starterswoningen Zandstraat te Casteren
Opdrachtgever kopersvereniging Zandstraat te Casteren Architect van den Pauwert Architecten te Eindhoven Bewonersondersteuning Bureau bouwen in eigen beheer (BIEB) Constructeur van de Laar te Eindhoven Aannemer van Bree te Someren Aantal woningen 34 Periode van bouw 2004-2005 foto s ten tijde van de nieuwbouw 2
Inleiding schematische weergave oorspronkelijke situatie oorspronkelijke situatie vóór nieuwbouw De nieuwbouw van 34 starterswoningen in de dorpskern van Casteren is een gezamenlijk initiatief van de gemeente Bladel waar Casteren deel van uitmaakt, de dorpsraad van Casteren en de kopersvereniging. Doel van dit initiatief is de leefbaarheid in deze kleine kern te bevorderen. Door de hoge woningprijzen is het voor de jeugd op het platteland niet meer mogelijk om in het eigen dorp een redelijk geprijsde woning te kopen en is men genoodzaakt weg te trekken. Dit heeft weer de nodige vergrijzing tot gevolg en uiteindelijk het langzaam verdwijnen van allerlei voorzieningen in het dorp zoals de school, een winkel, de bank en een dokter. Met de provincie Noord-Brabant is overeenstemming bereikt over het uitvoeren van dit pilot-project met een looptijd van 5 jaar. Inbreiding is toegestaan zonder dat er nog sprake is van maximale contingenten vanuit de provincie. De provincie beschouwt het project de Zandstraat als een voorbeeldproject voor de wijze waarop in Brabant met de problematiek van de vergrijzing op het platteland omgegaan kan worden. In het dorpenplan geeft de gemeente aan te willen komen tot nieuwbouw zonder dat hiermee het karakter en de kwaliteit van Casteren aangetast wordt. Uitgangspunt voor de gemeente is dat de kopersvereniging de kar moet trekken en zelf alle initiatieven moet nemen om te komen tot een bouwplan. Om dit proces goed laten te verlopen heeft de kopersvereniging het Eindhovense bureau BIEB ingeschakeld die met het ondersteunen van kopersverenigingen veel ervaring heeft. Deze werkwijze levert naast een sterkere betrokkenheid van de toekomstige bewoners ook een forse besparing op in de uiteindelijke huizenprijs (tussen de 15% en 25%). Naast het ontwerp van de woningen is men ook sterk betrokken bij het ontwikkelen van het stedenbouwkundig plan in samenspraak met de architect. Afspraak is dat de kopersvereniging zelf met een verkaveling komt welke getoetst wordt door de gemeente. 3
Starterswoning De kopers hebben zich verenigd in een kopersvereniging die het project in eigen beheer ontwikkelt en bouwt. Hierdoor komt de winst die in het normale proces van projectontwikkeling aanwezig is ten goede aan de koper. De gemeente levert de locatie, een opgekochte oude boerderij in het centrum van Casteren, die zij bouwrijp maakt en doorverkoopt aan de kopers (voor een gereduceerde grondprijs van 166 /m 2 excl. BTW en met een gemiddelde kavelgrootte van 200 m 2 ). Wel is de eis gesteld vanuit de gemeente dat de prijs van de woningen onder de 158.000 moest blijven, wat uiteindelijk met prijzen variërend tussen de 110.000 en 135.000 vrij op naam is gelukt. Daarnaast is er sprake van maatschappelijk gebonden woningbezit wat inhoud dat de komende 30 jaar de woning terugverkocht dient te worden aan de plaatselijke woningbouwvereniging welke hem direct weer in de markt zet als starterswoning. Mogelijke prijsverhogingen of verlaging van de woning ontstaan door de huizenmarkt worden verrekend (65%) met de verkopende ex-starter waardoor er wel sprake is van een vrije marktwerking. De prijs van de woning gaat in mate mee met de huizenprijzen en blijft hierdoor de komende 30 jaar beschikbaar voor starters. Gebiedsomschrijving In Casteren staat voornamelijk bebouwing (woningen) in één of twee lagen met kap. Uitzondering is de kerk, deze fungeert als landmark voor het dorp. De randen van het dorp hebben een open tot zeer open typologie. Hier is het buitengebied goed zichtbaar vanuit het dorp. In het zuiden van het dorp ligt een oude driehoekig dorpsplein met de kerk op de kruising van Zandstraat en Kerkstraat, waar de oude bebouwingsstructuur behouden is gebleven. Hier zijn de maatschappelijke voorzieningen en horeca met name gesitueerd. Binnen het dorp zijn nog verder diverse pleinvormige ruimten aanwezig. Dit thema speelt een rol bij de inrichting van de locatie aan de Zandstraat. Toelichting stedenbouwkundig plan Bij het plan Starterswoningen aan de Zandstraat is door de toekomstige bewoners, na een studie van verschillende bebouwingsvarianten gekozen voor een invulling met een driehoekig plein dat omsloten wordt door een aantal bouwblokken waarvan de maximale lengte gelijk is aan de maat van een langsgevel boerderij. Zo n plein met boerderijen wordt een Plaatse of Es genoemd en is een ruimtelijk element dat in het Brabants landschap veelvuldig voorkomt. Kerk en café te Casteren In de Kempen ligt het akkerdorp, een groep boerderijen, rond een driehoekig met gras begroeid plein, dat plaatse heet. De plaatse is omzoomd door wegen en er is een waterkuil in gegraven. De plaatse diende, behalve als dorpsplein, als verzamelen drenkplaats voor het vee, dat van daaruit via één der uitvalswegen van het plein naar de graasvelden werd gedreven. In ieder geval is de driehoekige plaatse in de Kempen dikwijls de grondslag van de dorpsvorm. Rond een driehoekige plaatse stonden een vijftal boerderijen. Een akkerdorp telde dus niet veel meer dan een goede 50 inwoners. De boerderijkavels werden afgesloten met heggen of hagen, met het oog op het telkens verplaatsen van het vee. Niet ieder driehoekig dorpsplein in onze streek is een oude plaatse. Een echte plaatse ligt in de buurt van een beek; bovendien moet de plaatse worden aangetroffen in middeleeuwse stukken. Het akkerdorp kunnen we in feite vergelijken met een klein gehucht van vandaag. 4
Verkaveling schema 1 de Campus schema 2 het Kasteel schema 3 de Stroken schema 4 de Es Om de bewoners inzicht te verschaffen in de mogelijkheden qua type verkaveling zijn een zestal zeer verschillende varianten de revue gepasseerd. Van alle varianten zijn de voor- en nadelen besproken, bijvoorbeeld het parkeren op het terrein in de buurt van de woning of gemeenschappelijk een parkeerterrein met de bebouwing in een parklandschap, gemeenschappelijk wonen in een hofje of meer individueel in losse bebouwing, etc etc. De presentatie ging vergezeld met voorbeelden van reeds gerealiseerde projecten waardoor een en ander beter voor te stellen was. Achtereen volgens zijn de types de Campus, het Kasteel, de Stroken en de Es besproken. Uitgangspunt van het project was maximale invloed van de toekomstige bewoners wat ook inhoud dat de toekomstige omgeving mede bepaald wordt door de Kopersvereniging. In een dorp is sprake van een gegroeide situatie, de woningen zijn gedurende een langere periode één voor één gebouwd en zijn qua vorm en architectuur onderling verschillend. Dit thema is overgenomen in het plan om goed aan te sluiten bij het karakter van het dorp. Variatie in hoogte, architectuur en vorm van de nieuw te bouwen woningen zorgen voor een divers beeld. Over enige tijd als de nieuwe bomen wat gegroeid zijn en de nieuwigheid van de materialen eraf is, zal een bezoeker niet het beeld hebben dat dit plein in een keer is gebouwd. In totaal worden er circa 34 woningen gerealiseerd die qua grootte en verschijningsvorm variëren en gegroepeerd zijn in bouwblokken van 4 woningen maximaal. Er wordt voldoende ruimte gehandhaafd tussen de bouwblokken zoals bij de bebouwing in het dorp. Aan de zijde van de Gagelvelden is bewust gekozen voor een doorkijk naar de omliggende velden om een relatie met het buitengebied te handhaven. Het centrale plein krijgt een groene inrichting waarbij bestaande bomen een plaats krijgen. Aan de zuidzijde wordt een hakwal met bestaande eiken gehandhaafd. De twee kleine parkeerterreinen worden beplant om deze een vriendelijker karakter te geven. Het plein is vanuit de Zandstraat te bereiken voor auto s, vanuit de Gagelvelden voor fietsers en voetgangers en vanuit de aansluitende woongebied via een voetpad. Hiermee haakt het nieuw te bouwen plein aan op het langzaam verkeerscircuit binnen het dorp en breidt dit uit. Parkeren wordt opgelost door te parkeren op de rijbaan die 6 meter breed is, in de parkeervakken en bij diverse woningen op eigen terrein. Voor woningen die niet direct gelegen zijn aan de weg zijn er een tweetal kleine parkeerterreinen aangelegd, ietwat uit het zicht van het centrale plein. Er is uitgegaan van een parkeernorm van 1,5 parkeerplaats per woning. 5
Woningen een landelijke variant qua architectuur getekend met een grotendeels gelijkblijvende plattegrond. Optioneel waren de woningen door de individuele kopers uit te breiden en te wijzigen qua indeling, waarbij de kosten hiervoor tijdens de aanbesteding afgeprijsd zijn door de aannemer om mogelijke discussie achteraf gedurende het bouwproces te voorkomen. Hiermee is maximale flexibiliteit gewaarborgd voor de toekomstige kopers. Voor een viertal kopers is een bijzonder bouwblok ontworpen dat gedurende het proces de Atelierwoningen is gaan heten. Deze woningen zijn afgewerkt in aluminium en verzinkt staal met antraciet kleurig metselwerk en een aluminium dak en hebben een vrije indeling qua plattegrond. Een tweetal kopers heeft gekozen de verdieping te onsluiten met een spiltrap die in de woonkamer via een vide naar boven gaat wat een sterk ruimtelijke werking geeft. Blank gelakte oregon pine kozijnen gecombineerd met gelamineerde liggers onder het dak en houten dakplaten met aan de onderzijde blank multiplex geven een warm beeld. Aantallen De woningen Voor het ontwerpen van de woningen is een plan van aanpak gemaakt waarbij het stedenbouwkundig plan samengaat met maximale invloed van de toekomstige woningbezitter in de uitwerking van de woning. Gezien de grootte van de kopersgroep en de diversiteit aan wensen qua grootte, architectuur en bouwkosten is gekozen voor een opzet met een viertal basistypes waaruit men kon kiezen. Van een tweetal types is voor de gevel nog een moderne en type A modern 4 type A klassiek 4 type B modern 3 type B klassiek 3 type C 16 type D 4 totaal 34 6
type A klassiek Planoverzicht type C type D atelierwoning type B klassiek type B modern type A modern 7
Plattegronden Type A en B (klassiek en modern) 8
Plattegronden Type C en D (klassiek en modern) 9