NOTA GRONDPRIJZEN 2012
(vastgesteld door burgemeester en wethouders op 20 december 2011) December 2011
Inhoudsopgave Inleiding 4 Grondprijzen 2012 1. Woningbouw 5 1.1. Grondprijzen Vinex-locatie De Volgerlanden 5 1.2. Grondprijzen Plan Oostendam 7 1.3. Grondprijzen voormalig Nebiprofaterrein 7 2. Bedrijfsterreinen 7 3. Kantoren 7 4. Winkels/horeca 7 5. Overige bestemmingen commercieel 8 6. Overige bestemmingen niet-commercieel 8 7. Richtprijs uitgifte openbaar groen 8 8. Verhuringen 9 8.1. Verhuringen van grond 9 8.2. Verhuringen van gebouwen 9 3
Inleiding De gemeenteraad heeft op 6 juli 2009 de Nota grondbeleid van de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht Grond voor beleid, (hierna: de Nota) vastgesteld. Daarin stelt de gemeenteraad de kaders voor het door het college van burgemeester en wethouders (hierna: het college) uit te voeren grondbeleid. De Nota formuleert richtlijnen met betrekking tot de vorm van het grondbeleid, het grondprijsbeleid, de financiële grondslagen en het risicomanagement en het omgaan met voorzieningen van algemeen nut in de exploitaties. Op grond van de Nota stelt het college ieder jaar in november/december de Nota Grondprijzen vast. Deze nota vertaalt het hiervoor aangegeven theoretisch kader naar de praktijk en noemt de prijzen en/of uitgangspunten voor de bepaling daarvan, die voor de concrete doeleinden/functies gelden. De Nota Grondprijzen wordt na vaststelling door het college ter kennisneming aangeboden aan de gemeenteraad. De in de hierbij aangeboden genoemde prijzen gelden voor het kalenderjaar 2012. 4
Grondprijzen 2012 1. Woningbouw Woningbouw vindt plaats binnen de Vinex-locatie De Volgerlanden, het Plan Oostendam en binnen de locatie aangeduid als het voormalige Nebiprofaterrein. Voor de vaststelling van de grondprijs voor de toekomstige bouwlocaties geldt dat aansluiting wordt gezocht bij de methodiek die wordt gebruikt in de Vinex-locatie De Volgerlanden. 1.1. Grondprijzen Vinex-locatie De Volgerlanden Voor de Vinex-locatie De Volgerlanden gelden per segment de grondprijzen zoals opgenomen in het overzicht op de volgende pagina. Op basis van de vastgestelde grondexploitatie per 1 januari 2011 en het daarin geldende inflatiepercentage, worden de grondprijzen naar 2012 met 1% verhoogd. De samenwerkingsovereenkomsten met de markt- en samenwerkingspartijen gaan uit van een minimale jaarlijkse grondprijsstijging 2,5%. Vanwege de stagnatie in de bouwgrondverkopen echter is een prijsstijging van de grondprijzen vanaf 2008 losgelaten. Naar 2012 toe is evenwel gekozen de grondprijzen met 1% te verhogen. Ter onderbouwing van deze verhoging wordt aangegeven dat de indexering vanaf 2008 niet meer heeft plaatsgehad en dat, hoewel de transactieprijzen in de bestaande bouw dalen, de koopsommen voor nieuwbouwwoningen min of meer gelijk blijven, in ieder geval niet dalen en de bouwkosten afnemen. Uitdrukkelijk wordt gemeld dat de hiervoor genoemde grondprijzen en indexatie geldt voor de nietvoorbelaste terreinen. Indien de uitgeefbare terreinen worden voorbelast, zullen de prijzen een extra stijging ondergaan. De doorberekening van deze kosten van het voorbelasten zullen nog nader worden besproken en worden afgestemd met de markt- en samenwerkingspartijen. Voor wat betreft de sociale woningbouw volgen de grondprijzen de afspraken uit de PALT Drechtsteden. De grondprijs sociale woningbouw voor 2012 wordt bepaald aan de hand van artikel 15.1.4. PALT. In dit artikel is geregeld dat de grondprijs voor sociale woningen jaarlijks wordt aangepast aan de hand van het percentage waarmee de huurtoeslaggrenzen bedoeld in artikel 20 van de Wet op de huurtoeslag worden gewijzigd. Dit percentage is pas bekend in de loop van het najaar zodra de nieuwe circulaire van het ministerie verschijnt. Aangezien deze circulaire nog niet is ontvangen, zijn in deze nota nog de prijzen van 2011 opgenomen. De prijzen worden nog aangepast tot maximaal het nog bekend te maken percentage. Voor de aan particulieren uit te geven kavels gelden de in het overzicht opgenomen meterprijzen als indicatief. De daadwerkelijke prijzen worden op basis van een taxatie per kavel bepaald. 5
Op basis van het voorgaande gelden voor het jaar 2012 per segment de navolgende grondprijzen: Overzicht verdeling prijscategorieën en bijbehorende kavelprijzen: Woningdifferentiatie en grondprijzen 2012: Woningdifferentiatie Grondprijzen: (excl. BTW) Grondprijzen Segment: Categorie Opp per m² Kavelprijs basisprijs Quote Kavelprijs (indicatief) (indicatief) (2012) VON (incl. BTW) 1)Dit zijn prijzen per prijspeil 2011, de prijzen worden verhoogd naar prijspeil 2012 met maximaal het percentage waarmee de huurtoeslaggrenzen stijgen bedoeld in artikel 20 van de Wet op de huurtoeslag (conform afspraken PALT Drechtsteden ) 2) prijzen indicatief; worden op basis van taxatie per kavel bepaald 3) grondprijs wordt gerekend over de basisprijs VON excl.19% BTW 4) grondprijs wordt bepaald middels de grondquote over de werkelijke verkoopprijs VON excl. 19% BTW (1-1-2012) 3) 1 Huur: Egw ca. 115 142 13.758 1) (excl. BTW) 2 mgw ca. 45 273 10.318 1) 3A Koop: egw soc. ca. 125 131 13.758 1) 3B mge 4 egw 155-185 ca. 125 254 31.743 171.700 22,0% 31.743 5A 185-220 ca. 140 282 39.530 204.525 23,0% 39.530 5B 220-260 ca. 170 294 49.906 242.400 24,5% 49.906 6A 260-310 ca. 210 311 65.311 287.850 27,0% 65.311 6B 310-360 ca. 260 324 84.161 338.350 29,6% 84.161 7A 360-430 ca. 285 348 99.235 398.950 29,6% 99.235 7B 430-510 ca. 340 347 118.077 474.700 29,6% 118.077 7C > 510 ca. 425 301 128.126 515.100 29,6% 128.126 (4) 8A kavels < 450 ca. 350 397 138.926 2) 138.926 8B kavels < 675 ca. 560 397 222.281 2) 222.281 8C kavels < 1.000 ca. 840 364 305.424 2) 305.424 8D kavels > 1.000 ca. 1.200 328 393.900 2) 393.900 9A mgw 175-205 ca. 70 357 24.995 191.900 15.5% 24.995 9B 205-260 ca. 75 447 33.546 234.825 17,0% 33.546 9C 260-320 ca. 80 585 46.766 292.900 19,0% 46.766 9D > 320 ca. 90 664 59.751 323.200 22,0% 59.751(4) Overschrijding maximale VON-prijs Als de woning verkocht wordt kan blijken dat door marktwerking een hogere VON-prijs kan worden gerealiseerd dan afgesproken volgens het geldende segment voor die woning. In dat geval dient de marktpartij na aftrek van meerkosten duurzaam bouwen en kwaliteitslabels en BTW 50% van de meeropbrengst af te dragen aan de gemeente. Bijdrage marktpartijen in deficit De bijdrage in het deficit is conform de grondexploitatie voor 2012 is vastgesteld op 5.129,-. 6
Europese regelgeving Onderzocht wordt nog hoe de heffing van de bijdrage per woning voor duurzaam bouwen en kwaliteitslabels en de heffing van de bijdrage in het deficit zich verhouden met de Europese regelgeving. 1.2. Grondprijzen Plan Oostendam Met betrekking tot het Plan Oostendam zijn in de op 17 februari 2006 met Rhiant gesloten samenwerkingsovereenkomst de volgende grondprijzen vastgelegd: Soort woning grondprijs per m2 Koopwoning (vrije sector) 324,00 De bovenstaande meterprijs geldt exclusief BTW en exclusief kosten koper, prijspeil 1 januari 2007. Rhiant realiseert volgens planning nog 3 blokken van 2 onder1 kap- vrije sector koopwoningen aan de Veersedijk/Onderdijk. Ten behoeve daarvan wordt nog een deelperceel aan Rhiant in eigendom overgedragen. De koopsom voor deze grond is door Rhiant al aan de gemeente betaald. 1.3 Grondprijzen voormalig Nebiprofaterrein De verkoopprijs voor de bouwgrond (opp. circa 10.600 m2) in het deelgebied van het voormalig Nebiprofaterrein en omgeving is in de op 19 oktober 2009 met de ontwikkelaar V.O.F Arta Vastgoed gesloten exploitatie- en realisatieovereenkomst bepaald op 4.000.000,--, exclusief BTW, prijspeil 2009. 2. Bedrijfsterreinen Binnen de gemeente zijn de volgende bedrijfsterreinen gelegen, die door de gemeente ontwikkeld zijn: - Antoniapolder - Grotenoord - De Sandeling Op deze terreinen zijn geen gronden meer beschikbaar voor uitgifte. In voorbereiding is de ontwikkeling tot bedrijfsterrein van het gebied Ambachtsezoom (begrensd door Zuidwende/Ambachtsezoom, Krommeweg, Betuwespoorlijn, Langeweg, De Baak en Reeweg). De eerste gronduitgiftes zullen naar verwachting niet eerder dan in 2013/2014 kunnen plaatsvinden. Grondverkoopprijzen in het projectgebied Ambachtsezoom zijn nog niet bekend. Als basis voor de berekening van de grondwaarde per m² geldt het uitgangspunt dat hiervoor is vastgelegd in de Nota grondbeleid van de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht, Grond voor beleid. 3. Kantoren De gemeente heeft geen uitgeefbare kantoorlocaties beschikbaar. Als basis voor de berekening van de grondwaarde per m² geldt overigens het uitgangspunt dat hiervoor is vastgelegd in de Nota grondbeleid van de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht, Grond voor beleid. 4. Winkels/horeca De gemeente heeft geen uitgeefbare gronden beschikbaar voor winkel- en horecadoeleinden beschikbaar. Als basis voor de berekening van de grondwaarde per m² geldt het uitgangspunt dat hiervoor is vastgelegd in de Nota grondbeleid van de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht, Grond voor beleid". Voorts is bij de berekening de Floor Space Index (FSI) van toepassing. De FSI is het verhoudingsgetal tussen het aantal vierkante meters bruto vloeroppervlak (BVO) en de kavelgrootte. Bij een FSI lager dan 1 geldt de grondprijs per m² uitgeefbaar. Bij een FSI hoger dan 1 geldt de grondprijs 7
per m² BVO. Dit uitgangspunt geldt voor het gebied De Volgerlanden ook voor de grondprijzen, zoals hierna genoemd onder punt 5 Overige bestemmingen commercieel en punt 6 Overige bestemmingen niet-commercieel, onderdeel Maatschappelijke voorzieningen. 5. Overige bestemmingen commercieel Bij deze categorie kan gedacht worden aan bijvoorbeeld een locatie waar een kinderopvangfaciliteit wordt gerealiseerd. De daadwerkelijke uitgifteprijs wordt voor dergelijke gevallen op bouwplanniveau bepaald middels een taxatie op het moment dat een uitgifte concreet wordt en bekend is welke functie het betreft. In bijvoorbeeld een zorgcluster kunnen nog de functies commercieel (huisarts, tandarts) en semicommercieel (overige functies) worden onderscheiden. Schematisch weergegeven gelden voor de overige commerciële bestemmingen de volgende grondprijzen: Overige bestemming commercieel grondprijs per m2 Kinderopvangfaciliteit taxatie t.t.v. uitgifte Zorgcluster, commercieel (huisarts, tandarts etc.) 286,34 Zorgcluster, semi-commercieel (overige functies) 214,74 Bovenstaande meterprijzen gelden exclusief BTW en exclusief kosten koper, prijspeil 2012 (zie ook de grondexploitatie 2011). Jaarlijks worden deze meterprijzen geïndexeerd op basis van de in de grondexploitatie De Volgerlanden aangegeven systematiek. Op grond hiervan is voor 2012 een prijsindexatie toegepast van 1%. Daarnaast is de FSI-berekening van toepassing. Zie hiervoor de toelichting bij punt 4. 6. Overige bestemmingen niet-commercieel Onder deze categorie vallen niet alleen maatschappelijke voorzieningen als scholen, culturele centra, sportaccommodaties etc., maar ook voorzieningen als kerken met bijgebouwen vallen eronder. Richtprijs voor het gehele gebied van de gemeente (gebaseerd op de prijzen die voor het gebied De Volgerlanden gehanteerd worden): Overige bestemmingen niet-commercieel grondprijs per m2 Scholen, culturele centra, sportaccommodaties, kerken etc. 143,16 Bovenstaande meterprijs geldt exclusief BTW en exclusief kosten koper, prijspeil 2012 (zie ook de grondexploitatie De Volgerlanden). Jaarlijks worden deze meterprijzen geïndexeerd op basis van de in de grondexploitatie De Volgerlanden aangegeven systematiek. Op grond hiervan is voor 2012 een prijsindexatie toegepast van 1%. Daarnaast is de FSI-berekening van toepassing. Zie hiervoor de toelichting bij punt 4. 7. Richtprijs uitgifte openbaar groen Openbaar groen grondprijs per m2 Prijs per m2 voor 0 tot en met 50 m2 250,00 Prijs per m2 van 50 m2 tot en met 100 m2 200,00 Prijs per m2 vanaf 100 m2 150,00 Bovenstaande meterprijzen gelden exclusief BTW en exclusief kosten koper. Deze prijzen gelden voor het kalenderjaar 2012. (zie ook de grondexploitatie 2011). 8
8. Verhuringen De verhuur kan betrekking hebben op gronden en op gebouwen. 8.1 Verhuringen van grond De berekeningsbasis voor de huurprijs per m² per jaar is de grondverkoopwaarde voor het object zoals aangeduid in de Nota grondbeleid van de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht, Grond voor beleid. Daarop wordt het percentage van de geldende wettelijk rente consumententransacties (1 juli 2011: 4%) toegepast. Er wordt nog nader onderzocht of de geldende huurprijzen, los van de mogelijkheid de huurprijs te indexeren, kunnen worden herzien. 8.2 Verhuringen van gebouwen Omdat de verhuur van gebouwen slechts sporadisch voor komt, is er voor gekozen per geval de in rekening te brengen huurwaarde te laten taxeren. 9