Aandachtspunten voor de vastgoedmakelaar na wijziging van de Appartementswet. Na de recente wijzigingen van de appartementswet, bestaan er óók voor de vastgoedmakelaar enkele aandachtspunten. Enkele daarvan op een rijtje : 1. De vastgoedmakelaar als expert : In art. 577-4 B.W. is voorzien dat de basisakte - de beschrijving bevat van het onroerend geheel en van de privatieve en gemeenschappelijke delen, - alsook de bepaling van het aandeel van de gemeenschappelijke delen dat aan ieder privatief deel is verbonden. Voor de bepaling hiervan wordt rekening gehouden met de respectieve waarde van deze delen. Deze wordt bepaald in functie van de netto-vloeroppervlakte, de bestemming en de ligging van het privatieve deel, en zulks op grond van het met redenen omkleed verslag van een notaris, een landmeter-expert, een architect of een vastgoedmakelaar. Dit verslag wordt opgenomen in de basisakte. In de praktijk voegt men hieraan toe dat men in deze bepaling met de notie vastgoedmakelaar vooral doelt op de vastgoedmakelaar met als hoofdzakelijke bezigheid het beheer van appartementsgebouwen (syndicus). Wat er ook van weze, de vastgoedmakelaar wordt hier uitdrukkelijk vermeld in de wet, hetgeen van de vastgoedexpert welke door zijn expertise wel degelijk in aanmerking zou kunnen komen om dergelijke verslagen op te stellen niet gezegd kan worden Dit is een gemiste kans. 2. Topics bij de overdracht van een kavel 2.1. Overdracht?
Wanneer de vastgoedmakelaar als tussenpersoon optreedt bij de verkoop van een appartement, is de kans groot dat hij geconfronteerd wordt met de vraag wie (verkoper koper) vanaf wanneer moet instaan voor de kosten van de gemeenschappelijke delen. Het behoeft geen betoog dat de vastgoedmakelaar hier een belangrijke informatieplicht draagt. Eerstens is het van belang om met betrekking tot deze problematiek precies vast te stellen op welk moment men spreekt van de fotofinish, of het scharniermoment waarop de betalingsverplichting van de ene naar de andere partij overgaat. De wetgever heeft nu voorzien, in art. 577-11 B.W., dat dit het geval is op het ogenblik dat de eigendomsoverdracht vaste datum krijgt (en dus niet louter de datum of het moment dat de overeenkomst tot stand komt). Vaste datum verkrijgt een eigendomsoverdracht door - Registratie - Overlijden van één van de partijen - Opname van de hoofdinhoud van de onderhandse akte in een authentieke akte. 2.2. Informatieverplichting bij de overdracht, rol van de vastgoedmakelaar Welnu, van het ogenblik af dat er een eigendomsoverdragende overeenkomst wordt afgesloten (welke nadien wordt bevestigd in een notariële akte), heeft de kandidaat koper recht op een aantal in de wet voorgeschreven inlichtingen. 2.2.1. Opvragen van informatie In art. 577-11, 1, eerste lid B.W. is voorzien wie deze informatie moet opvragen bij de syndicus : - Voor zover deze al in the picture is, de notaris - Indien nog geen notaris is betrokken, eenieder die beroepshalve optreedt als tussenpersoon (en dit kunnen dus zijn : de vastgoedmakelaar, de vastgoedpromotor, ) Onnodig te zeggen dat hier een belangrijke verantwoordelijkheid schuilt in hoofde van de professionele vastgoedmakelaar. Hij zal er zich van vergewissen dat de informatie tijdig en correct en volledig wordt opgevraagd. tijdig vóór de ondertekening van de overeenkomst of, in voorkomend geval, van het aankoopbod of van de aankoopbelofte, correct op eenvoudig verzoek (aangetekend schrijven of schrijven via fax of email hoeft niet, maar is aan te raden om nadien het bewijs te kunnen leveren dat men het verzoek wel degelijk richtte tot de syndicus) volledig Wat wordt er opgevraagd : - 2 -
1 het bedrag van het werkkapitaal en dat van het reservekapitaal, zoals bepaald in 5, tweede en derde lid; 2 het bedrag van de eventuele door de overdrager verschuldigde achterstallen; 3 de toestand van de oproepen tot kapitaalinbreng met betrekking tot het reservekapitaal en waartoe de algemene vergadering vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten; 4 in voorkomend geval, het overzicht van de hangende gerechtelijke procedures in verband met de mede-eigendom; 5 de notulen van de gewone en buitengewone algemene vergaderingen van de vorige drie jaar, alsook de periodieke afrekeningen van de lasten van de vorige twee jaar; 6 een afschrift van de recentste balans die door de algemene vergadering van de vereniging van medeeigenaars werd goedgekeurd. Indien de syndicus niet, zoals nochtans wettelijk voorzien, binnen de 15 dagen antwoordt, zelfs nadien geen informatie meedeelt, zal de vastgoedmakelaar er zich voor willen behoeden dat hij de verkrijger inlicht over het uitblijven van de deze informatie, ondanks het feit dat deze inlichtingen formeel werden opgevraagd. - Volledigheidshalve opgemerkt : indien noch notaris of professioneel tussenpersoon werden betrokken, dient de overdrager zelf deze informatie op de te vragen bij de syndicus. 2.2.2. Houding bij gebreke van reactie van de syndicus Indien de verkrijger desondanks bereid is om het goed aan te kopen, moet dit is letterlijk in de wet voorzien de notaris of tussenpersoon (dus de vastgoedmakelaar) de verkrijger in kennis stellen van het verzuim van de syndicus. Het ware in die zin nuttig dat in de aanhef van de opgestelde verkoopcompromis wordt bevestigd dat de inlichtingen werden opgevraagd door de vastgoedmakelaar, doch dat de syndicus er tot dan toe geen gevolg aan gaf; vervolgens dat de verkrijger : hoedanook akkoord gaat met de koop, en bereid is om de inhoud van de informatie niet af te wachten hetzij een opschortende of ontbindende voorwaarde stipuleert, eventueel inhoudelijk voorzien van een limietbedrag van kosten waarmee hij maximaal geconfronteerd wenst te worden. De vastgoedmakelaar is zijn verplichting dan alleszins duidelijk nagekomen. 2.2.3. Informatie over de kosten van opvraging van de inlichtingen De vastgoedmakelaar doet er tenslotte goed aan om zijn opdrachtgever voorafgaand te informeren over het feit dat de kosten van opvraging door de syndicus aangerekend voor rekening van de overdrager zijn. In de praktijk duikt immers al op dat de overdrager zich van verschillende vastgoedmakelaars bedient : deze komen in dat geval allemaal hun verplichtingen na zodanig dat voor één kavel verschillende keren de informatie zal worden opgevraagd en dus verschillende - 3 -
keren dezelfde kost wordt veroorzaakt. Aan de overdrager dan de keuze en het risico 2.2.4. Concrete informatie over de gehoudenheid tot de kosten van de gemeenschappelijke eigendom Eventueel kan het opportuun zijn dat de vastgoedmakelaar voorts transparant duidt welke partij vanaf het moment van overdracht (vanaf de vaste datum) precies tot welke kosten gehouden zal zijn. Vier uitgaven welke hun oorsprong in het verleden vinden, vallen ten laste van de koper : 1. Kosten van uitgaven voor behoud, herstelling en vernieuwing waartoe de Algemene Vergadering vóór de vaste datum heeft besloten maar waarvan de syndicus eerst na die vaste datum om betaling verzocht. 2. Oproepen tot kapitaal inbreng die door de algemene vergadering van de medeeigenaars zijn goedgekeurd vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht, alsook de kostprijs van de dringende werkzaamheden waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht; 3. Kosten verbonden aan het verkrijgen van gemeenschappelijke delen, waartoe de algemene vergadering vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht; 4. Kosten ten gevolge van geschillen ontstaan vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht. * eventueel kunnen koper en verkoper anders overeenkomen, doch de gehoudenheid ten overstaan van de VME blijft in hoofde van de koper. * Alle andere kosten uit het verleden moeten betaald worden door de verkoper en kunnen zelfs niet conventioneel ten laste van de koper worden gelegd. * Volledigheidshalve, gewone lasten in verband met het normale gebruik (die zijn geen kosten van het verleden) vallen vanaf de datum van overdracht ten laste van de koper. Belangwekkend is het tijdstip van de vaste datum : de verkoper heeft geluk wanneer een trage syndicus de betalingsverzoeken laat, en dus na de vaste datum, verzendt De overdrager kan anderzijds het intreden van de vaste datum, en daarmee de gehoudenheid door de koper, sneller laten plaatsvinden door de overeenkomst te laten registreren Twee factoren die men in de hand kan nemen om de gehoudenheid tot de kosten te sturen De vastgoedmakelaar kan deze wetenschap gebruiken om de verkoper of koper, al naargelang de hoedanigheid van zijn opdrachtgever, te informeren - 4 -
Hetzelfde geldt tegen de achtergrond van het uitzonderingsregime waarbij de verkrijger verplicht is tot betaling van de buitengewone lasten en de oproepen tot kapitaalinbreng waartoe de algemene vergadering heeft besloten voor zover deze algemene vergadering plaats had tussen het opstellen van de verkoopcompromis en het verlijden van de authentieke akte en op voorwaarde dat de verkrijger weliswaar over een volmacht beschikt om precies deze algemene vergadering bij te wonen. Het kan voor de overdrager nuttig zijn om deze volmacht te geven aan de verkrijger Het kan voor de verkrijger anderzijds nuttig zijn om dergelijke volmacht niet te claimen Het getuigt van goede en volledige service mocht de vastgoedmakelaar zijn cliënt hierover behoorlijk te adviseren. Astrid CLABOTS Advocaat - Vennoot Kolonel Dusartplein 34 bus 1 B-3500 HASSELT Tel + 32(011).28.64.22 Fax + 32(011)22.15.90 www.argusadvocaten.be astrid.clabots@argusadvocaten.be - 5 -