Welke hypotheek past bij jou? GROOT GELD Voor de aankoop van een huis heb je veel geld nodig. Geldschieters bieden allerlei mogelijkheden om zo n groot bedrag te lenen in de vorm van een hypotheek. Welke de beste is? Dat hangt af van je omstandigheden en zelfs van je karakter! Vijf voorbeelden *. (in de marge) * De hypotheken zijn afgesloten voor 30 jaar en met Nationale Hypotheek Garantie. De hoogte van de lening is vergelijkbaar. Verschillen tussen geldverstrekkers zijn buiten beschouwing gelaten. Bij de berekening van de overlijdensrisicoverzekering is uitgegaan van gezonde mensen die niet roken. Het eigen woningforfait dat je betaalt als huisbezitter is in de berekeningen opgenomen. De zogenaamde WOZ-waarde is daarvoor bepalend. Bij beleggingen wordt uitgegaan van een rendement van 8% op de lange termijn. Het echte rendement kan zowel hoger als lager uitvallen. De vermelde jaarinkomens zijn bruto. Voor de eenvoud is geen rekening gehouden met de belastingvrijstelling voor spaargeld. (credit) M.m.v. Thomas van Splunteren (De Hypotheker, Amsterdam) Ron (29) en Anne (25) hebben een beleggershypotheek Als je maar lang genoeg belegt valt het risico wel mee Hypotheek: beleggershypotheek à 170.455 met een losse overlijdensrisicoverzekering op beide levens voor de helft van het hypotheekbedrag Rente: 10 jaar vast, 6,4% Inkomens: Ron (logistiek medewerker) 27.270 per jaar, Anne (intermediair uitzendbureau) 28.000 per jaar Onderpand: nieuwbouwappartement, WOZ-waarde 136.134 Betalen per maand: 752, daarvan wordt ca. 126 belegd Ron en Anne voelen zich de koning te rijk met hun nieuwbouwappartement. Anne: We hebben jarenlang samengewoond op twee kleine studentenkamers. Nu hebben we eindelijk echt een eigen plek! Over de hypotheek lieten ze zich uitgebreid voorlichten door een erkende hypotheekadviseur. Uiteindelijk kozen ze voor een beleggershypotheek met een overlijdensrisicoverzekering op beide levens. Als er iets met een van beiden mocht gebeuren, wordt de helft van het openstaande hypotheekbedrag afgelost. Ron: We hebben voor beleggen gekozen vanwege de flexibiliteit. Als we in de toekomst meer verdienen, kunnen we meer geld op de beleggingsrekening storten en als het geld goed groeit, kunnen we er ook weer bij. Zijn ze niet bang dat de beleggingen niet genoeg waard blijken om de hypotheek af te betalen? Anne: De hypotheek loopt 30 jaar. Tot nu toe is het nog altijd zo geweest dat beleggen over zo n lange periode meer heeft opgeleverd dan sparen. We hebben een 1/6
goede mix gekozen tussen beleggingen met meer en minder risico. Bovendien kunnen we wel wat risico lopen: we zijn nog jong, werken allebei en willen voorlopig geen kinderen. De beleggershypotheek in het kort Wat betaal je per maand? De rente op de lening, een bedrag dat je belegt en eventueel een bedrag voor een overlijdensrisicoverzekering. Wat zijn de voor- en nadelen? Het is niet zeker dat de beleggingen genoeg opleveren om je hypotheek af te lossen. Daar staat tegenover dat je flexibeler bent. Als je beleggingen harder groeien dan verwacht, kun je het verschil opnemen. Je kunt zelf bepalen hoeveel geld je per maand belegt en vaak ook waar je het in belegt. Er zijn minder kosten gemoeid met een beleggershypotheek dan met beleggen binnen een levensverzekering. De rente is wel 0,2% hoger. Hoe los je de lening af? Aan het eind van de looptijd met het opgebouwde kapitaal uit de beleggingen. Hoe zit het met de belastingen? De hypotheekrente is 30 jaar lang aftrekbaar, over de waarde van de beleggingen moet je 1,2% belasting betalen. Na verloop van tijd stijgen de maandlasten daarom iets. Voor wie geschikt? Voor mensen die risico kunnen lopen en geen slapeloze nachten hebben als het wat slechter gaat op de beurs. Suzan (28) heeft een spaarhypotheek met een premiedepot Ik wil geen risico lopen met mijn huis Hypotheek: spaarhypotheek à 170.455 met een premiedepot, looptijd 30 jaar Rente: 20 jaar vast, 6,6% Onderpand: tussenwoning, WOZ-waarde 136.134 Inkomen: office manager in vaste dienst, 34.091 per jaar Eigen geld voor de hypotheek: 30.000 Betaalt per maand: 600 Suzan vond het knap spannend om een huis te kopen: De hypotheeklasten zijn best hoog voor een single zoals ik. Tenslotte moet ik ook geld apart zetten voor het onderhoud van het huis en de gemeentelijke belastingen. Met een spaarhypotheek weet ik zeker dat ik de hypotheek af kan lossen. Ik loop nu geen enkel risico dat ik met een schuld achterblijf. De adviseur wees haar op de mogelijkheid van een zogenaamd premiedepot. Suzan: Ik had flink gespaard. Genoeg om de spaarpremies uit te betalen. Mijn maandlasten voor de hypotheek bestaan nu alleen uit rente en verzekeringspremie en dat scheelt een slok op een borrel. De rente staat 20 jaar vast. Suzan: Ik wil in de toekomst een dag minder gaan werken. Daarom wil ik zeker weten dat mijn lasten niet gaan stijgen. De spaarhypotheek in het kort Wat betaal je per maand? Een vast bedrag dat bestaat uit rente en spaarpremie, een deel daarvan is voor de overlijdensrisicoverzekering 2/6
Wat zijn de voor- en nadelen?je spaart precies het hypotheekbedrag bij elkaar, niet meer en niet minder. De hypotheekrente ligt ca. 0,2% hoger dan bij een aflossingsvrije hypotheek. De hypotheekrente en de spaarrente zijn gelijk. Daardoor heeft een hogere of lagere rente minder invloed op je maandlasten dan bij andere hypotheekvormen. Aan een spaarhypotheek zijn wel allerlei voorwaarden verbonden. Je moet de spaarverzekering en de hypotheek bij dezelfde partij afsluiten en je bent verplicht een overlijdensrisicoverzekering afsluiten voor het hele hypotheekbedrag. Je moet elk jaar spaarpremie betalen en de hoogste premie mag hooguit tien keer groter zijn dan de laagste. Het is mogelijk eenmalig een bedrag te storten waar die premies uit betaald worden (een premiedepot). Hoe los je de lening af? Aan het eind met het opgebouwde spaarkapitaal Hoe zit het met de belastingen? Je hoeft geen belasting te betalen over de spaarpremies maar je bent wel verplicht dat geld voor de aflossing te gebruiken. Heb je een premiedepot, dan betaal je 1,2% belasting over het spaargeld dat er nog niet is uitgehaald voor de spaarpremies. In het begin zijn de lasten dan ietsje hoger. Voor wie geschikt? Voor (jonge) mensen die geen risico willen lopen met de hypotheek. Een spaarhypotheek is gunstiger naarmate de rente hoger staat. Engelien (24) en Gijs (29) hebben een beleggingsverzekeringhypotheek We hebben het voor elkaar goed geregeld Hypotheek: levenhypotheek met beleggingsverzekering à 189.726 Rente: 6%, 10 jaar vast Onderpand: eengezinswoning, WOZ-waarde 136.134 Eigen geld: 22.690 Inkomens: Engelien (receptioniste) 20.450, straks 12.270, Gijs (programmeur in vaste dienst) 31.818 per jaar Betalen per maand: 700 Voor Gijs en Engelien was het niet de eerste keer dat ze een huis kochten. Gijs had zes jaar geleden een flat gekocht. Hij had toen een spaarhypotheek, nu werd het een levenhypotheek. Gijs: Als het meezit heb je met een levenhypotheek meer rendement. En je hebt evengoed belastingvoordeel. De woning die Gijs en Engelien betrokken, kostte meer dan ze hadden begroot. Gelukkig leverde Gijs flat ook meer op. Gijs: We hebben uit de verkoop 22700 overgehouden. Dat geld staat nu op een obligatierekening. De eerste 10 jaar gebruiken we die voor een deel om de maandlasten te verlagen. Engelien: Ik ben zwanger en wil na de bevalling nog maar drie dagen per week werken. Ons inkomen gaat dus achteruit en zo n kleine kost natuurlijk ook veel. Gijs: Daarom hebben we de rente 10 jaar vast gezet. Dan komen we voorlopig niet voor verrassingen te staan. Om ervoor te zorgen dat zowel Gijs als Engelien in het huis kunnen blijven wonen als de ander overlijdt, hebben ze een extra overlijdensrisicoverzekering afgesloten. Gijs: Als Engelien mocht komen te overlijden binnen 15 jaar, wordt een deel van de hypotheek afgelost. Engelien verdient misschien wel niet zo veel, maar als zij wegvalt moet ik wel ons kind alleen 3/6
verzorgen. Dan moet ik meer kinderopvang nemen of minder gaan werken tot het kind zelfstandiger is. Zo hebben we het voor ons allebei goed geregeld. De beleggingsverzekeringhypotheek in het kort Wat betaal je per maand? Je betaalt rente en premie. Een deel van de premie is voor de verzekering, de rest wordt belegd. Wat zijn de voor- en nadelen? Het bedrag dat de beleggingen waard zijn, kan meer of minder zijn dan wat je moet aflossen. Je bent verplicht gedurende de looptijd elk jaar premie te betalen en de hoogste premie mag niet meer dan tien keer hoger zijn dan de laagste. Als je beschikt over spaargeld, kun je daarmee een potje maken (een depot ) waaruit de premies worden betaald. Een overlijdensrisicoverzekering is verplicht. Je mag zelf weten waar je die afsluit. Hoe los je de lening af? Je lost aan het eind af met de opbrengst van de belegde premies. Hoe zit het met de belastingen? Je hoeft geen belasting te betalen over het opgebouwde kapitaal maar je bent wel verplicht dat geld voor de aflossing te gebruiken. Bij een depot betaal je 1,2% belasting over het geld dat nog niet is gebruikt voor de premies. Voor wie geschikt? Voor jonge mensen die een overlijdensrisicoverzekering op maat willen, kans willen op een hoog rendement in combinatie met belastingvoordeel en niet wakker liggen van slechte tijden op de beurs. George (24) en Sanne (22) hebben een gecombineerde hypotheek We willen kiezen of we sparen of beleggen Hypotheek: 50% spaar/beleggingshypotheek (hybride), 50% aflossingsvrij, met overlijdensrisicoverzekeringen op beide levens voor de helft van het geleende bedrag (totaal 167.626) Rente: 5,6%, 5 jaar vast Onderpand: tussenwoning, WOZ-waarde 125.000 Eigen geld voor de hypotheek: geen Inkomens: George werkt via het uitzendbureau als heftruckchauffeur. Sanne heeft een jaarcontract bij een reisbureau. Ze verdienen allebei ca. 18.000 per jaar Betalen per maand: 633 aan rente en premie voor de aflossing en de verzekering George en Sanne zaten in een moeilijk parket. Allebei nog niet zo lang aan het werk, geen vaste baan en hoge huizenprijzen. Sanne: Mijn werkgever was bereid te verklaren dat ik na afloop van mijn contract in vaste dienst kon komen. Anders was het lastig geworden. Uiteindelijk vonden ze een leuke woning, maar met hun inkomen konden ze alleen een hypotheek krijgen zonder Nationale Hypotheek Garantie (NHG). En dat zou een extra hoge rente betekenen. Redders in nood waren de ouders van George, die het hypotheekcontract meetekenden. Daardoor konden Sanne en George toch een hypotheek volgens de NHG-normen krijgen. George: Totdat wij meer verdienen, zijn mijn ouders mede aansprakelijk voor de hypotheekschuld. Sanne: Door het aflossingsvrije deel konden we onze maandlasten drukken. De hybride 4/6
hypotheek geeft ons de keus tussen sparen of beleggen voor de aflossing. Nu sparen we alles, maar als we meer gaan verdienen en het op de beurs weer beter gaat, willen we beleggen. We kunnen zelfs sparen en beleggen tegelijk. De hybride en de aflossingsvrije hypotheek in het kort Wat betaal je per maand? Bij de aflossingsvrije hypotheek betaal je alleen rente, bij de hybride hypotheek rente en premie. Een deel van die premie is voor de overlijdensrisicoverzekering, de rest wordt naar keuze belegd en/of gespaard. Wat zijn de voor- en nadelen? Een aflossingsvrije hypotheek heeft lage maandlasten, maar je bouwt geen kapitaal op voor de aflossing. De rente is lager dan bij bij een spaar- of levenhypotheek. Een aflossingsvrije hypotheek is doorgaans mogelijk voor maximaal 70% van de waarde van het huis. Bij de hybride hypotheek is het bedrag dat je aan het eind hebt gespaard niet gegarandeerd tenzij je alles spaart. Een levensverzekering is vaak verplicht, maar je kunt m afsluiten bij wie je wilt en je hoeft niet voor het hele hypotheekbedrag een verzekering te nemen. Hoe los je de lening af? De hybride hypotheek met de opbrengst van de belegde of gespaarde premies. De aflossingsvrije hypotheek zul je moeten aflossen uit eigen middelen, bijvoorbeeld door het huis te verkopen. Hoe zit het met de belastingen? Bij de hybride hypotheek hoef je geen belasting te betalen over het opgebouwde kapitaal. Je bent wel verplicht dat geld voor de aflossing te gebruiken. De rente van zowel de hybride als de aflossingsvrije hypotheek is maximaal 30 jaar lang aftrekbaar. Als je na 30 jaar de aflossingsvrije hypotheek niet aflost, gaan je maandlasten dus fors omhoog. (strooikaders) Pas op met kredieten Heb je ooit problemen gehad met het aflossen van een krediet, zoals een persoonlijke lening, credit card of winkelpas? Dat kan je opbreken als je een hypotheek af wilt sluiten. Hypotheekverstrekkers doen navraag bij het Bureau Krediet Registratie (BKR) in Tiel. Daar zijn de kredietverplichtingen van heel Nederland geregistreerd. Geen onbetaalde rekeningen dus maar leningen, en dan alleen die boven 454 en voor langer dan drie maanden. Tot 5 jaar na de aflossing registreert het BKR je betalingsgedrag. Meer informatie: www.bkr.nl of (0900) 2578435 ( 0,15 per minuut). Kijk goed naar de voorwaarden! Een hypotheek loopt vaak 30 jaar. In die tijd kan er een hoop veranderen. Kijk daarom goed naar de hypotheekvoorwaarden. Verwacht je in de toekomst een financiele meevaller, bijvoorbeeld door een erfenis, dan wil je dat wellicht in je hypotheek kunnen stoppen. En als je na een paar jaar de keuken gaat verbouwen, is het erg handig als je daarvoor niet opnieuw een lening hoeft af te sluiten. Een lage afsluitpremie betekent een netto voordeel dat je zo in je zak kunt stoppen! Goedkoper en veiliger lenen met NHG Een hypotheek volgens de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) geeft de geldverstrekker de zekerheid dat hij de lening terugkrijgt. Als je zelf de lasten niet meer 5/6
kunt dragen en de woning moet verkopen, betaalt het Waarborgfonds Eigen Woningen een eventueel tekort. In ruil daarvoor berekent de geldverstrekker een lagere rente. En dat scheelt. De Nationale Hypotheek Garantie is mogelijk voor leningen tot 200.000 en maximaal de helft is aflossingsvrij. Kijk op www.nhg.nl of bel 0900-1122393 ( 0,35 per minuut). Geen vaste baan? Tot voor kort was het moeilijk om een hypotheek te krijgen als je geen vaste baan en dus geen vast inkomen had. Een verklaring van je werkgever dat hij je in vaste dienst wilde nemen, was wel het minste dat de bank wilde zien. Gelukkig kom je tegenwoordig met een tijdelijk contract of als uitzendkracht makkelijker aan een hypotheek. Er wordt gekeken naar je gemiddeld inkomen over de afgelopen jaren. Beroep en opleiding geven een idee van je financiele mogelijkheden in de toekomst. Het soort dienstverband dat je hebt, kan wel de hoogte van de hypotheek beïnvloeden. 6/6