Loftsi.nl Betaal minder belasting voor de verhuur van je Spaanse woning Tips & tricks om de Spaanse Inkomstenbelasting bij verhuur te verlagen Vastgoedbezit in privé Uitgave: april 2015 www.loftsi.nl support@loftsi.nl twitter: @Loftsi Barcelona Spanje
Inhoudsopgave 1 1. Inleiding 2. De bepaling van het belastbaar bedrag voor de verhuur van je Spaanse woning 3. Een Spaanse vastgoed BV interessant? 4. Over Loftsi.nl 5. Disclaimer
1. Inleiding 2 Indien je een tweede woning bezit in Spanje, dien je hiervoor Spaanse Inkomstenbelasting te betalen. Afhankelijk van de totale waarde van je Spaanse bezittingen is het mogelijk dat je ook Spaanse Vermogensbelasting moet betalen voor de Spaanse woning. De wijze waarop Inkomstenbelasting voor de Spaanse woning wordt geheven is afhankelijk van de omstandigheden: (1) of je wel of niet woonachtig bent in Spanje en (2) of de woning wel of niet wordt verhuurd. Deze publicatie legt uit hoe de Spaanse Inkomstenbelasting bij verhuur van je Spaanse woning kan worden gereduceerd. Dit voor zowel personen die in Spanje woonachtig zijn (residenten) als personen die niet in Spanje woonachtig zijn (niet-residenten). In deze publicatie vind je welke kosten in mindering kunnen worden gebracht, de wijze waarop dit gedaan moet worden en onder welke voorwaarden fiscaal residenten recht hebben op een bonificatie in het belastbaar bedrag bij de verhuur van een Spaanse woning. Kortom, veel informatie waar je niet op wordt gewezen door de gemiddelde Spaanse gestor maar die zeker relevant is voor de hoogte van je belastingen in Spanje en bij de beslissing om wel of niet Spaans vastgoed te verhuren. Heb je teveel Inkomstenbelasting betaald voor de verhuur van je Spaanse woning of heb je naar aanleiding van deze publicatie vragen? Neem dan contact met ons op (support@loftsi.nl)
1. Inleiding in schema Onderwerp van deze publicatie 3 Inkomstenbelasting tweede woning Spanje Inkomstenbelasting 2015 Residenten (IRPF) Niet residenten (IRNR) ** Privé gebruik Heffing o.b.v. toegerekend inkomen Progressieve heffing (20-47%) x 1,1% x kadastrale waarde * Rentas imputadas de inmuebles urbanos 20% x 1,1% x kadastrale waarde * Rentas imputadas de inmuebles urbanos Verhuur Heffing o.b.v. verhuuropbrengst Progressieve heffing (20-47%) x netto verhuuropbrengst Rendimientos del capital inmobiliario 20% x netto verhuuropbrengst Rendimientos de inmuebles arrendados * Dit percentage bedraagt 2% indien de kadastrale langer dan 10 jaar geleden is vastgesteld. ** Voor niet EU ingezeten bedraagt het percentage 24,75% in plaats van 20%.
2. De aftrekbare kosten 4 Bij de belastingheffing over verhuuropbrengsten uit Spaans vastgoed geldt dat de opbrengsten, kosten en (mogelijke) bonificatie per vastgoed object (geïndividualiseerd) bijgehouden en aangegeven moeten worden. Per woning dient derhalve het verhuurresultaat bekend en inzichtelijk te zijn. Algemene regel: alle kosten die aantoonbaar nodig zijn voor het realiseren van de verhuur van de Spaanse woning kunnen in principe op de verhuuropbrengst in mindering worden gebracht. Het is noodzakelijk dat bij een eventuele controle onderliggende facturen en betaalbewijzen aan de Spaanse fiscus kunnen worden overlegd. * Woning wordt niet continue verhuurd: de kosten zijn in dit geval proportioneel aftrekbaar tenzij de kostenpost exclusief wordt de verhuur van de woning wordt gemaakt (bijvoorbeeld bemiddelingskosten). Voor de dagen dat de woning niet wordt verhuurd zal een inkomen wordt toegerekend op basis van de kadastrale waarde van de woning. Enkel veel voorkomende kostenposten zijn bijvoorbeeld de Spaanse gemeentelijke heffingen (IBI, Basura), kosten voor de vereniging van eigenaren (gastos de la comunidad) verzekeringspremies, beveiligingskosten, juridische- en bemiddelingskosten, kosten voor nutsvoorzieningen (elektriciteit, water, etc.). Ook financierings- en onderhoudskosten mogen in mindering worden gebracht (zie ook pagina 5). Ook de afschrijving op de woning mag in mindering worden gebracht op het verhuurresultaat. Er mag maximaal 3% per jaar over de kostprijs van de woning (exclusief de waarde van de grond) worden afgeschreven. Houd er rekening mee dat in Spanje voor contante betalingen tussen/aan ondernemers een limiet geldt van 2.500.
2. Bijzondere regels 5 Aangiften: hoewel niet-residenten het recht hebben om dezelfde kosten in mindering te brengen op de verhuuropbrengst, verschilt de wijze waarop de belasting afgedragen moet worden. Residenten kunnen de verhuuropbrengst opgeven in hun jaarlijkse aangifte Inkomstenbelasting. Niet-residenten dienen kwartaalaangiften te presenteren. Onderhoud of verbetering? Het onderscheid tussen beide zaken is belangrijk; de kosten voor onderhoud (het in goede staat houden of vervangen van de bestaande installaties) kunnen direct in mindering worden gebracht op de verhuuropbrengst. Kosten voor verbetering (een uitbouw, installeren van nieuw verwarmingssysteem) verhogen de kostprijs van de woning en kunnen alleen via de afschrijvingen in mindering worden gebracht op de verhuuropbrengst. Afschrijvingen. Indien er voor wordt gekozen om af te schrijven dan is het belangrijk dat men zich realiseert dat de afschrijvingen de (fiscale) kostprijs van de woning verlagen. Op het moment dat de verhuurde woning wordt verkocht leidt de lagere kostprijs tot een hogere vermogenswinstbelasting. Tegenover de lagere belastingheffing over de verhuuropbrengst staat dus een hogere winstbelasting bij verkoop van de woning. Financieringskosten. De rentekosten voor leningen die gebruikt zijn voor de aanschaf of voor verbeteringen aan de woning mogen op de verhuuropbrengst in mindering worden gebracht. Dit hoeft niet noodzakelijkerwijs een hypothecaire lening te zijn. Per woning geldt dat de financierings- en onderhoudskosten tot maximaal de bruto verhuuropbrengst in mindering mogen worden gebracht. Al het meerdere kan in de 4 navolgende jaren in mindering worden gebracht.
2. Bonificaties voor residenten 6 Een fiscaal resident die een woning voor permanente bewoning verhuurt (geen vakantieverhuur) heeft onder voorwaarden recht op een reductie van 60% (2015) van de netto verhuuropbrengst. Let op: de huurder dient de woning voor vaste bewoning te bestemmen. Bij onderverhuur, of indien de woning niet als woning wordt gebruikt maar bijvoorbeeld voor een zakelijke activiteit, vervalt het recht op de bonificatie: De huurder dient tussen de 18 en 30 jaar oud te zijn Het netto jaarinkomen van de huurder dient minimaal 7.455,14 te bedragen Er is sprake van een verhuur voor directe permanente bewoning door de huurder (wettelijk gereguleerd) Rekenvoorbeeld: Bruto verhuuropbrengst: 10.000 Aftrekbare kosten: 4.000 Netto verhuuropbrengst: 6.000 Bonificatie (60%) 3.600 Belastbaar bedrag: 2.400 progressief belast 20% - 47%
2. Belastingheffing in schema 7 Registratie per vastgoedobject noodzakelijk Resident (IRPF) Niet residenten (IRNR) Voorbeeld aftrekbare kosten + Bruto verhuuropbrengsten Bruto verhuuropbrengsten Kosten vereniging eigenaren -/- Aftrekbare kosten Aftrekbare kosten Verzekeringspremies -/- Bonificaties Gemeentelijke heffingen (IBI) = Belastbaar bedrag Belastbaar bedrag Bemiddeling- & juridische kosten x (20% - 47%) x belastbaar bedrag 20% x belastbaar bedrag Nutsvoorzieningen = Te betalen Inkomstenbelasting Te betalen Inkomstenbelasting Financierings- & onderhoudskosten Aangeven in jaaraangifte Aangeven in kwartaalaangifte Afschrijvingen (max 3%)
3. Spaanse vastgoed BV? 8 In deze publicatie hebben we de belastingheffing bij de verhuur van Spaans vastgoed door privé personen behandeld (residenten en niet-residenten). In sommige gevallen kan het echter interessanter zijn om het Spaanse vastgoed te verhuren vanuit(bijvoorbeeld een Spaanse vastgoed BV (Sociedad Limitada, SL). Per situatie kan bekeken worden wat tot de meest optimale situatie leidt. De exploitatie van Spaans vastgoed vanuit een Spaanse vastgoed BV kan interessant zijn indien bijvoorbeeld: hierdoor gebruik kan worden gemaakt van het speciale regime in de Spaanse overdrachtsbelasting (cash flow) hierdoor gebruik kan worden gemaakt van het speciale regime in de Spaanse VPB (verlaging tarief) om de belastingheffing in de Spaanse vermogens- en erfbelasting te beperken (economische activiteit) de wens bestaat om de juridische aansprakelijkheid te beperken de wens bestaat voor een meer professionelere/zakelijke uitstraling er met meerdere personen gezamenlijk wordt geïnvesteerd (flexibelere financieringsvormen) indien de Spaanse vastgoed activiteit onderdeel uitmaakt van een bredere (internationale) ondernemingsstructuur Mocht je willen weten wat voor jou de meest optimale variant is, laat het ons dan weten.
4. Over Loftsi 9 Wat kan Loftsi voor je doen? Loftsi is ambitieus, we groeien en zijn goed bekend met de fiscale en juridische wetgeving in Spanje. We helpen en adviseren particulieren en zakelijke partijen op Tax & Legal gebied in Spanje. Wat wij willen is dat je zeker weet dat het in Spanje 100% klopt en dat je Spaanse fiscale en juridische zaken net zo goed op orde zijn als in Nederland. Geen borrelpraat, wollige verhalen, maar concreet advies in je eigen taal. Zo hopen we dat je zorgeloos van Spanje kunt genieten. Heb je vragen of wil je weten hoe wij je kunnen helpen? Email: support@loftsi.nl Web: www.loftsi.nl Volg ons op Twitter @Loftsi Meld je via onze website aan voor onze nieuwsbrief
5. Disclaimer 10 Deze publicatie is met grote zorg samengesteld, maar... Deze publicatie is met grote zorgvuldigheid samengesteld. Voor mogelijke onjuistheden en/of onvolledigheden van de hierin verstrekte informatie aanvaardt Loftsi geen aansprakelijkheid. Evenmin kunnen aan de inhoud van deze publicatie rechten worden ontleend. De informatie kan ook nadrukkelijk niet als belastingadvies worden beschouwd. Wil je informatie gebruiken of delen met derden? Dat mag uiteraard, maar we zouden het waarderen als je onze naam en website vermeld of ons hiervan op de hoogte stelt. We kunnen je dan direct informeren over mogelijke bijzonderheden, uitzonderingen of extra voorwaarden die van toepassing zouden kunnen zijn op de in dit document genoemde informatie. Heb je suggesties of vragen? Laat het ons weten via support@loftsi.nl of neem contact met ons op via onze website www.loftsi.nl. Bedankt voor je interesse.