Visiedocument duurzaamheid De Hoef-West Klaas Vegter en Leon Piepers Squarewise, september 2017
1. Inleiding De gemeente Amersfoort heeft hoge ambities op het gebied van duurzaamheid: ze wil in 2030 een CO2-neutrale, afvalvrije en klimaatadaptieve gemeente zijn. Binnen deze context vindt de gebiedsontwikkeling van De Hoef-West plaats. De Hoef-West, een gebied van 50 hectare, gaat de komende 10 jaar transformeren van kantoorgebied naar een woonwerk-leer gebied. De gemeente en andere betrokkenen zien kansen het gebied te verduurzamen en daarmee de waarde en aantrekkelijkheid te vergroten. Dit document is het resultaat van een verkenning naar de mogelijkheden voor verduurzaming in De Hoef-West. Het is tot stand gekomen met behulp van deskresearch, verschillende bijeenkomsten in het gebied en gesprekken met betrokken organisaties en personen. Het is bedoeld om richting te geven aan een duurzame gebiedstransformatie en dient ter inspiratie van initiatiefnemers die in het gebied projecten starten. De basis van dit document is de uitwerking van drie duurzame kansen. Deze kansen zijn geselecteerd in overleg met de stakeholders van gebiedstransformatie. Bij elke kans wordt aangegeven wat de opgave in het gebied is en welke vervolgstappen gezet kunnen worden om de kans te realiseren. De kansen zijn in eerste instantie gericht op De Hoef-West. Echter, bij het realiseren van kansen is het betrekken van De Hoef-Oost bij uitstek een van de manieren om de impact te vergroten. Het benutten van kansen voor duurzame ontwikkeling in het gebied vraagt om duidelijke kaders voor ontwikkelaars, gebouweigenaren en andere stakeholders. De partijen in het gebied kunnen met elkaar uitgangspunten voor de transformatie vaststellen die hieraan bijdragen. In dit document doen we hier een voorstel voor. Aanvullend zijn als bijlage de tussenresultaten van de verkenning toegevoegd: (1) een matrix met uitgelichte kansen, (2) een long-list met kansen en knelpunten. 2. De opgave in De Hoef-West De transformatie van kantoorgebied naar woon-werk-leer gebied verandert het profiel van de wijk. Waar het gebied nu hoofdzakelijk bestaat uit kantoren, bedrijfspanden en enkele onderwijsinstellingen, zal het over tien jaar voor een belangrijk deel bestaan uit woningen. Dat betekent een andere inrichting van de openbare ruimte, een toename van de vraag naar voorzieningen en een andere rol voor de auto. De bedoeling is dat er de komende tien jaar tussen de 1000 en 2000 woningen bijkomen in De Hoef- West. Verwacht wordt dat de helft door middel van transformatie en de helft door (sloop-) nieuwbouw gerealiseerd kan worden. Dat betekent dat er verdicht moet worden en dat de functieverhouding anders wordt; meer woongebouwen en gemengde gebouwen, minder kantoren (zie tabel 1). Tabel 1: verwachting ontwikkeling gebouwenvoorraad De Hoef-West Aantal 2017 Aantal 2027 Utiliteitsgebouwen 75 55 Woongebouwen 2 25 2
De gebiedstransformatie biedt kansen. Er zal geïnvesteerd worden in de gebouwde omgeving, zowel door vastgoedontwikkelaars als door de gemeente. Dat is een uitgelezen kans om duurzame gebouwen te bouwen, oude gebouwen te verduurzamen en de openbare ruimte slim in te richten. Het creëert een ontwikkelende dynamiek in het gebied die vastgoedeigenaren van bestaande kantoren kan bewegen om ook te gaan investeren. Er liggen ook risico s in de gebiedstransformatie. De ambitie van de gemeente om woningen toe te voegen, houdt in dat het gebied intensiever gebruikt gaat worden. Zowel tijdens als na de transformatieperiode. De komende jaren zullen er veel bouwwerkzaamheden zijn en zullen er gebouwen en mensen bijkomen in het gebied. Dat betekent ook: meer energieverbruik, meer afval en meer risico op hittestress (zie figuur 1) en wateroverlast 1. Bij het vaststellen van de stedenbouwkundige randvoorwaarden, die onder meer hun plek krijgen in het bestemmingsplan, zal hier rekening mee moeten worden gehouden. Figuur 1: Hittestress in Amersfoort op basis van satellietbeelden in de huidige situatie (De Hoef is omcirkeld). Hoe roder de kleur, hoe hoger de temperatuur in het gebied Om kansen voor verduurzaming in het gebied te identificeren is gebruik gemaakt van een matrix (zie tabel 2). Hierin zijn de type ontwikkelingen in het gebied afgezet tegen de drie duurzaamheidsthema s die de gemeente heeft vastgesteld: energie, circulariteit en klimaatadaptatie. Samen met de partijen uit het gebied is aan de hand van de matrix en met behulp van verschillende bijeenkomsten in kaart gebracht welke kansen er liggen. Vervolgens zijn deze kansen geprioriteerd. In de bijlagen 1 en 2 zijn de tussenresultaten van dit proces te vinden. 1 Het toevoegen van gebouwen en verharding betekent minder ruimte voor groen en als gevolg daarvan hogere temperaturen in de zomer. Hierbij moet ook rekening gehouden worden met de gevolgen van klimaatverandering, waardoor temperaturen in Nederland stijgen en het aantal piekbuien zal toenemen. 3
Tabel 2: matrix van kansen bij de gebiedsontwikkeling van De Hoef-West Energie Circulariteit Klimaatadaptatie (Sloop-) nieuwbouw Kansen om in één keer energieneutrale gebouwen te realiseren Kansen om sloopmaterialen te hergebruiken. Kansen om bij nieuwbouw gebruik te maken van biobased en circulaire materialen Kansen om private terreinen te vergroenen middels (dak)tuinen, groene daken en gevels. Tevens kansen om hemelwater op te vangen en te hergebruiken Transformatie Kansen om tegelijkertijd te investeren in energiebesparing en duurzame opwek Kansen om bestaande gebouwen een nuttig tweede leven te geven en gebruik te maken van tweedehands materialen Verbeteren bestaande gebouwen Kansen voor duurzame opwek van energie op grote oppervlakten platte daken Kansen om afvalsystemen van bedrijven te verbeteren en afvalstromen slimmer te benutten Openbaar gebied en collectief Kansen voor collectieve systemen voor energie Kansen om slimme systemen voor huishoudelijk afval te introduceren Kansen voor slim ruimtegebruik en het vergroten van het aandeel groen. Kansen om hemelwater in het gebied vast te houden. 3. Drie duurzame kansen voor de Hoef-West In overleg met de gemeente en de stakeholders in het gebied zijn er drie kansen uitgewerkt 2. Deze kansen kunnen op het meeste enthousiasme rekenen van de betrokken partijen en hebben in potentie een grote impact op de verduurzaming van het gebied: 1. Een duurzaam energiesysteem 2. Materiaalcoöperatie De Hoef-West 3. Transitiegebouw De Hoef-West Kans 1 - Een duurzaam energiesysteem In de Energieagenda stelt het kabinet dat we in 2050 gebouwen niet meer verwarmen met behulp van aardgas. De gemeente Amersfoort wil in 2030 klimaatneutraal zijn en de gemeenteraad heeft vastgesteld toe te willen werken naar aardgasvrije wijken. De ontwikkeling naar duurzame vormen van verwarmen in Nederland en Amersfoort is ontegenzeggelijk in gang gezet. De Hoef-West gaat de komende 10 jaar ingrijpend verbouwd worden. Dit is het moment om goed naar het bestaande energiesysteem te kijken en te verkennen welke toekomstperspectieven zonder aardgas er zijn. Momenteel gebruiken de gebouwen in De Hoef-West 1,8 miljoen m 3 gas voor verwarmen en 12,5 miljoen kwh voor elektriciteit (licht, koeling en elektrische apparatuur) 3. 2 In bijlage 2 is een long-list van de geïdentificeerde kansen te vinden. 3 Cijfers komen van Energie in Beeld (2015). We houden het energieverbruik van mobiliteit bewust buiten beschouwing. 4
GJ/jaar Realisatie van vernieuwing Verhoudingsgewijs is met name het elektriciteitsverbruik met 40% van de totale energievraag aan de hoge kant (zie figuur 2). Waarschijnlijk is dit toe te rekenen aan koeling van de kantoorgebouwen en een hoge energievraag voor verlichting. Verhouding energieverbruik De Hoef-West 40% 250.000 200.000 150.000 +87% 60% Elektriciteit Gas 100.000 50.000 0 Totaal energie 2000 woningen Huidig energieverbruik Figuur 2: Verhouding elektriciteit- en gasverbruik van De Hoef-West in de huidige situatie Figuur 3: De verwachte toename van het energieverbruik ten gevolge van de gebiedstransformatie De komende jaren komen er tussen de 1000 en 2000 woningen bij in het gebied. Als uitgegaan wordt van een business-as-usual scenario, dan is de verwachting dat het totale energieverbruik flink stijgt, zonder dat daar opwekking van duurzame energie in het gebied tegenover staat. Indien alle leegstaande kantoren en ongebruikte kavels benut worden voor woningen, en de rest van de kantoren in gebruik blijven, stijgt het energieverbruik in het gebied de komende 10 jaar met 87% (zie ook figuur 3) 4. Bovendien is de kans dan groot dat woningen bij transformatie en nieuwbouw aangesloten worden op het aardgasnetwerk. Dat is ongewenst, want het maakt het doel van de gemeente om CO₂neutraal te zijn in 2030 praktisch onmogelijk. Het is ook ongewenst voor netbeheerder Stedin, want er zal vaak nieuwe infrastructuur aangelegd worden die mogelijk vroegtijdig moet worden afgeschreven. Er is bovendien een kans dat de toekomstige gebouweigenaar op relatief korte termijn opnieuw in het gebouw zal moeten investeren om de woningen alsnog geschikt te maken voor duurzame warmte. Met de betrokkenen in het gebied is verkend welke mogelijkheden er zijn voor een nieuw energiesysteem. De basis voor een nieuw systeem wordt gelegd door het reduceren van de vraag naar energie. Belangrijke technische maatregelen hiervoor zijn: schilisolatie (binnen of buiten), warmteterugwinning-systemen, buitenzonwering, overstekken en zuinige apparatuur en verlichting. Deze maatregelen kunnen op gebouwniveau genomen worden, verbeteren direct de energieprestatie van gebouwen en zorgen dat gebouwen meer geschikt zijn voor verwarming en koeling op basis van duurzame energie. Als duurzaam alternatief voor een systeem gebaseerd op aardgas, zijn er voor De Hoef-West drie mogelijke systeemkeuzes geïdentificeerd: (1) all-electric, (2) warmtenet met externe bron en (3) 4 Hierbij gaan we er vanuit dat nieuwbouw woningen volgens de eisen uit het Bouwbesluit worden gerealiseerd (tot 2020 EPC 0,4 en daarna BENG) en dat bij transformatie het vanuit rechtens verkregen niveau geldt. 5
groen gas. Daarbij moet gezegd worden dat er, met name voor een bepaalde periode, ook hybride systemen mogelijk zijn. Systeemkeuze All-electric Oplossingsrichtingen duurzame energie Lucht/water warmtepompen Warmtepompen i.c.m. bodemenergie en WKO Elektrische verwarming en I/R panelen Duurzame warmte van een externe bron Restwarmte Biomassaverbranding Geothermie Groen gas Vergisting van biomassa Synthetisch gas Tabel 3: mogelijke systeemkeuzes voor duurzaam energiesysteem Samen met verschillende ontwikkelaars is een eerste verkenning gedaan naar de potentie van deze systeemkeuzes in De Hoef-West. 5 Nader onderzoek is nodig om de voor- en nadelen van elke systeem goed in kaart te brengen, zodat een gefundeerde keuze gemaakt kan worden voor een nieuwe infrastructuur. Uit de verkenning blijkt de potentie van groen gas beperkt te zijn voor De Hoef-West. Er is momenteel onvoldoende biomassa beschikbaar in de omgeving voor het produceren van groen gas. Er lijkt ook onvoldoende opwekking van duurzame elektriciteit in de omgeving voor het produceren van synthetisch gas en het is niet de verwachting dat dit volume op korte termijn voldoende toeneemt. Een hoge temperatuur warmtenet in het gebied aanleggen is een optie. Er is geen restwarmte in de omgeving van De Hoef-West om een warmtenet mee te voeden maar er is wel potentie voor geothermie als bron. 6 Een consequentie is wel dat dan ook omliggende wijken aangesloten moeten worden, De Hoef-West zelf kent daarvoor te weinig gebruikers. Daarbij is van belang dat de ontwikkeling van een geothermiebron vaak meerdere jaren en is er een risico dat de bron ongeschikt blijkt. Dit sluit niet helemaal aan bij het tempo van de gebiedsontwikkeling; al in de komende jaren worden verschillende projecten voor nieuwbouw en transformatie verwacht. Als Amersfoort op gemeentelijk niveau kiest voor uitrol van geothermie, kan een tussenstap voor De Hoef-West zijn om gedurende de ontwikkelperiode het warmtenet tijdelijk te voeden met een installatie voor warmtekrachtkoppeling of een andere fossiele bron 7. 5 De volgende organisaties waren bij de verkenning aanwezig: Senta, Bemog, De Alliantie, Certitudo, Van Maanen vastgoed, Agnova 6 Haalbaarheidsonderzoek warmte- en koudenetten Amersfoort (2013) 7 Idem 6
Een all-electric systeem lijkt veel potentie te hebben. Vanwege de oorspronkelijk bestemming als kantoorgebied, is de capaciteit van het elektriciteitsnet relatief groot en hoeft dat waarschijnlijk niet verzwaard te worden als de vraag naar elektriciteit toeneemt. 8 Ook is er potentie voor warmtekoudeopslag (WKO) in het gebied dat gecombineerd kan worden met elektrische warmtepompen. 9 Dat het een gemengd gebied wordt, waarin zowel gewoond als gewerkt gaat worden, maakt het gebruik van WKO-bronnen extra interessant. De warmtevraag van woningen in de winter en de koelingsvraag van kantoren in de zomer kunnen elkaar zo goed in evenwicht houden, waardoor WKO-systemen rendabeler worden. Vanwege de gefaseerde dynamiek van de gebiedsontwikkeling, kan er gestimuleerd worden dat gebouwen en gedeelten van het gebied, op het moment dat ze ontwikkeld worden, afgesloten worden van het aardgasnetwerk en aangesloten worden op een duurzaam alternatief. In Nederland zijn al verschillende succesvolle voorbeelden van duurzame oplossingen in de praktijk gebracht met gezonde business cases. In alle gevallen is het nodig dat de warmtevraag van gebouwen verlaagd wordt. Zowel voor lucht-water warmtepompen als voor pompen die gebruik maken van bodembronnen geldt dat ze pas goed werken als ze water niet hoeven te verwarmen boven ongeveer 50 C. Kader 1: voorbeelden van aardgasloze gebouwen (1) Nul-op-de-Meter laagbouw Op steeds meer plekken worden grondgebonden woningen en gebouwen tot en met vier bouwlagen Nul op de Meter gebouwd. Deze woningen zijn all-electric en wekken evenveel energie op als een gemiddeld huishouden gedurende het jaar verbruikt. De woningen worden verwarmd met een lucht-water warmtepomp of een bodemwarmtepomp. Voor particulieren is het mogelijk om 25.000,- extra te lenen voor een Nul op de Meter woning. Verhuurders mogen bij een Nul op de Meter woning een energieprestatievergoeding van huurders vragen van maximaal 1,40 per vierkante meter. Onderzoek van netbeheerder Stedin wijst uit dat allelectric woningen vaak goedkoper zijn in bouw en exploitatie dan reguliere bouwbesluit woningen (EPC van 0,4). Figuur 4: All-electric Nul op de Meter woningen in Groningen (links) en Ermelo (rechts) 8 Op basis van een eerste verkenning door netbeheerder Stedin. Nader onderzoek zal nodig zijn wanneer meer bekend is over de te nemen maatregelen. 9 Zie kansenkaart bodemenergie gemeente Amersfoort (2011) 7
(2) All-electric hoogbouw Gebouwen met meer dan vier bouwlagen zijn moeilijker Nul op de Meter te maken omdat het potentieel voor opwek van duurzame energie veel kleiner is. Vanaf zes bouwlagen en hoger is het met de huidige stand der techniek praktisch onmogelijk (al wordt er wel gewerkt aan innovaties die hier verandering in brengen, zoals de windenergiemodule PowerNEST en gevelmodule Zigzagsolar ). Het is daarentegen nu al goed mogelijk om hoogbouw all-electric te ontwikkelen. Meestal wordt dan gebruik gemaakt van bodemwarmtepompen, maar ook decentrale elektrische verwarming via spiraalverwarming of lucht/water warmtepompen op appartementsniveau zijn mogelijk. Figuur 5: All-electric hoogbouw appartementen in Leeuwarden (links) en elektrisch in combinatie met stadsverwarming in Amsterdam (rechts) (3) Collectieve warmte-koude opslag Collectieve WKO-oplossingen worden al op verschillende plekken in Nederland toegepast. Vooral op plekken waar zowel een warmte- als een koudevraag is, blijkt een collectieve WKO een goede oplossing. WKO-systemen zijn met name een interessante oplossingsrichting bij nieuwe woongebouwen in combinatie met bestaande kantoorgebouwen. Omdat de temperatuur van het grondwater een stuk hoger is dan de buitenlucht, hoeven gebouwen minder stevig geïsoleerd te worden om toch comfortabel en economisch verwarmd te worden. Een kenmerk van deze oplossing is wel dat het een investering aan de voorkant vraagt terwijl de exploitatielasten lager zijn. Eventueel kan een derde partij het risico dragen voor deze investering en het onderhoud. Figuur 6: collectieve WKO-systemen in Naaldwijk (links) en het gebouw van de TU-Eindhoven dat verwarmd en gekoeld wordt met een van de grootste WKO-systemen van Europa (rechts) 8
De opgave en enablers om de kans te benutten Een belangrijke verandering bij de transitie naar een nieuw energiesysteem zit op het organisatorisch vlak. In de reguliere situatie waarbij aardgas wordt gebruikt voor verwarming, sluit de ontwikkelaar de appartementen aan op het energienetwerk. De koper of huurder sluit vervolgens een contract met een energiebedrijf voor levering van gas en elektriciteit. Er is in principe geen samenwerking nodig tussen ontwikkelaars onderling en er zijn geen additionele investeringen in energiemaatregelen nodig. Onafhankelijk van de systeemkeuze die wordt gemaakt, verandert deze gang van zaken. Als gekozen wordt voor een warmtenet, zal er een warmtebron ontwikkeld moeten worden en zal er nieuwe infrastructuur aangelegd moeten worden. Bij een lage temperatuur warmtenet zullen er tevens extra investeringen gedaan moeten worden in isolatie en afgiftesystemen om woningen geschikt te maken. Als gekozen wordt voor all-electric, zal er ook extra geïnvesteerd moeten worden in isolatie en nieuwe installaties op gebouw- of clusterniveau zoals warmtepompen en WKO-systemen. Met deze verandering kan ook het verdienmodel voor ontwikkelende partijen veranderen. Een of meerdere partijen zullen grotere investeringen aan de voorkant moeten doen. Dat kunnen ontwikkelaars zelf zijn, die kansen zien om woningen voor een hogere waarde te verkopen of te verhuren. Het kan ook een derde partij zijn die het risico van de investering en exploitatie op zich neemt. Tegenover een hogere investering aan de voorkant staat ook een geldstroom gedurende de exploitatie. Bewoners betalen bijvoorbeeld een lokaal warmtebedrijf voor hun warmte in plaats van een energiebedrijf voor gas, of ze betalen een vergoeding aan de vastgoedeigenaar in ruil voor een lagere energierekening. Een duurzaam energiesysteem realiseren vraagt van verschillende kanten om inspanningen. Omdat op korte termijn al projecten plaats gaan vinden in De Hoef-West, is het van belang dat er voor iedereen snel duidelijkheid is. Door middel van de volgende enablers kunnen partijen in het gebied bijdragen aan een soepel proces om hiertoe te komen: Vastgoedeigenaren en ontwikkelaars kunnen bijdragen door een energiescan uit te voeren op hun gebouw om daarmee informatie te verzamelen over de potentie van verschillende oplossingen. Het delen van deze informatie met de gemeente en andere stakeholders is nodig om ook van gebiedsoplossingen de businesscase te kunnen berekenen. De gemeente zal, eventueel samen met stakeholders in het gebied, moeten investeren in het proces om tot duidelijke kaders te komen voor de implementatie van een nieuw energiesysteem: o Samen met de ontwikkelaars, gebouweigenaren, netbeheerder en andere stakeholders een systeemkeuze voor de infrastructuur vaststellen en een gezamenlijk einddoel formuleren, eventueel in combinatie met een fasering. o Vaststellen welke organisatievorm nodig is om het nieuwe energiesysteem te implementeren en stapsgewijs te verduurzamen. De gemeente zal vervolgens de gemaakte afspraken moeten vastleggen in de kaders voor de gebiedsontwikkeling. Gedeeltelijk kan dat juridisch bindend in een bestemmingsplan. Voor een gedeelte, bijvoorbeeld voor de ambitie om toe te werken naar een energieneutraal en aardgasvrij gebied, zal dat via een andere vorm moeten zoals een 9
samenwerkingsovereenkomst. Dat de aansluitplicht voor nieuwbouw waarschijnlijk per 1 januari uit de gaswet verdwijnt zou daar behulpzaam bij kunnen zijn. De gemeente is momenteel bezig om een visie over de CO₂-doelstelling te ontwikkelen. Het is aan te raden de uitkomsten daarvan mee te nemen in het proces van De Hoef-West. Kans 2 - Materialencoöperatie De Hoef-West Net als de energietransitie, heeft ook de transitie naar een circulaire economie een steeds stevigere plek op de beleidsagenda van Nederland. 180 partijen ondertekenden onlangs het Nationaal grondstoffenakkoord, waarin afspraken staan om een volledig circulaire economie te realiseren in 2050. De gemeente Amersfoort heeft het grondstoffenakkoord ondertekend. De gemeente heeft bovendien de ambitie vastgesteld om al in 2030 een afvalvrije gemeente te zijn en zet actief in op de circulaire economie. De eerste concrete stap werd onlangs al gezet met het invoeren met een omgekeerd afvalinzamelingsysteem voor huishoudens. In De Hoef-West bestaat het afval momenteel vooral uit kantoorafval. 10 Dat wordt bovengronds ingezameld. Een inschatting op basis van het aantal (gebruikte) kantoren in het gebied is dat dit gaat om ongeveer 1.275 ton afval per jaar. 11 In figuur 7 is weergegeven hoe deze hoeveelheid ongeveer verdeeld is over verschillende afvalstromen. De komende jaren kunnen er 2000 huishoudens bijkomen in het gebied. Dat betekent dat de hoeveelheid afval de komende jaren zal groeien. 500 400 300 200 100 Huidige afvalstromen De Hoef-West (in tonnen) 0 Papier en karton GFT / swill Overig Plastic Groenafval Glas Figuur 7: Inschatting van de huidige afvalstromen in De Hoef-West Het wordt steeds makkelijker om afvalstromen hoogwaardig in te zetten, daarmee stijgt ook de waarde ervan. In plaats van plastic te verbranden, zijn er steeds meer bedrijven die plastic afval inzetten als grondstof bij de productie van nieuwe producten. Bedrijven zoals Better Future Factory, SuperUse Studios en Plastic Whale upcyclen het plastic tot hoogwaardige producten zoals 10 Afvalinzameling wordt door elk bedrijf in het gebied zelf geregeld. Sommige bedrijven in het gebied scheiden hun afval wel, andere niet. Zelfs binnen één kantoorpand hebben bedrijven het soms verschillend geregeld. 11 Cijfers over de precieze kwantiteit van de afvalstromen die er in het gebied vrijkomen zijn niet beschikbaar. Cijfers over gemiddelde hoeveelheden afval per kantoor komen van de milieubarometer. Er is uitgegaan van 50 kantoren die in gebruik zijn met gemiddeld 150 werknemers per gebouw. 10
bouwmaterialen en design-spullen. 12 Ook organische reststromen worden steeds vaker benut worden als grondstof voor producten (e.g. papier en verpakkingen) en bij de productie van hoogcalorische energiedragers zoals biogas. Het benutten van de deze reststromen is voornamelijk interessant op een wat groter schaalniveau, bijvoorbeeld op gemeentelijk of regionaal niveau. Door afvalscheiding en slimme inzameling in de Hoef te bevorderen, kan op groter schaalniveau geprofiteerd worden van de vrijgekomen afvalstromen. De belangrijkste kans bij het hergebruik van materiaal voor De Hoef zelf ligt niet in de afvalstromen van kantoren en huishoudens, maar in de toename van de afvalstroom die de komende 10 jaar vrijkomt bij de bouwwerkzaamheden in het gebied. Een prognose van de hoeveelheid afvalstromen die vrijkomen de komende jaren, en de verhouding daartussen, is weergegeven in figuur 7. 13 Hoewel blijkt dat het huishoudelijk afval de komende jaren zal groeien, zal het bouw- en sloopafval in de transformatieperiode veruit de grootste afvalstroom zijn. Verwacht volume afvalstromen De Hoef-West (in tonnen) 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 Kantoorafval Huishoudelijk afval Bouw- en sloopafval Figuur 7: Prognose afvalstromen in De Hoef-West in de komende jaren Het circulair gebruik maken van de materialen in de Hoef-West start bij het zo klein mogelijk houden van de stroom bouw- en sloopafval. Dit past goed bij de uitgangspunt van de gebiedstransformatie waarbij gestuurd wordt op een nuttig tweede leven voor de gebouwen in het gebied. Concreet kan dit vorm krijgen in het moderniseren van bestaande kantoren in plaats van slopen en nieuwbouwen, zoals incassobureau Jongerius onlangs deed. Bij het realiseren van de beoogde hoeveelheid woningen, wordt door de meeste ontwikkelaars ook gekeken naar het transformeren van kantoorgebouwen. De eerste 37 getransformeerde woningen in de Hoef-West werden al opgeleverd. Echter zal het niet altijd mogelijk zijn om bestaande gebouwen een tweede leven te krijgen, omdat de kwaliteit te laag is of omdat het te duur is om het gebouw bijvoorbeeld met het oog op de energieopgave toekomstbestendig te maken. In dat geval zal er sloop-nieuwbouw plaatsvinden. 12 https://architectenweb.nl/nieuws/artikel.aspx?id=39662 13 Bij deze prognose is uitgegaan van het realiseren van 2000 woningen, waarbij 50% door middel van transformatie en 50% door middel van sloop-nieuwbouw gerealiseerd wordt. 11
Het is bovendien de verwachting dat er een aantal nieuwe gebouwen bijkomen in het gebied door verdichting en ook bij transformaties en renovaties zal veel afval vrijkomen. Met bouwwerkzaamheden voor potentieel 2000 nieuwe woningen, betekent dat dat er hoe dan ook een grote stroom van bouw- en sloopafval zal zijn de komende jaren. De Hoef-West is daarmee een belangrijke potentiële bron voor grondstoffen. Er ligt daarmee niet alleen een ecologische opgave maar ook een economische kans. De vrijkomende materialen hebben namelijk een economische waarde, die nog hoger is als ze direct nuttig gebruikt kunnen worden in nieuwe bouwprojecten. Dat er in hetzelfde geografische gebied zowel bouw- als sloopactiviteiten plaats zullen vinden maakt dat extra interessant, omdat er zo in potentie minder kosten gemaakt hoeven te worden voor transportbewegingen. In figuur 4 is weergegeven welk aanbod en welke vraag er gedurende de transformatie van het gebied te verwachten is. Figuur 4: vraag en aanbod van bouwmaterialen in De Hoef-West Aanbod Spullen zoals deuren, radiatoren, leidingen, wanden, vloeren, systeemplafonds en oud kantoormeubilair. (Bulk)materialen zoals isolatiemateriaal, gevelmateriaal, hout, staal, beton en kunststof. Vraag Bij transformatie en renovatie vraag naar spullen zoals vloeren, isolatiemateriaal, deuren en wanden. Bij nieuwbouw ontstaat vraag naar materialen zoals beton, hout, staal, en kunststof. Infrastructurele projecten in de Hoef en in de rest van Amersfoort en omgeving hebben behoefte aan bulkmaterialen zoals puin. Het grote knelpunt in het slim benutten van reststromen is het bij elkaar brengen van vraag en aanbod op lokaal niveau. Het is niet ongebruikelijk dat het beton uit gesloopte gebouwen als puin weggevoerd wordt en dat er nieuw granulaat wordt aangevoerd voor het vernieuwen van de infrastructuur in een gebied. In De Hoef-West is er de komende jaren én veel aanbod van reststromen én veel vraag naar materialen. Door vraag en aanbod aan elkaar te verbinden kunnen kosten van projecten worden verlaagd en kunnen afvalstromen worden verkleind. Ook de ecologische voetafdruk van de nieuwe gebouwen in het gebied wordt daarmee kleiner. Dit wordt des te belangrijker voor ontwikkelaars en bouwers wanneer er per 1 januari 2018 een grenswaarde van 1,0 /m2bvo gesteld wordt aan de MPG (Milieuprestatie Gebouw). 12
Het is mogelijk om de verantwoordelijkheid hiervoor bij individuele partijen in het gebied te laten. Maar dat vraagt dan wel van dat initiatiefnemers zich bewust zijn van de mogelijkheden voor hergebruik van bouw- en sloopafval uit het gebied. Architecten staan dan bovendien zelf aan de lat om informatie over reststromen in kaart te brengen zodat ze dat kunnen gebruiken in hun ontwerp. Het risico is dat deze kans in de meeste reguliere ontwerp- en bouwprocessen over het hoofd worden gezien. Collectieve afvalinzameling als eerste stap naar structurele samenwerking De meeste kansen voor het benutten van bouw- en sloopafval liggen enkele jaren in de toekomst. Het gebied kan in voorbereiding daarop al een eerste stap zetten richting een materialencoöperatie door zich nu te richten op de afvalstroom die in de eerste jaren het grootst is, namelijk het kantoorafval. In de huidige situatie is elk bedrijf in het gebied zelf verantwoordelijk voor eigen afvalinzameling. In de praktijk betekent dat in De Hoef-West dat bijna elk bedrijf een eigen contract heeft met een afvalinzamelaar. Dit heeft een aantal nadelen. Ten eerste leidt het tot veel transportbewegingen in het gebied. Ten tweede is er geen eenduidigheid in scheiden en inzameling waarmee het volume van de verschillende afvalstromen relatief klein is. Ten derde is het relatief duur om dit per bedrijf te regelen. Collectieve afvalinzameling kan er aan bijdragen dat er veel slimmer met de afvalstromen in het gebied wordt omgegaan. Het levert bovendien direct inkomsten op voor de coöperatie waarmee weer nieuwe activiteiten gefinancierd kunnen worden. Verschillende partijen in het gebied hebben aangegeven deze eerste stap te willen zetten. De gemeente, ontwikkelaars en andere partijen die investeren in het gebied, zouden zich op dit thema ook structureler met elkaar kunnen verbinden in een materialencoöperatie. Daarmee is het realiseren van deze kans niet meer afhankelijk van individuele initiatiefnemers, maar ontstaat er een organisatie die het collectieve belang nastreeft. Namelijk: afvalstromen zo hoogwaardig mogelijk inzetten. Een materialencoöperatie kan puur een procesmatige rol vervullen. Zoals inzichtelijk maken elke afvalstromen er in welke hoeveelheid precies vrijkomen, overzicht houden over nieuwe projecten en ketensamenwerking stimuleren tussen architect, bouwer en sloper. Financiering kan dan komen van partijen - zoals ontwikkelaars en de gemeente - die belang hebben bij deze rol, omdat ze kunnen besparen op sloop- en bouwkosten en de milieuprestatie van hun gebouw kunnen verbeteren. De materialencoöperatie kan ook een grotere rol vervullen. Met de initiatiefnemers kan worden afgesproken dat de coöperatie eigenaar wordt van alle materialen die vrijkomen bij bouwwerkzaamheden. De coöperatie kan vervolgens de materialen beheren, deze indien nodig opknappen en vervolgens als bouwgrondstoffen beschikbaar stellen of verkopen aan partijen die lokaal aan de slag gaan. Als er lokaal onvoldoende vraag is, kunnen de materialen verkocht of verwerkt worden buiten het gebied. De revenuen van de coöperatie kunnen dan terugstromen naar de leden zodat zij profiteren van een goed lopende coöperatie en gecompenseerd worden door mogelijk hogere sloopkosten. Maar hier zijn verschillende constructies in mogelijk. Op verschillende plekken in Nederland staan voorbeelden van gebouwen waarbij bouw- en sloopafval slim is benut en waarbij gebouwen circulair zijn opgebouwd. De gemene deler bij deze projecten is dat het nieuwe vormen van samenwerking vraagt. Enkele voorbeelden die dienen ter inspiratie worden in kader 2 beschreven. 13
Kader 2: voorbeelden van circulair materiaalgebruik in gebouwen (1) Hergebruik van materialen bij renovatie of transformatie Hergebruik van bestaande gebouwen voor nieuwe functies is in de basis een voorbeeld van circulair materiaalgebruik. De levensduur van een belangrijk deel van het bestaande gebouw wordt namelijk verlengd en de materialen behouden hun hoogwaardige toepassing. Maar ook de afvalstromen die daarbij vrijkomen kunnen goed benut worden in het getransformeerde gebouw. Bij de herontwikkeling van haar kantoor heeft Alliander 95% van de materialen uit het oude kantoor hergebruikt. In Rotterdam werd het voormalig tropisch zwembad Tropicana omgebouwd tot bedrijfsverzamelgebouw, waarbij zo veel mogelijk sloopafval werd gebruikt. Figuur 8: Voorbeelden van circulaire economie bij renovatie en transformatie door Alliander (links) en Blue City (rechts) (2) Hergebruik van sloopmateriaal Het materiaal dat vrijkomt bij sloopwerkzaamheden kan vaak weer ingezet worden bij de nieuwe ontwikkeling of bij ontwikkelingen in de buurt. Het initiatief Co-Green realiseerde door middel van nauwe ketensamenwerking bijvoorbeeld dat 90% van het bruikbare sloopmateriaal weer werd ingezet bij de nieuwbouw in stadstuin Overtoom. Woningcorporatie Accolade gebruikte een belangrijk deel van het sloopmateriaal van oude huurwoningen voor de herinrichting van haar nieuwe kantoor. Figuur 9: voorbeelden van circulaire economie bij sloop door Co-Green (links) en Accolade (rechts) (3) Gebruik van biobased en circulaire materialen Een derde vorm van circulair bouwen is om bij nieuwe gebouwen gebruik te maken van circulaire materialen. Op verschillende plekken worden nieuwe gebieden en gebouwen ontwikkeld waarbij duurzaam en circulair materiaalgebruik uitgangspunt is. In park 2020 komen alleen cradle-to- 14
cradle gebouwen. Het gemeentehuis van Brummen is gerenoveerd met modulaire materialen, dat wil zeggen dat de gebruikte materialen relatief makkelijk hergebruikt kunnen worden. Er komen steeds meer materialen op de markt met een lage CO₂-footprint en een hoge mate van circulariteit. Zo staan er inmiddels binnenwanden van gras, vezelcement en schuimbeton van eiwit. Figuur 10: Twee voorbeelden van circulair materiaalgebruik in Park2020 (links) en Brummen (rechts). De opgave en enablers om de kans te benutten Het hergebruiken van bouw- en sloopafval in het gebied is voor een belangrijk deel een organisatorische uitdaging. Ontwikkelaar, architect, bouwer en sloper moeten anders met elkaar samenwerken dan in de meeste bouwprojecten gebeurd. En dat geldt niet alleen voor samenwerking binnen een project, maar zeker ook voor de samenwerking tussen projecten. De ontwikkelaar moet voldoende meerwaarde zien, zowel in directe kostenbesparing als in potentiële vastgoedwaarde, van circulair materiaalgebruik, zodat de architect ook de juiste opdracht krijgt. De architect moet voldoende informatie hebben over beschikbare reststromen in het gebied zodat het meegenomen kan worden in het ontwerp. Het sloopbedrijf moet weten dat bepaalde materialen hergebruikt worden zodat ze op de juiste manier gescheiden worden op de bouwplaats. En de bouwer van het nieuwe project moet vervolgens ook met de materialen kunnen werken. Ook zal er een plek moeten zijn waar materialen beheerd en tijdelijk opgeslagen worden. Deze kans realiseren vraagt dus van verschillende kanten om inspanningen. Door middel van de volgende enablers kunnen partijen in het gebied bijdragen aan een soepel proces: De gebiedscoöperatie De Hoef-West die onlangs is opgericht kan direct stappen zetten in de richting van een materialencoöperatie door te beginnen met collectieve afvalinzameling. Zo wordt een eerste samenwerking rondom afvalverwerking gezet die direct kostenbesparing oplevert. Eventueel kan dit in samenwerking met het initiatief van Economic Board Utrecht kantoor als grondstoffendepot. De gemeente kan, in het kader van het proces van de gebiedsontwikkeling, bijdragen aan de totstandkoming van een collectieve ambitie op het gebied van circulair materiaalgebruik. Deze ambitie kan zich richten op: (1) mate van hergebruik van bouw- en sloopafval uit het gebied, (2) de milieuprestatie van de materialen in gebouwen en (3) de herbruikbaarheid van (de materialen uit de) nieuwe gebouwen. De gemeente kan de collectieve ambitie stimuleren door deze te vertalen naar concrete eisen aan initiatiefnemers die het duurzaam gebruik van materialen bevorderen, zoals: 15
o Bij elke vergunningaanvraag moet de initiatiefnemer aanleveren welke materialen hij verwacht dat vrij zullen komen bij de werkzaamheden. o Nieuwe gebouwen worden door de initiatiefnemer aangemeld bij het Madaster, de database voor materialenpaspoorten. Hiermee wordt de herbruikbaarheid van de gebruikte materialen in De Hoef-West verhoogd. De gemeente stelt adviseurs (adviesbureau K+V) ter beschikking die de partijen in het gebied kunnen helpen bij het realiseren van kansen en business cases op het gebied van circulair materiaalgebruik. Kans 3 - Transitiegebouw Een duurzame gebiedsontwikkeling is naast een technische opgave voor een belangrijk deel een sociale en organisatorische opgave. Hier wordt daarom een ander type kans beschreven, maar een kans die net zo belangrijk om de verduurzaming van het gebied te stimuleren. De belangrijkste voorwaarde voor het realiseren van duurzame kansen is samenwerking tussen de partijen in het gebied. Juist de komende jaren komen er veel nieuwe partijen bij in De Hoef-West zoals ontwikkelaars, nieuwe bedrijven, woningcorporaties, particuliere verhuurders en bewoners. Om de waarde van het gebied te vergroten is het van belang dat er structurele samenwerking ontstaat tussen deze partijen. De regierol van de gemeente zal steeds minder intensief worden naarmate de gebiedstransformatie vordert. Het risico is dat iedereen zich vervolgens gaat richten op zijn eigen ontwikkeling, waardoor kansen voor verduurzaming onbenut blijven. Het realiseren van een centrale, verbindende plek in het gebied is een manier om die samenwerking te bevorderen. Zo n gebouw kan dienst doen als transitiegebouw. Een plek waar mensen samen kunnen komen in het kader van de gebiedsontwikkeling. Een plek waar ook het lonkend perspectief in de praktijk getoond wordt en een plek die kan dienen als living lab voor duurzame oplossingen en technieken die toegepast kunnen worden bij transformatie, renovatie en nieuwbouw. De Hoef-West wordt een plek van wonen, werken en leven. Een transitiegebouw is bij uitstek een plek waar deze mix van functies in de praktijk getoond kan worden. Door een voorbeeldappartement en een voorbeeldkantoor te creëren, kunnen toekomstige bewoners en huurders zien wat voor soort woningen en werkplekken er komen. Dit zou ook kunnen met een voorbeeld voor een nieuw type openbare ruimte, die veel meer gericht is op wonen en leven. Daarbij is de insteek dat het heel anders wordt dan het was: duurzamer, slimmer, flexibeler en comfortabeler. Omdat het gebied de komende 10 jaar sterk gaat veranderen, kan het gebouw ook de functie krijgen van tijdelijke huisvesting, voor bedrijven die midden in de renovatie van hun kantoor zitten. Op het moment ontbreekt het aan een centrale plek in het gebied die gericht is op de gebiedstransformatie. Tegelijkertijd is er voldoende ongebruikte ruimte om een plek te creëren, want momenteel staat ongeveer 30% van de kantoren in het gebied staat leeg. Er is ook enthousiasme bij partijen in het gebied om te organiseren dat deze plek er komt. Daarbij kan inspiratie geput worden uit voorbeelden van transitiegebouwen op andere plekken, zoals de voorbeelden in kader 3. 16
Kader 3: voorbeelden van transitiegebouwen (1) Vergaderlocatie en showroom In Utrecht is een tijdelijk gebouw aan het Jaarbeursplein omgebouwd tot een kantoor en vergaderlocatie voor mensen die werken aan de energietransitie. Het gebouw is een living lab van allerlei verschillende technieken zoals isolatie, warmtepompen, zonnepanelen en vloerverwarming. Verschillende fabrikanten hebben hun producten gratis beschikbaar gesteld om mensen te laten zien wat er allemaal te koop is. Verschillende organisaties die aan de energietransitie werken vergaderen in het gebouw en er worden uitstapjes georganiseerd naar het gebouw om de verschillende technieken te zien. Het gebouw functioneert zo als verbindende plek voor duurzaam bouwen en wonen. Figuur 11: Gebouw ANNE aan het jaarbeursplein in Utrecht (2) Start-up hub en evenementenlocatie In Rotterdam is het oude Tropicana zwembad omgebouwd tot een start-up hub voor de circulaire economie. Verschillende bedrijven die zich bezig houden met hergebruik en opwaardering van materialen hebben zich in het gebouw gevestigd. Op die manier trekt het andere start-ups en bedrijven aan die onderdeel willen worden van de beweging. Zo fungeert het als plek voor het versnellen van de circulaire economie. Het gebouw dient ook als evenementlocatie en wordt veelvuldig gebruikt door de gemeente, bedrijven en andere organisaties. In dat kader is er ook horeca in het gebouw gevestigd. Figuur 12: Blue city in het voormalig zwembad Tropicana in Rotterdam 17
De opgave en enablers om de kans te benutten De belangrijkste uitdaging ligt in het vinden van een initiatiefnemer die de waarde ziet van het realiseren van een transitiegebouw. Mogelijk kan het een onderdeel worden van de plannen van een van de ontwikkelaars in het gebied. Het kan ook een gezamenlijk initiatief van een aantal partijen worden of bijvoorbeeld een initiatief van de gebiedscoöperatie. De volgende enablers kunnen er aan bijdragen dat deze kans benut wordt: De gemeente kan een bijdrage leveren door initiatiefnemers te stimuleren, bijvoorbeeld door het volgende te doen: Verkondigen dat er behoefte is aan een collectieve plek in het gebied in het kader van de gebiedstransformatie. Een prijsvraag uitschrijven voor het beste idee voor een transitiegebouw. De winnaar krijgt ondersteuning van City Marketing bij de ontwikkeling van het concept. Stimuleren dat de activiteiten in het kader van de gebiedsontwikkeling en algemene activiteiten van de gemeente op het gebied van duurzaam wonen en bouwen in het transitiegebouw worden georganiseerd. Ontwikkelaars kunnen in hun (collectieve) plannen het idee van een transitiegebouw meenemen. Bijvoorbeeld door gebouwen die pas later aan de beurt zijn voor een echte transformatie of renovatie alvast een tijdelijke functie te geven. 4. Voorstel uitgangspunten gebiedsontwikkeling Het vaststellen van gezamenlijke uitgangspunten voor de gebiedstransformatie kan stimuleren dat initiatieven zoveel mogelijk bijdragen aan een duurzaam en toekomstbestendig gebied. Het is belangrijk dat er no-regret investeringen in het gebied gedaan worden. Investeringen die bij het einddoel passen moeten gestimuleerd worden en investeringen die daar niet bij passen moeten ontmoedigd worden. Hieronder doen we voor de thema s energie, klimaatadaptatie en circulariteit een voorstel voor de uitgangspunten die de gemeente kan hanteren zodat dit doel bereikt wordt. Energie De gemeente heeft zich ten doel gesteld om in 2030 een CO₂-neutrale gemeente te zijn. Dat betekent dat er toegewerkt zal worden naar een gebouwde omgeving waar net zoveel duurzame energie wordt opgewekt als verbruikt. De Hoef-West leent zich door het type gebouwen en grote oppervlakten plat dak goed voor opwekking van zonne-energie. Nieuwbouw en transformatie zijn bij uitstek momenten om energiebesparing te stimuleren. Een CO₂-neutrale gemeente betekent bovendien dat gebouwen niet meer met aardgas worden verwarmd. De gemeente en de stakeholders uit het gebied zouden met elkaar de volgende uitgangspunten vast kunnen stellen. Nieuwe ontwikkelingen worden in principe niet meer aangesloten op het aardgasnetwerk (ja, tenzij). De volgende eisen zijn realistisch te stellen: o Nieuwbouw laagbouw is aardgasloos o Nieuwbouw hoogbouw is aardgasloos o Transformatie alleen aansluiten op aardgas als het technisch en/of financieel niet anders kan (eis: onderbouwde motivatie). Van de ontwikkelaar wordt gevraagd een 18
plan in te dienen hoe het gebouw in de komende 15 jaar geschikt gemaakt wordt om duurzaam verwarmd te worden. Bij nieuwe ontwikkelingen wordt standaard verkend of er een business case is om een hoger energieprestatieniveau te realiseren dan volgens de wet geëist wordt. Bij de ruimtelijke inrichting wordt zoveel mogelijk rekening gehouden met kansen op het gebied van energie. Zover mogelijk wordt dit vastgelegd in het bestemmingsplan. Daarbij kan gedacht worden aan: o Er naar streven dat de oriëntatie van nieuwe gebouwen en de daken van nieuwe gebouwen geschikt zijn voor energieopwekking. o Er naar streven dat de functies wonen en werken bij elkaar in de buurt georganiseerd worden, zodat collectieve WKO-systemen rendabeler worden. o Er naar streven dat plekken in de openbare ruimte die geschikt zijn voor energieopwekking, zoals parkeergelegenheid, daarvoor benut worden. Klimaatadaptatie Het gebied is momenteel redelijk klimaatadaptief. Er is beperkt sprake van hittestress en op maar enkele plaatsen, zoals in de fietstunnel onder het station, is er sprake van wateroverlast. De belangrijkste uitdaging ligt in de toekomstige gevolgen van klimaatverandering in combinatie met de verdichting van het gebied. Daardoor komen er nieuwe gebouwen en nieuwe verharding bij, die in combinatie met hogere temperaturen, periodes van droogte en piekbuien kunnen leiden tot overlast in het gebied. Om dit te voorkomen is het belangrijk dat het gebied groen blijft zodat er voldoende natuurlijke koeling is en het overtollige regenwater weg kan. Met de gewenste verdichting kan dat alleen als zowel het publieke als het private terrein benut wordt voor vergroening. De gemeente en stakeholders in de wijk kunnen met elkaar de volgende uitgangspunten vaststellen: Er wordt collectief geïnvesteerd in het vergroenen van de openbare ruimte, bijvoorbeeld door een park aan te leggen en meer groene bermen te realiseren. Bij ontwikkelingen wordt zoveel mogelijk privaat terrein vergroend. Hierbij kan gedacht worden aan: o Standaard het buitenterrein van gebouwen groen en onverhard inrichten. Waar verharding wordt toegepast moet deze waterdoorlatend zijn. o Bij ontwikkelingen streven naar zoveel mogelijk groen op het gebouw, zoals groene daken en gevels. Bij ontwikkelingen wordt hemelwater, als dat nog niet zo is, afgekoppeld. Er wordt altijd verkend of hemelwater gebruikt kan worden in de gebouwen. Bij de ruimtelijke inrichting wordt zoveel mogelijk rekening gehouden met het toekomstige klimaat en worden maatregelen genomen om daarmee om te gaan. Dit wordt vastgelegd in het bestemmingsplan. Daarbij kan gedacht worden aan: 19
o o o Meer waterberging creëren in het gebied, bijvoorbeeld via oppervlaktewater, wadi s of andere maatregelen in het openbaar gebied. Meer groen creëren in het openbare gebied. Waterdoorlatende verharding gebruiken. Circulariteit en afval De gemeente Amersfoort wil in 2030 een afvalvrije gemeente zijn. In De Hoef-West gaat het dan hoofdzakelijk om drie type afvalstromen: kantoorafval, huishoudelijk afval en bouw- en sloopafval. Om kantoorafval 100% te recyclen zal er toegewerkt moeten worden naar een nieuw systeem. Het huidige systeem, waarbij elk bedrijf zijn eigen afvalinzameling regelt en waarbij er geen eenduidigheid is in scheiden, maakt deze ambitie onhaalbaar. Dat er huishoudens bijkomen in het gebied, biedt kansen om voor het huishoudelijk afvalsysteem direct een goed systeem in te voeren. Amersfoort heeft voor laagbouw omgekeerd inzamelen ingevoerd. Papier, GFT en PMD (plastic verpakkingen, metalen verpakkingen en drankkartons) worden voortaan aan huis opgehaald. Het restafval brengen inwoners zelf weg naar ondergrondse containers in de buurt. Voor hoogbouw is het plan om ondergrondse containers voor PMD en papier te realiseren bij of naast het complex. Voor GFT-afval een container direct bij het complex als er voldoende deelname is. Een restafvalcontainer komt op maximaal 150 meter loopafstand van het complex te staan. Met betrekking tot bouw- en sloopafval gaat het om het bij elkaar brengen van vraag en aanbod en het stimuleren van slim materiaalgebruik. De gemeente kan de volgende uitgangspunten met het gebied vaststellen: Nieuwe en getransformeerde gebouwen worden opgenomen in het Madaster (het kadaster voor grondstoffen). Ontwikkelende partijen brengen in kaart welke materialen er vrijkomen bij hun werkzaamheden, proberen deze zo veel mogelijk te hergebruiken en bieden reststromen aan in het gebied. Informatie hierover wordt gedeeld met de gemeente en de andere partijen in het gebied. Bij nieuwe huishoudens wordt het systeem van omgekeerd inzamelen geïntroduceerd en gebouwen worden daar geschikt voor gemaakt. Er wordt zoveel mogelijk gebruik gemaakt van materialen die hergebruikt kunnen worden zoals modulaire en biobased materialen. Dat kan gestimuleerd worden door een eis te stellen aan de MilieuPrestatie Gebouwen (MPG) bij vergunningaanvragen voor nieuwbouw en transformatie. Er wordt met het gebied gewerkt aan een nieuw afvalinzamelingssysteem voor kantoorgebruikers. 20
Bijlagen Bijlage 1: matrix uitgelichte kansen gebiedsontwikkeling Energie Circulariteit Klimaatadaptatie (Sloop-) nieuwbouw Nul op de Meter woningen realiseren bij laagbouw Energieopwekking op daken en gevels van hoogbouw Gebruik maken van modulaire en recyclebare materialen Bij grondgebonden: keuze aanbieden voor verschillende groene tuinen Hemelwaterinstallatie voor doorspoelen toilet en tuinwater Transformatie Standaard aanbieding aan nieuwe huurders: zonnepanelen toepassen Materialen uit oude kantoorpanden gebruiken bij Groene daken toepassen WKO-systemen gebruiken voor verwarming Hemelwaterinstallatie voor doorspoelen toilet en tuinwater Verbeteren bestaande gebouwen Postcoderoos gebruiken oor nieuwe bewoners m.b.v. daken op kantoren WKO-systemen gebruiken voor verwarming Laptopbank: afgedankte electronica refurbishen door leerlingen Afvalinzameling collectief organiseren Private terreinen vergroenen via operatie steenbreek Regenwater opvangen en vasthouden met horizontale en verticale infiltratie Openbaar gebied en collectief Lokaal energiebedrijf voor duurzame opwek en levering van energie Energieopwek op parkeerplaatsen en infrastructuur voor auto en fiets Marktplaats voor vrijkomend bouwen sloopafval inrichten Meer ruimte voor groen door slimme mobiliteitsoplossingen Wadi s en retentiewaterresevoirs aanleggen 21
Bijlage 2: long-list duurzame kansen en knelpunten De Hoef-West ALLES ENERGIE KANSEN Transformatie -Bij gebouwtransformatie goed regelen -transformatie kantoren naar wonen (of anders scholen) -whitepoint, blackpoint v/h schuitema -> wonen -Super de Boer naar ROC -herbestemming -transformatie naar 80-120 woningen (computerweg 1) -transformatie kantoren Renovatie -Renovatie / herontwikkeling -herstructurering bedrijventerreinen -verduurzamen gebouwen -renovatie / herontwikkeling kantoor Mobiliteit -Openbaar Vervoer -mobiliteit 2040 standaard -Optimaal gebruik openbaar vervoer, visie 2040 mobiliteit Proces / organisatie -maak een cooperatie -Wat er al is benutten (tour de Hoef) -Maak het makkelijk! -Het proefgebied voor nieuwe technologieën -goed gedrag belonen -bewustwording thema s: maak het zichtbaar -Competitief element: je krijgt een prijs bij realiseren doelen -Sportieve activiteiten, bijvoorbeeld troeptrimmen ism SRO Overig -tiny homes - slimme domotica -mix van functies leidt tot 24 gebruik ipv 9-5 Energieopwekking op platte daken -zonnepanelen op platte daken KNELPUNTEN Split-incentives -individueel versus collectief -Individualisme -verschillend belang huurder / eigenaar -discrepantie oplossen tussen huur vs. vastgoedeigenaar mbt duurzame investeringen (van Dorp / wing) Energieopwekking op platte daken 22