21 maart 2011 Overzicht belangrijkste punten uit het sociaal plan De gemeente Barendrecht is volop in ontwikkeling en het centrumgebied van Barendrecht staat aan de vooravond van een grondige vernieuwing. De komende tien jaar wordt een deel van de woningen, waaronder huurwoningen van Patrimonium, gesloopt en vervangen door nieuwbouw. Voor de bewoners van de sloopwoningen is de vernieuwing een ingrijpende periode. Patrimonium heeft daarom samen met de BewonersRaad en huurdersvereniging De Driehoek aan een sociaal plan gewerkt. Sociaal plan Het sociaal plan beschrijft waar huurders recht op hebben bij gedwongen verhuizing als gevolg van sloop en hoe de huurdersorganisaties en Patrimonium hiermee omgaan. Het gaat dan om zaken als communicatie en informatie, procedure bij herhuisvesting, financiële regelingen en tegemoetkomingen en hoe om te gaan met leefbaarheid voor de sloop en tijdens de bouwperiode. Voor wie geldt het sociaal plan? Het sociaal plan is voor huurders uit de volgende ontwikkelgebieden (deellocaties); Deellocatie woningen Postkantoor / Brandweerkazerne Binnenlandse Baan 9 Driehoek Ir. Albardastraat 2 t/m 10 (even nummers) Mr. Lohmanstraat 1 t/m 35 (aaneen), 37, 39, 41 en 43 Mr. Thorbeckestraat 34, 36 en 38 Druivenpad / Maasstraat Druivenpad 1 t/m 6 De in het sociaal plan opgenomen rechten en plichten zijn alleen van toepassing op hoofdhuurders van de aangegeven huurwoningen van Patrimonium, inclusief de leden van hun huishouding die: een huurcontract voor onbepaalde tijd hebben; bij de gemeente, op hetzelfde adres, staan ingeschreven; daadwerkelijk in de woning wonen.
Wanneer gaat het sociaal plan in? Het sociaal plan treedt achttien maanden voor de officiële sloopdatum in werking. Financiële regeling en tegemoetkomingen Huurders van woningen die gesloopt gaan worden hebben recht op: een eenmalige tegemoetkoming voor verhuis- en inrichtingskosten van 5.396 1, vanaf de dag van de ondertekening van de samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeente en Patrimonium. Bij tijdelijk gebruik van een wisselwoning krijgen huurders een extra tegemoetkoming van 500. Een eenmalige doorstroomvergoeding van de gemeente van 2.000 conform het sociaal statuut. Dit geldt alleen voor huurders die vóór 28 september 2009 2 bij Patrimonium hun huurcontract hebben getekend. De uitbetaling van deze tegemoetkoming loopt via de gemeente Barendrecht en vindt plaats nadat de huurder de huurovereenkomst schriftelijk heeft opgezegd en de sleutel bij Patrimonium heeft ingeleverd. Huurders die verhuizen vóór de datum van ondertekening van de samenwerkingsovereenkomst tussen Patrimonium en de gemeente hebben geen recht op een tegemoetkoming conform de regeling zoals opgenomen in dit sociaal plan. Zij komen wel in aanmerking voor de doorstroomvergoeding van de gemeente. Patrimonium ziet af van haar wettelijk recht om deze doorstroomvergoeding in mindering te brengen op de verhuiskostenvergoeding. Dubbele woonlasten Patrimonium zal gedurende de looptijd van het sociaalplan bij verhuizing in het kader van de herstructurering dubbele woonlasten zoveel mogelijk beperken door de laatste maand huur niet in rekening bij huurders te brengen. Administratiekosten en leges In het sociaal plan is afgesproken dat huurders die door sloop moeten verhuizen geen leges en administratiekosten verschuldigd zijn. Bevriezen huurprijzen De kale huurprijs wordt bevroren per 1 juli van het jaar waarin het sociaal plan inwerking treedt. 1 prijspeil 1 maart 2011 2 De datum waarop het sociaal statuut is vastgesteld
Vergoeding zelf aangebrachte voorzieningen Hebben huurders aantoonbaar in zijn huurwoning geïnvesteerd in zelf aangebrachte voorzieningen, bijvoorbeeld door met een bouwvergunning een berging, aan- of uitbouw, dakkapel of een keuken aan te brengen, kan hij hiervoor een vergoeding vragen van Patrimonium. Deze zelf aangebrachte voorzieningen worden door Patrimonium getoetst aan haar beleid en de richtlijnen die Patrimonium hiervoor hanteert. Is hieraan voldaan, dan keert Patrimonium aan de huurder een vergoeding uit, conform haar beleid Zelf aangebrachte voorzieningen. De vergoeding geldt voor materialen en niet voor arbeid. De hoogte van de vergoeding wordt op basis van de waarde van de voorziening, rekening houdend met veroudering en afschrijving, naar redelijkheid en billijkheid vastgesteld. Informatie en communicatie Patrimonium maakt met de bewoners, BewonersRaad en andere betrokken partijen concrete afspraken over goede informatie en tijdige communicatie, zoals afspraken voor een huisbezoek; informatie over tijdelijke huisvesting of herhuisvesting, vergoedingen en inventarisatie van de woonwensen. Huisbezoek: procedure bij sloop Patrimonium maakt direct na het voorgenomen besluit tot sloop, maar uiterlijk achttien maanden voor de vastgestelde sloopdatum, een afspraak voor een huisbezoek met de huurders. Doel van het bezoek is: informeren van de huurder over het besluit en de verdere procedure voor de sloop; informeren van de huurder over zijn rechten en plichten, mede op basis van dit sociaal plan; informeren over de mogelijkheden voor herhuisvesting, tijdelijke huisvesting, subsidie en vergoedingen; inventariseren van de woonwensen van de huurder en bespreken van de mogelijkheden om daaraan tegemoet te komen; inventariseren van aanwezige woningaanpassingen op grond van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO); bespreken van specifieke kenmerken van de toekomstige woning en/of het huishouden, zoals medische urgentie, hoogte van het inkomen en andere persoonlijke gegevens, voor zo ver deze van belang zijn voor de herhuisvesting. Van het gesprek tijdens het huisbezoek wordt een verslag gemaakt met een formulier Woonwenseninventarisatie. De huurder krijgt een afschrift van dit verslag, met het verzoek hierop binnen twee weken te reageren als de huurder het niet eens is met de inhoud van de verslaglegging. Het formulier Woonwenseninventarisatie wordt door Patrimonium en de huurder ondertekend. De huurder krijgt een kopie van het formulier.
Is de huurder, minimaal zes maanden voordat het complex of de woning leeg opgeleverd dient te worden, er niet in geslaagd om vervangende woonruimte te vinden, dan zegt Patrimonium per aangetekend schrijven de huurovereenkomst aan de huurder op. Procedure voor herhuisvesting Huurders gaan zelf actief op zoek naar een voor hen passende woning. Huurders zijn zelf verantwoordelijk voor de verhuizing. Urgentieverklaring Huurders die te maken krijgen met gedwongen verhuizing als gevolg van sloop, kunnen gebruik maken van een herhuisvestingsverklaring (urgentie). Deze urgentieverklaring wordt achttien maanden voor de sloopdatum afgegeven en geeft huurders voorrang bij de toewijzing van een andere vergelijkbare woning. De eerste negen maanden moeten huurders zelf reageren op het woningaanbod, daarna volgt directe bemiddeling door Patrimonium, waarbij zo veel mogelijk rekening met de woonwensen van de huurder wordt gehouden. De herhuisvestingsverklaring is niet van toepassing op koopwoningen en woningen buiten de stadsregio. Huurders die willen verhuizen naar een koop woning of een woning buiten de stadsregio Rotterdam moeten dat zelf regelen. Patrimonium heeft geen invloed op de toewijzing van deze woningen. Huurders worden de gelegenheid geboden om, binnen de spelregels van de stadsregio, terug te keren naar hun eigen wijk. Voor huurders die de woning moeten verlaten, blijft de inschrijfduur gehandhaafd. Bij terugkeer naar een woning in een nieuwbouwproject in de wijk verliest de huurder zijn opgebouwde inschrijfduur. Dit geldt ook wanneer huurders op grond van hun inschrijfduur een woning verkrijgen. Leefbaarheid en beheer Patrimonium voert gedurende de periode van haar herstructureringsactiviteiten periodiek overleg met de gemeente en haar huurdersorganisaties. In dit overleg worden in ieder geval de volgende punten besproken: planning, route en voortgang bouwactiviteiten; eventuele knelpunten en overlast als gevolg van de uitvoering van sloop- en nieuwbouwactiviteiten en de oplossingen hiervoor; leefbaarheid en de maatregelen die hierop betrekking hebben.
Patrimonium blijft het noodzakelijk onderhoud aan de woningen of de bij de woningen horende buiten ruimten uitvoeren gedurende de periode dat er nog huurders in het te slopen of ingrijpend te verbeteren complex wonen. Investeringen worden zoveel mogelijk vermeden; reparatie heeft de voorkeur boven vervanging. Patrimonium zorgt ervoor dat lege woningen een bewoonde aanblik krijgen en behouden. Daarnaast organiseert Patrimonium extra toezicht in de omgeving. Leegkomende woningen in de ontwikkelingsgebieden worden zo veel mogelijk gebruikt voor tijdelijke verhuur tot een moment zo dicht mogelijk bij de daadwerkelijke start van de sloop. Uitzonderingen op deze afspraak zijn slechts mogelijk als de sloop volgens planning binnen zes maanden na start van de uitplaatsing zal beginnen, of de woning gezien de (woon-)technische staat feitelijk onbewoonbaar is. Hardheidsclausule Heeft een huurder als gevolg van de herstructurering met bijzondere omstandigheden te kampen die ten tijde van de vaststelling van het sociaal plan niet voorzien waren, of waarvan een huurder onevenredig nadeel ondervindt, dan kan de huurder Patrimonium schriftelijk verzoeken van het sociaal plan af te wijken of bijzondere maatregelen in het belang van de huurder te nemen. Patrimonium handelt dit verzoek binnen twee maanden af. Geschillenregeling Klachten en geschillen over de toepassing, uitvoering en/of interpretatie van dit sociaal plan kunnen schriftelijk en gemotiveerd worden voorgelegd aan de directeur-bestuurder van Patrimonium. Het reglement van de Geschillenadviescommissie is verkrijgbaar bij Patrimonium, zie ook www.patrimoniumbarendrecht.nl. Tegen de beslissing van de directeur-bestuurder van Patrimonium kan bezwaar worden ingediend bij de Geschillenadviescommissie. De gemotiveerde beslissing van de commissie is bindend voor alle partijen.
Bijlage 1 Artikelen uit de Huisvestingsverordening stadsregio Rotterdam 2006 die betrekking hebben op de herhuisvestingsverklaring Artikel 12 Herhuisvesting 1. Een huishouden dat wegens sloop of ingrijpende verbetering van zijn woning moet verhuizen, kan in aanmerking komen voor een herhuisvestingsverklaring. Deze verklaring is in alle bij de stadsregio Rotterdam aangesloten gemeenten geldig. De herhuisvestingsverklaring wordt verstrekt door de corporatie die de woning waaraan de ingreep wordt verricht, verhuurt. 2. Partijen dragen er zorg voor, dat bij de plaatsing van woningzoekenden met een herhuisvestingsverklaring gehandeld wordt overeenkomstig bijlage 2 bij deze overeenkomst.
Bijlage 2 De herhuisvestingsverklaring De herhuisvestingsverklaring als bedoeld in artikel 12 van de Overeenkomst Woonruimteverdeling Stadsregio Rotterdam 2005 (in het vervolg de Overeenkomst genoemd) De in artikel 12 van de Overeenkomst genoemde corporatie die wegens een voorgenomen ingreep aan een woning de bewoner moet herhuisvesten, geeft aan deze bewoner een herhuisvestingsverklaring af. Deze verklaring wordt niet eerder dan 18 maanden vóór de geplande datum van de sloop of de ingrijpende verbetering afgegeven. Een herhuisvestingsverklaring heeft dezelfde waarde op de woningmarkt als een urgentieverklaring, d.w.z. geeft dezelfde voorrang binnen een aanbodmodel of een distributiemodel. Alle gemeenten en woningcorporaties in de stadsregio erkennen een door een corporatie afgegeven herhuisvestingsverklaring. Er is ook een eerste fase van zelf zoeken in het regionale aanbodmodel en een tweede fase van actieve bemiddeling, zoals bij woningzoekenden met een urgentieverklaring Er zijn t.o.v. de urgentieverklaring echter enkele verschillen: De eerste fase van zelf zoeken duurt bij herhuisvesting 9 maanden. De tweede fase van actieve bemiddeling duurt bij herhuisvesting 6 maanden. Daarna is er eventueel nog een derde fase voor een juridische traject. Hoewel eerst zelf zoeken ook bij herhuisvesting uitgangspunt blijft, mag een woningzoekende met een herhuisvestingsverklaring in bijzondere gevallen daarnaast ook direct door de desbetreffende corporatie in de tweede fase geplaatst worden en actief bemiddeld worden. Een herhuisvestingsverklaring bevat een zoekprofiel voor een gelijkwaardige woning, d.w.z. met dezelfde kenmerken als de woning die verlaten moet worden. Indien een woningzoekende met een herhuisvestingsverklaring een dergelijke, gelijkwaardige woning accepteert, houdt hij de eerder opgebouwde inschrijfduur, op dezelfde wijze als een woningzoekende met een urgentieverklaring. Hierbij wordt rekening gehouden met de overgangsregeling woonduur inschrijfduur, zoals weergegeven in artikel 7 onder d van de Overeenkomst. Indien een woningcorporatie een woningzoekende met een herhuisvestingsverklaring direct voor een andere woning buiten het aanbodmodel om bemiddelt en het betreft tevens een duidelijke stap in een gewenste wooncarrière (bijvoorbeeld van flatwoning naar eengezinswoning), behoudt de woningzoekende de eerder opgebouwde inschrijfduur niet.