QuaWonen Krimpen aan den IJssel II! II III I! II Uil llllll I! Gemeente Krimpen aan den Dssel T.a.v. De heer J. Blankenberg Postbus 200 2920 AE KRIMPEN AAN DEN IJSSEL Datum: 15 juli 2016 Ons Kenmerk: U16.003793 Onderwerp: Dialoog over beleidsvarianten en financiële mogelijkheden van QuaWonen en indicatieve bestedingsruimte QuaWonen Bijlage: Geachte heer Blankenberg, Op 27 juni jl. heb ik u op de hoogte gebracht van de bijdrage van QuaWonen aan de volkshuisvesting in uw gemeente, in de periode 2017-2021. In deze brief informeren wij u over onderwerpen die in het ambtelijk overleg met QuaWonen van 28 juni ter sprake zijn geweest: 1. Vervolg dialoog aan de hand van de Transparantietool 2. Duiding indicatieve bestedingsruimte 3. Werkwijze en planning traject prestatieafspraken 1. Vervolg dialoog aan de hand van de Transparantietool Aanvankelijk stelden wij ons voor om het gesprek met gemeenten en huurdersorganisaties over financiële gevolgen van beleidskeuzes, na de zomer voort te zetten met behulp van de in opdracht van Aedes ontwikkelde Transparantietool. Recent zijn wij tot een ander inzicht gekomen. Wij hebben ons hierbij de volgende twee vragen gesteld:» Welke gegevens gebruiken we voor de dialoog met belanghouders over de financiële gevolgen van de beleidskeuzes? Zijn dat gegevens van de begroting 2016 of gegevens voor de begroting 2017?» Wat is een geschikt moment om in gesprek te gaan met belanghouders met behulp van de T- tool? De bijdrage (bod) van QuaWonen aan de volkshuisvestingsopgave in Krimpen aan den IJssel is gebaseerd op allerlei gesprekken die wij het afgelopen anderhalfjaar met belanghouders hebben gevoerd. Belanghouders hebben zich uitgesproken over de hoofdrichting (en prioriteiten) van onze maatschappelijke prestaties en de gewenste inzet van financiële middelen:» Meer woningen verduurzamen; «Extra nieuwbouw voor m.n. 1 - en 2 persoonshuishoudens (t.b.v. o.a. doorstroming en huisvesting bijzondere doelgroepen);» Samen met andere partijen langer thuis wonen (zelfstandige woning)van senioren bevorderen. Goed Postbus 27 IBAIM nr. NL76 BNGH 0285 1632 72 BTW nr. NL0027.76.200B01 " 2860 AA Bergambacht BIC BNGHNL2G KVK 24107420 WOnenmde info@quawonen.com Mnrnpenaiwoord
Voor deze dialoog met gemeenten en huurdersorganisaties over prioriteiten in beleidskeuzes hebben we de financiële effecten daarvan met ons eigen financieel programma doorgerekend. Het resultaat van deze doorrekening is dat de financiële ratio's groen zijn, bij stapeling van de geprioriteerde beleidsvarianten. We zijn druk bezig om dat inzicht te verwerken in de vorm van maatregelen en investeringen voor de begroting 2017 en de Meerjaren InvesteringsBegroting (MJIB). Recent heeft u van minister Blok een brief ontvangen over de indicatieve bestedingsruimte van QuaWonen (en andere corporaties) voor de periode 2016-2020. De discussie over de indicatieve bestedingsruimte staat wat ons betreft los van de voorbereiding van de Begroting 2017. Daar gaan we gewoon mee door uitgaande van het vastgestelde begrotingsstatuut en de beleidskeuzes uit ons bod aan gemeenten. In paragraaf 2 geven we een duiding aan deze indicatieve bestedingsruimte. Inmiddels heeft QuaWonen het bod uitgebracht aan de gemeenten. Nu ligt de eerste prioriteit bij het maken van prestatieafspraken (KadIJ) en meedenken met een woonvisie (K-waard). Daarmee zijn we tot de conclusie gekomen dat een dialoog aan de hand van de Transparantietool na de zomer, op basis van de Begrotingsgegevens 2016, geen toegevoegde waarde heeft. QuaWonen wil de dialoog over maatschappelijke prestaties, beleidskeuzes en financiële gevolgen daarom in de eerste maanden van 2017 organiseren. Dan maken we gebruik van een verbeterde versie van de Transparantietool (gericht op DEAB-woningen, incl. gegevens over marktwaarde, actuele financiële ratio's). De discussie gaat dan over de periode 2018-2022 en wordt gevoerd op basis van de begrotingsgegevens 2017. De uitkomst van de dialoog wordt gebruikt voor de voorbereiding van de begroting 2018. 2. Duiding indicatieve bestedingsruimte De Minister van BZK heeft de plicht gemeenten en huurders een indicatie te geven van de bijdragen die corporaties kunnen leveren aan de lokale volkshuisvestelijke ambities. Deze zogenaamde Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties (IBW) heeft mede als doel gemeenten en huurders te ondersteunen bij het komen tot prestatieafspraken. Vrijdag 24 juni 2016 heeft de Minister voor het eerst de IBW beschikbaar gesteld. Daarbij werden echter de cruciale nuanceringen niet vermeld. De IBW is berekend door te bepalen wat een corporatie maximaal extra kan lenen. Voor drie verschillende activiteiten is vervolgens bepaald hoe dit extra geleende geld ingezet kan worden: (l)investeren in nieuwbouw, (2)investeren in woningverbetering, (3) investeren in huurverlaging. De IBW wordt uitgedrukt in geldbedragen die QuaWonen maximaal zou kunnen lenen. Het gaat dus niet om cash geld dat de corporatie op de plank had liggen en direct beschikbaar is voor investeringen of huurverlagingen. Hierbij is de aanname gedaan dat het extra geleende geld in een jaar volledig besteed gaat worden, waarmee alle reserves in één keer worden opgemaakt. Het zal duidelijk zijn dat dit een zuiver theoretische benadering is die geen rekening houdt met mogelijke tegenvallers en risico's in de toekomst, noch gekeken naar wat verantwoord investeren is. Een mogelijk gevolg is wel dat er een verkeerd beeld ontstaat van de beschikbare middelen. Dit vraagt om een juiste interpretatie van de gegeven bestedingsruimte en een duiding van de genoemde bedragen.
IBW voor QuaWonen Voor wat betreft QuaWonen zíjn de volgende bedragen genoemd (x C 1.000): Investeren in Investeren in Huurverlaging nieuwbouw woningverbetering Gemeente 78.700 62.400 2.760 Krimpen a.d. IJssel Gemeente 85.300 67.600 3.000 Krimpenerwaard Totaal 164.000 130.000 5.760 De hier genoemde bedragen, zijn de theoretisch maximale bedragen die (éénmalig) geleend en extra uitgegeven kunnen worden. Dus in theorie kan voor nieuwbouw in 2017 éénmalig C 164 miljoen worden uitgegeven. Hierbij wordt er vanuit gegaan dat dit bedrag volledig financierbaar is, dat een investering voor de helft rendabel is en dat het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) akkoord zal zijn met deze maximale financiering. Want de vraag die gesteld mag worden is of meer lenen bijdraagt aan een hoger financieel en maatschappelijk rendement. QuaWonen heeft op dit moment een goede verhouding tussen eigen en vreemd vermogen. Door het gebrek aan nuancering van de IBW ontstaat de indruk dat we meer hadden moeten doen omdat we meer hadden kunnen lenen. Overkreditering is dan een reëel risico. Totstandkoming De IBW is vastgesteld op basis van een aantal financiële ratio's die het WSW hanteert voor haar sturing op de financiële positie van woningcorporaties. Dit zijn kengetallen die iets zeggen over de mate van liquiditeit en solvabiliteit van een corporatie. QuaWonen hanteert dezelfde ratio's, maar om te voorkomen dat de maximale ratio's worden overschreden, stellen we onze interne normen scherper vast: we hanteren een 'vluchtstrook' ten opzichte van de 'vangrail' van het WSW. Nut en noodzaak van een vluchtstrook staan niet ter discussie. De breedte van de vluchtstrook kan uiteraard wel onderwerp van discussie zijn. Onderstaand overzicht geeft de kritische grenswaarden weer die WSW hanteert, alsook de waarden die QuaWonen hanteert - inclusief'vluchtstrook': QuaWonen WSW Solvabiliteit 30 0 Xo 20O/O Rentedekkingsgraad (ICR) 1,6 1,4 DSCR 1,2 1,0 Loan to Value 70 o 7o 75 0 Zo Dekkingsratio 5QO/0 5QO/0 Voor investeringen is de Loan to Value de meest knellende ratio. Dit kengetal geeft de verhouding weer tussen de stand van de leningenportefeuille en de waarde van het vastgoed en mag volgens het WSW maximaal 750/0 bedragen (QuaWonen hanteert een maximum van 70 o Zo). In de begroting 2016 ging QuaWonen uit van een LTV van 61,8 0 Zo. Per saldo is dat dus een verschil van 13,2 0 Zo. Dit verschil vormt de basis voorde indicatieve bestedingsruimte die minister Blok heeft laten berekenen. Want in theorie kan dus er dus meer veel meer geleend worden door QuaWonen. Ook voor het bedrag aan huurverlaging is een berekening op deze wijze uitgevoerd. Hierbij moet vooral worden gekeken naar de jaarlijkse cash-flow, waarbij de ICR de knellende ratio is. De ICR (ook wel rentedekkingsgraad) is een verhoudingsgetal dat aangeeft hoeveel keer de rente kan worden betaald uit de operationele kasstromen.
Duiding van de IBW QuaWonen heeft op basis van de begroting 2016 gewerkt met de transparantietool van Aedes. Daarbij hebben we een bedrag gecommuniceerd met onze belanghouders als maximale investeringsruimte, dat was een bedrag van ca. C 25 miljoen. Nu de minister een bedrag heeft genoemd van C 164 miljoen, is het goed om beide bedragen te duiden en de verschillen te analyseren: (uitgangspunt van de analyse is investeren in nieuwbouw) 1. Waarde-toevoeging In de doorrekening van QuaWonen is, voorzichtigheidshalve, geen waarde-toevoeging verondersteld, ons maximum was gebaseerd op investeringen in renovatie/energie-aanpak. Deze investeringen hebben doorgaans een beperkt waarde toevoegend effect. De indicatieve bestedingsruimte is gebaseerd op een investering die voor 54 0 7o rendabel is. Dit heeft een groot effect: doordat de noemer van de breuk als gevolg van investeringen (de waarde) stijgt, kan er weer meer bijgeleend worden om tot de maximale verhouding te komen. Er ontstaat een verschil van bijna C 40 miljoen. 2. Begroting 2017 in plaats van 2016 De IBW is berekend op basis van de geprognosticeerde ratio's over 2017. De IBW kijkt hierbij naar de voorgenomen investeringen over de periode 2016-2020. De investeringen die QuaWonen in de begroting heeft opgenomen voor de periode 2021-2025 (samen ruim C 100 miljoen) blijven buiten de berekening van de IBW. 3. Eigen norm (de vluchtstrook) QuaWonen heeft de ruimte ingekleurd, die maximaal bij geleend mag worden tot de maximale LTV van de eigen norm (70 o Zo). Het verschil met de eigen norm en de WSW-norm is vijf procent. Dit verschil is aanzienlijk en loopt op tot C 40 miljoen. De hoogte of laagte van de IBW is daarnaast sterk afhankelijk van rekenparameters die zijn gehanteerd. In 2015 is het bezit van QuaWonen als gevolg van parameterwijzigingen op papier in een keerc 33 miljoen meer waard geworden. De beweging kan in een ander jaar uiteraard ook net andersom zijn. De grondslag voor de bepaling van de IBW is dan ook volatiel. Bovenstaande analyse geeft één ding heel duidelijk aan: een klein verschil in uitgangspunten kan tot een enorm verschil in uitkomsten leiden. Risicovol De uitkomsten van de IBW zijn dan ook erg risicovol. De Autoriteit Woningcorporaties (AW) waarschuwt hier ook voor: de verwachtingen van een gemeente over wat een corporatie kan investeren zouden hierdoor mogelijk 'te hoog gespannen zijn', waarschuwt de Autoriteit. De toezichthouder wil niet dat 'met dit instrument het idee post vat, dat de sector vrijwel ongelimiteerd beschikbare middelen tot zijn beschikking heeft'. 'Vanuit de optiek van prudentieel toezicht is dat zeer risicovol', aldus de AW. Conclusie Op vele manieren kan de investeringsruimte van een corporatie berekend worden, die hele verschillende bedragen als uitkomst geven. QuaWonen heeft hier vorig jaar een begin mee gemaakt. We beogen hiermee maximale transparantie te geven in onze te besteden middelen. De uitkomsten van de IBW zouden, zonder nuancering, kunnen leiden tot het idee dat QuaWonen toch niet maximaal transparant is geweest. We hopen met deze notitie duidelijk te hebben gemaakt dat dit niet het geval is. Het is een verschil in uitgangspunten dat steeds tot geheel andere waarden zal leiden. Dit laat onverlet dat er bestedingsruimte is en dat QuaWonen bereid is hierover in gesprek te gaan. We zijn daartoe in 2015 gestart met inzicht te geven, samen te verkennen welke opgave er opgepakt moet worden. Daarbij moet het niet gaan om de onderliggende bedragen of definities, maar veel meer over de opgave. Maar omdat we toch graag een koppeling willen leggen met de IBW, gaan we wel proberen om, via Aedes, de transparantietool zoveel mogelijk te laten aansluiten op de berekende bedragen door de Minister. Want eenduidigheid in de communicatie is op dit onderwerp van groot belang.
3. Werkwijze en planning traject prestatieafspraken Krimpen aan den IJssel Om direct na de zomervakantie te kunnen starten met de uitwerking van prestatieafspraken is het idee om een werkgroep te vormen, die een voorzet gaat doen voor uitwerking van het bod in een update van de prestatieafspraken. In die werkgroep zitten 2 medewerkers van QuaWonen, 2 medewerkers van de gemeente en 2 leden van de Stichting Huurdersbelang. De globale op ambtelijk niveau afgestemde planning (2016) van het traject ziet er dan als volgt uit: «September: gezamenlijke voorbereiding teksten (3 bijeenkomsten)» Oktober: uitloop en akkoord afzonderlijke partijen» Vóór 1 december: handtekening van alle partijen onder de update «Vóór 15 december: update ter informatie naar de raad» 15 december: QuaWonen stuurt de update prestatieafspraken naar de minister (wettelijk voorgeschreven). Mocht u naar aanleiding van het voorgaande vragen of opmerkingen hebben, dan verzoek ik u contact met mij op te nemen. Op 22 september a.s. is er een regulier Bestuurlijk Overleg waarin de genoemde punten aan de orde kunnen komen. Mocht u daaraan eerder behoefte hebben dan ben ik graag bereid om een en ander mondeling toe te lichten. Met vriendelijke groet, Rob van den Broeke Directeur-Bestuurder