Welkom in RijswijkBuiten Kluswoningen 2.0 INSPIRATIEBOEK
Voorwoord Voor u ligt het inspiratieboek voor de Kluswoningen 2.0 in de Tuinen van Sion fase 10 in RijswijkBuiten. Kluswoningen 2.0 zijn woningen die nieuw worden gerealiseerd, maar dan.. Casco. U krijgt als het ware een leeg schilderdoek waarop u uw eigen meesterwerk kunt uitwerken. Het moeilijke werk zullen wij doen door de fundering, de muren en vloeren voor u te realiseren. Zowel het ontwerpen van de plattegronden en inrichting alsmede het afbouwen van de woning doet u vervolgens helemaal zelf. Uiteraard helpen wij u op weg met dit proces. In dit inspiratieboek worden u handvatten geboden voor het ontwerp van uw woning en worden de spelregels uitgelegd. Tevens worden de randvoorwaarden waaraan de woning moet voldoen toegelicht. Wij wensen u veel lees- en klusplezier! Dura Vermeer 2
Inhoudsopgave Voorwoord... 2 Inleiding..................................................................... 4 Aandachtspunten.... 6 Spelregels.... 7 Randvoorwaarden.... 8 Voorbeeld plattegrond type Herenhuis.... 10 Voorbeeld plattegrond type Atelierwoning.... 12 Voorbeeld plattegrond type Dwarstrap... 14 Voorbeeld plattegrond type Loft.... 16 Voorbeeld plattegrond type Praktijkwoning... 18 Tips.... 20 Proces.... 22 3
Inleiding Dura Vermeer verkoopt, in RijswijkBuiten, 5 nieuwe ruime, 3 laagse woningen als kluswoning. Iedere woning is een ruime stadsvilla van maar liefst circa 188 m 2 netto woonoppervlakte met een diepe tuin. RijswijkBuiten is een duurzame wijk in aanbouw met een groot scala aan woningtypes. Het aanbod van woningen voor diverse doelgroepen, waarvan gemeend wordt dat dit een positieve invloed heeft op de waardeontwikkeling van de wijk, is van onschatbare waarde. De kluswoning 2.0 is een mooie aanwinst op die diversiteit. De wijk Sion komt inmiddels tot bloei, straten en watergangen zijn en worden aangelegd. Er wordt samengewerkt aan een breder en ruimer woningaanbod zodat steeds meer mensen een kans krijgen om in RijswijkBuiten te komen wonen. 4
5
Aandachtspunten Bij het afbouwen van je kluswoning komen verschillende zaken kijken waar je rekening mee moet houden, zowel voordat je de woning koopt als daarna. Hieronder sommen we de belangrijkste zaken op. Voor aankoop: 1. Laat je goed informeren over wat wel en wat niet kan. 2. Bepaal hoe je je woning wilt vormgeven. 3. Houd rekening met het aanbrengen van alle installaties, ook t.b.v. het voldoen aan de EPC eis (Energie Prestatie Coëfficient), bijvoorbeeld middels zonnepanelen. 4. Houd rekening met het feit dat er geen gas in de wijk aanwezig is, verwarmen van de woningen in RijswijkBuiten geschiedt doorgaans d.m.v. een warmtepomp. 5. Houd rekening met een gebalanceerde ventilatie installatie. 6. Houd rekening met het aanbrengen van het complete binnenpakket, incl. trappen, trapgaten, binnenwanden, tegelwerk, sanitair, keuken, stucwerk, buitenberging en tuininrichting etc. 7. Maak een inschatting van de kosten die benodigd zijn om de woning af te bouwen en neem dit mee in de hypotheekofferte indien nodig. Na aankoop: 1. Maak je ontwerp definitief, huur eventueel een (binnenhuis) architect in. 2. Vraag, indien nodig, een bouwvergunning aan. 3. Vraag zo snel mogelijk de benodigde nuts aansluitingen aan (electra en water e.d.) 4. Maak een goed stappenplan en een goede planning. 5. Bepaal wat je zelf kan doen en wat je uit moet besteden. 6. Houd rekening met de levertijden van de verschillende onderdelen. 7. Bewaak je budget scherp. 6
Spelregels De Kluswoningen 2.0 kennen een aantal spelregels. Je koopt een kluswoning onder een aantal voorwaarden en daar krijg je ook wat voor terug, een grote woning voor een aantrekkelijke prijs én helemaal zelf in te delen. Mede door de duurzame wijk waar de woningen worden gebouwd ben je verplicht om ook energiezuinige maatregelen te treffen. Bovendien is er geen gas in de woonwijk aanwezig waardoor er een alternatieve wijze van verwarmen noodzakelijk is. Spelregels wat betreft de levering van de kluswoning: De woning wordt leeg opgeleverd. Iedere woning wordt geleverd op eigen grond. De grond van iedere woning is geschikt voor bewoning met tuin. Spelregels voor het afbouwen van de kluswoning: De afbouw van een kluswoning moet voldoen aan het programma van eisen zoals opgesteld door Dura Vermeer. De woning is uiterlijk een jaar na oplevering van het casco opgeknapt volgens de vastgestelde eisen. De aangekochte ruimte gebruik je alleen voor bewoning of een combinatie van wonen en werken. En dan de begeleiding: De verkoopcoördinator van Dura Vermeer begeleidt je bij de aankoop van uw woning. Je laat zelf het plan voor de indeling van je woning maken. Daarna maak je een plan van aanpak. In samenspraak met de verkoopcoördinator, planontwikkelaar en projectarchitect bespreken we je plan. Je gaat zelf na of er een wijziging op de bouwvergunning noodzakelijk is. Dura Vermeer brengt je in contact met de medewerkers van Bouw- en Woningtoezicht van de gemeente Rijswijk. De gemeente verzorgt de afwikkeling van de vergunningen voor alle kluswoningen. De gemeente controleert ook of de woning na afronding van de werkzaamheden voldoet aan de gestelde eisen. Ook is de gemeente het aanspreekpunt voor bouwgerelateerde vragen tijdens het klussen. De belangrijkste spelregels zijn dat de koper 1 jaar de tijd heeft om de verbouwing af te ronden en dat de woning dient te voldoen aan alle wettelijke eisen. 7
Randvoorwaarden 8 De functie van de panden is wonen. Het is toegestaan om woon werkruimte te realiseren, waarbij de werkruimte niet gebruikt kan worden voor commerciële verhuur. De volgende functies zijn niet toegestaan: Het is niet toegestaan om op de begane grond een garage te realiseren. Het is niet toegestaan om aparte bedrijfs- of kantoorruimte te realiseren zonder de combinatie met een woning. Zie ook het bestemmingsplan voor verdere uitsluitingen. Overige voorwaarden: Het is uitdrukkelijk de bedoeling dat de uitstraling van de buitengevel gehandhaafd blijft. Alle woningen worden met tuin verkocht, deze moet gehandhaafd blijven. Eventuele uitbouwen aan de achtergevels alleen op de begane grond, vanwege de bouwmethode van de woning met prefab wanden dient voor het realiseren van een uitbouw een constructeur te worden geraadpleegd. De vigerende wet- en regelgevingen dienen als uitgangspunt bij dit project. Zonder volledigheid te willen garanderen, gelden de volgende: Woningwet Bouwbesluit Bouwverordening Bestemmingsplan Richtlijnen nutsbedrijven ALGEMENE TECHNISCHE VOORWAARDEN Bouwen dient altijd te gebeuren volgens het Bouwbesluit. Daarmee wordt bedoeld het tijdens de bouwaanvraag van toepassing zijnde Bouwbesluit inclusief aanpassingen (zie www. vrom.nl). Bij het verwijderen, wijzigen, vervangen, vernieuwen of toevoegen van bouwdelen of bouwelementen moet de gemeente worden geraadpleegd om te bepalen of een bouwvergunning noodzakelijk is. Bij het vervangen of wijzigen van bouwdelen of bouwelementen die tot gevolg hebben dat voorgevelaanzichten wijzigen is altijd een bouwvergunning noodzakelijk. Voordat sparingen in de vloeren worden aangebracht of vloerdelen en balken worden verwijderd dient een constructeur te worden geraadpleegd. Het Programma van Eisen heeft als doel de sobere en doelmatige uitvoering van de te treffen voorzieningen te waarborgen. Het programma kan daarom gebruikt worden als leidraad bij het maken van plannen. Voor zover mogelijk is per onderdeel een minimaal uitvoeringsniveau aangegeven. Van de geboden oplossingen is in de praktijk gebleken dat zij een goede verhouding tussen kosten en kwaliteit bieden. Ook het toekomstig onderhoud is bij deze afweging nadrukkelijk betrokken. Een lager uitvoeringsniveau dan in het PvE is niet toegestaan. Verder staan er in het PvE aanbevelingen genoemd, gericht op isolatie en ventilatie boven het minimumniveau. Deze zijn voorzien van het woord: AANBEVELING.
ZELF EEN HUIS BOUWEN IN HET GEZELLIGE Iets voor RijswijkBuiten? DELFSHAVEN 9
10 Voorbeeld plattegrond type Herenhuis
Doorsnede 11
Voorbeeld plattegrond type Atelierwoning 12
Doorsnede 13
14 Voorbeeld plattegrond type Dwarstrap
Doorsnede 15
16 Voorbeeld plattegrond type Loft
Doorsnede 17
18 Voorbeeld plattegrond type Praktijkwoning
Doorsnede 19
Tips 20 Bereid je goed voor Voordat je overgaat tot aankoop van je droomhuis zijn er flink wat stappen te nemen. Bij een klushuis 2.0 is de buitenkant vast op orde, maar toch. Een klushuis kopen is niet zomaar iets. Televisieprogramma s te over die je dat laten zien. Altijd gaat er wel iets mis. Tegenslagen, volgens de verbouwers altijd onverwacht, torpederen het prille geluk. Van breed lachende nieuwe huiseigenaren ( moet je toch eens zien, onze fantastische nieuwe plek ) tot verstofte, mopperende verbouwingsslaven. Maar weet, dit is te voorkomen! Het vergt wat voorbereidingstijd. Maar neem die. En weet welke klus je te wachten staat. Met de volgende tips heb je de juiste handvatten om grondig voorwerk te doen. 1 Is dit jouw droomhuis? Passen jouw woonwensen in het huis? Ga dit na. Maak een ontwerp als je een nieuwe indeling voor het huis voor ogen hebt. In dit boek zijn mogelijke indelingen opgenomen om je op weg te helpen. Huur eventueel een (binnenhuis)architect maar denk goed na over hoe je je indeling wilt. Verdiep je in verwarmings-, warmteterugwin- en ventilatie installaties. Maak een elektriciteitsplan en een verlichtingsplan. Bespaar hier niet op, want aanpassingen maken of fouten herstellen is VEEL duurder Moet je uitbreiden, met een aanbouw of opbouw? Ga bij de gemeente langs om na te vragen of dit zomaar kan. Het bestemmingsplan kan je plannen dwarsbomen. 2 Maak een begroting en planning Maak een lijst van alle klussen die gedaan moeten worden. Richt je eerst op de grote klussen. Installaties zijn, als je zelf niet in staat bent om deze uit te voeren, posten die veel kosten. Stel een begroting op. Maak een overzicht wat de afzonderlijke klussen je gaan kosten. Vraag een aannemer om een kostenraming. Zo kom je niet in financiële problemen. Let op! In een woning is op het eerste gezicht niet alles te zien. Vaak komen problemen pas tijdens de verbouwing aan het licht. Neem in je begroting altijd een flinke post onvoorzien op van 10 tot 15%. Zo kom je niet in de knel als er onverwacht extra werk verzet moet worden.
Tips Maak aan de hand van de klussenlijst ook een planning. Bepaal hoe lang het klussen gaat duren. En wie de werkzaamheden gaan uitvoeren. Twijfel je hierover dan is het zinnig om dit bij een professionals na te vragen. Zelf aan de slag? Realiseer je dat een extra hypotheek of een paar maanden huurkosten ook geld kosten. 3 Kosten huis + kosten verbouwing = jouw prijs Stel van tevoren vast wat jij in totaal wil uitgeven aan een verbouwing. Ga praten met een hypotheekadviseur. Als de kosten van de verbouwing plus de prijs van het huis binnen jouw budget vallen kan je je het klushuis veroorloven. Verklaar jezelf niet tot slaaf van je huis. Een verbouwing kost veel geld en tijd. Realiseer je dat heel goed voor je een klushuis koopt. Het veilig aankopen van een klushuis vergt voorbereiding. Doe dit ook. Maak van je droom geen nachtmerrie. Want jij kan zorgen voor een happy end! 4 Weet wat je kan en vooral wat je niet kan Doe elektriciteit en waterleidingen alleen zelf als je er heel veel verstand van hebt. Laat je informeren en stel vragen aan mensen die verstand hebben van bouwen. 5 Take a break Hou rekening met tegenslag en laat je hier niet door uit het veld slaan. Ga regelmatig iets heel anders doen om je zinnen te verzetten en nieuwe energie op te doen. Vooral aan te bevelen voor stellen. Als je het even niet meer ziet zitten: VLUCHT! De volgende dag is het weer helemaal ok. 6 Samen kom je verder Werk samen met je buren. Bijvoorbeeld bij het uitbesteden van werk kun je vaak kortingen afdingen. 21
Proces 1 Interesse? 6 Bouwvergunning aanvragen. Voorbereiden. 22 2Nadere informatie ophalen. 3 5 Plannen maken en begroten. 4 Beslissen of je wilt kopen. Plannen delen met de andere klussers. 7 Na oplevering van het casco: Klussen!
23
Meer informatie: www.detuinenvansion.nl Dura Vermeer Bouw Zuid West Rotterdam Airportplein 21 3045 AP Rotterdam Uw contactpersonen Petra Kneppers Verkoopcoördinator Tel.: 06-53 59 96 15 E-mail: p.kneppers@duravermeer.nl Sheila Kuyvenhoven Verkoopcoördinator Tel.: 06-34 65 98 89 E-mail: s.kuyvenhoven@duravermeer.nl Disclaimer: Dit boek kan gebruikt worden voor inspiratie voor uw Kluswoning 2.0. Het ontwikkelen van een wijk c.q. bouwplan is een voortdurend proces waarbij, naarmate dit proces vordert, een steeds verdere verfijning van het ontwerp plaatsvindt. De tekeningen opgenomen in dit inspiratieboek zijn nadrukkelijk geen verkoopcontractstuk. Aan de weergegeven plattegronden, doorsneden, artist-, sfeerimpressies en perspectieftekeningen kunnen geen rechten worden ontleend.