Nieuwsbrief11 FUNDERINGEN APRIL 2004 WOZ-korting voor woningen aandachtsgebied Woningen in het aandachtsgebied funderingen die vóór 1945 zijn gebouwd krijgen voor het tijdvak 2001-2004 een lagere WOZ-waarde. Dit is besloten, omdat woningen met funderingsproblemen in het aandachtsgebied bij verkoop minder opbrengen. Eigenaren hoeven zelf geen actie te ondernemen; de gemeente bekijkt hoe groot de korting is en verrekent dit met terugwerkende kracht. Arri Hartog, hoofd afdeling Belastingen, geeft tekst en uitleg over de achtergrond. Hoe werkt de WOZ-regeling? Eens in de vier jaar stelt de gemeentelijke afdeling Belastingen in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (WOZ) de waarde vast van alle panden in de stad. Iedere eigenaar krijgt een beschikking met de waarde van zijn pand. Op basis van die waarde krijgen eigenaren en gebruikers een aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB). De berekening van die OZB gaat volgens een formule. In 2004 betaalt een eigenaar 3,51 euro per 2.268 euro aan waarde (5000 gulden) en een gebruiker 2,98 euro. Als u eigenaar en gebruiker bent van de woning, dan betaalt u beide bedragen. In 2001, 2002 en 2003 lagen die bedragen iets lager. Wat is er in het aandachtsgebied precies aan de hand met de WOZ? De OZB voor 2001-2004 is gebaseerd op woningtaxaties met als ijkpunt 1 januari 1999. Toen was er nog geen aanleiding om grote funderingsschade te verwachten. In 2001 bleek er wél wat aan de hand en sindsdien hebben we meer dan 1300 bezwaarschriften binnengekregen. Daar reageerden we op met een kortingsregeling, zoals we die nu hebben vastgelegd. Eigenlijk doen we niets meer dan de gedragslijn die we al hanteerden aanscherpen. Waarom is die verscherping nodig? Ons uitgangspunt was: als we de kosten voor funderings- en eventueel cascoherstel weten, krijgen eigenaren met terugwerkende kracht de te veel betaalde OZB terug. Vorig jaar zijn diverse mensen in beroep gegaan tegen 1
(Vervolg van WOZ-korting voor woningen aandachtsgebied) de waarde, omdat ze niet vertrouwden dat de overheid dit echt zou waarmaken. We willen die beroepsprocedures voorkomen door nu zélf het initiatief te nemen. We leggen dus vast dat we doen wat we zeggen. Wat is precies het verschil met de huidige praktijk? Eigenaren en gebruikers hoeven zelf niets te ondernemen. Op basis van de gegevens die bij ons bekend zijn, stellen we vast voor welke korting een pand in aanmerking komt. Dit kunnen we doen aan de hand van de onderzoeksrapporten. Alle eigenaren en gebruikers ontvangen uiterlijk in september een brief waarin staat voor welke korting ze in aanmerking komen. Vanaf wanneer geldt de regeling? Met terugwerkende kracht vanaf 2001. We gaan alle woningwaardes in het aandachtsgebied opnieuw beoordelen. Het gaat om circa 8000 woningen. Een gigantische klus, waarbij het voor veel woningen uiteindelijk gaat om een paar tientjes per jaar. Toch vinden we dat dit moet gebeuren. We gaan beginnen met de beroepszaken, dat zijn er ongeveer 75. Vervolgens pakken we de panden aan waarvan de herstelkosten bekend zijn. We kunnen misschien beter eerst de 5%-woningen doen (zie hieronder), omdat dit sneller gaat, maar we vinden het belangrijker eerst de zwaarste gevallen aan te pakken. Als er nu tijdens dit proces nieuwe gegevens boven tafel komen, bijvoorbeeld als de herstelkosten bekend zijn? Bij nieuwe omstandigheden beoordelen we met terugwerkende kracht opnieuw de situatie. We beginnen dan weer van voren af aan. We pakken het schema erbij (zie pag. 3) en kijken waar de eigenaar op basis van de nieuwe gegevens recht op heeft. Heeft hij eerder meer betaald, dan storten we het geld terug. Blijkt dat er te weinig is betaald, dan komen we hier voor de jaren 2001-2004 niet meer op terug. Wat gebeurt er na 2004? De taxateurs van de afdeling Belastingen zijn momenteel druk bezig met het bepalen van de WOZ-waarde voor de periode 2005-2006 (Volgens een te verwachten wetswijziging geldt de WOZwaarde vanaf 2005 voor twee jaar in plaats van vier). Bij de bepaling van de waarde maken we na een grondige analyse gebruik van de verkoopcijfers uit de afgelopen jaren. De nieuwe WOZ-regeling wordt ook bij de waardebepaling betrokken. De toepassing van de regeling kan wel anders zijn, bijvoorbeeld als inmiddels is gebleken dat er geen funderings- en eventueel cascoschade is of als de fundering is hersteld. In beide gevallen is de WOZ-waarde hoger dan wanneer er sprake is van funderingsschade. De regeling voor de WOZ-korting Basiskorting 5% Eigenaren en gebruikers van woningen in het aandachtsgebied funderingen krijgen een basiskorting van 5% op de WOZ-waarde die geldt voor de belastingheffing in het tijdvak 2001-2004. Dit geldt ook voor woningen die geen funderingsproblemen hebben. Gebleken is dat ook deze woningen minder goed verkoopbaar zijn. Extra korting van 15% Is er funderings- en eventueel cascoschade, maar is de hoogte van de herstelkosten nog niet bekend, dan geldt dezelfde basiskorting van 5%. Vervolgens wordt de oorspronkelijke WOZ-waarde nog eens verminderd met 15%. De totale korting komt hiermee op 20%. Aftrek herstelkosten Zijn de herstelkosten wél bekend dan zijn er twee mogelijkheden. 1. De fundering moet binnen 0-15 jaar worden hersteld (urgent). Ook hier geldt eerst de basiskorting van 5%. Vervolgens wordt het totale bedrag van de herstelkosten in mindering gebracht van de WOZ-waarde. 2. De fundering moet op lange termijn worden hersteld (16 tot 25 jaar). 2 Naast de basiskorting van 5% wordt 75% van de herstelkosten van de WOZ-waarde afgetrokken. Daarnaast gelden nog twee regelingen: - Het bedrag van de herstelkosten wordt verminderd met de subsidiebijdrage van de gemeente (6.810 euro) als de eigenaar voor die subsidie in aanmerking komt. - De WOZ-waarde kan nooit lager zijn van 10.000 euro. Dit vanuit de gedachte dat een woning altijd een zekere waarde behoudt.
Wat kunt u zelf doen? Bereken zelf uw WOZ-waarde Hieronder treft u een schema aan. Hierin kunt u zien voor welke regeling u in aanmerking komt en kunt u zelf uw nieuwe WOZwaarde berekenen. Dit kan nog gemakkelijker via internet. Op www.dordrecht.nl/funderingen vindt u een digitale vragenlijst waarin u zelf de bedragen van uw woning en eventuele herstelkosten kunt invullen. Vanaf 5 april is er ook een rekenmodule actief waarmee u kunt berekenen hoeveel OZB u had moeten betalen voor de jaren 2001, 2002, 2003 en 2004. 3
Wacht op de brief van de gemeente Nadat u eventueel zelf uw herziene WOZ-waarde heeft berekend hoeft u niets te doen. De afdeling Belastingen van de gemeente stuurt alle eigenaren en gebruikers in het aandachtsgebied funderingen uiterlijk in september 2004 een brief met de nieuwe WOZ-waarde. Hierin staat precies welk bedrag u voor 2001, 2002, 2003 en 2004 terugkrijgt. U kunt hiertegen geen bezwaar aantekenen. De afdeling Belastingen van de gemeente verzoekt u te wachten tot september wanneer uw WOZ-waarde definitief is vastgesteld. Voorbeeld 1 Meneer Bakker heeft een eigen woning in Krispijn uit 1935. Op 1 januari 1999 is de waarde vastgesteld op 95.000 euro. Op basis daarvan betaalt hij in 2004 265 euro aan OZB. Er zijn bij deze woning geen funderingsproblemen. Hij krijgt een korting van 5% op de WOZ-waarde, dat is 4.750 euro. Voor de woning is nu een waarde vastgesteld van 90.250 euro. De hoogte van de OZB wordt berekend op 252 euro. Meneer Bakker krijgt over 2004 dus 13 euro terug. (Over de andere jaren in het tijdvak krijgt hij ook geld terug, de OZB-bedragen zijn iets lager). Voorbeeld 2 Mevrouw Jansen heeft een woning in de 19de eeuwse Schil uit 1911. Op 1 januari 1999 is de waarde vastgesteld op 200.000 euro. In 2004 moet ze 570 euro aan OZB betalen. Het is inmiddels bekend dat de fundering van de woning binnen nu en vijftien jaar moet worden hersteld. De herstelkosten bedragen 70.000 euro. De WOZ-waarde wordt nu vastgesteld volgens de volgende berekening: 200.000 5% = 10.000 euro 200.000 10.000 = 190.000 euro 190.000 70.000 (herstelkosten) = 120.000 euro 120.000 + 6.810 (subsidie gemeente) = 126.810 euro Over dit laatste bedrag wordt de OZB berekend voor gebruikers en eigenaren. Deze wordt voor 2004 nu 356 euro; mevrouw Jansen krijgt voor dat jaar 214 euro terug. 4 Voorbeeld 3 De achterbuurman van mevrouw Jansen heeft ook een pand uit het begin van de vorige eeuw van 2 ton (ijkdatum 1/1/1999) met funderingsproblemen. De herstelkosten bedragen ook 70.000 euro, maar de fundering hoeft pas op lange termijn (16-25 jaar) te worden hersteld. Hij krijgt nu naast de basiskorting van 5 procent nog 75 procent van de herstelkosten in mindering gebracht op de waarde: 62.500 euro. De WOZwaarde van zijn woning wordt met bijtelling van de gemeentelijke subsidie vastgesteld op 144.310 euro. De OZB-aanslag voor 2004 bedraagt 408 euro. De achterbuurman krijgt 162 euro terug over dat jaar. Aanslag 2004 Alle eigenaren en gebruikers van woningen in Dordrecht, ook die in het aandachtsgebied funderingen, hebben deze maand de OZB-aanslag voor 2004 in de bus gekregen. Deze aanslag wordt op dezelfde manier behandeld als die uit 2001, 2002 en 2003. Eigenaren en gebruikers in het aandachtsgebied funderingen betalen gewoon het bedrag op de acceptgiro. Uiterlijk in september 2004 krijgt u te horen of en hoeveel u eventueel over 2004 terugontvangt.
Het aandachtsgebied funderingen De WOZ-regeling geldt voor alle woningen in het aandachtsgebied die vóór 1945 zijn gebouwd en van een particuliere eigenaar zijn. Het aandachtsgebied omvat de wijken 19de eeuwse Schil, Reeland en Oud en Nieuw Krispijn. Een nieuwbouwhuis in Reeland met een betonnen fundering valt dus niet onder de regeling. Om in aanmerking te komen voor de WOZ-regeling moet u aan alle drie voorwaarden voldoen: - U bezit een woning in het aandachtsgebied: 19de eeuwse Schil, Reeland, Oud Krispijn of Nieuw Krispijn. - De woning is vóór 1945 gebouwd. - De woning is particulier bezit. WOZ-waarde ook voor waterschap en Belastingdienst De WOZ-waarde van uw woning is ook de basis van de aanslagen voor het waterschap en voor het eigenwoningforfait. Dat is het bedrag dat eigenaren moeten opgeven voor hun inkomstenbelasting. Het waterschap volgt de gemeentelijke afdeling Belastingen en gaat dezelfde nieuw vastgestelde WOZwaarden gebruiken. Ook voor hun waterschapslasten kunnen eigenaren en gebruikers in het aandachtsgebied dus een korting verwachten. Eigenaren hoeven geen actie te ondernemen richting de Belastingdienst en het waterschap. Correctie gebeurt automatisch op basis van de nieuwe WOZwaarde. Het waterschap streeft er naar dit eind 2004 te hebben afgerond. C A B 5
Informatie via Gemeentenieuws De nieuwsbrief funderingen verschijnt minimaal eens per twee maanden. Tussentijds nieuws wordt bekendgemaakt via de lokale media en in 'Gemeentenieuws', de wekelijkse rubriek van de gemeente in de gratis huis-aan huis-krant 'de Stem van Dordt'. Of kijk op www.dordrecht.nl/funderingen. Gemeentenieuws is ook digitaal te raadplegen op deze website. Grondwaterpeil: stand van zaken Sommige woningen in het aandachtsgebied staan op houten paalfunderingen die wel voldoende draagkracht hebben, maar om dat zo te houden is een hoger grondwaterpeil nodig. De gemeente is daarom bezig met de voorbereiding van de werkzaamheden voor verhoging van de grondwaterstand. Deze nieuwsbrief is een uitgave van de sector Projectmanagement van de gemeente Dordrecht. Schriftelijke reacties op de nieuwsbrief kunt u sturen naar de gemeente Dordrecht, sector Projectmanagement, t.a.v. de heer P. Bekkers, Postbus 8, 3300 AA Dordrecht. De grondwateraanpak is zinvol voor houten paalfunderingen die licht of nog niet zijn aangetast. Onderzoek heeft aangetoond dat verhoging van het grondwaterpeil misschien mogelijk is in 32 gebieden, zogenoemde poldertjes. Gebleken is wel dat in ongeveer de helft van deze gebieden het verhogen van het grondwaterpeil zeer moeilijk zal zijn. De gemeente heeft drie ingenieursbureaus gevraagd voor deze gebieden een grondwaterstromenmodel te maken. Verder wordt per deelgebied bekeken of het technisch mogelijk is het grondwaterpeil te verhogen. De resultaten van beide onderzoeken samen moeten uitwijzen in welke van de 32 peilgebieden het grondwaterpeil daadwerkelijk verhoogd kan worden. Vervolgens wordt aan een aantal bureaus gevraagd een budget en planning voor de realisatie van de maatregelen bij de gemeente in te dienen. Snelheid en kostenplaatje zijn de belangrijkste criteria bij de keuze voor het bureau dat de uitvoering uiteindelijk op zich gaat nemen. De gemeente gaat voor de zomer een ingenieursbureau selecteren. In het laatste kwartaal van 2004 kunnen de eerste werkzaamheden beginnen. Die bestaan uit het aanbrengen van ondergrondse technische voorzieningen die het grondwaterpeil kunstmatig kunnen verhogen. Voor meer informatie kunt u op werkdagen bellen: 078-639 6875. Website: www.dordrecht.nl/funderingen Colofon: Uitgave: Projectmanagement, gemeente Dordrecht Oplage: 16.500 Aan deze uitgave kunnen geen rechten worden ontleend. 6