Office Market Update Quarterly - Q4 21 Take-up in 21 totalled 248,6 m² lfa, up 36% in comparison to 29, but down 16% compared with the 1-year average Supply in remained relatively stable in 21, corresponding to a vacancy rate of 16.7%. Market dynamics still focused on replacement demand Prime net yields sharpened by 35 basis points in 21 due to renewed investor interest. Investments totalled 468 million in
2 On Point Office Market Update Quarterly Map of Number Place/District 1 Centre 2 South 3 Buitenveldert 4 West 5 Sloterdijk / Teleport 6 South - West 7 South - East 8 North 9 Zuidas 1 East Bordering Municipalities 11 Amstelveen 12 Hoofddorp Beukenhorst - West 13 Hoofddorp Beukenhorst - East 14 Hoofddorp Beukenhorst - South 15 Schiphol Rijk 16 Schiphol Centre 17 Almere
On Point Office Market Update Quarterly 3 Dutch Economy Future Growth: Gross Domestic Product % change p.a. 7. 6. 5. 4. 3. 2. 1.. -1. -2. -3. 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214-4. GDP European Union GDP NL GDP Region Source: Global Insight (February 211), Experian (January 211) Confidence Indicators Vanwege fors betere verwachtingen over het economisch klimaat is het consumentenvertrouwen verbeterd; Het producentenvertrouwen eindigde ultimo 21 op 2,5. Dat is het hoogste resultaat sinds augustus 28. De stijgende lijn wordt in januari 211 voortgezet. Consumer confidence increased as expectations of economics development are becoming more positive; Producer confidence amounted 2.5 ultimo 21, which is the highest level as of August 28. The increasing trend is expected to continue. Consumer and Producer Prices & Unemployment Growth % change p.a. 1. 5.. 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214-5. -1. -15. Consumer Price Index Unemployment Rate Producer Price Index De Nederlandse economie is volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) in 21 met 1,7% gegroeid, terwijl de economische groei in 29 nog negatieve cijfers liet zien (-3,9%); In 211 ontwikkelt de wereldhandel zich minder krachtig en valt de groei naar verwachting licht terug tot 1,5%. According to the Central Bureau of Statistics (CBS), the Dutch economy grew by 1.7% in 21, while economic growth in 29 was still being expressed in negative figures (-3.9%); As world trade will develop at a steadier pace in 211, growth is expected to shrink slightly to 1.5%. % 35 25 15 5-5 -15 24 25 26 27 28 29 21 211-25 -35-45 Consumer Confidence Producer Confidence Source: CBS (February 211) Voornamelijk vanwege de prijsontwikkeling van energiekosten is de inflatie licht gestegen; In 211 daalt de werkloosheid naar verwachting tot gemiddeld 5% van de beroepsbevolking. Driven by growth of energy prices, inflation slightly increased; Unemployment rate in the Netherlands is expected to decrease to 5% in 211. Source: Global Insight (February 21), CPB (January 211) Employment growth by sector In 21 is de werkgelegenheid in gekrompen binnen de financiële, zakelijke- en overige dienstverlening en licht gegroeid in publieke dienstverlening; In 211 en 212 wordt een groei van de werkgelegenheid binnen alle kantoorhoudende sectoren in verwacht. De zakelijke- en overige dienstverlening groeit naar verwachting het hardst. In 21 employment in decreased within the financial, business and other services sectors and grew slightly within the public services; In 211 and 212, employment growth is anticipated within all office services sectors in. Business and other services are expected to grow most rapidly. % change p.a. 7. 5. 3. 1. -1. -3. 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214-5. Financial services Business & other services Public services Source: Experian (January 211) Netherlands
4 On Point Office Market Update Quarterly Office Market (I) Office stock plus Region ' m² 1, 9, 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 A mstelveen Hoofddorp Schiphol Almere In 21 werd in totaal een kleine 25. m² vvo toegevoegd aan de kantorenvoorraad van de regio ; De kantorenvoorraad in regio wordt naar verwachting met 3,8% uitgebreid in de periode 211-214. In 21, a little under 25, m² lfa was added to the office stock of the region; Office stock within the region is expected to increase by 3.8% in the period 211-214. Source: Jones Lang LaSalle (21) Supply Het aanbod in is in 21 relatief stabiel gebleven en komt overeen met een leegstandspercentage van 16,7%; Naar verwachting loopt het aanbod in 211 licht op, alvorens vanaf 212 door een voorzichtig aantrekkende opnamedynamiek weer licht te dalen. ' m² 1,4 1,2 1, 8 6 4 % 24. 2. 16. 12. 8. Supply in remained relatively stable in 21 and corresponds to a vacancy rate of 16.7%; 2 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 4.. Supply is anticipated to show a slight increase in 211. Due to gradually improving take-up dynamics supply is expected to slightly drop again as of 212. Supply Region ' m² 6 5 4 3 2 1 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 Amstelveen Hoofddorp Schiphol Almere Source: Jones Lang LaSalle (21) Supply V aca ncy Rate Source: Jones Lang LaSalle (21) In 21 zagen vooral de regiosteden Amstelveen en Hoofddorp het aanbod toenemen; Naar verwachting neemt het regionale aanbod in 211 licht verder toe, met name op secundaire locaties. In 21, supply increased predominately in the regional cities Amstelveen and Hoofddorp; Regional supply is expected to show a slight further increase in 211, mainly on secondary locations. Top 5 upcoming completions plus Region City Location Building/Location Surface (m² lfa) Completion Hoofddorp Beukenhorst South TNT building 25, 211 Q1 North Smederij 7,7 211 Q1 Almere Centre De Landdrost 13, 211 Q2 Hoofddorp Beukenhorst South Asics 5, 211 Q3 South-East Diana & Vesta 24, 212 Q2
On Point Office Market Update Quarterly 5 Office Market (II) Developments plus Region ' m² 4 32 24 16 8 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 Amstelveen Hoofddorp Schiphol Almere Source: Jones Lang LaSalle (21) Take-up plus Region De opname van kantoorruimte in bedroeg in 21 circa 248.6 m² vvo, een stijging van 36% vergeleken met 29, maar 16% beneden het 1-jarige gemiddelde; Het opnamevolume steeg in het vierde kwartaal naar 16. m² vvo. Grootste transactie van dit kwartaal en tevens van het gehele jaar betrof de huur van 35. m² vvo op de Zuidas door Deloitte. Take-up in 21 totalled 248,6 m² lfa, up 36% in comparison to 29 but down 16% compared with the 1-year average; Take-up improved in Q4 to over 16, m² lfa. The largest deal in Q4, and of 21, was the 35, m² lfa deal by Deloitte at the Zuidas. Toekomstige opleveringen binnen concentreren zich voornamelijk op de IJ-oevers, de Zuidas en op deellocatie Zuid-Oost; De harde planvoorraad binnen de regio tot en met 214 is relatief gering en bedraagt 34. m² vvo. Van dit volume is reeds 56% voorverhuurd. Future completions in mainly focus on the IJ-oevers, the Zuidas and on sub-location South-East; Firm pipeline till 214 in the region remains relatively limited and amounts to 34, m² lfa. Approximately 56% of developments is already pre-let. ' m² 7 6 5 4 3 2 1 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 Amstelveen Hoofddorp Schiphol Almere Source: Jones Lang LaSalle (21) Net Absorption and Completions ' m² 3 25 2 15 1 5-5 -1 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214-15 -2 toonde in 21 een positieve netto absorptie van 62. m² vvo; Bezette voorraad is gegroeird door onder meer de PWC-uitbreiding in Zuid-West, Number One in Noord (HEMA / VNU) en Endemol in Zuid-Oost. shows positive net absorption in 21 of 62, m² lfa, partly due to; Source: Jones Lang LaSalle (21) Completions Net Absorption Occupied stock increased due to amongst others the PWC extension in South-West, Number One in North (HEMA / VNU) and Endemol in South-East. Top 5 transactions plus Region Q4 21 City Location Building Surface Rent (m² lfa) ( per m² lfa) Tenant Zuidas Deloitte 35, n/a Deloitte & AKD Almere Centre WTC Carlton 9,7 n/a Leaseplan Zuidas Vivaldo Offices II 8,7 n/a Allen & Overy Centre Rokin 65 5,3 n/a NRC Media South-East AIGHD 5, n/a AIGHD
6 On Point Office Market Update Quarterly Office Market (III) Jones Lang LaSalle Office Property Clock Q4 21 Tophuren in Europa zijn licht gegroeid, de vooruitzichten voor 211 zijn gematigd positief; Rental Growth Slowing Rents Falling Zurich London City, London West End Rental Growth Accelerating Rents Bottoming Out Oslo Dusseldorf Moscow, Stockholm Berlin, Munich Helsinki, Istanbul, Lyon, Paris Geneva, Kiev, Milan, Stuttgart, Warsaw Source: Jones Lang LaSalle (January, 211) Athens Barcelona, Lisbon, Luxembourg, Madrid Brussels, Budapest, Edinburgh, Hamburg, Bucharest, Dublin, Rome Copenhagen, Frankfurt Prague, St. Petersburg De tophuur in wordt gerealiseerd aan de Zuidas en is gedurende geheel 21 stabiel gebleven, deze bedraagt 335,- per m² vvo. Overall prime rents continued to grow at a modest pace across Europe, overall expectation for 211 are moderately positive; Prime rent in is realised at the Zuidas and remained stable during 21 ( 335 per m² lfa). Prime rent plus region Door nieuwbouw van kwalitatief hoogwaardige kantoren is de tophuur in Almere Centrum licht gestegen; In verscheidene deellocaties van en de regiosteden Hoofddorp, Almere en Schiphol daalde de tophuur gedurende 21. Prime rent in Almere Centre increased slightly due to the completion of high quality office space; Prime rent decreased in several sub locations of and the EUR per m² 4 35 3 25 2 15 1 5 23 24 25 26 27 28 29 21 Amstelveen Schiphol Hoofddorp Almere adjacent municipalities Hoofddorp, Almere and Schiphol in 21. Source: Jones Lang LaSalle (January 211) Investment volume & Prime Net Yields ' EUR % 1,2 7. 1, 6. 5. 8 4. 6 3. 4 2. 2 1.. 23 24 25 26 27 28 29 21 Investment Volume Prime Net Initial Yield Source: Jones Lang LaSalle (January 211) Office market returns Netherlands Het totaalrendement in Nederland voor kantoren in 21 bedroeg 4,3%, in 29 was het totaalrendement nog negatief; Het indirect rendement voor kantoren in Nederland bedroeg -2,4%, terwijl het direct rendement uitkwam op 6,7%. Total return for offices amounted to 4.3% in 21, while total return was negative in 29; Capital growth for offices amounted to -2.4%, while income return amounted to 6.7%. Het beleggingsvolume op de se kantorenmarkt kwam in 21 uit op circa 468 miljoen, door ondermeer verkopen van Het Boek, Westgate II en MediArena; Top netto aanvangsrendementen zijn in 21 met 35 basispunten aangescherpt. Investment volume in the office market of amounted to approximately 468 million in 21, mainly due to investments in Het Boek, Westgate II and MediArena; Prime net yields sharpened by 35 basis points in 21. % 2. 15. 1. 5.. -5. 1996 1997 1998 1999 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21-1. Income return Capital growth Total return Source: IPD (February 211)
On Point Office Market Update Quarterly 7 Definitions Voorraad: kantoorruimte groter dan 5 m² vvo als dusdanig gebruikt en beschikbaar voor de markt. Alleen in gebruik zijnde of beschikbare kantoorruimte wordt meegenomen. Stock: All offices larger than 5 m² lettable floor space used as such and available on the market for occupation. Only office space in use or available on the market is taken into account. Transactie/opname: Elke transactie waarbij een huurder meer dan 5 m² vvo opneemt. Alle huur- en kooptransacties worden meegenomen. Aanbod: De hoeveelheid bestaande kantoorruimte vanaf 5 m² vvo die direct beschikbaar is of binnen zes maanden beschikbaar komt. Nieuwbouw en te renoveren kantoorruimte welke speculatief in aanbouw is wordt eveneens meegenomen. Leegstandspercentage: Leegstaande kantoorruimte (d.w.z. aanbod) uitgedrukt als percentage van de totale voorraad. Huurprijs: De huurprijzen in deze publicatie hebben betrekking op m² vvo per jaar. Incentives, servicekosten en BTW worden niet meegenomen. De gewogen gemiddelde huurprijs is gebaseerd op de voorgaande vier kwartalen. Bestaande kantoorruimte: Kantoorruimte meer dan 5 jaar oud of aan een eerdere gebruiker verhuurt. Nieuwbouw: Kantoorruimte niet ouder dan 5 jaar. Oude gebouwen die een fundamentele renovatie hebben ondergaan (binnen- en buitenkant) worden ook meegerekend. Investeringstransactie: Elke acquisitie van commercieel vastgoed groter dan 25. waarbij de koper en de gebruiker van het gebouw niet één en dezelfde persoon zijn. Grondacquisities en acquisitie van vastgoed voor herontwikkeling worden niet meegenomen. Aanvangsrendement: Gebaseerd op (geheel) verhuurde hoogwaardige kwaliteit gebouwen (incl. transactie- of andere kosten) op goede locaties en voor minimaal 1 jaar verhuurd aan één of meer gezonde bedrijven. Netto aanvangsrendement = netto opbrengsten / bruto aanschafwaarde. Bruto aanvangsrendement = bruto opbrengsten / bruto aanschafwaarde. Jones Lang LaSalle Office Clock Deze klok geeft weer waar Jones Lang LaSalle verwacht dat de voornaamste kantorenmarkten zich bevinden binnen hun individuele huurcyclus aan het einde van elk kwartaal. De verschillende markten kunnen zich in een verschillend tempo en in verschillende directies bewegen. Het diagram is een vergelijkingsmethode om de relatieve positie van verschillende kantorenmarkten te vergelijken. De positie op de klok is niet noodzakelijk representatief voor de investerings- of ontwikkelingsmarkt. De positie heeft betrekking op de tophuren. Transaction/Take-up: Every transaction where an office tenant takes up 5 m² or more lettable office space. All letting transactions and purchase transactions are recorded. Supply: The amount of existing office space of more than 5 m², which has been completed and which is available to the market directly or within a six-month period. Offices, which need renovation before they can be used and speculative developments are also included. Vacancy Rate: Vacant space available to let (i.e. the supply) expressed as percentage of the total office stock. Rents: The rents quoted in these reports refer to m² lettable floor area per annum. Incentives, service charges and VAT charges are not taken into account. The weighted average rent is based on the previous four quarters. Second-Hand Office Space: Office space more than five years old or previously occupied. New Construction: Office space no more than five years old. Older buildings which have undergone fundamental renovation (interior and exterior) are also considered to be new construction. Transactions/investment deals: Every acquisition of commercial property over 25, whereby the buyer is not the user of the building concerned. Land acquisitions or property acquired for redevelopment are not included. Yield: Based on (fully-let) high-quality new buildings (inclusive of transfer costs and other costs) in good locations let for at least ten years to one or more sound businesses. Net initial yield = net income / gross value. Gross Initial Yield = gross income/ gross value Jones Lang LaSalle Office Clock This diagram illustrates where Jones Lang LaSalle estimate each prime office market is within its individual rental cycle as at the end of each quarter. Markets can move around the clock at different speeds and directions. The diagram is a convenient method of comparing the relative position of markets in their rental cycle. Their position is not necessarily representative of investment or development market prospects. Their position refers to Prime Face Rental Value
Research Publications 211 Recent Publications Dutch Capital Markets Outlook 21 Dutch Warehousing Market Bulletin Retail Market Special Dutch Capital Markets Bulletin 211 Upcoming Publications Occupier Special 211 Creating Winning Workplaces Randstad Office Market Outlook 211 Dutch Residential Market Special Agency Contacts Sander van Winterswijk Director Agency Tel. +31 2 545 45 Martijn Smits Director Agency Tel. +31 2 545 45 Research Contacts Ruben Langbroek Head of Research Strategic Advisory Tel. +31 2 545 45 ruben.langbroek@eu.jll.com Sven Bertens Researcher Consultant Strategic Advisory Tel. +31 2 545 45 sven.bertens@eu.jll.com Leender Massier Researcher Consultant Strategic Advisory Tel. +31 2 545 45 leender.massier@eu.jll.com Iris van de Beek Researcher Consultant Strategic Advisory Tel. +31 2 545 45 iris.van-de-beek@eu.jll.com Office Market Update Quarterly OnPoint reports from Jones Lang LaSalle include quarterly and annual highlights of real estate activity, performance and specialised surveys and forecasts that uncover emerging trends. www.joneslanglasalle.com COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 211. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them. Printing information: paper, inks, printing process, recycle directive.