Raadsinformatiebrief Nr. :

Transcriptie

1 Raadsinformatiebrief Nr. : Reg.nr. : B&W-verg. : 19 mei 2015 Onderwerp: Stedenbouwkundig plan noordelijk deel middengebied Willemspoort 1) Status In het licht van de actieve informatieplicht informeren wij U over de stand van zaken met betrekking tot de uitvoering van het eerder door uw raad vastgestelde beleidskader voor de ontwikkeling van het middengebied van Willemspoort. 2) Samenvatting Op 10 december 2013 (reg.nr ) is door de raad een (gewijzigd) ruimtelijk kader vastgesteld voor het middengebied van Willemspoort. Ter uitvoering van dit kader is inmiddels een stedenbouwkundig plan (inclusief beeldkwaliteitsplan) opgesteld als basis voor de definitieve planontwikkeling voor het noordelijk deel van het middengebied. Het stedenbouwkundig plan gaat uit van realisering van ruim 300 appartementen in diverse financieringscategorieën en in een wisselende vormgeving (torens in 10 en 14 lagen, urban villa s en een wandgebouw met hoogteaccent) rondom een openbare parkruimte centraal in het deelgebied: modern wonen in het park. De omvang van het woongebied is daarbij groot genoeg om het daadwerkelijk een eigen identiteit mee te geven. Het gebied heeft twee ontsluitingen voor autoverkeer, waarmee - buiten de centrale parkruimte om - de parkeervoorzieningen in het gebied bereikbaar worden gemaakt. Nabij de entree van het deelgebied voor langzaam verkeer - hoek Vlijmenseweg/Henri Dunantstraat - is ruimte gelaten voor voorzieningen die de woonfunctie van het deelgebied ondersteunen of versterken (bijv. brasserie/ontmoetingsplaats, kleinschalig hotel, kweekkas en kiosk). Een globale scan van het met de ontwikkelingspartners ontwikkelde stedenbouwkundig plan, aan de hand van de kwalitatieve eisen van de Nota Hoogbouw en aspecten van milieu, waterbeheer, duurzaamheid en afzetbaarheid in de markt, bevestigt de haalbaarheid van de planontwikkeling. Doelstelling is op basis van het stedenbouwkundig plan - als bijlage bijgevoegd - de benodigde vervolgstappen te nemen gericht op het kunnen vergunnen van de eerste nieuwbouwactiviteiten in het eerste kwartaal van ) Wij bieden u dit stuk ter informatie aan. Steller : Damen/Cuijpers Tel. : / m.damen@s-hertogenbosch.nl 2

2 4) Aanleiding/besluitengeschiedenis Op 10 december 2013 (reg.nr ) is door uw raad een (gewijzigd) ruimtelijk kader vastgesteld voor het gehele middengebied van Willemspoort gelegen tussen het Jeroen Bosch Ziekenhuis, het Koning Willem I College, de Vlijmenseweg en de Gement. Hierbij is besloten dat: het nieuwbouwprogramma voor commerciële en zorgvoorzieningen bijgesteld wordt naar tot m 2 bvo, gefaseerd te realiseren in het ten zuiden van de Randweg gelegen middengebied van Willemspoort; het nieuwbouwprogramma voor woningen voor het gehele middengebied bijgesteld wordt naar 300 tot 500 woningen; de (plan)ontwikkeling aan weerszijden van de Randweg in het middengebied onafhankelijk van elkaar wordt gemaakt, en afgezien wordt van overkluizing van de Randweg en van de verplichting om ongevoelige functies te projecteren in de zones langs de Randweg; het vereiste dat parkeervoorzieningen vanuit het verblijfsgebied aan het zicht onttrokken blijven, komt te vervallen. In de bij het raadsvoorstel aangeboden Visie Willemspoort 2013, Nieuwe kansen voor het Middengebied is destijds de opzet voor de invulling van het noordelijk gedeelte van het middengebied met impressies en andere beelden inzichtelijk gemaakt. Door meerdere fracties is bij de behandeling van het raadsvoorstel gevraagd naar een verdere hoogwaardige uitwerking van de gepresenteerde nieuwe planopzet. De eerste aanzet daartoe is middels een raadsinformatiebrief (reg.nr ) op 16 december 2014 voorgelegd aan uw raad. In het verlengde van deze aanzet zijn de plannen voor het noordelijk deelgebied verder doorontwikkeld naar het thans voorliggende stedenbouwkundig plan (met bijbehorend beeldkwaliteitsplan). 3

3 5) Inhoud Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan Het noordelijk deelgebied van Willemspoort-Midden heeft een centraal thema: modern wonen in het park. Het biedt de mogelijkheid in een groene omgeving vlak bij de binnenstad te gaan wonen. Een groene oase tussen stedelijke voorzieningen als ziekenhuis, onderwijsvoorzieningen en drukke wegen in. Met het natuurgebied de Gement op loopafstand maar ook het Weidonkpark, Westerpark en de Hofvijver met haar voorzieningen nabij. De omvang van het woongebied is groot genoeg om het een eigen identiteit mee te geven. De inrichting van de groene openbare parkruimte kan daarbij bewoners het gevoel geven dat het park van hen is. (Gezamenlijk gebruik en gezamenlijke verantwoordelijkheid). Het stedenbouwkundig plan gaat uit van realisering van ruim 300 appartementen. Ongeveer de helft wordt gevormd door middeldure huurappartementen. De andere helft zal bestaan uit ca. 75 appartementen in de sociale huur, aangevuld met tenminste eenzelfde aantal koopappartementen. De woongebouwen zijn gegroepeerd in losse appartementengebouwen en een wand rondom een centraal autovrij openbaar parkgebied. Op de zuidelijke hoeken van het gebied staan de woontorens (10 en 14 bouwlagen) met daartussen de urban villa s (ca. 6 bouwlagen). De nieuwbouwwand aan de noordzijde is opgebouwd uit diverse appartementengebouwen die een afwisselende hoogte hebben. Het torengedeelte wordt maximaal 16 lagen hoog. Ook deze appartementen zijn sterk op de zonzijde georiënteerd en kijken uit over het park met, iets verder gelegen, de Gement. De verschillende woongebouwen hebben allemaal een royale entree aan de parkzijde. Daarmee wordt gestreefd - in aanvulling op het wonen op maaiveld - ook voor de bewoners van de appartementen op de verdiepingen zoveel mogelijk betrokkenheid bij de parkruimte te creëren. In het stedenbouwkundig plan en het daarin opgenomen beeldkwaliteitsplan wordt veel aandacht besteed aan optimalisering van het groene karakter van de stedelijke woonopzet, onder meer bij 4

4 de situering van de woonblokken, de vormgeving van de gevels, het materiaalgebruik en de groenaankleding van balkons en dakterrassen. Vanuit het kruispunt van de Vlijmenseweg/Henri Dunantstraat loopt een langzaamverkeersverbinding naar het park welke met vertakkingen toegang biedt tot alle wooncomplexen in het gebied en ook een aansluiting heeft op het fiets- en voetgangerstunneltje naar het zuidelijk deelgebied van Willemspoort-Midden alsmede naar het Jeroen Bosch Ziekenhuis. Nabij deze entree naar het park blijft de bestaande karakteristieke bebouwing die ooit deel uitmaakte van het kazernecomplex gehandhaafd. Dit gebouw zal huisvesting gaan bieden aan voorzieningen in de commerciële en maatschappelijke sfeer. Beoogd wordt in de directe omgeving met kleinschalige aanvullende bebouwing (in 1 of 2 lagen) een dorpsachtig voorzieningenplein te creëren waarin onder meer ruimte is voor nieuwe initiatieven als een kleine hotelvoorziening (12-15 kamers) met vergaderfaciliteiten en een brasserie/ontmoetingsplaats, een kas voor het kweken van groenten, fruit en kruiden en eventueel een kiosk. Voor autoverkeer heeft het gebied twee ontsluitingen: de hoofdontsluiting aan de Henri Dunantstraat en een tweede entree bij de Vlijmenseweg. Vanuit de hoofdontsluiting zijn de bewonersparkeerplaatsen voor de woontorens en de urban villa s buiten het parkgebied om bereikbaar gemaakt. De parkeerplaatsen zijn gesitueerd aan de zuid- en oostrand van het deelgebied, aan een grotendeels overdekte parkeerstraat. Het parkeren voor het wandgebouw aan de noordzijde wordt met een specifiek daarop gerichte aansluiting op de Vlijmenseweg deels opgelost onder de nieuwbouw. Voor elke wooneenheid is voorzien in tenminste één parkeerplaats. Met het oog op het kunnen vrijhouden van zoveel mogelijk aaneengesloten parkgebied is binnen het deelgebied maar beperkt ruimte gelaten voor bezoekersparkeren. In samenhang met de ontwikkeling van een integrale visie op het parkeren in de woongebieden Kruiskamp en Schutskamp en de aanpak van de parkeerproblematiek met het Actieplan Paleiskwartier, kan in het zuidelijke deelgebied nabij het fiets- en voetgangerstunneltje evenwel de aanvullend benodigde (multifunctionele) parkeerruimte vrijgemaakt worden voor bezoekers van de woningen in het noordelijk deelgebied. Nota Hoogbouw In 2003 is met de Nota Hoogbouw een methodiek vastgesteld om te bepalen óf, waar en onder welke voorwaarden aan nieuwbouwinitiatieven met een hoogte van meer dan 25 meter boven maaiveld medewerking verleend kan worden. De beoogde invulling overeenkomstig het stedenbouwkundig plan sluit daarbij aan op de aanwijzing in de Nota Hoogbouw van het gebied langs de Randweg als locatie waarin hoogbouw tot 60 meter voorstelbaar wordt geacht, als stedelijk contrast gekoppeld aan het landschap van de Gement. Voor het stedenbouwkundig plan is ten aanzien van de uitwerking van de beoogde hoogbouwelementen ruimtelijk onderzoek verricht naar de inpasbaarheid in de omgeving en het stadssilhouet, de vormgeving van de gebouwen, de omgevingskwaliteit en aspecten van bezonning en windhinder. Dit onderzoek is als bijlage bij deze brief opgenomen: Verantwoording hoogteaccenten stedenbouwkundig plan. Bij de vormgeving van gebouwen hoger dan 50 meter speelt slankheid een belangrijke rol. De hoogste bebouwing - de toren die deel uitmaakt van de wandbebouwing aan de Vlijmenseweg - benadert deze hoogte. Het stedenbouwkundig plan is zodanig ontworpen dat vanuit de aanrijroutes naar deze wand het hoogteaccent als slank wordt ervaren. Daarnaast zal de toren worden samengesteld uit verschillende individuele gebouwen, hetgeen de visuele slankheid van het hoogteaccent versterkt. 5

5 Het stedenbouwkundig plan ziet voor het gehele deelgebied toe op een zorgvuldige situering van hoge en lage gebouwen met een goed evenwicht in hun onderlinge verhouding, in relatie tot de parkachtige omgeving en de beleving vanuit de Gement. Voor de torens wordt verder ingezet op een zorgvuldige geleding in de gevels en een passende beëindiging van de bebouwing, welke de slankheid ondersteunt. De eisen uit het beeldkwaliteitsplan sluiten daarbij rechtstreeks aan op de architectonische randvoorwaarden benoemd in de Nota Hoogbouw. In de voorbereidingsfase is het stedenbouwkundig plan met beeldkwaliteitsplan informeel al eens besproken in de welstandscommissie, waarbij waardering is uitgesproken voor de ambities van het stedenbouwkundig plan en de beoogde architectuur welke aansluit op de Nota Hoogbouw. Met betrekking tot de omgevingskwaliteit is van belang dat uw raad al eerder gekozen heeft om ook parkeren op maaiveld toe te laten in het woongebied en niet (uitsluitend) inpandig of ondergronds. Om de omgevingskwaliteit van met name de centrale parkruimte tussen de woongebouwen te optimaliseren is het parkeren voor wat betreft situering en ontsluiting op afstand gehouden van het park. Het parkeren aan de eerdergenoemde parkeerstraat is voorts ondergebracht in een (halfopen) gebouwde parkeervoorziening die wordt gekoppeld aan de te realiseren geluidswand en wordt bekleed met groen en zonnepanelen. Het bewonersparkeren voor de appartementenwand aan de Vlijmenseweg tenslotte wordt vanuit de parkruimte voldoende afgeschermd door de woonbebouwing zelf. Onderzoek naar bezonning en windhinder in de hoogbouw laat zien dat het woonklimaat ter plaatse goed genoemd kan worden. Voor wat betreft de bezonning blijkt dat de verschillende gebouwen slechts beperkt invloed op elkaar hebben. Het windklimaat in het centrale verblijfsgebied is voor voetgangers toereikend en kan bij de ontwikkeling van het zuidelijk deelgebied nog verbeterd worden door gerichte situering van de daar te realiseren nieuwbouw. Milieuaspecten, waterbeheer, duurzaamheid, flora en fauna. Door de ligging tussen stroomwegen als de Randweg en de Vlijmenseweg en de zwaar met busverkeer belaste Henri Dunantstraat is de geluidsbelasting op de gevels van de woongebouwen in het deelgebied hoog. Op voorhand is dan ook ontheffing van de voorkeursgrenswaarde wegverkeersgeluid nodig. De geluidsbelasting blijft evenwel binnen de marges van de maximaal te vergunnen ontheffingswaarde. Binnen het algemeen gemeentelijk ontheffingenbeleid zal - overeenkomstig eerdere besluitvorming - gezocht worden naar een optimalisering van het woonklimaat in de woongebouwen zonder de woningen achter een hoog scherm te moeten zetten of grote concessies te doen aan het streven naar het realiseren van een ruim opgezette centrale parkruimte. De woningen in het deelgebied zijn/worden daartoe ontworpen op zaken als het veiligstellen van geluidluwe gevels, afschermende balkons en/of inpandige loggia s en andere maatwerkoplossingen. Daarnaast wordt bezien of een hogere afscherming zo dicht mogelijk bij de zwaarste geluidsbron - Randweg, hoek Vlijmenseweg - nog een verdere substantiële verbetering te zien kan geven. Voor de centrale verblijfsruimte van het parkgebied voorziet de aanliggende woonbebouwing in combinatie met de halfopen bebouwing aan de parkeerstraat voor voldoende aanvullende afscherming om ter plaatse een goed verblijfsklimaat te waarborgen. De hoge verkeersdruk rondom het deelgebied neemt ook zijn extra belasting van de luchtkwaliteit in de omgeving mee. Op de voorgeschreven rekenafstand van 10 meter vanaf de randen van de verkeersbronnen wordt echter op voorhand al voldaan aan de landelijk gestelde normen voor het planjaar

6 Nu de woongebouwen op grotere afstand van de verkeersbronnen zijn geprojecteerd en voor appartementengebouwen van belang is dat de luchtverontreiniging met elke verdieping afneemt, kan uitgegaan worden van een (ruim) voldoende woon- en leefmilieu voor wat betreft luchtkwaliteit. Voor de verdere toekomst is berekend dat ook met een volledige benutting van de Randweg c.a., onder invloed van de trendmatige terugloop van uitstoot van (uitlaat)gassen, een verdere verbetering van de luchtkwaliteit zal worden bereikt. Vanuit het aspect externe veiligheid mag de Randweg niet als transitoroute voor vervoer van gevaarlijke stoffen worden gebruikt. Omdat de Randweg voor vervoerders toch aantrekkelijk kan zijn als transitoroute zal zorggedragen worden voor plaatsing van signaleringsborden van het verbod. Voorafgaand aan oplevering van de woningen in het noordelijk wandgebouw zal de LPG-verkoop aan het brandstoffenverkooppunt aan de Vlijmenseweg beëindigd zijn. De veiligheid van de ontwikkelingslocatie in de zin van bereikbaarheid voor hulpdiensten e.d. is eerder al door de Veiligheidsregio als goed beoordeeld. Vanuit integraal waterbeheer dient een robuust (klimaatadaptief) en veilig watersysteem ontwikkeld te worden in het deelgebied. Primair houdt dit in dat de locatie hydrologisch neutraal moet worden ontwikkeld c.q. de wateropgave binnen het ter plekke geldende watersysteem van West moet kunnen worden opgelost. Globale doorrekening op basis van het stedenbouwkundig plan laat zien dat - ondanks de hoogstedelijke ontwikkelingsopzet - het groene karakter van de inrichting en het beperkt houden van de terreinverharding de eventueel resterende wateropgave gering zal blijven. Direct hergebruik van hemelwater is (nog) niet voorzien en ook infiltratie behoort, vanwege de verdiepte ligging van de Randweg, niet tot de mogelijkheden. Waterdoorlatende bestrating c.a. en een aanvullende groene berging meer in de richting van de Vlijmenseweg zal bezien worden. Voorts zal nadere berging in de riolering en in het watersysteem van West - met een doorkoppeling onder de Vlijmenseweg - gevonden kunnen worden. Daar is bij de inrichting van het Weidonkpark al rekening mee gehouden. De planopzet met compacte woningbouw in een groene setting met een hoofdoriëntatie op de Gement (zonzijde) sluit goed aan op duurzaamheidsaspecten als zuinig ruimtegebruik en optimale benutting van duurzame (zonne)energie. De nabijheid van de vele voorzieningen en m.n. het centraal station bieden daarbij alle kansen voor een bescheiden autogebruik. Maar ook de aanvullende voorzieningen als horeca, kassen en andere gemeenschappelijke voorzieningen in het woongebied dragen bij tot een verdere versterking / verduurzaming van de woonfunctie en een passende mate van functiemenging. Ten aanzien van het energieverbruik, grondstoffen of afval gelden geen aanvullende dwingende eisen maar er wordt wel een slag gemaakt met de toepassing van zonnepanelen op de parkeervoorziening aan de parkeerstraat. Bij de verdere inrichting van de openbare ruimte wordt voorts zoveel mogelijk gebruik gemaakt van duurzame materialen: gebakken straatklinkers, natuurstenen banden, duurzaam hout voor straatmeubilair en energiezuinige straatverlichting Met betrekking tot de Flora- en faunawet is van belang dat een belangrijke kolonie huiszwaluwen zich al langere tijd nestelt onder de dakgoot van de bestaande (en te handhaven) bebouwing van het voormalige kazernecomplex. Ter voorkoming van verstoring van de huiszwaluwen op hun vaste rust- en verblijfsgebied, zal er een plan opgesteld worden met alle maatregelen en voorzieningen die benodigd zijn om de huiszwaluwen voor het gebied te behouden. Het initiatief van de realisering van een hotel en brasserie in het kazernegebouw zal daar ook op afgestemd worden. 7

7 Voorts wordt met het oog op het verder beschermen/ontzien van natuurwaarden in het Natura 2000-gebied van de Gement en de Moerputten nog aanvullend onderzoek gedaan. 6) Vervolgprocedure Het stedenbouwkundig plan, inclusief beeldkwaliteitsplan, (zoals ter goedkeuring voorgelegd aan de aandeelhoudersvergadering B.V. Willemspoort) zal nog voor de zomer gedurende een periode van 4 weken ter inzage gelegd worden met de mogelijkheid voor eenieder daar schriftelijk of mondeling op te reageren. De inspraakreacties zullen na het zomerreces bij een voor te leggen raadsvoorstel inzake de toepassing van de Wabo-afwijkingsbevoegdheid teruggekoppeld worden naar uw raad, als onderdeel van een ruimtelijke onderbouwing voor de bouwplanontwikkeling als bedoeld in art. 2.12, lid 1a sub 3 Wabo. Met betrekking tot het vaststellen door uw raad van een aangepast welstandsregime voor het betrokken deelgebied van Willemspoort zullen specifieke reacties op het beeldkwaliteitsplan bij voorkeur worden meegenomen in hetzelfde raadsvoorstel. Voorts wordt in deze periode tevens op de gebruikelijke wijze toepassing gegeven aan het vooroverleg met de betrokken overheidsinstanties. Beoogd wordt in het eerste kwartaal van 2016 de eerste nieuwbouwactiviteiten te kunnen vergunnen. 7) Financiëel-economische aspecten Het huidige stedenbouwkundige plan past binnen het Ruimtelijk kader middengebied Willemspoort zoals dit door uw raad is vastgesteld op 10 december Realisatie van dit plan geschiedt primair onder verantwoordelijkheid van de BV/CV Willemspoort (samenwerkingsverband tussen gemeente, Heijmans en Brabant Wonen). Tussen deze partijen is een samenwerkingsovereenkomst gesloten en is een BV opgericht. De grondexploitatie van de vennootschap op basis van het voorliggend stedenbouwkundig plan is sluitend. De gemeente is aandeelhouder in de vennootschap en op dit moment nog eigenaar van de grond. Voor het gemeentelijk aandeel in het project is ook een gemeentelijke grondexploitatie opgesteld. Deze is sluitend, mede vanwege een bij de jaarrekening 2013 getroffen voorziening. Burgemeester en wethouders van s-hertogenbosch, De secretaris, De burgemeester, mr. drs. I.A.M. Woestenberg mr. dr. A.G.J.M. Rombouts Bijlagen: - stedenbouwkundig plan Jeroen Bosch Park - verantwoording hoogteaccenten stedenbouwkundig plan - documenten quickscan geluidsaspecten, luchtkwaliteit en windhinder 8