Rapport Aankoopkeuring Hello
inhoudsopgave de goede eerste stap 3 basisgegevens 4 waarderingsnormen & afkortingen 5 algemene beoordeling 6 overzicht kostenraming 7 woningverbetering, energie & comfort 8 in detail: zolder 9 1 e verdieping 11 begane grond 14 kruipruimte 16 elektrische installatie 18 verwarming/warmwaterbereiding 20 daken en gevels 22 garage, berging en terrein 25 algemeen 26 toelichting bij het rapport 27 2012 Eigen Huis Bouwkundig Advies B.V. Niets van de inhoud van dit rapport mag worden overgenomen, tenzij met uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van Eigen Huis Bouwkundig Advies B.V. 2 / 28
de goede eerste stap Alstublieft, hierbij ontvangt u het keuringsrapport. Zo heeft u op hoofdlijnen een beeld van de bouwkundige staat van de woning en inzage in de kosten die u kwijt bent om het huis in goede staat te brengen. Onderzoeksplicht Verstandig dat u een keuring heeft laten uitvoeren. Een aankoopkeuring is een goede eerste stap voor iedereen die een bestaande woning wil kopen. Zeker omdat u als potentiële koper een onderzoeksplicht heeft. Uit eigen onderzoek blijkt bovendien dat bijna de helft van de aanvragers de keuring gebruikt voor de onderhandelingen over de vraagprijs. Zo n 15% van de aanvragers besloot uiteindelijk van de koop af te zien. Bij velen was de uitkomst van de aankoopkeuring doorslaggevend. De keuring wees bijvoorbeeld uit dat de herstelkosten te hoog uitvielen. Overige diensten voor u Gaat u werkelijk over tot het kopen van het huis, dan helpen wij u ook graag verder in het vervolgtraject. Zo kunt u bijvoorbeeld een taxatie bij ons aanvragen voor de aanvraag van de hypotheek zie www.eigenhuis.nl/taxatieservice Deze taxateurs zijn bekend met de lokale markt, wat essentieel is voor een goede taxatie. Voor een hypotheek, kunt u onze Eigen Huis Hypotheekservice raadplegen. Onze hypotheekadviseurs zetten uw belangen voorop. Kijk voor meer informatie op www.eigenhuis.nl/hypotheekservice Tips Nog enkele tips voor u om te bepalen of de woning echt helemaal naar uw wens is. Loop rond zessen of in het weekend eens door de wijk als alle bewoners thuis zijn en kijk of de sfeer u bevalt. En informeer bij uw toekomstige buren hoe ze de buurt ervaren: is er geluidsoverlast en hoe zit het met de veiligheid? Nog vragen? Misschien heeft u nog vragen naar aanleiding van deze keuring. Of wellicht tobt u met juridische, financiële of bouwkundige kwesties die betrekking hebben op de aankoop van de woning. Dan kunt u altijd contact opnemen met ons Informatie & Adviescentrum, bereikbaar op telefoonnummer (033) 450 77 50 of stuur een e-mail via www.eigenhuis.nl/contact. 3 / 28
basisgegevens Aanvrager / Opdrachtgever Naam Adres Postbus 735 Postcode 3800 AS Woonplaats AMERSFOORT lidnummer E-mail Bouwkundige / Opdrachtnemer Naam A. Boele Nummer 0803 Telefoon (033) 4507750 Gegevens gekeurd object Adres Displayweg 1, 3821 BT Amersfoort Keuringsdatum 17 april 2013 Soort woning Tussenwoning Bouwperiode 1920 t/m 1944 Bouwwijze Traditioneel Inhoud < 450 m3 Wel /niet bewoond Wel bewoond Weersgesteldheid Bewolkt Energie label aanwezig Nee Bij keuring verkregen informatie Is er recent verbouwd of onderhoud gepleegd aan het pand? Het voegwerk van de woning is vorig jaar vervangen Zijn er bij de verkoper gebreken bekend die normaal gebruik van de woning in de weg staan? Nee Zijn er speciale aandachtspunten van de opdrachtgever? Dakbedekking Zijn er specifieke bijzonderheden? Nee Aanwezigheid asbest en/of olietank Het is verkoper of diens vertegenwoordiger niet bekend dat er in de onroerende zaak asbest is verwerkt. Het is verkoper of diens vertegenwoordiger bekend dat er in de onroerende zaak één of meer ondergrondse tanks voor het opslaan van vloeistoffen aanwezig zijn. De verkoper verklaart dat het opslaan van deze stoffen in de tank(s) wel is beëindigd en dat hij is gesaneerd. 4 / 28
waarderingsnormen en afkortingen 1. Uitstekende conditie 2. Goede Conditie 3. Redelijke conditie 4. Matige conditie 5. Slechte conditie 6. Zeer slechte conditie GC - Geen conditie Verkeert in nieuwstaat Geen gebreken, incidentele beginnende veroudering Plaatselijke zichtbare veroudering, gebreken kunnen voorkomen Veroudering, functievervulling komt in gevaar Veroudering is onomkeerbaar,functievervulling is niet meer gewaarborgd Technisch rijp voor sloop Niet mogelijk om een juiste conditie vast te stellen NVT: niet van toepassing Beoordeling van een bepaald onderdeel vindt niet plaats, omdat het niet aanwezig is (bijvoorbeeld een balkon). NTC: niet te controleren Het is voor de bouwkundige niet mogelijk een bepaald onderdeel te controleren. Het onderdeel is bijvoorbeeld onbereikbaar (dak of kruipruimte) of het onderdeel is weggewerkt en kan niet zonder sloopwerk worden beoordeeld. In feite moet dit onderdeel dus nog (nader) worden geïnspecteerd. Het nader onderzoek kan uitwijzen dat het onderdeel in orde is, maar het kan ook uitwijzen dat ingrijpende herstelwerkzaamheden noodzakelijk zijn. PM: pro-memorie De letterlijke vertaling hiervan is "ter herinnering". Het is voor de bouwkundige niet (goed) mogelijk om aan te geven welke maatregelen en/of kosten te verwachten zijn. De bouwkundige neemt een P.M.-post op en geeft wanneer enigszins mogelijk de te verwachten kosten - binnen ruime marges - aan. SOG: specialistisch onderzoek gewenst Een dergelijk onderzoek kan hoge kosten met zich meebrengen. Bijvoorbeeld: funderingsonderzoek en onderzoek naar de sterkte van vloerconstructies. Bovendien kunnen uit het resultaat van het onderzoek hoge reparatiekosten blijken. De fundering moet bijvoorbeeld worden vervangen. Houd bij een S.O.G.-post altijd rekening met een P.M.- post. OMR: onderdeel met risico Bij het onderdeel of de situatie is geen gebrek of schade zichtbaar, maar het roept vragen op bij de bouwkundige. Bijvoorbeeld een zeer recent gewitte badkamer, verkeerde detaillering, weggebroken constructiedelen of doe-het-zelf-werk. 5 / 28
algemene beoordeling In onderstaand overzicht treft u een algemeen beeld aan van de gekeurde woning. Uit de jaren lange ervaring van Vereniging Eigen Huis is naar voren gekomen dat de hieronder benoemde onderdelen de meeste kosten met zich meebrengen voor het in goede staat brengen en houden van woningen. Kortom het geeft u een algemene indruk van de woning. Op de vorige pagina treft u uitleg aan over de betekenis van de gegeven waardering. 1. Uitstekend 2. Goed 3. Redelijk 4. Matig 5. Slecht 6. Zeer Slecht Hellende 1. Uitstekend daken Platte 1. daken Uitstekend Metselwerk 1. Uitstekend Voegwerk 1. Uitstekend Buitenkozijnen 1. Uitstekend Gevelbekleding 1. Uitstekend NVT Buitenschilderwerk 1. Uitstekend 6 / 28
overzicht kostenraming Soms is het voor een bouwkundige niet mogelijk een inschatting van de herstelkosten van een gebrek te geven. Om aan te geven dat hierbij wel degelijk kosten kunnen worden verwacht zijn zgn. P.M.-posten opgenomen. Van een aantal van deze posten kan een schatting van de kosten worden gemaakt, tussen ruime marges. Onderstaand overzicht geeft een samenvatting van de kosten inclusief de kostenramingen van de P.M.-posten. Omschrijving Direct Op termijn Zolder - - 500,- à 500,- e 1 Verdieping 955,- à 955,- - - Begane grond 625,- à 625,- - - Kruipruimte 825,- à 825,- - - Elektrische installatie 850,- à 850,- - - Verwarming/ warmwaterbereiding 1.800,- à 1.800,- 450,- à 450,- Daken en gevels 7.800,- à 9.500,- 2.000,- à 2.000,- Garage, berging en terrein 500,- à 500,- - - Algemeen 50,- à 50,- - - Totaal 13.405,- à 15.105,- 2.950,- à 2.950,- Overzicht NHG Voor het aanvragen van Nationale Hypotheek Garantie mogen geen uiteenlopende ramingen worden aangehouden. De volgende totaalbedragen zijn voor NHG van toepassing: Direct Op termijn Totaal 15.105,- 2.950,- Overzicht PM-posten waarbij geen kostenraming is gemaakt: Blz. 12 Blz. 14 beglazing dubbel beglazing dubbel Overzicht SOG-posten waarbij geen kostenraming is gemaakt: Blz. 9 Blz. 9 Blz. 15 Blz. 17 Blz. 21 Blz. 26 kapconstructie dakdoorvoeren binnenzijde vloer hout vloerconstructie in kruipruimte open haard asbestverdacht materiaal 7 / 28
woningverbetering, energie & comfort Onder kosten voor woningverbetering, energie en comfort worden verstaan de kosten die geen betrekking hebben op gebreken die worden geconstateerd door de bouwkundige.het zijn kosten die kunnen worden gemaakt voor bijvoorbeeld een verbouwing, het vervangen van een keuken of badkamer, of het verbeteren van de isolatie van een woning. Gebouwdeel / Onderdeel Omschrijving e 1 Verdieping Bad- / doucheruimte Begane grond Keuken - Totale vervanging van een badkamer PM 8.000,- à 11.000,- - Vervangen van een volledige keuken. PM 10.000,- à 15.000,- Totale kosten inclusief P.M. Posten: 0,- à 0,- 18.000,- à 26.000,- 8 / 28
Zolder Onderdeel Score Bevindingen Dakbeschot - Actieve lekkage plekken. - Kiervorming tussen de beplating of de houten delen. - Zie onderdeel schoorsteen Kapconstructie NTC SOG : Deels visueel niet waarneembaar - Aantasting door insecten. - Keuring door een specialistisch bedrijf geadviseerd PM Dakdoorvoeren binnenzijde SOG - De dakdoorvoer is van asbest verdacht materiaal. - Keuring door een specialistisch bedrijf geadviseerd PM - In een laboratorium kan met 100% zekerheid worden vastgesteld of een materiaal asbest bevat. Dakraam - De werking van het hang en sluitwerk is onvoldoende. - Onbehandeld en of verweerd hout. - Vervangen van een klein daktuimelvenster. 500,- Tabel gaat verder op volgende pagina 9 / 28
Zolder Onderdeel Score Bevindingen Dragende wanden Vloer hout - Visueel geen gebreken waargenomen. - Uitgevoerd in metselwerk. - Visueel geen gebreken waargenomen. Trap Totale kosten inclusief P.M. Posten: 0,- à 0,- 500,- à 500,- 10 / 28
1 e Verdieping Onderdeel Score Bevindingen Plafonds Dragende wanden Scheidingswanden - Zichtbare scheurvorming. - Herstellen van een oud bestaand plafond. - Loszittend pleisterwerk. - lichte scheurvorming tgv krimp/uitzetting - Herstellen van scheurvorming in het stucwerk. 200,- 150,- Wandafwerkingen Buitenkozijnen, ramen en deuren - Loszittend behang. - Gedateerd. - Wordt in eigen beheer uitgevoerd. - Houtrot aantasting. - Zachte delen. - Zie onderdeel Daken en Gevels, buitenkozijnen Binnenkozijnen, deuren Tabel gaat verder op volgende pagina 11 / 28
1 e Verdieping Onderdeel Score Bevindingen Hang- en sluitwerk Beglazing dubbel Binnenschilderwerk - Slijtage. - De werking is onvoldoende. - Onderdelen van de buitenkozijnen zitten los. - Zie blad Begane grond, hang & sluitwerk - Lekke beglazing (condens tussen de glasbladen). - Vervangen van isolerende beglazing. 350,- PM - Het onderdeel functioneert nog wel maar nadert zijn gemiddelde technische levensduur. - Denk aan het aanbrengen van ventilatieroosters bij het vervangen van glas. - Wordt in eigen beheer uitgevoerd. Kast- / bergruimte Vloer hout Trap - Visueel geen gebreken waargenomen. - De leuning zit los. - Herstellen van de bevestiging van de leuning, inclusief nieuwe leuningdrager. 75,- Tabel gaat verder op volgende pagina 12 / 28
1 e Verdieping Onderdeel Score Bevindingen Toiletruimte - Functioneel. - Gedateerd. - Onvoldoende bevestiging sanitair. - Schimmelvorming en of verwering van het kitwerk. - Herstellen van geconstateerde gebreken. 50,- Bad- / doucheruimte - Gedateerd. - Zichtbare vochtplekken. - Los - hol klinkend tegelwerk. - Reparatie van wandtegelwerk en vervangen kitwerk - Zie blad Woningverbetering 130,- Bad- / doucheruimte vochtgehalte GC - Vochtgehalte laag tijdens inspectie. Totale kosten inclusief P.M. Posten: 955,- à 955,- 0,- à 0,- 13 / 28
Begane grond Onderdeel Score Bevindingen Plafonds Dragende wanden - Afwerking sauswerk. - Visueel geen gebreken waargenomen. Scheidingswanden Wandafwerkingen Buitenkozijnen, ramen en deuren - Gedateerd. Afwerking sauswerk - Houtrot aantasting. - Zachte delen. - Hoog vochtgehalte. - Zie onderdeel Daken en Gevels, buitenkozijnen Binnenkozijnen, deuren Hang- en sluitwerk - Slijtage. - Ondeugdelijk gemonteerd. - Slecht afgesteld. - Nalopen en herstellen hang en sluitwerk van gehele woning 350,- Beglazing dubbel - Vervangen van isolerende beglazing op termijn - Het onderdeel functioneert nog wel maar nadert zijn gemiddelde technische levensduur. (geplaatst in 1992) PM Tabel gaat verder op volgende pagina 14 / 28
Begane grond Onderdeel Score Bevindingen Binnenschilderwerk - Verouderd. - Wordt in eigen beheer uitgevoerd. Vloer hout SOG - Meer dan normale doorbuiging of vering. - Gebreken bij oplegging. - Keuring door een specialistisch bedrijf geadviseerd PM Toiletruimte Keuken - Ventilatie onvoldoende / ontbreekt. - Zichtbare vochtplekken. - Los - hol klinkend tegelwerk. - Vervangen van het vloertegelwerk. 200,- - Inkorten deur en aanbrengen ventilator 75,- - Functioneel. - Gedateerd. - Zie onderdeel Woningverbetering Totale kosten inclusief P.M. Posten: 625,- à 625,- 0,- à 0,- 15 / 28
Kruipruimte De kruipruimte van een woning is niet altijd bereikbaar. Als het kruipluik wel geopend kan worden zal de bouwkundige de kruipruimte vanuit de vloeropening beoordelen of de kruipruimte feitelijk betreden en ter plaatse van het mangat de ruimte beoordelen. Binnen het kader van de aankoopkeuring zal de bouwkundige niet de gehele kruipruimte inspecteren. De kruipruimte wordt uitsluitend visueel beoordeeld aan de hand van hetgeen de bouwkundige vanuit zijn positie heeft kunnen waarnemen. De bouwkundige zal dus alleen een 'afgeleid' oordeel kunnen uitspreken. Onderdeel Bevindingen Kruipruimte algemeen Bodem kruipruimte Waterleidingen - Lekkage sporen. - De bodem is vochtig / nat. - Onvoldoende bevestigd. - Opnieuw bevestigen leidingwerk 75,- Riolering Gasleidingen NTC : Deels niet bereikbaar - Visueel geen gebreken waargenomen. - Zichtbare corrosie (roest). - Het vervangen van de leiding(en). 750,- Tabel gaat verder op volgende pagina 16 / 28
Kruipruimte Onderdeel Bevindingen Vloerconstructie in kruipruimte NTC : Deels visueel niet waarneembaar SOG - Betreft een houten vloer. - Houtrot aantasting - Aantasting door insecten. - Zichtbare zwam- schimmelsporen. - Herstellen van geconstateerde gebreken. PM - zie ook blad begane grond, onderdeel vloer hout Isolatie in kruipruimte Ventilatie in kruipruimte - Ventilatie aanwezig. Totale kosten inclusief P.M. Posten: 825,- à 825,- 0,- à 0,- 17 / 28
Elektrische installatie De opgenomen bedragen op deze pagina hebben geen betrekking op de kosten voor het treffen van eventuele bouwkundige voorzieningen (bijvoorbeeld het wegbreken en vervangen van plafonds). De elektrische installatie wordt visueel beoordeeld. De soort bedrading wordt steekproefsgewijs gecontroleerd. Voor toetsing aan de voorschriften wordt geadviseerd een installateur in te schakelen. Het aangaan van nieuwe overeenkomsten (aansluitingen) kan voor de installateur of het nutsbedrijf aanleiding zijn de op dat moment geldende voorschriften of eisen toe te passen. Aanpassingen aan deze voorschriften kunnen (hoge) kosten met zich brengen. Meer informatie treft u aan in de toelichting. Onderdeel Bevindingen Bedrading Buizen - Er is gebruik gemaakt van oude en nieuwe kleurcodering. - Na 1970 is men overgegaan op een nieuwe kleurcodering van de bedrading. Bedrading van vóór die tijd kan echter functioneel zijn. NTC : Deels visueel niet waarneembaar Schakelmateriaal Aarding van toestellen Groepenkast - Functioneel - Visueel waargenomen. - Het functioneren van de aarding op zich kan bij de keuring niet gecontroleerd worden. - Er zijn onvoldoende groepen aanwezig. - Onveilig gemonteerd. - Vervangen van een complete installatiekast. 850,- Tabel gaat verder op volgende pagina 18 / 28
Elektrische installatie Onderdeel Bevindingen Aardlekschakelaar - Gedateerd. - Het aantal aardlekschakelaars is onvoldoende in combinatie met het aantal groepen. - Per 4 groepen dient minimaal 1 aardlekschakelaar aanwezig te zijn. - Zie onderdeel vervangen groepenkast Totale kosten inclusief P.M. Posten: 850,- à 850,- 0,- à 0,- 19 / 28
Verwarming/warmwaterbereiding De opgenomen bedragen op deze pagina hebben geen betrekking op de kosten voor het treffen van eventuele bouwkundige voorzieningen (bijvoorbeeld het wegbreken en vervangen van plafonds). Verwarmingsinstallaties zoals CV, gevelkachels, open haarden en rookkanalen worden visueel beoordeeld. Controle van de capaciteit en/of goede werking vindt niet plaats. Van belang is ook de economische veroudering: afhankelijk van het rendement van de verwarmingsbron, kan vervanging goedkoper zijn dan handhaving. Voor gas- en waterleidingen kan een installateur een controle uitvoeren op lekkage, capaciteit, enz. Deze leidingen worden niet door de bouwkundige beoordeeld omdat ze grotendeels aan het zicht zijn onttrokken. Het aangaan van nieuwe overeenkomsten (aansluitingen) kan voor de installateur of het nutsbedrijf aanleiding zijn de op dat moment geldende voorschriften of eisen toe te passen. Aanpassingen aan deze voorschriften of eisen kunnen hoge kosten met zich brengen. Waterleidingen van lood kunnen bijvoorbeeld bij een verbouwing of reparatie worden vervangen. Meer informatie treft u aan in de toelichting. Onderdeel Bevindingen CV - ketel en leeftijd Expansievat Warmwaterbereiding (keuken/badkamer) - De ketel is tussen de 15 en 20 jaar oud. - Vervangen van een HR (hoog rendement) CV ketel. - Het onderdeel functioneert nog wel maar nadert zijn gemiddelde technische levensduur. - Einde technische levensduur, vervangen met ketel - Het warmwatertoestel is tussen de 15 en 20 jaar oud. Vervangen gelijktijdig met ketel. 1.800,- Radiatoren en convectoren - Zichtbare corrosie (roestvorming). - Vervangen van de badkamerradiator. 450,- Tabel gaat verder op volgende pagina 20 / 28
Verwarming/warmwaterbereiding Onderdeel Bevindingen Open haard Waterleidingen SOG - Asbest verdacht materiaal. - Keuring door een specialistisch bedrijf geadviseerd - Kanaal is mogelijk asbesthoudend, onderzoek is noodzakelijk - uitgevoerd in koper PM Totale kosten inclusief P.M. Posten: 1.800,- à 1.800,- 450,- à 450,- 21 / 28
Daken en gevels Onderdeel Score Bevindingen Schoorsteen - Het voegwerk is los of verzand. - Het loodloket is gescheurd. - Herstellen van geconstateerde gebreken. 750,- Hellend dak pannen Hellend- / plat dak mastiek- / bitumen - Gebroken pannen. - Onregelmatige ligging. - Losliggende nokvorsten. - Nalopen van de dakpannen. 350,- - Onvoldoende afschot. - De dakbekking is sterk verouderd. - Vervangen van de bitumen dakbedekking. 800,- Aansluiting lood hellend-/ plat dak - Loszittende deel op de hoek bij de garage - Vervangen van de loodaansluiting bij platdak 50,- Tabel gaat verder op volgende pagina 22 / 28
Daken en gevels Onderdeel Score Bevindingen Goten - Diverse reparatiestukken. - Onvoldoende afschot. - Verouderingsverschijnselen - Vervangen van de zinken goot 650,- - Verbeteren afschot 150,- - Het onderdeel voldoet nog wel maar nadert zijn gemiddelde technische levensduur. Regenpijpen - Corrosie aan de ophangbeugels. - Verouderingsverschijnselen - Vervangen van een zinken hemelwaterafvoer met een diameter van ca 80mm. - Uitgevoerd in zink, vervanging gelijktijdig met goten. 550,- Buitenkozijnen, ramen en deuren - Diverse verbindingen zijn aangetast. - Zachte delen. - Hoog vochtgehalte. - Vervangen van de houten buitenkozijnen achtergevel inclusief de ramen en deuren. Betreft de kozijnen van de achtergevel. PM 4.000,- à 5.200,- Tabel gaat verder op volgende pagina 23 / 28
Daken en gevels Onderdeel Score Bevindingen Buitenschilderwerk kozijnen, ramen en deuren Metselwerk - Barsten en scheuren. - Verouderd. - Uitvoeren van schilderwerk, hout dekkend. - inclusief kleine houtreparaties - Uitgevoerd als spouwmuur. PM 2.500,- à 3.000,- Voegwerk Raamdorpelstenen / waterslagen / muurafdekker Lateien - Visueel geen gebreken waargenomen. Fundering Ventilatie kruipruimte GC GC - Visueel geen gebreken waargenomen. - Aanwezig. - Via roosters. Totale kosten inclusief P.M. Posten: 7.800,- à 9.500,- 2.000,- à 2.000,- 24 / 28
Garage, berging en terrein Onderdeel Score Bevindingen Hellend- / plat dak mastiek- / bitumen Regenpijpen - Zichtbare scheurvorming. - Zichtbare inlage aan de oppervlakte. - De dakbekking is sterk verouderd. - Vervangen van de bitumen dakbedekking. 500,- Buitenkozijnen, ramen en deuren Buitenschilderwerk algemeen Metselwerk - Krijten of afpoederen. - Verouderd. - zie onderdeel gevel,schilderwerk Voegwerk Vloer beton - Visueel geen gebreken waargenomen. Fundering Terrein afscheiding GC GC - Visueel geen gebreken waargenomen. Totale kosten inclusief P.M. Posten: 500,- à 500,- 0,- à 0,- 25 / 28
Algemeen Onderdeel Bevindingen Asbestverdacht materiaal Isolatie algemeen Vochtgehalte algemeen Ventilatie algemeen Brandveiligheid algemeen Inbraakwerendheid algemeen SOG - In de schoorsteen. - Gedeeltelijk geisoleerd - Vochtgehalte normaal tijdens inspectie. - Via natuurlijke kanalen. - Geen rookmelders aanwezig. - Monteren van rookmelders op batterij. 50,- - Diverse keurmerk klasse waargenomen. Totale kosten inclusief P.M. Posten: 50,- à 50,- 0,- à 0,- 26 / 28
toelichting bij het rapport 1/2 De keuring is verricht onder toepassing van de Algemene Voorwaarden Bouwtechnische dienstverlening, die u al eerder heeft ontvangen. In dit gedeelte treft u nog enige uitleg aan over de rapportage van de keuring. De keuring geeft inzicht in de bouwkundige staat van de woning. In dit verband wijzen wij erop dat de keuring een momentopname is. Dit houdt bijvoorbeeld in dat zelfs de weersgesteldheid de keuring kan beïnvloeden. Lekkages worden na een droge periode bijvoorbeeld niet of minder gemakkelijk opgespoord. ramingen Als uitgangspunt voor de opmerkingen en kostenramingen van de bouwkundige geldt steeds het in redelijke staat brengen van de woning. Zijn opmerkingen hebben in principe geen betrekking op verfraaiingen. De kosten van bijvoorbeeld opnieuw behangen of sauzen blijven buiten beschouwing. Wel heeft de bouwkundige eventueel op uw verzoek een kostenindicatie gegeven voor woningverbetering, energie en comfort. Deze kosten zijn op een apart blad verzameld en niet in het blad Overzicht kostenraming opgenomen. Het is overigens verstandig om rekening te houden met een kostenpost voor bijkomend binnenschilderwerk. Achterstallig of noodzakelijk binnen- en buitenschilderwerk is wel door de bouwkundige opgenomen als kostenpost. Maar als een huis leeg is komen vaak kleurverschillen of beschadigingen op behang of schilderwerk aan het licht die de aanleiding vormen om een vertrek toch maar opnieuw te behangen, te witten of te schilderen, hoewel daar in eerste instantie niet van was uitgegaan. Direct en In het rapport is zo mogelijk aangegeven welke onderdelen en welke aan onderhoud, herstel of vervanging toe zijn. Met bedoelen wij: het bouwdeel is beschadigd. Herstel moet op korte termijn plaatsvinden om verdere schade of vervolgschade te voorkomen. En met op termijn: het bouwdeel vertoont duidelijk sporen van veroudering. Binnen enkele jaren is schade te verwachten en zal herstel plaats moeten vinden. De bouwkundige heeft de kosten indien mogelijk op basis van herstel en niet op basis van complete vervanging geraamd. Een kozijn is bijvoorbeeld in de onderdorpel aangetast door houtrot. De kostenraming gaat dan uit van het vervangen van de onderdorpel en niet van het vervangen van het gehele kozijn. De kostenindicaties zijn inclusief BTW. Met andere woorden: het zijn de bedragen die een ondernemer u in rekening kan brengen. We gaan ervan uit dat de ondernemer achter elkaar door kan werken. Dus niet dat voor iedere werkzaamheid apart iemand, bijvoorbeeld een timmerman, moet komen. De kosten van onder andere stut-, sloop-, en steigerwerk en eventuele vervolgschade (schade die tijdens het werk wordt veroorzaakt) zijn niet in de raming opgenomen. Normaliter wordt geen rekening gehouden met doe-het-zelf-werkzaamheden. Vooral bij oudere huizen kan het maken van ramingen voor bepaalde onderdelen bijzonder moeilijk zijn. Tijdens de uitvoering kan blijken dat ingrijpender werkzaamheden nodig zijn dan tijdens de keuring redelijkerwijze kon worden voorzien. Bijvoorbeeld: u verwijdert een schrootjeswand. Maar dan blijkt dat er achter de schrootjes een enorm beschadigd stuk muur tevoorschijn komt. Er moet een hele dag een stucadoor aan de gang om de muur te herstellen. Bovendien moeten elektrische leidingen die achter de schroten lopen, worden verlegd. De elektriciën moet komen en nieuwe leidingen/wandcontactdozen in de muur frezen. Vanzelfsprekend is de uiteindelijke prijs ook sterk afhankelijk van de mate van luxe (de gekozen materialen), de wijze van uitvoering, de totale omvang van de opdracht en de onderhandelingen met de ondernemer. Uit het bovenstaande blijkt wel dat er (soms aanzienlijke) afwijkingen van de ramingen mogelijk zijn. Visuele inspectie De keuring geschiedt op basis van een visuele inspectie. Specialistisch onderzoek, breekwerk, constructie- berekeningen, enz. zijn niet uitgevoerd. Wel is er in voorkomende gevallen op gewezen dat het zinnig is dit onderzoek of deze berekeningen te laten uitvoeren. De resultaten daarvan en de kosten die eventueel herstel met zich meebrengen waren echter op het moment van de keuring niet aan te geven. Bijvoorbeeld: de bouwkundige vertrouwt het elektra niet en heeft u aangeraden om de installatie door het nutsbedrijf of installateur te laten keuren of op z n minst daar te informeren of de bestaande situatie bij een controle wordt geaccepteerd. Uiteindelijk blijkt dat het hele leidingstelsel moet worden vervangen. Of het blijkt juist dat er (bijna) niets aan de hand was. Inbouwapparatuur in de keuken (vaatwasser, oven, koelkast, enz.) heeft een gemiddelde levensduur van ongeveer tien jaar. De werkelijke levensduur wordt echter sterk beïnvloed door de mate van onderhoud en het gebruik door de voormalige bewoners. Daarom kan de kwaliteit van deze apparatuur niet worden beoordeeld door een visuele inspectie. 27 / 28
toelichting bij het rapport 2/2 Fundering Ook is het vrijwel ondoenlijk om met het blote oog een goed oordeel te geven over de fundering. Deze ligt immers in z n geheel onder de grond. De bouwkundige heeft eventueel een afgeleid oordeel uitgesproken. Als er symptomen zijn die erop wijzen dat er wel eens iets mis zou kunnen zijn met de fundering, dan heeft de bouwkundige u dat verteld. Wellicht dat dan nader ( specialistisch ) onderzoek nodig is. Maar zelfs als er op grond van dit afgeleide oordeel geen enkele reden is om aan te nemen dat er iets niet klopt, wil dat niet zeggen dat er nooit of te nimmer iets met de fundering aan de hand zou kunnen zijn. Dit alles geldt natuurlijk in feite voor alle aan het zicht onttrokken onderdelen van het huis: de riolering, leidingen, enz. Steeds heeft de bouwkundige dan een zo goed mogelijk afgeleid oordeel gegeven. Uitsluitend voor opdrachtgever Het keuringsrapport is opgesteld in opdracht van de opdrachtgever en uitsluitend voor hem bedoeld. Geen enkele derde kan enig recht of aanspraak ontlenen aan de keuring en/of het rapport. Overzicht NHG Het rapport Aankoopkeuring is geschikt voor het aanvragen van Nationale Hypotheekgarantie. Op de pagina 'overzicht kostenraming' is hiervoor een tabel 'overzicht NHG' opgenomen. Asbest Indien de bouwkundige tijdens het inspecteren van bouwkundige onderdelen in de woning asbestverdacht materiaal aantreft, zal hij hiervan melding maken in het rapport. De keuring is echter geen zelfstandig onderzoek naar de aanwezigheid van asbest in de woning. Aansprakelijkheid voor het niet opmerken van asbestverdacht of asbesthoudend materiaal wordt uitgesloten. Als de opdrachtgever de woning op eventuele aanwezigheid van asbest wil laten onderzoeken dan kan hij desgewenst een asbestspecialist raadplegen. Appartement In principe wordt bij een appartement alleen het privé gedeelte gekeurd. Het is echter mogelijk dat de bouwkundige ook (enkele) onderdelen beoordeelt die tot de gemeenschappelijke gedeelten van het appartementengebouw behoren voor zover deze vanuit het appartement zichtbaar/toegankelijk zijn. Daarbij wordt in het rapport vermeld maakt (mogelijk) onderdeel uit van de VvE. Indien kosten worden vermeld dan zijn deze uitsluitend ter indicatie opgenomen met betrekking tot dit gedeelte op basis van uw aandeel in de kosten. Eventueel heeft de bouwkundige hierbij een aanname gedaan voor de verdeelsleutel. De verdeelsleutel die voor u van toepassing is, wordt vermeld in de splitsingsakte. Wij adviseren u de splitsingsakte altijd hierop na te zien. De informatie is niet bedoeld voor de Vereniging van Eigenaars (VvE) en ook niet om een volledig beeld te schetsen van de bouwkundige staat van de betreffende gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw. Voor meer informatie met betrekking tot alle gemeenschappelijke gedeelten kunt u terecht bij de VvE. Vraag bij de VvE altijd naar de splitsingsakte, het meerjarenonderhoudsplan en de reserveringen. 28 / 28