aantal losse bouwvolumes (woningrijen). Op de noordoosthoek aan de Zandstraat wordt voorzien in een apart bouwvolume. Daarmee reageert het plan op de ruimtelijke karakteristiek van de Zandstraat met vrijstaande woningen. De entreeroute vanaf de Zandstraat naar het woongebied wordt begeleid met een smalle groenstrook. Ten zuiden van de locatie is tussen de Zandstraat en de Blockmekerstraat een grote loods zichtbaar. Op de langere termijn zal herontwikkeling van de loods met omliggende percelen aan de orde zijn. Voor nu wordt op een royale groene buffer tussen de woningen en de loods ingezet. Ruimtelijke hoofdopzet Parkeren voor de bewoners vindt plaats in het besloten middenterrein van het bouwblok. Op het middenterrein is er tevens ruimte voor een kleine groene (speel)plek voor de toekomstige bewoners. Bezoekers parkeren langs de Zandstraat of langs het verlengde van t Boveneindje. Er wordt voldaan aan de parkeernorm van 1,8 parkeerplaats per woning. De bestaande bomen aan de Zandstraat worden zo veel mogelijk gehandhaafd. De ruimtelijke hoofdopzet is onderzocht in een aantal varianten met in alle gevallen een woningaanbod in de goedkope prijscategorie. 8 Stedenbouwkundig plan Zandstraat - Made - maart 2012

9 Toekomstperspectief De ontwikkeling van het perceel aan de Zandstraat sluit op logische wijze aan op de woningbouwontwikkeling aan t Boveneindje van enkele jaren geleden. Het plan heeft bovendien een positief ruimtelijk effect op het bestaande woonbuurtje van t Boveneindje: de huidige doodlopende straat krijgt een aantakking op de Zandstraat. Het woonbuurtje gaat, veel meer dan nu het geval is, onderdeel uitmaken van het ruimtelijk patroon van Made. Het plan aan de Zandstraat is tevens een logische ruimtelijke stap in mogelijk toekomstige ontwikkelingen. Op de langere termijn zou een verdere ontwikkeling van Made Oost aan de orde kunnen zijn. Ook zouden er op termijn plannen ontwikkeld kunnen worden voor een invulling van overige percelen tussen de Zandstraat en de Blockmekerstraat. Op vanzelfsprekende wijze biedt het plan Zandstraat aanknopingspunten om verbindingen te leggen met toekomstige woongebieden zowel ten noorden als ten zuiden van de locatie. Locatie aan de Zandstraat als onderdeel van mogelijk toekomstige ontwikkelingen Stedenbouwkundig plan Zandstraat - Made - maart

10 Woningbouwprogramma Variantenstudie In Made wordt op dit moment een aantal nieuwe ontwikkelingen gerealiseerd waaronder de plannen Made Oost en Prinsenpolder. Deze plannen gaan uit van een mix aan woningtypen en prijscategorieën (vrijstaande woningen, tweekappers en rijwoningen). Voor het plan Zandstraat wordt exclusief ingezet op koopwoningen voor starters in een betaalbare prijscategorie. Juist die kopers komen in de woningbouwplannen in Made tot nu toe maar beperkt aan bod. Er ligt hier dus een kans om aan starters met een beperkt inkomen die graag in Made willen blijven wonen een mooie woning aan te bieden. Binnen de hoofdopzet is gestudeerd op verschillende ruimtelijke varianten. Hiernaast is een reeks van 4 varianten weergegeven. Alle varianten gaan uit van de heldere hoofdopzet met bebouwing langs de Zandstraat en bebouwing langs het verlengde van t Boveneindje. In de eerste variant wordt aan de Zandstraat een vrijstaande woning gesitueerd. In variant 2 is gestudeerd op een bijzondere woonvorm aan de Zandstraat (4 onder één dak). In de derde variant is er een blokje starterswoningen vervangen door seniorenwoningen. In de vierde variant zijn de woningen aan de zuidzijde meer opgeknipt en de richting net verandert. De getoonde varianten blijken niet allen financieel haalbaar. 10 Stedenbouwkundig plan Zandstraat - Made - maart 2012

11 Variantenstudie schaal 1:2.000 Stedenbouwkundig plan Zandstraat - Made - maart

12 Stedenbouwkundig plan schaal 1: woningen met beukmaat 5,10 m. rood omlijnde woningen, beukmaat 5,40 m. 12 Stedenbouwkundig plan Zandstraat - Made - maart 2012

13 Impressie stedenbouwkundig plan Stedenbouwkundig plan Zandstraat Het stedenbouwkundig plan is een verdere uitwerking van variant 4. Langs de Zandstraat worden 2 blokjes rijwoningen en een meer markante kop aan het nieuwe straatje gerealiseerd. In het verlengde van t Boveneindje wordt de straat begeleid met rijwoningen, opgeknipt in 3 korte rijtjes. Voor de woningen aan het verlengde van t Boveneindje is een royale groene plek. Deze groene plek zorgt voor een goede overgang naar en inpassing van de bestaande loods. Tevens kan deze dienen als waterberging. t Boveneindje De oostelijke entree vanaf de Zandstraat wordt begeleid met een groene strook van ca. 2,5 meter breed. Gezien het beperkte aantal verkeersbewegingen stellen we een smal wegprofiel van ca. 4,50 m. breed voor. Dit sluit aan op de erfsituatie zoals bij t Boveneindje. Parkeren voor de bewoners gebeurt op het binnenterrein, achter de woningen. Bezoekers kunnen parkeren in de openbare ruimte, langs de weg. Op het binnenterrein is tevens ruimte voor een speelplek voor de allerkleinsten. Het binnenterrein kan gezamenlijk eigendom worden van de bewoners in een VVE-constructie. Programma: - 26 starterswoningen (beukmaat 5,10 m.) - 5 starterswoningen (beukmaat 5,40 m.) Parkeren: - parkeernorm ca. 1,8 p.p. per woning - 32 parkeerplaatsen op het binnenterrein - 22 parkeerplaatsen op openbaar terrein Stedenbouwkundig plan Zandstraat - Made - maart

14 Impressie straatbeeld aan de Zandstraat, schaal 1:200 Dakkapellen, franse balkons en erkers worden optioneel aangeboden Begane Grond tussenwoning Begane grond hoekwoning Begane grond hoekwoning met erker (optioneel) Eerste verdieping, beukmaat 5,10 m. Plattegonden schaal 1: Stedenbouwkundig plan Zandstraat - Made - maart 2012

15 Architectuur en woningtypes In architectuur sluiten we zo veel mogelijk aan op de beeldkwaliteit zoals die in t Boveneindje is gerealiseerd. Heldere hoofdvormen met kap bepalen het beeld. Aardige toevoegingen als dakkapellen en franse balkons geven een wat gevarieerder beeld aan de straat. Deze worden optioneel aangeboden aan toekomstige kopers. Voor de materialisatie (gevelstenen en dakpannen) wordt zo veel mogelijk gekozen voor materialen zoals die in t Boveneindje zijn toegepast. Tweede verdieping Beeldmateriaal: Marquart Architecten, Raamsdonksveer Stedenbouwkundig plan Zandstraat - Made - maart

16 WELMERS BURG S T E D E N B O U W Robberstraat AK Gorinchem t e info@welmersburg.nl