Discussienotitie KEI-stadslab Zoetermeer Palenstein

Transcriptie

1 Discussienotitie KEI-stadslab Zoetermeer Palenstein Aanleiding en vraagstelling Gemeente Zoetermeer en de corporaties Vestia, Vidomes en De Goede Woning werken al ruim zes jaar aan Palenstein. De inzet tot nu toe was voornamelijk fysiek van aard. Door die fysieke ingrepen is duidelijk geworden dat er ook wat op het sociale vlak moet gebeuren. Momenteel zijn er drie sporen los van elkaar in ontwikkeling binnen Palenstein: 1) 'Palenstein Leeft', gericht op leefbaarheid 2) 'Kanswijk', gericht op een achter-de-voordeur-opgave in de hoogbouw 3) de fysieke herstructurering, met als onderdeel een marketingcampagne voor afzet koopwoningen en beter imago van de wijk De gemeente en corporaties constateren dat er een gezamenlijk gedragen visie op de wijk ontbreekt. De vraag is in hoeverre de verschillende sporen geïntegreerd kunnen worden. Hierover willen de gemeente en de drie corporaties in gesprek met het KEI-stadslabpanel. De vragen die voorliggen: Waar liggen de kansen om tot een visie te komen die recht doet aan de kansen van Palenstein en die de drie sporen kan bundelen? Hoe sluit deze visie aan op de identiteit van Palenstein? Oftewel: wat is het verhaal van de vernieuwde wijk, waar ligt de focus en wat laten we liggen? Wat betekent dit voor het proces? 2009 KEI kenniscentrum stedelijke vernieuwing T info@kei-centrum.nl 1

2 Wijkbeschrijving Zoetermeer is in 35 jaar tijd geëxplodeerd van een dorp met inwoners naar een stad met meer dan inwoners. Deze ontwikkeling is aangezwengeld door de groeikernstatus die de plaats in 1962 kreeg: het moest een bijdrage leveren aan het oplossen van de Haagse woningnood. Palenstein is de eerste wijk die in dat kader tot stand gekomen is. Deze wijk, gelegen ten noorden van de oude dorpskern van Zoetermeer, is daarmee de bakermat van het huidige grote Zoetermeer. Door alle latere uitbreidingen is de wijk centraal in de stad komen te liggen. Net als in andere wijken uit de jaren zestig domineert hoogbouw de stedenbouwkundige plattegrond: 80% van de woningen bestaat uit hoogbouw (galerijflats). Deze vormt een groot deel van het aanbod aan sociale huurwoningen in de wijk. De overige bebouwing bestaat uit laagbouw: voor het grootste deel rijtjeshuizen (koop en sociale huur), die in een stempelpatroon van lange rijen evenwijdig of haaks op elkaar gesitueerd zijn. Middenin de wijk, als scheiding tussen de hoogbouw en de laagbouw, ligt het Rakkersveld, een groene zone met drie scholen, een jongerencentrum en een buurtcentrum (inmiddels alle gesloopt ten behoeve van vervangende nieuwbouw) en speelvoorzieningen. Aan de rand van de wijk ligt het winkelcentrum. De wijk kent verder een wooncomplex voor ouderen (Schoutenhoek). De aanwezigheid van dit wooncomplex zorgde voor een bovengemiddeld percentage 65-plussers (15%). De Schoutenhoek staat inmiddels leeg, in afwachting van de sloop. Van de in totaal inwoners is ongeveer 40% van niet-westerse afkomst. Van de inwoners is 45% alleenstaand. Door de aanwezigheid van een eigen RandstadRail-halte (2006) kent de wijk een goede bereikbaarheid. Het is rechtstreeks verbonden met Den Haag en de overige wijken van Zoetermeer. Problematiek Volgens de gemeente Zoetermeer is er sprake van drie vraagstukken: 1. Een woningmarktvraagstuk De kwaliteit van de galerijflatwoningen is matig, de belangstelling ervoor loopt terug en de woonduur is relatief kort. Daardoor ontstaat er weinig binding met andere bewoners of met 2009 KEI kenniscentrum stedelijke vernieuwing T info@kei-centrum.nl 2

3 bijvoorbeeld sportverenigingen. Ook de kwaliteit van de woonomgeving wordt door de wijkbewoners laag gewaardeerd. Al in 1980 was het aantal verhuisbewegingen vanuit de flats naar nieuwe laagbouwwijken groot. De wijk werd min of meer als een doorgangshuis gebruikt. Het hoge verloop in de galerijflats vond zijn oorzaak onder andere in de matige kwaliteit van de woningen, de slechte isolatie en de daarmee gepaard gaande geluidoverlast en hoge stookkosten. 2. Een sociaal-maatschappelijk vraagstuk In de hoogbouw is sprake van een concentratie van huishoudens met een laag inkomen of een uitkering en geringe kansen op de arbeidsmarkt. Verder is de sociale controle gering en is er sprake van verloedering, vandalisme, criminaliteit en gevoelens van onveiligheid. 3. Een ruimtelijke ordeningsvraagstuk De ruimtelijke structuur van Palenstein staat haaks op de structuren van de omliggende wijken, de doorgaande fietsroutes liggen allemaal om Palenstein heen en het autoverkeer is niet goed aangesloten op de omringende wijken. Verder bevinden de scholen zich geïsoleerd in het noordoosten van de wijk. Het beleid en de maatregelen In 2000 besluiten gemeente Zoetermeer en drie corporaties (De Goede Woning, Vestia Zoetermeer en Vidomes, verenigd in de joint venture Nieuw Palenstein ) dat de hoogbouw aangepakt moet worden. Ze sluiten de intentieovereenkomst Wijkontwikkeling Palenstein. Doel is een compleet nieuw leefklimaat te laten ontstaan, met de uitstraling van een stadswijk: een gedifferentieerde wijk met een ruime variatie in prijsklassen en woonvormen. De wijk moet tevens ruimte gaan bieden aan een bredeschoolcomplex als multifunctionele ontmoetingsplek in de wijk. Begin 2005 zijn de definitieve plannen voor Palenstein gepresenteerd. De ingrepen richten zich naast het sociale vlak op differentiatie van het woningaanbod, herinrichting van de openbare ruimte en infrastructuur en het vernieuwen van de voorzieningen. Vervolgens hebben de corporaties in samenwerking met de huurdersorganisaties een sociaal statuut opgesteld (oktober 2005). Uiteindelijk hebben de partijen na bijna een jaar onderhandelen in november 2005 de gemaakte afspraken over de herstructurering vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst. Daarmee is de juridische basis gelegd voor de totale herstructurering van Palenstein. Momenteel zijn er drie sporen los van elkaar in ontwikkeling binnen Palenstein: 1. 'Palenstein Leeft', gericht op leefbaarheid 2. 'Palenstein Kanswijk', gericht op een achter-de-voordeur-opgave in de hoogbouw 3. de fysieke herstructurering, met als onderdeel een marketingcampagne voor afzet koopwoningen en beter imago van de wijk Leefbaarheid Vooruitlopend op de fysieke (sloop)plannen loopt het sociaal actieprogramma Palenstein Leeft!. Doel hiervan is om samen met bewoners de leefbaarheid, veiligheid en aantrekkelijkheid van de wijk te verbeteren. Achterliggend doel van het actieprogramma is ook het positief beïnvloeden van het imago van Palenstein. Gemeente en corporaties werken samen met onder andere huurdersorganisaties, politie en eigenaar-bewoners in een werkgroep. In maart 2006 heeft de werkgroep het statuut Leefkwaliteit Palenstein ondertekend. In het statuut zijn de afspraken vastgelegd ten aanzien van het beheer van de openbare ruimte, de veiligheid en de leefbaarheid gedurende de vernieuwing van Palenstein. De werkgroep organiseert activiteiten gericht op onder andere ontmoeting, participatie, kunst en spelen. Enkele voorbeelden: - De Huiskamer van Palenstein: de bibliotheek en het opbouwwerk (MOOI) hebben deze rustige ontmoetingsruimte beschikbaar gesteld waar bewoners even kunnen bijkomen KEI kenniscentrum stedelijke vernieuwing T info@kei-centrum.nl 3

4 - Palenstein Forum: een klankbordgroep van bewoners die zich twee keer per jaar buigt over de uitvoering van de vernieuwingsplannen en de activiteiten die vanuit de werkgroep Palenstein Leeft! worden geïnitieerd. - Dag van Palenstein: een jaarlijkse feest voor bewoners, organisaties en bedrijven in de buurt. - Initiatievenfonds en nieuwe participatievormen: stimuleren van participatie en het ontdekken van nieuwe participatievormen in de wijk. - Kunstprojecten: vanuit het kunstcollectief Terra Kunstprojecten wordt met kunst(uitingen) een bijdrage geleverd aan participatie en leefbaarheid in de wijk gedurende het veranderproces. Achter de voordeur In 'Palenstein Kanswijk' staat de achter-de-voordeur-opgave centraal. Het telt drie richtingen: Weer Meedoen, Kansrijke Scholen en Werken aan Werk. De corporaties praten met bewoners niet alleen over de renovatie of sloop van hun woning, maar ook over onderwerpen als vereenzaming, werkloosheid, financiële zorgen en opvoedingsvragen. Na gesprekken van de woningcorporatie met de huurder, kunnen een zogenoemde Palenstein-coach en tal van andere organisaties een steuntje in de rug bieden. Door deze preventieve aandacht en ondersteuning van bewoners willen de betrokken partijen het verplaatsen van problemen voorkomen en de bewoners een kans bieden om een trede hoger te komen op de maatschappelijke en/of psychosociale ladder. Stedenbouwkundig plan De basis voor de fysieke opgave ligt in het stedenbouwkundig plan. In 2008 is het stedenbouwkundig plan voor het westelijk deel opgesteld door DHV - vastgesteld door de raad. Vidomes en Vestia zijn de twee corporaties die in Palenstein-West bezit hebben. Het plan bevat zowel vervangende hoogbouw als laagbouw. In totaal verdwijnen er woningen (hoogbouw en woonzorgcomplex Schoutenhoek) en komen er voor terug. Zo staat er op de hoek van de Du Meelaan en Osijlaan (voormalige locatie Schoutenhoek) hoogbouw gepland. De oorspronkelijk geplande waterstrook aan de Du Meelaan wordt in dit plan verplaatst naar het midden van de wijk aan de Ambachtsherenlaan. Zo ontstaat een watersingel als centrale as van de wijk. Hierdoor sluit de bebouwing aan op de Du Meelaan. Op de Osijlaan - de weg tussen Palenstein en het Stadshart - is de auto te gast: gemotoriseerd verkeer is beperkt toegestaan. Verder komt er een groene gordel van bomen en gras tussen Palenstein, het Stadshart en de Dorpstraat op de huidige plaats van de Prins Bernardschool. Aan het stedenbouwkundig plan voor oostelijk Palenstein wordt nog gewerkt. Kuiper Compagnons stelt het plan op in opdracht van De Goede Woning (in samenwerking met de gemeente), dat Palenstein-Oost voor haar rekening neemt. Naast de bouw van woningen staat een Brede school op het programma (momenteel in aanbouw) en mogelijk een nieuw winkelcentrum. Aanpak woningvoorraad Zo gemeenschappelijk als de corporaties samenwerken bij het sociale programma, zo verschillend gaan ze te werk bij de aanpak van de woningvoorraad. Waar Vidomes en De Goede Woning kiezen voor sloop, kiest Vestia voor renovatie in combinatie met een leefstijlbenadering. Vidomes en De Goede Woning willen met sloop van tweederde van de hoogbouw (1.050 woningen) de eenzijdigheid van het woningaanbod doorbreken. In totaal worden er woningen gerealiseerd (waarvan appartementen, 85 eengezinswoningen; verhouding 50% sociaal, 50 % markt). Ook worden nog eens 229 vrije kavels aangeboden. De sloop van de hoogbouwcomplexen start op zijn vroegst in Vestia is in 2006 gestart met het toewijzen van woningen aan bewoners op basis van een gezamenlijke woonstijl. Het betreft drie flats die een derde van het hoogbouwarsenaal in de wijk uitmaken. De corporatie doet dit vanuit de constatering dat de traditionele verdeling naar leeftijd, inkomen en gezinssamenstelling steeds meer vervaagt. Op grond van een woonwensenonderzoek (The SmartAgent Company) werden drie profielen gemaakt: Solitair wonen (Cornelis Bosflat), Gemengd wonen (Johan van Bourgondiëflat) en Samen wonen (Cornelis Croesinckflat). De indeling in woonstijlen wordt alleen gebruikt om nieuwe huurders te vinden voor woningen die leeg komen te staan. 40% van de mensen woont al in de juiste flat. Als er iemand verhuist, 2009 KEI kenniscentrum stedelijke vernieuwing T info@kei-centrum.nl 4

5 plaatst Vestia in een van de flats altijd iemand terug die past bij de in die flat geldende woonstijl. Het idee is dat zo langzaamaan de samenstelling van de bewoners van de drie flats verandert. In 2009 wordt de renovatie van de flats afgerond. De toewijzing van woningen op basis van leefstijlen loopt door tot Ten slotte renoveert Vestia in totaal ruim 100 eengezinswoningen zodra ze vrijkomen. Daarmee wil Vestia de woningen aantrekkelijker maken voor jonge gezinnen. Na de renovatie worden ze als vrije sectorwoning verhuurd. Vergroting van het voorzieningenaanbod Het voorzieningenaanbod op het gebied van onderwijs en zorg krijgt een forse impuls: het bestaande aanbod wordt vervangen door bredere formules. Ten eerste maken twee basisscholen en een wijkcentrum op het centraal gelegen Rakkersveld plaats voor een Brede school. In het nieuwe gebouw krijgen zij een nieuwe plek, net als diverse welzijnsvoorzieningen. De Brede school, die corporatie De Goede Woning ontwikkelt, moet het kloppend hart van de wijk worden. In 2008 is de bouw van het complex gestart. Het biedt bovendien ruimte aan: - een kinderdagverblijf en buitenschoolse opvang - een jongerenruimte met een buitensportveld en een sportzaal - een jeugdgezondheidscentrum - een mediatheek - winkels en horeca, met onder andere een grand café met terras - 42 jongerenwoningen en drie schoolwoningen - 66 sociale huurwoningen, waarvan 14 eengezinswoningen en 52 startersappartementen - een verdiept parkeerhof Als alles volgens plan verloopt, is het gebouw in de loop van 2010 geheel opgeleverd. In de tweede plaats is in 2007 het nieuwe woonzorgcomplex Bijdorp opgeleverd, in de wijk Driemanspolder aan de andere kant van de Dorpsstraat. Vidomes is de opdrachtgever van Bijdorp, dat het gedateerde seniorencomplex de Schoutenhoek vervangt. In de zeven gebouwen die het nieuwe complex telt, zitten onder andere 153 levensloopbestendige driekamerappartementen met zowel koopwoningen als woningen in het sociale huur-, midden- en hogere segment. Verder is er plaats voor commerciële ruimten en kantoorruimte. Zo is er een psychogeriatrische unit (geestelijke hulpverlening) met daarin vijf groepswoningen, levert ZorgRing naast intramurale ook extramurale zorg (thuiszorg) en is er een gezondheidscentrum met drie zelfstandige huisartsen, apotheek, fysiotherapiepraktijk en maatschappelijk werk. Het winkelaanbod blijft voorlopig ongewijzigd. Winkelcentrum Croesinckplein is in 2004 en 2005 reeds vernieuwd. De Goede Woning, sinds 2008 eigenaar van het winkelcentrum, sluit niet uit dat het in de toekomst verplaatst wordt. Verbeterde verbindingen Nieuwe fiets- en wandelroutes moeten meer recht doen aan de centrale ligging. Ook maakt een nieuwe centrale weg de verschillende buurten in de wijk beter bereikbaar. Naast een verbeterde inrichting van straten is er ook de nodige aandacht voor de groene ruimte. Zo wordt het gebied tussen Palenstein en het stadshart opnieuw ingericht en komt er rond de nieuwe centrale Brede school extra groen. Verder komt er meer ruimte voor waterberging. Hiervoor worden bestaande waterpartijen verbreed. Positionering Om een stap te zetten richting positionering van Palenstein heeft Beaumont Communicatie & Management - in opdracht van gemeente, De Goede Woning en Vidomes - eind 2008 een startbijeenkomst voorbereid en georganiseerd. De resultaten van deze startbijeenkomst vormen de basis voor de inhoudelijke koers en de organisatie van de aanpak van imagoverbetering KEI kenniscentrum stedelijke vernieuwing T info@kei-centrum.nl 5

6 Geraadpleegde bronnen KEI (2009) Projectbeschrijving Zoetermeer Palenstein. KEI kenniscentrum stedelijke vernieuwing, Rotterdam. Website Vernieuwing Palenstein: Bijlage 2009 KEI kenniscentrum stedelijke vernieuwing T info@kei-centrum.nl 6