Gemeente Rijswijk Afdeling Stad en Samenleving, Vastgesteld door de gemeenteraad op: Sectie Ruimtelijke en Economische Ontwikkeling 20 maart 2012 Grondprijzenbrief, gemeente Rijswijk 2012-2013
INHOUDSOPGAVE: 1. Grondprijzen in 2012 2013 a. Inleiding b. Prijsontwikkeling c. Minimumprijzen en uitgangspunten 2. Woningbouw a. Projectkavels b. Vrije kavels 3. Bedrijven / kantoren / detailhandel horeca a. Bedrijfsterreinen b. Kantoren c. Detailhandel horeca 4. Tuinuitgifte 5. Overige functies 6. Citeerregel en status grondprijzenbrief Bijlage(n) Samenvattende tabel grondprijzen 2012-2013 Tabellen woningcategorieën 2011 1. Grondprijzen in 2012 2013 a. Inleiding In de Nota Grondbeleid Gemeente Rijswijk 2012 2015 (2012 tot en met 2015) is bepaald dat de grondprijzen zullen worden vastgesteld in een Grondprijzenbrief. Uitgangspunt is dat de grondprijzen in beginsel eens per twee jaar worden geactualiseerd en vastgesteld. De onderhavige grondprijzenbrief geldt voor de periode 2012-2013 (2012 tot en met 2013) en wordt / is gelijktijdig met de Nota Grondbeleid Gemeente Rijswijk 2012 2015 vastgesteld. In de Nota Grondbeleid worden de uitgangspunten en grondprijsmethodieken per categorie c.q. marktsegment toegelicht. Deze grondprijzenbrief wordt dan ook als integraal onderdeel van het algemene grondbeleidskader aangemerkt. Voor de berekening van de grondprijzen gelden de volgende algemene beleidsuitgangspunten: Beleid: De gemeente Rijswijk hanteert vastgestelde grondprijsmethodieken voor de uitgifte van gemeentegrond per marktsegment. De uitgangspunten hierbij zijn als volgt: - Het grondprijsbeleid is transparant; - De grondprijzen worden marktconform vastgesteld; - De grondprijzen worden gebaseerd op de te realiseren functie; - De gemeente Rijswijk hanteert een mix van grondwaardemethodieken, waarbij het accent ligt op de residuele en comparatieve methode, waarbij voor woningbouw in beginsel wordt uitgegaan van een genormaliseerde residuele benadering (grondquotemethode) bij inbreilocaties en de residuele methode in uitleglocaties. Grondprijzenbrief, gemeente Rijswijk 2012-2013 1
b. Prijsontwikkeling De afgelopen jaren is een tendens aanwezig, mede ingegeven door Europese regelgeving, om in de vaststelling van de grondprijzen te komen tot meer marktconformiteit. Daarin speelt ook mee de wens te komen tot een hogere kostendekkendheid met name in die gevallen waar de marktprijs moeilijk is vast te stellen en vaak gebruik wordt gemaakt van (historisch) lage vastgestelde prijzen. In deze grondprijzenbrief is dan ook zichtbaar dat in deze gevallen, die veelal de sociale woningbouw betreffen, een meer dan trendmatige verhoging van de grondprijzen wordt voorgesteld. Deze ontwikkeling van de grondprijzen is ook zichtbaar in de omliggende gemeenten. c. Minimumprijzen en uitgangspunten In deze grondprijzenbrief worden de grondprijzen en daarbij behorende uitgangspunten voor de onderbouwing van de grondprijzen zoals vermeld in de nota grondbeleid per marktsegment voor de periode 2012-2013 vastgesteld. De grondprijzenbrief biedt tevens de grondslag voor de onderbouwing van de uitgifteprijzen van de gronden die opgenomen worden in een exploitatieplan 1. De grondprijzen die in deze grondprijzenbrief worden voorgesteld / vastgesteld zijn, worden aangemerkt als minimumprijzen en zijn exclusief BTW. Bij elke vorm van gronduitgifte en in het kader van separate exploitatieopzetten worden de werkelijke grondprijzen vastgesteld. Daarbij wordt specifiek rekening gehouden met het (bouw)programma, de locatie, de oppervlakte en de actuele marktsituatie. 2. Woningbouw a. Projectkavels Projectkavels zijn kavels waarbij de gemeente de grond verkoopt aan een ontwikkelaar of corporatie ten behoeve van woningbouw. Bij projectkavels koopt de particulier (koper) de kavel met daarop de woning. In de grondprijsberekening voor woningbouw wordt een onderscheid gemaakt tussen woningen in de (sociale) huursector en woningen in de vrije koopsector. Dit onderscheid op hoofdlijnen onderbouwd in de nota grondbeleid wordt in deze grondprijzenbrief nader uitgewerkt in de volgende twee toepasbare tabellen. Tabel 1 geeft de basis weer voor de berekening van de grondprijs in de sociale en vrije huursector. Tabel 2 geeft de basis weer voor de berekening van de grondprijs in de vrije koopsector. Tabel 1: Grondprijzen woningen sociale en vrije huursector Maandhuur Type woning Grondprijs (excl. BTW) Huurprijsgrens 652,52 Meergezinswoningen (Mgw) 13.600,- Eengezinswoningen (Egw) 17.000,- Huurprijsgrens > 652,52-940,00 Conform koopsector via tabel 2 Huurprijsgrens > 940,00 Conform koopsector via tabel 2 Als grens tussen sociale huur en vrije sector huur wordt (rekentechnisch) een prijs aangehouden van 185.500 VON. 1 Bijvoorbeeld gelijktijdig met een bestemmingsplanprocedure. Indien niet met alle grondeigenaren in het daarbij behorende exploitatiegebied een overeenkomst (anterieur) is gesloten over het gemeentelijk kostenverhaal en overige voorwaarden, dan dient in beginsel een exploitatieplan te worden vastgesteld (publiekrechtelijke wijze van kostenverhaal). Ter bepaling van de grondprijzen van alle gronden gelegen in het exploitatieplangebied dient uitgegaan te worden van het geldende gemeentelijke grondprijzenbeleid. Grondprijzenbrief, gemeente Rijswijk 2012-2013 2
Tabel 2: Grondprijzen woningen vrije-koopsector VON incl. VON excl. Mgw koopwoning Egw koopwoning 19% BTW 19% BTW Grondquote Grondprijs Grondquote Grondprijs excl. BTW excl. BTW 150.000 126.050 15,0% 18.908 20,0% 25.210 175.000 147.059 17,0% 25.000 22,0% 32.353 200.000 168.067 19,0% 31.933 24,0% 40.336 225.000 189.076 20,0% 37.815 25,5% 48.214 250.000 210.084 21,0% 44.118 27,0% 56.723 275.000 231.092 22,0% 50.840 28,0% 64.706 300.000 252.101 23,0% 57.983 29,0% 73.109 325.000 273.109 24,0% 65.546 30,0% 81.933 350.000 294.118 25,0% 73.529 31,0% 91.176 375.000 315.126 26,0% 81.933 32,0% 100.840 400.000 336.134 27,0% 90.756 33,0% 110.924 425.000 357.143 28,0% 100.000 34,0% 121.429 450.000 378.151 29,0% 109.664 35,0% 132.353 475.000 399.160 30,0% 119.748 36,0% 143.697 500.000 420.168 31,0% 130.252 37,0% 155.462 Mgw = meergezinswoning (appartement) Egw = eengezinswoning (grondgebonden) Voor de verkoop van woonwagenkavels wordt aansluiting gezocht bij de sociale huursector. Beide tabellen zijn tot stand gekomen op basis van o.a. marktonderzoek, residuele berekeningen en vergelijkend (comparatief) onderzoek bij onder andere de referentiegemeenten conform de nota grondbeleid. Bij inbrei locaties wordt meestal gerekend met genormeerde grondquotes die richting gevend zijn terwijl bij uitleggebieden, zoals Rijswijk-Zuid, bij voorkeur de residuele methode wordt toegepast.. Zoals hiervoor onder 1.b aangegeven zijn de grondprijzen voor sociale huur meer dan trendmatig gestegen. De tabel voor de grondprijzen in de koopsector is t.o.v. 2011 aangepast in het lagere prijsniveau. Dit mede ingegeven door het feit dat categorie sociale koop niet meer is opgenomen gelet op de europese regelgeving en voor deze vervallen categorie aansluiting moest worden gezocht bij de koop in de marktsector. De gemeente zoekt in haar grondbeleid ook aansluiting bij de indeling van de financieringscategorieën in de woningbouw van het beleid van het Stadsgewest Haaglanden. Met dit beleid wordt in het grondprijsbeleid rekening gehouden. De relevante gegevens uit het beleid van het Stadsgewest Haaglanden 2011 zijn in de bijlage opgenomen. Ter informatie zijn de tabellen 1 en 2 ook nog grafisch weer te geven. De grafische weergave van tabel 1 heeft weinig toegevoegde waarde. Immers de grondprijs voor sociale huur is vast en de grondprijs voor vrije sectorhuur volgt de prijs van de vrije-koopsector. Tabel 2 is hieronder wel grafisch weergegeven. Grondprijzenbrief, gemeente Rijswijk 2012-2013 3
Minimum grondprijzen vrije-sector koop 160.000 140.000 120.000 Grondprijs (excl. BTW) 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 150.000 175.000 200.000 225.000 250.000 275.000 300.000 325.000 350.000 375.000 400.000 425.000 450.000 475.000 500.000 VON-prijs Appartementen Eengezinsw oningen Om het gebruik van de tabellen toe te lichten worden hieronder nog enkele voorbeelden gegeven. Voorbeeld 1: Stel de VON-prijs van een eengezinswoning (koop) bedraagt 214.000,- (incl. BTW). De bijbehorende grondquote is 24,84% (tabel 2 d.m.v. interpolatie). De kavelprijs wordt dan als volgt berekend: 214.000,- delen door de BTW en daarna vermenigvuldigen met de grondquote. Minimum grondprijs: 214.000,- / (119) x 24,84% = 44.670,- (excl. BTW). Voorbeeld 2: Stel de huurprijs van een meergezinswoning (huur) bedraagt maximaal 652,52 per maand. Dit betreft een sociale huurwoning. De bijbehorende grondprijs bedraagt een vast bedrag per kavel (tabel 1). Minimum grondprijs: 13.600,- (excl. BTW). Voorbeeld 3: Stel de VON-prijs van een meergezinswoning (koop) bedraagt 249.000, (incl. BTW). De bijbehorende grondquote is 20,96% (tabel 2 d.m.v. interpolatie). De grondprijs wordt dan als volgt berekend: 249.000,- delen door de BTW en daarna vermenigvuldigen met de grondquote. Minimum grondprijs: 249.000,- / (1,19) x 20,96% = 43.857,- (excl. BTW). Voorbeeld 4: Stel de huurprijs van een eengezinswoning (huur) is gelegen in het interval 652,52 < huurprijs < 940,- (tabel 1) en de marktwaarde (VON-prijs) van de woning kan gesteld worden op 350.000,- (incl. BTW). De bijbehorende grondquote is 31,00% (tabel 2). Dit betreft een vrije sector huurwoning. De grondprijs wordt dan als volgt berekend: 350.000,- delen door de BTW en daarna vermenigvuldigen met de grondquote. Minimum grondprijs: 350.000,- / (1,19%) x 31,00% = 91.177,- (excl. BTW). Grondprijzenbrief, gemeente Rijswijk 2012-2013 4
b. Vrije kavels Vrije kavels zijn kavels waarbij de gemeente de grond rechtstreeks in bouwrijpe staat verkoopt aan een particulier. De particulier laat op deze kavel in eigen beheer een woning bouwen. De prijs van vrije kavels wordt per m² bepaald afhankelijk van de grootte en de ligging van de kavels. De marktwaarde is comparatief bepaald voor 2012 op 530,- per m² excl. BTW, welke prijs overeenkomt met de prijs in 2011. 3. Bedrijven / kantoren / detailhandel a. Kantoren Afgelopen jaren hebben zowel in Rijswijk als in andere gemeenten weinig gronduitgiften voor kantoren plaatsgevonden. Conform de nota grondbeleid is de uitgifteprijs comparatief bepaald op 225-255 excl. BTW. per m² bruto vloer oppervlak (BVO). Deze prijs komt nagenoeg overeen met de prijs in 2011. Indien het aantal te realiseren m² BVO lager is dan het uit te geven terrein wordt de grondprijs over het aantal m² uit te geven terrein berekend. b. Bedrijfsterreinen Nieuwe bedrijventerreinen worden in de toekomst met name in Rijswijk-Zuid gerealiseerd. Het prijsniveau is conform de nota grondbeleid comparatief bepaald op 225-255 excl. BTW per m² BVO. Deze prijs komt nagenoeg overeen met de prijs in 2011. Indien het aantal te realiseren m² BVO lager is dan het uit te geven terrein wordt de grondprijs over het aantal m² uit te geven terrein berekend. c. Detailhandel en horeca Gezien de grote differentiatie tussen locaties en het ontbreken van voldoende referenties is het niet mogelijk om op voorhand voor de gemeente Rijswijk een uniforme grondprijs vast te stellen voor detailhandel en horeca. De grondprijs voor detailhandel en horeca wordt daarom door middel van een taxatie bepaald. Door deze grote differentiatie tussen locaties en eventuele ontwikkelingen wordt voor iedere ontwikkeling separaat de grondprijs berekend. Horeca maakt veelal deel uit van integrale winkelprojecten. Voor het vaststellen van de grondwaarde wordt derhalve vaak geen onderscheid gemaakt tussen detailhandel en horeca. Indien de situatie daar wel aanleiding toe geeft zal in de grondprijsbepaling hier rekening mee worden gehouden. 4. Tuinuitgifte Onder deze noemer valt uitgifte van relatief kleine percelen grond ten behoeve van uitbreidingen van bij woningen behorende tuinen. Veelal betreft het snippergroen ofwel groenstroken grenzend aan particuliere gronden. Deze groenstroken vallen niet onder structureel groen en behoren in eigendom toe aan de gemeente. De uitgifte van snippergroen ofwel groenstroken dient te passen binnen de kaders van het vigerende bestemmingsplan, ondergrondse infrastructuur en ecologische zones. Per transactie wordt een minimum van 5.000,- per uit te geven kavel in rekening gebracht om de kosten te dekken die de gemeente moet maken. Extra kosten, die veroorzaakt worden door de koper, zullen in rekening worden gebracht. Voor de minimale oppervlakte wordt altijd uitgegaan van de in de categorie tuinuitgifte genoemde minimumprijs. De prijs per m 2 wordt bepaald door een vergelijking te maken met referentiegemeenten (comparatief), op basis van taxatie en maatwerk (marktconforme waarde) Grondprijzenbrief, gemeente Rijswijk 2012-2013 5
5. Overige functies Naast de hoofdcategorieën zoals in hoofdstuk 2 en 3 aan de orde gesteld, zijn er vanzelfsprekend nog categorieën waarvoor in voorkomende gevallen een grondprijs vastgesteld moet worden. Deze categorieën worden in dit hoofdstuk gebundeld bij wijze van overige categorieën van gebruiksfuncties. De genoemde categorieën zijn niet limitatief, maar wel de meest voorkomende. Indien een specifiek geval niet onder een van de genoemde categorieën valt, geldt als uitgangspunt dat maatwerk geboden is. In dat geval kan een separaat taxatierapport worden opgesteld. Dit is afhankelijk van de aard en omvang van het betreffende perceel. Onder dit hoofdstuk vallen de overige (commerciële) categorieën, zoals: Parkeren bij appartementen en woningen Parkeren bij bedrijfsruimten Parkeren bij kantoren Parkeren bij detailhandel en horeca Hotels Leisure Nutsvoorzieningen Zendmasten en netwerkinstallaties Reclamemasten 6. Citeerregel en status grondprijzenbrief Deze grondprijzenbrief wordt aangeduid als: Grondprijzenbrief Gemeente Rijswijk 2012-2013. De in deze grondprijzenbrief vastgestelde grondprijzen en de daarbij gehanteerde uitgangspunten dienen als integraal onderdeel van het algemene grondbeleid van de gemeente Rijswijk, zoals vastgesteld in de Nota Grondbeleid 2012 2015 (2012 tot en met 2015) te worden aangemerkt. De grondprijzenbrief is van toepassing per datum vaststelling en blijft geldig tot het moment van actualisatie. In beginsel wordt eens per 2 jaar de grondprijzenbrief geactualiseerd. Per datum van de vaststelling van deze grondprijzenbrief komen het grondprijzenbeleid en de grondprijzen zoals vermeld in de Nota Grondbeleid (2009), vastgesteld bij raadsbesluit d.d. 31 maart 2009, te vervallen.. Grondprijzenbrief, gemeente Rijswijk 2012-2013 6
Bijlage: Samenvattende tabel grondprijzen 2012-2013 Categorie Grondprijzen exclusief BTW Wijze van berekenen Woningbouw (zie hoofdstuk 2) meergezinswoning sociaal huur 13.600,- per woning eengezinswoning sociaal huur 17.000,- per woning voor woningen met een VON tot 185.500,- 1) vrije-sector huur (meer- en eengezinswoningen) zie hoofdstuk 2, tabel 2 vrije-sector koop (meer- en eengezinswoningen) zie hoofdstuk 2, tabel 2 vrije kavels 530,- per m² terrein residueel / comparatief Sociaal maatschappelijke (niet-commercieel) Overheidsvoorzieningen 160,- per m2 bvo index cpi (CBS), comparatief Scholen 160,- per m2 bvo index cpi (CBS), comparatief Ziekenhuizen 160,- per m2 bvo index cpi (CBS), comparatief Woonwagencentra 160,- per m2 bvo index cpi (CBS), comparatief Gebedshuizen 160,- per m2 bvo index cpi (CBS), comparatief Sporthallen 160,- per m2 bvo index cpi (CBS), comparatief Bibliotheek 160,- per m2 bvo index cpi (CBS), comparatief gemeentelijk zwembad 160,- per m2 bvo index cpi (CBS), comparatief onbebouwde grond o.a. sportvelden 60,- per m2 index cpi (CBS) 2) Sociaal maatschappelijk (commercieel) Kinderdagverblijven 225,- per m2 bvo o.b.v. commerciële waarde v.d. voorziening 3) Huisartsenpraktijken 225,- per m2 bvo o.b.v. commerciële waarde v.d. voorziening 3) Apotheken 225,- per m2 bvo o.b.v. commerciële waarde v.d. voorziening 3) Kantoren kantoren (fsi < 1) 225,- / 255,- per m2 terrein comparatief 3) kantoren (fsi > 1) 225,- / 255,- per m2 bvo comparatief 3) Bedrijven bedrijven (fsi < 1) 225,- / 255,- per m2 terrein comparatief 3) bedrijven (fsi > 1) 225,- / 255,- per m2 bvo comparatief 3) Detailhandel en horeca detailhandel en horeca per m2 bvo taxatie Tuinuitgifte tuinuitgifte 300,- per m2 < 50 m2 minimaal per transactie 5.000,- tuinuitgifte per m2 > 50 m2 taxatie, min. per transactie 5.000,- 4) Parkeren parkeren bij appartementen en won. per won. grondquote over v.o.n. parkeren bij bedrijfsruimten per m2 gerelateerd aan hoofdfunctie parkeren bij kantoren per m2 gerelateerd aan hoofdfunctie parkeren bij detailhandel en horeca per m2 gerelateerd aan hoofdfunctie Hotel hotel per m2 bvo advies externe adviseur (taxateur) Leisure bioscoop per m2 bvo maatwerk o.b.v. marktconforme waarde 3) discotheek per m2 bvo maatwerk o.b.v. marktconforme waarde 3) klimhal per m2 bvo maatwerk o.b.v. marktconforme waarde 3) squashhal per m2 bvo maatwerk o.b.v. marktconforme waarde 3) conferentieruimte per m2 bvo maatwerk o.b.v. marktconforme waarde 3) Nutsvoorzieningen nutsvoorzieningen 160,- per m2 grondprijs sociaal maatschappelijk Zendmasten en netwerkinstallaties op gemeentelijke gronden 6.000,- retributie per jaar per zendmast 5) op gemeentelijke gebouwen 6.000,- retributie per jaar per zendmast 5) Grondprijzenbrief, gemeente Rijswijk 2012-2013 7
Opmerking(en): 1) De grondprijs voor huurwoningen (appartementen en eengezinswoningen) is met circa 3.000,- per woning toegenomen t.o.v. de Nota Grondbeleid 2009. Deze verhoging is toegepast vanwege europese regelgeving en meer kostendekkendheid. 2 Sociaal maatschappelijke voorzieningen: uitgifte van onbebouwde grond ten behoeve van maatschappelijke voorzieningen zonder commerciële grondslag. 3) Floor space index (f.s.i.) < 1: de verkoopprijs wordt berekend per m 2 terrein; Floor space index (f.s.i.) > 1: de verkoopprijs wordt berekend per m 2 b.v.o. 4) Tuinuitgifte: bij uitgiftes > 50 m 2 prijs te bepalen middels een taxatie(rapport) ofwel commercieel bepaald. 5) Retributie voor zendmasten en antenne-installaties op gemeentelijke gronden en gemeentelijke gebouwen: Retributie (van 0 tot 64 m 2 ) 6.000,- per jaar Toeslag voor elke extra m 2 100,- per m 2 per jaar (geldt alleen voor gemeentelijke gronden) Toeslag hoogte (van 40 m 1 tot 60 m 1 ) 1.500,- per jaar Toeslag hoogte per 10 m 1 boven 60 m 1 1.000,- per 10 m 1 Toeslag extra provider 1.500,- per provider per jaar De retributie zal jaarlijks worden herzien op basis van het maandindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks CPI-alle huishoudens. Comparatief: De gehanteerde grondprijzen van de gemeente Rijswijk worden vergeleken met een aantal referentiegemeenten, te weten Delft, Leidschendam-Voorburg, Den Haag en Pijnacker-Nootdorp. Begripsbepalingen en afkortingen: bvo: bruto vloeroppervlakte volgens het Nederlands Normalisatie-Instituut NEN-norm 2580: De bruto vloeroppervlakte van een ruimte of van een groep van ruimten is ruwweg de oppervlakte gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. fsi: floor space index: De floor space index is de verhouding tussen het totaal aantal m 2 bruto vloeroppervlakte (b.v.o.) van het gebouwde binnen een plangebied en het aantal m 2 uitgeefbaar terrein van het perceel. VON: vrij op naam. Vrij op naam betekent dat de kosten van de koop voor rekening van de verkoper zijn. De tegenhanger van vrij op naam is kosten koper. In het laatste geval komen de kosten van een koop voor rekening van de koper. Het gaat om kosten voor de belasting (omzet- of overdrachtsbelasting), notaris- en kadastrale kosten en eventuele andere bijkomende kosten. Bijlage: Tabellen woningcategorieën 2011 Tabel : Huurprijsgrenzen huurwoningen Categorie Type Maandhuur Toelichting Extra goedkope huur 361,66 Huurtoeslag (kwaliteitkortingsgrens) Betaalbare huur 1 of 2 persoons huishoudens 517,64 Huurtoeslag (1 e aftoppingsgrens) 3 of meer persoons huishoudens 554,76 Huurtoeslag (2 e aftoppingsgrens) Goedkope huur Huurtoeslaggrens 652,52 Huurtoeslag (maximum sociale huur) Middeldure huur > 652,52-940,00 Besluit DB Haaglanden 15-06-2011 Dure huur > 940,00 Besluit DB Haaglanden 15-06-2011 Bron: Stadsgewest Haaglanden Tabel : Koopprijsgrenzen koopwoningen Categorie Type woning VON Goedkope koop < 185.500 Besluit DB Haaglanden 15-06-2011 Middeldure koop Meergezinswoningen 185.500-249.000 Besluit DB Haaglanden 15-06-2011 Eengezinswoningen 185.500-273.000 Besluit DB Haaglanden 15-06-2011 Dure koop Meergezinswoningen 249.000-497.500 Besluit DB Haaglanden 15-06-2011 Eengezinswoningen 273.000-497.500 Besluit DB Haaglanden 15-06-2011 Extra dure koop 497.500-854.000 Besluit DB Haaglanden 15-06-2011 Top koop > 854.000 Besluit DB Haaglanden 15-06-2011 Bron: Stadsgewest Haaglanden Grondprijzenbrief, gemeente Rijswijk 2012-2013 8