Notitie Factory Outlet Center Bleizo (30 oktober 2012) 1. Inleiding In 2008 heeft de provincie naar aanleiding van een verzoek van de gemeente Alphen aan den Rijn een locatiestudie verricht voor de vestiging van een Factory Outlet Center (FOC) in Zuid-Holland. Een FOC is een concentratie van winkels waar producenten van merkartikelen hun restpartijen, gedateerde artikelen of producten met een foutje rechtstreeks en met korting aan de consument verkopen. Uit deze locatiestudie kwam naar voren dat er ruimte is voor één FOC in Zuid-Holland en dat hiervoor in principe drie locaties geschikt en beschikbaar zijn: Alphen Hoorn West, Bleizo en Zoeterwoude Groenendijk. GS heeft een positieve grondhouding ten aanzien van de vestiging van een FOC op de locatie Hoorn West in Alphen aan den Rijn ingenomen omdat dit bijdraagt aan de dynamiek van de detailhandel, voorziet in een behoefte van de consument en de economie van Zuid-Holland versterkt. In een brief aan de gemeente Alphen zijn een aantal randvoorwaarden gesteld: 1. Goede juridisch-planologische verankering in het bestemmingsplan, waarbij reguliere detailhandel expliciet is uitgesloten; 2. Opstellen van mobiliteitseffecttoets en treffen van benodigde maatregelen; 3. Opstellen van distributie-planologisch onderzoek en aantonen dat geen ontwrichting van de bestaande detailhandelsstructuur op zal treden; 4. Advisering door REO s; 5. Zo beperkt mogelijk ruimtegebruik. Naar aanleiding van de locatiestudie is een locatie voor een FOC in Alphen aan de kaart met perifere detailhandelslocaties van de Verordening Ruimte toegevoegd. Van deze vestigingsmogelijkheid is evenwel geen gebruik gemaakt, wat resulteerde in het verwijderen van de locatieaanduiding op de kaart in de Verordening Ruimte in de Actualisatie 2011. De vigerende- en de nieuwe Verordening Ruimte bieden geen mogelijkheden voor een FOC buiten de bestaande centra. In 2010 heeft de Gemeenschappelijke Regeling Bleizo (GR Bleizo) het ontwikkelingsproject voor Bleizo vanwege veranderende economische omstandigheden (lagere behoefte kantoren) gewijzigd. Bleizo is een ontwikkelingsproject van de gemeenten Zoetermeer en Lansingerland en nummer 2 in de provinciale locatiestudie. Het plan Bleizo omvat nu o.a. plannen voor een Adventure Park en een FOC, waarbij het de bedoeling is om een groter aandeel merken uit het hogere en topsegment te bieden dan de bestaande Nederlandse FOC s (Bataviastad in Lelystad, Rosada in Roosendaal en het Designer Outlet in Roermond). Het FOC is eveneens aantrekkelijk als vrijetijdsbesteding. Het ontwikkelingsproject Bleizo bevat tevens een NS Station Bleizo dat een overstapstation moet gaan vormen tussen trein en Oosterheemlijn van Randstadrail. De Gemeenschappelijke Regeling Bleizo heeft de provincie om medewerking aan het totstandkomen van het FOC gevraagd. De ontwikkeling van een FOC op een solitaire locatie buiten de detailhandelsstructuur is een uitzondering op het vigerende provinciale detailhandelsbeleid. Indien de provincie medewerking zou verlenen aan het mogelijk maken van een FOC buiten de winkelstructuur zal hiervoor de PSV en de Verordening Ruimte aangepast moeten worden. Het provinciale standpunt ten aanzien van het verzoek om een FOC op Bleizo te realiseren, is een uitgesteld besluit van de Actualisatie van de PSV en de verordening Ruimte 2011. Deze notitie behandelt onder 2 een aantal onderzoeken op het gebied van de detailhandel en het FOC. Onder 3 staan de reacties aangegeven. Paragraaf 4 biedt de afweging op basis van de onderzoeken en de adviezen. 2. Onderzoeken Omdat het FOC moet gaan functioneren in een dicht netwerk van winkelcentra en binnensteden dat onder druk staat, is de mogelijke vestiging daarvan controversieel. Daarom is door verschillende partijen uitgebreid onderzoek gedaan naar de gevolgen van een FOC Bleizo. Hierna worden eerst zes onderzoeken van externe partijen kort samengevat, daarna komen vier provinciale onderzoeken aan de orde.
Onderzoeken externe partijen 1. In opdracht van de initiatiefnemer van het FOC Bleizo heeft BRO een Effectenanalyse Factory Outlet Center Bleizo opgesteld (januari 2011). De hoofdconclusie van het onderzoek is dat de vestiging niet zal leiden tot duurzame ontwrichting van de verzorgingsstructuur. 2. Voorts is in opdracht van de VP Stadshart Zoetermeer door DTNP de notitie Effecten FOC Bleizo op Stadshart Zoetermeer gemaakt (april 2011). De notitie meent dat de ontwikkeling grotere negatieve gevolgen voor het Stadshart zal hebben dan BRO in 1 veronderstelt. 3. In mei 2011 verscheen Effectenstudie Factory Outlet Center Bleizo van Ecorys. Opdrachtgevers waren de gemeente en de winkeliersverenigingen Lansingerland. Ecorys is van mening dat de gevolgen niet zullen leiden tot duurzame ontwrichting. Het effect in Bleiswijk is verhoudingsgewijs het grootst. 4. In september 2011 heeft BRO, in opdracht van de Gemeenschappelijke Regeling Bleizo, een Overkoepelende notitie FOC Bleizo uitgebracht. BRO vindt het FOC van toegevoegde waarde op de retailstructuur in Zuid-Holland. Realisatie zal daarom niet leiden tot ontwrichting. 5. In opdracht van Stable Outlet Management heeft GfK een onderzoek uitgevoerd onder inwoners van Zuid- Holland (mei 2012). Driekwart van de inwoners vindt de plannen aansprekend en een waardevolle aanvulling op het bestaande winkelaanbod in de regio. 6. In september 2012 heeft BCI onderzoek verricht in opdracht van het Stadsgewest Haaglanden naar Overige economische effecten FOC Bleizo. Het onderzoek heeft vooral de gevolgen voor leisure en toerisme, de vervoersknoop en de locatieontwikkeling in beeld gebracht. Provinciale onderzoeken Tot enkele jaren terug beoordeelde de provincie winkelplannen op de omzeteffecten daarvan op centra in de omgeving. Als gevolg van de Europese Dienstenrichtlijn mag dit niet langer. Wel mag worden getoetst op veranderingen in ruimtelijke kwaliteit als gevolg van deze omzeteffecten. Het provinciale onderzoek naar de effecten van het FOC, dat straks aan bod komt, gaat hier nadrukkelijk op in. Voorts was het in de jurisprudentie van de Raad van State gebruikelijk een aanmerkelijke omzetderving als gevolg van een detailhandelsplan te betitelen als duurzame ontwrichting en reden om het plan niet goed te keuren. De Raad weegt nu echter af of een voldoende voorzieningenniveau blijft behouden, zodat inwoners van een gemeente op een aanvaardbare afstand van hun woonplaats hun geregelde inkopen kunnen doen. Sinds deze wijziging in de jurisprudentie is nog nooit een winkelplan op dit criterium gesneuveld, wel heeft de Raad van State overwegingen van ruimtelijke kwaliteit over winkelplannen gehonoreerd. De provincie heeft, gelet op de elkaar soms tegensprekende uitkomsten van bovengenoemde onderzoeken en vanwege de soms minder gunstige gegevens van het Koopstromenonderzoek Randstad waarmee geen van de andere onderzoeken rekening heeft gehouden, besloten zelf onderzoek te laten doen, zowel naar de gevolgen van een FOC als naar de ontwikkelingsmogelijk-heden van de detailhandel op termijn tot 2020/2030. 1. Koopstromenonderzoek Randstad 2011, I&O; 2011 Dit onderzoek leerde dat het niet goed gaat met de detailhandel en dat er grote verschuivingen gaande zijn. De omzetten lopen vrijwel overal hard terug, er is sprake van overaanbod van winkelmeters en dit maakt dat in de hele Randstad de winkelleegstand toeneemt. De binnensteden in het bijzonder bleken in de periode 2004-2011 veel omzet te zijn kwijtgeraakt, onder andere aan het internet. In de provincie Zuid-Holland zijn met name Alexandrium in Rotterdam en de Haagse binnenstad aan de winnende hand. Het aantal sterke dalers overheerst echter. Vooral de centra van Rotterdam, Leiden, Dordrecht, Gouda, Schiedam, Spijkenisse en Leidsenhage in Leidschendam verliezen omzet. Het onderzoek wees ook uit dat de marktaandelen van de meeste centra al vanaf 1978 onder grote druk staan.
2. Ontwikkelingsmogelijkheden detailhandel, Bureau Stedelijke Planning, juli 2012 De uitkomsten van het koopstromenonderzoek en de economische situatie vormden voor de provincie aanleiding het toekomstperspectief van de detailhandel diepgaand te onderzoeken. Het onderzoek bevestigde in grote lijnen de trends van het koopstromenonderzoek en kwantificeerde de gevolgen voor de detailhandelsstructuur. In vier van de vijf regio s in Zuid-Holland is sprake van een fors overschot aan winkelmeters, alleen in Haaglanden bestaan nog ontwikkelingsmogelijkheden. GS heeft in de Notitie detailhandel (juli 2012) en in de PSV naar aanleiding van het onderzoek de volgende koerswijzigingen in het beleid aangebracht: reductie van winkelvloeroppervlak in een versterkte hoofdstructuur; terugbrengen van het aantal locaties voor perifere detailhandel en geen nieuwe ruimte bieden voor deze vorm van detailhandel; toepassen SER-ladder: nieuwe ontwikkelingen zijn alleen mogelijk als de behoefte is aangetoond en er regionale afstemming heeft plaatsgevonden. 3. Inventarisatie effecten FOC Bleizo, I&O, april 2012 Naar aanleiding van het verzoek van de GR Bleizo om een FOC te kunnen ontwikkelen heeft de provincie begin 2012 onderzoek gedaan naar de effecten. De kwaliteit van het onderzoek is bewaakt door een wetenschappelijke adviescommissie onder leiding van prof. Atzema van de Universiteit Utrecht. Het onderzoek heeft onder meer aandacht besteed aan de kenmerken van een FOC. Daaruit komt naar voren dat vooral de hoogwaardigheid van het gevoerde assortiment van invloed is op de gevolgen van het FOC voor de omringende winkelcentra. Hoogwaardige detailhandel is in dit verband exclusieve detailhandel in outletartikelen van topproducenten. Het verdienmodel van een FOC houdt volgens de ontwikkelaar in dat het aandeel hoogwaardige artikelen bij de aanvang lager is dan in de eindsitiuatie. Er is dus sprake van een groeipad. Het onderzoek heeft daarnaast aandacht geschonken aan de huidige ruimtelijke kwaliteit van winkelgebieden en de te verwachten veranderingen daarin als gevolg van autonome ontwikkelingen (onder meer demografie, economie en bestedingen, aandeel internet) en de effecten van een FOC Bleizo. De ruimtelijke kwaliteit van een winkelgebied is in het onderzoek bepaald op basis van economisch functioneren (omzet per m2 en leegstand) en aantrekkelijkheid (rapportcijfers KSO aantrekkelijkheid, bereikbaarheid per auto en bereikbaarheid met het OV). In het onderzoek is voorspeld welke veranderingen in de omzet per m2 van elk winkelgebied op zullen treden en wat dit betekent voor de ruimtelijke kwaliteit. Gevolgen van autonome ontwikkelingen De kaart brengt de gevolgen van autonome ontwikkelingen op de omzetten per m2 winkelruimte in beeld. Dat beeld is eenduidig: een (sterke) afname van de omzetten in de meeste winkelgebieden, maar ook enkele groeikansen als gevolg van bevolkingstoename, vooral in de regio rond het FOC Bleizo.
Gevolgen van het FOC Om de effecten van het FOC te ramen, is mede naar aanleiding van overleg met de initiatiefnemer, een drietal varianten doorgerekend: variant 1: 50% hoogwaardig en exclusief aanbod; variant 2: 30% hoogwaardig en exclusief aanbod; variant 3: 0% hoogwaardig en exclusief aanbod. De onderzoekers hebben daarbij aangenomen dat het FOC in 2020 voor 100 % is gevuld (26.500 m2 bruto vloer oppervlakte, dat is 20.000 m2 winkelvloeroppervlakte). Om u te behoeden voor een teveel aan cijfers, wordt volstaan met de effecten van de meest en minst hoogwaardige variant voor het jaar 2020. Gevolgen FOC voor de bestedingen van buiten de provincie in Zuid-Holland Hoe hoogwaardiger de invulling van het FOC hoe groter het gebied van waaruit bestedingen in het FOC afkomstig zullen zijn vanwege het onderscheidende karakter ten opzichte van reguliere detailhandel. In de meest hoogwaardige variant zijn de bestedingen van buiten Zuid-Holland in het FOC op jaarbasis miljoen, de laagwaardiger variant zal geen bestedingen van buiten de provincie trekken. Bovendien stopt de afvloeiing van bestedingen van Zuid-Hollanders in de bestaande FOC s (in beide varianten bedragen deze 5,6 miljoen).
Gevolgen FOC voor de bestedingen in de centra in Zuid-Holland De gevolgen van een hoogwaardig FOC zijn voor alle centra in de provincie tezamen omzetverlies, van de laagwaardiger variant ljoen. Bij een FOC met 100% regulier (laagwaardig) aanbod is de afname van bestedingen in winkelgebieden in Zuid-Holland dus kleiner dan bij invulling met 50% hoogwaardig aanbod. De hoogwaardige variant heeft een groter invloedsgebied, leidt tot meer bestedingen van buiten de provincie, maar raakt meer centra in de provincie en leidt tot grotere omzetverliezen in deze centra. De tien winkelgebieden waar het FOC relatief het meeste effect heeft zijn het centrum van Bergschenhoek (-11,6%), Bleiswijk (-11,4%) en Berkel en Rodenrijs (-9,4%), Zoetermeer Dorpsstraat (-9,0%), -Rokkeveen (-7,8%) en Stadshart (-5,9%), Waddinxveen (-5,4%), Pijnacker (-4,0%), Bodegraven (-3,6%) en Leidsenhage (-3,3%). De gepresenteerde cijfers geven de omzetachteruitgang van mode en luxedetailhandel als gevolg van de hoogwaardige variant, een laagwaardiger variant leidt tot een kleinere omzetafname. Gecombineerde gevolgen van autonome ontwikkelingen en van FOC De grootste gecombineerde gevolgen van de autonome ontwikkelingen en van het FOC doen zich voor in Bodegraven (-13,1%), Waddinxveen (-12,2%), Leiderdorp (-11,6%), Bergschenhoek (-11,5%), Bleiswijk (- 11,2%), Leiden Kopermolen (-10,9%), Herenhof Alphen (-10,6%), Centrum Alphen (-10,5%), Dorpsstraat Zoetermeer (-10,3%) en Winkelhof Bergambacht (-10,0%). Voor de meeste van deze winkelgebieden is dit vooral te wijten aan de autonome ontwikkelingen, voor de centra van Bleiswijk en Bergschenhoek en voor de Dorpsstraat in Zoetermeer is het vooral toe te schrijven aan het FOC. Gevolgen voor de ruimtelijke kwaliteit Gevolgen FOC voor ruimtelijke kwaliteit van FOC en van centra in directe omgeving Alleen een hoogwaardig FOC kan succesvol zijn en zal daarmee bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit van het FOC zelf. Als het echter niet lukt FOC Bleizo voor een belangrijk deel hoogwaardig en exclusief in te vullen en het daarmee zeer aantrekkelijk te maken, dan zal het FOC het vooral van de regionale consumenten moeten hebben. In dat geval moet er ook rekening mee worden gehouden dat het economisch functioneren van FOC Bleizo onder druk komt te staan. De consumenten in het onderzoeksgebied kunnen immers al kiezen uit relatief veel aanbod. Dat zou kunnen betekenen dat het FOC niet volledig gevuld raakt en er verdere leegstand optreedt. De ruimtelijke kwaliteit van en rondom het FOC Bleizo neemt hierdoor af. Ook de ruimtelijke kwaliteit van relatief dichtbij gelegen winkelgebieden met weinig aanbod mode en luxe zou in dit scenario onder druk kunnen komen te staan door de concurrentie met het FOC. Gevolgen FOC voor ruimtelijke kwaliteit van bestaande centra Als FOC Bleizo een succes wordt dan zal dit in combinatie met de gevolgen van autonome ontwikkelingen leiden tot een teruggang in de omzet van mode en luxe in een aantal winkelgebieden en daarmee tot verschraling van het overige aanbod. Die verdere verschraling zal leiden tot achteruitgang in ruimtelijke kwaliteit. Dit kan vooral een probleem zijn in centra waar de huidige ruimtelijke kwaliteit gemiddeld of benedengemiddeld is (Bodegraven, Waddinxveen, Bergschenhoek, Bleiswijk, Kopermolen Leiden en Dorpsstraat Zoetermeer). 4. Advies Factory Outlet Center, Pels Rijcken & Drooglever Fortuijn, juli 2012 Er is door de provincie extern juridisch advies gevraagd over een aantal aspecten: - Is het mogelijk om in een bestemmingsplan reguliere detailhandel uit te sluiten? Ja, op grond van ruimtelijke argumenten m.b.t. mobiliteit en marktruimte kan ruimtelijk worden onderbouwd dat reguliere detailhandel niet wenselijk is op een perifere locatie, maar thuishoort in of grenzend aan de centrumgebieden. Dit is overigens kern- en uitgangspunt van het provinciale detailhandelsbeleid. - Is het mogelijk het hoogwaardige karakter van een FOC in een bestemmingsplan vast te leggen? Op zich is het niet onmogelijk om e.e.a. te regelen in een bestemmingsplan (doeleindenomschrijving, begripsbepaling, gebruiksvoorschriften). Wel zal dat voor de gemeente nog een hele opgave zijn. Daarnaast zal een dergelijke beperking gemotiveerd moeten worden vanuit ruimtelijke motieven. In het advies wordt voorzichtig gesteld dat dit waarschijnlijk mogelijk zal zijn op grond van het feit dat een beperking tot hoogwaardig assortiment noodzakelijk is vanuit een oogpunt van zorgvuldig ruimtegebruik en op grond van het feit dat alleen een hoogwaardig aanbod complementair is aan het bestaande aanbod in de regio.
- Is het opnemen van dergelijke regels in een bestemmingsplan in strijd met de Europese dienstenrichtlijn? Nee: als regels in een bestemmingsplan of een provinciale verordening primair zijn ingegeven t.b.v. een goede ruimtelijke ordening dan is er geen strijd met de dienstenrichtlijn. - Op welke wijze kan de PSV/PVR worden aangepast om de vestiging van een FOC mogelijk te maken? De huidige Verordening verzet zich op grond van artikel 9 lid 1 ( bestemmingsplannen mogen geen detailhandel buiten de centra toelaten ) tegen een FOC, zodat in ieder geval een wijziging van de Verordening noodzakelijk zal zijn, alvorens de gemeenteraad een bestemmingsplan kan maken. Er zijn drie mogelijkheden om de Verordening te wijzigen: - een nieuwe aanduiding op de kaart van de Verordening, specifiek voor het FOC Bleizo, - het creëren van de mogelijkheid om een individuele ontheffing te verlenen van het verbod in art 9 lid 1, - het creëren van een afwijkingsmogelijkheid voor een FOC in lid 7 van artikel 9. Vanuit juridische overwegingen wordt de voorkeur uitgesproken voor de derde mogelijkheid: een afwijkingsmogelijkheid. Conclusie juridische analyse Het is mogelijk in het bestemmingsplan reguliere detailhandel uit te sluiten en het hoogwaardige karakter van het FOC vast te leggen en dit is niet in strijd met de Europese dienstenrichtlijn. De provincie kan een FOC het beste faciliteren door in de PVR een afwijkingsmogelijkheid voor het FOC op te nemen. 3. Advisering Advisering REO s De provinciale strategie ten aanzien van het Factory Outlet Center is gericht op een zorgvuldige besluitvorming met een belangrijke adviesrol van alle REO's. De REO s Midden-Holland, Holland Rijnland en Zuid-Holland Zuid hebben een negatief advies gegeven. Midden-Holland kan zich niet vinden in de solitaire locatie, heeft twijfels over het onderscheidend vermogen en de juridische verankering van het FOC en vindt dat het bestaande toeristische aanbod in de provincie niet gebaat is bij de vestiging van een FOC dat aangeeft sterk in te zetten op de ontwikkeling als toeristische bestemming. Holland Rijnland is van mening dat de dynamiek vooral aan de bestaande structuur ten goede moet komen. Het FOC Bleizo als nieuw winkelcentrum op een perifere locatie staat haaks op het provinciale en regionale beleid. Autonome ontwikkelingen in de detailhandel hebben een aanzienlijk groter effect op omzet en vloerproductiviteit dan de vestiging van een FOC sec. Een aantal kernwinkelgebieden in Holland Rijnland staat aan de vooravond van aanzienlijke investeringen. De vestiging van het FOC Bleizo zal het rendement van deze investeringen aantasten. Het is de som van ontwikkelingen, waarbij opgeteld het FOC, dat Holland Rijnland negatief stemt. Het REO Zuid-Holland Zuid gaat niet uit van een duurzame ontwrichting van de detailhandelsstructuur maar vindt ieder negatief effect, vooral voor de onder druk staande detailhandel in Dordrecht, ongewenst. Vestiging van het FOC in een centrumgebied, en niet op een solitaire locatie, verdient de absolute voorkeur. Het REO Rotterdam adviseert positief onder de voorwaarden van borging van de hoogwaardige formule, een spoedige start van de bouw en intensievere parkeeroplossingen bij de verdere afbouw. Het advies geeft ook aan dat de gemeente Rotterdam geen voorstander is van het FOC, maar de ontwikkeling in het belang van de regio niet wil blokkeren. Het DB Haaglanden heeft een positief advies afgegeven over de vestiging van het FOC. Een minderheid van gemeenten is niet voor de vestiging. Haaglanden ziet in eerste instantie economische meerwaarde in het FOC. Haaglanden stelt dat uit geen enkel onderzoeken blijkt dat sprake zal zijn van blijvend nadeel (structurele ontwrichting) en vindt Bleizo ook qua ruimtelijke ordening op de schaal van Zuid-Holland een zeer geschikte locatie voor een FOC. Haaglanden stelt bovendien dat het FOC een aanjaagrol zal vervullen voor de gebiedsontwikkeling rond Bleizo. Het flankerende beleid wordt door Haaglanden als minder goed uitgewerkt gezien. Verzocht wordt om maatregelen die negatieve effecten van de FOC voor de detailhandel in andere gemeenten kunnen verkleinen. Dit speelt vooral in de gemeenten Pijnacker-Nootdorp, Leidschendam-Voorburg, Rijswijk en Den Haag. Haaglanden vindt het van essentieel belang dat in het FOC sprake is van een specifiek, hoogwaardig aanbod dat de consument niet in die vorm en omvang in de bestaande detailhandelsstructuur kan vinden. Het wordt hiermee een vernieuwend, thematisch centrum.
Advisering derden De Kamers van Koophandel Den Haag en Rotterdam hebben uit eigen initiatief een advies uitgebracht. De Kamers zijn van mening dat alleen een FOC met een hoogwaardige invulling acceptabel is (de opvatting is verschoven van ja mits naar nee tenzij ). De ROVZ (ondernemersvereniging Zoetermeer) is onder voorwaarden voor het FOC, VNO/NCW is eveneens voor. De volgende instellingen hebben daarentegen afwijzende brieven aan GS gezonden: CBW Mitex (branchevereniging mode/wonen), Middenstandsvereniging Bergambacht, gemeente Gouda, gemeente Bodegraven-Reeuwijk, Winkeliersvereniging Schoonhoven, samenwerkende ondernemersvereniging Gouda, Koninklijke Horeca afdeling Gouda, Ondernemersvereniging Waddinxveen, gemeente Waddinxveen, IVBN (Vereniging institutionele beleggers), ondernemersvereniging Dorpsstraat Zoetermeer, winkeliersvereniging Stadshart Zoetermeer en Winkeliersvereniging Stichting In de Bogaard (Rijswijk). Advisering omliggende provincies Noord-Holland, Utrecht en Noord-Brabant is om advies gevraagd. Utrecht heeft niet gereageerd. Noord-Holland heeft opgemerkt dat het onderzoek geen aandacht heeft gegeven aan een mogelijk Outlet-initiatief in Halfweg (Sugar City). Hierover kan opgemerkt worden dat de invulling van de oude suikerfabriek in Halfweg met een FOC in planologische zin al enkele jaren mogelijk is. Er wordt echter niet gebouwd. Noord-Brabant stelde het op prijs gehoord te worden, maar had geen inhoudelijke reactie. 4. Afweging op basis van onderzoeken en adviezen Uit de onderzoeken komt naar voren, dat: - een hoogwaardig FOC de economie van Zuid-Holland versterkt; - een FOC voorziet in een behoefte van consumenten; - een FOC bijdraagt aan de dynamiek in de detailhandel; - een FOC nadelige invloed heeft op de ontwikkeling van bestaande detailhandelscentra bovenop de negatieve invloed van de huidige economische situatie; deze invloed lijkt niet doorslaggevend voor de ontwikkeling van de meeste bestaande centra; van duurzame ontwrichting is geen sprake; - een FOC in Bleizo een stimulans zal zijn voor de gebiedsontwikkeling van Bleizo. Alles overwegende stellen wij voor om de ontwikkeling van een FOC mogelijk te maken in de hoogwaardige variant. Alleen een hoogwaardig FOC heeft voldoende onderscheidend vermogen om op lange termijn succesvol te zijn.de hoogwaardige variant heeft een groter invloedsgebied, leidt tot meer bestedingen van buiten de provincie en voegt mede daarom iets toe aan de detailhandelstructuur van de provincie. De ligging van het beoogde FOC in Haaglanden waar nog ontwikkelingsruimte is voor nieuwe detailhandel beperkt de negatieve effecten in de nabije omgeving. Het succes van het FOC en de daarmee gepaard gaande positieve effecten op de Zuid-Hollandse economie zal worden bepaald door de hoogwaardigheid ervan. Deze moet dus geborgd worden. Ten eerste zal dat gebeuren door opneming van een algemene voorwaarde in de verordening, waaraan het bestemmingsplan invulling zal moeten geven. Dat bestemmingsplan zal niet los gezien kunnen worden van privaatrechtelijke overeenkomsten tussen de grondeigenaar (GR Bleizo), de gemeente en de ontwikkelaar, waarin wordt geregeld wie toegang zullen krijgen tot het FOC, dat voldoende topmerken hun vestiging garanderen, dat er ruimte open blijft voor groei tot hoogwaardigheid, en wie beslist over de toelating van nieuwe outlets (een brancheringscommissie waar ontwikkelaar en overheid elkaar niet kunnen overstemmen). Bij de vaststelling van het bestemmingsplan zal GS toetsen of aan deze voorwaarden wordt voldaan. De bereikbaarheid van het FOC lijkt op de locatie Bleizo voldoende gegarandeerd. De autobereikbaarheid via de A12 is uitstekend en de locatie ligt aan de Randstadrail. Mogelijk zal bij verdere gebiedsontwikkeling ook het station Bleizo worden geopend. Het bestemmingsplan zal een meer gedetailleerd inzicht moeten bieden in de bereikbaarheid. Overeenkomstig het advies terzake zal in de verordening niet de locatie Bleizo worden aangewezen, maar zal in de provincie voor een FOC ruimte worden geboden. In het licht van het bovenstaande zijn in de concept-tekst van de verordening voorwaarden opgenomen met betrekking tot het hoogwaardig karakter, het uitsluiten van reguliere detailhandel, een maximum-winkelvloeroppervlak en de bereikbaarheid.