ECONOMIC RESEARCH ING FOCUS July 2010 Nr. 2013 - I Juli 2013 ING Focus Belgian Real Estate Hypotheekschuld zwelt aan Belangrijkste gemiddelde prijzen 30,000 310,000 270,000 230,000 190,000 10,000 Bron: ADSEI App. Huizen Villa's Totaal 2011 2012 Verloop van de algemene prijsindex (% YoY) 1% 10% % 0% -% Bron: ADSEI 0 07 08 09 10 11 12 Reële prijzen Nominale prijzen Gemiddelde rentetarieven 3 2 0 0 0 07 08 09 10 11 12 13 Bron: NBB Variabele rente (1/1/1) Vaste rente (looptijd > 10j) Julien Manceaux Senior Economist Brussel + 32 2 7 33 0 julien.manceaux@ing.be 2012 was een matig jaar voor de Belgische vastgoedmarkt, met een nog steeds hoge activiteit (maar niet in alle segmenten) en een prijsgroei die net onder de inflatie ligt (maar niet in alle gewesten), namelijk 2,% (voor een inflatie van 2,8%). Hoewel men geen inkrimping van het krediet verwacht, wordt een groei van het hypothecair krediet die meer overeenstemt met de economische fundamenten wel wenselijk, gelet op de recente toename van de schuldenlast van de Belgen. De verkoopsactiviteit is in 2012 met 3,9% gedaald. Dat is evenwel iets hoger dan verwacht want de daling komt vooral door de woonhuizen en niet de appartementen. De prijsgroei van de appartementen kwam overeen met de verwachtingen, namelijk een stijging met 3,%, en was hoger in Wallonië dan in Vlaanderen. De groei van de huizenprijzen bedroeg in 2012 2,7%. De vertraging was sterker in Vlaanderen maar de prijzen stijgen er wel nog altijd sneller dan in Wallonië. De villamarkt is zoals verwacht in 2012 gestagneerd. Aan de kust is de activiteit gestabiliseerd maar de prijzen zijn er sinds 2008 minder gestegen dan elders. Dat zou het gedrag van de kleine beleggers kunnen veranderen. We zien op dit ogenblik immers een opmerkelijke divergentie tussen de beurs en de vastgoedprijzen aan de kust. 2013 zal wellicht in tweeën worden verdeeld, met een eerste jaarhelft die zeer vergelijkbaar is met 2012 (wat al bevestigd lijkt door de eerste beschikbare indexen): een geringe maar positieve prijsgroei in het eerste deel van het jaar met een opnieuw gedaalde activiteit. In de tweede jaarhelft zou de activiteit moeten hernemen, met name voor huizen. De conjunctuur zal haar rol te spelen hebben, maar dat wil niet zeggen dat er geen verbetering zal zijn: door de hypothese van een verbetering van de marktvoorwaarden te behouden, hebben we onze bandbreedte voor prijsgroei voor 2013 verkleind naar [1,%-3%], wat hoger zou moeten zijn dan de inflatie (naar verwachting 1,%). 2013 zal dus een gematigde dynamiek kennen na twee zwakkere jaren, die wellicht het einde van een gouden vastgoedtijdperk inluiden. Een inkrimping van het krediet valt niet te vrezen: enkel zijn groeitempo vertraagt. De Belgen hebben ook steeds meer schulden: van minder dan 0% van het BBP in 2008, is de hypotheekschuld van de gezinnen gestegen naar % van het BBP eind 2012. Deze schuldenlast is een van de factoren die aan de basis liggen van de stijging van de prijs-inkomensverhoudingen. Voor een huis in Brussel moeten we het inkomen (aangegeven gemiddelde inkomen in de belastingaangifte) van bijna 1 jaar neertellen en voor een appartement in Limburg bijna 7 jaar. Een stijging van de schuldenlast die meer overeenstemt met de economische fundamentele factoren is dus wenselijk: ook al beschikt België (in termen van BBP) over het meeste spaargeld in Europa, is dit niet goed verdeeld genoeg tussen gezinnen opdat de verhouding tussen de hypotheekschuld en het BBP bestendig kan afwijken van het Europese gemiddelde zonder gevaar voor de financiële stabiliteit. Ten slotte dreigt vanaf 201 de kost van de schuldenlast toe te nemen, wat al snel tot uiting zal komen in een vermindering van het hefboomeffect voor de gezinnen. Deze daling van de leencapaciteit zal niet volledig kunnen worden gecompenseerd door de inbreng van spaargeld en de fiscaliteit zal wellicht ook een negatieve weerslag hebben. Onze verwachtingen voor een correctie na 201 (waar we 0% nominale prijsgroei verwachten) blijven dus ongewijzigd. Economic Research DISCLAIMER OP DE LAATSTE PAGINA 1
Hypotheekschuld zwelt aan 2012 werd gekenmerkt door een activiteitsdaling (aantal verkopen) voor huizen (-7%) en villa's (-%), deels gecompenseerd door een sterkere activiteit voor appartementen (+ 1,%). Dit kwam tot uiting in een verschillende prijsontwikkeling per sector (vertraging voor de huizen en versnelling voor de appartementen) en gewest. Hierna gaan we dieper in op deze ontwikkelingen, met onder meer een stand van zaken voor appartementen aan de kust (1) alvorens de eerste gegevens van 2013 te bespreken (2). We herhalen (3) onze vooruitzichten voor 201-2017 door ons in deze focus voornamelijk te baseren op de schuldenlast van de gezinnen en de verhouding tussen prijs en inkomen in de verschillende provincies. 1. De vastgoedmarkt in 2012 i. Een licht gedaalde aankoopactiviteit, een sterke inkrimping van de nieuwbouw De activiteit is in 2012 met 3,9% gedaald en de hypothecaire aankoopleningen zijn gevolgd...... terwijl in de renovatie en de bouw de daling van het aantal leningen groter was Het activiteitsniveau was niettemin lichtjes hoger dan verwacht... maar de daling komt vooral door de woonhuizen... In 2012 is de marktactiviteit met 3,9% gedaald met 123.0 geboekte transacties. Daarnaast is het aantal nieuwe hypothecaire leningen ook gedaald met,%. Historisch gezien zal 2012 niettemin een jaar zijn met een normale activiteit (het gemiddelde aantal transacties per jaar sinds 200 bedraagt 123.700) met een positieve ontwikkeling van de hypothecaire aankoopleningen: de Belgische financiële sector heeft in 2012 namelijk 111.000 hypothecaire aankoopleningen toegekend, 7% meer dan het gemiddelde van de periode voor de crisis (200-2008). Deze daling was echter niet in alle sectoren zo licht en het is duidelijk dat bepaalde soorten leningen vorig jaar geen succes meer hadden. Zo zijn de renovatieleningen sterk achteruitgegaan na de stopzetting van verschillende soorten subsidies die de vraag naar deze leningen in 2012 sterk hadden opgedreven. Vorig jaar zijn er slechts 8.000 renovatieleningen toegekend. Dat is % minder dan in 2011 maar toch nog 18,3% meer dan tussen 200 en 2008. Tegenover, wat de vraag naar hypotheekleningen naar beneden heeft geduwd, zijn vooral de nieuwe projecten. Omdat de gezinnen getroffen zijn door de hogere werkloosheid en in het algemeen hun uitgaven hebben verminderd (de privéconsumptie is in 2012 met 0,3% gekrompen ongekend sinds... 199! en de spaarquote is opnieuw gestegen), werd de bouw van nieuwe woningen zwaar getroffen door de crisis. Nieuwe leningen zijn zonder persoonlijke inbreng vrijwel alleen nog voorbehouden aan gezinnen met twee inkomens. Deze daling was ook terug te vinden in de statistieken over hypothecaire bouwleningen: met 2.200 leningen (-30%) is dit het zwakste jaar sinds... 2002. Desondanks zijn er in België in 2012 bijna 0.000 woningen gebouwd, 7% meer dan in 2011 en in een vergelijkbaar groeitempo met dat van de piek van 2007-2009: sterke aanwezigheid van beleggers (kopers zonder leningen) of voorraadstijging in afwachting van het herstel? Opnieuw kunnen we een daling van nieuwbouwhuizen vaststellen (-10% ten opzichte van 2011) terwijl het aantal nieuwe appartementen nooit zo hoog is geweest (31.10, hetzij +13,1%). Deze sector heeft de beleggers dus ruim bedeeld maar, gezien de daling van hypotheekleningen voor nieuwbouw, is een stijging van het aantal onverkochte goederen ook mogelijk. In het algemeen lag het transactieniveau echter iets hoger dan we zes maanden geleden hadden verwacht en in de lijn van de historische activiteit. Nu was het algemene consumentenvertrouwen niet echt gunstig om de kopers in 2012 massaal naar de markt te laten terugkeren: nadat er in 2010 een inhaalbeweging werd ingezet en er in de tweede helft van 2011 bijzonder veel beleggers op de proppen kwamen (onder meer door de beursschok in de zomer 2011), viel het te verwachten dat de activiteit zou stilvallen. Op de secundaire markt zal er waarschijnlijk minder activiteit blijven totdat de gezinnen de hemel zien opklaren en op voorwaarde dat de rente op dat moment nog laag genoeg is. Toch waren er in 2012 nog altijd heel veel beleggers op de markt, afgaand op de nog altijd zeer hoge inbreng van spaargeld (38% van de totale waarde van een aankoop in 2012, zoals in 2011) en de types verkochte goederen. De daling van 3,9% in de eerste 2
... en betrof niet de appartementen helft van het jaar is immers te wijten aan de,9% daling van de transacties voor huizen, terwijl de appartementen, die doorgaans de voorkeur genieten van de beleggers, verder goed verkocht geraakten (+1,% transacties in vergelijking met 2011). ii. Belangrijkste prijsontwikkelingen in 2012 per sector in de verschillende gewesten De prijsgroei van appartementen kwam overeen met de verwachtingen, namelijk een stijging met 3,%...... en was sneller in Wallonië dan in Vlaanderen Op de appartementenmarkt kwam de prijsgroei overeen met onze verwachtingen van 3,% na 3,2% in 2011. Na twee kwartalen van vertraging in het begin van het jaar (respectievelijk +0,% en -0,3% in Q1 en Q2), is de kwartaalgroei opgeveerd (respectievelijk +0,% en +0,3% in Q3 en Q) waardoor het jaar met een betere prestatie dan in 2011 kon worden afgesloten. Wat de jaarlijkse groei betreft, kent de tendens echter veeleer een vertraging met een prijsgroei van slechts 0,9% (jaar op jaar) voor de geregistreerde appartementen in het laatste kwartaal. Vooral in Brussel, waar kleine beleggers zeer actief zijn, heeft de groei zich hersteld (+% tegen 2,8% in 2011). In het Waalse Gewest was de groei opnieuw sterk:,% na 3,9% in 2011. In het Vlaamse Gewest was de prijsgroei gematigder maar kende toch een stijging ten opzichte van 2011 (3,2% tegen 3%). Het feit dat de economische groei beter op peil bleef in Wallonnië dan in Vlaanderen sinds de start van de crisis (gemiddeld 0,7% tussen 2009 en 2011 tegenover 0,1% in Vlaanderen), verklaart zonder twijfel voor een deel dit verschil. In het algemeen is deze markt dus nog altijd in trek bij de kleine beleggers, wat trouwens ook blijkt uit de positieve evolutie van de geboekte transacties. Niettegenstaande de prijsgroei sinds twee jaren sterker is in Wallonië, in 2012 lagen de prijzen van appartementen er nog altijd maar 1% hoger dan half 2008 (hoogste niveau voor de crisis) terwijl ze in Vlaanderen 17,% hoger waren. Gr 1 Hypothecaire markt in 2012 en 2013 Gr 2 Prijzen groei in 2012 10.0 0% 120.0-10% 100.0 80.0-20% 0.0-30% 0.0-0% 20.0 0.0-0% -20.0-0% Aankoop Bouw Verbouwing (1) Totaal # toegekende leningen in 2012 (index*) Daling van de leningen op jaarbasis in 2012 (% - Rechterschaal) Daling van de leningen in 2013 (%joj - eerste maanden - Rechterschaal) 3 2 1 0 -- + -- + -- ++ - + BE VG BRU WG Huizen Appartementen (1) = Aankoop + Verbouwing *index: gemiddelde midden 200 tot midden 2008 = 100 Bron: NBB 2012 (+/- = versnelling ten opzichte van 2011) Bron: ADSEI De groei van de huizenprijzen bedroeg in 2012 2,7% De vertraging was sterker in Vlaanderen maar de prijzen stijgen er altijd sneller dan in Wallonië. Op de markt van gewone huizen daarentegen is de positieve prijsgroei bijna uitsluitend toe te schrijven aan een uitstekend derde kwartaal (+2,8% QoQ). Daarbuiten daalden de prijzen veeleer. De jaarlijkse groei daalt dus van,1% in 2011 naar 2,7% in 2012. Zoals we in de vorige ING Focus Real Estate al hebben vermeld, is dit te wijten aan de activiteitsdaling in dit segment. In het Waals Gewest was de daling van de groei geringer dan in Vlaanderen of in Brussel. De huizenprijzen zijn in Vlaanderen namelijk met 3,% gestegen (tegen,% in 2011) en met slechts 1,% in Brussel (tegen 3,7% in 2011). In het Waals Gewest daarentegen vertraagde de prijsgroei van 2,9% in 2011 naar 2,1% in 2012. Dus al is de vertraging geringer in het zuiden van het land, toch behouden de huizen in Vlaanderen een duidelijk sterkere prijsgroei. In het algemeen blijkt deze zwakte samen te hangen met het feit dat de rentedaling (van 3,9% eind 2011 voor de vaste rente op meer dan tien jaar naar 3,% in de helft van het jaar, dus een nieuw historisch dieptepunt) waarschijnlijk niet heeft volstaan om het fors afnemende vertrouwen van de gezinnen op te vangen, voor wie de crisis erger is geworden sinds begin 2012. 3
De villamarkt is zoals verwacht in 2012 gestagneerd Aan de kust heeft de activiteit zich gestabiliseerd... Op de villamarkt (zlleenstaandewoningen en bungalows), waar de activiteit met ongeveer % is afgenomen, zijn de prijzen sinds het einde van het eerste kwartaal van het jaar gedaald met ongeveer 1% per jaar. De groei voor heel 2012 is lichtjes negatief (-0,2%), daar waar we een stagnatie verwachtten na nog eens 3,% groei in 2011. Deze sector heeft trouwens het minst goed zijn waarde van voor de crisis teruggewonnen: het prijzenpeil in deze sector is vandaag maar 2,2% hoger dan de piekwaarde van voor de crisis (half 2008), terwijl de prijs van de appartementen en huizen met respectievelijk 1% en 12% is gestegen. Het is dus een sector die zich nog niet echt heeft hersteld en de tendens dreigt negatief te blijven. iii. De appartementen aan de kust volgen uitzonderlijk niet de financiële markten De activiteit in de appartementenmarkt aan de kust heeft zich gestabiliseerd: na een daling van de transacties met 3,% in 2011 zijn er in de 9 kustgemeenten.392 appartementen van eigenaar veranderd, hetzij 0,9% minder dan in 2011. Dat is uiteraard minder dan in de goede jaren (gemiddeld iets meer dan.100 verkopen per jaar tussen 2000 en 2007), maar toch beter dan in 2008 en 2009 toen minder dan.000 verkopen per jaar werden geregistreerd. Daarnaast bestaan er grote verschillen tussen de gemeenten, met name de belangrijkste in termen van transacties (zie grafiek hieronder). Oostende en Middelkerke bijvoorbeeld hebben 9,% en % meer verkopen geregistreerd dan in 2011 terwijl Knokke-Heist zich heeft gestabiliseerd (-1%) en de activiteit in Koksijde aanzienlijk is gedaald (-11,7%). Gr 3 Het prijsverloop aan de kust Gr Kust en beurs uitzonderlijk elk hun eigen weg? 2% 0 20% 0 1% 10% % 20 0 3% 30% 2% 20% 1% 10% % 0% -% Bredene De Haan Blankenberge Nieuwport Knokke-Heist Middelkerke Oostende ToT Koksijde De Panne Prijsverloop sinds 2008 (%) Deel van de gemeente in het transactietotaal sinds 2008 (%) 0% -% -10% 2001 200 2007 2010 2013 Prijs van het gemid. appart. aan de Kust (% JoJ) BEL 20 (% JoJ - r. schaal) -20-0 -0 Bron: ADSEI, ING-berekeningen... maar de prijzen zijn er sinds 2008 minder sterk gestegen dan elders Dit kan het gedrag van kleine beleggers veranderen... Bronnen: ADSEI, Thomson Reuters Wat prijzen betreft, zijn de ontwikkelingen interessanter. Als we namelijk het niveau van eind 2012 vergelijken met dat van de piek van voor de crisis (half 2008), stellen we vast dat in de meeste kustgemeenten het gemiddelde appartement veel minder snel gestegen is dan het gemiddelde Vlaamse appartement (+17,%). Enkel Bredene en De Haan, weinig belangrijk in termen van verkoop, deden het beter dan het Vlaamse gemiddelde. Voor de hele kust was de prijsgroei van appartementen sinds half 2008 amper hoger dan 7,% en zelfs negatief in De Panne. In de gemeenten met een hoge verkoopsactiviteit hebben Knokke-Heist en Middelkerke het best gepresteerd. Met een dergelijk resultaat voor de vijf laatste jaren is het mogelijk dat het gedrag van beleggers ten opzichte van de kust aan het veranderen is. Historisch gezien volgen de prijzen van appartementen aan de kust namelijk tamelijk goed de ontwikkelingen van de beurs van Brussel (zie grafiek hierboven, een fenomeen dat we niet terugvinden voor de andere appartementen van het land), hetzij omdat de appartementen worden beschouwd als alternatieve beleggingen met goede rendementen, hetzij omdat ze profiteren van het rijkdomeffect teweeggebracht door goede beursrendementen, waarna de belegger al snel een eigendom aan de kust wil kopen. Nochtans lijken deze appartementen niet te profiteren van het beursherstel sinds half 2012. Zou het effect, voor de eerste keer, meer dan zes maanden achteroplopen? Of doet de constante vertraging van de prijsgroei sinds
... zoals de huidige scheiding tussen de beurs en de prijzen van kustappartementen aantoont de toppen van half 2010 de kooplust bekoelen? Zonder precies op deze vraag te antwoorden, zal de prijsgroei aan de kust wellicht opveren als de tendens van goede beursresultaten aanhoudt. Niettemin zijn de liefhebbers van zeelucht waarschijnlijk minder reactief zijn dan vroeger en moeten we daarom op betere rendementen wachten voor deze beleggingen opnieuw in trek komen. Het is dus goed mogelijk dat het vastgoed aan de kust in de komende jaren minder goed van de komende beursrally's gaat profiteren dan voordien. Het is duidelijk dat de financiële crisis de gewoonten verandert! 2. 2013: een stabiel jaar in een nog steeds woelige Europese omgeving Algemeen genomen hebben de tendensen zoals aangegeven door de statistieken over hypothecaire leningen zich dus in 2012 bevestigd. 2012 was een matig jaar met een nog steeds hoge activiteit (maar niet in alle segmenten) en met een prijsgroei die net onder de inflatie ligt (maar niet in alle gewesten), namelijk 2,% (voor een inflatie van 2,8%). Dit is pas het vierde jaar sinds 1997 dat de Belgische vastgoedprijzen onder of gelijk aan het inflatieniveau blijven (met 2008, 2009 en 2011). Wat heeft 2013 voor ons in petto? 2013 zal wellicht in tweeën worden verdeeld, met een eerste jaarhelft zeer vergelijkbaar met 2012...... wat al bevestigd lijkt door de eerste beschikbare indexen In de tweede jaarhelft zou de activiteit moeten hernemen, met name voor huizen De conjunctuur zal haar rol te spelen hebben, maar dat wil niet zeggen dat er geen verbetering zal zijn... In de laatste ING Focus Real Estate zeiden we dat 2013 waarschijnlijk "in tweeën zal worden verdeeld" wat de activiteit betreft. In de eerste helft van het jaar zal er waarschijnlijk weinig veranderen in vergelijking met 2012: het heersende pessimisme blijft op zijn zachtst gezegd bestaan en de eerste tekenen van herstel van het consumentenvertrouwen duiken pas op in het begin van deze zomer. Dit zal ongetwijfeld een invloed blijven hebben op de huizenmarkt, ook al zijn de gemiddelde vaste rentevoeten onder de 3,7% gebleven (toegestaan voor leningen van meer dan tien jaar). Ook het vertrouwen van de kleine beleggers in de financiële markten is pas in het begin van het jaar teruggekeerd 1, geholpen door een meer bevredigende beursdynamiek, die dus wellicht heeft gezorgd voor een goede dynamiek in de appartementenmarkt en een hoge gemiddelde persoonlijke inbreng. Die zal in 2013 wellicht rond de 0% blijven draaien. Deze voorwaarden lijken zich te bevestigen in de eerste beschikbare cijfers: De hypothecaire aankoopkredieten zijn in de eerste jaarhelft met,3% gedaald en de activiteitsindex van notarissen (die rekening houdt met de activiteit in de nieuwbouw waar de hypothecaire productie ook opnieuw is gedaald) wijst op een activiteitsdaling van 2,%. Het gemiddelde hypothecair aankoopkrediet is de vijf eerste maanden van het jaar met 1% gestegen (vergeleken met dezelfde periode van 2012) en de eerste Eurostat cijfers van juli maken gewag van een stijging van 0,8% van de prijzen op een jaar in het eerste kwartaal. Dit bevestigt dus de hypothese van een futloze prijsgroei in het eerste deel van het jaar. Als ons scenario zich verder blijft bevestigen, zou een eerste futloze jaarhelft geleidelijk aan plaats moeten maken voor betere resultaten in de tweede jaarhelft. Maar dit enkel op voorwaarde dat het consumentenvertrouwen terugkeert en er dus een zeker herstel komt dat gunstig zou zijn voor de huizenmarkt. Wij vrezen geen effect van een kredietinkrimping op de stabiliteit van de markt in 2013: tot dusver blijven verschillende banken het volume van toegekende hypothecaire leningen optrekken maar beperken wel de risico's om zo te voldoen aan de eisen van een strengere regulator (zie hierna). Het herstel zal dus voornamelijk blijven afhangen van de conjunctuur. Met de huidige prognoses kunnen we moeilijk uitgaan van een zeer dynamisch herstel, maar dat wil niet zeggen dat er geen verbetering op komst is, temeer daar ze zal steunen op rentes die onder de % zullen blijven (voor de vaste rentevoet op meer dan 10 jaar zie grafiek ). De steunfactoren zullen dan ook dezelfde zijn als in 2011 en 2012: een lage rente en een hoge inbreng, onder meer door de aanwezigheid van beleggers, terwijl het vertrouwen van de gezinnen daarentegen waarschijnlijk een grote handicap zal blijven in het begin van het jaar. Zij kunnen immers niet rekenen op de stijging van hun inkomen om de prijsgroei te ondersteunen, aangezien de laatste begrotingsmaatregelen hun koopkracht aan banden hebben gelegd. 1 Zo geeft de BeleggersBarometer van ING aan dat dubbel zo veel beleggers (0% van de respondenten in plaats van 20%) een (sterke) stijging van de Bel 20 verwachtten in de drie eerste maanden van het eerste kwartaal van het jaar dan in het laatste van 2012. Deze tendens heeft sindsdien standgehouden maar is iets verzwakt (30% in dit geval in het tweede kwartaal 2013).
In tegenstelling tot 2012 zou de groei in 2013 groter moeten zijn dan de inflatie Ervan uitgaand dat het basiseffect 2 voor de prijsgroei in 2013 momenteel 0,8% bedraagt (in plaats van de geraamde 1,% in december vorig jaar) en dat we de hypothese van een verbetering van de marktvoorwaarden in de tweede helft van het jaar behouden, hebben we onze bandbreedte voor de prijsgroei voor 2013 verkleind van [2%-%] naar [1,%-3%] wat hoger zou moeten zijn dan de inflatie (naar schatting 1,% in 2013). 2013 zal dus gematigd dynamisch zijn na twee jaren van geringe groei in de markt, die wellicht ook het einde van een gouden tijdperk inluiden. 3. Vooruitzichten 201-2017 Op middellange termijn wordt het namelijk almaar waarschijnlijker dat de context van de vastgoedmarkt voor de meeste steunfactoren van de afgelopen jaren drastisch zal veranderen. i. De schuldenlast van de gezinnen neemt toe Een inkrimping van het krediet valt niet te vrezen...... enkel zijn groeitempo vertraagt...... en de Belgen hebben hoe langer hoe meer schulden Wat de financieringsvoorwaarden betreft, vrezen we geen bijzondere kredietbeperkingen. Net zoals voor de kmo's zou het krediet voor particulieren in ons land moeten blijven toenemen (zie Grafiek dat is trouwens een Europese uitzondering), zelfs al neemt het tempo van deze groei sinds vorig jaar af. Hierbij is het interessant om vast te stellen dat de Belgen sinds 200 aanzienlijk meer schulden zijn aangegaan: zo zijn de uitstaande hypothecaire kredieten gestegen van 3% van het bbp voor de crisis naar meer dan % momenteel. In vergelijking met andere Europese landen is de schuldenlast, die veel lager lag dan het gemiddelde van de andere landen, ondertussen veel hoger. In termen van beschikbaar bruto-inkomen is de schuldenlast ook zeer belangrijk geworden in België: de uitstaande hypothecaire leningen zijn gestegen van % naar 73% van het beschikbare bruto-inkomen (som van alle vormen van inkomen in België). Het is dus verkeerd om te zeggen dat de kredietstroom is opgedroogd of te bevestigen dat de stijgende schuldenlast van de Belgen helemaal geen kwaad kan. Dit rechtvaardigt wellicht de oproepen tot voorzichtigheid van de NBB en de verwachtingen van een stijging die nog steeds positief is, maar meer overeenstemt met de economische fundamentele factoren. Gr De schuldenlast blijft stijgen... Gr... terwijl de maandsommen stagneren % % 2% 0% 38% 3% 3% 32% 0 07 08 09 10 11 12 13 BE - Leningen* (% BBP) EZ - Leningen* (% BBP) (1) (miljoen euro 12 laatste maanden - rechtersch.) 1000 1000 1000 13000 12000 11000 10000 900 7 80. 800 70. 700 0. 00 0 3. 00 3 00 01 02 03 0 0 0 07 08 09 10 11 12 Gemiddelde maandelijkse terugbetaling (EUR) Gemiddelde rente (Vaste rente - Looptid>10j - % - Rechterschaal) *Financiële verbintenissen van particulieren (hypothecaire kredieten) (1) Nieuwe hypothecaire aankoopleningen Bron: ADSEI, NBB, KBO, ING-berekeningen (1) Hypothecaire leningen met vaste rentevoet op meer dan tien jaar Bron: ADSEI, NBB, ING-berekeningen Deze schuldenlast is een van de factoren die aan de basis liggen van de stijging van de Hierbij is het interessant om erop te wijzen dat deze sterke stijging van de schuldenlast in verhouding tot het inkomen gepaard is gegaan met een aanzienlijke verslechtering van de prijs-inkomensverhouding. Uitgedrukt in jaren aangegeven inkomen (door de prijs van een woning dus te vergelijken met het aangegeven gemiddelde inkomen in de belastingaangifte voor de verschillende provincies), is het aantal jaren sterk gestegen (zie grafieken 7 en 8): ze zijn in de meeste provincies meer dan verdubbeld. Brussel is een geval apart aangezien het aantal jaren inkomen noodzakelijk om een gemiddeld huis in 2 Hetzij het groeicijfer op een jaar dat zelfs in geval van een prijsstagnatie gedurende het hele jaar zou worden vastgesteld.
prijsinkomensverhoudingen Voor een huis in Brussel moeten we het inkomen van bijna 1 jaar neertellen en bijna 7 jaar voor een appartement in Limburg Brussel te financieren gestegen is van, in 199 naar bijna 1 jaar vandaag! Voor appartementen is de hoofdstad ook de plaats waar de prijs-inkomensverhouding het meest is verslechterd. Buiten de hoofdstad is het aantal jaren inkomen noodzakelijk om een woonhuis te kopen sinds 199 overal meer dan verdubbeld, behalve in Luxemburg. Antwerpen en Waals-Brabant zijn het duurst in termen van jaren inkomen. Voor appartementen is het interessant om zien dat het aantal jaren noodzakelijk voor de gemiddelde aankoop meer dan verdubbeld is in Vlaanderen (behalve in Antwerpen) en verdubbeld is of minder in Wallonië (behalve in Waals-Brabant). Buiten de hoofdstad is de prijs-inkomensverhouding het minst gunstig voor kopers in Limburg (bijna zeven jaar inkomen voor een appartement in 2010). Gr 7 Aantal jaren inkomen* noodzakelijk om een woonhuis te kopen Gr 8 Aantal jaren inkomen* noodzakelijk om een appartement te kopen 2010 8 7. An X2 2010 8 7. Bru X2 7.. Li Ha OV Lim VB WV Na Lx BW 7.. Li BW VB Na Ha Lx Lim OV An.. 2 2. 3 3. 199 2 2. 3 3. 199 *volgens de belastingaangifte (per individu of gezin) van het jaar van de aankoop Bronnen: ADSEI, ING-berekeningen Een stijging van de schuldenlast die meer overeenstemt met de economische fundamentele factoren is dus wenselijk *volgens de belastingaangifte (per individu of gezin) van het jaar van de aankoop Bronnen: ADSEI, ING-berekeningen We hebben het in het verleden herhaaldelijk aangetoond: dit grotere verschil is ook het resultaat van een hogere kapitaalinbreng, vaak teweeggebracht door fiscale veranderingen (wet op schenkingen, EBA...). De maatregelen om het krediet te stimuleren, hebben de schuldenlast evenwel doen stijgen in absolute termen maar ook in relatieve termen (met betrekking tot inkomen dus) waardoor de facto dit verschil overal is vergroot, zelfs al is er een verschil tussen de provincies en types goederen. Zo wordt een snellere groei van het krediet niet verwacht, gelet op de conjunctuur, maar ze is ook niet wenselijk: zelfs al beschikt België (in termen van bbp) over de meeste spaargelden in Europa, deze zijn niet voldoende goed verspreid tussen gezinnen opdat de verhouding tussen de hypotheekschuld en het bbp bestendig zou afwijken van het Europese gemiddelde zonder gevaar voor de financiële stabiliteit. ii. De kost van de schuldenlast dreigt opnieuw te gaan stijgen De kost van de schuldenlast dreigt te stijgen...... de eerste tekenen van een stijging zullen wellicht binnen een jaar worden geregistreerd... Al hoeven we niet te vrezen voor een verstrakking van het krediet, toch wordt een prijsverhoging ervan zeker verwacht. Als ze niet van het monetair beleid komt voor 201 (de ECB zal tot dan wellicht de lage rentes behouden), zullen de nieuwe prudentiële regels, die integraal deel uitmaken van de strategie van de Europese landen om uit de financiële crisis te komen (het invoeren van bepaalde Bazel III-normen door de Belgische instellingen vanaf 201 is een realiteit), de kost van het krediet vanaf volgend jaar optrekken terwijl de NBB ook tot extra voorzichtigheid zal aanmanen (dat is al het geval) met betrekking tot de kredietrisico's. Bovendien, steeg de rente op 10 jaar (OLO) al tussen mei en juni. Zolang deze ondre 3% blijft, zou het effect op de hypotheekmarkt verwaarloosbaar moeten zijn. De rentes zullen vanaf half 201 rustig beginnen stijgen en in 201 versnellen, wat wellicht de koopkracht van de kopers aan banden zal leggen. Zodra zij immers de grens van hun schuldcapaciteit hebben bereikt, kunnen zij de rentestijging niet meer volledig opvangen met hogere maandsommen. 7
... wat zich snel zal vertalen in een verdwijning van het hefboomeffect Een stijging met 100 basispunten komt overeen met een daling van de leencapaciteit met bijna 10% Na een periode waarin het hefboomeffect op volle kracht heeft gewerkt (de gemiddelde maandsom is tussen 2000 en 2008 snel gestegen zie grafiek ), lijkt sinds de crisis van 2008 de gemiddelde maandsom niet meer te stijgen. Sinds 2008 blijft hij constant terwijl de rentes dalen: het hefboomeffect is dus nog steeds aanwezig; de koopkracht van de kredietnemers neemt toe omdat ze grotere bedragen lenen voor eenzelfde maandsom als de rentes dalen. Aangezien de inkomsten eerder geneigd zijn te stagneren door de crisis, dreigt de maandsom verder op die drempel te blijven stoten. Met andere woorden, omdat de schuldcapaciteit (de verhouding tussen de maandsom en de inkomsten) aan haar limiet zit, moet het hefboomeffect verdwijnen: het wordt voor de kredietnemers dus moeilijk om de geleende bedragen bij een rentestijging op het huidige peil te houden. Wat kan de impact hiervan zijn? Afgaand op de huidige rente en geleende bedragen zou een renteverhoging van 100 basispunten in 201 de koopkracht (of leencapaciteit) met zowat 10% doen dalen. Als de rente vanaf het huidige peil (3,%) naar het niveau van oktober 2008 (,3%) zou klimmen, betekent dat een koopkrachtverlies van ongeveer 1%. En tegen 201 kan geen van die renteniveaus redelijkerwijs worden uitgesloten. Zoals we in het verleden al hebben uiteengezet, zal deze daling van de leencapaciteit vooral een weerslag hebben op de koopkracht, aangezien er minder mensen zullen zijn die deze verminderde leencapaciteit door de inbreng van spaargeld kunnen opvangen. iii. Andere invloedsfactoren en conclusies Andere factoren beïnvloeden onze vooruitzichten voor de vastgoedmarkt. Ze werden in de vorige ING Focus Real Estate (2012 II) uiteengezet en zijn weinig veranderd. Een daling van de leencapaciteit zal niet helemaal door de inbreng van spaargeld kunnen worden gecompenseerd De fiscaliteit kan ook een negatieve impact hebben...... en de demografie zal weinig impact hebben op de prijzen buiten de stedelijke centra voor 201 Aangezien de leencapaciteit zal dalen, is er alleen nog het spaargeld om die daling op te vangen en zo de koopkracht op de vastgoedmarkt op peil te houden (kredieten verlengen is niet langer een optie 3 ). Om een rentestijging van 100 basispunten goed te maken, moet de eigen inbreng met ongeveer 1% toenemen (dus gemiddeld van 38% naar % van de aankoopprijs als we uitgaan van de situatie van vandaag). Dat is wel niet onmogelijk, maar we mogen ook niet vergeten dat het aanpassingsvermogen van de persoonlijke inbreng niet oneindig is, zeker omdat deze inbreng zeer slecht verdeeld is (veel kredietnemers kunnen zich dus niet aanpassen) en dat beleggers erder voor financiële activa opteren. De spectaculaire aanpassing van de eigen inbreng die noodzakelijk is om de markt stabiel te houden na een rentestijging, zal er dus hoogstwaarschijnlijk niet helemaal komen (zie ING Focus RE 2012 II). Buiten de inkomstengroei blijven er dan nog twee factoren ter ondersteuning van de markt over: de fiscaliteit en de demografie. In de ING Focus Real Estate 2012 I concludeerden we dat de impact van de komende fiscale hervormingen op de prijzen vanaf 201 tussen % en 20% zou schommelen (extreem geval waarin de aftrekbaarheid van de leningskosten ook voor de oude contracten zou worden afgeschaft). Zo is gebleken dat de fiscaliteit waarschijnlijk niet langer een steunfactor voor de markt zou zijn en zelfs een recessief effect zou hebben, in mindere mate weliswaar dan dat van de rentestijging (schatting van %). In de ING Focus Real Estate 2011 II werd trouwens aangetoond dat de impact van de demografie op de prijzen neutraal was geweest, maar dat dit vooral afhangt van het vermogen van de bouwsector om zich aan de nieuwe demografische tendensen aan te passen. Dat is de reden waarom dit maar opgaat buiten de stedelijke zones, waar de bouw zich niet op natuurlijke wijze kan aanpassen aan de vraag, waardoor het effect van de lokale overbevolking zich uiteraard laat voelen op de prijzen. In feite zal de demografie waarschijnlijk geen beslissende ondersteuning voor de prijzen bieden voordat de effecten van de vergrijzing zich werkelijk laten voelen (vanaf 3 De financiële crisis heeft de mogelijkheden om de risico's op te lange looptijden te effectiseren sterk verminderd. De financiële crisis en de daaruit vloeiende nieuwe regels dreigen dus als gevolg te hebben dat de looptijd van de hypothecaire leningen niet meer kan worden verlengd. Als we de cijfers afronden, krijgen we in 2012 voor een gemiddeld onroerend goed van 21.00 euro een lening van 133.00 euro (dat is een maandlast van 800 euro per maand, gedurende 20 jaar, tegen een rentevoet van 3,7%) en een eigen inbreng van 82.000 euro. Om een maandlast van 800 euro te behouden na een renteverhoging van 100 basispunten, valt de lening terug tot 120.000 euro waardoor een extra eigen inbreng van 13.00 euro nodig is. In dat geval stijgt de eigen inbreng van 82.000 naar 93.00 euro (+1%) op 21.00 euro. 8
201), en dat op een verschillende wijze naargelang de markten (zie ING Focus Real Estate 2011-II). De bruuske activiteitsdaling in de bouwsector valt immers ook te verklaren door de sociologische veranderingen als gevolg van de crisis sinds 2009 (de daling van het aantal nieuwe gezinnen). Die veranderingen impliceren dat het aantal gebouwde huizen voor het ogenblik ruimschoots voldoende is voor het aantal nieuwe gezinnen en dat er algemeen genomen dus nog geen risico op woningschaarste is (waarbij de situatie verschilt van gewest tot gewest en zeker in de grote stedelijke centra). Het risico op een opwaartse druk op de prijzen is dus klein. Een gevaar voor de toekomst is dat de vernietiging van de productiecapaciteit in de sector (door het indrukwekkende aantal faillissementen) deze zal belemmeren om zich aan te passen wanneer de vorming van het aantal gezinnen aan een inhaalbeweging begint, maar het is nog te vroeg om daarover een uitspraak te doen. Onze verwachtingen voor een correctie na 201 (waar we 0% prijsgroei verwachten) blijven dus ongewijzigd. Als we ten slotte de gevolgen van potentiële fiscale veranderingen (ongeveer % zie hoger) combineren met de gevolgen van een mogelijke renteverhoging (namelijk % à 7% per schijf van 100 basispunten), kan de correctie wel tot meer dan 1% oplopen als de inflatie laag blijft (waardoor de inkomens stagneren). Een dergelijke prijscorrectie op de Belgische markt zal het prijspeil van de woningen overigens niet erg ver in de tijd terugbrengen. Het is trouwens waarschijnlijk dat die correctie over meerdere jaren gespreid zal zijn. Nieuwe reële prijsdalingen (zoals in 2008, 2009 en 2012) zijn dus al te verwachten na 2013. Als voor elke stijging van de gemiddelde rente met 100 basispunten het gevolg op de koopkracht gelijk is aan 10% (zie hoger) en als met de extra inbreng van spaargeld nog maar 0% daarvan kan worden opgevangen, dan zal het potentiële effect op de prijzen van elke stijging met 100 basispunten ongeveer % bedragen. 9
Disclaimer De informatie in dit rapport geeft de persoonlijke mening weer van de analist(en) over de onderliggende securities en/of over de uitgevende instanties en geen enkel deel van de beloning van de analist(en) was, is, of zal direct of indirect gerelateerd zijn aan het opnemen van specifieke aanbevelingen of meningen in dit rapport. De analisten die aan deze publicatie hebben bijgedragen voldoen allen aan de vereisten zoals gesteld door hun nationale toezichthouders aan de uitoefening van hun vak. Deze publicatie is gemaakt namens de ING in dit verband zijnde ING Groep N.V., gevestigd in Nederland, en enkele van haar dochtermaatschappijen en/of branches, en enkel en alleen bedoeld ter informatie van haar cliënten. ING is onderdeel van ING Group (in dit verband zijnde ING Groep N.V. en haar dochters en gelieerde ondernemingen). Deze publicatie geeft geen investment advies noch is het een aanbieding of uitnodiging tot koop of verkoop van enige financieel instrument. Hoewel redelijke zorg is besteed om er zeker van te zijn dat de informatie opgenomen in dit rapport is niet onjuist of misleidend ten tijde van de publicatie, geeft ING geen garantie dat de informatie accuraat of compleet is. De informatie in dit rapport kan gewijzigd worden zonder enige vorm van aankondiging. ING Group en al haar bestuurders, werknemers, en aan haar gerelateerde cliënten mogen, voor zover toegestaan bij wet, lange of korte posities houden of anderszins belang hebben bij enige transactie of investment (derivaten hieronder begrepen) waarnaar wordt verwezen in deze publicatie. Bovendien mag ING Group diensten op het gebied van bank, verzekering en asset management aanbieden en leveren aan, of zulke diensten afnemen van, elke vennootschap waarnaar wordt verwezen in deze publicatie. Noch ING noch enige van haar directeuren of werknemers accepteren enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie. Auteursrecht en rechten ter bescherming van gegevensbestanden zijn van toepassing op deze publicatie. Niets in deze publicatie mag worden gereproduceerd, verspreid of gepubliceerd door wie dan ook voor welke reden dan ook zonder de voorafgaande uitdrukkelijke toestemming van de ING. Alle rechten zijn voorbehouden. Enige investering waarnaar wordt verwezen kan significant risico inhouden, zijn niet noodzakelijkerwijze mogelijk in alle jurisdicties, zijn wellicht illiquide en zijn wellicht niet geschikt voor elke investeerder. De waarde van, of inkomsten uit, enige investering waarnaar wordt verwezen kunnen fluctueren en/of kunnen zijn ontstaan door veranderingen in de wisselkoers. Resultaten behaald in het verleden bieden geen garantie voor de toekomst. Investeerders dienen hun eigen investeringsbeslissingen te nemen zonder te vertrouwen op deze publicatie. Alleen investeerders met voldoende kennis en ervaring op financieel gebied om de verdiensten en risico s te kunnen beoordelen kunnen overwegen om te investeren in enige uitgevende instantie of markt zoals hierin beschreven. Andere personen dienen geen enkele actie te nemen op basis van deze publicatie. Deze publicatie is in het Verenigd Koninkrijk alleen uitgegeven aan personen beschreven in artikelen 19, 7 en 9 van de Financial Services and Markets Act 2000 (Financial Promotion) Order 200 en is niet bestemd om te worden verspreid, direct of indirect, naar enige ander klasse van mensen (hieronder private investors begrepen). De publicatie is in Italië alleen uitgegeven aan personen beschreven in artikel 31 van Consob Regulation No. 1122/98. Deze publicatie is in de Verenigde Staten van Amerika alleen uitgegeven aan Qualified Institutional Buyers (QIB s) en grote bedrijven. Cliënten dienen contact op te nemen en hun transacties uit te voeren via analisten van een ING entiteit in hun eigen jurisdictie tenzij toepasselijk recht anders toestaat. ING Bank N.V., haar branches en/of haar dochterondernemingen zijn allen geregistreerd en staan onder toezicht bij de betrokken nationale toezichthouders. ING Bank N.V. heeft een vergunning van De Nederlandsche Bank (DNB) en staat onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (AFM). ING Bank N.V. is statutair gevestigd te Amsterdam, houdt kantoor aan de Amstelveenseweg 00, 1081 KL Amsterdam, Nederland en is onder nummer 3303131 ingeschreven in het handelsregister van de kamer van koophandel. ING Financial Markets LLC, lid van NYSE, NASD en SIPC en onderdeel van ING, heeft onder de toepasselijke voorwaarden de verantwoordelijkheid geaccepteerd voor de distributie van dit rapport in de Verenigde Staten. Voor de publicaties in België is de verantwoordelijke uitgever Peter Vanden Houte, Marnixlaan 2, 1000 Brussel. 10