Valkuilen en Tips bij het afsluiten van een hypotheek Versie 1.0 Auteur: H.H. (Rico) Geerling FFP 1
Inhoudsopgave Inleiding:... 3 Valkuilen en tips afsluiten hypotheek:... 4 Hypotheekrente... 4 Tips hypotheekrente:... 4 Aflossing en hypotheekvorm... 5 Tips aflossing en hypotheekvorm:... 5 Fiscale aspecten... 6 Tips fiscale aspecten:... 6 Kosten... 7 Kosten in verband met de aanvraag van de hypotheek:... 7 Kosten in verband met hypotheekvorm:... 7 Tips Kosten:... 8 Risicofactoren... 9 Risicofactoren in verband met de aanvraag van de hypotheek:... 9 Risicofactoren in verband met de hypotheekvorm:... 9 Tips Risicofactoren:... 10 Kwaliteit... 11 Tips Kwaliteit:... 11 Slotwoord:... 12 2
Inleiding: In de eerste instantie vriendelijk dank voor het bezoeken van mijn website (www.rentetarieven.com) en het downloaden van dit E-book. Wellicht ben je bezig om je te oriënteren op de hypotheek- en/of woningmarkt of ben je hypotheekrente aan het vergelijken. Ik hoop dat ik je van de benodigde informatie kan voorzien dat momenteel speelt in jouw specifieke situatie. Dit met behulp van mijn website en dit E-Book. Met dit E-Book beschrijf ik een aantal (mogelijke) valkuilen en tips bij het afsluiten van een hypotheek. Ik probeer het een en ander luchtig en leesbaar te beschrijven. Zoals je wellicht opvalt schrijf ik altijd in de je en jij vorm (met foutieve uitzonderingen daargelaten). De rede is dat ik me daar zelf altijd het prettigst bij voel. Op het moment dat dit u eventueel stoort, dan hierbij mijn excuses. Ik pretendeer niet dat de opsommingen in dit E-Book compleet en/of volledig zijn, maar ik hoop dat het je verder kan helpen in jouw specifieke situatie. Veel leesplezier en wellicht tot horens of ziens!! Met vriendelijke groet, 3
Valkuilen en tips afsluiten hypotheek: Hypotheekrente Er wordt natuurlijk heel veel vergeleken op basis van de hoogte van de hypotheekrente. Dit is ook logisch aangezien de hoogte van de hypotheekrente voor een groot deel bepaalt wat de hoogte van de maandlasten gaat worden. De hoogte van de hypotheekrente is dus een instrument om diverse aanbieders (banken) met elkaar te vergelijken ( www.rentetarieven.com is hierbij een prima hulpmiddel). Het is echter ook een gevaar om alleen te vergelijken op basis van de (huidige) hypotheekrente. Banken en verzekeringsmaatschappijen zijn grootmeester in kleine lettertjes. Hiermee bedoel ik dat je, je ook goed moet verdiepen in het rentebeleid van een bepaalde bank. Dit heeft voornamelijk te maken met bijvoorbeeld het verschil in de te betalen hypotheekrente na een rentevaste periode (uitleg rentevaste periode). Een bank met een (hele) lage hypotheekrente waarvan de hypotheekrente met bijvoorbeeld meer dan 0,5% toeneemt na een rentevaste periode kan een dure rekening zijn. Helemaal als de rentevaste periode relatief kort is. Tips hypotheekrente: Vergelijk niet alleen de huidige hypotheekrente maar wees ook op de hoogte van het rentebeleid van de bank na de rentevaste periode (je kan hiervoor gebruik maken van de kennis van een financieel specialist) ; Eventuele kortingen op de hypotheekrente zijn vaak alleen gedurende de 1 e rentevaste periode, laat geen kortingen liggen, maar wees bewust van het feit dat deze dus niet meer hoeven gelden na de rentevaste periode; Laat een financieel specialist eventuele extra kortingen opvragen. 4
Aflossing en hypotheekvorm De (hoogte) van de aflossing en de hypotheekvorm zijn natuurlijk ook van wezenlijk belang wat de maandlasten zullen worden van de hypotheek. Let er echter wel goed op dat je de maandlasten van gelijke hypotheekvormen vergelijkt. Het gevaar is dat er op enig moment alleen nog gekeken wordt naar de (netto) hypotheeklasten (wat natuurlijk ook logisch en heel belangrijk is ). Vergelijk dus appels met appels! Een voorbeeld: Nog steeds worden bijvoorbeeld de spaarhypotheek en de bankspaarhypotheek in 1 adem genoemd (het is toch allebei gegarandeerd?). Er zijn echter wezenlijke verschillen. Om je enigszins te verdiepen in diverse hypotheekvormen met de voor- en nadelen heb ik daar een aantal pagina s aan gewijd. Deze kan je teugvinden op: Hypotheekvormen Bij bepaalde hypotheekvormen worden er soms ook (veelal eenmalige) extra kortingen gegeven op de hypotheekrente waarbij je dan verplicht bent om bepaalde verzekeringen, spaarrekeningen of lopende rekeningen af te nemen bij de desbetreffende bank of verzekeringsmaatschappij. Je ontvangt dan een lage(re) hypotheekrente (voor de 1 e rentevaste periode), maar het gevaar bestaat dat je dan wel wordt geconfronteerd met (te) dure verzekeringen of spaarrekeningen met een lage rentevergoeding. De vergelijking wordt dan alweer wat lastiger! Tips aflossing en hypotheekvorm: Stem de hypotheekvorm af welke het beste past in jouw persoonlijke situatie (laat je hierin eventueel begeleiden door een financieel specialist); Vergelijk hypotheekvorm met hypotheekvorm; Neem in de vergelijking ook randvoorwaarden mee zoals eventuele verplichte verzekeringen, spaarrekeningen, etc..; Vergelijk uiteraard gelijke hoogten van de aflossingen over gelijke termijnen ( 100.000,- aflossen in (over) 20 jaar is iets anders dan 150.000,- over 30 jaar). 5
Fiscale aspecten Fiscale aspecten kunnen de vergelijking van netto maandlasten behoorlijk verstoren waardoor je wel eens op het verkeerde been kan worden gebracht. Er zijn twee belangrijke factoren waar je mee te maken krijgt bij het berekenen van de netto maandlasten. De WOZ waarde en de (aftrekbare) hypotheekrente. Simpel gezegd komt het erop neer dat de hypotheekrente aftrekbaar is van de inkomstenbelasting. Het totale bedrag dat je in een jaar aan (aftrekbare) hypotheekrente betaald wordt echter gecorrigeerd (naar beneden bijgesteld) met een bedrag dat afhankelijk is van de fiscale waarde van de woning (WOZ waarde). Tevens is het zo dat je meer fiscaal voordeel hebt als het inkomen hoger is (je betaalt dan ook meer inkomstenbelasting). De WOZ waarde en de daadwerkelijke hoogte van het inkomen kan natuurlijk bij de ene berekening (net) iets anders zijn dan bij een andere berekening. Hierdoor krijg je onwenselijke verschillen in de uitkomsten van de netto maandlasten en gaat de vergelijking nat. Tips fiscale aspecten: Zorg ervoor dat je bij de vergelijking van berekeningen rekening houdt met gelijke uitgangspunten (inkomen en WOZ waarde); Houdt ook rekening met (eventuele) toekomstige verandering van het inkomen (bijvoorbeeld pensioeninkomen of daling van het inkomen i.v.m. kinderwens); Laat een financieel specialist de berekeningen opmaken; Blijf op de hoogte van de ontwikkelingen over de (beperking van) hypotheekrente aftrek via dit blog. 6
Kosten Over kosten in verband met het afsluiten van de hypotheek (en de gekozen hypotheekvorm en aanbieder) valt natuurlijk ontzettend veel te schrijven. Ik richt mij even op een aantal belangrijke (en actuele) zaken die een valkuil kunnen zijn bij de aanvraag van een hypotheek en de bepaling van de kosten (en eventueel benodigde hypotheeksom). Tevens nog een aantal kostenaspecten die kunnen spelen bij de (soort) hypotheek. Kosten in verband met de aanvraag van de hypotheek: Bij de aanvraag van een hypotheek heb je te maken met een aantal kosten. Het komt geregeld voor dat bepaalde kosten worden vergeten of verkeerd worden ingeschat (te hoog of te laag). Dit kan tot vervelende verassingen lijden als je de afrekening ontvangt van de notaris (bijbetalen of ongewenst hoog overschot => dus te hoge hypotheek). Met welke kosten je te maken hebt (en hoe hoog deze zijn) is afhankelijk van een heel aantal factoren en is dus in elke situatie anders. Bijvoorbeeld aankoop bestaande bouw of nieuwbouw, oversluiten van de hypotheek, verdeling en ontslag van hoofdelijke aansprakelijkheid i.v.m. scheiding, etc. Om alle mogelijke kosten volledig te specificeren en uit te schrijven zou ervoor zorgen dat dit E-book erg dik (en onleesbaar ) zou zijn. Kosten in verband met hypotheekvorm: De valkuilen van kosten in verband met de hypotheekvorm is een erg actueel onderwerp. Denk maar eens aan de woekerpolisproblematiek. Het komt erop neer dat bepaalde hypotheekoplossingen veel (verborgen) kosten kunnen hebben. Zoals eerder genoemd zijn dat bijvoorbeeld de lokkertjes van (hele) lage hypotheekrente waarbij je geconfronteerd wordt met (te) dure verzekeringen of andere verplichtingen. Alle mogelijke valkuilen van diverse aanbieders zou dit E-Book ook volledig onleesbaar maken (als je dit tot in detail wilt weten adviseer ik je om te starten met de opleiding tot Erkend Hypotheekadviseur of het invullen van dit formulier ). 7
Tips Kosten: Zorg ervoor dat je goed op de hoogte bent van alle mogelijke kosten in jouw specifieke situatie in verband met de aanvraag van de hypotheek (en de benodigde hoogte van de hypotheeksom); Laat je niet direct verleiden tot lage hypotheekrente voordat je eventuele addertjes onder het gras hebt onderzocht, zoals ongewenste producten of voorwaarden; Maak gebruik van een onafhankelijk financieel specialist om volledig op de hoogte te raken van datgene dat kan spelen in jouw specifieke situatie. 8
Risicofactoren Over de risicofactoren van een hypotheek valt natuurlijk ook heel veel te schrijven. De valkuilen bij het (verkeerd) inschatten van risicofactoren kan je onder verdelen in het moment dat je de hypotheek gaat afsluiten en de keuze van de hypotheekvorm zelf. Risicofactoren in verband met de aanvraag van de hypotheek: Bij de keuze van een hypotheekvorm (of vaak de samenstelling van diverse hypotheekvormen) is het belangrijk dat de uiteindelijke (hypotheek)oplossing ook rekening houdt met een heel aantal zaken die (kunnen) spelen in jouw specifieke situatie. Anders bestaat het gevaar dat je in de toekomst de hypotheek niet meer kan betalen door een bepaalde situatie. Een aantal voorbeelden zijn: inkomen bij pensionering, afloop van de (te korte) rentevaste periode, inkomen bij arbeidsongeschiktheid of werkloosheid. Tevens moet je zoveel mogelijk uitsluiten dat je het risico loopt van een restschuld bij (gedwongen) verkoop van de woning. Risicofactoren in verband met de hypotheekvorm: De valkuilen van de risicofactoren in verband met de hypotheekvorm is ook een erg actueel onderwerp. Dit onderwerp speelt voornamelijk bij beleggings- en effectenhypotheken. Bij de keuze van een hypotheekvorm met een beleggingselement loop je het risico dat het (veronderstelde) einddoel niet wordt gehaald en je met een ongewenste restschuld komt te zitten (op de einddatum en/of bij verkoop van de woning). Het kan ook zijn dat de keuze van de beleggingen niet overeenkomt met jouw risicobereidheid. Hiermee loop je wellicht meer risico dan je wilt. Of je loopt eventueel rendement mis omdat je meer risico had willen lopen. De eventuele te hoge kosten in beleggingshypotheken ( woekerpolisproblematiek ) is ook een onderdeel en valkuil waar veel mensen mee te maken hebben. Te hoge kosten hoeft niet te gelden voor elke beleggings- of effectenhypotheek (maar is zeker wel een aandachtspunt). De combinatie van te hoge kosten en tegenvallende rendementen is natuurlijk beide erg ongewenst! 9
Tips Risicofactoren: Stem de volledige (toekomstige) hypotheeksituatie af op jouw persoonlijke situatie. Zo loop je geen ongewenst risico; Zorg ervoor dat de hypotheekvorm (of combinatie hiervan) aansluit bij het eventuele (beleggings)risico dat je wilt lopen. Maak gebruik van de kennis en kunde van een onafhankelijk financieel specialist om de risicofactoren door te laten rekenen en je hierin te adviseren! 10
Kwaliteit Kwaliteit is zeker ook een belangrijk onderwerp (en kan ook een belangrijke valkuil zijn). De kwaliteit van de adviseur, financiële instelling en het uiteindelijke product moet in overeenstemming zijn met datgene wat jij verwacht en verlangt. En uiteraard moet de kwaliteit in overeenstemming zijn met de prijs! Het toetsen van de kwaliteit van bovengenoemde partijen is niet makkelijk. Het gevaar bestaat dat mensen wel eens onder de indruk raken van de (veronderstelde) kennis en (commerciële) vaardigheden van de adviseur of aanbieder. Hier kan handig op worden ingespeeld door de desbetreffende partij. Wellicht ga je dan in zee met een partij waar je eigenlijk later spijt van kan krijgen. De kwaliteit van het uiteindelijke product is eigenlijk al min of meer besproken in de vorige hoofdstukken. Tips Kwaliteit: Zorg ervoor dat je in zee gaat met een partij waar je vertrouwen in hebt (en uiteraard met de benodigde papieren en vergunningen); Laat je niet onder druk zetten tot een beslissing waar je nog niet volledig achter staat; Prijs en kwaliteit moet in overeenstemming zijn. Als je hierover twijfelt vraag dan uitleg en maak op basis hiervan de (juiste) beslissing; Test onze kwaliteit uit! 11
Slotwoord: Ik hoop dat de informatie duidelijk en waardevol is. Waarschijnlijk zullen er nog andere vragen zijn die spelen of heb je niet (volledig) alles kunnen vinden dat speelt in jouw specifieke situatie. Dit is ook logisch. Datgene wat met hypotheken en financiële dienstverlening te maken heeft is veelomvattend, persoonlijk en complex. Natuurlijk is het zo dat ik hoop dat je mij (of een samenwerkende partner) inschakelt bij jouw persoonlijke vraagstukken over hypotheken, maar belangrijker is dat je zeker weet dat je de juiste financiële beslissingen maakt! Tips, op- of aanmerkingen kan je kwijt via ons contactformulier. Als je nieuwsgierig bent naar de persoon achter dit boek kan dat via deze link 12