KDK/05830/i.02254 Beleid Woningsplitsing en meergeneratiewoningen 1. Aanleiding In de toelichting van het bestemmingsplan Buitengebied is opgenomen dat woningsplitsing alleen mogelijk is voor karakteristieke en cultuurhistorisch waardevolle panden en karakteristieke en cultuurhistorisch waardevolle voormalige agrarische bedrijven. De minimale omvang van het te splitsen pand is 800 m3. Op deze wijze wordt een mogelijkheid geboden om aan dergelijk waardevolle panden een nieuwe invulling te geven en het pand daarmee te kunnen behouden. Omdat ten tijde van het vaststellen van het bestemmingsplan nog werd gewerkt aan de inventarisatie en waardering van de waardevolle panden, is de woningsplitsing niet in de regels opgenomen. Met als gevolg dat het bestemmingsplan woningsplitsing in geen enkel geval toestaat. Wel is aangegeven dat nadat de inventarisatie is afgerond en een waarde is toegekend aan de diverse gebouwen, met een paraplubestemmingsplan de regeling voor woningsplitsing zal worden ingepast. Inmiddels heeft de inventarisatie van waardevolle bebouwing plaatsgevonden. In een paraplubestemmingsplan zullen maatregelen ten aanzien van en aanwijzing van waardevolle panden worden vastgelegd. Dat betekent dat op dit moment niet in de bestemmingsplannen is vastgelegd welke panden in aanmerking komen voor woningsplitsing. Ook is nog niet duidelijk is wanneer het (voor)ontwerpbestemmingsplan hiervoor ter visie wordt gelegd. In het onlangs vastgestelde Afwijkingenbeleid is daarom dan ook opgenomen dat er geen medewerking wordt verleend aan woningsplitsing. Omdat er een aantal (terugkerende) verzoeken zijn, achten we het belangrijk om vooruitlopend op de paraplubestemming cultuurhistorie een beleidslijn vast leggen. De vraag naar woningsplitsing binnen de kernen komt niet of nauwelijks voor. Dit heeft er mee te maken dat de woningen binnen de kern vrijwel altijd te klein zijn om te kunnen splitsen. In deze notitie zal het dan ook gaan om woningsplitsing in het buitengebied. Omdat we naast verzoeken tot woningsplitsing ook verzoeken krijgen over de mogelijkheden van mantelzorg en zogenaamde meergeneratiewoningen (ook wel kangoeroewoningen genaamd), wordt in deze notitie ook aandacht besteed aan deze bijzondere woonvormen. 2. Definities Woningsplitsing Bij woningsplitsing is sprake wanneer een tweede zelfstandige woning, die permanent wordt bewoond door één afzonderlijk huishouden, wordt gecreëerd binnen een reeds bestaande woning. Inwoning Van inwoning is sprake als er een gemeenschappelijk huishouden wordt gevoerd en de verblijfsruimten en voorzieningen gemeenschappelijk worden gebruikt. Andere aspecten kunnen zijn dat er geen gescheiden nutsaansluitingen zijn. Er is geen sprake van een tweede zelfstandige woning. Mantelzorg Mantelzorg is veelal van tijdelijke aard. Een indicatie van een specialist is nodig om aan te tonen dat er sprake is van mantelzorg. Het kan zijn dat er behoefte is aan extra woonruimte. Die kan worden gerealiseerd in een bijgebouw of een tijdelijk bouwwerk. Soms behoort inwoning tot de mogelijkheden. Meergeneratiewoning Eén woning die krachtens een omgevingsvergunning geschikt is gemaakt voor bewoning door twee huishoudens met een familierelatie en met een fysieke koppeling tussen de woonruimtes, waarbij sprake is van inwoning gerelateerd aan de familierelatie. Er is dus sprake van een vorm van inwoning waarbij twee afzonderlijke huishoudens worden gevoerd. 1
3. Huidig beleid Bij het opstellen van het bestemmingsplan Buitengebied is als uitgangspunt genomen dat woningsplitsing niet wordt toegestaan, tenzij er sprake is van een woonboerderij die cultuurhistorisch waardevol is. In geval van waardevolle bebouwing kan het splitsen van de woning het behoud en van het betreffende pand waarborgen en een positieve invloed hebben op de staat van het onderhoud. Zoals hiervoor aangeven is dit (nog) niet in de regels van het bestemmingsplan opgenomen. In het voorontwerp-bestemmingsplan was de volgende bepaling opgenomen: Splitsing wordt alleen toegestaan als het een woonboerderij betreft. De inhoud van een dergelijk pand moet minimaal 800 m3 zijn. Bovendien dient de cultuurhistorische en architectonische waarde niet aangetast te worden. Als er veel bebouwing aanwezig is, zoals voormalige bedrijfsgebouwen, dienen deze gesloopt te worden als dat meer bedraagt dan 100 m2 die per woning zijn toegestaan, tenzij deze bebouwing ook een cultuurhistorische waarde heeft. Cultuurhistorie Korendijk De inventarisatie heeft plaatsgevonden. Daarbij zijn drie verschillende gradaties in waarde toegekend: zeer hoog, redelijk hoog en hoog. Naar alle waarschijnlijkheid zal alleen aan de allerhoogste waarde (zeer hoog) in het bestemmingsplan verankerd worden. 4. Argumenten waarom niet in alle gevallen mee gewerkt wordt aan woningsplitsing Uitgangspunt bestemmingsplan Buitengebied 2013 is dat nieuwe bouwsteden, bedrijven en woningen niet (zondermeer) zijn toegestaan. Verstening van het buitengebied dient tegengegaan te worden (kernkwaliteit openheid) Hoewel op het eerste gezicht lijkt dat woningsplitsing niet leidt tot extra verstening omdat er binnen bestaande bebouwing gesplitst wordt, klopt die redenatie niet. Vrijwel altijd gaat het om woningen met aangebouwde schuren, waarbij de schuur wordt omgebouwd tot woning. Volgens het geldende bestemmingsplan mogen bij woningen 100 m2 aan bijbehorende bouwwerken worden gerealiseerd. Hierbij zijn geen voorwaarden opgenomen zoals bijvoorbeeld dat de oppervlakte van de aan en bijgebouwen afhankelijk is van de grootte van het perceel of tenminste de helft van het perceel dient onbebouwd te blijven. Bij de te splitsen woning is de aangebouwde schuur vrijwel altijd het bijbehorend bouwwerk en zullen er op het perceel geen of vrijwel geen andere bouwwerken aanwezig zijn. Bij woningsplitsing ontstaan twee woningen. Hierbij kan dus totaal 200 m2 aan bijbehorende bouwwerken worden gerealiseerd. Aangezien de aanwezige schuur wordt omgebouwd tot woning zal er nieuwe behoefte ontstaan aan bijgebouwen. Met als gevolg verdergaande verstening. Vrijstaande veldschuren kunnen niet omgebouwd tot woning. Hier is geen namelijk geen sprake van splitsing. Nieuwe bebouwing bij voorkeur oprichten binnen bestaand stads- en dorpsgebied Om zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren is in artikel 3.1.6, lid 2 Bro de Ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen. Op basis van drie tredes moeten stedelijke ontwikkelingen gemotiveerd te worden. Daarbij moet worden gekeken of er sprake is van een regionale behoefte aan de stedelijke ontwikkeling. Bij voorkeur in bestaand stads- en dorpsgebied en als dat niet mogelijk is of de ontwikkeling passend ontsloten kan worden. Alhoewel volgens de jurisprudentie de realisatie van één woning geen stedelijke ontwikkeling is, dient een zorgvuldige motivering over de ruimtelijke inpassing wel plaats te vinden. Er is immers sprake van een (partiële) herziening van het bestemmingsplan. Zoals hiervoor al is gezegd is het uitgangspunt van het bestemmingsplan Buitengebied dat er geen nieuwe woningen worden toegestaan. 2
5. Redenen waarom woningsplitsing wordt aangevraagd De redenen waarom gevraagd wordt woningen te splitsen zijn divers. Uit diverse gesprekken met initiatiefnemers blijkt dat meest voorkomende redenen zijn: Kinderen aan een relatief goedkope woning helpen; Financieel voordeel omdat de kosten van de grote woning c.q. perceel worden gedeeld, waardoor het wonen aantrekkelijker wordt; Men wil in de buurtgemeenschap blijven wonen, maar er zijn voor hen geen (financieel) passende/geschikte woningen voorradig; Ouders kunnen makkelijk kleinkinderen opvangen, later wil men voor de ouders zorgen als dat nodig blijkt (hierbij is (nog) geen sprake van mantelzorg); Perceel en bebouwing worden te groot om te onderhouden als men ouder wordt. 6. Voor- en nadelen woningsplitsing Cultuurhistorisch waardevolle panden krijgen (financiële) impuls om te in stand gehouden te worden; De staat van onderhoud kan worden verbeterd (vermindering verpaupering oude bebouwing); Het woon- en leefklimaat komt onder druk te staan doordat er meerdere huishoudens op het perceel aanwezig zijn. Dat betekent een hogere intensiteit; Hogere parkeerdruk, meer verkeersbewegingen; Mogelijke aantasting van de stedenbouwkundige opzet; Meer behoefte en meer mogelijkheden voor bijbehorende bouwwerken, waardoor verstening toeneemt; Meestal sprake van dijkwoningen, waardoor de geluidsintensiteit op de gevel meestal te hoog is (hoger dan voorkeurswaarde van 48 db; Planologisch worden bij voorkeur extra/nieuwe woningen binnen of aansluitend op bestaand stads- en dorpsgebied gerealiseerd. 7. Beleid Woningsplitsing in de andere gemeenten binnen de Hoeksche Waard Uit onderzoek naar het beleid van de andere gemeenten in de Hoeksche Waard blijkt dat er twee gemeenten zijn die woningsplitsing niet toestaan. De andere gemeenten staan woningsplitsing toe als er sprake is van cultuurhistorische waarde. Alleen de gemeente Oud-Beijerland staat woningsplitsing ook toe als aangetoond wordt dat er sprake is van sociaal-maatschappelijke noodzaak. Overigens heeft de gemeente Oud-Beijerland slechts een klein buitengebied. Voor de gemeente Korendijk geldt dat de gemeenteraad heeft uitgesproken dat het buitengebied vooral bedoeld is voor innovatie van de agrarische sector. 8. Mantelzorg Bij mantelzorg is sprake van een tijdelijke woonbehoefte. Het realiseren van woonruimte voor mantelzorg is geregeld in het bestemmingsplan. Op grond van artikel 2.22 Wabo juncto artikel2, lid3, onder b Bor kan een mantelzorgwoning vergunningsvrij worden gebouwd. Dat betekent dat voor dit onderdeel geen nader beleid noodzakelijk is. Bovendien zijn in het bestemmingsplan Buitengebied bepalingen opgenomen voor mantelzorg. 9. Meergeneratiewoning Het komt steeds vaker voor dat de vraag wordt voorgelegd of in een woning zelfstandige huisvesting kan worden aangeboden aan inwonende ouders of inwonend kind zonder dat er sprake is van mantelzorg (dus 3
geen medische indicatie). Men heeft dat soort situaties niet de intentie om de woning c.q. het perceel te splitsen. Wat men wil, is een zogenaamde meergeneratiewoning waarbij er twee woongedeeltes binnen een woning aanwezig zijn die met elkaar zijn verbonden. Soms wenst men een bijgebouw om te vormen tot ondergeschikte woning. Feitelijk is er sprake van inwoning waarbij men allebei een zelfstandig huishouden voert. Volgens het algemene begrip woning wordt er één afzonderlijk huishouden gevoerd. Om die reden kan een meergeneratiewoning alleen mogelijk gemaakt worden door af te wijken. Door de wijzigingen in de zorg, blijven ouderen steeds langer zelfstandig wonen. Voorzien wordt dat de vraag naar de meergeneratiewoning zal toenemen. Immers, hoewel ouders nog geen directe mantelzorg nodig hebben, wil men ouders soms liever in de buurt hebben om zo nodig ondersteuning te bieden. Belangrijk is dat er sprake blijft van één woning, zowel qua uitstraling als planologisch. Dat betekent dat de ondergeschikte woning altijd verbonden dient te zijn met het hoofdgebouw en toegankelijk te zijn via het hoofdgebouw. De voorzieningen zoals garage/berging, tuin, nutsvoorzieningen (gas, licht en water) worden gedeeld. Wel kunnen de beide wooneenheden een eigen keuken en badkamer hebben. 10. Voorstel voor beleid Omdat in het bestemmingsplan Buitengebied alleen in de toelichting is opgenomen welk beleid wordt gevoerd ten aanzien van woningsplitsing, maar er nog geen juridische regeling opgenomen is, is het van belang om in beleid vast te leggen welke beleidslijn wordt gevolgd, en welke voorwaarden zijn verbonden aan het meewerken aan de afwijking. Woningsplitsing Het college kan middels een omgevingsvergunning medewerking verlenen aan woningsplitsing met dien verstande dat: a. Splitsing alleen toegestaan is indien het een (voormalige) woonboerderij betreft; b. Splitsing alleen toegestaan is als de (voormalige) woonboerderij een zeer hoge cultuurhistorische waardering heeft; c. De inhoud van het te splitsen pand minimaal 800 m3 moet bedragen; d. Bij splitsing maximaal twee volwaardige woningen mogen ontstaan, met beide een inhoud van ten minste 350 m3; e. De inhoud van elke afzonderlijke woning na splitsing niet mag worden vergroot; f. Na splitsing de twee woningen niet mogen worden gesloopt en vervangen door twee vrijstaande woningen; g. Het bestaande architectonische karakter van de woonboerderij en daaraan te onderkennen cultuurhistorische waarden, niet wezenlijk aangetast mogen worden; h. Er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de in de omgeving aanwezige functies en waarden; i. Er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de belangen van eigenaren en gebruikers van omliggende gronden; j. Voldaan wordt aan de eisen ingevolge de Wet geluidhinder; k. Voor zover sprake is van de aanwezigheid van meer bijbehorende bouwwerken dan de 100 m2 die als bijbehorend bouwwerk per woning zijn toegestaan, die gebouwen dienen te worden gesloopt, met uitzondering van de bijbehorende bouwwerken die vallen onder de cultuurhistorische waarde; l. De gesloopte bebouwing niet mag worden teruggebouwd; m. Wordt voorzien in de toename van het aantal parkeerplaatsen volgens de parkeernorm, waarbij bij voorkeur het parkeren op eigen terrein dient plaats te vinden. 4
Omdat het woningen buiten de bebouwde kom betreft, dient de uitgebreide procedure (artikel 2.12 lid 1 onder 3 Wabo) gevoerd te worden. 5
Meergeneratiewoning Het college kan middels een omgevingsvergunning medewerking verlenen aan het gebruik van een deel van het hoofdgebouw of bijbehorende bouwwerken bij een woning als afhankelijke woonruimte (inwoning) met dien verstande dat: a. Inwoning in beginsel dient plaats te vinden in of direct aansluitend aan de woning, waarbij de afhankelijke woonruimte een onderlinge verbinding met de woning dient te hebben; b. Realisering dient plaats te vinden binnen bestaande bouwmassa dan wel binnen de uitbreidingsmogelijkheden die het bestemmingsplan biedt; c. Maximaal 80 m2 van het hoofdgebouw en/of bijbehorend bouwwerk mag worden gebruikt ten behoeve van inwoning; d. Er sprake blijft van één woning met één huisnummer en gemeenschappelijke voorzieningen; e. Er geen twee zelfstandige woningen worden gecreëerd; f. Wordt voorzien in de toename van het aantal parkeerplaatsen volgens de parkeernorm, waarbij bij voorkeur het parkeren op eigen terrein dient plaats te vinden. Binnen de bebouwde kom kan een meergeneratiewoning met een kruimelgeval (artikel 4, lid 9 bijlage II Bor) gerealiseerd worden. Buiten de bebouwde kom dient de uitgebreide procedure gevoerd te worden (artikel 2.12, lid 1, onder 3 Wabo). De voorwaarden waaronder de meergeneratiewoning wordt toegestaan, worden ook in een privaatrechtelijke overeenkomst met de eigenaar/aanvrager vastgelegd. 6