Beroepschrift Rechtbank Breda Sector Bestuursrecht Postbus 90006 4800 PA Breda Datum: 24 maart 2009 Betreft: Bouwvergunningen afgegeven door de Gemeente Breda t.b.v. bouwplannen 2008/4796/RB/01 en 2008/5336/RB/01 Geachte mevrouw/heer, Op 11 februari 2009 heeft de Gemeente Breda, met toepassing van artikel 15 van de (oude) Wet op de Ruimtelijke Ordening en artikel 16 van het Bestemmingsplan Heuvel/Talmazone, bouwvergunningen verleend aan Ontwikkelingscombinatie WonenBreburg & Nederlandse Bouw Unie voor het bouwen van 84 koopappartementen op het bouwadres Dirk Hartogstraat Ong. (bouwplannummer 2008/4796/RB/01) en voor het bouwen van 84 huurappartementen op het bouwadres Dirk Hartogstraat Ong. (bouwplannummer 2008/5336/RB/01). Bij deze willen wij, ingevolge de Algemene Wet Bestuursrecht, beroep instellen tegen de besluiten voor het verlenen van de betreffende bouwvergunningen. Begripsomschrijving/voorgeschiedenis/aanleidng voor dit beroepschrift De onderhavige appartementen zijn onderdeel van het plan Sculpturen - dat de bouw van 3 woontorens omvat, met 20 bouwlagen en 62 meter hoog - en worden in dit beroepschrift respectievelijk aangeduid met Toren 3 (bouwplannummer 2008/4796/RB/01) en Toren1 (bouwplannummer 2008/5336/RB/01). Ter zake doende is ook de derde woontoren, Toren 2, waarvoor twee maal een bouwvergunning is verleend: op 23 mei 2008 en 7 oktober 2008. Bezwaren tegen deze bouwplannen zijn respectievelijk op 3 december 2008 nietontvankelijk en op 10 maart 2009 ongegrond verklaard door het College van B&W van Breda. De bouwvergunning van 23 mei 2008 is onderwerp geweest van behandeling door de voorzieningenrechter van de Rechtbank Breda (procedurenummer 08/2632 WW44 PETE VV), waarbij de voorzieningenrechter geen aanleiding zag voor het treffen van een voorlopige voorziening, ondermeer omdat bij de bouw van een eerste woontoren geen van de aangekaarte parkeerproblemen zouden zijn te verwachten. Ten aanzien van de gehanteerde parkeernom vermeldt de voorzieningenrechter in zijn uitspraak: "Ter zitting is gebleken dat een koper van een appartementsrecht voor Toren 2 ook een parkeerplaats koopt. Het is de vraag in hoeverre in de vastgestelde parkeernorm van 1,2 per woning dan nog kan worden voldaan aan de norm van 0,3 parkeerplaats per 100 m2 BVO voor bezoekers. Dit is echter een vraag die verweerder in het kader van de volledige heroverweging dient te beantwoorden." Beroepschrift bouwvergunningen 2008/4796/RB/01 en 2008/5336/RB/01 van Gemeente Breda Pagina 1
Bezwaren tegen de gehanteerde parkeernorm van 1,2 per woning en verontrusting over het daardoor te verwachten parkeertekort van 125 tot 150 parkeerplaaatsen zijn opgenomen in de door ons bij het College van B&W ingediende zienwijzen op de bouw van Toren 3 en 1. In de weerlegging van de zienswijzen volhardt het college in hantering van de norm van 1,2. Hiermee negeert het college beantwoording van de vraag van de voorzieningenrechter, waar het dit - nu door het afgeven van de bouwvergunningen voor Toren 3 en 1 voor het hele plan Sculpturen vergunningen zijn verleend - wel had moeten doen. 1. Overzicht van de bezwaren tegen het gebrek aan parkeervoorzieningen van de gezamenlijke woontorens Een overzicht van onze bezwaren tegen het gebrek aan parkeervoorzieningen van het gezamenlijke bouwplan van de 3 woontorens vindt u bijgevoegd in Bijlage 1. De bezwaren en de berekeningen van het verwachte parkeertekort zijn geactualiseerd t.o.v. van het plan waarop onze zienswijzen waren gebaseerd: de bouwvergunningen voor Toren 3 en 1 zijn verleend op basis van een gewijzigd inrichtingsplan dd. 28 januari 2009. Beroepschrift bouwvergunningen 2008/4796/RB/01 en 2008/5336/RB/01 van Gemeente Breda Pagina 2
2. Een realistische parkeernorm Volgens de wetten van de logica zouden bij het vaststellen van een realistische parkeernorm voor de appartementen de volgende aspecten in ogenschouw moeten worden genomen: Voor de koopappartementen in Toren 2 en 3 geldt de situatie dat een koper van een appartementsrecht ook een parkeerplaats koopt. Huurders van appartementen in Toren 1 huren, blijkens het gewijzigd inrichtingsplan, eveneens één parkeerplaats. Factor: 1,00 parkeerplaats per woning. Voor Toren 2, 3 en 1, met aftrek van de oppervlakte van de parkeergarage respectievelijk ca. 11.258 m2, 11.709 m2 en 11.430 m2, zijn 3x34=102 parkeerplaatsen nodig voor bezoekers op basis van de gemeentelijke parkeernorm voor bezoekers. Factor: 0,41 parkeerplaats per woning. (Het moge duidelijk zijn dat het niet logisch is om op bezoek te gaan bij iemand die niet thuis is, i.e. bezoekers kunnen geen gebruik maken van de eigen parkeerplaatsen van de bewoners.) Wij beschouwen autobezittende 2-persoons huishoudens representatief voor de toekomstige torenbewoners, gezien prijs/grootte/locatie van de appartementen en de aan elk appartement gekoppelde parkeerplaats. Een berekening van het daadwerkelijke autobezit van deze doelgroep hebben wij gebaseerd op cijfers van het CBS voor de periode 1995-2007. Extrapolatie van deze cijfers naar 2012, als alle woontorens zijn opgeleverd, resulteert in een gemiddeld autobezit van 1,35 auto per huishouden met een jaarlijkse groei van 0,01. Factor: 0,35 parkeerplaats per woning. In het gewijzigd inrichtingsplan zijn de voor bewoners bestemde parkeerplaatsen aangegeven, alsmede de openbare parkeerplaatsen. Hierbij is men vergeten na te denken over het bereikbaarheidsaspect van de openbare parkeerplaatsen: ze liggen verspreid over het terrein en deels in 'uithoeken' van het terrein. Mochten deze parkeerplaatsen al vrij zijn, dan is het nog de vraag of ze überhaupt door bezoekers kunnen worden gevonden. Dit werkt factorverhogend. Op basis van het bovenstaande lijkt ons een parkeernorm van 1,8 parkeerplaats per woning wenselijk. 3. De gehanteerde parkeernorm Dat het in 2004 ingevoerde uniforme parkeernormenbeleid van de Gemeente Breda niet voorziet in de situatie van aan elk appartement gekoppelde parkeerplaatsen lijkt ons evident. In het geval van de woontorens, waar een groot aantal appartementen op een zeer beperkt oppervlak wordt gerealiseerd, worden de gevolgen van tekortkomingen in het parkeernormenbeleid uitvergroot: een tekort van 125 tot 150 parkeerplaatsen. Los van het feit dat dit een gevolg is van een tekortkoming, druist het klakkeloos hanteren van regels, met het beschreven parkeerprobleem als gevolg, in tegen de bedoeling van dergelijke regels. Regels hebben het doel parkeerproblemen te voorkomen. Handhaving van de gehanteerde norm van 1,2 parkeerplaats per woning lijkt ons derhalve niet wenselijk. Beroepschrift bouwvergunningen 2008/4796/RB/01 en 2008/5336/RB/01 van Gemeente Breda Pagina 3
4. Aanvullende overwegingen 1. Tenzij alsnog voor een andere parkeeroplossing wordt gekozen, zoals de tweelaagse parkeervoorziening in het Ontwikkelingsplan Talmazone, kan op basis van het aantal van 294 gerealiseerde parkeerplaatsen en een parkeernorm van 1,8 berekend worden dat slechts een aantal van 164 appartementen haalbaar is. 2. In Toren 2 zijn 53 van de 80 appartementen verkocht. De duurdere appartementen in de bovenste etages zijn vrijwel allen onverkocht en lijken blijvend onverkoopbaar. Sinds begin april 2008 is überhaupt geen enkel appartement in Toren 2 meer verkocht. In Toren 3 zijn sinds oktober 2008 slechts 6 van de 84 appartementen verkocht. Van de huurappartementen in Toren 1 kan gevoeglijk gesteld worden dat de de duurdere appartementen in de bovenste etages onverhuurbaar zullen blijken te zijn. Met deze verre van rooskleurige vooruitzichten, het gevolg van de appartementencrisis in Breda die reeds in 2004 is begonnen en van de recente kredietcrisis, lijkt het niet alleen verstandig om minder hoog te gaan bouwen, maar lijkt het aantal van 164 appartementen of daaromtrent ook uit dit oogpunt maximaal haalbaar. 3. Door minder hoog te bouwen wordt tegelijkertijd tegemoet gekomen aan de bij verlening van de bouwvergunning voor Toren 2 ingediende bezwaren met betrekking tot schaduwhinder en verlies van privacy. Hoogachtend, J. Veuger & L. Snelders, Heuvelbrink 107, 4812 GR Breda A. Marijnissen & R. Kleywegt, Heuvelbrink 99, 4812 GR Breda A. Herbers, Heuvelbrink 111, 4812 GR Breda A. Mossink, Heuvelbrink 113, 4812 GR Breda Gezamenlijk correspondentieadres: Heuvelbrink 107 4812 GR Breda Bijlagen: Bijlage 1: De Sculpturen - Parkeervoorzieningen Beroepschrift bouwvergunningen 2008/4796/RB/01 en 2008/5336/RB/01 van Gemeente Breda Pagina 4
Bijlage 1: De Sculpturen - Parkeervoorzieningen Samenvatting 1. In 2012, als alle 3 woontorens zijn opgeleverd, zal er een tekort zijn van 125 tot 150 parkeerplaatsen. Wij verwachten dit op basis van een realistische prognose die los staat van de vraag welke parkeernorm voor de woontorens gehanteerd moet worden. 2. Oorzaak van dit parkeertekort zijn vooral: - De voortdurende schaalvergroting van het bouwplan, binnen dezelfde beperkte ruimte. - Het onnadenkend hanteren van sterk achterhaalde parkeernormen. Een vergelijking van het huidige bouwplan met de eerste plannen illustreert dit heel duidelijk. De eind 2004 geïntroduceerde uniforme gemeentelijke parkeernorm voor appartementen steekt schril af bij de landelijke richtlijnen voor parkeernormen. Het parkeernormenbeleid van de Gemeente Breda voor woningen is, ook gezien voorgenomen overheidsbeleid, dringend aan herziening toe. 3. Elk tekort aan parkeervoorzieningen bij de woontorens zal resulteren in een onmiddellijke parkeerchaos. De directe omgeving biedt geen gelegenheid om nu of in de toekomst een tekort aan parkeergelegenheid op te vangen. Over de parkeernorm: de geschiedenis tot nu toe In het ontwikkelingsplan Talmazone in 2003 wordt - gezien de dure woningbouwcategorie en de locatie - een parkeernorm van 1,8 parkeerplaats per woning gehanteerd. Op de inspraakavond over het voorontwerp bestemmingsplan Heuvel/Talmazone op 18 maart 2004 worden, met name door verontruste bewoners uit de Talmastraat, diverse vragen gesteld over de verwachte verkeersdrukte in die straat en de parkeervoorzieningen bij de nieuw te bouwen woningen. De gemeente antwoordt dat voor het hele plan in principe de norm van 1,8 parkeerplaats per woning is aangehouden. Bij de concrete invulling van de plannen zou dit een beetje kunnen variëren. In het definitieve bestemmingsplan Heuvel/Talmazone van 2006 is deze norm vervangen door een eind 2004 geïntroduceerde uniforme gemeentelijke parkeernorm. Voor de woontorens komt dit neer op 1,2 parkeerplaats per appartement, waarbij de benodigde parkeerplaatsen voor bezoekers zijn inbegrepen. De parkeerplaatsen dienen volgens de bepalingen van het bestemmingsplan gerealiseerd te worden op eigen terrein. (Tevens wordt - n.a.v. een inspraakreactie van WonenBreburg - nadrukkelijk gesteld: "Het is niet de bedoeling dat een los parkeerveld naast de bebouwing wordt aangelegd. Dit zou ten koste gaan van de gewenste groene karakteristiek van het omliggende park.") Het uiteindelijke bouwplan van Ontwikkelingscombinatie WonenBreburg & Nederlandse Bouw Unie van eind 2007 omvat 240 appartementen (inmiddels gestegen tot 248) en voorziet in de realisatie van 278 parkeerplaatsen op eigen terrein. Aktiegroep Heuveltorens tekent in juni 2008 bezwaar aan tegen het verlenen van de bouwvergunning voor de eerste woontoren, want het plan voldoet niet aan de norm van 1,2. Uit de verkoopbrochure van de woontorens blijkt dat het leeuwendeel van de parkeervoorzieningen is gereserveerd voor de kopers/huurders van de appartementen en niet beschikbaar is voor bezoekers. Op grond van deze niet in het bouwplan opgenomen informatie tekent Aktiegroep Heuveltorens aanvullend bezwaar aan tegen de gehanteerde norm van 1,2 parkeerplaatsen per appartement. Omdat het parkeernormbeleid van de gemeente niet voorziet in deze situatie, blijft de vraag wat dan wel de te hanteren norm moet zijn. De Voorzieningenrechter, die een verzoek voor een voorlopige bouwstop in juli 2008 behandelt, acht het bezwaar gegrond, maar doet nog geen precieze uitspraak over de te hanteren norm omdat bij de bouw van de eerste woontoren geen problemen zijn te verwachten. Behandeling van hetzelfde bezwaar door de Adviescommissie Bezwaarschriften van de Gemeente Breda in september 2008 leidt eveneens niet tot een uitspraak. Er loopt op dat moment - raar maar waar - ook nog steeds een binnenplanse vrijstellingsprocedure voor de bouw van de eerste woontoren. Via een dubieuze, georkestreerde procedure (intrekken van de bestaande bouwvergunning en verlenen van een nieuwe bouwvergunning) weten WonenBreburg/NBU en ambtenaren van de gemeente te verhinderen dat de Adviescommissie een advies uitbrengt aan het College van B&W.
Op 11 februari 2009 zijn bouwvergunningen verleend voor de overige 2 torens - met weerlegging van door Aktiegroep Heuveltorens ingediende zienswijzen - op basis van een parkeernorm van 1,2 parkeerplaats per appartement. De bouw van de tweede woontoren is op 18 februari gestart. Op 10 maart 2009 zijn de bezwaren van Aktiegroep Heuveltorens tegen de nieuwe bouwvergunning voor de eerste woontoren door het College van B&W ongegrond verklaard, eveneens met handhaving van de norm van 1,2. De bouw van deze toren is inmiddels 10 maanden aan de gang. Bouwplan De onderstaande overzichtstekening toont het meest recente inrichtingsplan van het terrein van de woontorens. Sinds de bouwvergunning voor de eerste toren is de inrichting diverse malen gewijzigd, waarbij het aantal parkeerplaatsen op eigen terrein is gestegen van 278 naar 294. Elk appartement heeft een eigen parkeerplaats. Parkeervoorzieningen voor de 3 woontorens in het bouwplan van WonenBreburg/NBU.
Berekening van het parkeertekort Geplande en benodigde parkeervoorzieningen van De Sculpturen gereserveerd 2e auto bewoners (*) bezoekers totaal tekort Bouwplan (aantallen in terreintekening): Vereist volgens interpretatie van Gemeente Breda: 248 46 1,19 294 Realistische prognose (in combinatie met landelijke parkeerrichtlijn voor bezoekers): 1,20 298 4 2012 1,00 248 0,35 87 0,30 74 1,65 409 115 2015 1,00 248 0,38 94 0,30 74 1,68 417 123 2020 1,00 248 0,43 107 0,30 74 1,73 429 135 Realistische prognose (in combinatie met parkeernorm Breda voor bezoekers): 2012 1,00 248 0,35 87 0,41 102 1,76 437 143 2015 1,00 248 0,38 94 0,41 102 1,79 444 150 2020 1,00 248 0,43 107 0,41 102 1,84 457 163 Berekening op basis van het laatst beschikbare aantal van 248 appartementen. (*) Enige verlaging mogelijk: gezien de grootschaligheid is het onwaarschijnlijk dat het aanwezigheidspercentage ooit 100% zal bedragen. In bovenstaande berekeningen is gebruik gemaakt van de volgende gegevens: Parkeernormen van Gemeente Breda voor schil aandeel bezoekers eengezinswoning 1,6 0,3 pp per 100 m2 BVO meergezinswoning, appartement e.d. 1,2 0,3 pp per 100 m2 BVO Bron: Nota Parkeer- en stallingsbeleid Breda, september 2004. Onderscheid in koop en huur of naar de prijs van de woning wordt niet gemaakt. Aandeel bezoekers is gerelateerd aan bruto vloeroppervlak - BVO - van de woning. Landelijke richtlijnen voor parkeernormering in schil van sterk stedelijke zone min max aandeel bezoekers woning duur 1,5 1,7 0,3 pp per woning woning midden 1,4 1,6 0,3 pp per woning woning goedkoop 1,2 1,4 0,3 pp per woning Bron: CROW, Parkeerkencijfers - Basis voor parkeernormering, september 2008. Onderscheid in een- en meergezinswoningen wordt niet gemaakt. Alle cijfers - ook het aandeel bezoekers - zijn per woning Aantal auto's van autobezittende 2-persoons huishoudens 1 auto 2 auto's 3 of meerdere gemid.autobezit 1995 82,5 % 17,5 % 0,0 % 1,17 1996 81,6 % 18,4 % 0,0 % 1,18 1997 81,0 % 19,0 % 0,0 % 1,19 1998 79,3 % 20,7 % 0,0 % 1,21 1999 77,9 % 21,3 % 0,8 % 1,23 2000 76,2 % 22,9 % 0,9 % 1,25 2001 75,7 % 23,4 % 0,9 % 1,25 2002 74,5 % 24,6 % 0,9 % 1,26 2003 74,1 % 24,7 % 1,2 % 1,27 2004 74,2 % 24,8 % 1,0 % 1,27 2005 72,3 % 26,7 % 1,0 % 1,29
2006 71,1 % 27,8 % 1,1 % 1,30 2007 70,7 % 28,2 % 1,1 % 1,30 Cijfers afgeleid van:gegevens CBS, 'Huishoudens naar voertuigenbezit en achtergrondkenmerken'. Extrapolatie van deze cijfers naar 2012, als alle woontorens zijn opgeleverd, resulteert in een gemiddeld autobezit van 1,35 per huishouden met een jaarlijkse groei van 0,01. Autobezittende 2-persoons huishoudens worden als representatief voor de toekomstige torenbewoners beschouwd, gezien prijs/grootte/locatie van de appartementen en de aan elk appartement gekoppelde parkeerplaats. Realistisch versus onrealistisch KuiperCompagnons (2003): Ontwikkelingsplan Talmazone In mei 2003 is door het bureau KuiperCompagnons het Ontwikkelingsplan Talmazone gemaakt, dat de basis heeft gevormd voor het later door de Gemeente Breda opgestelde Bestemmingsplan Heuvel. Voor de in het plan opgenomen 3 woontorens werden de volgende uitgangspunten gehanteerd: Gezien de dure woningbouwcategorie en de locatie: een parkeernorm van 1,8 parkeerplaats per woning. Maximaal 189 woningen. Om het benodigde aantal parkeerplaatsen van 340 te kunnen realiseren binnen het beperkte oppervlak, is parkeren geregeld in een tweelaagse parkeergarage. Alle parkeerplaatsen zijn door verkeerscirculering gemakkelijk toegankelijk.
De hierboven genoemde uitgangspunten van KuiperCompagnons demonstreren de elementaire fout in het huidige bouwplan van WonenBreburg/NBU: Waar KuiperCompagnons er van uit gaat een tweelaagse parkeervoorziening nodig te hebben voor 189 woningen, denkt WonenBreburg/NBU te kunnen volstaan - binnen hetzelfde, beperkte oppervlak - met een éénlaagse parkeervoorziening voor 248 woningen. Planbureau voor de Leefomgeving (2008): "Hanteer realistische parkeernorm bij aanleg nieuwe woongebieden." In juli 2008 heeeft het Planbureau voor de Leefomgeving de studie 'Parkeerproblemen in woongebieden - Oplossingen voor de toekomst' uitgebracht. Op verzoek van het Ministerie van VROM heeft het planbureau onderzocht hoe het autobezit zich de komende decennia zal ontwikkelen, wat hiervan de gevolgen zijn voor de parkeerproblematiek en wat mogelijke implicaties zijn voor toekomstige woningbouwopgaven in Nederland. Dit in het kader van de nieuwe verstedelijkingsafspraken die het rijk in 2009 maakt met gemeenten en andere decentrale overheden. Twee van de belangrijkste bevindingen van de studie: "Gemeenten proberen bij nieuwe woningbouw in de stad (inbreiding) vaak de meer kapitaalkrachtige huishoudens te behouden of (weer) aan te trekken; juist deze huishoudens bezitten vaker een (tweede of derde) auto." "Om problemen in de toekomst te voorkomen is het bij het aanleggen van nieuwe woongebieden uitermate belangrijk dat er realistische parkeernormen worden gehanteerd. Bewoners passen hun autobezit op dit moment nauwelijks aan aan de beschikbare parkeergelegenheid en het is onwaarschijnlijk dat dit in de toekomst zomaar zal veranderen. Het is daarbij van groot belang om rekening te houden met de eigenschappen van de doelgroep (de huishoudens) waarvoor gebouwd wordt." De eind 2004 geïntroduceerde uniforme parkeernorm van de Gemeente Breda voor appartementen houdt op geen enkele wijze rekening met de eigenschappen van de doelgroep, en steekt überhaupt al schril af bij de landelijke richtlijnen voor parkeernormen. Het parkeernormenbeleid van de Gemeente Breda voor woningen is zeer dringend aan herziening toe. Gevolgen van het parkeertekort voor de omgeving De directe omgeving biedt geen gelegenheid om nu of in de toekomst een tekort aan parkeergelegenheid op te vangen, integendeel: Dirk Hartogstraat Hier is De Spreekhoorn gevestigd, een school voor kinderen met een auditieve en/of communicatieve beperking, met een functie voor Zuidwest-Nederland. In de ochtend en de middag is één volledige straatzijde in gebruik voor het brengen en ophalen van kinderen door taxi's, taxibussen en autobussen. De Dirk Hartogstraat is tevens onderdeel van een intensief door middelbare scholieren gebruikte fietsroute. Met de intensivering van het verkeer door de komst van de woontorens en andere nieuwbouwprojecten, wordt deze plek een hotspot wat betreft verkeersonveiligheid. Alleen al via de in/uitrit van de woontorens zullen 1488 autobewegingen per dag plaatsvinden Heuvelbrink Met de toekomstige realisatie van de Brede School aan het Nolensplein werd gedacht aan het creëren van kiss-andride voorzieningen voor de ouders, langs een deel van de Heuvelbrink, in combinatie met het éénrichtingsverkeer maken van de Heuvelbrink. Van dit idee heeft men inmiddels uit oogpunt van verkeersveiligheid (de Heuvelbrink is eveneens onderdeel van de intensief door middelbare scholieren gebruikte fietsroute) en verkeersroulatie afgezien. Talmastraat In de Talmastraat beschikbare ruimte benut gaat worden als parkeergelegenheid voor de verderaf geplande Brede School. Zelfs het grasveld bij de Brink, een wooncentrum voor ouderen, wordt hieraan opgeofferd. Tegenover de Brink is deze maand de bouw begonnen van een woonzorgcomplex. Bewoners van de Brink vrezen dat de al bestaande parkeeroverlast hierdoor fors zal toenemen. Elk tekort aan parkeervoorzieningen bij de woontorens zal onmiddellijk resulteren in een parkeerchaos in de omgeving. Een tekort van 125 tot 150 parkeerplaatsen is een regelrechte ramp.