Detailhandelsvisie Almere 2012
Colofon Detailhandelsvisie Almere 2012 Auteurs xxxxxx Vormgeving Gemeente Almere/CBW/Communicatie/team Vormgeving Foto s Gemeente Almere Drukwerk OBT, Den Haag April 2012
Detailhandelsvisie Almere 2012 Inhoudsopgave Inleiding pagina 2 Waarom herziening detailhandelsnota? pagina 4 Wettelijke- en beleidskaders pagina 6 Wat willen we bereiken? pagina 8 Welke rol willen we spelen? pagina 10 Welke beleidskeuzen maken we pagina 12 Bijlagen Pagina 18 1
2
Detailhandelsvisie Almere 2012 Inleiding De detailhandel is van wezenlijk belang voor de stad, haar inwoners en ondernemers. Het vormt een belangrijk onderdeel van de kwaliteit van het woon- en leefklimaat voor de inwoners van Almere. Het gaat om het (dagelijkse) voorzieningenniveau in de buurt en in de stad. Maar winkelen is ook een vorm van vrijetijdsbesteding en draagt daarmee ook bij aan de levendigheid in de stad. Het biedt ontmoetingsplekken en bepaalt voor een deel het imago van de stad bij het publiek. Detailhandel is een bron van ondernemerschap en werkgelegenheid en niet in de laatste plaats een belangrijke goederenmarkt, waar in Nederland één derde van de consumptieve bestedingen naartoe gaat. voornemen strakker te handhaven op ruimere regels). Maar de visie is niet de plek waarin de programmering of het handhavingsbeleid wordt vastgelegd. De programmering wordt jaarlijks vastgesteld middels het Meerjarenperspectief Grondexploitaties Almere (MPGA) en gemonitord via de Bestuurlijke Voortgangsrapportage Stedelijke Programmering Almere (BVR SPA). Over de programmering van detailhandel, mede in relatie tot de grondexploitaties, zal een separate uitvoeringsnota verschijnen. De visie geeft tenslotte slechts het algemene beleidsstreven met betrekking tot winkelopeningstijden en warenmarkten aan. Indien noodzakelijk worden ook deze deelaspecten nader uitgewerkt in separate notities. Deze Detailhandelsvisie Almere 2012 geeft in hoofdlijnen antwoord op de vraag hoe Almere in de komende jaren met detailhandel in de stad wil omgaan. Met deze detailhandelsvisie kiezen we bewust voor een beknopte visie die de gewenste detailhandelsstructuur van Almere op hoofdlijnen vastlegt. De visie geeft daarnaast aan welke rol de gemeente voor zichzelf ziet bij het realiseren en bewaken van die gewenste structuur. Belangrijke instrumenten daarbij zijn onder meer programmering, handhaving, actualiseren bestemmingsplannen en periodiek overleg met marktpartijen. Voor programmering en handhaving bevat deze visie de belangrijkste uitgangspunten (zoals de wens op elk moment voldoende locaties in de verschillende segmenten beschikbaar te hebben en het Een eerder concept van deze visie is besproken met de Kamer van Koophandel en verschillende in Almere gevestigde marktpartijen, waaronder beleggers en winkeliers. Wij willen het overleg met deze partijen continueren en samen met hen de feitelijke ontwikkelingen in de detailhandel binnen Almere monitoren. Deze detailhandelsvisie vervangt de nota Detailhandel in Almere, Ruimte en diversiteit in winkelgebieden (2004); Nota vestigingsbeleid Perifere Detailhandel (1999); Nota Warenmarkten 1998-2002 (1998); Beleid bij bouwmarkten en tuincentra (2000). Bovendien vervangt deze visie die onderdelen van de Gemeentelijke Visie op het Vestigingsbeleid (GVV, 2010) die betrekking hebben op detailhandel 1). 1) Het betreft met name tabel 3: Kader voor functiemenging van vestigingslocaties tbv bestemmingsplannen uit de GVV. De regels detailhandel (regulier); PDV en GDV >1.000 m² wvo uit die tabel worden vervangen door de hier als bijlage bijgevoegde kaders detailhandel Almere (bijlage 4). 3
Detailhandelsvisie Almere 2012 Waarom herziening detailhandelsnota? Almere wil doorgroeien naar een complete stad met een eigen economische identiteit en daarmee de concurrentiepositie van de Noordvleugel van de Randstad versterken. Detailhandel is in Almere een belangrijke economische sector die veel werkgelegenheid biedt. Tegelijkertijd streeft Almere voor haar bewoners naar een leefbare stad met vitale wijken en buurten. Winkels zijn de ruggengraat van een attractief stadscentrum en vormen een belangrijk onderdeel van de kwaliteit van het woon- en leefklimaat voor de inwoners van Almere. Winkels zijn ontmoetingsplekken in de stad en bepalen ook voor een groot deel het imago van de stad. In 2004 is de nota Detailhandel in Almere; ruimte en diversiteit in winkelgebieden vastgesteld. Destijds was sprake van een flinke uitbreidingsruimte in alle onderdelen van de detailhandel. De nota was er vooral op gericht de groei in goede banen te leiden. Sindsdien is het winkelaanbod in Almere aanzienlijk gegroeid. In het afgelopen decennium is het aantal m² winkelvloeroppervlak in Almere met 150% toegenomen. In diezelfde periode groeide het aantal inwoners met 30%. Als gevolg daarvan is het aantal beschikbare vierkante meters per inwoner van 2000 tot 2010 toegenomen van 0,78 tot 1,50. Dit is meer dan Amsterdam (1,33) en iets minder dan Den Haag (1,56). 4
In de detailhandelsnota uit 2004 werd gesignaleerd dat Almere op dat moment slechts beschikte over één formele locatie voor Perifere Detailhandel (PDV), DoeMere. De locatie A6/A27 (A6-park) is aangewezen als toekomstige clusterlocatie voor PDV, terwijl destijds ook in het centrum van Almere Poort een clusterlocatie voor hoogwaardige woninginrichting werd voorzien. Daar beide locaties pas op termijn beschikbaar zouden komen is daarnaast bedrijventerrein Markerkant opgenomen als vestigingslocatie voor bepaalde vormen van perifere detailhandel. Gesignaleerd werd dat door het tekort aan ruimte voor de vestiging van perifere detailhandel deze versnipperd is over verschillende bedrijventerreinen in de stad. Die versnippering is sindsdien toegenomen. Lange tijd is gepoogd binnen PDV te sturen op branchering, maar op grond van nieuwe Europese richtlijnen kan sturing nog uitsluitend plaatsvinden op ruimtelijk relevante gronden. bevolking koopt, al dan niet frequent, op internet. 10% van alle Nederlandse aankopen doet men inmiddels online 2). Als gevolg van zowel conjuncturele als bovengenoemde structurele ontwikkelingen staat de detailhandel de laatste jaren overal onder grote druk. Er dreigt overcapaciteit en de winkelleegstand neemt toe. In een nog altijd snel groeiende stad als Almere is nog beperkte ruimte voor groei, maar groei is minder vanzelfsprekend geworden. De markt vraagt om een actieve sturende rol van de overheid. De overheid moet keuzes maken en deze in helder beleid vastleggen. Voor Almere is dit aanleiding het detailhandelsbeleid te herijken. Een andere belangrijke ontwikkeling is de snelle opkomst van e-commerce. De aanvankelijke drempelvrees bij online winkelen is weg, nieuwe betaalmethoden hebben betalen via internet steeds makkelijker gemaakt. De omzet van verkoop via internet groeit niet alleen elk jaar, maar het groeipercentage neemt ook elk jaar toe. Nederland neemt in Europa een koppositie in op het gebied van internetaankopen, samen met Denemarken, het Verenigd Koninkrijk en Zweden. Circa 70% van de Nederlandse 2) Bron: Jaarverslag Currence, mei 2011 5
Detailhandelsvisie Almere 2012 Wettelijke- en beleidskaders Het wettelijk kader voor de Detailhandelsvisie Almere 2012 is de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Op grond van artikel 4:81 van deze wet kan een bestuursorgaan beleidsregels vaststellen met betrekking tot een hem toekomende of onder zijn verantwoordelijkheid uitgeoefende, dan wel door hem gedelegeerde bevoegdheid. Deze beleidsregels vormen het uitgangspunt bij het opstellen van ruimtelijke visies en plannen, waaronder bestemmingsplannen. Artikel 4:84 van de Awb regelt dat het bestuursorgaan handelt overeenkomstig de beleidsregel, tenzij dat voor een of meer belanghebbenden gevolgen zou hebben die wegens bijzondere omstandigheden onevenredig zijn in verhouding tot de met de beleidsregel te dienen doelen. Rijksbeleid met betrekking tot detailhandel heeft zich de afgelopen decennia vooral gericht op het stellen van randvoorwaarden aan Perifere- en Grootschalige Detailhandelsvestigingen (PDV/ GDV-beleid). Vanaf de invoering van de Nota Ruimte (2006) is dit rijksbeleid geleidelijk afgeschaft. Detailhandelsbeleid is sindsdien vooral een verantwoordelijkheid van provincie en gemeenten. In de Rijksstructuurvisie Infrastructuur en Ruimte (IenM 2011) zijn de laatste resten van het locatiebeleid komen te vervallen. 6
In het Omgevingsplan Flevoland 2006 (OPF) heeft de provincie haar locatiebeleid uiteengezet. Dit beleid is nader uitgewerkt in de Beleidsregel Locatiebeleid Stedelijk Gebied 2011 (vastgesteld op 23 augustus 2011). Binnen bovengenoemde provinciale en rijkskaders kunnen gemeenten eigen beleid vormgeven. In de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) wordt onderscheid gemaakt tussen de visie en de normering (via het bestemmingsplan). De Wro verplicht gemeenten tot het opstellen van actuele bestemmingsplannen. Ook voor het detailhandelsbeleid is uiteindelijk het bestemmingsplan het belangrijkste juridische instrument. Hierin wordt bepaald waar in welke mate detailhandel wordt toegestaan. Een andere belangrijk kader is de Europese Dienstenrichtlijn 2006/123/EG. Krachtens deze richtlijn is het niet meer mogelijk om bouwvergunningen te laten afhangen van economische criteria, zoals marktruimte, economische impact of economische beleidsdoelstellingen. In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) bij de nieuwe Wro is de mogelijkheid opgenomen om binnen de bestemming detailhandel regels op te nemen met betrekking tot branches. De motivering ervan dient te gebeuren op basis van ruimtelijk relevante argumenten, niet vanuit argumenten van concurrentiebeperking. In het detailhandelsbeleid kunnen dus keuzes gemaakt worden omtrent ruimtelijke spreiding, locatie, omvang en aanbod. Het beperken van de toegestane branches of winkelgroottes op een specifieke locatie is ook toegestaan. Van belang is dat de keuze ruimtelijk relevant worden onderbouwd. beleidskaders voor deze detailhandelsvisie zijn: - het Oostvaardersakkoord 2010-2014 (2010) - Almere Inc. - de Economische Visie Almere 2030 (2008) - de Almere Principles (2008) - de Concept Structuurvisie Almere 2.0 (2010) - de Europese Dienstenrichtlijn (2009) - de Gemeentelijke Visie op het Vestigingsbeleid (GVV, 2010). 7
Detailhandelsvisie Almere 2012 Wat willen we bereiken? We streven naar een complete stad met aantrekkelijke voorzieningen voor de eigen inwoners. Een leefbare stad met bruisende centra waar een mix van winkels, cultuur, horeca, leisure, onderwijs, woningen en kantoren is te vinden. Zo n aantrekkelijke stad zal op termijn ook een bovenlokale aantrekkende werking kunnen krijgen, waardoor - meer dan nu het geval is - ook koopkrachttoevloeiing naar de stad plaatsvindt. We willen de bestaande detailhandelsstructuur - zoals vastgelegd in de nota Detailhandel uit 2004 - in stand houden. De belangrijkste uitgangspunten voor die detailhandelsstructuur zijn: 1. de fijnmazigheid van winkelvoorzieningen 2. de positie van het stadscentrum als hét centrale (winkel)centrum van Almere 3. ruimte bieden aan ondernemers 4. E-commerce faciliteren 1. Fijnmazigheid Almere heeft een fijnmazige detailhandelsstructuur met stadsdeelcentra, buurt- en wijkcentra en solitaire supermarkten. Veel Almeerders doen hun dagelijkse boodschappen bij de supermarkt in de buurt. Deze winkelcentra leveren een belangrijke bijdrage aan de sociale cohesie en de levendigheid. Daarnaast hebben ze betekenis voor de werkgelegenheid en economie in de wijken. 8
2. Positie Stadscentrum ten opzichte van stadsdeelcentra Het stadscentrum is een multifunctioneel gebied met stedelijke en regionale trekkracht waar ook inwoners uit Buiten, Haven en Poort regelmatig winkelen. Dit betekent niet dat reguliere detailhandel bij voorkeur wordt gevestigd in het stadscentrum en wordt beperkt in de overige stadsdeelcentra. Het stadscentrum onderscheidt zich vooral van de andere stadsdeelcentra door de combinatie van detailhandelsvoorzieningen met andere voorzieningen met een gemeentebrede verzorgingsfunctie, zoals de Schouwburg, het Intercity Station, het Stadhuis, de bibliotheek en de Hogeschool Windesheim. Deze combinatie van voorzieningen, in combinatie met een groot en gedifferentieerd aanbod in het winkelgebied, zorgt er voor dat het stadscentrum een gemeenteverzorgende functie heeft tegenover de stadsdeelverzorgende functie van de stadsdeelcentra. 3. Ruimte bieden aan ondernemers We willen de mogelijkheden voor zittende en nieuwe detailhandelsondernemers in Almere behouden en vergroten. Een gezond ondernemersklimaat is daarvoor een belangrijke randvoorwaarde. We houden vast aan onze slogan Het kan in Almere en zullen alles in het werk stellen ondernemers de ruimte te geven hun onderneming in Almere te realiseren en/of uit te breiden. Dit betekent dat we er niet voor kiezen doelbewust schaarste te creëren in Almere als geheel of de stadsdelen. Het betekent echter ook niet dat we ongebreideld nieuwe locaties in ontwikkeling zullen nemen. In dit kader betekent het vooral dat we streven naar een constant locatieaanbod in verschillende prijsklassen en segmenten. Omdat voor sommige branches de huurprijzen in de het stadscentrum of de stadsdeelcentra moeilijk zijn op te brengen zijn in de afgelopen jaren verschillende van dergelijke detailhandelsvoorzieningen gevestigd op bedrijventerreinen. Door kleinschalige detailhandel in plinten, in woningen en op een beperkt aantal perifere locaties mogelijk te maken ontstaan hiervoor meer geschikte mogelijkheden. 4. E-commerce faciliteren E-commerce is een nieuwe vorm van handel die past bij een moderne stad als Almere. We willen e-commerce in Almere blijven faciliteren. De trend naar meer online winkelen is niet te keren en zal zich ook in Almere manifesteren in verschillende ruimtelijke vormen; in woningen, op bedrijventerreinen (magazijn en verzending), maar ook in bestaande winkelvestigingen. Almere kan de e-commerce stad van Nederland worden. Bestaande winkels in centra zullen naar verwachting niet overleven zonder ook de mogelijkheden voor online winkelen aan te bieden. Daar waar dit leidt tot een aanvullende ruimtevraag van zittende winkeliers zal de gemeente zich inspannen deze vraag met voorrang te accommoderen. 9
Detailhandelsvisie Almere 2012 Welke rol willen we spelen? De nota uit 2004 zegt: In de komende jaren wil de gemeente haar voorwaardenscheppende rol voortzetten, maar tevens stimuleren en soms initiëren. De gemeente wil positieve ontwikkelingen stimuleren en negatieve ontwikkelingen afremmen. Ze richt zich daarbij op het voeren van regie op basis van het beleid van de detailhandelsnota, het begeleiden van de uitvoering en in sommige gevallen kiezen voor een aanjaagfunctie. Met de uitvoering van de nota Detailhandel in Almere betekent dit verdere intensivering van beleid, samenwerking met betrokken marktpartijen en daarbij inzetten op vooral ruimte en diversiteit in winkelgebieden. De primaire rol van de gemeente wat betreft detailhandelsbeleid ligt op het vlak van de ruimtelijke ordening, het aanwijzen van winkelgebieden, gronduitgifte, investeringen in de openbare ruimte en de infrastructuur, het reguleren van de ambulante handel en van winkelopenstelling. In grote lijnen is dit ook anno 2012 hoe wij onze rol met betrekking tot detailhandel zien. Ook voor de toekomst zien we voor de gemeente vooral een voorwaardenscheppende rol. Net zoals bijvoorbeeld bij het particulier opdrachtgeverschap, streven we er naar op elk moment 10
voldoende locatieaanbod te hebben in alle verschillende segmenten, teneinde de vraag van zittende en startende ondernemers zo optimaal mogelijk te kunnen accommoderen. Faciliteren willen we vooral nieuwe, kansrijke en innoverende ontwikkelingen, zoals bijvoorbeeld e-commerce en startende ondernemingen in niche markten. Daarnaast nemen we een beperkte regisserende rol. We voeren een beleid van sturen en loslaten. We sturen op het behoud van de fijnmazige winkelstructuur. Ter bescherming van de detailhandelsstructuur in de stad willen we beperkt sturen op plaats en omvang van detailhandelsvestigingen. Die sturing vindt plaats op grond van ruimtelijke overwegingen. Op andere aspecten is het beleid meer gericht op loslaten. Zo verruimen we de mogelijkheden voor kleinschalige detailhandel, onder meer in woonwijken. op grond van door ons of anderen berekende marktcapaciteiten. Cijfers over marktcapaciteit spelen weliswaar een rol in onze programmering, maar zijn voor ons uitsluitend sturend in beslissingen over eventueel noodzakelijke voorinvesteringen (bouwrijp maken, aanleg wegen etc.) in het kader van onze voorwaardenscheppende rol. Tenslotte spelen we een belangrijke handhavende rol. Aandachtspunt is de handhaafbaarheid van beleid. Dat vraagt om heldere, meetbare en eenduidige criteria. Het is niet de wens via het detailhandelsbeleid te sturen op economische motieven. Recente Europese regelgeving maakt dat ook onmogelijk. Detailhandel behoort tot de vrije markt en Almere heeft niet de intentie marktwerking in dit segment te verstoren. Dit, gecombineerd met onze wens ondernemers die dat willen de ruimte te geven hun onderneming in Almere te realiseren en/of uit te breiden, leidt ertoe dat wij geen ondernemingen zullen weren 11
Detailhandelsvisie Almere 2012 Welke beleidskeuzen maken we 1 concentratie dagelijkse detailhandel in of aan buurt-, wijken stadsdeelcentra Dagelijkse detailhandel is uitsluitend toegestaan in of aan buurt-, wijk- en stadsdeelcentra, in het stadscentrum en in een aantal solitaire supermarkten 3). Voor supermarkten in wijk- en stadsdeelcentra streven we naar een verscheidenheid aan formules. Per wijk- of stadsdeelcentrum willen we, indien daarvoor fysieke ruimte is, meerdere formules toelaten. In een buurtcentrum zal over het algemeen slechts ruimte voor één supermarktformule zijn. Om te voorkomen dat buurt- en wijksupermarkten een buurtoverschrijdende verzorgingsfunctie krijgen, waarmee supermarkten in aangrenzende gebieden onder druk zouden komen te staan en het fijnmazige karakter 4) van de winkelvoorzieningen wordt bedreigd, hanteren we voor supermarkten in deze centra een maximale omvangsnorm. In de afgelopen jaren was deze norm gesteld op 1.200 m² wvo (winkelvloeroppervlak) in buurtcentra en 1.500 m² wvo in wijkcentra. Al jaren is er een trend in de supermarktbranche naar schaalvergroting en vooral meer productdifferentiatie. De afgelopen jaren hebben met name de nieuwe buurtsupermarkten in Almere een grote groei gekend. Was eind jaren negentig de gemiddelde grootte van een buurtsuper in Almere nog 800 tot 1.000 m², nu is dat al 1.200 m², terwijl bij de supermarktondernemers de wens naar nog groter duidelijk aanwezig is. Om de buurtsupermarkten voldoende trekkracht te bieden is de gemeente bereid, onder voorwaarden 5), beperkt ruimte te bieden voor uitbreiding. Het bestaande onderscheid tussen buurt- en wijkcentra wordt opgeheven en voor beide centra wordt de norm gesteld op 1.500 m² wvo (winkelvloeroppervlak) 6). Voor supermarkten in of aansluitend aan het stadscentrum en de stadsdeelcentra gelden geen omvangbeperkingen. 2 Concentratie niet-dagelijkse detailhandel in of aan stadsdeelcentra Het beleid van de gemeente is er op gericht niet-dagelijkse detailhandel te concentreren in of aan het stadscentrum en de stadsdeelcentra. Dat betekent dat deze vorm van detailhandel daarbuiten zo veel mogelijk wordt beperkt. 3) Zowel de buurt-, wijk- en stadsdeelcentra als de solitaire supermarkten zijn aangegeven op de als bijlage bij deze detailhandelsvisie opgenomen kaart. 4) Uitgangspunt is dat iedere Almeerder zijn dagelijkse boodschappen op aanvaardbare afstand van de eigen woning kan doen. 5) Randvoorwaarden zijn: de uitbreiding is fysiek/ruimtelijk inpasbaar; er is een goede bereikbaarheid, ook voor aanvoer van goederen en laden/lossen; er is voldoende parkeergelegenheid (minimaal 5 parkeerplaatsen per 100 m² bvo). 6) Om de bestaande detailhandelsstructuur in Almere Haven die, als gevolg van het feit dat de buurten in Haven kleiner zijn, nog fijnmaziger van karakter is dan in de andere kernen in Almere, te kunnen handhaven, geldt in Almere Haven een omvangsnorm van 1.200 m² wvo. 12
Uitzonderingen zijn beperkt mogelijk voor detailhandelsvoorzieningen die naar hun aard en omvang een groot oppervlak nodig hebben voor de uitstalling en daardoor lastig ruimtelijk in bestaande centra zijn in te passen; de zogenaamde perifere detailhandelsvoorzieningen (PDV) 7). Voor veel bedrijventerreinen maken de huidige bestemmingsplannen PDV al mogelijk en ook in de praktijk zien we de afgelopen jaren een uitbreiding van PDV op verschillende bedrijventerreinen. Bij komende bestemmingsplanherzieningen voor binnenstedelijke en modern gemengde bedrijventerreinen 8) kunnen dergelijke voorzieningen uitsluitend in daartoe aangewezen zones worden toegestaan, mits voldaan wordt aan ruimtelijk relevante randvoorwaarden met betrekking tot bereikbaarheid, parkeren, laden-lossen en milieu eisen. Wij zetten daarbij ook voor bestaande PDV in op clustering en zonering. Het concept bestemmingsplan Markerkant is daarvan een goed voorbeeld. Clustering en concentratie van PDV kan in veel gevallen bijdragen aan een betere ruimtelijke kwaliteit en uitstraling van de locatie en de mobiliteitseffecten kunnen daarmee beter worden beheerst. In een uitwerking van deze detailhandelsvisie zullen wij bij voorkeur in overleg met marktpartijen - nadere toetsingscriteria aangeven voor PDV op bedrijventerreinen. Daarnaast streeft de gemeente naar clustering van specifieke PDV en GDV 9) in een beperkt aantal themacentra. Het streven is er op gericht met deze themacentra de regionale positie van Almere te versterken. Met DoeMere beschikt Almere over zo n themacentrum voor detailhandel in doe-het-zelf, sport- en woninginrichtingsartikelen. In Almere Poort is een themacentrum voor sport- en leisure in voorbereiding. Voor de langere termijn heeft Almere in Hout-Noord de locatie A6-park beschikbaar. Op deze locatie streven wij naar een onderscheidend aanbod dat een kwalitatieve aanvulling betekent voor het bestaande detailhandelsaanbod. Hiertoe wordt gestreefd naar integrale conceptontwikkeling. Ook zal in beperkte mate ruimte worden geboden aan supergrootschalige PDV (10.000 tot 30.000 m² bvo per vestiging). Gezien de huidige marktsituatie zal Almere deze locatie vooralsnog niet actief ontwikkelen. Wanneer zich in de komende jaren initiatiefnemers melden met plannen voor het A6-park, zullen wij deze plannen apart wegen. Allereerst zullen wij daarbij beoordelen of het initiatief een kwalitatieve aanvulling betekent ten opzichte van het bestaande detailhandelsaanbod in de stad. Deelvragen daarbij zijn onder meer of een nieuwe markt zal worden aangeboord en of de voorziening een bovenlokale functie zal vervullen. Als die beoordeling positief uitvalt zullen wij, alvorens tot ontwikkeling te besluiten, conform de zogenaamde SER-ladder en de provinciale beleidsregel locatiebeleid stedelijk gebied 2011, beoordelen of er voor het initiatief alternatieven in of aan de bestaande winkelgebieden beschikbaar zijn. 7) Voor definitie zie bijlage 1. 8) Daarnaast kunnen op agrarische bedrijventerreinen tuincentra worden toegestaan. 9) Grootschalige Detailhandelsvoorzieningen; voor definitie zie bijlage 1. 13
3 Prioriteit voor kansrijke innoverende concepten We willen nieuwe kansrijke innoverende concepten met voorrang faciliteren en zullen dat zo veel mogelijk doen in samenwerking en overleg met de EDBA. Vanuit de EDBA wordt op dit moment bijvoorbeeld onderzocht op welke manier e-commerce in Almere kan worden gestimuleerd. e-commerce is een markt in opkomst die erg past bij een moderne stad als Almere. Het verkopen van producten via een internet- of webwinkel en het verzenden daarvan vanuit een magazijn is niet aan te merken als detailhandel. Op het moment dat bestelde producten kunnen worden afgehaald en/of de producten in een showroom tentoongesteld worden is wel sprake van detailhandel. Deze vormen van detailhandel zijn toegestaan in alle winkelgebieden. Indien wordt voldaan aan de criteria voor detailhandel als ondergeschikte activiteit 10), is deze vorm van detailhandel bovendien toegestaan op binnenstedelijke, modern gemengde en logistieke bedrijventerreinen. Tenslotte kan e-commerce ook worden uitgeoefend vanuit een woonhuis (zie daarvoor ook beleidskeuze 4). 4 Verruimen mogelijkheden kleinschalige detailhandel buiten de winkelgebieden Vooral ten behoeve van kleinschalige detailhandel willen we meer prijsdifferentiatie mogelijk maken. We streven daarom naar vergroting van het aanbod aan locaties tegen relatief lagere huurprijzen. Bij voorkeur worden dergelijke locaties aangeboden in zogenaamde aanloopstraten naar het stadscentrum en de stadsdeelcentra. Daarnaast willen we levendigheid, sociale cohesie en werken in de wijk bevorderen. Detailhandel kan hieraan een belangrijke bijdrage leveren. Daarom continueren wij het bestaande beleid gericht op het realiseren van bedrijfsruimten in woonwijken die zijn bedoeld voor kleinschalige bedrijven en voorzieningen, waaronder detailhandel (richtlijn minimaal één bedrijfsruimte per 100 woningen) en verruimen de mogelijkheden voor kleinschalige detailhandel buiten de winkelgebieden via twee sporen: Kleinschalige detailhandel aan huis: De Detailhandelsnota 2004 maakt voor verschillende specifieke gebieden detailhandel in woonwijken mogelijk (bijvoorbeeld centrum-randzone en plinten in het Europakwartier). Daarnaast heeft het college in 2006 besloten tot het uitvoeren van een pilot waarbij onder een aantal voorwaarden kleinschalige detailhandel aan huis planologisch mogelijk werd gemaakt in een vijftal wijken (Stedenwijk, Staatsliedenwijk, Parkwijk, Regenboogbuurt en de Wierden). Mede als gevolg van de beperkende voorwaarden is het gebruik van deze mogelijkheid in de praktijk beperkt gebleken. In die gevallen waar van de regeling gebruik is gemaakt heeft dat niet tot onwenselijke situaties geleid. Voor de komende jaren stellen wij deze mogelijkheid onder soortgelijke voorwaarden open voor alle wijken in de stad. 10) De ondergeschikte activiteit is gelieerd aan de hoofdactiviteit en wordt beperkt tot een maximum van 20% van het bruto vloeroppervlak van het bedrijf tot een maximum van 100 m² wvo of tot maximaal 20% van de totale omzet. 14
De bedoelde voorwaarden zijn: - De winkelruimte is zeer kleinschalig in omvang: maximaal 25 m² wvo. De winkelruimte voldoet aan de normen van wet- en regelgeving, zoals op het gebied van (brand)veiligheid, bouw, reclame-uitingen en milieu (milieucategorie 1). Het bedrijf staat ingeschreven bij de Kamer van Koophandel. Detailhandelsbedrijven in levensmiddelen zijn tevens verplicht zich te registreren bij de Voedsel en Waren Autoriteit. De aanvrager toont aan dat de woon- en leefsituatie of de openbare orde in de omgeving van de winkel niet op ontoelaatbare wijze nadelig wordt beïnvloed door de te vestigen winkel. Het karakter van een woonstraat in een woonwijk moet na de vestiging van de detailhandel behouden blijven. - Er zijn voldoende parkeerfaciliteiten. - De activiteit wordt door de bewoner zelf uitgeoefend. - Horeca wordt niet toegestaan. Starters in kleinschalige detailhandel op Markerkant: Hoewel starters in detailhandel bij voorkeur worden gehuisvest in (aanloopstraten naar) de reguliere winkelgebieden of in de woonwijken, werd in de detailhandelsnota 2004 aangekondigd dat, daar Almere dergelijke aanloopstraten mist, in het bestemmingsplan Markerkant beperkt ruimte zou worden gemaakt voor een aantal kleinschalige vestigingen. In het Ontwerp Bestemmingsplan is inmiddels de mogelijkheid opgenomen voor het toevoegen van 10 vestigingen met kleinschalig winkelaanbod met een omvang van maximaal 100 m² wvo per vestiging in twee bedrijfsverzamelpanden in deelgebied 12 van Markerkant, naast het reeds bestaande 11) kleinschalige winkelaanbod in deelgebied 12. 5 Vergroten verzorgingsfunctie en complementariteit warenmarkten In Almere zijn er op dit moment warenmarkten in het Stadshart, in Almere Haven, Almere Buiten en Almere Hout (biologische markt). Regulering van deze markten vindt plaats via de marktverordening. Almere streeft naar een divers aanbod, passend bij en inspelend op de vraagontwikkeling van burgers en ondernemers. Almere streeft ernaar in elk stadsdeel een warenmarkt te houden, zodra daarvoor op stadsdeelniveau voldoende economisch draagvlak aanwezig is. Daarbij wordt er naar gestreefd dat op termijn iedere dag ergens in Almere een warenmarkt is. Warenmarkten in Almere hebben een lokale verzorgingsfunctie en vervullen een versterkende rol voor de overige detailhandel, omdat ze goed functioneren en een breed publiek aantrekken. Almere streeft naar vergroting van de verzorgingsfunctie en complementariteit (mate van synergie tussen warenmarkten en overige detailhandel en horeca) van de warenmarkten. Dat laatste kan bijvoorbeeld door nauwere samenwerking tussen winkeliers en marktkooplieden te stimuleren. 11) Bestaand houdt in dit geval in dat het detailhandelsbedrijf op 23 november 2009 op deze locatie gevestigd was. 15
6 Behouden ruime mogelijkheden winkelopening Winkels mogen op grond van de Winkeltijdenwet open zijn van maandag tot en met zaterdag van 6.00 uur s ochtends tot 22.00 uur s avonds. Op koopzondagen bestaat daarnaast voor winkels in Almere de mogelijkheid om open te zijn van 9.00 uur s ochtends tot 20.00 uur s avonds. Almere heeft voor de gehele stad het toeristisch regime van toepassing verklaard, waardoor winkels op alle zondagen open kunnen zijn. We streven er naar deze ruime mogelijkheden op grond van het toeristisch regime ook in de toekomst te behouden. 7 Handhaven van ruimere regels Handhaving van de beleidsregels is in de praktijk van de afgelopen jaren vaak een lastige opgave gebleken. Dat heeft verschillende oorzaken. De regeldichtheid van het detailhandelsbeleid maakte handhaving soms lastig. Ook is in individuele casussen in de afgelopen jaren regelmatig bewust en veelal met redenen van de beleidslijn afgeweken. Met deze detailhandelsvisie biedt de gemeente enerzijds meer ruimte. Bijvoorbeeld door het beperkt en gericht verruimen van de vestigingsmogelijkheden voor PDV, maar ook door gerichte verruiming van de mogelijkheden voor kleinschalige detailhandel (pionierlocatie Markerkant en kleinschalige detailhandel aan huis). Anderzijds zal op de ruimere regels strenger worden gehandhaafd. De eenduidigheid van de in deze visie aangegeven regelset maakt dat ook eenvoudiger. Met name op bedrijventerreinen zal actief worden toegezien op de naleving van de regels in de bestemmingsplannen. De gemeente zal periodiek controleren of zich geen nieuwe bedrijven in strijd met het bestemmingsplan op bedrijventerreinen hebben gevestigd of dat aanwezige bedrijven een nieuwe dan wel aanvullende bestemming aannemen die in strijd is met het bestemmingsplan. Bestemmingsplannen vormen het belangrijkste kader voor het handhavingsbeleid. Het is daarom van belang dat deze detailhandelsvisie op korte termijn zijn vertaling krijgt in geactualiseerde bestemmingsplannen. Volgens de huidige planning worden in de komende vier jaar de bestemmingsplannen van vrijwel alle bedrijventerreinen geactualiseerd. Het in deze visie beschreven detailhandelsbeleid wordt daarbij meegenomen. 16
8 Programmering gericht op kwaliteit De komende decennia zal Almere nog een sterke groei doormaken. Terwijl in veel gemeenten sprake zal zijn van een afnemende vraag naar detailhandelsmeters, wordt voor Almere als een van de weinige gemeenten in Nederland nog een groeiende vraag verwacht. Er zijn in Almere dan ook nog substantiële uitbreidingen in het detailhandelsaanbod voorzien. Programmering van deze uitbreidingen doen we via de Bestuurlijke Voortgangsrapportage (BVR) stedelijke programmering. In de afgelopen jaren is een aantal nieuwe ontwikkelingen reeds in gang gezet. Zo worden in het niet-dagelijkse segment nieuwe detailhandelsmeters toegevoegd in het zogenaamde koppelgebied in Almere-Buiten en in Olympiakwartier Oost in Almere-Poort. Daar uit de huidige cijfers blijkt dat bij realisering van al het harde planaanbod in enkele segmenten overcapaciteit dreigt, zullen wij vooralsnog zeer terughoudend optreden bij het initiëren van nieuwe ontwikkelingen. Gezien de huidige cijfers over de vraag- en aanbodontwikkeling in Almere zullen wij, naast genoemde ontwikkelingen, nieuwe grootschalige detailhandelslocaties, zoals bijvoorbeeld de geplande detailhandelszone in het A6-park, vooralsnog niet in ontwikkeling nemen. Op de langere termijn zullen wij dergelijke ontwikkelingen uitsluitend mogelijk maken indien deze een kwalitatieve toevoeging betekenen aan het bestaande detailhandelsaanbod in Almere en daarmee de detailhandelsstructuur versterken. Op strategische locaties zoals het reeds genoemde A6-park streven we daarbij vooral naar de realisering van voorzieningen die een bovenlokale functie vervullen. Belangrijke uitgangspunten voor de programmering van detailhandelsvoorzieningen zijn de huidige en toekomstige afspraken met onder meer het Rijk over de verdere groei van Almere. Onze vraagprognoses voor detailhandel zijn onder meer afgeleid van op deze afspraken gebaseerde prognoses van de woningbouw- en in het verlengde daarvan de bevolkingsontwikkeling. Naast de vraag van consumenten houden wij echter ook uitdrukkelijk rekening met de vraag van ondernemers. Wij streven er daarom naar om, net als bijvoorbeeld in ons beleid voor particulier opdrachtgeverschap bij woningbouw, op elk moment voldoende geschikt locatieaanbod te hebben voor alle detailhandelssegmenten (dagelijks, recreatief en doelgericht) en bij voorkeur in verschillende prijssegmenten. Dit aanbod bieden wij bij voorkeur in of aan de bestaande winkelcentra in Almere. Pas wanneer de wens van de ondernemer in deze gebieden niet te realiseren is, komen andere locaties in beeld. Dat natuurlijk uitdrukkelijk binnen de in deze visie aangegeven beleidskaders. 17
Bijlage 1 Begrippen Detailhandel: het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, waaronder grootschalige detailhandel, perifere detailhandel en supermarkt. Dagelijks aanbod: alle winkels gericht op verkoop van voeding- en genotsmiddelen en drogisterijen. Niet-dagelijks aanbod: alle winkels, uitgezonderd het dagelijkse aanbod. Recreatief aanbod: het niet-dagelijkse aanbod inclusief de grootschalige detailhandel, maar exclusief de perifere detailhandel Doelgericht aanbod: de perifere detailhandel Grootschalige detailhandelsvestiging (GDV): een vestiging van detailhandel, met een minimum winkelvloeroppervlak (WVO) van 1.000 m² per vestiging, waarvan uitgezonderd de branches food en warenhuizen en perifere detailhandelsvestigingen (PDV). Perifere detailhandelsvestiging (PDV): een detailhandelsbedrijf te onderscheiden in de volgende categorieën: a. detailhandel in volumineuze goederen, zoals: auto s, boten, motoren, caravans, landbouwwerktuigen, grove bouwmaterialen, keukens, sanitair/badkamers en daarmee rechtstreeks samenhangende artikelen, zoals accessoires, onderdelen en onderhoudsmiddelen; b. grootschalige meubelbedrijven, inclusief in ondergeschikte mate woninginrichting en stoffering; c. tuincentra; d. bouwmarkten. Tuincentrum: Een bedrijf, gericht op de teelt en/of de verhandeling van bomen, heesters, planten, bloemen en andere siergewassen en in samenhang daarmee op de verkoop van artikelen die met de tuinbewerking of de inrichting van tuinen verband houden, zoals tuingereedschap, tuinmeubilair en tuingrond en de ondergeschikte verkoop van dieren en dierenbenodigdheden en de huis- en tuin gerelateerde artikelen. Bouwmarkt: Een al dan niet geheel overdekt detailhandelsbedrijf, waarop een volledig of nagenoeg volledig assortiment aan bouw- en doe-het-zelfproducten uit voorraad wordt aangeboden en de ondergeschikte verkoop van tuin gerelateerde artikelen. Supermarkt: detailhandel met een verkoopvloeroppervlak van tenminste 500 m² wvo en een grote verscheidenheid aan artikelen, merendeels levens- en genotmiddelen, waarbij sprake is van zelfbediening door klanten. 18
Winkelvloeroppervlak (wvo): De voor winkelend publiek toegankelijke verkoopruimte van een detailhandelsbedrijf, inclusief de etalages en de ruimte achter de toonbank en kassa s. Brutovloeroppervlak (bvo): Bebouwd oppervlak van een ruimte of groep van ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, die de betreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. Detailhandel als ondergeschikte nevenactiviteit: Detailhandel die plaatsvindt vanuit vestigingen of voorzieningen die een andere hoofdfunctie hebben. De detailhandelsfunctie: - dient aantoonbaar ondergeschikt te zijn aan de hoofdfunctie; - moet gelieerd zijn aan de hoofdfunctie; - mag geen verkeers- en parkeerproblemen veroorzaken; mag maximaal 20% van het totale bvo van de vestiging bedragen met een maximummaat van 100 m² wvo of mag maximaal 20% van de totale omzet bedragen. E-commerce/internetverkoopbedrijf: Een bedrijf dat via het internet goederen aan derden te koop aanbiedt en deze vervolgens per post aan de eindgebruiker levert, met dien verstande dat detailhandel niet is toegestaan, tenzij ondergeschikt. Binnenstedelijke bedrijventerreinen 12) : Bedrijventerreinen binnen de kom van woonbebouwing, dat omsloten wordt door andere dan werkfuncties. Modern gemengde bedrijventerreinen: Bedrijventerrein met een hindercategorie één tot en met drie, bestemd voor reguliere bedrijvigheid en niet behorend tot de terreinen die zijn getypeerd als hoogwaardig bedrijvenpark of distributiepark, terreinen die veelal een diversiteit aan bedrijven huisvesten. Hoogwaardig bedrijventerrein: Bedrijventerrein dat specifiek is bestemd voor bedrijven met hoogwaardige (productie- en/of R&D-) activiteiten, in de ruimtelijke kwaliteit van het terrein wordt een hoogwaardige uitstraling nagestreefd, gevestigde bedrijven kunnen een kantoorachtige uitstraling hebben. Logistiek bedrijventerrein: Bedrijventerrein dat specifiek is bestemd voor transport- en distributiebedrijven, ruim opgezet met grote kavels met een goede ontsluiting, veelal in de nabijheid van een snelweg gelegen. 12) Definities bedrijventerreinen conform Gemeentelijke Visie op het Vestigingsbeleid (GVV). 19
Bijlage 2 Bestaande detailhandelsstructuur Almere Almere heeft een hiërarchisch opgebouwde detailhandelsstructuur waarin het stadscentrum het hoofdwinkelgebied vormt. Het stadscentrum heeft bovendien een stadsdeelfunctie voor Almere Stad. Daarnaast zijn er twee andere stadsdeelcentra (Buitenmere in Almere-Buiten en het stadsdeelcentrum in Almere-Haven), enkele buurt- en wijkcentra, solitaire supermarkten, enkele locaties voor grootschalige en perifere detailhandel (waaronder DoeMere in Almere Buiten) en 4 warenmarkten. Detailhandelsvoorzieningen worden onderscheiden naar dagelijkse- en niet dagelijkse detailhandel. De niet dagelijkse detailhandel kan worden onderverdeeld in recreatief en doelgericht (=PDV). Aanbodontwikkeling na 2000 In 2000 bedroeg het totale aanbod winkelvloeroppervlak (wvo) in Almere 112.035 m². In 2010 bedroeg dit aanbod voor heel Almere 278.361 m² wvo. Het totale aanbod in Almere is in het afgelopen decennium (2000 t/m 2010) met circa 162.000 m² toegenomen, een stijging van bijna 150%. Van deze toename kwam 7% voor rekening van de dagelijkse sector en 93% van de niet-dagelijkse sector. De uitbreiding van het winkelaanbod heeft vooral plaatsgevonden in Buiten (+ 130%), het Stadshart (+ 275%) en Stad-overig (+ 125%). In diezelfde periode 2000-2010 nam het aantal inwoners van Almere met 30% toe. Dit betekent dat het niveau van winkelvoorzieningen in Almere in het afgelopen decennium fors is verhoogd. Dit komt tot uitdrukking in het verloop van het aantal m² wvo per inwoner. Tabel 1: winkelaanbod in Almere in m² wvo per inwoner (2010) Haven Stad Buiten Totaal dagelijks 0,30 0,27 0,25 0,27 recreatief 0,35 0,79 0,29 0,59 doelgericht 0,11 0,49 0,98 0,59 leegstand 0,01 0,05 0,04 0,05 Totaal 0,77 1,61 1,56 1,50 Bron: Locatusonline, februari 2010 Voor heel Almere nam het aantal vierkante meter per inwoner van 2000 tot 2010 toe van 0,78 tot 1,50. In de dagelijkse sector bleef dit kengetal min of meer constant (0,27 m² wvo per inwoner) terwijl zich in de niet dagelijkse sector een forse toename heeft voorgedaan (van 0,50 tot 1,18 m² wvo per inwoner). Onderstaande tabel geeft de verdeling van de winkelvloeroppervlak over de stadsdelen en over de verschillende segmenten. Leegstand is er vooral in het Stadshart (5.961 m² wvo) en in DoeMere (2.116 m² wvo). Deze centra nemen samen bijna 100% van de leegstand in Almere voor hun rekening. 20
Tabel 2: Winkelaanbod in Almere in m² wvo (2010) Haven Stad Buiten Poort Hout Totaal Almere dagelijks 6.629 29.506 13.898 1.306 60 51.399 recreatief 7.714 85.273 16.192 312 109.491 doelgericht 2.531 52.534 54.014 30 109.109 leegstand 285 5.961 2.116 8.362 totaal 17.159 173.274 86.220 1.648 60 278.361 Bron: Locatusonline, februari 2010 21
Bijlage 3 Overzicht bedrijventerreinen Almere Binnenstedelijk Draaiersplaats Bouwmeesterbuurt Frezersplaats De Stripmaker Gietersplaats Felserplaats De Uitgeverij Het Atelier De Binderij Middenkant De Paal Indische Buurt De Rederij Buitenhout Ambachtsmark De Striptekenaar Faunabuurt Hoogwaardig Stichtsekant (fase 4) Industrieel De Vaart I t/m IV Agrarisch Buitenvaart Prieelvogelweg Modern gemengd Gooisekant Veluwsekant Gooise Poort Lagekant Hogekant Stichtsekant (fase 1B en 2) Markerkant Poldervlak A6 Park Randstad De Steiger Logistiek Stichtsekant (fase 1 en 3) Sallandsekant Hollandsekant 22
Bijlage 4 Kaders detailhandel Almere Economische segmenten Milieus en locaties Stadscentrum en stadsdeelcentra Wijk- en buurtcentra (incl. solitaire supermarkten) Dagelijks Recreatief Niet dagelijks Doelgericht (PDV) Ja Ja Ja* Ja Ja, supermarkt <1.500 m² wvo*/** Themacentra*** Nee Ja, mits passend binnen thema Woonwijken Binnenstedelijke en modern gemengde bedrijventerreinen Overige bedrijventerreinen Ja, < 25 m² wvo* Nee Ja Nee Ja Ja, < 25 m² wvo* Nee, tenzij ondergeschikt: <100 m² wvo + <20% bvo Ja, mits passend binnen thema Nee Uitsluitend in via bestemmingsplan aan te wijzen zones* E-commerce Ja Ja, < 25 m² wvo* Nee Nee Nee**** Nee, m.u.v. logistieke terreinen Ja * Mits wordt voldaan aan randvoorwaarden met betrekking tot bereikbaarheid, parkeren, laden en lossen en milieu-eisen. ** In Haven max. 1.200 m² wvo *** Themacentra vallen onder het locatietype voorzieningenmilieu uit de Gemeentelijke Visie op het Vestigingsbeleid (GVV, 2010) en de beleidsregel locatiebeleid 2011 van de provincie Flevoland **** Met uitzondering van tuincentra op agrarische bedrijventerreinen 23
Bijlage 5 Kaart detailhandelsstructuur Almere BUITENVAART DE VAART IV BUITENVAART DE VAART III DE VAART I DE VAART II BOUWMEESTERBUURT POLDERVLAK ALMER 3KNS N GIETERSPLAATS FREZERSPLAATS MARKERKANT FAUNABUURT ALMERE PAMPUS RANDSTAD HET ATELIER BUITENHOUT IJMEER ALMERE POORT N HOLLANDSEKANT FELSERSPLAATS DE BINDERIJ DRAAIERSPLAATS HOGEKANT ALMERE STAD VELUWSEKANT WEST VELUWSEKANT OOST SALLANDSEKANT N N N MIDDEN KANT DE UITGEVERIJ GOOISE KANT DE STEIGER N N N GOOISE POORT LAGEKANT AMSTERDAM N V DE PAAL N V AMBACHTSMARK ALMERE HAVEN ALM GOOIMEER 24
Kaders detailhandel Economische segmenten Dagelijks Niet dagelijks Milieus en locaties Recreatief Doelgericht (PDV) E-commerce Stadscentrum en stadsdeelcentra Ja Ja Ja* Ja STRIPTEKENAAR Wijk-en buurtcentra (incl. solitaire supermarkten) Ja, supermarkt < 1.500 m2 wvo*/** Ja Nee Ja E BUITEN STRIPMAKER Themacentra *** Nee Ja, mits passend binnen thema Ja, mits passend binnen thema Ja DE REDERIJ Woonwijken Ja, < 25m2 wvo* Ja, <25m2 wvo* Nee Ja, < 25m2 wvo* LELYSTAD Binnenstedelijke en modern gemengde bedrijventerreinen Overige bedrijventerreinen Nee Nee, tenzij ondergeschikt: < 100 m2 wvo + < 20% bvo Nee Nee Nee **** Uitsluitend in via bestemmingsplan aan te wijzen zones* Ja Nee, m.u.v. logistieke terreinen * Mits wordt voldaan aan randvoorwaarden met betrekking tot bereikbaarheid, parkeren, laden en lossen en milieu-eisen. ** In Haven max. 1.200 m2 wvo *** Themacentra vallen onder het locatietype voorzieningenmilieu uit de Gemeentelijke Visie op het Vestigingsbeleid (GVV, 2010) en de beleidsregel locatiebeleid 2011 van de provincie Flevoland **** Met uitzondering van tuincentra op agrarische bedrijventerreinen HILVERSUM / UTRECHT Wel detailhandel toegestaan A27 Stadscentrum en stadsdeelcentra Wijk- en buurtcentra (Incl. solitaire supermarkten) ERE HOUT PRIEELVOGELWEG N V Themacentra Nieuw te bouwen Te verwijderen Binnenstedelijk- en modern gemengde bedrijventerreinen (Toekomstige) woonwijken Geen detailhandel toegestaan Overige bedrijventerreinen Groen / blauw STICHTSEKANT Kantorenpark Olympia Office Park Gemeente Almere DSO. Afd. S en L 23 december 2011