PARTICULIERE KAMERVERHUUR KWETSBARE GROEPEN ENSCHEDE A. Kruize N. Nederhoed B. Bieleman
PARTICULIERE KAMERVERHUUR KWETSBARE GROEPEN ENSCHEDE November 2014 INTRAVAL Groningen-Rotterdam
1. Conclusies en aanbevelingen Hieronder worden de belangrijkste resultaten van het onderzoek naar particuliere kamerverhuur aan kwetsbare personen puntsgewijs weergegeven. In Enschede zijn minimaal 76 adressen waarbij er sprake is van particuliere kamerverhuur aan kwetsbare personen. De panden op deze 76 adressen zijn in handen van 23 eigenaren. Het aantal panden per eigenaar loopt uiteen van één tot 22. In totaal wonen op deze 76 adressen 370 huurders. Over 18 panden (26%) zijn meldingen van overlast gedaan bij de gemeente en/of politie. Uit de analyse van de huurcontracten blijkt onder meer dat de huurprijs inclusief kosten is voor gebruik van gemeenschappelijke ruimten, gas, water en licht. Verschillende huurders betalen de huur contant. Eén verhuurder heeft een machtigingsovereenkomst opgesteld, waarbij de uitkering van de huurder op de rekening van de verhuurder wordt gestort. De verhuurders vragen bij het aangaan van de huurovereenkomst een waarborgsom die gelijk staat aan één maand huur. Sommige verhuurders betalen deze borg nooit terug bij het beëindigen van het contract. De huurders lossen dit op door de laatste maand huur niet te betalen. In de meeste contracten is een opzegtermijn van één á twee manden opgenomen. Indien de huurder niet op tijd betaalt of overlast veroorzaakt wordt hij/zij echter direct uit de kamer gezet. De huurovereenkomst wordt in deze gevallen veelal beëindigd door het vervangen van het slot van de kamer. Op basis van de belangrijkste resultaten worden de volgende aanbevelingen worden gedaan. De gemeente zou meer controle moeten hebben c.q. krijgen over de particuliere kamerverhuur aan kwetsbare personen, zodat huurders enige bescherming kunnen genieten. Voor dit onderzoek is het niet gelukt om van het GBA gegevens over de huurders te verkrijgen. Het is daarom wenselijk om nader te onderzoeken welke kwetsbare groepen c.q. personen gebruik maken van particuliere kamerverhuur. Tevens dient dan te worden nagegaan bij welke instellingen zij bekend zijn. Ter bescherming van de huurders moeten kwaliteitsnormen worden opgesteld waaraan een verhuurder en het te verhuren pand moeten voldoen voordat hij een vergunning krijgt om kamers te verhuren. Het lijkt erop dat kwetsbare groepen momenteel nauwelijks huren bij woningcorporaties. De woningcorporaties kunnen zich dan ook nadrukkelijker op deze groep richten. INTRAVAL Particuliere kamerverhuur kwetsbare groepen Enschede 1
2. Achtergrond Naar aanleiding van het overlijden van een inwoner van Enschede aan de Molenstraat is door het college van B&W besloten om een aantal acties te ondernemen, waaronder het in kaart brengen van particuliere kamerverhuur aan kwetsbare personen (dus geen studenten). Hierbij moet worden gedacht aan: kamerverhuurbedrijven; pensions; stichtingen; pgb bureau's en campings. 1 Onder huurders in een kwetsbare positie verstaan we: niet-studerende personen die een kamer huren van een particuliere huiseigenaar, terwijl ze op meerdere leefgebieden (zoals verslaving, financiën, wonen) problemen ervaren. Opzet onderzoek Het onderzoek bestaat uit drie fasen: 1. Omvang particuliere kamerverhuur aan kwetsbare groepen 2. Aard particuliere kamerverhuur aan kwetsbare groepen 3. Relatie huurder en verhuurder particuliere kamerverhuur aan kwetsbare groepen Voor de eerste fase, de omvang van particuliere kamerverhuur aan kwetsbare groepen, is door de gemeente een bestand aangeleverd met adressen van panden waarvan bekend is dat daar kwetsbare personen wonen. Naast het adres, zijn tevens gegevens ontvangen over het aantal bewoners per pand en wie de eigenaar is. De lijst met adressen is tevens voorgelegd aan instellingen en organisaties die betrokken zijn bij kwetsbare groepen, met de vraag of zij nog aanvullingen hebben op de lijst. Voor het in kaart brengen van de aard van particuliere kamerverhuur zou met behulp van gegevens van de GBA onder meer worden nagegaan welke huurders staan ingeschreven op de adressen van de panden op de lijst. Het bleek echter voor het GBA niet mogelijk om binnen de periode van dit onderzoek deze gegevens van de huurders die wonen in de desbetreffende panden aan te leveren. Om toch inzicht te krijgen in aard van particuliere kamerverhuur is, in overleg met de opdrachtgever, ervoor gekozen om interviews te houden met (ex-)huurders van particulieren. In totaal zijn 10 interviews afgenomen. In deze gesprekken is onder meer ingegaan op de volgende onderwerpen: huurcontract; contact met huurbaas; en huisuitzettingen. Tevens zijn voor meer inzicht in de relatie tussen huurder en verhuurder huurovereenkomsten geanalyseerd. Daarvoor is informatie ontvangen van de gemeente en is gebruik gemaakt van de informatie uit de interviews met tien (ex-) huurders van particulieren. 1 Nota Bene: het onderzoek richt zich niet op bewoning bij woningcorporaties en reguliere zorgaanbieders. INTRAVAL Particuliere kamerverhuur kwetsbare groepen Enschede 2
3. Omvang Uit de inventarisatie blijkt dat er minimaal 76 adressen in Enschede zijn, waarbij er sprake is van particuliere kamerverhuur aan personen in een kwetsbare positie. Het aantal panden ligt lager (op zo'n 69), aangezien sommige panden op verschillende adressen aan elkaar verbonden zijn en dus in principe één pand vormen. De panden op 76 verschillende adressen zijn in het bezit van 23 verschillende eigenaren. Het aantal panden per eigenaar loopt uiteen van één (tien eigenaren) tot 22 (één eigenaar), waarbij er overigens sprake lijkt te zijn van familierelaties tussen enkele eigenaren (tabel 1). Tabel 1 Aantal panden per eigenaar (23) Aantal panden N % 1 pand 10 43 2 panden 5 22 3 panden 3 13 4 panden 1 4 7 panden 3 13 22 panden 1 4 Totaal 23 100 Van 22 adressen is onbekend hoeveel huurders er wonen, terwijl bij de overige adressen het aantal bewoners per adres uiteen loopt van één (drie adressen) tot 26 (één adres) (tabel 2). Het adres met in totaal 26 huurders betreft een pension van een particuliere organisatie. Naast een pand op dit adres beschikt deze organisatie ook over twee andere panden met respectievelijk negen en elf kamers. Bij de 52 adressen, waarvan bekend is hoeveel huurders er wonen, gaat het in totaal om 370 huurders. Tabel 2 Aantal bewoners per adres (76) Aantal bewoners N % 1 bewoner 3 4 2 bewoners 8 11 3 bewoners 2 3 4 bewoners 4 5 5 bewoners 7 9 6 bewoners 5 6 7 bewoners 4 5 8 bewoners 5 6 9 bewoners 6 8 10 bewoners 2 3 11 bewoners 4 5 14 bewoners 1 1 18 bewoners 1 1 20 bewoners 1 1 26 bewoners 1 1 Onbekend 22 29 Totaal 76 100 Uit figuur 1 blijkt dat in een beperkt aantal buurten in Enschede particuliere kamerverhuur aan kwetsbare groepen plaatsvindt. De buurt t Getfert heeft met 15 adressen het grootste aantal adressen met particuliere kamerverhuur aan kwetsbare groepen, gevolgd door Bothoven (8 adressen), Industrie- en havengebied (7 adressen) en Varvik-Diekman (6 adressen). INTRAVAL Particuliere kamerverhuur kwetsbare groepen Enschede 3
Figuur 1 Absolute aantal panden particuliere verhuur en absolute aantal panden waarin doelgroep (niet-studerende personen die een kamer huren van een particuliere huiseigenaar, terwijl ze op meerdere leefgebieden problemen ervaren) gehuisvest is, per buurt INTRAVAL Particuliere kamerverhuur kwetsbare groepen Enschede 4
Figuur 2 Wijk- en buurt indeling Enschede Overlast De gemeente en politie is gevraagd in hoeverre overlastmeldingen zijn binnengekomen over de panden op de lijst. In de periode 2013 en het eerste half jaar van 2014 zijn over 18 panden meldingen binnengekomen bij de gemeente en/of politie. Deze 18 panden zijn in het bezit van 12 verschillende eigenaren. Van twee eigenaren zijn overlastmeldingen gedaan over drie verschillende panden, terwijl bij eveneens twee eigenaren over twee verschillende panden overlastmeldingen zijn binnengekomen. Bij de overige acht eigenaren gaat het om één pand. In totaal gaat het om 36 meldingen. De meldingen zijn met name gedaan in verband met ruzie, vaak tussen huurders onderling (13 keer), overlast vanwege alcohol en/of drugs (9 keer), andere vormen van overlast zoals geluidsoverlast en stankoverlast (7 keer), vernieling (4 keer) en illegaal gokken (3 keer). 4. Huurcontract In een huurcontract worden onder meer de volgende onderdelen opgenomen: gegevens van de verhuurder; gegevens van de huurder; het adres en omschrijving van het gehuurde; de huurprijs (all-in of uitgesplitst); eventuele waarborgsom; datum ingang huurcontract; INTRAVAL Particuliere kamerverhuur kwetsbare groepen Enschede 5
de huurtermijn en opzegtermijn; en de wijze van betaling. Uiteraard dient het contract door beide partijen te worden ondertekend (www.rijksoverheid.nl). De geanalyseerde contracten verschillen nagenoeg allemaal van opzet en inhoud. Op enkele contracten staat vermeld dat het een concept is, deze contracten zijn echter wel ondertekend door zowel de huurder als de verhuurder. Eén van de contracten is niet op naam of persoonsnummer van de huurder opgemaakt, dit contract is slechts ondertekend. Huurprijs Uit de analyse van de contracten blijkt dat de huurprijs uiteenloopt van 230 tot 475, de gemiddelde huurprijs van de kamers ligt op 332,50. Alle huurprijzen zijn inclusief kosten voor het gebruik van gemeenschappelijke ruimten, kosten voor gas/water/licht en kosten voor internet/televisie. In bijna alle gevallen vraagt de verhuurder een waarborgsom, deze is gelijk aan één maandhuur. De waarborgsom wordt ingehouden wanneer de huurder het pand verlaat en er bijvoorbeeld sprake is van vernieling of huurachterstanden. In slechts een aantal gevallen rekent de verhuurder ook administratie/contractkosten. In de gesprekken met de huurders wordt aangegeven dat door bepaalde verhuurders bijna nooit de borg wordt terugbetaald wanneer de huurder de kamer verlaat. Verschillende huurders hebben dit opgelost door de laatste maand huur niet te betalen. Huur- en opzegtermijn Het overgrote deel van de huurcontracten is opgemaakt voor onbepaalde tijd. Enkele contracten omvatten een huurovereenkomst voor één jaar en kunnen ieder jaar (al dan niet stilzwijgend) worden verlengd. Over het algemeen bedraagt de opzegtermijn voor huurcontracten 1 à 2 maanden. Bij één huurcontract lijkt opzegging in het eerste jaar niet mogelijk. Een ander contract stelt dat de huurder niet kan opzeggen voor het einde van deze overeenkomst, tenzij hij/zij zelf zorg draagt voor een opvolgende huurder voor de resterende tijd, waarbij tevens een opzegtermijn van 1 maand geldt. Ook uit de gesprekken met de huurders blijkt dat in de meeste contracten een opzegtermijn van 1 á 2 maanden is opgenomen. Wel wordt door meerdere respondenten aangegeven dat de huurbaas zich hier niet altijd aan houdt: als de huur niet op tijd wordt betaald of de huurder veroorzaakt overlast, wordt de huurder onmiddellijk zijn/haar kamer uitgezet. Betaling Alle huurders dienen in principe zelf zorg te dragen voor tijdige betaling van de huur voor of op de in contract genoemde datum. Eén verhuurder heeft een machtigingsovereenkomst opgesteld, waarbij de uitkering van de huurder op de rekening van de verhuurder wordt gestort. Na verrekening van de door de huurder gemaakte kosten in die maand, wordt het resterende bedrag uitbetaald aan de huurder. Uit de gesprekken blijkt dat dit onder andere bij een pension van een particuliere stichting gebeurt. Verschillende huurders betalen de huur cash. De verhuurder komt maandelijks aan het begin van de maand langs om de huur op te halen. Uit de gesprekken met de huurders INTRAVAL Particuliere kamerverhuur kwetsbare groepen Enschede 6
komt naar voren dat verschillende verhuurders voornamelijk geïnteresseerd zijn in geld. Ze komen alleen om de huur op te halen. Wanneer er sprake is van achterstallig onderhoud of als er iets kapot gaat dan komen ze niet. Beëindiging contract Een huurcontract is een privaatrechtelijk verhouding tussen huurder en verhuurder. Geschillen over het beëindigen van het contract kunnen voor de civiele rechter worden gebracht. In de gesprekken met de huurders heeft echter niemand aangegeven dat zij geschillen voor de rechter hebben gebracht of dat de verhuurder dit heeft gedaan. Bij kamerverhuur gelden huurbeschermingsregels. Een huurder mag niet zonder meer uit de kamer worden gezet. Bij ontbinding via de rechter kan de verhuurder de rechter vragen het huurcontract te laten ontbinden als de huurder zijn verplichtingen niet nakomt. Het kan hierbij gaan om een betalingsachterstand, overlast door de huurder of andere verplichtingen die niet worden nagekomen. De verhuurder kan alleen de huur opzeggen wanneer er sprake is van één van de volgende redenen: de huurder gedraagt zich niet als een goede huurder; tussen- of onderhuur; dringend eigen gebruik door de verhuurder; huurder weigert redelijk aanbod tot aangaan van een nieuwe huurovereenkomst; verwezenlijking bestemmingsplan door verhuurder; Indien de verhuurder de huur wil opzeggen geldt een opzeggingstermijn van 3 maanden. In ongeveer de helft van de contracten is opgenomen dat de huurder en/of zijn bezoekers geen overlast mogen veroorzaken voor huisgenoten en omwonenden, in welke vorm dan ook. In een deel van de contracten is dit een directe reden voor beëindiging van het huurcontract. Ook huurachterstanden zijn in veel contracten opgenomen als een (directe) reden voor beëindiging van het huurcontract. Dit komt tevens naar voren in de gesprekken met de huurders. Verschillende huurders zijn zelf wel eens uit een kamer gezet of hebben meegemaakt dat een huisgenoot werd uitgezet. Redenen hiervoor waren met name het niet tijdig betalen van huur dan wel dat de huurbaas van mening was dat de huurder overlast veroorzaakte. De huurovereenkomst werd in deze gevallen veelal beëindigd door het vervangen van het slot van de kamer waardoor de huurder niet meer op zijn kamer kan. De spullen van huurder worden op de stoep gezet of blijven achter in de kamer. Zo geeft één van de respondenten aan dat de kamer gemeubileerd was. Na een paar weken kwam echter de vorige huurder langs om zijn spullen op te komen halen. De verhuurder had het slot van de kamer vervangen en de spullen nooit teruggegeven aan de vorige huurder. Ongeveer een derde van de huurcontracten stelt dat de huurder zich moet onthouden van het gebruik van drugs en/of de kweek/handel van hennep en andere drugs. Dit kan in enkele gevallen een reden zijn voor directe beëindiging van het huurcontract. In één van de huurcontracten is een specifieke omschrijving opgenomen van regelmatige overlast door het gebruik van drank en drugs, welke reden geeft tot beëindiging van het huurcontract. Onder regelmatig wordt hier verstaan meer dan drie dagen onafgebroken INTRAVAL Particuliere kamerverhuur kwetsbare groepen Enschede 7
gebruik van alcohol en/of drugs. Een ander contract bepaalt dat bij drugsgebruik door de huurder of zijn/haar bezoekers directe beëindiging van het huurcontract volgt. Verschillende huurders geven aan dat volgens hen het gebruik van softdrugs en alcohol wel is toegestaan, maar het gebruik van harddrugs niet. Dit laatste gebeurt overigens wel, maar in de meeste gevallen is de verhuurder hier niet van op de hoogte. Sommige verhuurders gedogen het gebruik van harddrugs zolang het op de eigen kamer gebeurt en de gebruiker geen overlast veroorzaakt voor anderen. 5. Overige rechten en verplichtingen huurder-verhuurder Naast algemene zaken zoals hierboven besproken, kan het bij huurcontracten voor onzelfstandige woonruimten, ofwel kamers, van belang zijn extra afspraken op papier te zetten. In het merendeel van de geanalyseerde huurovereenkomsten zijn nauwelijks extra bepalingen opgenomen. De contracten beschrijven alleen de algemene zaken zoals de huurprijs (en hoe dit bedrag is opgebouwd), adresgegevens en de huurtermijn. Daarbij zijn vaak wel regels opgenomen met betrekking tot beëindiging en/of opzegging van het huurcontract. Slechts enkele huurcontracten zijn uitgebreider en omvatten ook wederzijdse rechten en verplichtingen. Aansprakelijkheid In ongeveer de helft van de contracten wordt de huurder verplicht gesteld tot onderhoudsen herstelwerkzaamheden in de gehuurde ruimte. De huurder wordt verantwoordelijk gesteld voor het plegen van noodzakelijk onderhoud, tenzij is overeengekomen dat het onderhoud ten laste van de verhuurder komt. Hierbij gaat het over het algemeen om het opheffen van zichtbare en onzichtbare gebreken die het gebruik van de gehuurde ruimte verhinderen of ernstig belemmeren. Daarnaast is in bijna alle contracten een bepaling opgenomen die de huurder verantwoordelijk stelt voor de volgende onderhoudsverplichtingen: verven, behangen en schilderen van de gehuurde ruimte en het vervangen van gebroken ruiten. Ook is de huurder in de meeste gevallen aansprakelijk voor bepaalde vormen van schade, vernielingen en gebreken door nalatigheid, slordigheid of ruwe bewoning. Hier valt ook de schade onder die wordt veroorzaakt door bezoekers van de huurder. Enkele contracten stellen de eis dat de huurder minimaal verzekerd is voor wettelijke aansprakelijkheid (WA). Gemeenschappelijke ruimte en huisregels Naast een omschrijving van de gehuurde ruimte en de (indien aanwezig) gemeenschappelijke ruimte, worden in een kamerhuurcontract vaak ook enkele huisregels opgenomen. Zo kan een huisregel zijn dat er een rookverbod geldt in de gehele woning en daarmee dus ook in de kamers. Wanneer de huurder de bepalingen in het huurcontract of de huisregels niet naleeft kan dit leiden tot directe beëindiging van de huur. In de gesprekken met huurders wordt aangegeven dat in sommige panden door de verhuurder huismeesters zijn aangewezen die in de gaten houden of de andere huurders zich aan de regels houden. INTRAVAL Particuliere kamerverhuur kwetsbare groepen Enschede 8
Slechts in één contract is opgenomen dat alle huurders gezamenlijk aansprakelijk zijn voor afval dat zich in gemeenschappelijke ruimten of rondom de woning bevindt. Wanneer de verhuurder dit moet opruimen, worden de kosten hiervan op alle bewoners verhaald. Ook is in één van de contracten opgenomen dat de huurder geen eigen spullen mag plaatsen in gemeenschappelijke ruimten. Woonruimte In ongeveer een derde van de contracten wordt de regel gesteld dat de huurder de gehuurde woning niet anders mag gebruiken dan als woonruimte. Het is bijvoorbeeld verboden de ruimte te gebruiken als opslag of als ruimte om enige vorm van arbeid in uit te voeren. Ook is in ongeveer een derde van de contracten een bepaling opgenomen dat de huurder geen veranderingen mag aanbrengen in en aan de woonruimte en de voorzieningen in de gehuurde ruimte. Hieronder wordt onder andere verstaan dat de huurder geen zaken mag verbouwen. Vaak wordt in een huurcontract ook aangegeven of het houden van huisdieren is toegestaan. In ongeveer de helft van de huurcontracten is opgenomen dat huisdieren niet zijn toegestaan. In sommige gevallen is het houden van huisdieren wel mogelijk, mits de huurder voorafgaand toestemming heeft gekregen van de verhuurder. Eén huurcontract bevat de bepaling dat de huurder geen eten mag koken of bereiden op zijn eigen kamer. Bezoekers In een aantal contracten zijn ook regels te vinden over bezoekers van de huurder. Zo bepalen een aantal huurcontracten dat de huurder recht heeft op bezoek en overnachting, zolang er maar geen sprake is van medebewoning. 2 Andere contracten bepalen dat bezoekers wel mogen overnachten, maar dat bezoekers aangemeld moeten worden en hier kosten aan verbonden zijn. In een dergelijk geval gaat het om een bedrag van rond de 7,50 per nacht. Een paar contracten bepalen dat de huurders helemaal geen bezoekers mogen ontvangen en dat deze ook niet mogen overnachten. In enkele contracten is opgenomen dat kinderen niet zijn toegestaan in de woning van de huurder. Uit de gesprekken met de huurders komt naar voren dat het ontvangen van bezoek over het algemeen geen probleem is. Het laten overnachten van bezoekers verschilt per verhuurder. Zo zeggen sommige huurders dat het geen enkel probleem is, terwijl anderen aangeven dat dit niet mag. In enkele gesprekken wordt gezegd dat het volgens hen prima is als iemand een paar nachten blijft, maar dat langdurig verblijf niet mag. De huurders zeggen zich hier in het algemeen ook aan te houden. 2 Van medebewoning kan gesproken worden wanneer het bezoek en de overnachtingen van de bezoeker het karakter aannemen van bewoning van de gehuurde ruimte. INTRAVAL Particuliere kamerverhuur kwetsbare groepen Enschede 9
COLOFON St. INTRAVAL Postadres Postbus 1781 9701 BT Groningen E-mail info@intraval.nl www.intraval.nl Kantoor Groningen: Kantoor Rotterdam: St. Jansstraat 2C Goudsesingel 68 Telefoon 050-313 40 52 Telefoon 010-425 92 12 Fax 050-312 75 26 Fax 010-476 83 76 November 2014 Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of anderszins, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever Tekst: Opmaak: Opdrachtgever: A. Kruize, N. Nederhoed, B. Bieleman M. Haaijer Gemeente Enschede ISBN: