4. Studenten 1
Studenten vormen een bijzondere groep binnen het onderzoek omdat de specifieke vraag van deze relatief homogene groep een belangrijk onderdeel is van de onderkant van de Utrechtse woningmarkt. Immers, de aanwezigheid van de hogeschool en universiteit in Utrecht zorgt voor een grote instroom van jongeren die op zoek zijn naar geschikte woonruimte in de stad. In de eerste plaats gaat het hierbij om de vraag naar onzelfstandige woonruimte, maar studenten zijn ook toekomstige huur- en koopstarters die zich op de Utrechtse woningmarkt begeven. De kenmerken van de groep zullen aan de hand van de eerder besproken theorie van de levensloop worden besproken. Daarbij is er ook aandacht voor de huidige woonsituatie van studenten en hun wensen voor de toekomst. Naast de kwalitatieve vraag, zal ook ingegaan worden op de kwantitatieve woningvraag. 4.1 Levensloop De positie van de onderzoeksgroep binnen de levensloop is op een aantal manieren te beschrijven (zie hoofdstuk 1). Er kan gekeken worden naar leeftijd, de huishoudenscarrière, de situatie van de (opleidings- en) arbeidscarrière en de wooncarrière. Aan de hand van een aantal variabelen die ingaan op deze verschillende levenslooptrajecten kan de kenmerkende positie van de groep studenten binnen de levensloop worden beschreven. 4.1.1 Leeftijd De eerste variabele die bestudeerd kan worden om de levensloop van studenten te onderzoeken is leeftijd. De minimumleeftijd van studenten is 17 jaar, op enkele uitzonderingen na is dit namelijk de leeftijd die minimaal nodig is om middelbaar onderwijs af te ronden. De meeste studenten bevinden zich in de leeftijdscategorie van 18 tot 24 jaar. Er is echter een aantal studenten van wie de leeftijd een stuk hoger ligt, zo volgen ook een aantal 35-jarigen onderwijs aan de Hogeschool Utrecht of Universiteit Utrecht. Deze uitschieters aan de bovenkant zijn dan ook van invloed op het gemiddelde dat op 22,5 jaar uitkomt. Het gemiddelde geboortejaar van de studenten is 1984. Er is een significant verschil in de gemiddelde leeftijd van studenten van de HU en UU (zie bijlage 9.1). Studenten aan de universiteit zijn gemiddeld iets ouder (gemiddeld zijn ze eind 1984 geboren) dan hogeschoolstudenten (die gemiddeld aan het begin van 1984 zijn geboren). Dit verschil is te wijten aan het feit dat voor toegang tot de universiteit een langere vooropleiding vereist is. Voor beide groepen is de middelste waarneming 1985. De mediaan van 22 jaar ligt dan ook lager dan de gemiddelde leeftijd, omdat de mediaan niet gevoelig voor uitschieters aan de bovenkant. 4.1.2 Opleidingsniveau Het tweede traject dat binnen de levensloop te onderscheiden is, is de arbeidscarrière. Omdat het om studenten gaat, wordt hier voornamelijk over de educatiecarrière gesproken. Alle studenten staan ingeschreven bij een instelling voor hoger onderwijs: 51,8% is student aan de Hogeschool Utrecht en 48,2% aan de Universiteit Utrecht. Het overgrote deel, 71,6%, heeft een havo- of vwo-opleiding behaald. 12,2% heeft een mbodiploma en 15,1% heeft een hbo of universitair diploma op zak. De meeste studenten volgen onderwijs op de locatie De Uithof in Utrecht, dit geldt voor 66,6% van de studenten. Daarnaast volgen een aantal studenten, voornamelijk van de universiteit, onderwijs in de binnenstad van Utrecht en 7,8% van de hogeschoolstudenten volgt onderwijs in Amersfoort. Het overgrote deel van de studenten studeert in voltijd, voor hogeschoolstudenten is dit 91,0% en voor studenten van de universiteit 97,9%. Een klein deel van de hogeschoolstudenten, 5,2%, volgt onderwijs in deeltijd en 3,9%, studeert duaal. Gemiddeld zijn de studenten in 2004 met hun studie begonnen. 2
4.1.3 Huishoudenssituatie Ook de huishoudenssituatie is bepalend voor de positie binnen de levensloop. 26,0% van de studenten woont nog in bij ouders en 62,9% woont alleen, met of zonder huisgenoten. 11,2% van de studenten woont samen of is getrouwd. Het gaat hier voornamelijk om wat oudere studenten: de gemiddelde leeftijd van deze groep ligt met 25 jaar drie jaar hoger dan het gemiddelde van de groep alleenstaanden. 4.1.4 Woonsituatie Het laatste traject binnen de levensloop dat aandacht verdient is de wooncarrière. Om de woonsituatie van de studenten te beschrijven worden een aantal verschillende variabelen gebruikt: de locatie van de woning, het soort woning, de hoogte van de huursom en de woningoppervlakte. Locatie en soort woning Meer dan de helft van de Utrechtse studenten in het hoger onderwijs woont op kamers (zie tabel 4.1). Vooral studenten van de universiteit wonen op kamers; 69,1% van de UUstudenten woont op kamers terwijl dit bij de HU-studenten slechts 45,7% is. Dit verschil is in de eerste plaats te verklaren omdat hogeschool studenten gemiddeld iets jonger zijn en daarom vaker nog in het ouderlijk huis wonen. Daarnaast is het verzorgingsgebied van de hogeschool kleiner: studenten komen meer uit de directe omgeving van Utrecht en kunnen de instelling dagelijks vanuit het ouderlijk huis bereizen. Dit in tegenstelling tot de Universiteit Utrecht, die voor veel specifieke opleidingen een groter verzorgingsgebied (zowel nationaal als internationaal) heeft. Het overgrote deel, 93,1%, van de studenten die op kamers wonen, woont in Utrecht of de regio Utrecht. Tabel 4.1: Woonsituatie van de studenten Aantal Percentage Ouderlijk huis 15.974 26,0% Kamer 35.090 57,0% Zelfstandige huurwoning 8.178 13,3% Zelfstandige koopwoning 2.296 3,7% De woonsituatie van de studenten verschilt ook per leeftijd en jaar van studie. Zo wonen veel eerstejaars nog in bij ouders, omdat ze relatief jong zijn of omdat ze niet meteen een kamer kunnen vinden. Het aandeel vijfde- of zesdejaars dat thuis woont is veel lager. In figuur 4.1 is de woonsituatie van studenten per studiejaar af te lezen. Hieruit blijkt dat het aandeel van de eerstejaars dat via de SSH een kamer heeft laag is, maar daarna per studiejaar toeneemt. Dit komt doordat eerstejaars nog geen lange inschrijftijd hebben kunnen opbouwen. Een ander opvallend proces is de toename van het aandeel zelfstandige woonruimte; hoe ouder studenten worden, hoe meer ze zelfstandige woonruimte betrekken en hoe minder ze bij hun ouders wonen. 3
100% Figuur 4.1: Aandeel woonruimte per studiejaar (HU en UU) 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% Ouderlijk huis Zelf standige woonruimte Overig onzelf standig Particulier Woningcorporatie SSH 10% 0% 1e jaars 2e jaars 3e jaars 4e jaars 5e jaars 6e jaars of meer Huur Om de verschillen tussen huishoudens die hun huur inclusief of exclusief gas, water en licht betalen te onderzoeken, is hier specifiek naar gevraagd in de enquête. Studenten die hun huur inclusief gas, water en licht betalen, betalen gemiddeld 291,51 per maand. Er is geen significant verschil in de huur de UU-studenten en HU-studenten betalen (zie bijlage 9.2). Voor studenten die de huur exclusief gas, water en licht betalen is de gemiddelde huur 320,37 per maand, waar dus de nutsvoorzieningen nog bij opgeteld dienen te worden voor een goede vergelijking. Hier is wél een significant verschil zichtbaar tussen studenten van de HU en de UU (zie bijlage 9.3); hogeschoolstudenten betalen gemiddeld 20,50 meer dan studenten van de universiteit. Opvallend is dat 89,2% van de studenten die hun huur exclusief betalen in een zelfstandige woning woont. Zij betalen dan gemiddeld meer huur dan studenten die onzelfstandige woonruimte bewonen. Grootte Voor studenten die in een onzelfstandige huurwoning wonen, is de gemiddelde oppervlakte van de woning 19,8 m 2, hierbij zijn gemeenschappelijke ruimtes niet meegerekend. Omdat er veel uitschieters zijn met een veel hogere woonoppervlakte, geeft de mediaan van 15 m 2 een betere weergave. Er is, analoog met het verschil in huur, een significant verschil in woonoppervlak van hogeschool- en universiteitsstudenten (zie bijlage 9.4). De meeste studenten die in een onzelfstandige huurwoning wonen, hebben hierbij één kamer tot hun beschikking. De studenten die in een zelfstandige huurwoning wonen, hebben een hoger gemiddeld woonoppervlak van 52,8 m 2 met een mediaan van 50 m 2. Zij hebben gemiddeld de beschikking over 2,8 kamers, maar het kan zo zijn dat ze samenwonen met een partner en de woning delen. Voor studenten die een koopwoning bezitten is de gemiddelde woonoppervlakte 85,4 m 2, met een mediaan van 80 m 2. Het aantal vertrekken van hun woning ligt wederom hoger, met een gemiddelde van 3,7 kamers, welke ook zij eventueel met een partner en/of kinderen delen. 4
4.1.5 Hulpbronnen en restricties Wanneer studenten een volgende stap in een wooncarrière willen zetten zijn hulpbronnen van belang. Als studenten over bepaalde hulpbronnen beschikken kan dit hun helpen om een volgende woning te betrekken. Om de hulpbronnen van Utrechtse studenten nader te onderzoeken is gekeken naar een aantal verschillende variabelen, namelijk inkomen, hulp van derden, inschrijving bij woningcorporaties en de huidige woonsituatie. Inkomen en hulp van derden Om het inkomen te berekenen hebben studenten afzonderlijk hun maandloon, lening en studiebeurs, hulp van derden en overige inkomsten ingevuld. Opgeteld leidt dit tot het besteedbaar inkomen, dit is gemiddeld 655,51 per maand. Een deel van het gemiddelde besteedbaar inkomen bestaat uit een lening of studiebeurs. 58,6% van de studenten maakt gebruik van zo n beurs. Een ander deel van het inkomen bestaat uit loon. Gemiddeld verdienen studenten 278,77 per maand. Naast hun eigen maandinkomen kan een deel van de studenten ook rekenen op financiële steun van derden, bijvoorbeeld van ouders. Meer dan de helft (55,3%) ontvangt financiële steun van derden tijdens hun studietijd. Gemiddeld is dit 127,69 per maand. Omdat de verschillen tussen studenten onderling erg groot zijn geeft de mediaan van 50,00 per maand een representatiever beeld. Naast deze (maandelijkse) financiële steun voor levensonderhoud, geeft 35% van de studenten aan dat ze denken op financiële steun van derden te kunnen rekenen wanneer ze in de toekomst een koopwoning willen aanschaffen. Van de universitaire studenten geeft zelfs 41,6% aan steun van derden te verwachten, tegenover 29.9% van de hogeschoolstudenten. De verdeling van het inkomen in loon, studiefinanciering / lening en de bijdrage van derden verschilt tussen studenten van beide onderwijsinstellingen (zie figuur 4.2 en figuur 4.3). Zo bestaat een groter deel van het inkomen van (voltijd) hogeschoolstudenten uit arbeidsloon en genereren ze minder inkomsten door bijdragen van derden. Studenten van de universiteit hebben gemiddeld een significant hoger maandinkomen (zie bijlage 9.5), voornamelijk omdat ze gemiddeld 70,00 euro per maand meer aan bijdragen van derden krijgen. Een reden hiervoor kan zijn dat studenten aan de universiteit over het algemeen meer vermogende ouders hebben. Een multiple regressie-analyse (bijlage 9.6) wijst uit dat hoe ouder de studenten zijn, hoe meer ze gemiddeld verdienen. Dit zal waarschijnlijk niet zozeer betekenen dat oudere studenten meer werken dan jongere, maar dat het uurloon stijgt als mensen ouder worden. Figuur 4.2: Verdeling maandinkomen voltijdstudenten HU 5% 16% (Netto) loon 44% Studiefinanciering + lening Bijdrage van derden Andere inkomsten 35% 5
Figuur 4.3: Verdeling maandinkomen voltijdstudenten UU 5% 25% 33% (Netto) loon Studiefinanciering + lening Bijdrage van derden Andere inkomsten 37% Woningcorporaties Een andere hulpbron die van belang kan zijn bij het betrekken van een nieuwe woning is de inschrijving bij woningbemiddelingsbureaus, zoals de SSH of WoningNet. Om een onzelfstandige huurwoning in Utrecht te kunnen betrekken kan een inschrijving bij de SSH een belangrijke hulpbron zijn, 17,1% van de studenten is hier inderdaad ingeschreven. Van alle studenten die aangeven actief op zoek te zijn naar een onzelfstandige huurwoning is dit 45,8%. Daarnaast is 33,2% van de studenten ingeschreven bij WoningNet voor een huurwoning. Van de studenten die aangeven actief op zoek te zijn naar een huurwoning is dit 70,6%. Huidige woning Het hebben van een koopwoning kan een hulpbron zijn bij het betrekken van een nieuwe (koop)woning. Slechts een klein aantal studenten is in bezit van een koopwoning, namelijk 4,1%. 1,2% bezit een goedkope koopwoning (tot 150.000) en 2,9% bezit een dure koopwoning van meer dan 150.000. Het bezitten van een kamer bij de SSH kan ook een hulpbron zijn bij het vinden van een volgende woning. Studenten die via de SSH een kamer huren kunnen binnen de SSH doorverhuizen naar een betere kamer, omdat ze bij de SSH ingeschreven blijven en inschrijftijd opbouwen. Daarnaast heeft de SSH een aantal zelfstandige huurwoningen binnen het aanbod die alleen voor SSH kamerbewoners ter beschikking komen. Van alle studenten die op kamers wonen, woont 27,3% op een SSH-kamer, in totaal zijn dit 8.690 studenten. Van de studenten die in een SSH-kamer wonen is 17,8% op zoek naar een nieuwe kamer en 35,4% naar een zelfstandige woning. De kamerbewoners van de SSH die binnenkort een goedkope huurwoning willen betrekken zouden eventueel via de SSH hun kansen op zo n woning kunnen vergroten. 6
4.2 Voorkeuren De woonvoorkeuren van studenten kunnen in verschillenden getallen worden uitgedrukt. In de eerste plaats is er de kwantitatieve woningvraag van studenten. Het gaat hier om de absolute vraag naar woningen en het soort woning, onzelfstandig of zelfstandig. Deze kwantitatieve woningvraag van studenten die op de Utrechtse woningmarkt actief zijn is in een schema uitgewerkt, dat op de volgende pagina is weergegeven. In de tweede plaats is er de kwalitatieve vraag, die verderop in dit hoofdstuk besproken zal worden. Daarbij wordt ingegaan op de vraag naar specifieke woningkenmerken, zoals de grootte en de locatie van de woning. Van de 61.750 studenten is 19,5% actief op zoek naar een nieuwe woning. Daarnaast wil 41,2% wel binnen twee jaar een andere woning maar deze groep is niet actief op zoek. Van de groep actief zoekenden studenten is 35,4% opzoek naar een onzelfstandige woning en 47,7% zoekt een zelfstandige woning (huur of koop). De meeste van de actief zoekenden, 81,1%, wil graag een woning betrekken in de stad of regio Utrecht. In exacte getallen komt dit neer op 1.935 actief zoekenden naar een kamer in Utrecht die geen eigen woning achterlaten, dit zijn de zogenaamde kamerstarters (zie figuur 4.4). Daarnaast zijn 2.186 studenten op zoek naar een andere kamer, zij laten bij verhuizing wél woonruimte achter. Ook zijn er 4.631 studenten op zoek naar een onzelfstandige huurwoning. Van deze groep laten 2.945 studenten bij een eventuele verhuizing een woning, voornamelijk een kamer, achter. 7
Figuur 4.4: Alle studenten van HU en UU opgedeeld naar verhuisgeneigdheid Alle studenten die aan de Hogeschool Utrecht of Universiteit Utrecht studeren 61.750 Studenten die binnen twee jaar op zoek zijn naar woonruimte 37.989 Studenten die niet binnen twee jaar op zoek zijn naar woonruimte 23.728 Studenten die actief op zoek zijn naar woonruimte 12.025 Studenten die niet actief op zoek zijn naar woonruimte 25.964 Studenten die actief op zoek zijn naar woonruimte in de regio Utrecht 9.757 Studenten die actief op zoek zijn naar woonruimte buiten de regio Utrecht 2.033 Studenten die op zoek zijn naar onzelfstandige woonruimte 4.234 Studenten die op zoek zijn naar een zelfstandige woonruimte 5.522 Studenten die bij verhuizing geen woonruimte achterlaten in de regio Utrecht (kamerstarters) 1.935 Studenten die bij verhuizing woonruimte achterlaten in de regio Utrecht 2.186 Studenten die op zoek zijn naar een zelfstandige huurwoning 4.631 Studenten die op zoek zijn naar een zelfstandige koopwoning 891 Studenten die bij verhuizing geen woonruimte achterlaten in de regio Utrecht (nieuwkomers) 1.615 Studenten die bij verhuizing woonruimte achterlaten in de regio Utrecht 2.945 Studenten die bij verhuizing geen woonruimte achterlaten in de regio Utrecht (nieuwkomers) 312 Studenten die bij verhuizing woonruimte achterlaten in de regio Utrecht 541 8
Prijs Naast de kwantitatieve wordt ook de kwalitatieve vraag bestudeerd. Het gaat hier om gegevens zoals de gewenste grootte en de prijs van de woning. De locatie van de gewenste woning is al eerder besproken (zie figuur 4.4). Voor alle variabelen die de kwalitatieve vraag weergeven, zal worden gekeken naar de vraag van studenten die actief op zoek zijn naar een nieuwe woning. Zo is het gemiddelde bedrag dat studenten per maand willen betalen voor een onzelfstandige huurwoning 307,03. Voor een zelfstandige huurwoning zijn studenten bereid meer te betalen, gemiddeld 436,89 per maand. De maandlasten die studenten die actief op zoek zijn naar een koopwoning willen betalen zijn gemiddeld 579,70. Grootte De gewenste grootte van de toekomstige woning ligt voor de meeste, actief zoekende, studenten tussen de 11 en 20 m² (51,7%). Vooral studenten op zoek naar een onzelfstandige woning zijn op zoek naar zo n kamer tussen de 11 en 20 m², terwijl studenten die een zelfstandige huurwoning wensen meer ruimte willen (zie tabel 4.2). Er is geen significant verschil in de gewenste grootte tussen HU- en UU-studenten (bijlage 9.7). Tabel 4.2: Gewenste grootte per woningsoort Onzelfstandige woning Zelfstandige huurwoning Zelfstandige koopwoning kleiner dan 10 m² 3,3 % 0,1 % 0,0 % tussen 11 en 20 m² 88,2 % 31,7 % 15,5 % tussen 21 en 30 m² 8,0 % 31,0 % 16,4 % tussen 31 en 40 m² 0,5 % 15,3 % 14,6 % tussen 41 en 50 m² 0,0 % 11,0 % 17,1 % groter dan 60 m² 0,0 % 10,9 % 36,5 % 4.2.1 Woonbeelden De kwalitatieve woonwensen van studenten komen naar voren in de woonbeelden die aan hen zijn voorgelegd (zie bijlage 7). Aan alle studenten die actief op zoek zijn naar een onzelfstandige woning zijn een aantal woonbeelden van kamers voorgelegd. Daarna is er gevraagd of ze de woning zouden accepteren wanneer deze aan hen werd aangeboden. Een deel van de studenten accepteert de woning direct wanneer deze wordt aangeboden en een andere gedeelte accepteert de woning ook, maar had liever een kenmerk van de woning anders gezien. Van elke woning kan op deze manier het percentage van acceptatie worden berekend. Door het acceptatiepercentage van alle woonbeelden te berekenen kan een hiërarchie opgesteld worden. Woningen met een hoger acceptatiepercentage, die dus relatief meer geaccepteerd worden, komen hierin hoger te staan dan woningen met een laag acceptatiepercentage. In figuur 4.5 is zo n acceptatiehiërarchie weergegeven, het gaat hier om de acceptatie van onzelfstandige huurwoningen door studenten die actief op zoek zijn naar een kamer. Degenen die nog thuis wonen accepteren beduidend meer woningen indien deze aan hen worden aangeboden. Studenten die al een kamer bezitten zijn kieskeuriger, wat overeenkomt met het uitgangspunt dat elke verhuizing als doel heeft de woonsituatie te verbeteren. Studenten die nog thuis wonen ondervinden meer residentiële stress en zullen daarom woningen eerder accepteren. Een aantal dingen zijn opmerkelijk; zo blijkt dat thuiswonende studenten weliswaar meer woningen accepteren, maar dat ook zij niet staan te springen om in de Warande in Zeist te gaan wonen. De meest voorkomende reden die ze hiervoor geven is dat ze liever in Utrecht willen wonen en niet in Zeist. Andere studentencomplexen van de SSH, zoals de Van Lieflandlaan, de Cambridgelaan op De Uithof en vooral de IBB doen het duidelijk beter. Kleine woningen op een voor studenten minder aantrekkelijke locatie, zoals een kamer van 11m 2 in Zuilen, worden slechts door
25,2% van de studenten geaccepteerd. De duurdere kamers in de Sumatrastraat (Lombok) en de Voorstraat (Centrum) worden meer geaccepteerd door studenten die al uit huis wonen. Deze kamers hebben een betere locatie en de, veelal wat oudere studenten, laten zich niet weerhouden door de hogere huur en accepteren de woning. Figuur 4.5: Acceptatiehiërarchie woonbeelden onzelfstandige huur IBB Cambridgelaan Van Lieflandlaan Zevenwouden Voorstraat Jaap Edendreef Sumatrastraat Uitwonend Thuiswonend Livingstonelaan Amsterdamsestraatweg Burg. De Withstraat Warande 0% 20% 40% 60% 80% 100% Naast interesse in onzelfstandige huurwoningen, zijn er ook studenten die aangeven op zoek te zijn naar een zelfstandige huurwoning. Aan deze studenten zijn woonbeelden voorgelegd met zelfstandige huurwoningen en is er gevraagd of ze de woning zouden accepteren indien deze zou worden aangeboden. Met de antwoorden zijn acceptatiepercentages berekend, waarvan wederom een hiërarchie is opgesteld (zie figuur 4.6). Opvallend is dat de hoge acceptatiegraad van een woonlocatie op De Uithof voor een studentenkamer niet doorzet bij de acceptatiegraad van een zelfstandige huurwoning. De acceptatiegraad van een zelfstandige woning in De Bisschoppen is met 28,1% beduidend lager dan de 55,9% van een kamer aan de Cambridgelaan, terwijl beiden op De Uithof gesitueerd zijn. Reden hiervoor kan zijn dat studenten tijdens hun studie in onzelfstandige eenheden wonen, maar tegen het einde van hun studie willen verhuizen naar een zelfstandige woning om hier ook na afronding van de studie te blijven wonen. Tijdens hun studie is De Uithof een aantrekkelijke woonlocatie omdat veel onderwijsinstellingen hier gevestigd zijn maar na hun studie zijn studenten niet meer gebonden aan De Uithof, zodat een zelfstandige huurwoning minder aantrekkelijk is op deze locatie. Het ligt ver buiten de stad en het heeft geen sfeer die niet-studenten aantrekt en ook het voorzieningenniveau is niet toereikend.
Voor zelfstandige huureenheden kennen de MAX woonbeelden de hoogste acceptatiegraad, 51,9% van de studenten die actief op zoek is naar een zelfstandige woning zou MAX 1 accepteren wanneer deze werd aangeboden. Deze woning in het MAX-complex op de rand van de wijk Kanaleneiland van 28 m² is met 300 per maand de goedkoopste, maar ook de kleinste woning uit het aanbod. MAX 2 wordt door 46,2% van de actief zoekende studenten geaccepteerd, deze woning is groter en duurder dan MAX 1. Klaarblijkelijk hebben studenten minder behoefte aan een grotere woning en betalen ze liever minder voor een kleinere woning. Figuur 4.6: Acceptatiehiërarchie woonbeelden zelfstandige huur MAX 1 MAX 2 Houtrakgracht Lodewijk Napoleonplantsoen Springweg Briljantlaan Salomédreef De Bisschoppen 2 Bisschoppen 1 Anna Paulownadreef 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% Studenten die aangeven actief op zoek te zijn naar een koopwoning, zijn een aantal woonbeelden van koopwoningen voorgelegd. Ook bij deze woningen is het acceptatiepercentage en de hiërarchie berekend. Uit figuur 4.7 blijkt dat een appartement in het complex Widehouse in Leidsche Rijn de hoogste acceptatiegraad heeft, van 41,5%. Een andere woning in dezelfde wijk, Reykjavik, heeft echter de laagste acceptatiegraad. Reden hiervoor is dat deze woning weliswaar groter, maar ook veel duurder is dan Widehouse. Daarnaast beschrijft een deel van de respondenten de architectuur van de woning als lelijk. Een ander opvallend beeld is de acceptatiegraad van Fortuna in Overvecht. Met 37,0% staat deze nieuwbouwwoning op de derde plaats in de lijst, terwijl slechts 12,0% de goedkopere woning aan de Jaap Edendreef (ook Overvecht) accepteert. Er zijn geen duidelijk verschillen aan te wezen in de reden waarom Fortuna wél populair is en de Jaap Edendreef niet. Waarschijnlijk heeft het verschil te maken met de presentatie van beide woonbeelden: Fortuna is aantrekkelijke nieuwbouwwoning en de Jaap Edendreef is een woning in een grootschalig wooncomplex (zie figuur 4.8). Wanneer de woning zich niet in de binnenstad of één van de populaire wijken eromheen bevindt, speelt het karakter van de woning een meer doorslaggevende rol.
Figuur 4.7: Acceptatiehiërarchie woonbeelden koop Widehouse 2e Daalsedijk Fortuna Berlageburght MAX 2 Anna Paulownadreef De Bisschoppen 2 Dirkje Mariastraat Hof van Gein Livingstonelaan Geinsche Hof Jaap Edendreef Reykjavik 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% De woningen buiten Utrecht zoals de Hof van Gein en de Geinsche Hof worden door minder studenten geaccepteerd omdat studenten liever in de stad Utrecht willen wonen. Een uitzondering is de de woning aan de Anna Paulownadreef in Zeist, die door 25,1% van de studenten als koopwoning geaccepteerd wordt. Het verschil tussen acceptatiegraad ligt bij de prijs kwaliteit verhouding van de woning in Zeist; Met 72 m2 voor 101.000 is de woning groot en goedkoop. Het blijkt dat studenten wél buiten Utrecht willen wonen wanneer ze meer ruimte voor hun geld kunnen krijgen. Figuur 4.8: Foto s bij woonbeelden koop Overvecht Koopwoning Jaap Edendreef (Bron: Funda, 2007) Koopwoning Fortuna (Bron: Direct Wonen, 2007)
4.2.2 Triggers In het leven van studenten kunnen een aantal gebeurtenissen plaatsvinden die als trigger kunnen dienen voor een verhuisbeweging. Zo kan toegang tot hoger onderwijs ertoe leiden dat studenten het ouderlijk huis verlaten en in de stad van studie op zichzelf gaan wonen. Voor de onderzoeksgroep geldt dat 39,9% het huis uit ging bij aanvang van de studie. Daarnaast verliet nog eens 22,2% tijdens het eerste jaar van de studie het ouderlijk huis en 14,9% in het tweede jaar. Van de 37,1% die in het eerste of tweede jaar uit huis ging geeft 41,2% aan dat kamernood in Utrecht en omgeving de reden was voor deze vertraging. Voor deze groep geldt dan ook dat toegang tot hoger onderwijs in Utrecht de trigger was die tot een verhuisbeweging leidde. Ook samenwonen met een partner kan reden zijn om te gaan verhuizen. 22,6% van de studenten verwacht binnen twee jaar te gaan samenwonen. Van de groep die actief op zoek is naar een nieuwe woning is dit 33,8%. Aan de actief zoekenden studenten is gevraagd wat de reden van de gewenste verhuizing is (zie tabel 4.3). Ook hier komen een aantal triggers naar voren. Zo geeft 24,1% aan dat samenwonen de belangrijkste reden is, 11,8% verhuist vanwege een toekomstige baan en 11.7% moet zijn of haar huis uit. Tabel 4.3: Redenen om te verhuizen voor actief woningzoekenden Ik wil een zelfstandige woonruimte 48,5% Ik wil groter wonen 38,1% Ik wil op een andere locatie wonen 32,3% Ik wil minder reistijd 26,6% Ik wil gaan samenwonen 24,1% Ik wil uit huis 23,4% Ik wil goedkoper wonen 13,0% Vanwege toekomstige baan 11,8% Ik moet mijn huis uit 11,7% 4.3 Residentiële mobiliteit Uit het onderzoek komt naar voren dat er in de afgelopen twee jaar 27.543 studenten minimaal één keer verhuisd zijn (zie tabel 4.4). Dit betekent dat 44,6% van de gehele studentenpopulatie in de afgelopen twee jaar minimaal één keer verhuisd is, waaruit blijkt dat studenten een uiterst mobiele groep op de woningmarkt zijn. De meeste verhuisbewegingen - 14.507 bestaan uit nieuwkomers (uit ouderlijk huis of buiten Utrecht) die een studentenkamer betrekken. Daarnaast hebben er nog eens 7.868 verhuizingen binnen de kamermarkt plaatsgevonden. 2.150 studenten hebben hun studentenkamer verruild voor een huurwoning. Het feit dat studenten beginnen met hun wooncarrière en er verdere stappen in ondernemen is ook in tabel 4.4 terug te vinden. De meeste nieuwkomers beginnen hun wooncarrière in een kamer, waarna ze geleidelijk doorstromen naar een betere kamer of huurwoning. Weinig studenten hebben de stap naar een koopwoning gemaakt omdat ze de middelen hiervoor (nog) niet hebben. Men zou ook kunnen stellen dat hun huidige positie in de levensloop beter aansluit bij een, meer flexibele en goedkope, kamer of huurwoning. De verhuisbewegingen van studenten kunnen op twee manieren worden weergegeven. De eerste manier om verhuisbewegingen te onderzoeken is het bestuderen van de vorige woonsituatie van studenten. Door de vorige woning af te zetten tegenover de huidige
woning kunnen verhuisbewegingen die in het verleden hebben plaatsgevonden in beeld worden gebracht. In tabel 4.4 is zo n tabel zichtbaar; het gaat hier om de verhuisbewegingen van studenten die minder dan twee jaar geleden zijn verhuisd. Zo blijkt dat 27.543 studenten in de afgelopen twee jaar minimaal één keer verhuisd zijn. In de tweede plaats kan gekeken worden naar de gewenste verhuisbewegingen van studenten. De huidige en gewenste woonsituatie wordt in een tabel uiteengezet zodat de toekomstige residentiële mobiliteit van de groep zichtbaar wordt (zie tabel 4.5). In deze tabel is bijvoorbeeld af te lezen dat in totaal 9.538 studenten aangeven binnen twee jaar nieuwe woonruimte willen betrekken. Dit is minder dan de geopenbaarde verhuisbewegingen uit tabel 4.4. Oorzaak hiervan is het feit dat studenten in de afgelopen jaren de stap van middelbaar onderwijs naar hoger onderwijs hebben gemaakt en dit heeft bij velen een verhuisbeweging ontlokt. Deze groep is groter dan de groep studenten die binnen twee jaar wenst te verhuizen, bijvoorbeeld omdat ze binnen dit tijdsbestek het studentenleven, en daarmee hun studentenkamer, achter zich willen laten. Tabel 4.4: Recruteringspatroon herkomst studenten (revealed) Vorige woning Kamer Huur Koop Nieuwkomers* Totaal Huidige woning in Kamer 7868 487 28 14507 22890 Utrecht Huur 2150 489 22 1245 3906 Koop 284 161 22 280 747 Totaal 10302 1137 72 16032 27543 Vorige woning Kamer Huur Koop Nieuwkomers* Totaal Huidige woning in Kamer 0.34 0.02 0.00 0.63 1 Utrecht Huur 0.55 0.13 0.01 0.32 1 Koop 0.38 0.22 0.03 0.37 1 *Nieuwkomers: Vorige woonsituatie = buiten Utrecht of ouderlijk huis Huidige en vorige woning Zoals hierboven vermeld, is in tabel 4.4 de huidige woning afgezet tegenover de vorige woning. Naast het totaal aan verhuizingen, is bijvoorbeeld ook af te lezen hoeveel huidige kamerbewoners, nieuwkomer zijn. Nieuwkomers zijn mensen die hiervoor bij hun ouders woonden (in Utrecht of daarbuiten) of wiens vorige woning zich buiten Utrecht bevond. Het aantal nieuwkomers in een zelfstandige huurwoning of koopwoning is veel lager. In het onderste gedeelte van de tabel zijn de geaggregeerde getallen verwerkt tot kansen. Deze cijfers geven aan hoe groot de kans is dat de huidige bewoner van een bepaald woningtype voorheen in bijvoorbeeld een kamer woonde (zie ook paragraaf 1.3). Zo blijkt dat 63,4% van de huidige (studerende) kamerbewoners nieuwkomer is, in tegenstelling tot slechts 31,9% bij zelfstandige huurwoningen en 37,5% van de studenten die in een koopwoning wonen. Huidige en gewenste woning Naast de herkomst van bewoners is aan studenten, die binnen twee jaar willen verhuizen, gevraagd naar welk soort woning hun voorkeur uitgaat (zie tabel 4.5). In de tabel is onder andere af te lezen dat er op dit moment in Utrecht 4.123 studenten actief op zoek zijn naar een kamer. Van deze groep laten 1.937 studenten bij vervulling van hun woonwens geen woning in Utrecht achter en zijn hiermee nieuwkomer; dit is het kwantitatieve kamertekort. Naast deze kamerstarters zijn 2.591 kamerbewoners op zoek naar een zelfstandige huurwoning. Wanneer zij aan hun woonwens kunnen voldoen, komen er na
verhuizing 2.591 kamers vrij. Indien deze 2.591 kamers alleen zouden worden betrokken door studerende kamerstarters zou het kwantitatieve tekort van 1.937 kamers opgeheven worden. Er zijn echter twee kanttekeningen te plaatsen bij deze redenering: 1. Als er huurwoningen beschikbaar komen zijn deze niet uitsluitend toegankelijk voor kamerbewoners. Zo blijkt uit tabel 4.4 dat slechts 55% van de beschikbare gekomen huurwoningen betrokken wordt door kamerbewoners. Dit komt omdat ook studenten van buiten Utrecht of vanuit het ouderlijk huis (nieuwkomers) een huurwoning betrekken; dit is voor 32% van de huurwoningen het geval. Binnen de groep studenten is er dus concurrentie op de markt van huurwoningen. 2. Er is niet alleen concurrentie van andere studenten bij de betrekking van een huurwoning, ook niet-studenten zijn actief op deze markt. Het gaat hier bijvoorbeeld om mensen die bij WoningNet zijn ingeschreven of reeds afgestudeerde studenten (alumni). Er moet dus niet vergeten worden dat de tabellen 4.4 en 4.5 alléén gelden voor studenten aan de UU en HU; de tabellen vormen niet de hele markt maar geven een deel van de vraag en het aanbod dat vrijkomt weer. Het is net als bij de kamers die vrijgemaakt zouden worden om in de vraag van de 1.937 studerende nieuwkomers te voorzien interessant om te bestuderen hoe huurwoningen beschikbaar kunnen komen. Deze huurwoningen zijn namelijk nodig om in de vraag van kamerbewoners te voorzien, zodat kamers beschikbaar komen voor die nieuwkomers. De logische vervolgstap is om te kijken hoeveel doorstroming er mogelijk is vanuit huurwoningen naar (goedkope) koopwoningen. Het blijkt echter dat slechts 151 studenten die nu in een huurwoning wonen daadwerkelijk naar een koopwoning willen doorstromen. Wanneer ze dit doen, zouden er dus 151 huurwoningen vrijkomen. Slechts 55,0% van deze vrijgekomen huurwoningen wordt betrokken door studerende kamerbewoners; deze 83 huurwoningen zijn bij lange na niet genoeg om de 2.591 potentiële doorstromers in hun behoefte te voorzien. Tabel 4.5: Recruteringspatroon wensen studenten (stated) Huidige woning Kamer Huur Koop Nieuwkomers* Totaal Totaal % Gewenste woning in Kamer 2139 47 0 1937 4123 43,2% Utrecht Huur 2591 602 19 1348 4560 47,8% Koop 332 151 50 322 855 9,0% 5062 800 69 3607 9538 100,0% Huidige woning Kamer Huur Koop Nieuwkomers* Gewenste Kamer 0.52 0.01 0.00 0.47 1 Woning Huur 0.57 0.13 0.00 0.30 1 Koop 0.39 0.18 0.06 0.38 1 Buiten Utrecht 0.03 0.20 0.05 0.72 1 *Nieuwkomers: Huidige woonsituatie = buiten Utrecht of ouderlijk huis
Het lijkt er op dat er veel te weinig huurwoningen beschikbaar zijn om doorstroming vanuit kamers naar een huurwoning te verwezenlijken. Dit komt naar voren door de doorstroming van studenten vanuit huurwoningen naar koopwoningen te bestuderen: er blijkt vrijwel geen gewenste doorstroming te zijn van huur- naar koopwoningen, zodat huurwoningen niet beschikbaar komen voor doorstroming vanuit de kamermarkt. Het gebrek aan doorstroming van studenten aan de onderkant van de woningmarkt lijkt oorzaak te vinden in het gebrek aan beschikbare huurwoningen. Vergelijking wens en werkelijkheid De verhuisbewegingen van studenten die in de afgelopen twee jaar hebben plaatsgevonden zijn te vergelijken met de woonwensen van de studenten. Om een juiste vergelijking te maken tussen deze geopenbaarde recrutering en gewenste recrutering kunnen de recruteringskansen (tabel 4.4 en tabel 4.5) naast elkaar worden gelegd. Hieruit blijkt dat de woonwensen van studenten niet veel afwijken van de realiteit, zo is bijvoorbeeld in tabel 4.5 af te lezen dat voor een huurwoning de kans 57% is dat de bewoner uit een kamer komt, bij de geopenbaarde recrutering is deze kans 55%. Studenten houden klaarblijkelijk bij het maken van hun wensen rekening met hun mogelijkheden en hebben een goed beeld van de toegankelijkheid en beschikbaarheid van woningen. Er is één opvallend verschil in recruteringskansen tussen beide tabellen te onderscheiden: uit tabel 4.3 blijkt dat voor een studentenkamer de kans 63% is dat de huidige bewoner uit het ouderlijk huis komt. Dit in tegenstelling tot de gewenste recrutering (zie tabel 4.5), waarbij 47% van de kamerbewoners uit het ouderlijk huis komt. Dit komt omdat in tabel 4.4 teruggekeken wordt naar verhuizingen die de afgelopen twee jaar hebben plaatsgevonden. In deze twee jaar hebben veel studenten de eerste stap op de woningladder hebben gezet door het ouderlijk huis te verlaten en een studentenkamer te betrekken. In tabel 4.5 wordt gekeken naar het aantal gewenste kamers en hier is het aandeel nieuwkomers lager. Dit komt omdat het aandeel studenten dat momenteel nog in het ouderlijk huis woont en op zoek is naar een kamer lager is, veel studenten wonen immers al op kamers. 4.3 Conclusie Studenten vormen een bijzondere groep binnen de Utrechtse woningmarkt. Ze betreden deze markt voornamelijk wanneer ze beginnen met een studie aan één van de instellingen voor hoger onderwijs in de stad. Het gaat om een homogene groep, maar toch zijn er wel een aantal verschillen binnen de groep te duiden. In de eerste plaats zijn er verschillen tussen studenten van de HU en UU, die voornamelijk in de verdeling van het maandinkomen zichtbaar zijn. Zo kunnen studenten van de universiteit vaker rekenen op hulp van derden terwijl bij hogeschoolstudenten een groter deel van het maandinkomen uit loon bestaat. Een tweede verschil binnen de groep komt terug in de woonwensen. Studenten die nog thuis wonen maar wel op zoek zijn naar een kamer accepteren veel meer woningen dan studenten die al op kamers wonen en op zoek zijn. Studenten willen alleen hun huidige onzelfstandige woonruimte verlaten als hun nieuwe woning op een betere locatie ten opzichte van het centrum is gelegen of groter is. Onder de thuiswonende en op kamers wonende studenten is er vooral vraag naar onzelfstandige woonruimte. Daarnaast geeft een deel van de studenten aan op zoek te zijn naar een zelfstandige huurwoning. Wanneer deze studenten inderdaad een huurwoning kunnen betrekken laten ze meestal een kamer achter die vaak door een nieuwkomer wordt ingenomen. Uit de cijfers is gebleken dat de doorstroming van kamer naar een goedkope huurwoning moeizaam is, terwijl er binnen de groep weinig gewenste doorstroming is van een huur- naar een koopwoning. Het probleem van het gebrek aan doorstroming ligt dan ook voornamelijk in het tekort aan geschikte huurwoningen voor studenten.
4.4 Samenvatting Eén vijfde (26,0%) van de studentenpopulatie woont nog bij hun ouders. Van de overige 74,0% van de studenten is 85,0% alleenstaand en 15,0% woont samen of is gehuwd. 77,0% van de uitwonende studenten woont in een (onzelfstandige) kamer, 18,0% huur een zelfstandige woning en 5,0% heeft een koopwoning. De gemiddelde grootte van de woonruimte van een studerende Utrechtse kamerbewoner is 19,8 m 2. Degenen met een huurwoning hebben gemiddeld 52,8 m 2 tot hun beschikking. Gemiddeld hebben studenten 655,51 aan besteedbaar inkomen per maand. Een aanzienlijk deel (33,6%) van dit inkomen komt voort uit studiefinanciering en leningen. Inkomen verkregen uit (bij)baantjes maakt gemiddeld zo n 42,5% uit van dit totale gemiddelde inkomen. Van de 61.750 studenten aan HU en UU is 15,8% (9.757 mensen) actief op zoek naar woonruimte in de regio Utrecht. Hiervan zijn 4.234 studenten op zoek naar onzelfstandige en 5.522 naar zelfstandige woonruimte. Van de studenten die op zoek zijn naar onzelfstandige woonruimte laten er 1.935 bij verhuizing géén woonruimte achter in de regio Utrecht. Deze nieuwkomers op de Utrechtse woningmarkt worden kamerstarters genoemd: ze verlaten óf het ouderlijk huis, óf komen uit een andere woningmarkt. Het getal 1.935 is het absolute kamertekort in de regio Utrecht. Degenen die op zoek zijn naar een kamer wensen geen grote woning: 88,2% van de studenten aan de HU en UU geeft aan een kamer tussen de 11 en 20 m 2 te willen. De locatie is echter wél van belang; kamers buiten de stad Utrecht worden aanzienlijk minder geaccepteerd en als het inkomen het toelaat lijkt een deel bereidt te zijn te willen betalen voor een kamer in de buurt van het centrum van Utrecht. Ook bij de studenten die op zoek zijn naar een (zelfstandige) huurwoning lijkt de locatie van de woning een rol te spelen, alhoewel de grootte van de woonruimte nu ook een rol begint te spelen. De Uithof, dat onder de kamerbewoners nog als een aantrekkelijke woonlocatie wordt beschouwd, is voor de vaak oudere studenten die een huurwoning wensen geen geliefde locatie meer. Voor de kleine groep studenten die op zoek is naar een koopwoning geldt dat ze op zoek zijn naar goedkope woningen, liefst zo groot mogelijk en zo dicht mogelijk bij het centrum van de stad Utrecht. Een bewijs voor de grote residentiële mobiliteit van studenten is het feit dat 27.543 van hen in de afgelopen twee jaar minimaal één keer verhuisd is; dit is 44,6% van alle studenten aan de HU en UU. De meeste verhuizingen (14.507) zijn van kamerstarters. De vraag naar zelfstandige woonruimte in de regio Utrecht (5.522) is onder studenten groter dan de vraag naar onzelfstandige woonruimte (4.234). Deze vraag naar zelfstandige woonruimte is vooral gericht op huurwoningen. Als er in de vraag van studenten naar huurwoningen voldaan zou worden, zouden alle kamerstarters een kamer kunnen krijgen: het aantal studenten dat een huurwoning betrekt en een kamer achterlaat is groter dan het kamertekort. Er zijn echter te weinig huurwoningen beschikbaar voor studenten, waardoor de doorstroming van kamers naar huurwoningen ernstig bemoeilijkt wordt.