CLT IN INNOVATIELAND NEW IDEALS 2016
In deze presentatie
Betaalbaar wonen
goed wonen
Sociaal wonen
Sociale innovatie strategie Wonen op maat Aanbod verruimen Sociale innovatie Kiezen voor een andere aanpak door vernieuwende methoden, nieuwe oplossingen en het blootleggen van nieuwe mechanismen van uitsluiting. Innovaties zijn maar maatschappelijk relevant als we er ook in slagen om schaal te verwerven Prefiguratie = oude politieke strategie Voorafbeelding
Filip De Rynck In de wetenschappelijke literatuur omschrijven we sociale innovatie als initiatieven die uitdrukkelijk de verbetering nastreven van de leefomstandigheden van mensen die worden uitgesloten in de samenleving. Het gaat over sociaaleconomische projecten die ervoor zorgen dat mensen die tussen de mazen van het net glippen meer kansen krijgen, een betere positie verwerven en leren hun stem te verheffen. Sociale innovatie is in die zin inherent kritisch tegenover de bestaande machtsverhoudingen en beweegt zich op de brug tussen markt, overheid en gemeenschap. Als je het wil hebben over de impact van dit soort sociale innovatie, dan heeft het weinig zin om alleen maar de omvang en de reikwijdte van deze projecten te meten, maar dan kijk je op de eerste plaats naar hun tekenwaarde. Wat zeggen deze projecten over de manier waarop onze samenleving functioneert en hoe proberen ze nieuwe patronen te ontwikkelen die meer aandacht hebben voor mensen die uit de klassieke, kapitalistische en neoliberale boot vallen en die ook weg niet meer vinden in de klassieke democratie?
Community land trust
2 projecten
Meulestede CLT-koop Innovatief woon- en gemeenschapsmodel: Scheiding grond en woning Volhoudbaarheid (stewardship, subsidieretentie) o participatie bewoners en buurt Gemeenschappelijk beheer o 3 structuren: vzw (mensen), stichting (stenen), VME (bewoners) Model tussen koop en sociale huur: een extra trede op de woonladder De bewoners wonen in hun spaarpot Vermogensopbouw (!)
vorderingen Start in 2011: pilootprojecten coöperatieve ondernemingen vertaling naar Vlaamse context (CLT-model V.S.) 2012: publicatie Blauwdruk 2012: groep geïnteresseerde bewoners gaat van start 2013: eerste zicht op grond na bezoek aan Schepen Balthazar 2014: conceptstudie Vlaamse bouwmeester 2015: zoektocht naar een Trust en een bouwpartner opstart wijkwerking Meulestede 2016: start voorbereiding bouwproject 30 woningen Meulestede
Waar staan we nu? Fase project: projectvoorbereiding, voorziene planning realisatie woningen 2021 Zeer veel beleidswerk Zeer veel betrokken partijen Complex: juridisch, economisch, sociaal
organogram
Social business model Subsidiemodel Hybride business model Oprichting Propageren CLT Spaarclub Buurtwerking CLT Gent Mensen en wijk Oprichting Verwerven van gronden Het opstarten van fonds- en grondenwerving campagne en/of onderhandelingen Gent inc Vastgoed & draagvlak Via samenlevingsopbouw Gent (excl werkingsmiddelen +-12K year) Via provincie (nog aan te vragen) Entry Exit van bewoners Sociale begeleiding mede-eigendomstructuur Dienstverleningsbijdrage + dossierkost exit Ontwikkelen en beheer van gronden en panden Bouwen en renoveren van panden en site naar kwaliteitsvolle woningen Het bewaken van de sociale doelstellingen bij aankoop en doorverkoop Inning van Canon bij bewoners Beheer rollend fonds Dienstverleningsbijdrage+ dossierkost exit
financiering CLT-kopers lenen/financieren: VMSW-lening: Provinciale lening: betaalbaarheidstoelage : ok ok niet ok 2 bijdrages CLT-bewoners verdeeld over stichting (stenen) en vzw (mensen): Dienstverleningstoelage (twee maal 300 / jaar) Exitfee ( 5.000) Reeds heel wat risico s gewaarborgd
betaalbaarheidsstoelage In rollend fonds. Nodig om het systeem ook toegankelijk maken voor de laagste inkomensgroepen, zoals mensen met een vervangingsinkomen. Voor wie? Voor doelgroep die niet solvabel is (= niet de volledige aankoopprijs bij de VMSW kan lenen) Groep die niet voldoet aan de voorwaarden van de aanvullende provinciale lening en zelf de notariskosten niet kan financieren Toelage Maximum 25% van bouwkost Bulletlening vaste rente 2% (??) Er wordt maandelijks 2% rente afbetaald, het krediet wordt afgelost op het einde (??) Duurtijd tot moment verkoop of vroeger aflossen indien financieel haalbaar
Anti-speculatief model CLT op termijn uitwerken als anti-speculatief model, duurzaam ten voordele van doelgroep
We zoeken nog
Dampoort noodkoop Grote groep noodkopers of noodeigenaars 4 % huishoudens = 119.000 woningen(vanderstraeten, L & Ryckewaert, M 2015) Kwalitatief slechte woningen Financiële problemen en dus geen renovatiemiddelen + tot bijkomend 5% huishoudens Tegen 2050 alle woningen in Vlaanderen energiezuinig. Overlap 350.000 slechte woningen & lage inkomens
renovatienood
Financieel model OCMW Gent voorziet 300.000 in rollend fonds; deelnemers maken gebruik van telkens 30.000 om renovatie te financieren; terugbetaling (plus kleine verrekening meerwaarde) bij vervreemding (verandering eigenaar: verkoop, erfenis, ); Voorfinanciering- rollend fonds subsidieretentie SUBSIDIERETENTIE SUBSIDIERETENTIE SUBSIDIERETENTIE SUBSIDIERETENTIE SUBSIDIERETENTIE SUBSIDIERETENTIE SUBSIDIERETENTIE SUBSIDIERETENTIE SUBSIDIERETENTIE SUBSIDIERETENTIE SUBSIDIERETENTIE SUBSIDIERETENTIE SUBSIDIERETENTIE SUBSIDIERETENTIE SUBSIDIERETENTIE SUBSIDIERETENTIE SUBSIDIERETENTIE SUBSIDIERETENTIE SUBSIDIERETENTIE SUBSIDIERETENTIE SUBSIDIERETENTIE SUBSIDIERETENTIE SUBSIDIERETENTIE SUBSIDIERETENTIE SUBSIDIERETENTIE SUBSIDIERETENTIE SUBSIDIERETENTIE SUBSIDIERETENTIE SUBSIDIERETENTIE SUBSIDIERETENTIE SUBSIDIERETENTIE SUBSIDIERETENTIE SUBSIDIERETENTIE SUBSIDIERETENTIE SUBSIDIERETENTIE SUBSIDIERETENTIE SUBSIDIERETENTIE SUBSIDIERETENTIE SUBSIDIERETENTIE SUBSIDIERETENTIE SUBSIDIERETENTIE SUBSIDIERETENTIE SUBSIDIERETENTIE SUBSIDIERETENTIE SUBSIDIERETENTIE SUBSIDIERETENTIE SUBSIDIERETENTIE SUBSIDIERETENTIE SUBSIDIERETENTIE SUBSIDIERETENTIE SUBSIDIERETENTIE SUBSIDIERETENTIE SUBSIDIERETENTIE SUBSIDIERETENTIE SUBSIDIERETENTIE SUBSIDIERETENTIE SUBSIDIERETENTIE SUBSIDIERETENTIE SUBSIDIERETENTIE SUBSIDIERETENTIE
Begeleidingsmodel Bouwtechnische begeleiding (Domus Mundi); op maat doelgroep = intensief woonkwaliteit & energie samen Individuele sociale begeleiding (Samenlevingsopbouw Gent, SIVI) Bewonersgroep & buurtgerichte activiteiten (Samenlevingsopbouw Gent, SIVI)
Action!
RESULTAten
investeringsmiddelen a) Lange periode van voorfinanciering overbruggen Vervreemdingstijd: 15 jaar (en meer) b) Weinig rendement te halen uit: de doelgroep (die betaalt op termijn zelf!), de renovaties (slechts punctuele terugverdieneffecten). Naar publiek privaat systeem?
werkingsmiddelen (Personeel: coördinatie, sociaal, bouwtechnisch + werkingskosten (bv. drukkosten flyer) + overhead) kost / unit = 7.880 a) Overheid: o o Terugverdieneffecten (sociale impact), multiplicator, verrekenen Tnbedding reguliere werkingen b) Deelnemers: o Premies (?) o Vervreemding (?) Hoe overheid (overheden) overtuigen van baten?
Conclusies sociale innovatie Veel projectvoorbereiding Juridische en economische (meer dan )noties 75 % beleidswerk Nog veel te leren over sociale impact (effecten) Lange trajecten Soms frustrerend, moeilijk communiceren extern Doelgroep aan boord houden Beter uitleggen Nadenken over goede waardenketens, tussenstappen (?) NIEUW driehoek: samenleving, beleid, markt
Waar zijn wij eigenlijk mee bezig?? Uit noden en behoeften vraag creëren Investeringsbeleid stimuleren Via Long end tail markets In grijpen op vastgoed en renovatiemarkt reguleren WAAROM? Omdat de overheid het niet (meer) doet = zoektocht naar gratis geld
It s all about
Inbreng doelgroep Solvabel? Luiquide? Eigen middelen? Partnerschappen financiers? Overeid? Liefdadigheid? Sociale investeerders? Coöperatieven? Sociale impactinvesteerders? Verzekeringsfondsen? Banken? Tot waar en niet verder?
gracie