Notulen Algemene Vergadering van Aandeelhouders Triodos Vastgoedfonds NV, gehouden op 12 mei 2017 aan de Nieuweroordweg 1, te Zeist

Transcriptie

1 Notulen Algemene Vergadering van Aandeelhouders Triodos Vastgoedfonds NV, gehouden op 12 mei 2017 aan de Nieuweroordweg 1, te Zeist 1. Opening De voorzitter van de Raad van Commissarissen, de heer Groener, opent de vergadering. Hij heet alle aanwezigen welkom en stelt zichzelf voor als voorzitter van de vergadering. De voorzitter stelt vervolgens de agenda en de orde van de vergadering vast. De voorzitter stelt de aanwezige leden van de Raad van Commissarissen voor, te weten de heer Geskes en de heer de Vos tot Nederveen Cappel. Mevrouw Anke van Hal is verhinderd in verband met verblijf in het buitenland. Namens de directie is aanwezig de heer van Ommeren. Tevens is aanwezig de fondsmanager, de heer Berkhout. De voorzitter geeft vervolgens aan dat op de eerste rij ook aanwezig zijn mevrouw Laura Pool, managing director Risk & Finance van Triodos Investment Management en de heer Jacco Minnaar, Director Energy & Climate van Triodos Investment Management. Ook aanwezig zijn mevrouw Marjolein Elings-Van Hooidonk, notaris bij Van Rhijn Notarissen. Zij zal toezien op een correct verloop van de stemprocedures en mevrouw Sandra Bergsteijn, manager Corporate Communication werkzaam bij Triodos Investment Management. Zij zal de stemprocedures toelichten. Ook aanwezig zijn de heer Ertan Erdem hoofd van de afdeling Financial Accounting, en mevrouw Sonja Barendregt, de accountant van PwC die het jaarverslag heeft gecontroleerd. Ook aanwezig is de heer Jan Willem van der Velden wiens benoeming tot de Raad van Commissarissen vandaag op de agenda staat. En tot slot de heer Erik-Jan van Asperen namens Triodos Bank. Hij is vandaag aanwezig om eventuele vragen aan de distributeur te beantwoorden. De voorzitter constateert dat aandeelhouders van de vergadering kennis hebben kunnen nemen via de website van Triodos Bank en het fonds en via een advertentie in Trouw. Houders van aandelen op naam hebben een schriftelijke uitnodiging ontvangen van Triodos Bank. De stukken voor deze vergadering lagen vanaf de uitnodiging ter inzage en konden worden opgevraagd bij de onderneming. De voorzitter constateert dat er 28 aandeelhouders vertegenwoordigd zijn. Zij vertegenwoordigen stemmen. Dit houdt in dat rechtsgeldige besluiten kunnen worden genomen omtrent alle geagendeerde voorstellen. De voorzitter wijst mevrouw Carlijn Kamp, productmanager bij Triodos Investment Management, aan als notulist. De voorzitter deelt ten slotte mede dat diegenen die na aanvang van de vergadering zijn gearriveerd niet kunnen stemmen omdat ze dan niet zijn geregistreerd. In eerste instantie mag elke aandeelhouder maximaal drie vragen stellen. Indien een aandeelhouder het woord wenst te voeren, wordt hij/zij verzocht om alvast bij de microfoon (in de rij) te 1

2 gaan staan. Alleen via de microfoon kunnen vragen worden gesteld of opmerkingen worden gemaakt. De aandeelhouders wordt verzocht om, voor zij het woord nemen, hun naam en woonplaats te noemen. De voorzitter deelt tevens mede dat er over besluiten bij acclamatie of elektronisch zal worden gestemd. 2. Verslag van de directie over het boekjaar 2016 De voorzitter geeft het woord aan de heer Berkhout. De heer Berkhout presenteert het verslag van de directie over het boekjaar Het fonds had in 2016 een aantal ambities. Eén daarvan was om een van de duurzaamste kantorenvastgoedfondsen in Nederland te zijn en te investeren in werkplekken. Triodos Vastgoedfonds is daarin geslaagd en heeft opnieuw een green star ontvangen van de GRESB. Verder wordt er gestreefd naar een bezettingsgraad van meer dan 95%. Helaas is het fonds daar ultimo 2016 iets onder gezakt. Met de hoge bezettingsgraad wordt gestreefd naar een stabiele cashflow. Ook daar is het fonds afgelopen jaar in geslaagd. Daarnaast heeft het fonds EUR 0,20 uitgekeerd aan de aandeelhouders in Het fonds is ook in 2016 CO2-neutraal gebleven. Dit doet het fonds in samenwerking met de huurders. De heer Berkhout bespreekt de trends in de vastgoedmarkt en hoe het fonds daar mee om gaat. Een groeiende trend binnen de vastgoedmarkt is duurzaamheid. Zo heeft de overheid vastgesteld dat alle kantoren die verhuurd worden op termijn minstens een energielabel C moeten bezitten. Zo goed als alle panden van Triodos Vastgoedfonds voldoen aan deze verplichting, behalve de monumenten, welke de overheid heeft uitgezonderd van de verplichting. De beslissing van de overheid valt binnen de context van steeds meer (internationale) aandacht voor het klimaatprobleem. Als voorbeelden noemt de heer Berkhout de Climate Change Conference in Parijs in 2015, het daaropvolgend Nederlands energieakkoord en de recentelijke excursie naar de Noordpool van bestuurders uit de vastgoedsector. Klimaatverandering is ook onderdeel van de Sustainable Development Goals, welke opgesteld zijn door de Verenigde Naties. Doelstelling 13 Climate Action en doelstelling 11 Sustainable cities and communities zijn twee doelstellingen die aansluiten bij waar het fonds de afgelopen tien jaar mee bezig is. Binnen de portefeuille van het fonds heeft alleen het pand in Utrecht deels een energielabel D. Het fonds werkt eraan om het energielabel te verhogen. Naast de energielabels, maakt het fonds gebruik van de Triodos Toets voor Duurzaam Vastgoed, waarbij het fonds op een holistische manier kijkt naar het vastgoed, namelijk vanuit het perspectief van people, planet, profit en project. Ook doet het fonds nog steeds mee met de duurzaamheid benchmark van de GRESB om zich zo te vergelijken met andere vastgoedfondsen. Daarnaast is het fonds sinds 2014 een CO2 neutraal gebleven. Het fonds heeft de ambitie om zero-energy te worden, waarbij het fonds geen energie 2

3 verbruikt wat niet binnen de portefeuille van het fonds wordt gegenereerd. Hiervoor moet nog wel een lange weg worden afgelegd. In het afgelopen jaar is de vastgoedmarkt drastisch veranderd en heeft het fonds zich geheroriënteerd over hoe de portefeuille van het fonds er in de toekomst uit zou moeten zien. Ten eerste is het doel om van CO2 neutraal naar zero energy en van single tenant naar multi-tenant te gaan. Daarnaast dienen werkplekken steeds meer all-in verhuurt te worden, moet de gemiddelde grootte van de panden in de portefeuille hoger komen te liggen en is de ambitie van het fonds om meer panden in de Randstad en bij ovknooppunten in de portefeuille te hebben. Als laatste heeft de fonds de ambitie om de beleving van de panden te veranderen, dat er meer duurzame Triodos communities ontstaan rondom de kantoorpanden van het fonds. Drie voorbeelden van deze strategie zijn het pand in Amersfoort waar men een gemeenschap rondom erfgoed wil creëren en het pand in Apeldoorn waar een grondruil bijdraagt een het beheer van het pand, maar ook meer interactie met de omgeving rondom het kantoor. Door de herontwikkeling van het station in Arnhem, is de looprichting naar het centrum van Arnhem langs het pand van het fonds komen te liggen. Het fonds wil daar een koffieplek creëren waar mensen kunnen werken om zo ook een levend gebouw te blijven. Het fonds heeft het pand in Nijmegen verkocht, omdat deze minder binnen de strategie van het fonds past. Ook was er weinig potentieel voor het verder verduurzamen van het pand. De opbrengst zal gebruikt worden om de strategie verder te kunnen uitrollen. De heer Berkhout licht de cijfers toe: de huurinkomsten zijn vrijwel gelijk gebleven en de kosten zijn iets lager geworden. De afwaarderingen van de afgelopen jaren zijn door de aantrekkende vastgoedmarkt substantieel verminderd. Hierdoor is het totaal resultaat EUR 3,0 miljoen. De intrinsieke waarde per aandeel is ultimo 2016 EUR 3,61, het directe resultaat is EUR 0,37 per aandeel en de waarderingen is EUR -0,01 per aandeel. Dit brengt het totaal resultaat op EUR 0,36 per aandeel. Ook is in 2016 EUR 0,20 uitgekeerd. Hierdoor is de intrinsieke waarde van het fonds gestegen van EUR 3,45 ultimo 2015 naar EUR 3,61 ultimo De koers van het aandeel van per 31 December 2016 EUR 3,00. Ook dit jaar is het fonds voornemens om EUR 0,20 uit te keren, met als uitbetaaldatum 19 mei Vooruitkijkend is het de bedoeling dat het fonds volgens de GRESB-maatstaven een van de meest duurzame vastgoedfondsen van Nederland blijft. Het fonds wil verder investeren in werkplekken. Dit zal bijdragen aan het hooghouden van de bezettingsgraad. Hiermee zal een stabiele cashflow gegeneerd worden en blijven uitkeringen aan aandeelhouders mogelijk. Daarnaast is het bijzonder belangrijk om het zero-emission beleid te handhaven en wordt er verder gewerkt aan energieneutraliteit. Dit alles in nauwe samenwerking met de huurders. Ook wil het fonds de financieringslasten verlagen. De voorzitter geeft gelegenheid tot het stellen van vragen. 3

4 De heer van Dinter: U gaf in uw presentatie aan dat u wil schuiven van panden van minder dan EUR 5 miljoen naar panden van EUR 5-10 miljoen. Ik zie in uw laatste doelstellingen niet dat u actief de markt opgaat om aankopen te gaan doen, kunt u iets concreter zijn? De heer Berkhout: Wij kijken naar alle mogelijke financieringsbronnen en de opbrengst van de verkoop van het pand in Nijmegen is de meest concrete mogelijkheid. Andere financieringsbronnen onderzoeken wij, maar daar zijn geen concrete mededelingen over te doen. Mevrouw Riemersma: Is het misschien ook interessant om woningen voor starters te bouwen? En als het dan inderdaad klimaat neutrale woningen zijn, denk ik dat het hen als huurder of koper stimuleert om duurzaamheid te betrachten. En dus niet alleen te denken aan kantoorpanden. De heer Berkhout: De taak die voor ons licht is onmetelijk groot, de hele vastgoedvoorraad moet verbeterd worden. Wij beheren een kantorenfonds en wij denken dat het goed is om dat te doen waarbij we duidelijke impact kunnen generen en andere partijen kunnen inspireren om hetzelfde te doen. Wij kunnen dit het beste doen via de kantorenmarkt, omdat wij daar de kennis en ervaring in hebben. Ik hoop en weet zeker dat er andere partijen zijn die dit goed kunnen doen voor de woningmarkt. De heer Becker: Tussen nu en pakweg eind 2018 wordt er nogal veel geherfinancierd. Hoeveel procent gaan de rentekosten omlaag gebracht worden? De heer Berkhout: Ik denk dat de rentekosten tenminste met een derde omlaag kunnen. 3. Vaststelling van de jaarrekening 2016 De voorzitter geeft gelegenheid tot het stellen van vragen over de jaarrekening De heer van Dinter: Ik heb een vraag over de mutaties en de waarderingen van de panden. Ik begrijp dat het pand Kerkenbos in Nijmegen verkocht is met een verlies van bijna EUR 2,0 miljoen en dat er een positief als negatief bedrag is van EUR 2,3 miljoen. Kan daar wat meer detail over worden gegeven? Bij welke panden zitten de grote plussen en welke panden zitten de minposities? De heer Berkhout: De afgelopen jaren zaten de grote plussen in de panden gelegen in het stedelijk gebied, dus de Randstad en dan met name Amsterdam. De minposities zaten meer in de periferie, zoals Wageningen en Nijmegen. Zoals de kranten ook aangeven gaat het goed in de vastgoedmarkt in de Randstad en nog veel beter in Amsterdam. Daarbuiten verloopt het moeizaam, wat ook te zien is in de portefeuille. De voorzitter vraagt of er iemand bezwaar heeft tegen vaststelling van de jaarrekening bij acclamatie. Daartegen wordt geen bezwaar gemaakt. De jaarrekening wordt per acclamatie vastgesteld. De voorzitter constateert dat de algemene vergadering van aandeelhouders de jaarrekening 2016 heeft vastgesteld. 4

5 De voorzitter licht vervolgens de voorgestelde winstbestemming toe en stelt voor de winst toe te voegen aan reserves. Hierna biedt de voorzitter de mogelijkheid tot het stellen van vragen. De heer Jansen: Het fiscaal resultaat is nul, maar het fonds is een FBI, is er een uitkeringsverplichting vanuit het fonds zijnde op basis van het fiscaal resultaat? De heer Berkhout: Bij de FBI-status heeft het fonds een doorstootverplichting, dus dat wat het fonds aan fiscale winst maakt, moet ook worden doorgestoten. Het fonds maakt echter geen fiscale winst, want de winst die is gemaakt wordt tenietgedaan door de verliezen uit het verleden. Daarmee vervalt ook de doorstootverplichting. De heer Jansen: Op welke termijn verwacht u dat er weer fiscale winst is en dus die doorstootverplichting er weer is? En tot hoelang is het fiscale verlies houdbaar? De heer Berkhout: Dat is moeilijk te zeggen, aangezien ik helaas niet in de toekomst kan kijken. Uit mijn hoofd is het opgebouwde fiscale verlies EUR 8,8 miljoen en 8 jaar houdbaar. De heer Jansen: En op het moment dat het fiscale verlies voorbij is, wat wordt dan de uitkeringsverplichting? De heer Berkhout: De uitkeringsverplichting wordt dan conform weten regelgeving voor FBI s en die is vrijwel volledig. De voorzitter vraagt of er iemand bezwaar heeft tegen vaststelling van de winstverdeling bij acclamatie. Daartegen wordt geen bezwaar gemaakt. De winstverdeling wordt per acclamatie vastgesteld. De voorzitter constateert dat de algemene vergadering van aandeelhouders de vastgestelde winstverdeling heeft goedgekeurd. Het resultaat zal worden toegevoegd aan de overige reserves. 4. Verlening van decharge aan het bestuur voor de vervulling van haar taken over het boekjaar 2016 De voorzitter geeft gelegenheid tot het stellen van vragen. De heer Becker: Het fonds is nu rond de EUR 70 miljoen en dat is te klein, het fonds komt nu niet verder. Waarom maakt het fonds geen gebruik van de mogelijkheden in de markt om het fonds verder te doen groeien? De heer Berkhout: Momenteel vindt het fonds het belangrijk om vanuit de eerder benoemde strategie te werken aan de mutaties binnen het fonds. Daarnaast wordt zeker gekeken naar andere mogelijkheden, maar daar valt nu niets concreets over te zeggen. Uw punt wordt zeker door het fonds meegenomen. 5

6 De voorzitter vraagt of er iemand bezwaar heeft tegen verlening van decharge aan het bestuur per acclamatie. Er wordt bezwaar gemaakt tegen verlening van decharge aan het bestuur per acclamatie. De voorzitter geeft het woord aan mevrouw Bergsteijn die de stemprocedure begeleidt. De voorzitter constateert vervolgens dat de algemene vergadering van aandeelhouders decharge heeft verleend aan het bestuur voor de vervulling van haar taken over het boekjaar 2016 met 98,05% stemmen voor. 5. Verlening van decharge aan de Raad van Commissarissen voor de vervulling van zijn taken over het boekjaar 2016 De voorzitter vraagt of er iemand bezwaar heeft tegen verlening van decharge aan de Raad van Commissarissen per acclamatie. Er wordt bezwaar gemaakt tegen verlening van decharge aan de Raad van Commissarissen per acclamatie. De voorzitter geeft het woord aan mevrouw Bergsteijn die de stemprocedure begeleidt. De voorzitter constateert vervolgens dat de algemene vergadering van aandeelhouders decharge heeft verleend de Raad van Commissarissen voor de vervulling van haar taken over het boekjaar 2016 met 98,05% stemmen voor. 6. Benoeming van de heer Jan Willem van der Velden als lid van de Raad van Commissarissen De voorzitter licht kort het cv van de heer van der Velden toe. De voorzitter geeft het woord aan de heer van der Velden die zijn motivatie toelicht. De voorzitter geeft gelegenheid tot het stellen van vragen. De heer Nijhuis: Ik twijfel niet aan het cv van de heer van der Velden, u heeft alleen een nadeel, u bent een man. De helft van de wereld bestaat uit vrouwen, dus ik vind ook dat de Raad van Commissarissen voor de helft moet bestaan uit vrouwen. Dus helaas krijgt u van mij geen voor stem. De heer van der Velden: Dat is iets waar ik helaas geen verandering in kan brengen. De heer Groener: Dat kunnen wij inderdaad niet van de heer van der Velden vragen. Het is goed om te weten dat Anke van Hal verhinderd is om hier te zijn en dat er daarom alleen maar mannen achter de tafel zitten. Onbekende heer: Waarom zo n zware Raad van Commissarissen voor zo n klein fonds? Drie Commissarissen lijkt mij genoeg, dat scheelt ook in de kosten. 6

7 De heer Berkhout: Vanuit de toezichthouder worden er steeds meer eisen gesteld aan het vehikel, ongeacht de grootte. Er moeten allerlei competenties aan boord zijn om toezicht goed uit te kunnen voeren en daarom zijn wij heel blij met de versterking van de heer van der Velden. De voorzitter geeft het woord aan mevrouw Bergsteijn die de stemprocedure begeleidt. De voorzitter constateert dat de algemene vergadering van aandeelhouders de heer van der Velden met 94,93% van de stemmen voor heeft benoemd als lid van de Raad van Commissarissen. De heer Berkhout neemt kort het woord om de heer Geskes te bedanken voor zijn bijdrage aan de Raad van Commissarissen. 7. Rondvraag De voorzitter geeft gelegenheid tot het stellen van vragen. De heer Rutgers van Rozenburg: Ik ben wat verbaasd over de tijd die de stemprocedure kost, dat baart mij wat zorgen, dat zijn wij niet gewend. Ik zou aanbevelen dat het wat sneller kan. De heer Groener: Wij nemen uw opmerking ter harte. Mevrouw Elings-Van Hooidonk: Aan de stemprocedure is niks spannends. De stemmen komen keuring binnen in de getallen. Alleen het omrekenen naar percentages is wat gecompliceerd en om het vervolgens ook op beeld te krijgen. Dus als de stemming gesloten is heb ik direct zicht op het aantal, alleen de verwerking duurt wat langer. De heer Jansen: Afgelopen 30 april moest u twee leningen bij de Rabobank herfinancieren. Ik ben benieuwd tegen welke voorwaarden dat is gedaan. De heer Berkhout: In principe wordt gecontinueerd op bestaande voorwaarden, alleen het rentepercentage wordt aangepast. Hier kan ik alleen momenteel nog geen uitspraken doen, want ik heb he percentage nog niet binnen. De heer Jansen: Wat is de invloed van de verkoop van het pand in Nijmegen op het direct resultaat? De negatieve invloed van de verkoop? De heer Berkhout: Op het direct resultaat is een klein positief resultaat, omdat de verliezen al in de afgelopen jaren zijn genomen. De huuropbrengst die het fonds nu niet ontvangt is, uit mijn hoofd, rond de 60 tot 70 duizend euro. De heer Jansen: Heeft u bij het doen van herfinanciering ook bij andere partijen gevraagd naar hun rentepercentages? De heer Berkhout: Absoluut. Ik heb bij meerdere partijen rondgevraagd en daarbij gekeken naar de kosten. Op dit moment lijkt het beste om te continueren bij de bestaande partij. 7

8 De heer Jansen: U bent nu dus niet actief uw complete leningenportefeuille aan het herfinancieren? De heer Berkhout: Ook daarover ben ik in gesprek, alleen dat is nog niet zo concreet dat ik hier kan aangeven wat de uitkomsten daarvan zijn. Zoals eerder aangegeven denk ik dat de rentelasten met een derde omlaag kan. De heer Jansen: Is dat op een termijn van twee of vijf jaar? De heer Berkhout: Dat gaat dit jaar gebeuren, de verlaging van de rentekosten is een van de doelstellingen van De heer Jansen: Welke panden in de portefeuille hebben nu leegstand? En heeft u daar nog concrete plannen voor? De heer Berkhout: Er staat een klein pand leeg in Wageningen en verder staan er enkele verdiepingen leeg in verschillende panden. Voor elk pand hebben we een plan waarbij we verschillende opties onderzoeken. Zo kijken we in Wageningen niet alleen naar mogelijke wederverhuur, maar ook aan mogelijke verkoop. We hebben onlangs een plan ontwikkelt om er een andere bestemming aan te geven, zoals het ombouwen tot woningen. De heer Nobel: Ik heb een vraag over de verhandelbaarheid van het fonds. Het lijkt mij aantrekkelijk als dit ook via zoveel mogelijk kanalen aangeboden kan worden. Via ING is het helaas niet mogelijk, alleen op verzoek. Mijn verzoek is om het via alle grootbanken aan te kunnen bieden. De heer Groener: Wij nemen uw opmerking ter harte. Mevrouw Nijhuis: Ik heb een vraag over de personalia op pagina 89 van het jaarverslag. Wat mij opviel is dat van een aantal personen wordt aangegeven dat zij van Nederlandse nationaliteit zijn. Echter, van de heer de voorzitter, de heer Geskes en mevrouw van Hal staat er niets vermeld. Waarom staat het er niet bij en is het belangrijk? Misschien kunt u dat voor volgend jaar meenemen in het jaarverslag. De heer Groener: Dank u wel, dat hebben wij over het hoofd gezien moeten wij eerlijk zeggen. Wij nemen het mee voor volgend jaar. 8. Sluiting Onder dankzegging van de aanwezigen sluit de voorzitter de vergadering. Hij wenst iedereen een goede thuisreis en wijst op het cadeautje dat iedereen bij de uitgang krijgt. 8