Gemeente Amsterdam Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties
Colofon Uitgave Dienst Wonen, Zorg en Samenleven Amsterdam Datum Juni 2014 Auteurs Kees Dignum en San Yin Kan Begeleidingsgroep Vertegenwoordigers van stadsdelen, corporaties, de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, de dienst Wonen, Zorg en Samenleven en Bureau Onderzoek en Statistiek Grafische vormgeving Arie de Zeeuw Omslagfoto Mopet architecten / Lasashka Photography (trappenhuis in Van Ostadestraat) In opdracht van De Dienst Wonen, Zorg en Samenleven, de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties en alle Amsterdamse stadsdelen Gemeente Amsterdam Dienst Wonen, Zorg en Samenleven Jodenbreestraat 25 Postbus 1900 1000 BX Amsterdam Telefoon 020 552 7474 E-mail communicatie_wzs@amsterdam.nl Website www.amsterdam.nl/wia Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties Delflandlaan 4 Postbus 9959 1006 AR Amsterdam Telefoon 020 346 0360 W-mail info@afwc.nl Website www.afwc.nl
Wonen in Amsterdam 2013
4
Inhoudsopgave Samenvatting 5 Hoofdstuk 1 Hoofdstuk 2 Hoofdstuk 3 Hoofdstuk 4 Inleiding 11 De woningvoorraad 15 2.1 Inleiding 15 2.2 Eigendom 17 2.3 Huurwoningen 20 2.4 Koopwoningen 30 2.5 Kwaliteit 32 2.6 Conclusie 39 De bewoners 41 3.1 Inleiding 41 3.2 Demografische kenmerken 41 3.3 Inkomen 46 3.4 Conclusie 60 Woningen en bewoners 61 4.1 Inleiding 61 4.2 Woningvoorraadsegmenten en inkomensgroepen 62 4.3 Welke inkomensgroepen wonen in welke woningen? 65 4.4 Woonlasten van huurders 68 4.5 Woonlasten van woningeigenaren 75 4.6 Woningen en huishoudenskenmerken 77 4.6 Conclusie 84 Bijlagen 1. Onderzoeksverantwoording 87 2. Uitleg gehanteerde begrippen 93 3. Enquête 96 4. Buurtindeling Amsterdam 105 3
4
Samenvatting Inleiding In 2013 werd het onderzoek Wonen in Amsterdam voor de tiende keer gehouden. In 2013 werd het onderzoek voor het eerst ook uitgevoerd in de gemeenten van de Stadsregio Amsterdam en enkele gemeenten daarbuiten (Metropoolregio Amsterdam). Voor het Amsterdamse gedeelte zijn Dienst Wonen, Zorg en Samenleven (WZS), de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties en de stadsdelen de opdrachtgever. Het onderzoek is gehouden onder huishoudens die in zelfstandige woningen wonen. In mei 2013 is gestart met het veldwerk en dit heeft geresulteerd in circa 18.920 ingevulde enquêtes. De dataverzameling is uitgevoerd door het gemeentelijk Bureau Onderzoek en Statistiek. Dienst WZS heeft het gegevensbestand vervolgens gecontroleerd en waar mogelijk gecorrigeerd. In het rapport Stand van Zaken wordt uitvoerig ingegaan op kenmerken van de woningvoorraad, de bewoners en de woonsituatie. Begin 2014 werd hierover in het factsheet Eerste resultaten al kort over gepubliceerd. Op www.amsterdam.nl/wia staan meerdere wia onderzoeken waaronder Stadsdeelprofielen. Het is voor de zeven stadsdelen en ruim tachtig (samengestelde) buurtcombinaties een tabellenboek met de belangrijkste variabelen. In de serie van publicaties volgen nog Woon- en verhuiswensen, Ruimtelijke ontwikkelingen en Betaalbaarheid. 5
De Woningen De woningvoorraad groeide ten opzichte van 2011 met ruim 2.500 eenheden naar een aantal van 397.022 op 1 januari 2013. Het percentage koopwoningen is ten opzichte van 2011 gestegen naar 31,5%, een toename van bijna 6.000 koopwoningen in twee jaar tijd. Het aantal en het percentage particuliere huurwoningen ligt in 2013 nagenoeg gelijk aan 2011 (22,5%). Het corporatiebezit slonk met bijna 4.000 woningen naar 46,0% van de totale woningvoorraad. Het aandeel huurwoningen met een huur t/m 575 daalde in de periode 2005-2013 elke twee jaar met ongeveer vier procentpunten: van respectievelijk 67%, 63%, 60%, 56% naar 51%, De goedkope plus betaalbare huurwoningenvoorraad (t/m 681) daalde in deze jaren van 71%, 67%, 65%, 61% naar 58%. De gemiddelde huur van alle zelfstandige huurwoningen in 2013 bedraagt 523. Bij de corporatiewoningen is dat 453, bij particuliere huurwoningen 690. De huurprijs ligt gemiddeld 55 hoger dan in 2011. De huren in de par ticuliere huursector stegen naar een hoger niveau dan op basis van de trend in de voorgaande tien jaar verwacht mocht worden. Een vergelijking van huurbedragen en WOZ-waarden geeft globaal een ruimtelijke discrepantie tussen de centrale, oudere delen van Amsterdam (Centrum, Zuid, West en Oost) en de naoorlogse stadsdelen Zuidoost, Nieuw-West en Noord. In het centrale gebied zijn de huren laag in ver gelijking met de door de markt bepaalde hoge WOZ-waarden. In de naoorlogse stads delen zijn huren hoog in vergelijking met de door lage marktdruk gematigde WOZ-waarden. In 2013 is het verschil in deze ruimtelijke discrepantie iets groter geworden. Vermoedelijk heeft het te maken met het lage niveau van de WOZ-waarden in de woongebieden buiten de ring. De van koopprijzen afgeleide WOZ-waarden zijn voor huurwoningen vermoedelijk geflatteerd in vergelijking met de huren die gevraagd kunnen worden. De aankoopprijs van woningen die gekocht zijn na 2008 ligt gemiddeld hoger dan van woningen gekocht voor de crisis. De WOZ-waarde van recent gekochte woningen ligt lager dan de aanschafprijs. Bij woningen die langer geleden gekocht zijn is de WOZ-waarde juist hoger dan de aanschafprijs. Hoe verder terug in de tijd des te groter dat verschil, maar dan speelt mee dat WOZ-waarde de actualiteit weergeeft en de aanschafprijs een historisch gegeven is. In de stadsdelen Centrum en Zuid ligt de aanschafprijs, doordat een groter aantal transacties langer geleden is, het meest achter bij de WOZ-waarde. Toch ligt de gemiddelde aanschafprijs in deze stadsdelen op bijna het dubbele van woningen die verkocht zijn in de stadsdelen Zuidoost, Nieuw-West en Noord. Grote huurwoningen zijn duurder dan kleine, maar per vierkante meter gerekend is dat niet zo. In de corporatiesector zijn zelfs kleine woningen wat duurder per vierkante meter. In de particuliere huursector worden over de hele linie vierkante meter prijzen gerekend tussen 11 en 12, maar voor de kleinste particuliere huurwoningen aanzienlijk meer. In de kleinste particuliere huurwoningen ligt de vierkante meterprijs op bijna het dubbele van de grootste corporatiewoningen. 6
De waardering voor de woning, uitgedrukt in een rapportcijfer, ligt in 2013 op gemiddeld op 7,6. De trend is, net zoals het rapportcijfer voor de buurt, continu stijgend. Het rapportcijfer voor de woning is voor koophuizen door de jaren stabiel en hoog. De woningwaardering bereikt in 2013 bij corporatiewoningen voor het eerst een gemiddelde boven de 7. Bij particuliere huurwoningen vindt de sterkste stijging plaats in de jaren 2001-2013, van 6,7 naar 7,4. daarnaast is bij particuliere huurwoningen de waardering voor de buurt net zo hoog als bij koopwoningen (rapportcijfer 7,7). Slotermeer-Noordoost is in 2013 de buurtcombinatie met het laagste rapportcijfer voor de woning, maar met een 6,8 gemiddeld is er wel stijging sinds 2011. In de Kolenkitbuurt werden in 2011 de woningen nog het laagst gewaardeerd, maar daar is het rapportcijfer gestegen naar een 7,0. Ook in IJplein/Vogelbuurt en Volewijck, twee gebieden in stadsdeel Noord, steeg het woningwaarderingscijfer naar rond een 7 in 2013. In de Van Galenbuurt zakte het waarderingscijfer voor de woning in 2013 juist onder de 7. 7
De bewoners Het gemiddelde inkomen van Amsterdamse huishoudens is tussen 2011 en 2013 sterker gegroeid dan tussen 2009 en 2011, maar minder sterk dan de periode daarvoor (2001-2009). Het inkomen is met 4% gegroeid naar 2.489 netto per maand. Het aandeel lage inkomens is weer licht afgenomen tot 31,8%. De groei van de lage inkomens in 2009-2011 was een korte onderbreking in de langjarige trend. De groep met een inkomen tussen de 34.229 en 43.785 is met 2 procentpunten toegenomen tot een aandeel van 14,2%. De hoogste inkomensgroep, boven 2 x modaal, groeit met 1,7 procentpunt, maar deze groei is voornamelijk het gevolg van een veranderende definitie van het modaal inkomen. De stadsdelen Zuid en Centrum zijn de stadsdelen met het hoogste gemiddelde inkomen. In Zuid zien we een toename ten opzichte van 2011, in Centrum een stabilisatie. Stadsdeel Zuidoost is het enige stadsdeel met een daling van het gemiddelde inkomen. Hier is ook het aandeel lage inkomens toegenomen met 4,7 procentpunt. In de stadsdelen West en Nieuw-West is er een forse afname van het aandeel lage inkomens (rond de 3,5%). In Oost en Noord neemt het aandeel lage inkomens ook af, maar minder sterk. Doordat eenoudergezinnen meestal eenverdieners zijn lijkt hun inkomensprofiel op dat van alleenwonenden. Huishoudens met twee volwassenen zijn vaak tweeverdieners en daarom maakt het niet uit of zij wel of niet kinderen hebben, hun gemiddelde inkomens lijken sterk op elkaar. Door het verschil in aantal verdieners is het inkomen van gezinshuishoudens met twee ouders het dubbele van het inkomen van een eenoudergezin. De gemiddelde inkomensgroei tussen 2011 en 2013 bedraagt 4% voor alle huishoudens in Amsterdam. Bij de groepen met het hoogste gemiddelde inkomen, huishoudens met een autochtone en westers allochtone achtergrond, is de stijging van het inkomen geringer dan het Amsterdams gemiddelde. Het betreft een lichte nivellering. De sterkste relatieve inkomensstijging is er bij huishoudens met een Turkse achtergrond en dan met name de huishoudens met één volwassene. In de jaren 2007-2013 is de inkomensvoorsprong voor de leeftijdsgroepen 25-34 jaar en 35-44 jaar gegroeid. In de leeftijdsgroepen daarboven is het inkomensniveau steeds trapsgewijs gemiddeld lager. Het inkomensniveau van de oudste leeftijdsgroep ligt lager dan 80% van het Amsterdamse gemiddelde. De jongste leeftijdsgroep (18-24 jaar) heeft door de jaren steeds het laagste inkomen, maar in 2013 valt de aanzienlijke daling op. 8
Woningen en huishoudens Er zijn twee manieren om inkomensgroepen met woningvoorraadsegmenten te vergelijken. De eerste manier is om het aandeel huishoudens met lage inkomens te vergelijken met de voorraad huurwoningen met een rekenhuur t/m 575 (kale huur 561). Het aandeel woningen t/m 575 slonk in de periode 2005-2013 van 67%, 63%, 60%, 56% naar 51%. Het aandeel lage inkomens nam in langjarige periode geleidelijk af, groeide in 2011 met één procentpunt, maar die groei werd in 2013 weer tenietgedaan (31,8% in 2013). Het verschil tussen de percentages van de huurvoorraad t/m 575 en groep met lage inkomens werd geleidelijk kleiner, maar bedraagt in 2013 nog altijd ruim 19 procentpunten. Bij de andere vergelijking zijn de inkomensgrenzen 34.229 en 43.785 van belang. Het aandeel inkomens t/m 34.229 daalde in de periode 2005-2013 geleidelijk van 55%, 53%, 50%, 50% en 48% in 2013. Het aandeel huurwoningen t/m 665 (rekenhuur 681), aangevuld met betaalbare koopwoningen (tot 147.000) slonk in de periode 2005-2013 van 74%, 69%, 67%, 63% naar 61% in het laatste jaar. Het verschil tussen beide is geleidelijk kleiner geworden en in 2013 op ruim 13 procentpunten uitgekomen. De grens tussen middensegment en duur segment is in 2013 aanzienlijk naar beneden bijgesteld. Voor de huursector was die grens geleidelijk geïndexeerd tot 1.077 in 2013 en de koopprijs was in 2011 bepaald op 261.000. Voor de huursector werd in de afspraken voor Bouwen aan de stad in 2011 de grens al weer teruggezet op 930 en dat bedrag lijkt ook voor 2013 een realistische overgang tussen middelduur en duur te markeren. De koopgrens tussen middelduur en duur werd in 2013 verlaagd naar 226.000, vooral in verband met geringere hypotheekmogelijkheden. De verlaging van deze grenzen heeft tot gevolg dat een groter deel van de woningvoorraad in het dure segment terechtkomt. Bij de nieuwe grenzen valt 24% in het dure segment, bij de oude grenzen 18,5%. Het middensegment valt hierdoor aanzienlijk kleiner uit, en is qua omvang vergelijkbaar met de jaren 2005-2009. De richtlijn van het Ministerie (overgenomen van de Europese Unie) dat 90% van de corporatiewoningen met een huur tot aan de huurtoeslaggrens moet worden toegewezen aan inkomens met een bruto inkomen tot 34.229 heeft gevolgen voor wat bedoeld wordt met scheef huren. Als deze definitie wordt door getrokken naar alle huurwoningen (dus inclusief particuliere huur) dan huurt 22,5% van de huurders in 2013 scheef. Door het stijgen van de huren bij een geringe inkomensontwikkeling is dat percentage gedaald ten opzichte van 2009 (26%) en 2011 (23,6%). Overigens valt bijna de helft (11,1% van 22,5%) van de scheefheid in de inkomenscategorie 34.229-43.785, de inkomensgroep waarvan bekend is dat de huishoudens moeilijk kunnen doorstromen. In 2011 was dit in geringere mate het geval (10,5% van 23,6%). De scheefheid neemt ten opzichte van 2011 af bij de inkomensgroep boven de 43.785, maar de scheefheid neemt juist toe bij de inkomensgroep 34.229-43.785. Dit patroon doet zich in de meeste stadsdelen voor. Uitzondering is stadsdeel West waar de toename van de scheefheid zich in beide inkomensgroepen voordoet. 9
Vanuit de woningvoorraad bekeken, blijkt de goedkope voorraad voor ruim de helft (55%) bewoond te worden door lage inkomens en voor 90% door huishoudens met een inkomen tot 34.229. Het middensegment (huur 665-930 en koop 147.000-226.000) wordt voor 9% door lage inkomens bewoond. Het dure segment wordt voor 81% bewoond door huishoudens met een inkomen boven 43.785. De netto huurquote (met verrekening van de huurtoeslag) ligt gemiddeld op bijna 27%. De huurtoeslagontvangers hebben per definitie een lager inkomen dan de andere huurders en voor deze lage inkomens (waaronder veel eenoudergezinnen en alleenwonenden) wordt de huurquote van gemiddeld 44% teruggebracht naar 29% als de huurtoeslag in de berekening wordt meegenomen. Ondanks de huurtoeslag blijven lage inkomens gemiddeld een hoger percentage van hun inkomen aan woonlasten betalen dan hoge inkomens. Bij inkomens boven 43.785 ligt de huurquote gemiddeld bij 22%. Bewoners van eigen woningen (koopsector) betalen gemiddeld 22% van hun inkomen aan hypotheeklasten (met verrekening van hypotheekrenteaftrek). Maar het aantal lage inkomens, met relatief hoge hypotheeklasten is maar beperkt. Bijna acht van de tien eigen woningbezitters heeft een inkomen van 43.785 of hoger. In deze categorieën zijn dergelijke hoge woonlasten uitzonderlijk. Bij een inkomen van 2x modaal of hoger ligt de hypotheeklast bij meer dan een derde van de huishoudens lager dan 15%. Dit patroon verschilt weinig van dat in 2011. Het eigenwoningbezit onder Amsterdammers van Marokkaanse afkomst blijft behoorlijk achter bij de andere groepen. Vooral de Turkse Amsterdammers zijn met een inhaalslag bezig, Bij deze groep ligt het aandeel koopsector inmiddels hoger dan bij Surinaamse/Antilliaanse Amsterdammers. Van de eerste generatie niet-westerse allochtonen woont inmiddels 16% in een koopwoning en 76% in een corporatiewoning. Van de tweede generatie niet-westerse allochtonen woont 29% in een koopwoning en 52% in een corporatiewoning. Wat woningmarktpositie betreft lijkt de tweede generatie op de autochtonen. Het zijn vooral de grote huishoudens met lagere inkomens die klein wonen. Van de huishoudens met een laag inkomen en vier of meer personen woont 44% in een woning tot 60 m². Van de rijkere huishoudens (inkomen > 34.229) met deze omvang woont 79% in een woning groter dan 60 m². Huishoudens in de leeftijd 75+ wonen veel vaker dan jongere huishoudens in woningen die zonder trappen bereikbaar zijn en intern de kamers op één verdieping hebben. Voor ongeveer de helft van de 75-plussers is dit de woon - situatie, voor de andere helft gelden suboptimale omstandigheden op deze kenmerken en zelfs 8% ondervindt op beide kenmerken hindernissen. Ruim een derde van de 75-plussers vindt de door hen bewoonde woning niet, of alleen na enige aanpassingen, geschikt voor ouderen. 10
1Inleiding Het onderzoek Wonen in Amsterdam is in 2013 voor de tiende keer uitgevoerd. Het onderzoek kent zijn oorsprong in de zogenaamde Beleidsovereenkomst 1994-1995. In die beleidsovereenkomst (en zijn opvolgers) is besloten om door middel van het onderzoek Wonen in Amsterdam de ontwikkeling van de inkomens van Amsterdammers en de ontwikkeling van de woningvoorraad, met name de omvang van de goedkope voorraad en de betaalbare voorraad, te monitoren. In de loop der tijd treden er veranderingen op in de afspraken. Zo werd er in 2007 in het overleg tussen de gemeente Amsterdam en woningcorporaties (Bouwen aan de Stad) besloten de aanbiedingsafspraken als richtsnoer te nemen voor de vergelijking van inkomens en woningmarktsegmenten. Een afgesproken aantal van de per jaar vrij komende corporatiewoningen tot het vergunningsplichtige huurniveau werd aangeboden aan de inkomensgroep tot aan de ziekenfondsgrens. Vanaf 2011 maakte een nieuwe regel van het Ministerie weer een volgende vergelijking wenselijk. Van de corporatie - woningen tot 643 (huurtoeslaggrens en onderkant van de vrije sector) moet 90% worden toegewezen aan de inkomens tot 33.614. Deze bedragen zijn in 2013 res pectievelijk 665 kale huur (rekenhuur 681) en 34.229. Definities, afspraken en regels veranderen zo nu en dan, wat blijft is de behoefte om de ontwikkeling van de woningvoorraad in beeld te brengen in relatie tot de inkomensdifferentiatie en -ontwikkeling. Nieuwe inkomens- en huurgrenzen worden daarvoor toegepast op de vorige edities van Wonen in Amsterdam. In 2013 werd het onderzoek voor het eerst ook uitgevoerd in de gemeenten van de Stadsregio Amsterdam en enkele gemeenten daarbuiten (Metropoolregio Amsterdam). Voor het Amsterdamse gedeelte zijn Dienst Wonen, Zorg en Samenleven (WZS), de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties en de stadsdelen de opdrachtgever. 11
Vanaf 2001 werd de omvang van het onderzoek vergroot om uitspraken te kunnen doen op het niveau van de buurtcombinaties. Met name op de kenmerken van de woonomgeving (leefbaarheid) is dit analyseniveau gewenst. Het onderzoek Wonen in Amsterdam 2013 (WiA 2013) is uitgevoerd door middel van enquêtes die schriftelijk, per computer (online), telefonisch en bij mensen thuis door enquêteurs werden afgenomen. Het onderzoek is gehouden onder huishoudens die in zelfstandige woningen wonen. In mei 2013 is gestart met het veldwerk en dit heeft geresulteerd in 18.920 ingevulde enquêtes. De data verzameling is uitgevoerd door het gemeentelijk Bureau Onderzoek en Statistiek. Dienst WZS heeft het gegevensbestand vervolgens gecontroleerd en waar mogelijk gecorrigeerd. De rapportage geeft de stand van zaken van de woningvoorraad en daarin woonachtige huishoudens weer en de ontwikkelingen ten opzichte van eerdere onderzoeks jaren. Gebruikelijk is het deze rapportage vooraf te laten gaan door een beknopt factsheet over de kern van het materiaal: de ontwikkeling van inkomens groepen en woningmarkt segmenten. Dit factsheet verscheen in januari 2014, gelijktijdig met het factsheet Leefbaarheid. Uit het thema Leefbaarheid wordt in 2014 een serie kaarten op de website geplaatst met een toelichtende tekst. De rapportage Woonwensen en verhuisgedrag staat voor eind van 2014 op het programma. Dit jaar wordt voor het eerst een rapportage Ruimtelijke ontwikkelingen geschreven. Daar is plaats om meer aandacht te geven aan de ruimtelijke differentiatie binnen Amsterdam zoals het thema woon milieus dat traditioneel in het Stand van Zaken rapport aan de orde kwam. Ook wordt de regionale opbouw van de woningmarkt behandeld. Wonen in Amsterdam is in 2013 voor het eerst opgeschaald naar de Stads regio Amsterdam, aangevuld met Almere, Zuid-Kennemerland en IJmond. Dat biedt de mogelijkheid de Amsterdamse situatie in groter verband te plaatsen. De geschreven rapportages gaan gepaard met publicatie van het tabellen boek Stadsdeel profielen, dat op de website van dienst WZS te vinden is. In hoofdstuk 2 worden de kenmerken van de woningen beschreven. Centraal daarbij staan de samenstelling van de woningvoorraad naar eigendomscategorieën en de ontwikkeling van de huren. Het prijsniveau van koop - woningen komt aan de orde in een analyse van de WOZ-waarden in relatie tot het aankoopbedrag van de woning. De kwaliteit van de woningvoorraad wordt weergegeven op kenmerken zoals oppervlakte en kamertal maar ook door de meningen van bewoners: de rapportcijfers die de bewoners zelf aan hun woning geven. Het onderscheid tussen eigen woningen, particuliere huur en corporatie huur is hierbij van belang. In hoofdstuk 3 worden de Amsterdamse huishoudens beschreven naar samenstelling op onder meer de kenmerken leeftijd en huishoudenstype. Het inkomensniveau is echter de centrale invalshoek omdat het de mogelijkheden van huishoudens op de woningmarkt beschrijft. 12
In hoofdstuk 4 wordt de informatie van hoofdstuk 2 en hoofdstuk 3 bij elkaar gebracht. Centraal staat de verdeling van inkomensgroepen over de woningmarktsegmenten. Dat mondt uit in een bespreking van de woonlasten. Voor huurders wordt gekeken naar de huur ten opzichte van het inkomen, voor woning eigenaren naar de hypotheeklasten ten opzichte van het inkomen. Een andere invalshoek is de omvang van het huishouden ten opzichte van de oppervlakte van de woning. Is er een relatie tussen krap of ruim wonen en het inkomensniveau? Ook de geschiktheid van woningen voor de latere levensfase komt in dit hoofdstuk aan de orde. In de bijlagen zijn opgenomen: de onderzoeksverantwoording, een overzicht van definities en gehanteerde begrippen en de vragenlijst zoals die mei 2013 is verstuurd naar de Amsterdamse huishoudens die in de steekproef vielen. 13
14
2De woningvoorraad 2.1 Inleiding Op 1 januari 2013 telde Amsterdam 397.022 zelfstandige woningen 1, dat is een toename ten opzichte van 2011 met 2.500 woningen. Die groei is gering ten opzichte van voorgaande jaren. Dat werd verwacht omdat de economische en woningmarktcrisis het bouwprogramma aanzienlijk deed inkrimpen en het programma voor de stedelijke vernieuwing gericht werd op de focusgebieden. Figuur 2.1: Groei van de woningvoorraad 7.000 400.000 6.000 390.000 Jaarlijkse groei 5.000 4.000 3.000 2.000 380.000 370.000 360.000 350.000 Totaal aantal woningen 1.000 340.000 0 330.000 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Jaarlijkse groei Omvang woningvoorraad Bron: Dienst Onderzoek en Statistiek. Amsterdam in cijfers, verschillende jaargangen 1 Amsterdam in Cijfers 2013, O+S, p.363. Op 1 januari 2014 telt Amsterdam 398.565 woningen. 15
In de twee laatste decennia waren de jaren 2007 en 2008 topjaren voor de uitbreiding van de woningvoorraad. In de recente jaren 2010-2013 zakt de voorraadgroei naar circa 1.500 woningen per jaar. Ook in het eerste decennium van de 21 ste eeuw kwamen enkele jaren voor met lage groei. In dit hoofdstuk wordt eerst ingegaan op de ontwikkeling van de aantalsverhoudingen in de woningvoorraad, de trend in de drie eigendoms categorieën. Daarna wordt gekeken naar de ontwikkeling van de huren in zowel de particuliere huursector als in de corporatiesector en vervolgens naar de prijzen van koop woningen. De segmentatie van de woningmarkt verandert door een versnelde huurstijging en door de voortdurende crisis op de koopmarkt. De samenstelling van de woningvoorraad naar prijs en kwaliteitskenmerken zoals bouwjaar en oppervlakte (aantal kamers) zijn van belang omdat ze bepalend zijn voor welke huishoudenstypen de betreffende woningen (kunnen) bewonen. Met de waardering van de woning in de vorm van een rapportcijfer wordt de woonkwaliteit in beeld gebracht. Er zijn markante verschillen tussen de drie sectoren. Sommige kenmerken in dit hoofdstuk worden ook op stadsdeelniveau gepresenteerd. Meer informatie op stadsdeelniveau is te vinden in de rapportage WiA 2013, Stadsdeelprofielen 2. Hierin staan de kenmerken van de woningvoorraad per stadsdeel en veelal per buurtcombinatie in tabellen weergegeven. 16 2 Het rapport is te vinden op: www.amsterdam.nl/wia
2.2 Eigendom In 2011 is het eigen woningbezit boven de 30% uitgekomen, in 2013 is 31,5% van de woningen een koopwoning. Met ruim 125.000 zijn er in 2013 bijna 6.000 koopwoningen meer dan in 2011. De procentuele toename van de koopsector gaat gepaard met een daling van het aandeel woningen in de huursector. In 2009 omvatte de corporatiesector voor het eerst minder dan de helft van de woningvoorraad, in 2013 is het aandeel corporatiewoningen verder gedaald naar 46%. In 2013 is het aantal corporatiewoningen 182.700, bijna 4.000 kleiner dan in 2011. De particuliere huursector bleef met 89.200 woningen in omvang nagenoeg gelijk (300 woningen erbij, percentueel stabiel op 22,5%). Figuur 2.2: Woningvoorraad naar eigendom 400.000 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0 Koopwoningen Particuliere huurwoningen Corporatie huurwoningen Figuur 2.3: Woningvoorraad naar eigendom 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 Aantallen Koopwoningen 72.000 80.000 89.800 102.500 112.250 119.100 125.100 Corporatiehuur 206.000 206.000 202.500 192.100 192.240 186.500 182.700 Particuliere huur 93.000 89.000 83.800 84.700 84.740 88.900 89.200 371.000 375.000 376.100 379.300 389.230 394.500 397.000 Percentages Koopwoningen 19,4 % 21,3 % 23,9 % 27,0 % 28,9 % 30,2 % 31,5% Corporatiehuur 55,5 % 54,9 % 53,8 % 50,6 % 49,4 % 47,2 % 46,0% Particuliere huur 25,1 % 23,7 % 22,3 % 22,3 % 21,8 % 22,6 % 22,5% 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100% 17
Eigendom in Wonen in Amsterdam De Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties meldt 185.141 corporatiewoningen per 1-1-2013, in Wonen in Amsterdam is dat 182.700. Voor de eigendomsbepaling in Wonen in Amsterdam wordt gebruik gemaakt van drie bronnen: de eigendomsverdeling naar drie sectoren volgens de statistiek van O+S (door O+S aan het WiA-databestand toegevoegd), het voorkomen van een huurbedrag bij de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (door deze organisatie beschikbaar gesteld en tevens aan het databestand toegevoegd) en de opgave door de respondent in de enquête of hij of zij in een koopwoning of in een huurwoning van een corporatie of een particuliere verhuurder woont. Deze drie bronnen worden verwerkt in de WiA-eigendomsverdeling. Voor de ophoging van de 18.920 enquêterecords naar de totale woningvoorraad wordt gewerkt met een weeg/ophoogfactor. In deze factor is de eigendomsverdeling van de O+S statistiek verdisconteerd. Hierdoor komt het aantal corporatiewoningen in Wonen in Amsterdam (vooral sinds 2007) dicht in de buurt van dat in de statistiek van O+S. Voor het verschil in het aantal corporatiewoningen tussen O+S en AFWC bestaan drie belangrijke oorzaken: een faseverschil in de registratie van woningen bij de corporaties en bij het kadaster, het in eigendom zijn van een woning bij of de bouwopdrachtgever zijn van een woning door een consortium waarvan een corporatie een van de partijen is en ten derde het wel of niet meetellen van onzelfstandige woningen voor (het aantal van) de woningvoorraad. De toename van de koopsector is in alle stadsdelen terug te vinden (figuur 2.4). De daling van het aandeel corporatiewoningen doet zich in alle stadsdelen voor behalve in stadsdeel Centrum (stabiel op 31,5%). In de stadsdelen Oost, Nieuw-West en Zuidoost is er de laatste jaren een lichte groei van de particuliere huursector, al blijft het aandeel ver onder het stedelijk gemiddelde. Figuur 2.4: Verdeling eigendomssectoren naar stadsdelen 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2007 2009 2011 2013 2007 2009 2011 2013 2007 2009 2011 2013 2007 2009 2011 2013 2007 2009 2011 2013 2007 2009 2011 2013 2007 2009 2011 2013 2007 2009 2011 2013 Centrum West Oost Noord Nieuw-West Zuidoost Zuid Amsterdam Koopwoningen Corporatie huurwoningen Particuliere huurwoningen 18
Figuur 2.5 laat zien dat er tussen en binnen stadsdelen een aanzienlijke ruimtelijke differentiatie bestaat in de verdeling naar woningmarktsectoren. De sterke dominantie van de corporatiesector in de stadsdelen Zuidoost, Noord en Nieuw-West vertaalt zich in deze kaart naar een groot aantal buurtcombinaties waar de corporatiesector beeldbepalend is. Buurtcombinaties zijn in deze kaart de kleur gegeven van de sector die in percentage de andere overstijgt en daarbij meer dan 40% haalt. Gebieden waar geen van de sectoren de 40% haalt, kan men gemengd noemen. Zo is bijvoorbeeld in de Jordaan (stadsdeel Centrum) de corporatiesector wel het grootst (37%) ten opzichte van de koopsector (33%) en de particuliere huur sector (30%), maar het omvangsverschil is klein. De drie sectoren verdelen de woningvoorraad in ongeveer drie gelijke delen. Vergelijkbare menging is te vinden in de buurtcombinaties Nieuwmarkt/Lastage, Weesperbuurt/Plantage, Helmersbuurt, Kinkerbuurt, Nieuwe Pijp, Schinkelbuurt. In Zuidoost vallen Nellestein en Kantershof/Geerdinkhof op als gebieden met een sterke koopsector. In Noord zijn het de landelijke gebieden van Waterland en de Nieuwendammerdijk/Buiksloterdijk die een sterke koopsector hebben. In Nieuw-West verschijnen Nieuw Sloten, De Aker en de landelijke Osdorperweg richting Halfweg op de kaart als gebieden met meer dan 40% koopwoningen, net zoals Erasmuspark in stadsdeel West, een recente stedelijke vernieuwingsbuurt. In een aantal buurtcombinaties rondom de Kostverlorenvaart, behorend tot de stadsdelen West, Zuid en Nieuw-West is de particuliere huursector het grootst. Ook in het oudste deel van stadsdeel Centrum (Burgwallen) en het aaneengesloten gebied van Museumkwartier, Weteringschans en Oude Pijp is de particuliere huursector het sterkst vertegenwoordigd. De stadsdelen Zuid en Centrum zijn het meest gemengd. Beide stadsdelen bevatten gebieden waar ofwel particuliere huur, of corporatiehuur of koopwoningen dominant zijn. Deze twee stadsdelen tellen bovendien vijf van de hierboven genoemde zeven buurtcombinaties waar geen van de sectoren boven de 40% uitkomt. Figuur 2.5: Sectorale verdeling per buurtcombinatie > 40% koopwoningen > 40% corporatie huurwoningen > 40% particuliere huurwoningen Geen sector > 40% 19
2.3 Huurwoningen De omvang van de particuliere huursector is in 2013 89.200 woningen en die van de corporatie sector 182.700. Het aandeel huurwoningen in de totale woningvoorraad is kleiner geworden: in de opeenvolgende tweejaarlijkse meetpunten vanaf 2005, van 76% naar 73%, 71%, 70% en uiteindelijk naar 68,5% in 2013. Dit is het gevolg van de verkoop en sloop van huurwoningen maar ook van de bouw van koopwoningen. Bij nieuwbouw ligt de laatste jaren een minder sterk accent op koop door de aanhoudende problemen op de koopmarkt. Vrije sector huur is bij de nieuwbouw hierdoor belangrijker geworden. Definities huurprijssegmenten Tot 2007 werd er nog gesproken van kernvoorraad en kernvoorraadplus. In de jaren daarna werden in de afspraken tussen de gemeente Amsterdam en woningcorporaties (Bouwen aan de Stad) aanbiedingsafspraken geïntroduceerd. In deze aanbiedingsafspraken werden huurwoningen met een rekenhuur tot 575, kale huur 561 (prijspeil eerste helft 2013) als uitgangspunt genomen. Dit bedrag staat voor de vergunningplichtige huurwoningen. De voormalige kernvoorraad wordt tegenwoordig goedkope huur genoemd (< 425 kale huur). De grootte van de woning speelt daarbij geen rol meer. Betaalbare huur is het segment tussen 425 en 665 (rekenhuur 681). Dat is de maximale huur waarvoor huurtoeslag mogelijk is. Binnen de betaalbare huur wordt op 561 (rekenhuur 575) een subcategorie gevormd. Boven de 665 begint de vrije sector huur, huren boven de 1.077 worden aangeduid met dure huur. De bovengrens van de middeldure huursector is bepaald op 1.077. Dat bedrag is vanuit 2005 doorgeïndexeerd. Momenteel wordt een bedrag van 930 als bovengrens van de middeldure huursector realistisch gevonden. De transformatie van de huurwoningenvoorraad naar een geringer aandeel goedkope huurwoningen en naar een toenemend aandeel betaalbare, middeldure en dure huurwoningen is in 2013 voortgezet. Voor de vergelijking met de inkomensgroepen (zie hoofdstuk 4) moeten twee huurprijsgrenzen gevolgd worden: t/m 575 en t/m 681. Voor elke woning t/m 681 kan een huishoudens beneden een maximum inkomen huurtoeslag krijgen, maar voor het gedeelte boven 575 wordt een aanzienlijk lager huurtoeslagbedrag toegekend. Het aandeel huurwoningen met een huur t/m 575 daalde in de periode 2005-2013 elke twee jaar met ongeveer vier procentpunten: van respectievelijk 67%, 63%, 60%, 56% naar 51%, De goedkope plus betaalbare huurwoningenvoorraad (t/m 681) daalde in deze jaren van 71%, 67%, 65%, 61% naar 58%. Het middeldure en dure huursegment bij elkaar opgeteld (dus met een huur boven 681) is in de jaren 2005-2013 geleidelijk gegroeid van 4,8% naar 10,4%. De grootste groei is die van de koopsector, van 24% naar 31,5% in deze periode. 20
Figuur 2.6: Verdeling huurwoningenvoorraad naar huurklassen Prijspeil 2013 2005 2007 2009 2011 2013 Aantallen Goedkope huur t/m 425 173.800 157.250 145.450 130.300 111.400 Betaalbare huur 425 t/m 575 78.300 82.000 89.500 89.600 89.500 Betaalbare huur 575 t/m 681 16.300 16.350 18.300 21.950 29.900 Middeldure huur 681 t/m 1.077 14.300 16.000 17.350 23.250 26.250 Dure huur vanaf 1.077 3.700 5.200 6.350 10.300 14.850 Totale huurvoorraad 286.400 276.800 276.950 275.400 271.900 Totale voorraad 376.100 379.300 389.230 394.500 397.000 Percentages Goedkope huur t/m 425 46,2 % 41,5 % 37,4 % 33,0 % 28,1 % Betaalbare huur 425 t/m 575 20,8 % 21,6 % 23,0 % 22,7 % 22,6 % Betaalbare huur 575 t/m 681 4,3 % 4,3 % 4,7 % 5,6 % 7,5 % Middeldure huur 681 t/m 1.077 3,8 % 4,2 % 4,5 % 5,9 % 6,6 % Dure huur vanaf 1.077 1,0 % 1,4 % 1,6 % 2,6 % 3,7 % Totale huurvoorraad 76,1 % 73,0 % 71,2 % 69,8 % 68,5 % Deeltabel met grens voor de dure huursector op 930 2013 Aantallen Middeldure huur 681 t/m 930 19.300 Dure huur vanaf 930 21.800 Percentages Middeldure huur 681 t/m 930 4,9 % Dure huur vanaf 930 5,5 % 21
Figuur 2.7: Verdeling naar huur- en koopklassen in procenten Dure koop Dure huur Middeldure koop Middeldure huur Betaalbare koop Betaalbare huur Goedkope huur 2005 2007 2009 2011 2013 2005 2007 2009 2011 2013 2005 2007 2009 2011 2013 2005 2007 2009 2011 2013 2005 2007 2009 2011 2013 2005 2007 2009 2011 2013 2005 2007 2009 2011 2013 0% 10% 20% 30% 40% 50% 11 15 16 15 15 1 1 2 3 4 11 11 11 13 14 4 4 5 6 7 2 2 2 2 3 25 26 28 28 30 46 42 37 33 28 2005 2007 2009 2011 2013 In deze figuur ligt de grens van de dure huursector bij 1.077. De laatste jaren is echter discussie ontstaan over de grens van het dure huur - segment. De bovengrens van de middeldure huursector is bepaald op 1.077. Dat bedrag is vanuit 2005 doorgeïndexeerd. Momenteel wordt een bedrag van 930 als bovengrens van de middeldure huursector realistisch gevonden. Van de woningvoorraad valt 4,9% in de huurklasse 681-930 (6,6% als de grens bij 1.077 ligt). Het middeldure huursegment is hiermee ruim 7.000 woningen kleiner (1,7 procentpunt). Het dure segment groeit hierdoor met deze getallen. 22
Aandeel goedkope huurwoningen per stadsdeel Figuur 2.8 laat de verdeling van de huurvoorraad zien over de stadsdelen. In alle stadsdelen is voor 2013 een afname van het aandeel goedkope plus betaalbare huurwoningen te zien ten opzichte van de voorgaande jaren. In de jaren 2007-2009 kwam het verlies aan goedkope huursector voor een belangrijk deel in de betaalbare sector (deel tot 575) terecht. Zo daalde het aandeel goedkope huursector in Amsterdam in die jaren van 57% naar 53% (4 procentpunt verlies) terwijl het aandeel betaalbare huursector (het deel tot 575) steeg van 30% naar 32% (2 procentpunt winst). In de jaren 2011-2013 is die compensatie er niet meer, omdat er al weer meer woningen doorschuiven naar het segment boven de aftoppingsgrens ( 575) en de liberalisatiegrens ( 681, rekenhuur). In Zuidoost (7,4 procentpunten) is de afname van het aandeel goedkope plus betaalbare huurwoningen aanzienlijk sterker dan in Amsterdam als geheel (5,8 procentpunten). Daar vindt de afname plaats in zowel het goedkope als betaalbare deel (tot 575) van de huursector. Figuur 2.8: Verdeling huurprijssegmenten naar stadsdelen 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2007 2009 2011 2013 2007 2009 2011 2013 2007 2009 2011 2013 2007 2009 2011 2013 2007 2009 2011 2013 2007 2009 2011 2013 2007 2009 2011 2013 2007 2009 2011 2013 Centrum West Oost Noord Nieuw-West Zuidoost Zuid Amsterdam Goedkope huur Huur 425-575 Huur 575-681 Huur > 681 In Centrum (28%) en met name Zuid (20%) is de vrije sector (middel duur en duur) een aanzienlijk deel van de huurvoorraad gaan innemen. In Zuidoost (18% in 2013) en Nieuw-West (14%) is de huursector tussen 575 en 681 flink gegroeid in de jaren 2011-2013. 23
Huren naar eigendomscategorieën In mei 2013 lag de gemiddelde kale huur van zelfstandige huurwoningen op 523 (figuur 2.9). Dit is 55 hoger dan in 2011. De gemiddelde huur van corporatiewoningen bedroeg 453, die van particuliere huurwoningen 690. In 2013 liggen de huren van corporatiewoningen 9,5% (+ 39) hoger dan in 2011; de huren van particuliere huurwoningen liggen 15,8% (+ 94) hoger dan in 2011. Deze stijging is ruim boven het gemiddelde stijgingspercentage voor de langjarige periode 1997-2013 (12,1%). De invoering van boventrendmatige huurverhoging bij huurders met een relatief laag inkomen ten opzichte van de huur speelt in de periode 2011-2013 nog bijna geen rol 3. De invoering van de zogenaamde Donner-punten bij nieuwe verhuringen speelt sinds oktober 2011 wel een rol en heeft invloed op de punten telling volgens het Woningwaarderingstelsel (WWS). In Amsterdam, één van de tien Nederlandse schaarstegebieden, krijgen huurwoningen met een WOZ waarde boven de 2.900 per m² er 25 punten bij en 15 punten erbij voor wonin gen onder de 2.900 per m². Doordat die punten erbij komen komt de maximale huurprijs volgens het Woningwaarderingstelsel ook 15 of 25 punten hoger te liggen. Dat geeft de mogelijkheid om bij nieuwe verhuring meer huur te vragen. Bij 15 punten extra kan er bij nieuwe verhuring ruim 70 meer huur worden gevraagd en bij 25 extra punten ruim 120. Althans voor zover de huur niet boven de liberalisatiegrens komt. Als door de puntenstijging de woning bo ven de huurtoeslaggrens komt (142 punten) is het aan de verhuurder vrij welke huurprijs hij vraagt. Figuur 2.9: Gemiddelde (kale) huurprijs naar huursector 700 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 650 600 550 500 450 400 350 300 250 200 Corporatiehuur Particuliere huur Alle huurwoningen 3 De huurverhogingen vinden plaats per juli 2013 terwijl de meeste enquêtes voor WiA 2013 dan al binnen zijn. 24
In de particuliere huursector is de mutatiegraad aanzienlijk hoger dan in de corporatiesector. Bij alle muterende woningen is derhalve maximaal 70 of 120 toegepast of zelfs hoger als de puntenstijging de woning naar de vrije markt tilt. Sinds 1 juli 2011 is bovendien het energielabel bepalend voor het wws-puntenaantal in plaats van energiebesparende woningvoorzieningen zoals warmte-isolatie of een hoogrendementketel. Dat kan een stijging van het aantal punten veroorzaken en bij woningmutatie recht geven om een hogere huur te vragen. Naast deze veranderingen in het Rijksbeleid speelt bij de stijging van de gemiddelde huur mee dat de samenstelling van zowel de corporatiesector als de particuliere huursector verandert door verkoop van woningen, en in de corporatie sector ook door sloop en nieuw bouw. Bij de bouw gaat het vaak om duurdere huurwoningen, bij sloop vaak om goed kope huurwoningen. Het verschil tussen de gemiddelde huur van particuliere huurwoningen en die van corporatiewoningen wordt steeds groter. Was het verschil in 1997 nog slechts 37, in 2013 is het opgelopen tot 237. Voor een deel is dit verklaarbaar doordat er meer particuliere huurwoningen boven de huurtoeslaggrens vallen. Boven deze grens zijn verhuurders vrij te vragen wat ze willen. Deze duurdere woningen beïnvloeden dan ook het gemiddelde. In geen enkel stadsdeel is de gemiddelde huurprijs van particuliere huurwoningen lager dan de gemiddelde huurprijs van corporatiewoningen (figuur 2.10). 800 Figuur 2.10: Gemiddelde kale huren per stadsdeel naar huursector 750 700 650 600 550 500 450 400 350 300 250 200 West Noord Zuidoost Nieuw-West Oost Centrum Zuid Amsterdam Corporatie huurwoningen Particuliere huurwoningen Totale huur 25
In stadsdeel Nieuw-West is de gemiddelde huurprijs in de particuliere huur sector het hoogst ( 759), daar is het verschil met de gemiddelde huur in de corporatiesector ook het grootst. Dat de particuliere huursector daar maar klein is, is te zien aan het feit dat het gemiddelde van alle huren in dit stadsdeel niet ver afligt van de gemiddelde huur in de corporatiesector. Dat beeld is ook te zien in Zuidoost, Oost en Noord. In Centrum en Zuid ligt het gemiddelde huurniveau precies tussen dat van de beide huursectoren. In deze stadsdelen zijn beide sectoren in omvang dan ook vergelijkbaar. West is het enige stadsdeel waar de gemiddelde huur in de particuliere sector beneden de 600 gebleven is. In 2011 was dat ook het geval in Noord, maar de kleine particuliere huursector is daar snel duur geworden. De figuren 2.11 en 2.12 geven een beeld van waar het aandeel particuliere huur hoog is en waar het aandeel huren boven de huurtoeslaggrens hoog is. Zo is bijvoorbeeld te zien dat in de buurtcombinaties Burgwallen Oude Zijde en Nieuwe Zijde (het centrum van het centrum), het Museumkwartier en de Scheldebuurt (beide stadsdeel Zuid) het aandeel particuliere huursector boven de 50% ligt. In deze buurten is het aandeel huren boven 681 ook hoog. Apollobuurt is met 79% de lijstaanvoerder van de buurtcombinaties voor wat betreft het aandeel vrije sectorhuur, terwijl de particuliere huursector hier 40% van de voorraad omvat. In de buurtcombinaties Sloter-/Riekerpolder, Willemspark, Grachtengordel-West en Grachtengordel-Zuid ligt het aandeel vrije sector huur net boven de 50% terwijl het aandeel particuliere huur in deze buurtcombinaties varieert tussen 28% en 43% van de gehele voorraad. Figuur 2.11: Aandeel particuliere huur per buurtcombinatie Figuur 2.12: Aandeel huren boven 681(vrije sector) > 50% 40-50% 30-40% 20-30% 10-20% < 10% > 30% 15-30 10-15 < 10% 26
In figuur 2.13 wordt een beeld gegeven van de spreiding van de huren bij de twee huursectoren. Beide huursectoren hebben hun zwaartepunt bij huren tussen 250 en 550, maar de corporatiesector overtreft in deze prijsklassen in omvang de particuliere huursector. Boven de 700 overtreft de particuliere huursector de corporatiesector. Inmiddels heeft 12,3% van de huursector een huur hoger dan 700, waarvan de particuliere huursector 9,6% voor zijn rekening neemt (in 2011 waren de overeenkomende percentages 9,5% en 8%). De sterke dominantie van de particuliere huursector in dit duurdere segment (ten opzichte van de corporatiesector) is de oorzaak van het aanzienlijke verschil in gemiddeld huurniveau tussen beide sectoren. Figuur 2.13: Verdeling naar huurprijssegment van particuliere huur en corporatiehuur 18% 2011 2013 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% < 150 150-200 200-250 250-300 300-350 350-400 400-450 450-500 500-550 550-600 600-650 650-700 700-750 750-800 800-850 850-900 900-950 950-1.000 1.000-1.050 1.050-1.100 1.100-1.150 1.150-1.200 > 1.200 < 150 150-200 200-250 250-300 300-350 350-400 400-450 450-500 500-550 550-600 600-650 650-700 700-750 750-800 800-850 850-900 900-950 950-1.000 1.000-1.050 1.050-1.100 1.100-1.150 1.150-1.200 > 1.200 Corporatiehuur Particuliere huur De totale huursector (100% in deze grafiek) bestaat voor 70% uit corporatiewoningen en voor 30% uit particuliere huurwoningen 27
In figuur 2.14 wordt de woningvoorraad gepresenteerd naar huurklassen per huursector en per stadsdeel. Stadsdeel West heeft de grootste goedkope corporatievoorraad (tot 425), terwijl de goedkope particuliere huursector hier bijna net zo groot is als in Centrum en Zuid. Bij elkaar opgeteld is de goedkope huursector in stadsdeel West nog altijd 39% van de totale woningvoorraad (in 2011 was dat 45%). Ook Oost, Noord, en Nieuw-West hebben een aanzienlijk aandeel goedkope corporatiewoningen (23-26%), maar goedkope particuliere huurwoningen zijn daar schaars. Figuur 2.14: Huurklassen per huursector en per stadsdeel Centrum West Oost Noord Nieuw-West Zuidoost Zuid Amsterdam totaal Particuliere huur t/m 425 Particuliere huur vanaf 425 t/m 575 Particuliere huur vanaf 575 t/m 681 Particuliere huur vanaf 681 Corporatiehuur t/m 425 Corporatiehuur vanaf 425 t/m 575 Corporatiehuur vanaf 575 t/m 681 Corporatiehuur vanaf 681 Koopwoningen Het grootste aandeel betaalbare huurwoningen ( 425-681) is te vinden in stadsdeel Zuidoost, waar 44% van de woningen in deze categorie valt. In stadsdeel Noord is dat vergelijkbaar: 38%. In Nieuw-West en Oost ligt dit aandeel bij 30% en in Zuid, West en Centrum iets boven de 20%. Het grootste aandeel huurwoningen met een huurprijs boven de 681 is te vinden in de stadsdelen Centrum (12,6%) en Zuid (14,6%). WOZ-waarden van huurwoningen worden gerelateerd aan de lokale prijzen van koopwoningen. Al jaren is de gewildheid van het centrale en het zuidelijke gedeelte van Amsterdam het grootst en daardoor zijn de koopprijzen en WOZ-waarden het hoogst in de stadsdelen Zuid en Centrum. In de stadsdelen buiten de ring A10 en ten noorden van het IJ zijn de prijzen van koop woningen lager en liggen de WOZ-waarden - van koopwoningen en dus ook van 28
huur woningen - lager. In de huursector werd tot voor kort de huurprijs echter alleen bepaald door het aantal kwaliteitspunten. Tot en met 142 punten kan de huur maximaal 681 (rekenhuur, juli 2013) bedragen, boven dat puntenaantal geldt de vrije markt. Omdat de oppervlakte van de woning meeweegt in de kwaliteitspuntentelling hebben veel van de oudere en kleinere woningen in de centralere delen van de stad lage huren en de grotere woningen van de naoorlogse bouwperiodes gemiddeld hogere huren. De confrontatie van marktgerelateerde WOZ-waarden en overwegend oppervlakte gerelateerde kwaliteitspunten leidt ertoe dat de huren in de centrale delen van de stad relatief laag zijn ten opzichte van de WOZ-waarden en dat in de meer aan de rand gelegen delen van de stad de huren juist hoog zijn ten opzichte van de WOZ-waarden. Figuur 2.15 vat dit samen in een verhoudingsgetal. Zo is in 2013 de gemiddelde huur in de corporatiesector 453, bij een gemiddelde WOZ-waarde van ruim 189.000. Het verhoudingsgetal dat hierbij hoort is (453/192.000)*1.000=2,6. Voor de particuliere huursector is dat 2,9, bij een gemiddelde huur van 690 en een gemiddelde WOZ-waarde van ruim 256.000. Dat het verhoudingsgetal in de particuliere huursector in 2011 en 2013 hoger ligt dan in de corporatiesector, terwijl in 2009 de verhouding nog andersom lag, is een indicatie voor de snellere huurprijsstijging in de particuliere huursector. Figuur 2.15: Relatie tussen huurprijs en WOZ-waarde per huursector en stadsdeel Weergegeven is de gemiddelde maandhuur gedeeld door gemiddelde Woz-waarde, vermenigvuldigd met 1.000. 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 Zuid West Centrum Oost Noord Nieuw-West Zuidoost Amsterdam Particuliere huurwoningen Corporatie huurwoningen 2009 2011 2013 29
Het verschil tussen de stadsdelen met lage en hoge verhoudingsgetallen is in de jaren 2011-2013 in beide huursectoren groter geworden terwijl tussen 2009 en 2011 nog een lichte trend naar nivellering te zien was. In Zuidoost zijn de gemiddelde huurbedragen voor zowel de particuliere huursector als de corporatiesector het hoogst. De stijging van het gemiddelde in de particuliere huursector is tussen 2011 en 2013 in Zuidoost (verhoudingsgetal toegenomen met 0,67) veel groter dan in stadsdeel Zuid met het laagste verhoudingsgetal (toename 0,53). Zo is de stijging van het verhoudingsgetal in de corporatiesector in Zuidoost eveneens groter (verhoudingsgetal gestegen met 0,57 in de jaren 2011-2013) dan de stijging in stadsdeel Centrum waar het getal voor de corporatie sector het laagst is en met 0,27 steeg De stijging van het verhoudingsgetal naar hoge waarden in Zuidoost en Nieuw-West is interessant omdat huurwoningen bij mutatie er maar 15 punten bij krijgen (in plaats van 25 punten). Misschien is het aantal mutaties hoger in deze segmenten, maar waarschijnlijk is dat de WOZ-waarde van deze woningen lager is dan op basis van kwaliteit en marktsituatie verwacht mocht worden. 2.4 Koopwoningen Aan de huizenbezitters is in de enquête Wonen in Amsterdam 2013 gevraagd het aankoopbedrag van de huidige woning te noemen. Dat aankoopbedrag voor woningen die betrokken zijn in de jaren vanaf het begin van de woningmarktcrisis (na 2008) ligt gemiddeld op 299.000. De crisis mag dan wel effect hebben op het aantal transacties, maar op het gemiddelde aankoopbedrag is het effect niet zichtbaar. Woningen die gekocht werden in de jaren 2000-2008 kostten destijds gemiddeld (gemiddeld 278.000). De WOZ-waarde van deze woningen is in de tijd gegroeid naar een gemiddelde van 302.000. Bij woningen gekocht na 2008 is dat andersom, het gemiddelde aankoopbedrag overtreft de gemiddelde WOZ-waarde. Hoe verder terug in de tijd, des te groter het verschil tussen de huidige WOZ-waarde en het toenmalige aankoopbedrag. De gemiddelde WOZ-waarde van woningen die in de vorige eeuw gekocht werden is gemiddeld 350.000 voor het decennium 1990-1999 en 367.000 voor woningen die nog eerder gekocht zijn. De aankoopbedragen van de woningen in deze periodes bedroegen respectievelijk gemiddeld 186.000 en 123.000. De verklaring is dat de WOZ-bedragen met de waardeontwikkeling meegegroeid zijn terwijl de aanschafbedragen inmiddels historische feiten zijn (en niet voor inflatie gecorrigeerd). 30
Figuur 2.16: Gemiddeld aankoopbedrag en WOZ-waarde voor koopwoningen, naar woonduur 400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0 Vanaf 2008 Sinds 2000-2008 Sinds 1990-1999 Voor 1990 Amsterdam WOZ-waarde 2012 Aanschafprijs 500.000 Figuur 2.17: Gemiddelde aankoopbedrag en WOZ-waarde koopwoningen per stadsdeel in 2012 450.000 400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0 Zuid Centrum Oost West Noord Nieuw-West Zuidoost Amsterdam WOZ-waarde 2012 Aanschafprijs Al met al ligt gemiddeld voor de Amsterdamse koopwoningen de WOZ-waarde aanzienlijk boven de aanschafprijs. In de stadsdelen Zuid en Centrum zijn beide het hoogst en is tevens het verschil tussen beide het grootst. Dat zijn dan ook de stadsdelen waar de koopsector voor 1990 al enige omvang had en waar het effect van historische, lage aanschafprijzen en doorgegroeide WOZ-waarden het sterkst is. 31