Procesnota bestemmingsplan Brakel, Waaldijk 99c Bestemmingsplan : Brakel, Waaldijk 99c Hoort bij raadsbesluit : 21 januari 2016 In de procesnota gaan wij in op de ingediende zienswijzen. U kunt lezen of deze zienswijzen zorgen voor aanpassingen in het vastgestelde bestemmingsplan. Ook hebben wij in deze nota andere aanpassingen opgenomen. Het gaat dan dus om de aanpassingen, die wij zelf hebben doorgevoerd. Wij eindigen deze nota met een totaaloverzicht van alle wijzigingen in het vastgestelde bestemmingsplan. Het gaat om de wijzigingen ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan. I. Procedure ontwerp-bestemmingsplan Brakel, Waaldijk 99c Het plangebied ligt aan de Waalbandijk in Brakel. Het ontwerp-bestemmingsplan biedt een planologisch-juridische regeling voor het bouwen van één vrijstaande woning. Het ontwerp-bestemmingsplan Brakel, Waaldijk 99c heeft van donderdag 26 maart 2015 t/m woensdag 6 mei 2015 ter inzage gelegen. In deze periode bestond de mogelijkheid om zowel mondeling als schriftelijk zienswijzen naar de gemeente Zaltbommel te sturen. II. Ingediende zienswijzen/ op tijd ingediend? De volgende zienswijzen zijn ingediend: 1. De heer J.G. Smits, Waaldijk 101, 5306 AA Brakel, schriftelijke zienswijze, ontvangen op 14 april 2015; 2-I. De heer F.G.M. Rammelt en mevrouw M.F. Rammelt-Röntgen, Kooihoek 2, 5306 AR Brakel, schriftelijke zienswijze, verzonden (per mail) en ontvangen op 29 april 2015; 2-II. aanvulling op 2-I: De heer F.G.M. Rammelt en mevrouw M.F. Rammelt-Röntgen, Kooihoek 2, 5306 AR Brakel, schriftelijke zienswijze, verzonden op 21 mei 2015 en ontvangen op 21 mei 2015; 3. Waterschap Rivierenland, De Blomboogerd, 4003 BX Tiel, verzonden op 7 mei 2015 en ontvangen op 8 mei 2015. Zienswijzen 1 en 2-I zijn wel voor het einde van de termijn verzonden c.q. ontvangen. Zienswijze 3 is 1 dag na het verlopen van de termijn verzonden (deze termijn liep tot en met woensdag 6 mei 2015), zienswijze 2-II is 15 dagen na het verlopen van de termijn verzonden. Wij concluderen dat zienswijzen 1 en 2-I op tijd zijn ingediend. Zienswijze 2-I is echter ingediend per email. Omdat de gemeente Zaltbommel de digitale weg niet heeft opengesteld, was deze zienswijze in eerste instantie niet ontvankelijk. Wij hebben echter nagelaten om de heer en mevrouw Rammelt op de hoogte te stellen van de onjuiste indiening van het bericht. Uit een uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State op 26 september 2012 blijkt dat deze zienswijze daarom toch als ontvankelijk moet worden behandeld. Zienswijze 2-II en 3 zijn verzonden en ontvangen na het eindigen van de zienswijzetermijn. Zienswijze 2-II hebben de heer en mevrouw Rammelt echter verzonden nadat zij zich realiseerden dat hun eerdere zienswijze niet ontvankelijk zou zijn. Daarom nemen wij ook deze zienswijze in behandeling. Ook zienswijze 3 nemen wij in behandeling gezien het algemene publieke belang dat gediend is met de afstemming op het beleid van het waterschap. III. Samenvatting ingekomen zienswijzen en beoordeling zienswijzen Wij hebben de ingediende zienswijzen hieronder samengevat. Ook zijn de zienswijzen van een beoordeling voorzien. Iedere zienswijze hebben wij samengevat. Wel hebben we de volledige zienswijzen bij het bepalen van ons besluit meegenomen. Ook is per zienswijze aangegeven of deze leidt tot het aanpassen van het bestemmingsplan. 1
De kopieën van de zienswijzen en het ontwerp-bestemmingsplan Brakel, Waaldijk 99c (een versie met de voorgestelde wijzigingen) liggen ter inzage. Ingekomen zienswijzen 1, 2, 3 : zie lijst onder II a.,b.,c : samenvatting zienswijze : commentaar gemeente Zaltbommel 1. De heer J.G. Smits, Waaldijk 101, 5306 AA Brakel a. Uitzicht-/privacyvermindering Bij aanschaf van zijn woning in 1991 heeft de heer Smit zich laten informeren over de woonbestemming van het voorliggende perceel. Deze was op dat moment groengebied. Nu deze bestemming verandert in wonen, leiden de nieuwe mogelijkheden voor gebruik en bebouwing tot een vermindering van de rust en privacy op het perceel van de heer Smit. Op basis van de huidige juridisch-planologische situatie is er geen woning mogelijk op het perceel. Om die reden hebben wij dan ook het voorliggende bestemmingsplan laten opstellen. Voor het in procedure brengen van het ontwerpbestemmingsplan hebben wij ruimtelijke kaders opgesteld, waarbij rekening is gehouden met de impact van de ontwikkeling op de omgeving en de cultuurhistorische waarde van het gebied. In de huidige situatie staat er op 12 meter afstand van de woning van de heer Smits een grote schuur die als gevolg van deze ontwikkeling gesloopt wordt. In de nieuwe situatie kan er op een afstand van minimaal 10 meter van de bestaande woning een nieuwe woning worden opgericht. Deze verdichting en functieverandering passen binnen de ruimtelijke karakteristiek van Brakel en deze plek in het bijzonder. Desalniettemin zullen, als gevolg van deze ontwikkeling, de privacy en het uitzicht iets afnemen. Wij achten deze afname van privacy en uitzicht echter van ondergeschikt belang aan het belang van het realiseren van woningbouw op de planlocatie. De westelijke helft van het perceel (welke grenst aan de achterzijde van het perceel van de heer Smits) behoudt overigens de bestemming landelijk groen. Op deze helft van het perceel ontstaat er geen verruiming van de planologische mogelijkheden. Conclusie De zienswijze nemen wij niet over. 2.-I en 2-II De heer F.G.M. Rammelt en mevrouw M.F. Rammelt-Röntgen, Kooihoek 2, 5306 AR Brakel Gezien de grote mate van overlap in zienswijzen 2-I en 2-II behandelen wij deze zienswijzen hieronder als één geheel. a. Draagvlak De heer en mevrouw Rammelt gingen bij de aankoop van hun woning (in 2014) uit van een groenbestemming op het naastgelegen perceel. Zij geven aan door de initiatiefnemer niet geïnformeerd te zijn over de aanstaande wijziging van deze bestemming. Een brief hierover van de gemeente is niet bij de heer en mevrouw Rammelt bezorgd, maar aan de vorige bewoners van Kooihoek 2. De heer en mevrouw Rammelt wijzen er echter op dat bij toepassing van het IPW-beleid het draagvlak voor het plan zou moeten worden meegewogen. Bij het ter inzage leggen van een ontwerpbestemmingsplan geldt een wettelijke plicht om een ieder hierover te informeren door middel van een publicatie in de Staatscourant (www.officielebekendmakingen.nl). Ook zijn wij verplicht om het kenbaar te maken in 1 of meerdere dag-, nieuws-, of huis-aan-huisbladen of op een andere geschikte wijze. Aan deze 2
plicht is voldaan door middel van een publicatie in de staatscourant en op de gemeentepagina van onze website. op 25 maart 2015. Omdat wij er veel waarde aan hechten om belanghebbenden zo goed mogelijk te informeren, hebben wij daarnaast in het IPW-beleid opgenomen dat we deze belanghebbenden ook schriftelijk informeren en in de gelegenheid stellen om te reageren op meerdere momenten gedurende het proces. Ten aanzien van voorliggend plan hebben wij de vorige eigenaren van Kooihoek 2, de heer F. van Straten en mevrouw M.J. Van Straten-Atema op 29 maart 2012 geïnformeerd over het ingediende IPW-verzoek. Op 17 april 2012 reageerden de heer en mevrouw Van Straten op deze brief met een aantal bezwaren. Deze bezwaren zijn meegewogen bij het opstellen van richtlijnen voor de woning. Op 18 september 2012 hebben wij de heer en mevrouw Van Straten wederom geïnformeerd met daarbij een inhoudelijke reactie op hun bezwaren. Op 25 maart 2015 is verder een brief verzonden waarin wij de publicatie van het ontwerpbestemmingsplan kenbaar hebben gemaakt. Per ongeluk is bij deze laatste brief de tenaamstelling niet geactualiseerd. Wij betreuren deze fout en wij zien er op toe dat wij deze brieven in het vervolg aan de heer en mevrouw Rammelt richten De initiatiefnemer hebben wij daarnaast geadviseerd om belanghebbenden te informeren over de voorgenomen ontwikkeling. In de bijgevoegde schriftelijke verklaring van de heer Kleppe geeft hij aan dat hij de heer en mevrouw Rammelt wel gesproken heeft hierover. Aangezien dit geen verplicht criterium is bij een IPW-aanvraag, controlen wij dit niet. Aangezien de heer en mevrouw Rammelt wel in de gelegenheid zijn geweest om een zienswijze in te dienen, concluderen wij dat zij niet benadeeld zijn door bovenstaande gang van zaken. b. Privacyvermindering De heer en mevrouw Rammelt geven verder aan dat de bestemmingsplanherziening leidt tot een vermindering van hun privacy en woongenot. Op basis van de huidige juridisch-planologische situatie is er geen woning mogelijk op het perceel, om die reden wordt dan ook voorliggend bestemmingsplan opgesteld. Voor het in procedure brengen van het ontwerpbestemmingsplan zijn ruimtelijke kaders opgesteld, waarbij rekening is gehouden met de impact van de ontwikkeling op de omgeving en de cultuurhistorische waarde van het gebied. In de huidige situatie staat er op circa 25 meter afstand van de woning van de heer en mevrouw Rammelt een grote schuur die als gevolg van deze ontwikkeling gesloopt zal worden. In de nieuwe situatie kan er op circa 27 meter van de bestaande woning een nieuwe woning worden opgericht. Per saldo zal deze afstand dus toenemen. Wel is er sprake van een functieverandering en kan de nieuwe woning hoger worden. Deze functieverandering en maatvoering passen echter binnen de ruimtelijke karakteristiek van Brakel en deze plek in het bijzonder. Desalniettemin zal, als gevolg van deze ontwikkeling, de privacy iets afnemen. Wij achten deze afname van privacy en daarmee woongenot echter van ondergeschikt belang aan het belang van het realiseren van woningbouw op de planlocatie. c. Verminderde waarde van de woning Verder geven de heer en mevrouw Rammelt aan dat de bestemmingsplanwijziging leidt tot een waardevermindering van hun woning. Mocht een eigenaar van een perceel/pand het idee hebben dat zijn perceel/pand in waarde daalt als gevolg van het bestemmingsplan Brakel, Waaldijk 99c, dan kan hij/zij op basis van hoofdstuk 6, afdeling 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening een verzoek om een vergoeding van planschade indienen. Het verzoek zal in dat geval door een onafhankelijke commissie getoetst worden. Voor het indienen van een planschadeverzoek geldt een legesbedrag van enkele honderden euro s. Als de planschade wordt toegekend, wordt het legesbedrag teruggestort. Voor alle duidelijkheid merken wij op dat het reageren in de zienswijze- danwel de beroepprocedure geen voorwaarde is om voor planschade in aanmerking te komen. 3
d. Leegstand De heer en mevrouw Rammelt geven aan dat hoewel de gemeente stelt dat incidentele particuliere woningbouw niet mag bijdragen aan de leegstand, de heer Kleppe reeds een woning bezit in Brakel waarvan het aannemelijk is dat die te koop zal komen te staan als gevolg van het IPW-verzoek. Aangezien er in Brakel al veel woningen te koop staan zou dit verdere leegstand bevorderen. Het IPW-beleid 2012 stelt dat vooraf duidelijk moet zijn wie de woning gaan bewonen. Dit om te voorkomen dat er gebouwd gaat worden voor de leegstand. Het verzoek van de heer Kleppe is echter ingediend ten tijde van het IPW-beleid 2010 en wordt daarom ook behandeld volgens de criteria van het IPW-beleid 2010. In dat beleid werd nog niet gesproken over leegstand. De heer Kleppe bouwt echter wel voor eigen gebruik. Hij wil daarmee voorzien in zijn (toekomstige) woonwensen. Het verlenen van medewerking aan het IPW-verzoek is geen garantie dat een eventuele verkoop van zijn huidige woning de woningmarkt in Brakel zou beïnvloeden. De woning zou immers verkocht kunnen worden aan kopers die in een andere woning in Brakel of elders hun woonwensen niet kunnen realiseren. Andersom zou het niet meewerken aan het IPW-verzoek niet kunnen voorkomen dat de heer Kleppe zijn toekomstige woonwensen elders realiseert waardoor zijn huidige woning alsnog te koop zou komen te staan. Desalniettemin kan bij een IPW-plan nooit gegarandeerd worden dat als gevolg van de nieuw te bouwen woning een andere woning leeg komt te staan. Wij onderkennen dit risico, maar hechten er ook waarde aan dat burgers middels het IPW-beleid in staat worden gesteld om hun woonwensen te realiseren binnen hun eigen kern. e. Aanpassing bestemmingsvlak Primair verzoeken De heer en mevrouw Rammelt om af te zien van het bestemmingsplan. Als daar echter geen gehoor aan wordt gegeven, verzoeken zij het bestemmingsvlak aan te passen. De gewenste aanpassing betreft het deel grenzend aan hun perceel. Op dit deel zou geen woonbestemming moeten worden toegekend, maar de bestemming landelijk groen zodat vergunningsvrij bouwen hier niet mogelijk zou zijn. Wij streven naar het opstellen van heldere en eenduidige bestemmingsplannen. Het honoreren van het verzoek van de heer en mevrouw Rammelt zou betekenen dan hier een relatief smalle strook met de bestemming Landelijk Groen zou ontstaan. Een dergelijke smalle strook draagt niet bij aan de helderheid van het bestemmingsplan en is ook niet overeenkomstig de toegepaste systematiek in de aangrenzende Beheersverordening Brakel. Gezien de substantiële omvang van het westelijk deel van het perceel van de heer Kleppe zal dit overigens wel de bestemming landelijk groen behouden. f. Bouwen buiten het bouwvlak De heer en mevrouw Rammelt verzoeken ten slotte om artikel 3.3.1. van het ontwerpbestemmingsplan uit het vast te stellen te halen. Dit betreft de mogelijkheid tot het afwijken van de bouwregels buiten de aanduiding bouwvlak of bijgebouwen ten behoeve van bijbehorende bouwwerken mits de diepte van dit bijbehorende bouwwerk niet meer bedraagt dan 1,5 meter en het stedenbouwkundig beeld niet onevenredig wordt aangetast. Doorgaans worden met dit artikel, dat ook in omliggende bestemmingsplannen voorkomt, erkers mogelijk gemaakt. De toetsing op een mogelijk onevenredige aantasting van het stedenbouwkundige beeld, maakt dat er altijd een maatwerkafweging dient plaats te vinden bij toepassing van dit artikel. Daarmee achten wij voldoende gewaarborgd dat dit niet tot nadelige situaties zal leiden. Conclusie De zienswijze nemen wij niet over. 4
3. Waterschap Rivierenland, De Blomboogerd, 4003 BX Tiel a. Proces watertoets Het waterschap maakt er bezwaar tegen dat het proces van de watertoets niet zou zijn doorlopen en het voorontwerp van het bestemmingsplan in het kader van het verplichte vooroverleg niet aan het waterschap is voorgelegd. Dit leidt volgens het waterschap tot een aantal inhoudelijke en juridische gebreken (zie overige punten). Daardoor zijn negatieve gevolgen voor de waterkering niet met maatregelen te ondervangen. Dat het proces van de watertoets niet zou zijn doorlopen is niet juist. Er is een digitale watertoets uitgevoerd via www.dewatertoets.nl, dit is omschreven in paragraaf 5.1 van de toelichting van het bestemmingsplan. Daarnaast heeft er al in 2014 overleg plaatsgevonden tussen de heer Kleppe en het waterschap. Dit onder meer t.a.v. het profiel van vrije ruimte. Wij onderkennen echter dat er desondanks nader overleg plaats had moeten vinden en er nog enkele inhoudelijke wijzigingen noodzakelijk zijn. Zie hierover punten b, c en d. b. Verbeelding en regels Op de verbeelding ontbreekt de buitenbeschermingszone van de primaire waterkering met de gebiedsaanduiding Vrijwaringszone dijk 2. Het waterschap verzoekt het plan hierop aan te passen. Hierover hebben wij overleg gehad met het waterschap, dat modelregels heeft aangeleverd. Deze hebben wij inmiddels verwerkt in het plan. c. Profiel van vrije ruimte Omdat er geen vooroverleg heeft plaatsgevonden, was het voor het waterschap niet bekend of de bouw van het woonhuis mogelijk wordt. Het opstellen van een van een profiel van vrije ruimte moet dit inzichtelijk maken. De heer Kleppe heeft al in maart 2014 een profiel van vrije ruimte opgevraagd bij het waterschap en overleg gevoerd over de toepassing daarvan. Dat proces is destijds kennelijk niet volledig afgerond of geregistreerd. Daarom heeft hij nu alsnog een tekening van de woning met het profiel van vrije ruimte bij het waterschap ter goedkeuring aangeboden. Hieruit blijkt dat de bouw van het woonhuis buiten het profiel van vrije ruimte mogelijk is. Het waterschap heeft deze tekening per mail van 26 augustus 2015 goedgekeurd. d. Watervergunning Voor de uitvoering van het plan is op grond van de Keur van het waterschap een watervergunning vereist. In de toelichting van het plan wordt niet duidelijk dat de Keur van toepassing is en dat een watervergunning vereist is. Het waterschap verzoekt dit alsnog op te nemen. Wij hebben dit alsnog opgenomen in paragraaf 5.1 van de toelichting van het bestemmingsplan. Conclusie De zienswijze nemen wij gedeeltelijk over ten aanzien van de punten b,c en d. IV. Voorgestelde aanpassingen/wijzigingen bij het vaststellen van het bestemmingsplan Toelichting Paragraaf 5.1: toevoeging van een passage waaruit blijkt dat de Keur van het waterschap van toepassing is en een watervergunning is vereist. 5
Ambtshalve: - Regels De modelregel Vrijwaringszone-dijk 2 is overgenomen zoals is aangeleverd door het waterschap. Ambtshalve: - Verbeelding De beschermingszones van de dijk zijn op de verbeelding aangepast conform de ontwerplegger waterkeringen. Ambtshalve: - Bijlagen - Ambtshalve: - Behoort bij besluit van de raad van de gemeente Zaltbommel in zijn vergadering van 21 januari 2016 De raad voornoemd, de raadsgriffier, de voorzitter, Drs. M.S.P. Muurling A. van den Bosch Bijlagen bij nota: Zienswijzen (kopieën) Verklaring de heer P.A. Kleppe beschrijving contact buren, 15 mei 2015 6