Detailhandelsvisie Wetteren Concept

Transcriptie

1 Detailhandelsvisie Wetteren Concept Versie: 9 sept

2 Inhoudsopgave Inhoud 1. Beschrijving van het huidige detailhandelsapparaat Algemene socio-economische positionering Aanbodanalyse van het Wetterse handelsapparaat Vraaganalyse Koopbinding en koopvlucht Koopattractie Commerciële sterkte van het Wetterse handelsapparaat Swot-analyse en algemene conclusie Ambities en doelstellingen van het detailhandelsbeleid Kernwinkelgebied De ruimtelijke structuur Dynamische multifunctionele as en afbakening van het kernwinkelgebied Kwalitatieve ontwikkeling van het kernwinkelgebied en aanleunende horecazones Instrumenten Conclusie Versterking het aanbod in kwantitatieve en kwalitatieve zin Versterking van het voorzieningenniveau Versterking van de beleving Versterking van de bereikbaarheid Parkeerbeleid Verkeerscirculatie Instrumenten De versterking van de marketing en communicatie Algemene ondersteunende maatregelen Visie op kleinhandel voor de rest van het grondgebied Algemeen Grootschalige kleinhandelsconcentraties Buurtwinkels op het grondgebied Wetteren Overzicht van alle acties

3 1. Beschrijving van het huidige detailhandelsapparaat Algemene socio-economische positionering. Geografische situering en bereikbaarheid. Wetteren is centraal gelegen in de provincie Oost-Vlaanderen en behoort tot het arrondissement Dendermonde. Wetteren ligt in de driehoek Aalst-Gent-Dendermonde en is omgeven door de buurgemeenten Laarne in het noorden, Wichelen en Lede in het Oosten, Sint-Lievens-Houtem en Oosterzele in het Zuiden en Melle en Destelbergen in het westen. 1 Wetteren ligt ongeveer op 16 kilometer ten oosten van de provinciehoofdstad Gent, iets verder stroomopwaarts langs de Schelde. Wetteren is gelegen langs de E40 en ook de E17 is relatief makkelijk bereikbaar. Onze gemeente wordt doorkruist door twee spoorlijnen: de rechtstreekse spoorlijn Gent-Brussel en de lijn Gent- Aalst. Deze laatste spoorverbinding bedient het centrum van Wetteren en ook het station Kwatrecht. De Schelde verdeelt Wetteren in een zuidelijk en noordelijk deel. Via een autobrug en een fiets- en voetgangersbrug nabij het centrum wordt het noordelijk en zuidelijk deel van Wetteren ontsloten. Analyse van de bevolking. Bevolkingsevolutie, -dichtheid en aantal huishoudens. Tabel 1 : bevolkingsevolutie & -dichtheid - gezinnen 2 Aantal inwoners per % 01/01/ /01/2009 evolutie Aantal gezinnen per 01/01/2009 Gezinsgrootte per 01/01/2009 Wetteren , , Laarne , , Wichelen , , Arr , , Dendermonde Oost , , Vlaanderen Vlaamse , Gewest Rijk , , Bevolkingsdichtheid (inw. /km²) In een periode van 10 jaar tijd groeide de Wetterse bevolking aan met 2,8%. Deze aangroei is even groot als die voor het arrondissement maar kleiner dan de aangroei in de provincie, Vlaanderen of België. De laatste jaren is de bevolking in Wetteren sterker aangegroeid: momenteel telt Wetteren 1 BRO-studie: over strategisch-commercieel studie opgemaakt in NIS bevolkingsstatistieken berekening AMB uit detailhandelsonderzoek Oost-Vlaanderen

4 al inwoners 3. Dit is een stijging met bijna 900 inwoners of een stijging met 4% in een periode van 4 jaar. In de periode 1999 tot 2009 steeg de Wetterse bevolking met 634 inwoners. De sterkere bevolkingstoename kan toegeschreven worden aan onder meer de grote verkaveling in Diepenbroek en verappartementisering. Wetteren telt op 1 januari huishoudens. De gemiddelde gezinsgrootte van deze huishoudens is 2,29 personen. Het gemiddeld Wetters gezin is daarmee iets kleiner van het Vlaams, Oost-Vlaams gemiddelde en dat van het arrondissement en de omliggende gemeenten Laarne en Wichelen. De bevolkingsdichtheid van Wetteren bedraagt 633 inw./m² en ligt daarmee hoger dan die van de omliggende gemeenten, wat kan verklaard worden door het eerder kleinstedelijk karakter van de gemeente Wetteren. Wanneer we de spreiding van de Wetterse inwoners over de deelgemeenten bekijken, dan zien we dat 85,2% van de inwoners in de deelgemeente Wetteren wonen. Slechts 3,4% woont in Westrem en 11,3% in Massemen. Tabel 2 Spreiding bevolking over deelgemeenten 4 Deelgemeenten 1/01/2009 Aantal inwoners % Wetteren ,2 Massemen ,3 Westrem 792 3,4 Niet te lokaliseren 16 0,1 Totaal Leeftijd. De leeftijdsstructuur laat zien dat de bevolkingsgroepen jonger dan 24 jaar, 25 tot 44 jaar en 45 tot 64 jaar ongeveer even groot zijn. Uit de tabel kunnen we opmaken dat het percentage 65-plussers in Wetteren niet wezenlijk verschilt van het percentage 65-plussers in de rest van de provincie, Vlaanderen of de rest van het land. Dit geldt ook voor de andere leeftijdsgroepen. Tabel 3 Leeftijdsstructuur per 1/1/2009 (in %) 5 < 14j 15-24j 25-44j 45-64j >65j Wetteren 15,1 11,1 27,7 27,5 18,6 Arr. 16,1 11,3 27,3 27,8 17,5 Dendermonde Oost- 16,2 11,4 27,8 26,8 19,9 Vlaanderen Vlaamse 16,1 11,8 26,9 27,3 18,0 Gewest Rijk 16,9 12,1 27,3 26,6 17,1 3 Situatie op 1/1/2013: gegevens van de dienst Bevolking gemeente Wetteren. 4 NIS bevolkingsstatistieken berekening ABM uit detailhandelsonderzoek Oost-Vlaanderen NIS bevolkingsstatistieken berekening ABM uit detailhandelsonderzoek Oost-Vlaanderen

5 Inkomen. Het gemiddeld inkomen per inwoner in Wetteren bedroeg in Hiermee ligt het gemiddeld inkomen per inwoner hoger dan het gemiddelde in de provincie, het gewest en het land. Het gemiddeld inkomen per aangifte bedroeg echter Het gemiddeld inkomen per aangifte is in Wetteren iets lager dan gemiddeld in de provincie en het gewest. Tabel 4 Inkomen bevolking. 6 Inkomen 2009 Ink/inw. Rijk=100 Ink/aangifte Rijk=100 Wetteren , ,1 Arr , ,6 Dendermonde Oost-Vlaanderen , ,6 Vlaamse Gewest , ,1 Rijk , , Aanbodanalyse van het Wetterse handelsapparaat. In dit gedeelte bekijken we welk aanbod het Wetterse handelsapparaat biedt. We bekijken eerst het totale Wetterse aanbod. Vervolgens gaan we dieper in op het handelsaanbod in bepaalde zones. Wetteren: totaal aanbod. Op het grondgebied Wetteren zijn er 559 handelspanden gevestigd. Deze handelspanden kunnen we onderverdelen in diverse categorieën naargelang het verkochte artikel, leegstand of dienst die geleverd wordt. Dan krijgen we volgende tabel. Tabel 5: Aantal handelspanden in Wetteren. Assortimentsgroep 7 Aantal handelspanden Percentage handelspanden Convenience 65 11,63% Shopping 98 17,53% Specialty 77 13,77% Diensten ,48% Leegstand 48 8,59% Totaal % Uit de tabel blijkt dat bijna de helft van de handelspanden ingenomen wordt voor het uitoefenen van diensten. Horeca werd in dit geval ook onder diensten begrepen. 11,63% van de handelspanden 6 NIS bevolkingsstatistieken berekening ABM uit detailhandelsonderzoek Oost-Vlaanderen Convenience goederen zijn de dagelijkse goederen die worden aangekocht zoals voeding. Shopping goederen worden eerder periodiek aangekocht of zijn seizoensgebonden zoals schoenen, kledij, parfum, dvd s Specialty goederen zijn eerder duur en er gaat een doordachte afweging aan de aankoop vooraf. Voorbeelden hiervan zijn juwelen, fototoestel, televisie 5

6 voorzien in de dagelijkse artikelensector en 31,30% in de niet-dagelijkse artikelensector. Ter vergelijking bedragen de consumentgerichte diensten (inclusief horeca) in de provincie Oost- Vlaanderen gemiddeld 51,95% van het totaal aantal geïnventariseerde handelspanden. De gemiddelde leegstand in de provincie Oost-Vlaanderen bedraagt 6,82%. Wetteren zit qua leegstand dus boven het provinciaal gemiddelde en laat alleen de volgende gemeente voorafgaan: Ronse met 12,71%, Kaprijke met 10,19%, Wachtebeke met 10,08%, Sint-Niklaas met 10,01%, Hamme met 9,8% en Oudenaarde met 9,17%. Wanneer we de leegstaande handelspanden en de consumentgerichte diensten buiten beschouwing laten, dan zien we dat Wetteren 240 winkels telt met een totale netto handelsoppervlakte van m². Uitgesplitst naar assortimentsgroep krijgen we de volgend tabel. Tabel 6: Aantal totale netto handelsoppervlakte in Wetteren verdeeld over assortimentsgroepen. Assortimentsgroep Aantal m² Percentage Convenience ,01% Shopping ,59% Specialty ,40% Totaal % m² van de aanwezige handelsoppervlakte voorziet in de dagelijkse artikelensector m² voorziet in de niet-dagelijkse artikelensector. Om een vergelijking mogelijk te maken met het handelsapparaat van andere gemeenten en het provinciaal gemiddelde, bekijken we hieronder het aantal vestigingen en de netto handelsoppervlakte per 1000 inwoners. Dit is de bezettingsgraad van het Wetterse handelsapparaat. Tabel 7: Bezetting van het detailhandelsapparaat 10 Assortimentsgroep Aantal vestigingen per 1000 inwoners Wetteren Aantal vestigingen per 1000 inwoners in de provincie M² winkelvloeroppervlakte per 1000 inwoners Wetteren Convenience 2,68 2,25 475,67m² 363,33m² Shopping 4,04 3, ,70m² 852,77m² Specialty 3,18 2, ,79m² 636,72m² Winkel totaal 9,90 7, ,16m² 1.852,82m² Horeca 3,96 3,59 Overige diensten 7,22 6,34 Leegstand 1,98 1,30 Algemeen 23,05 19,13 M² winkelvloeroppervlakte per 1000 inwoners in de provincie. 8 Van de m² shopping-oppervlakte bevindt zich 1.198m² in open lucht. 9 Van de m² specialty-oppervlakte bevindt zich 2.894m² in open lucht. 10 Berekening ABM uit detailhandelsonderzoek Oost-Vlaanderen

7 Het totaal aantal vestigingen per 1000 inwoners ligt hoger in Wetteren in vergelijking met de provincie. Het grootste verschil is waar te nemen op vlak van de vestigingen voor shoppingartikelen. Ook de bezettingsgraad uitgedrukt in winkelvloeroppervlakte ligt in Wetteren hoger dan in de provincie. Wanneer de bezettingsgraad met andere gemeenten vergeleken wordt, dan zien we dat Wetteren voor het totaal aanwezige netto-handelsoppervlakte per 1000 inwoners een tweede plaats inneemt op provinciaal niveau. Alleen Nazareth heeft een nog grotere netto handelsoppervlakte per 1000 inwoners. Wanneer we dit opsplitsen naar assortimentsgroep stellen we vast dat Wetteren de zesde plaats van de provincie inneemt voor wat betreft de totale netto handelsoppervlakte convenience per 1000 inwoners. Voor de netto handelsoppervlakte shopping per 1000 inwoners nemen we de 3 de plaats in met 1.776,70 m² per 1000 inwoners. Voor specialty heeft Wetteren een totale netto handelsoppervlakte / 1000 inwoners van 1.403,79m² en scoort daarmee het hoogst binnen de provincie. We mogen daaruit concluderen dat Wetteren per 1000 inwoners toch een vrij uitgebreid handelsapparaat heeft. Specifiek voor convenience werd in de ABM-studie onderzocht hoeveel supermarkten 11 en superettes 12 er op het grondgebied zijn. Wetteren heeft een totaal aan 7 supermarkten met een totale oppervlakte van 8.900m² en 1 superette van 120m². Vertaald naar bezettingsgraad is dat 367m² supermarkt per 1000 inwoners en 4,9m² superetten per 1000 inwoners. In vergelijking met een eerdere inventarisatie van het handelsapparaat die in opdracht van EROV (2002) uitgevoerd werd, kan er een status-quo vastgesteld worden in globale bezettingsgraad van supermarkten en superetten. Voor wat de totale netto-handelsoppervlakte van supermarkten en superettes per 1000 inwoners betreft, stellen we vast dat Wetteren de zevende plaats inneemt binnen de provincie. 11 Een supermarkt werd gedefinieerd als grootschalige voedingsdistributie met een netto handelsoppervlakte van minstens 400m². 12 Een superette werd gedefinieerd als grootschalige voedingsdistributie met een netto handelsoppervlakte van 100 à 399m². 7

8 Assortimentsgroep Kernwinkelgebied Wetteren Kleinhandelsconcent ratie Gentsesteenweg Kleinhandelsconcent ratie Zuidlaan Kleinhandelsconcent ratie Brusselsesteenweg Kleinhandelsconcent ratie Ooserzelesteenweg Deelgemeente Massemen Deelgemeente Westrem Wetteren: deelgemeenten en kleinhandelsconcentraties. Wanneer we de assortimentsgroepen convenience, shopping en specialty verder in detail naar deelgemeente en winkelconcentratie bekijken, dan krijgen we de volgende tabel: Tabel 8: Verdeling netto handelsoppervlakte van de winkels naar deelgebied 13 Convenience 1.415m² (16 panden) 4.120m² ( 6 panden) 3.300m² (3 panden) 115m² (4 panden) 700m² (1 pand) 925m² (6 panden) 30 m² (1 pand) Shopping 4.395m² (39 panden) 4.218m² (4 panden) 6.000m² (9 panden) m² (5 panden) m² (15 panden) m² ( 4 panden) 60 m² (1 pand) Specialty m² (22 panden) 60m² (1 pand) 2.595m² (7 panden) m² ( 15 panden) m² (7 panden) 60 m² (2 panden) / Totaal 7.455m² (77 panden) 8.398m² ( 11 panden) m² (19 panden) 6.545m² (24 panden) m² (23 panden) m² (12 panden) 90 m² ( 2 panden) Wanneer we de tabel bekijken dan zien we in het kernwinkelgebied het grootste aantal handelspanden, maar is de netto handelsoppervlakte beperkt in vergelijking met de kleinhandelsconcentraties. De kleinhandelsconcentratie langs de Gentsesteenweg heeft de grootste netto handelsoppervlakte aan convenience goederen. Dit is niet verwonderlijk want er liggen een aantal grote supermarkten (Lidl, Aldi, Colruyt) langs deze steenweg. Opvallend is de winkelvloeroppervlakte voor shoppingsproducten in de kleinhandelsconcentratie Zuidlaan. De 6.000m² winkelvloeroppervlakte langs de Zuidlaan overtreft het handelsaanbod aan shoppingsproducten in het kernwinkelgebied, die slechts 4.395m² bedraagt (cfr tabel 11). Opvallend is dat er ook nog een ruim aanbod aan shopping artikelen aanwezig is in de deelgemeente Massemen (1.065m² netto handelsoppervlakte). In de deelgemeente Westrem beperkt het detailhandelsaanbod zich tot twee winkels: één voor shopping goederen en één convenience winkel. 13 Berekening ABM uit detailhandelsonderzoek Oost-Vlaanderen

9 Op vlak van specialty zien we dat er 5.050m² netto handelsoppervlakte aanwezig is langs de Brusselsesteenweg. 77,1% van de netto handelsoppervlakte in de kleinhandelsconcentratie Brusselsesteenweg gaat naar aanbod voor specialty goederen. Langs de Oosterzelesteenweg zien we de grootste concentratie aan detailhandel en dan gaat het niet zo zeer over het aantal winkels maar wel over de oppervlakte. Dit betekent dat de Oosterzelesteenweg veel grootschalige detailhandel clustert. In wat volgt, gaan we dieper in op de verschillende kleinhandelsconcentraties en op het kernwinkelgebied van Wetteren. Wetteren Kernwinkelgebied Beschrijving van het handelsapparaat. Het kernwinkelgebied van Wetteren werd gedefinieerd zoals ze vandaag nog steeds is afgebakend als gevolg van de Mercuriusstudie 14. Het kernwinkelgebied van Wetteren telt 206 handelspanden. Wanneer we dit verdelen over de verschillende assortimentsgroepen dan bekomen we de volgende tabel. Tabel 9: Aantal handelspanden in het kernwinkelgebied van Wetteren. Assortimentsgroep Aantal handelspanden Percentage handelspanden Convenience 16 8% Shopping 39 19% Specialty 22 11% Diensten 98 47% Leegstand 31 15% Totaal % Het kernwinkelgebied kent een relatief hoog aantal diensten (incl. horeca). Verder wordt 19% van de handelspanden opgevuld door shopping artikelen en voorziet 8% van de handelspanden in de dagelijkse artikelensector. Het kernwinkelgebied kent wel een hoog leegstandpercentage. Met 15% zitten we ruim boven de frictieleegstand van 6%. Dit is een percentage leegstand die noodzakelijk wordt geacht om de verhuur- en verkoopmarkt van handelspanden naar behoren te doen functioneren. Er is dan ruimte voor nieuwe initiatieven, die aanvullend en versterkend kunnen zijn. Omdat horeca vervat zit in de assortimentsgroep diensten lijkt het ons relevant om even stil te staan bij deze subgroep. Er zijn 41 horecazaken in het kernwinkelgebied van Wetteren. In de volgende tabel wordt een onderverdeling gemaakt naar café, frituur, restaurant, snack en tearoom. Opvallend is dat tearooms slechts 5% uitmaken van het horeca-aanbod. Net deze horecazaken kunnen bijdragen tot een aangenaam verblijfklimaat van het centrum en de verblijfsduur van de consument aanzienlijk verlengen. 14 De volgende straten maken deel uit van de afbakening: Markt, Kerkstraat, Florimond Leirensstraat, Van Cromphoutstraat, Hoenderstraat, Stationsstraat, Stationsplein, Nieuwstraat, Felix Beernaertsplein, Wegvoeringstraat (2t/m12 & 1t/m15), Molenstraat (2 t/m 32), Hekkerstraat (2 t/m 72 en 1 t/m 31), Bookmolenstraat, Schoolstraat (2 en 4), Jozef Buyssestraat (1 t/m 2), Lange Bergstraat (2 t/m 10 & 41 t/m 69), Libbrechtstraat (1t/m 6) en Moerstraat (132 t/m 142) 9

10 Tabel 10: Aantal horecazaken in het kernwinkelgebied opgesplitst in subgroepen. groep Aantal horecazaken Percentage horecazaken café 16 37% frituur 3 7% Restaurant 12 28% Tearoom 2 5% Snack 10 23% Totaal % Wanneer we de leegstaande handelspanden en de consumentgerichte diensten buiten beschouwing laten, dan zien we dat het kernwinkelgebied van Wetteren 77 winkels telt met een totale netto handelsoppervlakte van 7.455m². Uitgesplitst naar assortimentsgroep krijgen we de volgend tabel. Tabel 11: De totale netto handelsoppervlakte in het huidige kernwinkelgebied verdeeld over de verschillende assortimentsgroepen. Assortimentsgroep Aantal m² Percentage Convenience % Shopping % Specialty % Totaal % Meer dan de helft van de aanwezige winkels (59%) verkopen shopping artikelen. Het is net dit shoppingselement dat de commerciële sterkte van een centrum moet bepalen (cfr. onderdeel commerciële sterkte verder in de tekst). Een vijfde van de aanwezige winkels voorziet in de dagelijkse artikelen. Tabel 12: Aanbod in diverse categorieën. assortiment aantal m² handelszaken kleding en schoenen en lederwaren plant en dier papierwaren cd's en dvd's Geschenken en speelgoed Wooninrichting en antiek Drogisterij en parfumerie Juwelen en horloges Elektrische en huishoudelijke apparaten Geschenken, wereldwinkel en speelgoed Naai en breigoed Fotografische en optische art. 8 Niet gekend Deze categorie omvat onder meer opticiens en fotografen. Fotografen werden door het studiebureau ABM als dienst gecategoriseerd. Ze hebben echter de oppervlakte van de handelspanden die een dienst huisvesten niet opgemeten en bijgevolg kan hier geen correcte weergave gebeuren van het aantal m². 10

11 Uit de bovenstaande tabel blijkt dat voor kleding, schoenen en lederwaren het grootst aantal handelszaken in het centrum aanwezig zijn, maar dat de winkelvloeroppervlakte voor dit segment eerder beperkt is zeker in verhouding tot de andere categorieën. Sportartikelen ontbreken volledig in het kernwinkelgebied. Wanneer we de geïnventariseerde handelszaken bekijken zien we vooral veel kleine zelfstandigen en speciaalzaken en weinig grotere winkelketens. De grootte van de handelszaken in het kernwinkelgebied wordt vaak als een pijnpunt ervaren. Onderstaande cijfers bevestigen dit pijnpunt. 57,14% van de winkels hebben een netto handelsoppervlakte die kleiner of gelijk is aan 50m². Samen vertegenwoordigen deze handelszaken slechts een kleine 20% van de aanwezige winkelvloeroppervlakte. Bij deze tabel moet er wel een belangrijke nuance gemaakt worden, want de leegstaande handelspanden werden in het kader van de ABM-studie niet opgemeten. Bijgevolg werden de oppervlaktes van de leegstaande handelspanden niet meegeteld in de onderstaande tabel. Grootte aantal WVO % aantal % WVO detailhandelszaken 50m² ,89 21,15 50 > x 100 m² ,42 14, > x 200 m² wvo ,84 16, > x 300 m² wvo ,58 16, > x 400 m² wvo ,63 9, > x 500 m² wvo 0 0 0,00 0, > x 1000 m² wvo ,63 22,61 totaal ,00 100,00 Ruimtelijke beschrijving Het kernwinkelgebied van Wetteren (cfr. zoals afgebakend na de Mercuriusstudie) heeft een uitgestrekte vorm vertrekkende van de Markt en Florimond Leirensstraat naar de Hoenderstraat, Felix Beernaertsplein en Nieuwstraat. Het winkelcentrum is dus alles behalve compact te noemen en laat ook niet toe om winkelcircuits te volgen. Het kernwinkelgebied kan momenteel niet profiteren van de nabijgelegen Schelde, want de huidige structuur vormt een barrière tussen het centrum en de rivier. De realisatie van het project Wetteren aan de Schelde zou hier wel verandering in brengen. Veel handelspanden hebben een kleine winkelvloeroppervlakte zoals hierboven werd aangetoond wat het moeilijk maakt voor grotere winkels en/of ketens om zich in Wetteren te vestigen. Bovendien is de kwaliteit van de handelspanden vaak ook ondermaats en verouderd. Recent zijn wel een paar projecten gerealiseerd die een kwalitatieve verbetering betekenen voor het kernwinkelgebied en waarbij er handelspanden werden samengevoegd om een grotere winkeloppervlakte te bekomen. Helaas zijn deze projecten alleen onvoldoende om te kunnen spreken van volledige opwaardering van het Wetterse handelscentrum. In het hart van het kernwinkelgebied ligt een potentieel binnengebied tussen de Markt en de Hekkerstraat. Dit binnengebied wordt momenteel ingenomen door garageboxen en 1 woning. Het binnengebied schuilt achter een verouderd handelspand op de markt. Naast dit pand is er nog een handelspand dat stabiliteitsproblemen vertoont. 11

12 Verder zorgt ook de aanwezigheid van de school voor een onderbroken rij aan winkeletalages. Het gedeelte van de school aan de zijde van de Florimond Leirensstraat zou niet langer gebruikt worden. Voor een gedeelte van het kernwinkelgebied werd BPA Berg opgemaakt. Het BPA dateert ondertussen van Het BPA verplicht om een winkel- of handelszaak in te richten in de panden in de Lange Bergstraat (kant even huisnummers) en Korte Bergstraat (vanaf Delhaize tot aan de hoek van de Florimond Leirensstraat aan de zijde van de even huisnummers). De relevantie van dit BPA in het licht van toekomstige plannen moet onderzocht worden. Voor het volledige kernwinkelgebied werd in het kader van Mercurius ook een stedenbouwkundige verordening opgemaakt die het wonen boven winkels moet stimuleren. In panden met een voorgevelbreedte van 6 meter of meer moet aan de straatzijde een afzonderlijke toegang voorzien worden. Door wonen boven winkels te gaan stimuleren, vergroot de sociale controle en veiligheid in het centrum. In het verleden werden ook al diverse handelspanden omgevormd naar woning. Dit is een kwalijke trend waardoor we onderbroken rijen van winkelgevels krijgen. Wanneer we de winkeldichtheid 16 bekijken dan zien we dat de Florimond Leirensstraat en de Markt de hoogste winkeldichtheid hebben met respectievelijk 73,8% en 72,4%. In de andere centrumstraten ligt de winkeldichtheid een heel stuk lager: zo heeft de Stationsstraat een winkeldichtheid van 44,7%, de Kerkstraat een winkeldichtheid van 40,6%, Van Cromphoutstraat 38,5%, de Nieuwstraat 33,3%, de Hekkerstraat (deel tot aan de Kerkstraat) 22% en de Hoenderstraat 19,05%. Alleen op het Stationsplein merken we een nog veeleer hogere winkeldichtheid van 61,5%. Het Felix Beernaertsplein heeft nog een winkeldichtheid van 50%. Het kernwinkelgebied van Wetteren heeft momenteel geen uniform openbaar domein. Straten en pleinen zijn op verschillende wijzen ingericht. De straten zijn vaak ook vrij smal, waardoor koning auto domineert in het kernwinkelgebied. De voetpaden zijn vaak zo smal dat mensen achter elkaar moeten lopen in plaats van naast elkaar. Bovendien is er geen visuele afbakening van het kernwinkelgebied. Ondanks alle initiatieven ten spijt blijven de winkelstraten geconfronteerd worden met bepaalde vormen van sluikstort. Deze feiten zorgen voor een minder aantrekkelijk verblijfsklimaat in het kernwinkelgebied. Parkeren en verkeerscirculatie. In de centrumstraten (gele zone) geldt betalend parkeren. In deze zone kan er maximaal 2u30 geparkeerd worden. Het eerste kwartier is gratis. In de blauwe zone kan maximum 2 uur geparkeerd worden met een parkeerschijf of onbeperkt met een bewonerskaart. De groene zones zijn gratis parkings en worden daarom gepromoot voor langparkeerders. Een minpunt aan deze parkings is dat de handelszaken van het centrum niet altijd visueel zichtbaar zijn vanaf deze parking. Op de onderstaande kaart is er nog een lichtblauwe zone aangeduid ten zuiden van de spoorweg waar maximaal 2 uur kan geparkeerd worden met de parkeerschijf of onbeperkt met de bewonerskaart. 16 De winkeldichtheid is de verhouding van het aantal handelspanden ten opzichte van het aantal huisnummers in de straat van de betreffende handelspanden. 12

13 Figuur 1: kaart met verschillende parkeerzones in en rond het kernwinkelgebied 17. In de betalende zone zijn er 303 parkeerplaatsen. In de blauwe zone tellen we 546 parkeerplaatsen en ten slotte zijn er 1195 gratis parkeerplaatsen in de rand. Ondanks een totaal van parkeerplaatsen (waarvan gratis) wordt een tekort aan parkeerplaatsen nog steeds als een groot probleem ervaren in het kernwinkelgebied 18. Via het kernwinkelgebied wordt nog te vaak van west naar oost of van oost naar west gereden. Bovendien leiden relatief veel wegen naar het hart van het stadscentrum, met name de Markt. Tot slot rijden chauffeurs, ondanks de snelheidsbeperking, vaak te snel door de winkelstraten. Deze problemen zorgen niet alleen voor veel ongewenst verkeer in de winkelstraten, maar ook de veiligheid van de bezoekers van het kernwinkelgebied wordt hierdoor aangetast. Belevingsaspect Wetteren heeft niet het imago van een shoppingstad. Wetteren is nog steeds veeleer een plek waar men boodschappen doet, dan een gemeente waar men naar de winkel gaat. De nodige profilering om Wetteren als een kleinschalige winkelgemeente op de kaart te zetten ontbreekt momenteel. Ondanks het feit dat Wetteren geen shoppingimago heeft, valt er in het centrum toch heel wat te beleven. Wekelijks zijn er twee markten (één op donderdag en één op zondag en tijdens de zomerdagen rommelmarkt op zondag) en gaan er regelmatig activiteiten door zoals Topdagen, 17 Kaart opgesteld door gemeente Wetteren. 18 Als bijlage zit een overzicht van alle parkeerplaatsen die in rekening werden gebracht. Bron: Mobiliteitsplan opgesteld door Grontmij op basis van tellingen in september

14 kerstweekend, koopavonden, Ondanks deze inspanningen profiteert het handelsapparaat nog onvoldoende van deze plaatselijke activiteiten. De diverse pleinfuncties scheppen nog te weinig sfeer om bezoekers van het centrum langer vast te houden. Pleinen worden vandaag vaak gebruikt als parking en te weinig voor groenvoorziening, terrassen De openingsuren van horeca en detailhandelaars zijn vaak weinig uitnodigend en niet volledig afgestemd op de vrije tijdsbesteding van mensen of de kantooruren van de in Wetteren werkende bevolking. Kleinhandelsconcentratie Gentsesteenweg Langs de Gentsesteenweg is een belangrijke aanbod van dagdagelijkse goederen aanwezig. Dit komt door de aanwezigheid van Aldi, Lidl, maar vooral Colruyt die met een netto handelsoppervlakte van 2.550m² meer dan de helft van het aanbod aan convenience op de Gentsesteenweg vertegenwoordigt. In de assortimentsgroep shopping vinden we Action, Fun en Tom&Co terug. Tot slot bevinden er zich op de Gentsesteenweg ook nog heel wat diensten zoals De Post. Tabel 13: Aanbod kleinhandelsconcentratie Gentsesteenweg. Assortimentsgroep Aantal Aantal m² vestigingen Convenience Shopping Specialty 1 60 Diensten 10 Leegstand 0 Totaal 21 Kleinhandelsconcentratie Zuidlaan De Zuidlaan neemt een belangrijke plaats in op vlak van de assortimentsgroep shopping. Met 6.000m² is de aanwezige netto handelsoppervlakte voor shopping groter dan die van het kernwinkelgebied. Dit komt door de aanwezigheid van volgende ketens: Brantano, Blokker, Bart Smit, Bel&Bo, Zeeman, Brico, De Matrassenkoning, E5-Mode en Heytens. Deze handelszaken vereisen in de meeste gevallen ook een vrij grote verkoopsoppervlakte en situeren zich daarom beter op een perifere locatie. Tabel 14: Aanbod kleinhandelsconcentratie Zuidlaan. Assortimentsgroep Aantal Aantal m² vestigingen Convenience Shopping Specialty Diensten 7 Leegstand 0 Totaal 26 14

15 Op vlak van convenience zien we twee grote supermarkten met name Carrefour en Intermarché. Op vlak van specialty zitten een paar garages langs deze invalsweg, net als een aantal elektrozaken, een doe-het-zelf zaak (Brico) en een houthandel. De kleinhandelsconcentratie Zuidlaan Wetteren neemt de 22ste plaats in op vlak van aanwezige netto handelsoppervlakte in kleinhandelsconcentraties binnen de Oost-Vlaamse provincie. Kleinhandelsconcentratie Brusselsesteenweg De kleinhandelsconcentratie Brusselsesteenweg omvat alle detailhandel die aanwezig is op het gedeelte van de Brusselsesteenweg dat op het grondgebied van Wetteren gelegen is. Er werd dus geen gedeelte van de Brusselsesteenweg in kaart gebracht. De onderstaande tabel geeft het aanbod in deze kleinhandelsconcentratie schematisch weer. Tabel 15: Aanbod kleinhandelsconcentratie Brusselsesteenweg. Assortimentsgroep Aantal Aantal m² vestigingen Convenience 4 115m² Shopping m² Specialty m² Diensten 24 Leegstand 1 Totaal 49 We stelden al eerder vast dat het aantal specialty zaken in deze kleinhandelsconcentratie prominent aanwezig zijn. Ze vertegenwoordigen samen 5.050m² netto verkoopsoppervlakte en dit is 77,1% van de in kaart gebrachte netto verkoopsoppervlakte. Het gaat onder meer over garages, meubels, caravans, verlichting Langs de steenweg zijn er 24 consumentgebonden diensten geregistreerd. De kleinhandelsconcentratie Brusselsesteenweg Kwatrecht neemt de 33 ste plaats in op vlak van aanwezige netto handelsoppervlakte in kleinhandelsconcentraties binnen de Oost-Vlaamse provincie. Wanneer we de Brusselsesteenweg opsplitsen in drie delen, met name het gedeelte van Kwatrecht tot het Bourgondisch Kruis, het gedeelte van het Bourgondisch Kruis tot aan het Strop (N462) en dan van het Strop tot de grens van Wetteren, dan krijgen we volgende tabel. 15

16 Tabel 16: Aanbod kleinhandelsconcentratie Brusselsesteenweg opgesplitst in deelgebieden. Assortimentsgroep Kwatrecht Bourgondisch Kruis Bourgondisch Kruis Strop Strop grens met Lede Aantal vestigingen Aantal m² Aantal vestigingen Aantal m² Aantal vestigingen Aantal m² Convenience 1 25m² 3 90m² Shopping 1 30m² m² Specialty 5 980m² m² m² Diensten Leegstand 1 Totaal Uit de tabel kunnen we opmaken dat de meeste handelszaken zich situeren in het gedeelte tussen het Bourgondisch Kruis en Strop. Ook het gedeelte van de Brusselsesteenweg van het station tot de kruising met de N42 kent een niet onbelangrijk aantal handelszaken. Kleinhandelsconcentratie Oosterzelesteenweg. Deze kleinhandelsconcentratie is de grootste van Wetteren en omvat m² detailhandel. Gelet op de grote oppervlakte en het beperkt aantal winkels kunnen we ervan uitgaan dat er zich hier vooral grootschalige detailhandel situeert. Hiervan wordt m² ingenomen door specialty, waarvan m² gaat naar Bouwpunt De Witte. Het aantal m² netto handelsoppervlakte voor shopping is ongeveer drie keer zo groot als dat van het kernwinkelgebied en dubbel zo groot als het aanbod op de Zuidlaan. Bovendien vinden we langs de Oosterzelesteenweg vooral eerder ketens terug. We mogen stellen dat de Oosterzelesteenweg een belangrijke rol speelt in het detailhandelsaanbod in Wetteren. Assortimentsgroep Aantal Aantal m² vestigingen Convenience Shopping Specialty m Diensten 7 Leegstand 3 Totaal 33 16

17 1.3. Vraaganalyse. De mate waarin mensen zich voor hun aankopen oriënteren op het Wetterse handelsapparaat bepaalt de commerciële aantrekkingskracht van onze gemeente. Dit wordt uitgedrukt in koopbinding, koopattractie en koopvlucht Koopbinding en koopvlucht. De onderstaande tabel geeft een algemeen overzicht van de koopbinding en koopvlucht voor Wetteren. Tabel 17 Koopbinding en vlucht: totaal 19 Inwoners van Wetteren kopen te Totaal Wetteren 60,9% Gent 13,3% Aalst 3,8% Melle 3,1% Lede 1,6% Laarne 1,5% Berlare 0,9% Destelbergen 0,9% Andere 7,2% Totale koopvlucht 32,3% E-Commerce 0,5% Openbare markt 0,6% N.v.t. 5,8% Totaal 100% Uit de tabel blijkt dat Wetteren een totale koopbinding van 60,9% heeft, wat betekent dat inwoners van Wetteren 60,9% van hun bestedingen doen bij de Wetterse handelaars. Dit betekent ook dat Wetteren een koopvlucht kent van 32,3%. De grootste koopkracht vloeit weg naar Gent (13,3%) en in mindere mate naar Aalst (3,8%). De bovenstaande cijfers kunnen nog verder worden opgesplitst zodat we de koopbinding en vlucht voor convenience, shopping en specialty kunnen bekijken 20. Convenience. Wetteren heeft een totale koopbinding van 75,5% voor convenience goederen. In de tabel lezen we verder dat onze gemeente een koopbinding van 77,8% voor algemene voeding en dranken en een koopbinding van 72,3% voor verswaren heeft. We stellen vast dat de koopkracht uit Wetteren voornamelijk naar de buurgemeenten Melle (6,3%), Lede (3,1%) en Laarne (2,7%) wegvloeit. 19 Berekening ABM uit detailhandelsonderzoek Oost-Vlaanderen De cijfers werden berekend op basis van bestedingen van de respondenten die recent (het laatste jaar) aankopen hebben verricht. 17

18 Tabel 18 Koopbinding en vlucht convenience goederen 21 Inwoners van Wetteren kopen te Algemene voeding & dranken Verswaren Totaal Convenience Wetteren 77,8% 72,3% 75,5% Melle 6,3% 6,3% 6,3% Lede 3,8% 1,9% 3,1% Laarne 1,9% 3,8% 2,7% Berlare 1,9% 1,9% 1,9% Destelbergen 1,9% 1,9% 1,9% Gent 0% 2,5% 1,0% Aalst 0,5% 0% 0,3% Andere 5,8% 6,3% 6% Totale koopvlucht 22,2% 24,7% 23,3% E-Commerce 0% 0% 0% Openbare markt 0% 3,0% 1,2% N.v.t. 0% 0% 0% Totaal 100% 100% 100% Shopping. De koopbinding voor shopping bedraagt slechts 52,5%. Wanneer we het shoppingsegment verder opsplitsen zien we grote verschillen inzake koopbinding: zo kent Wetteren een vrij sterke koopbinding voor huishoudartikelen (73,1%), doe-het-zelfartikelen (74,2%) en benodigdheden voor plant en dier (69,7%), in tegenstelling tot kleding en schoeisel (35,3%). De koopvlucht is het sterkst bij kledij en schoeisel (64,7%), waarbij 34,8% van de koopkracht naar Gent en 14,5% naar Aalst vloeit. Verder is er ook serieuze koopvlucht in de segmenten drogisterij- en parfumerie (41,8%, waarvan 20,8% naar Gent en 15,2% naar Aalst), en papierwaren, cd s en dvd s (41,7%, waarvan 32,2% naar Gent en 6,4% naar Aalst). We mogen besluiten dat voor shopping artikelen Gent en Aalst belangrijke concurrenten zijn voor de Wetterse koopkracht. 21 Berekening ABM uit detailhandelsonderzoek Oost-Vlaanderen De cijfers werden berekend op basis van bestedingen van de respondenten die recent (het laatste jaar) aankopen hebben verricht. 18

19 Inwoners van Wetteren kopen te Kleding & schoeisel Huishoudartikelen Doe-hetzelfartikelen Drogisterij & parfumerie Papierwaren, cd s & dvd s Artikelen voor sport & spel Benodigdheden voor plant & dier Totaal shopping Tabel 19 Koopbinding en vlucht shopping goederen 22 Wetteren 35,3% 73,1% 74,2% 51,1% 40,0% 53,5% 69,7% 52,5% Gent 34,8% 4,4% 4,6% 20,8% 32,2% 15,9% 1,9% 20,5% Aalst 14,5% 5,8% 0% 15,2% 6,4% 0% 1,9% 8,2% Lede 0% 1,1% 0% 1,0% 0% 2,0% 3,9% 0,7% Melle 0% 1,9% 0% 0% 0% 2,0% 0% 0,4% Berlare 0% 0% 0% 0% 0% 0% 1,9% 0,2% Destelbergen 0% 0% 0% 0% 0% 0% 1,9% 0,2% Laarne 0% 0,5% 0% 0% 0% 0% 0% 0,1% Andere 15,4% 3,8% 6,0% 4,8% 3,1% 6,0% 1,9% 8,3% Totale 64,7% 17,6% 10,5% 41,8% 41,7% 25,8% 13,6% 38,5% koopvlucht E-Commerce 0% 0% 0% 0% 2,5% 0% 0% 0,3% Openbare 0% 0% 0% 0% 1,9% 0% 0% 0,2% markt N.v.t. 0% 9,4% 15,3% 7,1% 13,9% 20,7% 16,7% 8,6% Totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Specialty Op vlak van specialty goederen is de koopbinding bijna even sterk als de koopvlucht. Algemeen genomen kent Wetteren een koopbinding van 43,9% en een koopvlucht van 40,6% voor specialty goederen. Als we meer in detail kijken, zien we opnieuw verschillen tussen de verschillende segmenten. Het is wel belangrijk om mee te geven dat specialty goederen minder frequent worden aangekocht. Het zijn immers luxeproducten die duur zijn en waarbij vaak een doordachte afweging de aankoop voorafgaat. Ook uit de onderstaande tabel blijkt dat specialty goederen minder vaak worden aangekocht, want onder de rubriek n.v.t. wordt vermeld welke assortimenten recent niet werden aangekocht. In sommige gevallen loopt dit op tot 20 à 30% wat een vertekend beeld kan geven inzake de koopbinding en vlucht. 22 Berekening ABM uit detailhandelsonderzoek Oost-Vlaanderen De cijfers werden berekend op basis van bestedingen van de respondenten die recent (het laatste jaar) aankopen hebben verricht. 19

20 Inwoners van Wetteren kopen te Elektrische & huishoudelijke apparaten Artikelen inrichting woning Juwelen & horloges Fotografische & optische artikelen Fiets- & autoaccessoires Totaal specialty Tabel 20 Koopbinding en vlucht specialty goederen 23 Wetteren 56,6% 30,5% 36,8% 49,4% 58,4% 43,9% Gent 16,8% 43,8% 18,4% 17,0% 2,6% 27,3% Aalst 5,7% 0% 6,5% 2,0% 6,0% 3,0% Laarne 4,3% 0% 0% 0% 0% 1,5% Melle 0% 0% 2,0% 5,9% 8,1% 1,3% Andere 5,7% 11,0% 4,0% 0,0% 4,0% 7,5% Totale 32,6% 54,8% 30,8% 24,9% 20,8% 40,6% koopvlucht E-Commerce 4,3% 0% 2,0% 5,9% 0% 1,9% Openbare 0% 0% 0% 0% 0% 0% markt N.v.t. 6,6% 14,7% 30,4% 19,8% 20,9% 13,6% Totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% In 2002 liet EROV al eens de koopgerichtheid van de verschillende Oost-Vlaamse gemeenten in kaart brengen. Op basis van deze studie is een vergelijking mogelijk met de recente gegevens. We kunnen vaststellen dat de koopvlucht naar Gent en naar Aalst voor shopping en specialty artikelen licht gestegen is. De koopvlucht naar Gent voor shopping is met 5% en voor specialty met 3,7% gestegen. Voor Aalst meten we een stijging voor shopping met 1,3% en een daling met 1,7% voor specialty goederen Koopattractie. Naast koopbinding en vlucht waarbij onderzocht wordt of de koopkracht in Wetteren of in andere gemeenten wordt aangewend, bestaat er ook koopattractie. Dit is de mate waarin inwoners van andere gemeente naar Wetteren komen voor hun aankopen. 23 Berekening ABM uit detailhandelsonderzoek Oost-Vlaanderen De cijfers werden berekend op basis van bestedingen van de respondenten die recent (het laatste jaar) aankopen hebben verricht. 20

21 Tabel 21 Koopattractie 24 Vanuit onderstaande Convenience Shopping Specialty Totaal woonplaats besteedt men in Wetteren Wetteren (= 75,5% 57,4% 50,8% 64,6% koopbinding) Wichelen 47,7% 41,2% 43,3% 45% Laarne 18,8% 32% 29,9% 25,6% Oosterzele 11,5% 17,0% 14,1% 13,8% Lede 4,3% 11,4% 6,9% 7,1% Berlare 3,1% 6,1% 2,9% 4,1% Erpe-Mere 1,8% 5,0% 1,5% 2,9% Uit de tabel blijkt dat inwoners van Wichelen en Laarne voor een groot gedeelte van hun aankopen op het Wetterse handelsapparaat georïenteerd zijn. In mindere mate is dat ook het geval voor Oosterzele en Lede. De koopattractie heeft het afgelopen decennium veranderingen ondergaan. In 2002 kwam de grootste koopattractie van inwoners van Laarne, Sint-Lievens-Houtem, Wichelen, Melle en Oosterzele. De koopattractie van Sint-Lievens-Houtem en Melle is weggevallen. De koopattractie uit Oosterzele is sterk verminderd op vlak van shopping (12,6%) en specialty (8,8%). De koopattractie uit Wichelen is daarentegen sterk gestegen voor alle assortimentsgroepen: voor convenience artikelen merken we een stijging van 31,9%, voor shopping een stijging met 11,6% en voor specialty een stijging met 23%. Om te weten of de koopbinding van Wetteren hoog of laag is, vergelijken we nog even met andere steden of gemeenten uit de Belfiuscluster waartoe ook Wetteren behoort. Voor de convenience goederen merken we dat de koopbinding bij andere steden uit de cluster hoger ligt: Oudenaarde heeft een koopbinding van 97,9 %, Zottegem heeft een koopbinding van 93,4% en Dendermonde van 74,3%. Voor shoppingoederen merken we ook hogere koopbinding in deze steden dan in Wetteren: Oudenaarde heeft een koopbinding van 85,1%, Zottegem van 68,6% en Dendermonde van 60,1%. Tot slot kunnen we voor specialty goederen een gelijkaardige trend vaststellen: Oudenaarde heeft een koopbinding van 75,2%, Zottegem van 66,8% en Dendermonde een koopbinding van 55,9%. Deze cijfers zijn een basis om te vergelijken, maar er moet hierbij wel rekening worden gehouden met de ligging van de stad of gemeente in kwestie. De nabijheid van een grotere stad kan een belangrijke invloed hebben op de koopbinding en koopkrachtafvloeiing. Wetteren situeert zich tussen de twee grootste steden van Oost-Vlaanderen, Gent en Aalst Commerciële sterkte van het Wetterse handelsapparaat. Om de commerciële sterkte van een handelsapparaat te kennen wordt het shoppingsegment als norm gehanteerd. Deze economische aantrekkelijkheid wordt in kaart gebracht door zowel de koopbinding voor shopping artikelen in een gemeente alsook de mate waarin inwoners van andere gemeenten naar Wetteren komen voor shopping artikelen(=koopattractie). 24 Berekening ABM uit detailhandelsonderzoek Oost-Vlaanderen De cijfers werden berekend op basis van bestedingen van de respondenten die recent (het laatste jaar) aankopen hebben verricht. 21

22 In de studie die ABM uitvoerde in opdracht Economische Raad Oost-Vlaanderen (EROV) wordt de commerciële sterkte berekend door te kijken naar de omzet van het segment shopping binnen het Wetterse detailhandelsapparaat. Dit werd uitgedrukt in inwonersequivalenten, waarbij 1 inwonersequivalent staat voor een gemiddeld persoon die zijn volledig budget aan shopping producten in Wetteren zou verrichten. Op basis van aangetrokken inwonersequivalenten komt Wetteren op de 13 de plaats in de commercieel-hiërarchische structuur van Oost-Vlaanderen. Volgens de studie van ABM bevestigt dit de kleinstedelijke verzorgingsfunctie van Wetteren Swot-analyse en algemene conclusie. Sterkte - Hoge bezettingsgraad uitgedrukt in winkelvloeroppervlakte - Wetteren heeft twee wekelijkse markten - Recent toch een trend tot renovatie van handelspanden. - Er is een aanbod aan evenementen in het kernwinkelgebied (koopavonden, Topdagen ) Zwakte - Relatief hoge leegstand - Kernwinkelgebied is langgerekt zonder winkelcircuit - Onvoldoende kwalitatieve horeca (in het bijzonder het ontbreken van tearooms) - Kleine handelspanden in het kernwinkelgebied - Geen trekkers in het centrum - Beperkte winkelvloeroppervlakte voor kledij en schoenen in het centrum - Veel verkeerscirculatie in het kernwinkelgebied en een perceptie van verkeeronveiligheid - Parkings in de rand niet voldoende visueel zichtbaar (gebrek aan parkeergeleiding) - Pleinfuncties weinig sfeer scheppend - Geen shoppingimago - Kwaliteit handelspanden verouderd - Weinig uitnodigende openingsuren handelskern - Te kort aan parkeerplaatsen wordt als problematisch ervaren - Detailhandelaars profiteren te weinig van het aanbod aan plaatselijke activiteiten - Omvormingen van handelspanden naar woningen. 25 De commercieel-hiërarchisch structuur in afnemende volgorde van de eerste 14 steden en gemeenten: Gent, Sint-Niklaas, Aalst, Dendermonde, Oudenaarde, Lokeren, Geraardsbergen, Ninove, Eeklo, Zottegem, Deinze, Beveren, Wetteren, Ronse. 22

23 Opportuniteit - Hoge koopattractie uit Wichelen en in mindere mate uit Laarne. - In de commerciële hiërarchie van Oost- Vlaanderen neemt Wetteren de 13 de plaats in. - Sterke bevolkingsaangroei de laatste jaren - In nabijheid van E40 en E17 en aanwezigheid van station op de treinverbinding Gent-Dendermonde en Gent-Aalst. - Ligging aan de Schelde. Bedreiging - Grote oppervlaktes aan shopping goederen langs de Zuidlaan en Oosterzelesteenweg. - Koopvlucht naar Gent en Aalst vooral op vlak van shopping goederen - Sluikstorten Algemeen mogen we stellen dat Wetteren een relatief hoge leegstand kent (8,59%). In het kernwinkelgebied loopt de leegstand zelfs op tot 15%. De bezettingsgraad, uitgedrukt in winkelvloeroppervlakte ligt in Wetteren boven het provinciaal gemiddelde. De bezettingsgraad voor specialty is in Wetteren het hoogst binnen de provincie. Voor shopping nemen we de 3 e plaats in en voor convenience de 6 de plaats. Het huidige kernwinkelgebied is een langgerekt lint zonder winkelcircuits. Veel straten die tot het kernwinkelgebied behoren, hebben een beperkte winkeldichtheid. Er is veel verkeerscirculatie in het kernwinkelgebied en de veiligheid van de bezoekers is niet altijd gegarandeerd. Parkings in de rand zijn onvoldoende visueel zichtbaar. Kortom de auto is te dominant aanwezig in het centrum. De pleinfuncties zijn weinig sfeerscheppend en de kwaliteit van het handelspatrimonium is onvoldoende. Wetteren heeft geen shoppingimago en profileert zich ook niet als shopping gemeente. In het kernwinkelgebied is er onvoldoende kwaliteitsvolle horeca die het verblijfsklimaat gunstig beïnvloeden. De winkelvloeroppervlakte voor het assortiment kledij en schoenen is beperkt ondanks het relatief grote aantal winkels. Dit wijst onmiddellijk op een ander pijnpunt, met name deze van de te kleine handelspanden. 57,14% van de handelspanden in het kernwinkelgebied hebben een netto handelsoppervlakte kleiner of gelijk aan 50m². De kleinhandelsconcentraties lijken elk een eigen specificatie te hebben. De Zuidlaan heeft voornamelijk een shoppingassortiment. In de Gentsesteenweg primeert convenience, en langs de Brusselsesteenweg vinden we veelal specialty. Het aanbod uitgedrukt in m² netto verkoopsoppervlakte voor shopping producten langs de Oosterzelesteenweg is drie keer zo groot als in het kernwinkelgebied en dubbel zo groot als de Zuidlaan. Deze steenweg speelt een belangrijke rol in het detailhandelsaanbod van Wetteren. Wetteren kent een hoge koopvlucht naar Gent en in iets mindere mate naar Aalst, vooral op vlak van kledij, schoenen, parfumerie, papierwaren, cd s en dvd s. De koopbinding is hoog voor huishoudartikelen en doe-het zelf-artikelen. Sinds 2002 is de koopvlucht vooral richting Gent nog gestegen. 23

24 Wetteren kent een hoge koopattractie van Wichelen: bijna de helft van de inwoners van Wichelen komt naar Wetteren voor hun aankopen. Deze koopattractie is sinds 2002 enorm gestegen. Wetteren heeft ook koopattractie op Laarne, maar die is minder sterk dan voor Wichelen. In de commerciële hiërarchie van Oost-Vlaanderen staat Wetteren op de 13 de kleinstedelijke verzorgingsfunctie bevestigt. plaats wat de 24

25 2. Ambities en doelstellingen van het detailhandelsbeleid. Wetteren heeft een positie als kleinstedelijke verzorgingsgebied in de stedenhiërarchie (onder Gent, Aalst, Sint-Niklaas, maar gelijk aan bijv. Ninove). Deze positie is beleidsmatig aangeduid, maar staat in de praktijk onder druk. Met name Wetteren als centrale verzorgingsplaats voor haar omliggend gebied neemt af. De detailhandel moet helpen om de verzorgingsfunctie van Wetteren te behouden en bij voorkeur weer uit te bouwen. Het totale detailhandelsaanbod in Wetteren dient minimaal op het huidige niveau behouden te blijven. De koopbinding en de koopattractie met betrekking tot de detailhandel in Wetteren dient sterk verbeterd te worden. Dit kan gebeuren door Wetteren beter te profileren als shoppingstad. In dit streven staat het kernwinkelgebied centraal, en wel om twee redenen. Op de eerste plaats staat het winkelgebied momenteel sterk onder druk. Teneinde het behoud ervan op langere termijn te garanderen, moeten er dringend acties plaatsvinden ter versterking ervan. Op de tweede plaats is het behoud van het kernwinkelgebied noodzakelijk om de leefbaarheid van de stad te garanderen. Een stad zonder kernwinkelgebied zou veel minder aantrekkelijk zijn als woon- en werkstad. De komende legislatuur zullen de doelstellingen en acties zich dan ook vooral concentreren op het kernwinkelgebied. Dit betekent niet dat het bestuur geen oog heeft voor de detailhandel buiten het kernwinkelgebied, integendeel. Momenteel loopt nog de herziening van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan en daarin werd een onderdeel over grootschalige detailhandel opgenomen. De procedure voor deze herziening is momenteel nog niet ten einde. Verder is het lokaal bestuur ook de buurtwinkels genegen, maar om budgettaire redenen kunnen helaas niet alle aspecten van detailhandel in één keer worden aangepakt. De visie en het actieprogramma voor buurtwinkels is daarom beperkt. Om bovenstaande redenen concentreren deze doelstellingen zich voornamelijk op het kernwinkelgebied Kernwinkelgebied. Wetteren moet haar kleinstedelijke verzorgingsfunctie verder versterken en op vlak van detailhandel willen we in het bijzonder een versterking van de Wetterse handelskern bewerkstelligen. We willen een veelzijdig en aantrekkelijk winkelaanbod waar de consument terecht kan voor zijn aankopen zonder geconfronteerd te worden met de problematiek van grote steden. Teneinde de kansen van het kernwinkelgebied te versterken, kiezen we voor drie type winkelgebieden, met elk hun eigenheid: boodschappen doen in de woonomgeving, recreatief winkelen in het centrum van Wetteren en doelgericht winkelen langs de invalswegen 26. De huidige situatie verder aanhouden is nefast voor het Wetterse kernwinkelgebied. Bovendien zijn er tal van ontwikkelingen en uitdagingen zowel aan de vraagzijde als aan de aanbodzijde. Om te beginnen wordt de consument mobieler en stelt hij of zij steeds hogere eisen aan de kwaliteit van de winkelomgeving. Dit betekent dat de consument zich niet alleen zal verplaatsen naar aangename 26 BRO-studie 25

26 winkellocaties, maar hij of zij zal ook bereid zijn om een grotere afstand te overbruggen om een winkelcentrum te bezoeken. Het toenemend aantal internetaankopen is ongetwijfeld een andere grote uitdaging voor de detailhandel. De vergrijzing stelt ook andere vereisten aan de detailhandel en ook de aard van de boodschappen zal het winkelgedrag beïnvloeden. Aan de aanbodzijde merken we branchevervaging, internationalisering, schaalvergroting en verkleining. Om al deze uitdagingen het hoofd te bieden en om de Wetterse handelskern op te waarderen door de eerder genoemde pijnpunten aan te pakken, moeten er keuzes gemaakt worden. Zo dateert de huidige afbakening van het kernwinkelgebied van eind de jaren 90 en is ze aan herziening toe. Wat vooral speelt, is de leegstand in alle straten van het huidige kernwinkelgebied. Daarnaast is het besef ontstaan dat er eerder een natuurlijke vermindering, dan een vermeerdering zal plaatsvinden van het aantal (nieuwe) winkelpanden 27. Dit betekent dat de huidige leegstand en andere gaten van het winkelaanbod in het kernwinkelgebied zonder een gewijzigd beleid, nooit ingevuld zullen geraken. Vanuit het perspectief van de consument is er daardoor sprake van een nietaaneengeschakeld winkelgebied, hetgeen de winkelbeleving ernstig vermindert. Een nieuwe en meer compacte afbakening van het kernwinkelgebied, met een veel hogere winkelkwaliteit is dringend nodig. In deze nota, maar ook in de herziening van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan, wordt een nieuwe afbakening van het kernwinkelgebied voorgesteld. Daarin wordt gekozen voor een compact en dynamisch handelscentrum, met een hogere ruimtelijke kwaliteit. Onderstaand wordt ingegaan op de krachtlijnen van dit kernversterkend beleid. De hoofdelementen zijn: de ruimtelijke structuur (1); de versterking van het aanbod in kwantitatieve en kwalitatieve zin (2); de versterking van het voorzieningenniveau (3); de versterking van de winkelbeleving (4); de versterking van de bereikbaarheid (5) en tenslotte de versterking van de marketing en communicatie (6) De ruimtelijke structuur Dynamische multifunctionele as en afbakening van het kernwinkelgebied. Van oudsher is de as station markt de belangrijkste handelsas van het centrum. Diverse handelsfuncties en diensten concentreren zich rond deze as die twee belangrijke locaties verbindt: het station, een belangrijke mobiliteitspool voor voornamelijk woon-werkverkeer en de Markt waar zich een grote parking, de voornaamste gemeentelijke diensten en horeca bevindt. Deze as werd ook in het vooronderzoek van het gemeentelijke ruimtelijk structuurplan voorgesteld als de gewenste ontwikkeling voor het centrum van Wetteren. Binnen deze visie wordt de as nog steeds als een dynamisch, multifunctionele as gezien. Rekening houdend met het stadsvernieuwingsproject Wetteren aan de Schelde en de mogelijke inrichting van een aanlegplaats voor pleziervaartuigen, zal deze as in de toekomst worden gekoppeld aan en verbonden worden met de Schelde. Het is immers de intentie van het bestuur om de stad bij het water te brengen. 27 Conform presentatie van W. de Laat (2013) omtrent de vraag-aanbodtrends in Vlaanderen. 28 Dit gedeelte werd gebaseerd op het voorontwerp van de herziening van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan onderdeel economie, 2013, opgesteld door Omgeving. 26

27 Figuur 2: Schelde Markt stations als dynamisch-multifunctionele as. Afbakening kernwinkelgebied : eerste fase De Markt is het hart van het kernwinkelgebied en vormt samen met de Florimond Leirensstraat het gebied met de hoogste winkeldichtheid. Hoewel in de omliggende straten de winkeldichtheid stelselmatig is terug gelopen en de rest van de lineaire as een lagere winkeldichtheid heeft, zijn er diverse elementen die pleiten om enkele belendende straten op te nemen of althans geen toekomstige ontwikkelingen die de aantrekkelijkheid verhogen tegen te werken. De relevantie van winkelcircuits voor handelscentra wordt vaak aangehaald. Willen we winkelwandelcircuits realiseren dan moet de Kerkstraat en gedeelte van de Hekkerstraat tussen Florimond Leirensstraat en Kerkstraat in het kernwinkelgebied worden opgenomen. Gezien de huidige ontwikkelingen in Kerkstraat lijkt dit ons op dit ogenblik niet wenselijk of zelfs onmogelijk. Dit sluit echter niet uit dat door één of meerdere investeringsprojecten dit in nabije toekomst toch mogelijk moet worden. Het vernoemde gedeelte van de Hekkerstraat heeft echter een specifieke eigenheid met kleinere handelspanden, plaats voor kleinere startende winkels, en is bovendien qua mobiliteit volledig verbonden met de Florimond Leirensstraat. Bovendien vormt deze de verbindingsstraat met de verkeersvrije Bookmolenstraat - die met zijn zuidelijke oriëntatie diverse mogelijkheden biedt en grenst aan een plein met parkeerfunctie en kan daarom gezien worden als een vertrekpunt van waaruit de consument zich naar het winkelgebied kan verplaatsen. Aan de Florimond Leirensstraat grenst nog zo n vertrekpunt. Het korte gedeelte van de Korte Bergstraat tussen de Florimond Leirensstraat en de Lange Bergstraat heeft ook een parkeerfunctie en wordt om die reden als een vertrekpunt beschouwd. Wanneer we op de lineaire as richting station wandelen, dan komen we in de Stationsstraat en uiteindelijk op het Stationsplein. De beide locaties vormen op zich geen onderdeel van het kernwinkelgebied, maar hebben wel een belangrijke ondersteunende functie. Hetzelfde geldt voor het Stationsplein dat een belangrijk openbaar vervoerknooppunt is, niet alleen door het treinstation maar ook als belangrijke halte voor streekbussen. Een deel van de bezoekers zal zijn bezoek aan het kernwinkelgebied hier starten. Tegelijk is de grote parking aan het station een belangrijke startplaats voor het recreatief en/of 27

28 vergelijkend winkelen. In de Stationsstraat zijn er ook een aantal panden aanwezig die iets groter zijn of die eventueel zouden kunnen worden samengevoegd met het oog op het aantrekken van een aantal kwalitatieve ketens. Op enkele plaatsen is het straatprofiel breed genoeg om er een pleintje, al dan niet met fietsenstallingen en/of zitbanken, in te richten. Er moet ook verwezen worden naar het masterplan stationsomgeving, waarbij de gemeente Wetteren, De Lijn, NMBS streven naar reconversie van deze locatie naar een duurzame ruimte. Het is daarbij de ambitie om de gemeentelijke parking achter de Nieuwstraat, en de randzones te ontwikkelen als een hoogwaardig, gemengd stedelijk woongebied waarbij ook ruimte is voor kleinschalige (sociale/non profit) dienstverlenende activiteiten in functie van de bewoners en de pendelaars. Voorbeelden hiervan zijn: strijkatelier, naaiatelier, kinderdagverblijf, traiteurdienst, fietsenmaker, krantenwinkel, Tot slot is er nog het project Cordonnier dat zich nabij de Florimond Leirensstraat en de Stationsstraat situeert. Cordonnier is een voormalige textielfabriek waarvoor het gemeentebestuur een stadsvernieuwingsproject heeft uitgewerkt. De site krijgt een multifunctionele invulling waarbij de gemeentelijke academies, een feestzaal, wonen en creatieve bedrijvigheid gecombineerd zullen worden. Bedoeling is om er een hotspot te creëren van artistieke bedrijvigheid waarbij academiestudenten, verenigingen, enkelingen of startende bedrijfjes elkaar vinden rond bijvoorbeeld beeldende kunst, ambachten, muziek, reclame, vormgeving, mode, fotografie, softwareontwikkeling Om de link met de twee stadsontwikkelingsprojecten en de stationsparking te behouden is de opname van de Stationsstraat in het kernwinkelgebied met doorstroom naar het Stationsplein aangewezen. Op basis van de bovenstaande argumenten mogen we concluderen dat het kernwinkelgebied zich in eerste instantie moet beperken tot - Florimond Leirensstraat - Hekkerstraat (tot aan de Kerkstraat) - Stationsstraat Afbakening kernwinkelgebied in tweede fase In een tweede fase is de ligging van de Schelde nabij het kernwinkelgebied een opportuniteit die de aantrekkingskracht van het centrum van Wetteren kan vergroten. Het project Wetteren aan de Schelde vormt de aanzet voor de reconversie van deze zone. Er wordt op deze locatie een combinatie van wonen en economische activiteiten voorzien. De gemeente zal in de projectzone een nieuw administratief centrum bouwen, maar verder zijn er nog commerciële ruimtes voorzien die weliswaar volgens het RUP niet door detailhandel kunnen worden ingenomen. Deze commerciële ruimtes kunnen wel ingevuld worden door horeca, diensten en kantoren. Verder zal een ook een trage verbinding met de andere oever van de Schelde worden gerealiseerd. Deze trage verbinding zal een bijkomende troef zijn voor het handelscentrum gezien het veel gemakkelijker zal worden om al fietsend het kernwinkelgebied te bereiken. In het kader van een overeenkomst tussen de gemeente met NV Waterwegen en Zeekanaal wordt ook de mogelijkheid voorzien om een aanlegsteiger voor pleziervaart te realiseren aan de Aard. Dit is gekoppeld aan het verplaatsen van de laad- en loskade naar een andere plaats binnen de gemeente. 28

29 Een eventuele realisatie hiervan heeft ook een impact op de omgeving. Los van het feit of deze aanlegsteiger gerealiseerd wordt, zal Wetteren aan de Schelde de ruimte rondom de projectzone wijzigen. Het is belangrijk om daarom ook over deze zone een visie te ontwikkelen. Vanzelfsprekend is de zone rondom het projectgebied momenteel geen prioriteit in het kader van kernversterking. Dit wordt echter wel relevant van zodra de eerste fase van het project gerealiseerd worden. Dit wordt geschat op In verdere fases van het project Wetteren aan de Schelde kunnen wel shoppingsmogelijkheden worden voorzien. Maar we spreken hier over veel langere termijnen. De realisatie van de jachthaven zal voornamelijk kwalitatieve horeca aantrekken naar het water. Het kan ook een ideale plaats worden om in de zomer een wekelijkse avondmarkt te organiseren. De omgeving van de Aard zal eerder verblijfsgebied worden met toeristische fietspaden richting Wichelen en Melle en aansluitend bij de toegang tot het wandelgebied van de Kalkense meersen. Het gebied tussen het kernwinkelgebied en de Schelde kan dan deel uitmaken van dwaalstraten waar ook handel mogelijk wordt. Deze straten zijn de Van Cromphoutstraat, Kattestraat, Aard, Scheldekaai die in deze fase kunnen opgenomen worden in het kernwinkelgebied. Op basis van de bovenstaande argumenten mogen we concluderen dat het kernwinkelgebied meer is dan de lineaire as station-markt. In een latere fase kunnen daarom, afhankelijk van de stedelijke ontwikkeling en diverse projecten, ook de volgende straten worden toegevoegd.: - Van Cromphoutstraat - Kattestraat - Scheldekaai - Aard - Kerkstraat Kwalitatieve ontwikkeling van het kernwinkelgebied en aanleunende horecazones. Binnen dit gebied merken we vandaag diverse sferen op. Zo vinden we zowel op de Markt en aan het Stationsplein een concentratie aan horeca. In de Stationsstraat en de Florimond Leirensstraat vinden we veeleer grotere winkels terug, terwijl de Kerkstraat en de Hekkerstraat gekenmerkt worden door kleinere zaken en speciaalzaken. Ook kan verwezen worden naar de stadsvernieuwingsprojecten die elk een type bedrijvigheid zullen meebrengen: het masterplan stationsomgeving voorziet kleinschalige (sociale/non profit) dienstverlenende activiteiten in functie van de bewoners en de pendelaars; Cordonnier zou een creatieve hotspot moeten worden met artistieke bedrijvigheid en Wetteren aan de Schelde combineert horeca met diensten en kantoorfuncties. Deze diverse specialiteiten willen we graag in stand houden of ontwikkelen en versterken. Op basis hiervan komen we tot een viertal zones of sfeergebieden: Een eerste type straat of plein wordt een uitgesproken winkelgebied gericht op shopping. Hierbij denken we aan de Florimond Leirensstraat en de Stationsstraat. 29

30 Een tweede soort straat of plein wordt meer als verblijfsgebied gezien met een mix van detailhandel en horeca die de verblijfsduur in het centrum moet verlengen. We denken hierbij aan de Markt, Bookmolenstraat, Aard, Scheldekaai en Stationsplein. Een derde soort straat of plein vormt een dwaalgebied met een aangenaam verblijfskarakter waarin bijvoorbeeld speciaalzaken, brocanteriezaken, kunstgalerijen, bloemenzaken, geschenkartikelen, bijouterie, kledij toegestaan zijn. In dit type herkennen we de Hekkerstraat tot aan de Kerkstraat. Op lange termijn zou ook de Van Cromphoustraat en de Kattestraat hieronder kunnen vallen. In de volgende alinea s gaan we dieper in op de twee fases van het kernwinkelgebied met elk hun onderscheiden deelgebieden. Fase 1 van het kernwinkelgebied. In eerste instantie zal kernversterkend worden gewerkt in de straten en pleinen die in fase 1 gelegen zijn. Concreet gaat het om de volgende straten en pleinen: Florimond Leirensstraat, Hekkerstraat (tot aan de Kerkstraat), Stationsstraat. Om het winkelen aangenaam te maken is het belangrijk dat de voornaamste handelszaken dicht bij elkaar gelegen zijn. Daarom kiezen we slechts voor twee shopping straten. De Stationsstraat en de Fl. Leirensstraat moeten echte winkelstraten worden waarbij enkele ketens, een aantal opmerkelijke trekkers en lokale zelfstandigen worden afgewisseld. De Sint-Gertrudisbasisschool kan haar functie in Florimond Leirensstraat behouden, maar er moet verder onderzocht worden hoe de blinde muur kan geïntegreerd worden in het straatbeeld, zodat er niet langer sprake is van een onderbroken etalagerij. Idealiter wordt het gedeelte aan de straatzijde aangewend om één of enkele winkels uit het assortiment shopping te huisvesten 29. De aanwezigheid van een aantal grotere panden of panden die zich gemakkelijk laten samenvoegen, maken de Stationsstraat aantrekkelijk als winkelstraat. Bovendien wordt het aantrekkelijk om aan het station te parkeren als ook de Stationsstraat een winkelstraat is. In de Stationsstraat is het mogelijk om met een aantal minimale ingrepen een aangenamer openbaar domein te creëren. Zo kunnen, mits verwerving van de soms nog private ruimtes, kleine pleinfuncties gecreëerd worden door het aanbrengen van fietsstallingen, banken en mooie bloempotten/-bakken, kunnen kleine speeltuigen geïntegreerd worden,. De Hekkerstraat (van Florimond Leirensstraat tot aan de Kerkstraat) straalt een specifieke sfeer uit waardoor het een aangename dwaalstraat is waar allerlei creatieve winkels, speciaalzaken, starters zich kunnen vestigen. Het patrimonium in deze straten is eerder aan de kleine kant, waardoor ze na samenvoeging met anderen handelspanden meestal nog een kleinschalig karakter zullen behouden. Deze straten kunnen eventueel ook een uitwijkgebied vormen voor de artistieke bedrijvigheid van de academies of van de creatieve economie in Cordonnier die hier etalages en verkoopruimten kunnen ontwikkelen. In de aansluitende pleinen zal het accent gelegd worden op handelszaken die de verblijfsduur in het kernwinkelgebied kunnen verlengen of gericht zijn op de omliggende infrastructuur. Ook de inrichting van het publiek domein moet gericht worden op verblijf 29 Voor de school kan dit ook een bron van inkomsten vormen die aangewend kan worden om andere schoolgedeelten te renoveren, 30

31 Zo situeren zich ter hoogte van de Markt in hoofdzaak horecazaken, een logische functie die verder in die zin kan worden uitgebouwd met zaken die de verblijfsduur in het kernwinkelgebied kunnen verlengen zoals bijvoorbeeld tearooms, brasserieën en restaurants. Toeristische promotie, een aangenaam publiek domein en voldoende animatie kan aantrekkelijk werken om een goed en gevarieerd horeca-aanbod uit te werken. Horeca kan verder worden afgewisseld met detailhandel. De Markt moet een ruimte worden met een aangename verblijfssfeer. Om dit te realiseren zijn enkele maatregelen nodig zoals op het vlak van de mobiliteit en verkeerscirculatie. Door de parkeerfunctie op de Markt geleidelijk te verminderen, kan ook de dominante aanwezigheid van de wagen verdwijnen. Ook de Bookmolenstraat is een locatie waar horeca moet gestimuleerd worden, eventueel afgewisseld met detailhandel. De zuidelijke oriëntatie leent zich uitstekend voor gezellige terrassen. Het feit dat deze straat al autovrij is komt tegemoet aan de creatie van een aangename verblijfsfeer. Op het stationsplein zien we een combinatie van horeca en dienstverlenende activiteiten die afgestemd zijn op de stationsomgeving zoals bijvoorbeeld een kinderopvang, een strijk- en naaiatelier, krantenwinkel, fietspunt, Om van het Stationsplein een aangename verblijfplaats te maken, is het aangewezen dat het zwaar gemotoriseerd verkeer wordt geweerd en te gemotoriseerd verkeer teruggedrongen. Fase 2 van het kernwinkelgebied. De aanwezigheid van de Schelde vlak aan het kernwinkelgebied vormt een belangrijke opportuniteit. Deze potentie wordt benut in het project Wetteren aan de Schelde. Op deze site wordt wonen gecombineerd met een nieuw administratief centrum en diverse commerciële ruimtes die als horeca, diensten of kantoor kunnen worden ingevuld. Ook hier kan horeca voor een aangenaam verblijfsklimaat zorgen door de aanleg van grote en zonnige terrassen. Het grote aanbod aan bijkomende woongelegenheden vormt een interessant klantenpotentieel voor de handelaars in en om het kernwinkelgebied. Op de site worden ook bijkomende parkeergelegenheden voorzien voor zowel de bewoners, de bezoekers van het administratief centrum als een rotatieparking voor de bezoekers van het kernwinkelgebied. Deze locatie wordt daarom in de toekomst ook een vertrekpunt voor recreatief winkelen. De aanliggende tuin van de dekenij kan op termijn worden opengesteld waardoor de doorwaadbaarheid van het binnengebied vergroot. Met dit project kan de gemeente Wetteren zich op toeristisch vlak verder gaan profileren wat een economische meerwaarde biedt voor het centrum. Als gevolg van de reconversie van dit gebied wordt de buurt rondom het project ook opgewaardeerd. Het kan impulsen geven voor bijkomende detailhandel en vooral horeca in de richting van de Van Cromhoutstraat, Kattestraat, Scheldekaai en Aard. Mocht er op termijn ooit een aanlegsteiger voor pleziervaart komen, dan kan de aanwezigheid van horeca ook daar voor een aangename verblijfsfeer zorgen. Aangename terrassen aan het water kunnen ook bezoekers aantrekken, die dan verder het kernwinkelgebied bezoeken. In de Van Cromphoutstraat zien we een combinatie van leuke kwaliteitsvolle speciaalzaken, kleinere winkels met shopping artikelen. Er kan ook voor geopteerd worden om aan de Aard een wekelijkse plantenmarkt en/of avondmarkt te organiseren. 31

32 Instrumenten Een ruimtelijk uitvoeringsplan. Een ruimtelijk uitvoeringsplan (of een stedenbouwkundige verordening) voor de dynamisch functionele as station-markt Schelde moet zorgen voor de formele afbakening van het kernwinkelgebied. Zoals eerder gesteld zal de versterking van het kernwinkelgebied in twee fasen worden aangepakt. Sommige commerciële functies zijn sterk beeldbepalend en stemmen niet noodzakelijk overeen met het beoogd kwaliteitsniveau of met de sfeer die in een bepaalde straat of op een bepaald plein wordt nagestreefd. Om deze reden wordt de nieuwe vestiging van een aantal functies aan de hand van een ruimtelijk uitvoeringsplan verboden. In het bijzonder worden de volgende functies en activiteiten in het kernwinkelgebied of de aanpalende straten en pleinen 30 verboden: callshops, winkels met activiteit telefonie en/of internet, nachtwinkels, automatenshops, goktenten, sexshops, peepshows, dancings, luna-parken, privé-clubs, frituren en pittazaken. Indien deze functies al aanwezig zijn, kunnen zij wel blijven. Zij krijgen echter een uitdovende status. Verder is het de bedoeling om in de eerste fase van de afbakening van het kernwinkelgebied een aantal praktijken additioneel te verbieden bij RUP. Het gaat in het bijzonder om de omvorming van gelijkvloerse winkelpanden naar zuivere woongelegenheden, de constructie van garagepoorten in de gevel en het opsplitsen van handelspanden in het kader van wonen. Wonen boven winkels kan verder gepromoot worden in het kader van sociale controle en veiligheid in het kernwinkelgebied. Een kernwinkelgebied behoudt zo na de sluiting van de winkels een zekere levendigheid. Momenteel bestaat hiervoor een verordening, maar de bepalingen zou ook kunnen worden opgenomen in het RUP. BPA Berg verplicht om een winkel- of handelszaak in te richten in de panden in de Lange Bergstraat (kant even huisnummers) en Korte Bergstraat (vanaf Delhaize tot aan de hoek van de Florimond Leurenstraat aan de zijde van de even huisnummers). Dit BPA is niet langer actueel en past niet meer in deze visie op het kernwinkelgebied. Om deze reden moet het RUP het BPA opheffen. Met de opmaak van een RUP voor bepaalde deelgebieden van kleinhandelsconcentraties willen we naast een reeks kernversterkende maatregelen ook de detailhandel in de periferie gaan sturen. Zoals we reeds in de beschrijving van het detailhandelsapparaat zagen, is het aanbod in bepaalde kleinhandelsconcentraties veel groter dan het aanbod in het kernwinkelgebied. Om de activiteiten in de handelskern enigszins te beschermen en te versterken, is een sturend kader voor de periferie een vereiste. (zie verder in 2.2.2) 30 Kerkstraat, Van Cromphoutstraat, Aard, Scheldekaai, Librechtstraat, Bookmolenstraat, Stationsplein, Kattestraat, Markt, Berg, Korte Bergstraat. 32

33 Synthese doelstelling RUP Vooreerst de afbakening van het kernwinkelgebied tot een compacter geheel. De volgende straten vormen dan het kernwinkelgebied: Stationstraat, Florimond Leirensstraat, Hekkerstraat van Florimond Leirensstraat tot Kerkstraat Het verbod van een aantal functies en activiteiten binnen de dynamisch functionele as. Het gaat om de volgende functies: callshops, winkels met activiteit telefonie en/of internet, nachtwinkels, automatenshops, goktenten, sexshops, peepshows, dancings, luna-parken, privé-clubs, frituren en pittazaken. Een verbod tot omvorming van gelijkvloerse winkelpanden naar zuivere woongelegenheden, de constructie van garagepoorten in de gevel en het splitsen van bestaande handelsruimten in functie van woningen. De stedenbouwkundige verordening over wonen boven winkels kan opgenomen worden in het RUP. Het RUP dient ter vervanging van BPA Berg en heft ook dit BPA op. Subsidies Naast de bepalingen die in het RUP worden opgenomen kunnen subsidies een stimulerende rol spelen bij het vernieuwen van het handelspatrimonium door middel van gevelrenovatie, inpandige renovatie en samenvoegen van handelspanden. De handelsruimtes in het kernwinkelgebied zijn vaak te klein en daarom weinig attractief om ketens aan te trekken. Het vergroten van de handelsruimte is daarom een actiepunt. Dit kan via subsidie gestimuleerd worden. Ook de kwaliteit van de handelspanden is een actiepunt. Ook hier kunnen subsidies een steun in de rug zijn om de renovatie van handelspanden te starten. Door deze subsidies willen we bepaalde functies of activiteiten in aangeduide zones gaan stimuleren. Op deze manier kunnen bepaalde activiteiten worden aangetrokken die de sfeer van de verschillende straten en pleinen kunnen versterken. Om meer handelszaken naar het betreffende kernwinkelgebied te krijgen wordt ook in verhuispremies of vestigingspremies voor bestaande handelszaken voorzien die het winkelaanbod aan shoppinggoederen versterken. Ook deze instrumenten zullen in eerste instantie worden toegepast in de uitvoering van de eerste fase van het kernwinkelgebied. 33

34 Herinrichting van de publieke ruimte Naast het stimuleren van kwaliteitsvolle detailhandel wil het gemeentebestuur inzetten op de kwaliteit van het openbaar domein. In eerste instantie kan dit gebeuren door het invoeren van kleinere maatregelen zoals bijvoorbeeld de creatie van kleine gezellige pleintjes, het plaatsen van zitbanken, kleine speeltuigen, kleine waterpartijen, grote bloempotten of bakken, nette en onderhouden straten, sfeer en accentverlichting, Op middellange termijn, maar geleidelijk aan, zal het autoverkeer zoveel mogelijk geweerd worden uit het kernwinkelgebied waardoor de dominantie van de auto tijdens de shoppingmomenten uit het straatbeeld verdwijnt. Hierdoor wordt de openbare ruimte in de Stationstraat, Florimond Leirensstraat, Kerkstraat, Hekkerstraat (tot aan Kerkstraat), Markt, Van Cromphoutstraat, Marktdreef en het eerste gedeelte van Korte Bergstraat terug gegeven aan voetgangers en fietsers. Voor het deel van de Korte Bergstraat kan gezocht worden naar een nieuwe invulling. Het parkeren wordt maximaal geconcentreerd in een aantal randparkings ter hoogte van: het station het Felix Beernaertsplein de nieuwe parking van het project Wetteren aan de Schelde de Korte Bergstraat Het plein aan de Bookmolenstraat de nieuwe parking van het project Cordonnier de toekomstige parking van het AGB aan Dassenveld In kader van evenementen kan aldaar bijkomende parking faciliteit worden voorzien en kunnen pendelbusjes ingelegd worden tot aan het station. 34

35 Andere alternatieve parkeermogelijkheden dienen te worden onderzocht zoals de ondergrondse parking onder het appartementsgebouw in de Wegvoeringstraat (eigendom van de bouwmaatschappij Eigen Dak). Dit kan voor niet bewoners worden opengesteld. Er kan ook onderzocht worden of de scholen in de Wegvoeringstraat hun speelplaats bijvoorbeeld tijdens het weekend kunnen openstellen. Op termijn zullen ook aan ter hoogte van Overschelde in de omgeving van de Tragelweg parkeerfaciliteiten dienen te worden ontwikkeld. Op lange termijn kan gedacht worden aan de uniforme heraanleg van het volledig kernwinkelgebied. In het kader van de realisatie van de stadsontwikkelingsprojecten zal hier reeds met gestart worden voor bepaalde delen van het openbaar domein. Om te vermijden dat een gefaseerde heraanleg van het openbaar domein voor een versnipperd beeld zorgt, is het heel belangrijk om van bij de aanvang een totaalconcept voor de inrichting van het volledige kernwinkelgebied uit te werken. Het opstellen van een globaal beeldkwaliteitsplan kan als leidraad functioneren bij de uitwerking van de verschillende zones en kan er voor zorgen dat na verloop van jaren Wetteren toch wordt gekenmerkt door een uniform, samenhangend publiek domein. Het uitwerken van een doordachte en gedragen visie op mobiliteit in het centrum van Wetteren vormt hierbij een randvoorwaarde. Leegstand De hoge leegstand die werd vastgesteld moet verder worden aangepakt. Dit kan via een tweesporenbeleid waarbij het in stand houden van leegstand wordt bestraft en het reduceren van leegstand wordt beloond Conclusie De dynamisch multifunctionele as station - Markt - Schelde wordt aangeduid als de gewenste ontwikkeling voor Wetteren-centrum. Deze as werd verder uitgewerkt met het oog op het afbakenen van het kernwinkelgebied dat in verschillende fasen zou versterkt worden. Binnen de dynamisch-multifunctionele as werden bovendien zones aangeduid. In elk van die zones willen we streven naar en bepaalde sfeer en dit willen we bekomen door middel van subsidies voor gevelrenovaties, interne renovatie van handelspanden, en het samenvoegen van handelspanden. De opmaak van een RUP moet een aantal activiteiten verbieden. Verder verbiedt het RUP ook de omvorming van handelspanden naar zuivere woongelegenheden, de constructie van garages in de gevel en het splitsen van handelspanden in functie van wonen. Om te vermijden dat in elke fase nieuwe beslissingen ad hoc worden genomen is het belangrijk om van bij aanvang vanuit de verschillende beleidsdomeinen tegelijk een geïntegreerde visie voor Wetteren-centrum uit te werken. De keuzes gemaakt in het kader van het mobiliteitsplan zullen hierin een belangrijke rol spelen. Voor de inrichting van het openbaar domein kan het opstellen van een globaal beeldkwaliteitsplan ervoor zorgen dat na de realisatie van de verschillende zones, Wetteren toch wordt gekenmerkt door een uniform, samenhangend openbaar domein. 35

36 2.1.2.Versterking het aanbod in kwantitatieve en kwalitatieve zin Het kernwinkelgebied moet een mooie mix worden van shoppingwinkels en speciaalzaken. Het aanbod moet verhoogd worden zodat de verschillende afgebakende sfeergebieden in eerste instantie in fase 1 een ruim aanbod hebben. Dit betekent dat er enerzijds moet gestreefd worden naar een uitgebreider aanbod van shopping goederen en dan in het bijzonder in het segment kleding, schoenen en lederwaren. Anderzijds kan ook het aanbod aan kleinschalige speciaalzaken omhoog. De goeie mix van deze twee types handelszaken moet de handelskern gaan typeren, waardoor het zich kan gaan onderscheiden van de grootschalige detailhandelsconcentraties. Omwille van die reden is het belangrijk dat ook een aantal publiektrekkers aanwezig zijn. Daarom zal er actief worden gezocht naar ontbrekende ketens die actief zijn in shopping. Om dit te realiseren zal in samenwerking met promotoren het aandeel grote winkelpanden nog worden uitgebreid en dit in het gehele kernwinkelgebied. Maar hiernaast moet er ook geprofileerd worden naar potentiële investeerders (zowel zelfstandige ondernemers, als ketenbedrijven of investeerders in onroerende goederen). Dit kan door de opmaak van een investeringsbrochure, participeren aan vastgoedbeurzen 32 Op deze manier moet de werving gebeuren van ketens en vooral detailhandel in shoppingartikelen (in het bijzonder van kleding, schoenen en lederwaren). Vooraleer naar potentiële investeerders wordt getrokken moet de leegstand duidelijk in kaart worden gebracht. Momenteel worden leegstaande handelspanden al bestraft door middel van een leegstandsheffing. Deze maatregel moet verder in voege blijven, maar de leegstand moet vroeger opgespoord worden. Een handelspand dat leeg komt te staan moet vrijwel onmiddellijk kunnen opgenomen worden in een databank, zodat aan potentiële investeerders kan getoond worden welke handelspanden leegstaan. Verder moet het opnieuw innemen van leegstaande handelspanden gestimuleerd worden door middel van een subsidiemechanisme. Het negatief effect van leegstaande etalage kan ook weggewerkt worden door bijvoorbeeld een stickeractie, kijketalages of pop-up shops. Ondersteunende horeca is onontbeerlijk voor een goed werkende handelskern, want het kan de verblijfduur in het centrum verlengen waardoor recreatief winkelen in Wetteren aantrekkelijker wordt. Dit betekent enerzijds een tekort opvullen binnen het bestaande horeca-aanbod, maar ook de bestaande horeca sensibiliseren over de ondersteunende functie die ze hebben. Het imago van de handelaars en horeca kan nog sterker in de kijker worden gezet door te werken met kwaliteitslabels. Dergelijke labels kunnen ook aanzetten tot kwaliteitsverbetering door het streven van de handelaars of horeca-uitbater tot het verwerven van een dergelijk label. Momenteel zijn er al een aantal strategische projecten in of nabij het kernwinkelgebied die een mooie opportuniteit zijn voor het handelsgebeuren (cfr. Wetteren aan de Schelde en site Cordonnier). Mogelijk bestaan er nog opportuniteiten voor het kernwinkelgebied waarvan de ontwikkeling een grote meerwaarde zou betekenen. Dit kan gaan om de aankoop en herontwikkeling van strategische panden, de herontwikkeling van een binnengebied, het samenvoegen van 32 BRO studie

37 handelspanden, een nieuwe invulling voor het gedeelte van de school aan de zijde van de Florimond Leirensstraat Er moet verder onderzoek gebeuren naar dergelijke strategische projecten. Instrumenten Verhogen aanbod in kwantitatieve zin - Benaderen nieuwe ketens door middel van externe makelaar (focus op gewenste branches) - Deelname aan vastgoedbeurzen - Opmaak van investeringsfolder Verbetering aanbod in kwalitatieve zin - Aantrekken goede zelfstandigen uit andere steden / focus op gewenste branches (via vestigingspremie / haalbaarheid te onderzoeken). - Samenvoegen panden tot grotere verkoop-ruimten - Actieve en snelle opvolging van leegstand - Opmaak van panden databank - Handelaars aanmoedigen om kwaliteitslabels te verwerven Versterking van het voorzieningenniveau Om aantrekkelijk te zijn als koopcentrum moeten ook een aantal randvoorzieningen vervuld zijn zodat voor vertier kan gezorgd worden, het aangenaam vertoeven is in het kernwinkelgebied en men op zijn gemak kan gaan winkelen. Bovendien is het noodzakelijk dat men gemakkelijk de weg vindt in en naar het koopcentrum. Het kernwinkelgebied wordt opgevat als een koopcentrum in de open lucht. Daarom dat het bestuur ook een aantal randvoorzieningen zoals duidelijk aangegeven openbare toiletten, winkelsignalisatie, een aantal kleine speeltuigen, rustplaatsen en banken, sfeerverlichting, gratis wifi moet voorzien. Instrumenten Winkelsignalisatie Kleine Speeltuigen Uniform en mooi onderhouden straatmeubilair Openbaar toilet Fietsenstallingen Sfeerverlichting Gratis wifi Versterking van de beleving De sfeer en uitstraling van een kernwinkelgebied is een van de drijfveren voor een consument om dat centrum te bezoeken. Winkelen is een vorm van vrijetijdsbesteding en daarom zoekt de consument steeds naar een aangenaam verblijfsklimaat om te vertoeven. De consument is zelfs 37

38 bereid om daarvoor een grotere verplaatsing te maken. Daarom is het belevingsaspect niet onbelangrijk bij de uitwerkingen van het detailhandelsbeleid. Vooreerst moet Wetteren zich profileren als een echte winkelgemeente, een kleinschaliger maar toch volwaardig alternatief voor grotere nabije steden. Om dit te bereiken moet er gewerkt worden aan het imago van Wetteren. 33 Het organiseren van kwaliteitsvolle evenementen moet de handelskernversterking in de hand werken. De synergie tussen evenementen en shoppen in het kernwinkelgebied moet de koopattractie verhogen. Handelaars hebben hierin een grote rol te vervullen door niet alleen hun zaak, maar ook het hele kernwinkelgebied met behulp van die evenementen in de kijker te plaatsen en te promoten. Hieraan gekoppeld kan ook kunst in de openbare ruimte de aantrekkelijkheid en de verblijfssfeer in het kernwinkelgebied verbeteren. Verder menen we dat het verfraaien van het kernwinkelgebied ook de uitstraling moet verbeteren. We denken dan bijvoorbeeld aan bebloeming en kerstversiering, maar ook aan muziek in de winkelstraten. Het kernwinkelgebied moet sfeer en kleur uitstralen en dus aantrekkelijk zijn. Pleinfuncties kunnen nog meer ingevuld worden als verblijfsruimtes waar het aangenaam vertoeven is. De netheid van het openbaar domein maakt ten slotte het centrum ook attractiever. Het kernwinkelgebied wordt behandeld en beheerd als een koopcentrum dat als een totaalproduct gericht is op de consument opdat die zolang mogelijk in Wetteren zou vertoeven. Om de consument aan te trekken wordt maximale communicatie gevoerd om hem/haar aan te trekken en hem/haar hier te houden. Dit zal worden gerealiseerd door inzet van cultuur en culturele manifestaties, de realisatie van evenementen, door het creëren van een zekere regelmaat in deze evenementen door vaste koopzondagen in te voeren Opdat een centrum aantrekkelijk is, dient er ook s avonds beweging te zijn. Dit kan het best worden gerealiseerd door wonen boven winkels blijvend te promoten. De aanwezigheid van bewoning geeft ook een veiligheidsgevoel en zorgt voor kwalitatief onderhoud van de gebouwen. Het aspect van de wekelijkse markten kan verder uitgespeeld worden. Er moet bijvoorbeeld nagedacht worden over bijkomende markten (cfr: avondmarkt in de zomer ) Instrumenten Uitbreiding van aantal en soort evenementen Maandelijkse koopzondagen invoeren aangevuld met evenementen Ontwikkelen van marketing en communicatieinstrumenten met eigen website, facebookpagina, foursquare, QR-code 33 Strategisch-Commercieel plan Wetteren, opgemaakt in het kader van het Mercuriusfonds, Synthese, jan

39 Specifiek programma voor netheid Gebruik van leegstaande winkelpanden Bestickering leegstaande panden Realisatie beeldkwaliteitsplan Imagoversterkende communicatie wordt uitgebouwd Autoluw maken en maximaal doorwaadbaar maken Stimuleren wonen boven winkels Ontwikkelen van een gezicht voor kernwinkelgebied Uitbouw marktaanbod Acties tot verfraaiing van winkelstraten met kleur (bv. bebloeming), licht en muziek Integratie beeldende kunst in het openbaar domein (bv. fleurige wijk in Vilvoorde, permanente kunst in Blankenberge, kunst in de wijk in Aalst ) Versterking van de bereikbaarheid 34 De bereikbaarheid en parkeren zijn twee essentiële zaken voor het kernwinkelgebied. De parkeermogelijkheden dienen op strategische locaties te worden gesitueerd. 35 Anderzijds is veel doorgaand, zoekend en overbodig verkeer nefast voor het handelscentrum. In wat volgt, gaan we dieper in op enerzijds het parkeerbeleid en anderzijds de verkeerscirculatie Parkeerbeleid. De gemeente Wetteren beschikt globaal gezien over voldoende parkeercapaciteit. De huidige openbare parkeercapaciteit bedraagt parkeerplaatsen ( 1950 op marktdagen). Deze zijn als volgt verdeeld: Tabel 22: Huidige parkeercapaciteit. Parkeerregime Capaciteit Betalende zone 291 (op marktdag: 209) Blauwe zone straten 362 Blauwe zone pleinen 184 Gratis parkeerplaatsen 1195 Totaal 2032 (op marktdag: 1950) Vandaag kan gratis geparkeerd worden op de grote randparkings gelegen aan de Scheldekaai, het station en aan de Warande. De parkings aan de Scheldekaai en het station zijn vlakbij het kernwinkelgebied gelegen en dienen als vertrekpunt voor het recreatief winkelen. Er zijn ook gratis maar kleine parkings te vinden aan Aard, de Scheldedreef, Acaciastraat, Warandelaan, Kruisbergstraat en aan de academie. Meerdere geplande ontwikkelingen hebben een invloed op het toekomstige parkeerbeleid in het kernwinkelgebied. Denk hierbij aan Wetteren aan de Schelde en site Cordonnier. De nieuwe 34 Dit gedeelte werd gebaseerd op het document Verbreden en verdiepen mobiliteitsplan Wetteren, 2012 opgesteld door Grontmij. 35 BRO studie

40 ontwikkelingen situeren zich op strategische locaties die een evenwichtigere verdeling van het parkeeraanbod mogelijk maken, alsook een spreiding van de betaalparkings over de verschillende parkeerroutes. Met de site Cordonnier en de parking aan de Scheldekaai worden er mogelijke toekomstige betalende parkings aangeboden voor bezoekers die wensen te parkeren dichtbij het centrum. In de verbreding en verdieping van het mobiliteitsplan Wetteren worden een aantal krachtlijnen naar voor geschoven om de bereikbaarheid en de leefbaarheid van het centrum te optimaliseren. - Het parkeerbeleid moet gedifferentieerd worden naar doelpubliek - Er moet gestreefd worden naar een duurzaam evenwicht tussen lang- en kortparkeerders: - De diverse parkeerplaatsen en de routes van de invalswegen naar de parkeergelegenheden worden met elkaar verbonden door middel van een parkeergeleidingssyteem - Aantrekkelijke wandelroutes tussen het kernwinkelgebied en de randparkings. In de studie worden verschillende parkeerregimes uitgewerkt voor het kernwinkelgebied en omgeving. 1. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen kort- en langparkeren. In zones voor betalend kortparkeren is een hoge parkeerrotatie gewenst. Het is er de bedoeling om zoveel mogelijk kortparkeerders gebruik te laten maken van de parkeerplaatsen vlak bij de winkels. Men richt zich hierbij vooral op consumenten die slechts een korte parkeerbehoefte hebben om bijvoorbeeld een brood bij de bakker te kopen, een krant te halen Betalend langparkeren kan alleen op strategisch gesitueerde plaatsen waar bezoekers, bewoners, en werkenden als doelpubliek worden beschouwd. In het centrum zijn er een aantal stadsontwikkelingsprojecten die voorzien in bijkomende parkeercapaciteit. Eén daarvan is Wetteren aan de Schelde. De bijkomende parkeercapaciteit die daar wordt voorzien zal betalend langparkeren mogelijk maken. De bijkomende capaciteit maakt het op termijn ook mogelijk om de Markt en de Florimond Leirensstraat parkeervrij te maken. Dit bevordert de verkeersveiligheid in het centrum, en versterkt het winkelapparaat als economische aantrekkingspool en maakt bijgevolg het centrum aangenamer. 2. De stationsparking wordt nu op weekdagen voorbehouden voor pendelaars door middel van abonnementen. Voor het gedeelte van de parking dat in eigendom is van de gemeente, moet een oplossing gezocht worden al dan niet in de vorm van een concessie. In het weekend en op koopdagen in de week dient de stationsparking gepromoot worden als parking voor bezoekers van het kernwinkelgebied. 3. De parkings aan de Zeshoek en de Korte Bergstraat vallen in de blauwe zone, wat betekent dat er kan geparkeerd worden met een parkeerschijf. Deze parkings richten zich ook op een hoge parkeerrotatie en bijgevolg op consumenten die eerder een korte parkeerbehoefte hebben. De twee parkings liggen kortbij het kernwinkelgebied en vormen een uitstekend vertrekpunt voor de consument die eerder een kort bezoek brengt aan het kernwinkelgebied. 40

41 4. Gratis parkeren wordt aangeboden aan de rand van het kernwinkelgebied op een aanvaardbare afstand van de Markt. Ze worden voorbehouden voor lang en middellang parkeren. Onderstaande kaart geeft een overzicht van de verschillende toekomstige parkeerregimes Verkeerscirculatie. De gewenste parkeercirculatie moet afgestemd zijn op de voorgestelde verkeerstructuur en het gedifferentieerd parkeeraanbod. Bestemmingsverkeer wordt langs specifieke toegangspoorten aan de rand van het centrumgebied geleid. Bestuurders volgen hierbij parkeergeleidingssystemen die hen naar de gewenste parkeerzones brengen en hebben hierbij vanaf de toegangspoorten de keuze tussen gratis randparkings of betalend parkeren. Door het parkeervrij maken van de Stationsstraat en de Florimond Leirensstraat kunnen deze locaties op termijn ook verkeersvrij of minstens verkeersluw worden gemaakt. 41

42 Onderstaande kaart geeft een overzicht van de verschillende parkeerroutes. Het autoluw of autovrij maken van een aantal centrumstraten (Stationsstraat, Florimond Leirensstraat, Hekkerstraat (tot aan Kerkstraat)), vormt de aanleiding om na te denken over het herdenken van de verkeerscirculatie in het centrum van Wetteren. Bedoeling is dat de parkings aan de rand van het winkelgebied vlot bereikbaar blijven met de wagen maar niet worden ontsloten via autoluwe of autovrije straten. Dit aspect wordt nog verder onderzocht door de dienst mobiliteit van de gemeente Instrumenten Opmaak verkeerscirculatieplan. Dit plan moet vermijden dat chauffeurs nog onnodig het centrum doorkruisen. 36 Deze alinea integraal overgenomen uit de herziening van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan onderdeel economie, 2013, opgesteld door Omgeving. 42