7 KEER BETER WONEN: INHOUDELIJKE NOTA

Transcriptie

1 7 KEER BETER WONEN: INHOUDELIJKE NOTA WAT IS HET PROBLEEM? Wonen is anno 2012 te duur geworden. Zowel huurders als kopers zien alsmaar grotere bedragen verdwijnen onder de vorm van huur of afbetalingen. Mensen met een laag inkomen komen, door een falen van het sociale woonbeleid, in huurwoningen van lage kwaliteit terecht. Maar ook jonge één- of tweeverdieners die wél over een deftig inkomen beschikken, krijgen het alsmaar moeilijker. Een eigen woning verwerven is nog nooit zo duur geweest. In Vlaanderen is de prijs van bouwgrond de voorbije 20 jaar met 500% toegenomen. In de periode is de gemiddelde reële prijs van een Belgische woning met 46% gestegen. Een falend woonbeleid heeft een belangrijke negatieve impact op de leefbaarheid van de centrumsteden. Niet alleen trekken steden verhoudingsgewijs meer mensen met een laag inkomen aan, die dikwijls woningen van lage kwaliteit betrekken. Er is ook een stadsvlucht van jonge middenklassers. Deze stadsvlucht zorgt ervoor dat minder wordt geïnvesteerd in nieuwbouw en renovaties in de stad, wat het probleem nog vergroot. WAT ZIJN DE OORZAKEN? De hoofdoorzaak van het probleem is heel eenvoudig te vatten: de vraag naar wooneenheden stijgt sneller dan het aanbod. In een recente studie maakt Itinera gewag van een kloof van à wooneenheden per jaar. 1 De vraag stijgt omwille van de bevolkingstoename, die grotendeels het gevolg is van immigratie, maar ook omwille van een gewijzigde gezinssamenstelling. Steeds meer mensen wonen alleen. Daarnaast heeft de gemiddelde Belg ook een grote ruimtebehoefte. Waarom kan het aanbod de vraag niet volgen? Enerzijds is er vooral een schaarste aan bouwgrond tout court in het al redelijk volgebouwde België. Anderzijds blijven ook heel wat gronden die als bouwgrond zijn ingekleurd, ondanks maatregelen ter zake, onbebouwd. Een andere factor die een rem zet op de stijging van het aanbod is, nog steeds, het leegstandsprobleem. Tal van woningen, zowel in particuliere handen als in handen van de overheid of van sociale huisvestingsmaatschappijen, staan leeg. Ook op vlak van woontypologieën kan nog veel meer ingespeeld worden op de nood aan meer aanbod. Zo wordt er in Vlaanderen bijvoorbeeld weinig ingezet op middenbouw of hoogbouw. Naast het vraag-aanbodmechanisme spelen ook andere factoren een rol van betekenis: zo zijn de bouwkosten gestegen als een gevolg van duurder wordende bouwmaterialen en strengere bouweisen inzake stabiliteit, veiligheid, energieverbruik enz. De werking van de woonmarkt wordt daarenboven aangetast door hoge transactiekosten (registratierechten en notariskosten) en een verouderd en onaangepast stelsel van onroerende voorheffing. Hoge registratierechten hebben niet alleen een rechtstreeks effect op de prijzen, maar zorgen er ook voor dat het kopen/verkopen van woningen ontmoedigd wordt. Hierdoor verlaagt de woonmobiliteit en worden vraag en aanbod niet op een optimale manier op elkaar afgestemd. 1 Itinera, Huisvesting in tijden van schaarste, p. 6, 2011 Roularta Books

2 DE OPLOSSINGEN: 7-PUNTENPROGRAMMA VOOR 7 KEER BETER WONEN 1. Een einde aan de (a)sociale woningbouw: huursubsidies als kern van het sociale woonbeleid. De sociale woningbouw kampt al jaren met serieuze problemen. De overheid slaagt er niet in om voldoende sociale woningen te bouwen. Zo zijn er de voorbije 10 jaar in Gent netto geen sociale woningen bijgebouwd. Op dit moment staan meer dan kandidaten op een wachtlijst. Maar dat is niet het enige probleem. Wie een sociale woning betrekt, kan er onbeperkt in blijven wonen, ook als die persoon na een tijd genoeg verdient om zich op de gewone (huur)markt te begeven. Hetzelfde probleem stelt zich met de sociale koopwoningen. De vraag ernaar is veel groter dan het aanbod met als resultaat dat een kleine groep gelukkigen zich goedkoop een woning kan aanschaffen, maardat de overgrote meerderheid uit de boot valt. Mensen die een te laag inkomen hebben om zich op een deftige manier te huisvesten, moeten door de overheid ondersteund worden; ook voor liberalen is dit een noodzakelijke sociale maatregel. Dit neemt echter niet weg dat dit op een efficiënte wijze dient te gebeuren. Waarom zou de overheid, via sociale huisvestingsmaatschappijen, zélf woningen moeten bouwen als de markt dit veel goedkoper kan? Itinera rekende uit dat sociale woningbouw veel minder efficiënt is dan een gecombineerde aanpak die enerzijds inzet op de selectieve subsidiëring van de (private) bouw van nieuwbouwwoningen, en anderzijds op huursubsidies voor huurders wiens inkomen te laag ligt. De kostprijs van deze gecombineerde aanpak bedraagt volgens Itinera slechts 22% van de factuur van de sociale woningbouw. 2 Daarenboven heeft het Centrum voor Sociaal Beleid onlangs in een onderzoek de financiële haalbaarheid van een systeem van huursubsidies aangetoond. 3 Jong VLD Gent wil dan ook dat er volop wordt ingezet op sociale huursubsidies i.p.v. op sociale woningbouw. Het is niet de taak van een overheid om zelf huizen te bouwen, de markt kan dat op een veel efficiëntere manier. Subsidies kunnen worden uitgekeerd van zodra de rechthebbende aantoont ervoor in aanmerking te komen. Gedaan dus met jarenlang wachten op een sociale woning. Iedereen wordt op dezelfde manier behandeld, tegenover de huidige situatie waarbij de ins van het systeem er alle voordelen uithalen, en de outs geen enkele vorm van ondersteuning krijgen. Met subsidies kan je de steun ook veel beter afstemmen op de werkelijke noden. Als iemand na bijvoorbeeld 2 jaar van het systeem gebruik te hebben gemaakt in een hogere inkomensschaal terechtkomt, kan de subsidie vanaf dat moment verminderd of geschrapt worden. Dit moet uiteraard op een zodanige manier worden georganiseerd dat mensen niet ontmoedigd worden om werk te zoeken of om meer te gaan verdienen. Huursubsidies worden nu al uitgekeerd aan mensen die al een tijd op een wachtlijst staan voor een sociale woning. Het systeem bestaat anno 2012 m.a.w. als aanvulling op de sociale huur- en koopwoningen. Jong VLD Gent pleit er echter voor dat huursubsidies en sociale leningen de sociale woningbouw op termijn volledig vervangen. Huursubsidies mogen er echter niet toe leiden dat de prijzen op de huurmarkt toenemen, hiertoe zal een graduele invoering van het systeem genoodzaakt zijn. Tenslotte zullen de huursubsidies, voor bepaalde rechthebbenden, moeten worden aangevuld met een sterkere huurbegeleiding (inzake prijzen, contractuele verplichtingen, aansprakelijkheid e.d.) om zich op de reguliere markt te kunnen handhaven. 2 Itinera, Huisvesting in tijden van schaarste, p. 7, 2011 Roularta Books 3 Standaard, Huursubsidies in Vlaanderen zijn mogeijk, 21 februari 2012

3 2. De stad stopt niet aan de stadsgrens: ruimtelijke ordening en woonbeleid vergen een aanpak op stadsregioniveau Het is duidelijk dat de stad niet stopt aan de stadsgrenzen. Mensen die in de rand van de stad willen bouwen en/of wonen houden doorgaans geen rekening met de stadsgrenzen. Steden zijn groeipolen, en vooral de centrumsteden ondervinden de nood om ook buiten hun grenzen te kunnen groeien. Dit moet ook mogelijk zijn, zolang het op een doordachte manier kan gebeuren en niet in het wilde weg. De huidige beleidsstructuren lenen zich er echter niet toe om een dergelijk beleid, op niveau van een stadsregio, vorm te geven. Op het subregionale niveau voeren zowel de gemeenten als de provincies een woonbeleid. Elke gemeente heeft dezelfde tools ter beschikking. Je kan echter van steden als Antwerpen, Gent en Brugge niet verwachten dat ze hun woonbeleid op dezelfde manier voeren als de vele kleine plattelandsgemeentes die Vlaanderen rijk is. De Vlaamse centrumsteden en hun omliggende gemeenten (voor de grotere steden zal dit verder gaan dan alleen maar de rechtstreekse buurgemeenten) zouden dan ook in zekere mate tot gezamenlijke beslissingen moeten kunnen komen over woonbeleid en ruimtelijke ordening. Stadsregionale samenwerking vormt een onderdeel van het Vlaamse regeerakkoord. 4 Helaas verraadt het Witboek Interne Staatshervorming, goedgekeurd door de Vlaamse Regering op 8 april 2011, erg weinig ambitie omtrent de stadsregio s: Er wordt een in de tijd en in omvang beperkt begeleidend en ondersteunend programma aangeboden voor centrumsteden en hun omliggende gemeenten die de mogelijkheden voor een structurele stadsregionale samenwerking willen onderzoeken. Jong VLD Gent pleit voor een flinke scheut ambitie en daadkracht voor deze stadsregionale samenwerking, als cruciaal onderdeel van een woonbeleid dat afgestemd is op de belangrijke en centrale rol die de centrumsteden innemen in Vlaanderen. 3. Woonfiscaliteit: een verlaging van de transactiekosten betekent een boost voor het aanbod Woonfiscaliteit behelst een breed terrein aan fiscale regimes en maatregelen. De registratierechten en notariskosten vormen een belasting op de verkoop van woningen. De onroerende voorheffing wordt jaarlijks betaald door eigenaars van een woning, en is gebaseerd op het Kadastraal Inkomen (K.I.). Daarnaast is er ook nog de BTW op nieuwbouwwoningen en renovaties. In november vorig jaar schatte Carl Van den Eynde, CEO van vastgoedspeler Matexi, het totale aandeel van belastingen in de kostprijs van een woning op 51%. De woonfiscaliteit beïnvloedt de prijsvorming op de woonmarkt heel sterk. Naast de bovengenoemde belastingen spelen ook de vennootschapsbelasting en de hoge sociale lasten op arbeid in België een belangrijke rol. Een goed doordachte woonfiscaliteit is dan ook essentieel om de prijzen onder controle te krijgen. Zo vormen de hoge registratierechten en notariskosten (de regering Di Rupo is overigens van plan deze laatste te verhogen) een belangrijke rem op de koop en verkoop van woningen. Het zijn belastingen die niet alleen de prijzen doen stijgen, maar tevens de vlotte werking van de woonmarkt belemmeren. Daarnaast is er de woonbonus, beter bekend als de hypotheekrente-aftrek. Kopers die lenen, kunnen een deel van hun afbetalingen aftrekken van het belastbaar inkomen en op die manier een korting krijgen op hun personenbelasting. De woonbonus maakt het gemakkelijker voor kopers om geld te lenen, maar de keerzijde van de medaille is dat verkopers hierdoor uiteraard hogere prijzen kunnen vragen. De vraag moet dan ook gesteld worden of de woonbonus geen vestzak-broekzakoperatie is. 4 De Vlaamse Regering , Een daadkrachtig Vlaanderen in beslissende tijden, p. 83

4 Hiermee belanden we bij de BTW. De tijdelijke BTW-verlaging voor de bouwsector, van 21% naar 6%, die afliep eind maart 2011, heeft een groot effect gehad op de bouw van nieuwe woningen. 5 Dit moet een belangrijk signaal zijn voor de overheid. Een permanente verlaging van de BTW in de bouwsector kan tot een aanzienlijke aanbodstoename leiden, met een gunstig effect op de prijzen. Om ervoor te zorgen dat de overheidsinkomsten hierdoor niet teveel teruglopen, wat in tijden van budgettaire krapte aangewezen is, kan het verlaagd tarief van 6 % bijvoorbeeld enkel toegepast worden op de eerste schijf van Jong VLD Gent pleit voor een grondige hervorming van de woonfiscaliteit die het aanbod een stevige duw in de rug geeft en transacties op de woonmarkt vergemakkelijkt. Hiertoe dringt zich een permanente verlaging van de BTW in de bouwsector op, en parallel daaraan een verlaging van de registratierechten. 4. Woonfiscaliteit: Een slimme woningtaks i.p.v. de verouderde onroerende voorheffing Ook de onroerende voorheffing verdient een grondige hervorming. De kadastrale inkomens, die als basis gelden voor de onroerende voorheffing, werden sinds 1979 niet meer aangepast en weerspiegelen in vele gevallen al lang niet meer de werkelijke waarde van de woning. Hier is dringend actie vereist. Jong VLD Gent pleit ervoor om de K.I. s van alle woningen te herzien, zodat de onroerende voorheffing overeenkomt met de werkelijke waarde van de woning. Om de administratieve last van een dergelijke operatie te beperken, stellen we voor om de werkelijke waarde te bepalen aan de hand van de laatste verkoopprijs van de woning. Die prijs kan worden opgezocht in de meest recente verkoopsovereenkomst. De datum van die verkoop dient dan als grondslag voor een index, zodat de prijs kan worden aangepast aan de inflatie op de woonmarkt. Tenslotte kan ook een extra factor worden opgenomen die de milieu-eigenschappen van de woningen in rekening brengt. Zo kan de overheid ervoor zorgen dat een slecht geïsoleerde woning fiscaal oninteressant is, en een passiefwoning of woningen met zonnepanelen, zonneboilers e.d. fiscaal wordt beloond. Op die manier kan je van de onroerende voorheffing een slimme belasting maken, die niet alleen de werkelijke waarde van de woning in rekening brengt maar ook nog eens ecobouw en milieuvriendelijke ingrepen beloont. 5. Milieubewust bouwen of renoveren: financieringsmogelijkheden verdienen een uitbreiding Strengere milieuvereisten voor nieuwbouwwoningen zijn meer dan terecht en onmisbaar in de strijd tegen global warming. Toch mogen we niet blind zijn voor de kosten die deze maatregelen met zich meebrengen en het effect daarvan op de prijzen. Als milieuvriendelijke woningen zodanig duur worden dat de gemiddelde koper ze zich niet kan veroorloven, dan blijven we met slecht geïsoleerde, milieuonvriendelijke woningen zitten. Via belastingaftrekken en premies moedigt de overheid investeringen in isolerende ramen, dakisolatie, zonnepanelen, hoge rendementsketels, zonneboilers en dergelijke aan. De investeringen worden na verloop van tijd wel terugverdiend via een lagere energiefactuur, maar dat neemt niet weg dat het geld aan het begin wel op tafel moet worden gelegd. Jong VLD Gent pleit ervoor dat de overheid meer inzet op het aanbieden van goedkope financieringsmogelijkheden, specifiek voor energiebesparende ingrepen aan woningen. De renteloze lening die de Vlaamse regering voorziet voor mensen met een laag inkomen is een goede aanzet, en verdient eventueel uitbreiding. 5 Standaard, Bouwsector vreest zware terugval aantal nieuwe woningen in 2012, 10 november 2011

5 6. Een nieuwe kijk op woontypologieën en innovatieve woonvormen In het dichtbebouwde Vlaanderen wordt het hoe langer hoe moeilijker om voor iedereen een eigen huis met eigen tuin te voorzien. Toch is het een mentaliteit die moeilijk te veranderen valt. Het zit in de hoofden van mensen dat ze een eigen tuin nodig hebben als ze kinderen hebben, zegt Linda Boudry, directeur van het Kenniscentrum Vlaamse Steden. 6 Intelligente hoogbouw is een manier om op een kwalitatief hoogstaande manier toch tot een groter aanbod en een hogere woondensiteit te komen in Vlaamse steden. Als deze hoogbouw gekoppeld wordt aan groenvoorziening in de buurt, dan kan dit een goed alternatief vormen voor het huisjetuintje -concept waar veel mensen naar verlangen, maar waarvoor de ruimte jammer genoeg beperkt is. Hoogbouw en groen combineren kan zelfs op een heel directe manier. Zo wordt volgend jaar in Milaan het Bosco Verticale oftewel een verticaal bos gebouwd. Een woontoren met, jawel, bomen op de balkons. Ook in Singapore staat een dergelijk gebouw. 7 Dichter bij huis, in Wondelgem, bouwt Bostoen 164 woningen in een verkaveling, waar 12 hectare grond voorbehouden wordt voor bos. Volgens afgevaardigd bestuurder Stephan Bostoen is de tijd voorbij dat mensen een grote tuin wilden: Ze willen geen tijd meer besteden aan het onderhoud van een tuin. Maar ze willen wel groen in de nabijheid. 8 Naast een sterkere rol voor middenbouw en hoogbouw, zijn er ook andere innovatieve woonvormen die aandacht verdienen. Wonen boven winkels, leegstaande kantoren verbouwen tot woningen, thuishuizen, co-housing: het zijn maar enkele frisse, nieuwe ideeën die elk op hun eigen manier een antwoord proberen te bieden op thema s als leegstand of onderbenutting van bestaande woningen. Het is geen toeval dat 8 van de eerste 10 links die verschijnen als je op Google innovatieve woonvormen intikt, naar Nederlandse websites verwijzen. In Vlaanderen staan we duidelijk nog niet zover wat betreft innovatieve woonvormen. Jong VLD Gent pleit voor een inhaalbeweging. 7. Naar een hogere woonmobiliteit: leidt tot lagere prijzen, minder CO 2 en is goed voor de arbeidsmarkt Vlaanderen en België worden gekenmerkt door een lage woonmobiliteit. In vergelijking met andere Europese landen wordt er in Vlaanderen en België dus weinig verhuisd. Een hogere woonmobiliteit zou ervoor zorgen dat meer mensen een woning kopen of huren die beter bij hun behoeften past. Hoe meer transacties, hoe efficiënter de marktwerking en hoe beter de aanwending van de beschikbare middelen. Naast directe invloed op de woonmarkt, heeft een hogere woonmobiliteit ook andere, meer indirecte voordelen. Vlamingen verhuizen niet vaak, wonen daardoor gemiddeld redelijk ver van de plaats waar ze werken en pendelen dan ook veel. Als meer mensen dichter bij hun werk gaan wonen, dan leidt dat tot minder files en minder uitstoot van broeikasgassen en fijn stof. Een grotere woonmobiliteit leidt ook tot een toename van de arbeidsmobiliteit, wat de economie ten goede komt. Wat is nu de oorzaak van de lage woonmobiliteit in ons land? Die moet voor een deel gezocht worden in het feit dat verhoudingsgewijs heel veel mensen eigenaar zijn van hun woning. 6 De Tijd, Onze toekomst ligt in de stad, 27 februari Standaard, De boom in met die woontorens, 21 mei Nieuwsblad, Nieuwbouwwijk krijgt bos, 19 maart 2012

6 Een andere factor zijn evenwel de hoge transactiekosten op de woningmarkt. Uit internationale vergelijkingen blijkt dat die nergens zo hoog zijn als in België. In Denemarken bedraagt de gemiddelde transactiekost bij een vastgoedtransactie 1%, in het Verenigd Koninkrijk 2% en in België maar liefst 15%! 9 Een hervorming van het huidige systeem van registratierechten en notariskosten (zie boven) is echter niet het enige middel om de woonmobiliteit te versterken. De overheid kan een extra inspanning leveren voor de verspreiding van transparante en betrouwbare informatie. Het initiatief van Vlaams minister van Wonen Freya Van Den Bossche omtrent de oprichting van een databank met richthuurpijzen, is een stap in de goede richting. De Vlaamse en Belgische honkvastheid is deels ook het gevolg van een bepaalde mentaliteit, die waarschijnlijk niet eenvoudig te wijzigen valt. Toch is Jong VLD Gent ervan overtuigd dat dit een belangrijke doelstelling moet zijn in het woonbeleid. Naast de indirecte voordelen voor het milieu en voor de economie, zorgt een grotere woonmobiliteit er in de eerste plaats voor dat vraag en aanbod beter op elkaar worden afgestemd. Een beter werkende woonmarkt, waar mensen meer waar voor hun geld krijgen, is dan het resultaat. 9 Itinera, Huisvesting in tijden van schaarste, p. 11, 2011 Roularta Books